Court orders expert appraisal of construction defects in unfinished residential lots under emergency procedure.

RÉFÉRÉ N° 2026TADREF/002

N° TAD-2025-01574 du rôle.

Audience publique des référés tenue le mardi, 13 janvier 2026 à 14.15 heures au Palais de Justice

à Diekirch, où étaient présentes

Silvia MAGALHAES ALVES, premier juge près le Tribunal d’arrondissement de et à Diekirch,

siégeant comme juge des référés, en remplacement de la Présidente dudit tribunal,

Suzette KALBUSCH, greffier assumé,

dans la cause

ENTRE

1) PERSONNE1.), quality management manager, né le DATE1.) à ADRESSE1.) (Belgique), et

son épouse

2) PERSONNE2.), sans état connu, née le DATE2.) à ADRESSE2.) (Belgique), les deux

demeurant ensemble à L-ADRESSE3.),

parties demanderesses, comparant par Maître Pierre REUTER, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg,

ET

la société privée à responsabilité limitée de droit belge SOCIETE1.) SPRL, établie et ayant son

siège social à B-ADRESSE4.), représentée par son gérant actuellement en fonctions et inscrite

sous le numéro d’entreprise belge NUMERO1.), agissant pour le compte de sa succursale

luxembourgeoise sous la dénomination SOCIETE2.), établie à L-ADRESSE5.), représentée par

son gérant actuellement en fonctions et inscrite au registre de commerce et des sociétés de

Luxembourg sous le numéro NUMERO2.),

partie défenderesse, comparant par Maître Claude GEIBEN, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg.

FAITS

Par exploit de l’huissier de justice Patrick MULLER, immatriculé près le Tribunal d’arrondissement

de et à Diekirch, du 27 novembre 2025, PERSONNE1.) et son épouse PERSONNE2.) ont fait

donner assignation à la société privée à responsabilité limitée de droit belge SOCIETE1.) SPRL,

agissant pour le compte de sa succursale luxembourgeoise sous la dénomination SOCIETE2.), à

comparaître devant la Présidente du Tribunal d’arrondissement de Diekirch, siégeant comme juge

des référés, au Palais de Justice à Diekirch, à l’audience publique des référés du mardi,

9 décembre 2025, à 14.15 heures, aux fins spécifiées ci-après :

Après deux remises, l’affaire a été utilement retenue à l’audience publique des référés du mardi,

6 janvier 2026.

Maître Gérard ROLLINGER, avocat, demeurant à Luxembourg, en remplacement de Maître

Pierre REUTER, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg, a donné lecture de l’assignation et

été entendu en ses explications.

Maître Claude GEIBEN, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg, mandataire de la société

privée à responsabilité limitée de droit belge SOCIETE1.) SPRL, ne s’est pas présenté, ni fait

représenter à l’audience.

Sur ce, le juge des référés prit l’affaire en délibéré et fixa jour pour le prononcé à l’audience

publique des référés du mardi, 13 janvier 2026, à laquelle fut rendue l’

ORDONNANCE

qui suit :

Par exploit d’huissier de justice du 27 novembre 2025, PERSONNE1.) et son épouse

PERSONNE2.) (désignés ci-après « les époux GROUPE1.) ») ont fait donner assignation à la

société privée à responsabilité limitée de droit belge SOCIETE1.) SPRL, agissant pour le compte

de sa succursale luxembourgeoise sous la dénomination SOCIETE2.), à comparaître devant la

Présidente du Tribunal d’arrondissement de et à Diekirch, siégeant comme juge des référés, aux

fins de voir nommer un expert avec la mission plus amplement définie au dispositif de leur

assignation. Ils sollicitent en outre la condamnation de la partie assignée à tous les frais et dépens

de l’instance, ainsi qu’au paiement d’une indemnité de procédure de 2.000.- euros sur base de

l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

Au soutien de leur demande, les époux GROUPE1.) exposent que suivant acte notarié de vente

en état futur d’achèvement du 21 décembre 2021, ils ont acquis de la part de la société de droit

belge SOCIETE1.) SPRL deux appartements avec emplacements intérieurs, extérieurs et caves

dans un immeuble résidentiel dénommé « Résidence ALIAS1.) » devant être construit sur un

terrain sis à L-ADRESSE6.).

Les parties demanderesses reprochent tout d’abord à la société SOCIETE1.) SPRL de ne pas

avoir respecté le délai d’achèvement prévu dans le contrat, alors que les travaux de construction

ne seraient toujours pas achevés. Ils font ensuite également valoir que les travaux réalisés

seraient affectés de vices et malfaçons. Il est renvoyé à l’exploit introductif d’instance, ci-avant

reproduit, pour ce qui concerne le détail des doléances formulées par les parties demanderesses.

La société SOCIETE1.) SPRL n’ayant pas résolu les différents problèmes dénoncés par ses

acquéreurs, malgré les divers courriers et mises en demeure qui lui ont été adressés, les époux

GROUPE1.) demandent à voir désigner un expert judiciaire afin que celui-ci se prononce sur les

désordres affectant leurs lots privatifs, tout en précisant qu’une expertise judiciaire est d’ores et

déjà en cours concernant les désordres affectant les parties communes de la résidence.

A l’audience, les époux GROUPE1.) proposent de nommer le cabinet d’experts Romain FISCH

S.A.

La société privée à responsabilité limitée de droit belge SOCIETE1.) SPRL, agissant pour le

compte de sa succursale luxembourgeoise sous la dénomination SOCIETE2.), ne s’est pas

présentée, ni fait représenter à l’audience. Par courriel du 6 janvier 2026, son mandataire Maître

Claude GEIBEN a informé le tribunal qu’il ne se présenterait pas à l’audience pour plaider, mais

qu’il « accorde défaut à Me Pierre REUTER ». En application des articles 74 et 76 du Nouveau

Code de procédure civile, il y a partant lieu de statuer par une ordonnance contradictoire à

l’encontre de la société SOCIETE1.) SPRL.

Appréciation de la demande

Les époux GROUPE1.) basent leur demande principalement sur l’article 350 du Nouveau Code

de procédure civile, sinon subsidiairement sur les articles 932 et 933 du même code.

L’article 350 du Nouveau Code de procédure civile dispose que « s’il existe un motif légitime de

conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un

litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de

tout intéressé, sur requête ou en référé ».

Non subordonnée aux conditions de l’urgence et de l’absence de contestations sérieuses, la

demande basée sur l’article 350 précité a un caractère autonome et ne doit répondre qu’aux

exigences posées par ledit texte lesquelles sont, à part (i) l’absence de procès au fond,

(ii) l’existence d’un motif légitime d’établir, (iii) par une mesure d’instruction légalement admissible,

(iv) la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

Ledit texte institue un référé qui est autant « préventif », en ce qu’il tend à éviter tout procès au

fond, que « probatoire », en ce qu’il tend à conserver des éléments de preuve soumis au risque

d’un dépérissement prochain ou à établir la preuve de faits qui se sont déjà produits et qui ne sont

pas soumis au risque d’un changement ou d’une disparition prochains.

Le motif légitime exigé par cette disposition légale est fonction de la plausibilité d’un procès au

fond et de l’utilité, dans cette perspective, de la mesure d’instruction sollicitée. Il y a ainsi motif

légitime au sens de la loi s’il n’est a priori pas exclu que des faits ou des éléments dont l’on veut

établir ou conserver la preuve, puisse dépendre la solution d’un éventuel procès au fond entre

parties, voire qu’ils soient susceptibles d’avoir une influence sur la solution du litige.

En tenant compte des pièces et renseignements fournis en cause, il appert que les conditions

légales posées par l’article précité sont remplies en l’espèce, alors que les époux GROUPE1.)

justifient d’un intérêt légitime à faire établir par un homme de l’art les éventuels inachèvements,

défauts, vices, malfaçons et non-conformités affectant les lots privatifs qu’ils ont acquis de la part

de la société SOCIETE1.) SPRL dans l’immeuble résidentiel « Résidence ALIAS1.) », ce en vue

d’une éventuelle action en responsabilité à introduire à l’encontre de la partie assignée ; étant

précisé qu’aucun procès au fond n’est pendant entre les parties suivant les informations à

disposition du tribunal.

Il y a partant lieu de faire droit à la demande.

A défaut pour la partie défenderesse d’avoir comparu à l’audience, aucune contestation n’a été

émise par rapport à l’expert et la mission proposés par les époux GROUPE1.) aux termes de

l’assignation.

Le tribunal décide partant de désigner le cabinet d’experts PERSONNE3.) S.A., tel que proposé

par les parties demanderesses, avec la mission plus amplement spécifiée au dispositif de la

présente ordonnance, étant rappelé que, conformément à l’article 433 alinéa 2 du Nouveau Code

de procédure civile, si le technicien désigné est une personne morale, son représentant légal

soumet à l’agrément du juge le nom de la ou des personnes physiques qui assureront, au sein de

celle-ci et en son nom l’exécution de la mesure.

En ce qui concerne l’avance des frais d’expertise, il convient de rappeler que, dans la mesure où

l’expertise sollicitée sur base de l’article 350 du Nouveau Code de procédure civile est instituée

dans l’intérêt probatoire des époux GROUPE1.), il leur appartient de faire l’avance des frais, étant

précisé que l’imputation définitive des frais dépendra de l’issue du procès au fond qui sera, le cas

échéant, introduit suite au dépôt du rapport.

Les frais et dépens de l’instance de référé sont à réserver au stade actuel de la procédure étant

donné que la reconnaissance des droits respectifs des parties dépend de l’instance au fond à

introduire le cas échéant après le dépôt du rapport d’expertise judiciaire.

Pour ce même motif, il y a lieu de réserver la demande des époux GROUPE1.) en allocation d’une

indemnité de procédure.

Les époux GROUPE1.) demandent encore à voir assortir la présente ordonnance de l’exécution

provisoire nonobstant toute voie de recours, sur minute et avant enregistrement.

Les parties demanderesses n’ayant toutefois pas établi la nécessité de l’exécution de la présente

ordonnance au seul vu de la minute, il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande, de sorte que

conformément à l’article 938 alinéa 3 du nouveau Code de procédure civile, la présente

ordonnance est exécutoire à titre provisoire sans caution, étant précisé qu’en vertu du même

article ladite ordonnance est signée sans retard et expédiée sans délai, même avant

l’enregistrement.

PAR CES MOTIFS

Nous, Silvia MAGALHAES ALVES, premier juge près le Tribunal d’arrondissement de et à

Diekirch, siégeant comme juge des référés, en remplacement de la Présidente dudit tribunal,

assistée du greffier assumé Suzette KALBUSCH, statuant contradictoirement,

recevons la demande en la forme et Nous déclarons compétent pour en connaître,

au principal, renvoyons les parties à se pourvoir devant qui de droit, mais dès à présent et par

provision, sur base de l’article 350 du Nouveau Code de procédure civile,

ordonnons une expertise et commettons pour y procéder le cabinet d’experts Romain FISCH

S.A., établi à L-6916 Roodt-sur-Syre, 26, route de Luxembourg, avec la mission de concilier les

parties si faire se peut, sinon dans un rapport écrit et motivé à déposer au greffe du Tribunal

d’arrondissement de Diekirch pour le 30 avril 2026 au plus tard, de :

1. dresser un état des lieux litigieux, constat détaillé des éventuels malfaçons, vices, non-

conformités, inachèvements et défauts affectant les lots privatifs composant les ensembles

B3 et B4 des parties demanderesses, y compris les emplacements privatifs extérieurs, en

préciser la localisation, l’étendue et la date d’apparition connue ou probable,

2. déterminer les causes et origines des éventuels désordres constatés,

3. déterminer les travaux et moyens de redressement et de finition nécessaires, d’en évaluer

le coût, les délais et la durée d’immobilisation,

4. chiffrer la moins-value éventuelle affectant les lots composant les ensembles B3 et B4 à

la date de l’expertise, compte tenu de l’absence d’achèvement desdits lots,

5. chiffrer la valeur locative mensuelle des lots composant les ensembles B3 et B4 acquis

par les époux GROUPE1.) en vue de leur location,

6. fournir au tribunal tous éléments utiles au chiffrage de la perte de loyers subie par la partie

demanderesse depuis le 16 août 2023 (hors congés du bâtiment), date contractuelle de

livraison des lots vendus,

disons que dans l’accomplissement de sa mission l’expert est autorisé à s’entourer de tous

renseignements utiles et à entendre même de tierces personnes,

disons que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) sont tenus de verser par provision à l’expert une

avance de 1.500.- euros sur sa rémunération et d’en justifier le versement au greffe du tribunal

de ce siège,

disons qu’en cas de difficultés d’exécution de la mission d’expertise, il Nous en sera fait rapport,

disons que l’expert devra, en toutes circonstances, Nous informer de la date de ses opérations,

de l’état desdites opérations et des difficultés qu’il pourra rencontrer,

disons que si les honoraires devaient dépasser le montant de la provision versée, l’expert devra

Nous en avertir et ne continuer ses opérations qu’après consignation d’une provision

supplémentaire,

disons qu’en cas d’empêchement de l’expert commis, il sera procédé à son remplacement par la

Présidente du Tribunal de céans sur simple requête à lui présentée,

réservons la demande de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) en allocation d’une indemnité de

procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile,

réservons les frais et dépens de l’instance,

ordonnons l’exécution provisoire de la présente ordonnance, nonobstant toute voie de recours

et sans caution.