Court orders expert to assess construction defects and remaining work for private lots in Luxembourg.

RÉFÉRÉ N° 2026TADREF/001

N° TAD-2025-01577 du rôle.

Audience publique des référés tenue le mardi, 6 janvier 2026 à 14.15 heures au Palais de Justice

à Diekirch, où étaient présentes

Silvia MAGALHAES ALVES, premier juge près le Tribunal d’arrondissement de et à Diekirch,

siégeant comme juge des référés, en remplacement de la Présidente dudit tribunal,

Suzette KALBUSCH, greffier assumé,

dans la cause

ENTRE

1) PERSONNE1.), électricien, né le DATE1.) à ADRESSE1.) (Cap-Vert), déclaré à L-

ADRESSE2.),

2) PERSONNE2.), femme de ménage, née le DATE2.) à ADRESSE3.) (Cap-Vert), déclarée à L-

ADRESSE2.),

3) PERSONNE3.), soldat, né le DATE3.) à ADRESSE4.), demeurant à L-ADRESSE5.),

4) PERSONNE4.), monteur de pneus, né le DATE4.) à ADRESSE6.) (Venezuela), demeurant à

L-ADRESSE7.),

5) PERSONNE5.), aide cuisinière, née le DATE5.) à ADRESSE8.) (Portugal), demeurant à L-

ADRESSE7.),

parties demanderesses, comparant par Maître Joël DECKER, avocat à la Cour, demeurant à

Diekirch,

ET

1) la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l., établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE9.), inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro

NUMERO1.), représentée par son/ses gérant(s) actuellement en fonctions, sinon par qui de droit,

partie défenderesse, comparant par Maître Yves TUMBA MWANA, avocat à la Cour, demeurant

à Luxembourg,

2) la société anonyme SOCIETE2.) S.A., établie et ayant son siège social à

L-

ADRESSE10.), inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro

NUMERO2.), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions, sinon par

qui de droit,

partie défenderesse, comparant par Maître Mario DI STEFANO, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg.

FAITS

Par exploit de l’huissier de justice Christine KOVELTER, immatriculée près le Tribunal

d’arrondissement de et à Luxembourg, du 27 novembre 2025, PERSONNE1.), PERSONNE2.),

PERSONNE3.), PERSONNE4.) et PERSONNE5.) ont fait donner assignation à la société à

responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l. et à la société anonyme SOCIETE2.) S.A. à comparaître

devant la Présidente du Tribunal d’arrondissement de Diekirch, siégeant comme juge des référés,

au Palais de Justice à Diekirch, à l’audience publique des référés du mardi, 9 décembre 2025, à

quatorze heures quinze, aux fins spécifiées ci-après :

Après une remise, l’affaire a été utilement retenue à l’audience publique des référés du mardi,

23 décembre 2025.

Maître Joël DECKER, avocat à la Cour, demeurant à Diekirch, mandataire de PERSONNE1.), de

PERSONNE2.),

de

PERSONNE3.),

de

PERSONNE4.)

et

d’PERSONNE5.),

a

exposé

l’assignation et a été entendu en ses explications.

Maître Chahrazed HAYA, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg, en remplacement de Maître

Mario DI STEFANO, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg, mandataire de la société

anonyme SOCIETE2.) S.A., a été entendue en ses moyens de défense et explications.

Maître Yves TUMBA MWANA, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg, mandataire de la

société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l., a été entendu en ses moyens de défense et

explications.

Sur ce, le juge des référés prit l’affaire en délibéré et fixa jour pour le prononcé à l’audience

publique des référés du mardi, 6 janvier 2026 à laquelle fut rendue l’

ORDONNANCE

qui suit :

Par exploit d’huissier de justice du 27 novembre 2025, PERSONNE1.), PERSONNE2.),

PERSONNE3.),

PERSONNE4.)

et

PERSONNE5.)

(désignés

ci-après

« les

parties

demanderesses ») ont fait donner assignation à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.)

S.àr.l. et à la société anonyme SOCIETE2.) S.A. à comparaître devant la Présidente du Tribunal

d’arrondissement de et à Diekirch, siégeant comme juge des référés, aux fins de voir nommer un

expert avec la mission plus amplement spécifiée au dispositif de leur assignation. Ils sollicitent en

outre la condamnation solidaire, sinon in solidum, des parties assignées à faire l’avance des frais

d’expertise ainsi que leur condamnation à tous les frais et dépens de l’instance.

Au soutien de leur demande en institution d’une expertise, les parties demanderesses exposent

qu’elles ont conclu avec la société SOCIETE1.) S.àr.l. différents actes de vente en état futur

d’achèvement aux termes desquels elles ont acquis des appartements dans un immeuble

résidentiel devant être construit à L-ADRESSE2.). Les garanties d’achèvement prévues par la loi

ont été émises par la société SOCIETE2.) S.A., anciennement dénommé SOCIETE3.) S.A.

Les parties demanderesses font valoir que suivant les termes des différents contrats de vente

conclus entre les parties, les travaux de construction de l’immeuble résidentiel auraient dû être

achevés en juillet 2022, respectivement septembre 2022. Les délais d’achèvement prévus

contractuellement n’auraient cependant pas été respectés, alors que les travaux seraient loin

d’être achevés. Les parties demanderesses relèvent, notamment, que la façade de l’immeuble

ferait toujours défaut, que les travaux de toitures ne seraient pas terminés et que les travaux

relatifs aux aménagements intérieurs auraient à peine commencé.

Il y aurait partant lieu d’ordonner une expertise judiciaire afin de conserver, respectivement établir

la preuve des inachèvements et vices et malfaçons affectant les travaux réalisés par la société

SOCIETE1.) S.àr.l.

A l’audience, les parties demanderesses proposent de désigner soit l’expert Danielle GHERARDI,

soit l’expert Yves KEMP.

La société anonyme SOCIETE2.) S.A. ne s’oppose pas au principe de la mesure d’instruction

sollicitée par les parties demanderesses, sous toutes réserves et sans reconnaissance ni

renonciation préjudiciable dans son chef. Elle demande cependant à voir confier à l’expert une

autre mission que celle proposée par les parties demanderesses dans leur assignation qu’elle

estime être trop imprécise. Elle propose ainsi une mission plus détaillée, telle que reprise dans

une note remise à l’audience, au motif qu’il y aurait lieu de distinguer entre les différents

appartements concernés. Elle n’a pas d’objections à formuler par rapport aux experts proposés

par les parties demanderesses, mais elle s’oppose toutefois formellement à devoir faire l’avance

des frais d’expertise.

La société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l. marque son accord avec la mesure

d’instruction sollicitée par les parties demanderesses. Elle se rallie à la mission proposée par la

société SOCIETE2.) S.A. et s’oppose également à devoir faire l’avance des frais d’expertise.

Appréciation

Les parties demanderesses basent leur demande principalement sur l’article 350 du Nouveau

Code de procédure civile, sinon subsidiairement sur l’article 933 alinéa 1er, et plus subsidiairement

encore sur l’article 932 alinéa 1er de ce même code.

L’article 350 précité dispose que « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout

procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction

légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou

en référé ».

Non subordonnée aux conditions de l’urgence et de l’absence de contestations sérieuses, la

demande basée sur l’article 350 précité a un caractère autonome et ne doit répondre qu’aux

exigences posées par ledit texte lesquelles sont, à part (i) l’absence de procès au fond,

(ii) l’existence d’un motif légitime d’établir, (iii) par une mesure d’instruction légalement admissible,

(iv) la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

Ledit texte institue un référé qui est autant « préventif », en ce qu’il tend à éviter tout procès au

fond, que « probatoire », en ce qu’il tend à conserver des éléments de preuve soumis au risque

d’un dépérissement prochain ou à établir la preuve de faits qui se sont déjà produits et qui ne sont

pas soumis au risque d’un changement ou d’une disparition prochains.

Le motif légitime exigé par cette disposition légale est fonction de la plausibilité d’un procès au

fond et de l’utilité, dans cette perspective, de la mesure d’instruction sollicitée. Il y a ainsi motif

légitime au sens de la loi s’il n’est a priori pas exclu que des faits ou des éléments dont l’on veut

établir ou conserver la preuve, puisse dépendre la solution d’un éventuel procès au fond entre

parties, voire qu’ils soient susceptibles d’avoir une influence sur la solution du litige.

En tenant compte des renseignements fournis en cause, il appert que les conditions légales

posées par l’article précité sont remplies en l’espèce, alors que les parties demanderesses

justifient d’un intérêt légitime à faire établir par un homme de l’art l’état d’achèvement,

respectivement d’inachèvement des appartements qu’elles ont acquis, ainsi que les éventuels

vices et malfaçons affectant les travaux réalisés par la société SOCIETE1.) S.àr.l., ce en vue

d’une éventuelle action en responsabilité à introduire à l’encontre de cette dernière. Au vu du fait

que les appartements vendus aux parties demanderesses ne sont pas encore achevés, ces

dernières ont également intérêt à ce que l’expertise ordonnée soit opposable à la société

SOCIETE2.) S.A., dont il n’a pas été contesté qu’elle s’est portée caution solidaire de la société

SOCIETE1.) S.àr.l. pour l’achèvement de l’immeuble vendu.

La demande en institution d’une expertise est partant à déclarer fondée, étant relevé qu’aucun

procès au fond n’est pendant entre les parties suivant les informations à disposition du tribunal.

Quant à la mission d’expertise à confier à l’expert, il est de principe que celle-ci peut porter sur

tous les faits d’ordre technique qui présentent un caractère pertinent et utile par rapport au litige

pouvant éventuellement être introduit entre les parties.

La mission d’expertise proposée par la société SOCIETE2.) S.A. étant plus précise que celle

proposée par les parties demanderesses et toutes les parties ayant marqué leur accord avec le

libellé proposé par la société SOCIETE2.) S.A., il y a lieu de confier à l’expert la mission proposée

par cette dernière.

En l’absence de contestations formulées par rapport aux experts proposés par les parties

demanderesses, le tribunal décide de désigner l’expert Danielle GHERARDI.

En ce qui concerne l’avance des frais d’expertise, il est de principe que l’expertise sollicitée sur

base de l’article 350 du Nouveau Code de procédure civile est instituée dans l’intérêt probatoire

des parties demanderesses, de sorte qu’il leur appartient de faire l’avance des frais, étant précisé

que l’imputation définitive des frais dépendra de l’issue du procès au fond qui sera, le cas échéant,

introduit suite au dépôt du rapport.

Il est ainsi de jurisprudence constante que l’avance des frais d’expertise dans le cadre d’un référé

probatoire, c’est-à-dire avant tout litige au fond, incombe à la partie qui sollicite cette mesure pour

obtenir une preuve afin de voir établir ultérieurement dans un litige au fond la responsabilité du

défendeur, et non pas à ce dernier qui conteste sa responsabilité et subit cette procédure, même

s’il ne s’est pas opposé à la mesure d’instruction (cf. CA Besançon 27 mai 1997 SA Concorde

Assurance / Tamagne, cité in CA, arrêt référé du 23.12.2015, n° 42781 et 42821 du rôle).

La mesure d’instruction sollicitée par les parties demanderesses ayant pour objet de leur fournir

les éléments de preuve dont elles ont besoin pour pouvoir, le cas échéant, engager la

responsabilité des parties assignées, il leur appartient de faire l’avance des frais d’expertise.

Les frais et dépens de l’instance sont à réserver en l’état actuel de la procédure, étant donné que

la reconnaissance des droits respectifs des parties dépend de l’instance au fond à introduire, le

cas échéant, après le dépôt du rapport d’expertise judiciaire.

Aux termes de leur assignation, les parties demanderesses demandent encore à voir assortir la

présente ordonnance de l’exécution provisoire sur minute et avant enregistrement nonobstant

toute voie de recours.

Les parties demanderesses n’ayant cependant pas établi la nécessité de l’exécution de la

présente ordonnance au seul vu de la minute, il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande, de

sorte que conformément à l’article 938 alinéa 3 du Nouveau Code de procédure civile, elle est

exécutoire à titre provisoire sans caution, étant précisé qu’en vertu du même article ladite

ordonnance est signée sans retard et expédiée sans délai, même avant l’enregistrement.

PAR CES MOTIFS

Nous, Silvia MAGALHAES ALVES, premier juge près le Tribunal d’arrondissement de et à

Diekirch, siégeant comme juge des référés, en remplacement de la Présidente dudit tribunal,

assistée du greffier assumé Suzette KALBUSCH, statuant contradictoirement,

recevons la demande en la forme et Nous déclarons compétent pour en connaître,

au principal, renvoyons les parties à se pourvoir devant qui de droit mais dès à présent et par

provision, sur base de l’article 350 du Nouveau Code de procédure civile,

ordonnons une expertise et commettons pour y procéder l’expert Danielle GHERARDI, établie

professionnellement à L-7670 Reuland, 14, Um Beschelchen, avec la mission de concilier les

parties si faire se peut, sinon dans un rapport écrit et motivé à déposer au greffe du Tribunal

d’arrondissement de Diekirch pour le 15 avril 2026 au plus tard :

1. d’organiser une réunion sur les lieux aux fins de constater l’état d’avancement des travaux

de construction des parties communes de l’immeuble en copropriété sis à L-ADRESSE11.),

inscrit au cadastre comme suit : Commune de ADRESSE12.), section C de ADRESSE13.),

numéro NUMERO3.), lieu-dit « ADRESSE14.) », ainsi que de manière distincte des lots

privatifs détenus respectivement par :

a) les consorts GROUPE1.),

b) PERSONNE3.),

c) les consorts GROUPE2.),

2. de dresser la liste des travaux de construction restant à exécuter pour achever

conformément à leur destination les lots privatifs détenus respectivement par :

a) les consorts GROUPE1.),

b) PERSONNE3.),

c) les consorts GROUPE2.),

ainsi que les parties communes du prédit immeuble, conformément aux documents

contractuels liant les parties demanderesses et la société SOCIETE1.) S.àr.l., et d’évaluer

les sommes nécessaires à l’achèvement desdits travaux,

3. d’établir, sur base des prix des constructions convenus entre la société SOCIETE1.) S.àr.l.

et les parties demanderesses, le décompte des montants facturés et payés par elles pour

chacun des lots,

4. de dresser le cas échéant la liste des travaux et fournitures facturés à, respectivement payés

par les parties demanderesses, et non encore réalisés,

5. d’établir un relevé des défauts de conformité, vices, malfaçons, dégâts et manquements aux

règles de l’art affectant les travaux d’ores et déjà réalisés s’agissant des lots privatifs

détenus par les parties demanderesses ainsi que des parties communes de l’immeuble en

copropriété et de documenter ces défauts en distinguant :

a. d’une part, les défauts de conformité, vices, malfaçons, dégâts ou manquements aux

règles de l’art substantiels, définis comme étant ceux qui affectent la pérennité de

l’ouvrage ou qui empêchent l’habitabilité normale de celui-ci,

b. et d’autre part, les défauts de conformité, vices, malfaçons, dégâts ou manquements aux

règles de l’art qui peuvent être considérés comme véniels, en ce sens qu’ils n’affectent

ni la pérennité de l’ouvrage, ni son habitabilité normale,

6. de déterminer les causes de ces éventuels vices, défauts de conformité, malfaçons, dégâts

ou manquements aux règles de l’art affectant les travaux déjà réalisés,

7. d’établir la liste des travaux à réaliser pour permettre de remédier aux vices, défauts de

conformité, malfaçons, dégâts ou manquements aux règles de l’art affectant les travaux déjà

réalisés et d’évaluer les sommes nécessaires à la réalisation desdits travaux,

disons que dans l’accomplissement de sa mission l’expert est autorisé à s’entourer de tous

renseignements utiles et à entendre même de tierces personnes,

disons que PERSONNE1.), PERSONNE2.), PERSONNE3.), PERSONNE4.) et PERSONNE5.)

sont tenus de verser par provision à l’expert une avance sur sa rémunération de 1.500.- euros et

d’en justifier le versement au greffe du Tribunal d’arrondissement de ce siège,

disons qu’en cas de difficultés d’exécution de la mission d’expertise, il Nous en sera fait rapport,

disons que l’expert devra, en toutes circonstances, Nous informer de la date de ses opérations,

de l’état desdites opérations et des difficultés qu’il pourra rencontrer,

disons que si les honoraires devaient dépasser le montant de la provision versée, l’expert devra

Nous en avertir et ne continuer ses opérations qu’après consignation d’une provision

supplémentaire,

disons qu’en cas d’empêchement de l’expert commis, il sera procédé à son remplacement par la

Présidente du Tribunal de céans sur simple requête à lui présentée,

réservons les frais et dépens de l’instance,

ordonnons l’exécution provisoire de la présente ordonnance, nonobstant toute voie de recours

et sans caution.