Court declares itself incompetent to annul forced auction due to lack of jurisdiction under civil procedure code.

No. Rôle: TAL-2025-08336

No. 2025TALREFO/00649

du 12 décembre 2025

Audience publique extraordinaire des référés du vendredi, 12 décembre 2025, tenue par

Nous Katia FABECK, Vice-Présidente au Tribunal d’arrondissement de et à

Luxembourg, siégeant comme juge des référés, en remplacement de la Présidente du

Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, assistée de la greffière assumée Carole

STARCK.

DANS LA CAUSE

E N T R E

1)

PERSONNE1.), épouse ALIAS1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

2)

PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE1.),

élisant domicile en l’étude de Maître François DELVAUX, avocat, demeurant à

Luxembourg,

parties

demanderesses

comparant par

Maître

Burak KIRAZ, avocat, en

remplacement de Maître François DELVAUX, avocat, les deux demeurant à

Luxembourg,

E T

1)

la société anonyme SOCIETE1.) SA, établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE2.), inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg

sous le numéro NUMERO1.), représentée par son conseil d’administration

actuellement en fonctions,

2)

PERSONNE3.), notaire de résidence à Luxembourg, établi professionnellement à

L-ADRESSE3.),

partie défenderesse sub 1) comparant par la société SCHILTZ & SCHILTZ SA

représentée par Maître Franz SCHILTZ, avocat, demeurant à Luxembourg,

partie défenderesse sub 2) comparant par Maître Claude SCHMARTZ, avocat,

demeurant à Luxembourg.

F A I

T S :

A l’appel de la cause à l’audience publique des référés ordinaires du lundi après-midi,

1er décembre 2025, Maître Burak KIRAZ donna lecture de l’assignation ci-avant

transcrite et exposa ses moyens.

Maître Franz SCHILTZ et Maître Claude SCHMARTZ furent entendus en leurs

explications.

Sur ce le juge prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique extraordinaire des

référés de ce jour l’

O R D O N N A N C E

qui suit:

Procédure

Par exploit d’huissier de justice du 25 août 2025, PERSONNE1.) et son époux

PERSONNE2.) (ci-après « les Demandeurs » ou « les époux GROUPE1.) ») ont fait

donner assignation à la société anonyme SOCIETE1.) SA (ci-après « la ALIAS2.) »)

et au notaire PERSONNE3.) à comparaître devant la Présidente du Tribunal

d’arrondissement de et à Luxembourg, siégeant en matière de référé aux fins de voir,

sur base des articles 855 et suivants du Nouveau Code de procédure civile, et plus

particulièrement de l'article 879 alinéa 9 du même code :

-

constater que la procédure de mise en vente forcée par voie parée de la maison

sise à L-ADRESSE1.), fixée au 1er octobre 2025, est entachée d’une nullité de

fond ;

-

partant, ordonner l’annulation pure et simple de la vente par voie parée de la

maison sise à L-ADRESSE1.), fixée au 1er octobre 2025 ;

-

subsidiairement, ordonner la suspension de la vente par voie parée de ladite

maison fixée au 1er octobre 2025 ;

-

plus subsidiairement, ordonner le report de la vente par voie parée de ladite

maison fixée au 1er octobre 2025 ;

-

partant, accorder un délai raisonnable aux époux GROUPE1.) pour finaliser la

vente de gré à gré de ladite maison;

-

constater que les époux GROUPE1.) ont entrepris des démarches sérieuses quant

à la vente de ladite maison ; et

-

déclarer l’ordonnance à intervenir commune au notaire PERSONNE3.).

Les Demandeurs sollicitent encore l’exécution provisoire sur minute de l’ordonnance à

intervenir ainsi que la condamnation de la ALIAS2.) aux frais et dépens de l’instance.

Moyens des parties

A l’appui de leur demande, les époux GROUPE1.) font valoir :

-

avoir chacun contracté chacun un prêt auprès de la ALIAS2.) afin de financer la

construction d'un immeuble résidentiel sis à L-ADRESSE4.), par la société

anonyme SOCIETE2.) SA, dont ils sont tous les deux administrateurs et les seuls

actionnaires ;

-

qu’ils ont hypothéqué leur maison d’habitation sise à L-ADRESSE5.) en

garantie du prédit prêt ;

-

qu'en raison de l'apparition d'importants désordres et inachèvements au niveau

de la construction du prédit immeuble, les Demandeurs ont saisi les juridictions

compétentes pour déterminer les responsabilités des corps de métier

intervenants ;

-

qu'une ligne de crédit à hauteur de 1.003.004,85.-€ est actuellement ouverte à la

ALIAS2.) ;

-

que les Demandeurs n'ont d'autre choix que de vendre leur maison d’habitation

sise à ADRESSE5.) ;

-

qu’ils ont sollicité un délai auprès de la ALIAS2.) afin de procéder à la vente de

ce bien dans les meilleures conditions financières possibles ;

-

que la ALIAS2.) a notifié sa volonté de poursuivre une procédure de vente

publique de leur maison ;

-

qu'à ce titre, la ALIAS2.) a mandaté le notaire PERSONNE3.) de la vente

publique par voie parée de ladite maison ;

-

que la vente publique est fixée au mercredi 1er octobre 2025, à la SOCIETE3.),

sise à ADRESSE6.) ;

-

que toutefois, par

courrier recommandé du 5 août 2025, le notaire

PERSONNE3.) a informé les Demandeurs de la vente forcée par voie parée, à la

requête de la ALIAS2.), «de la maison d'habitation vous appartenant, sise à

ADRESSE7.) » ;

-

que la procédure de mise en vente forcée est donc entachée d'une nullité de fond,

puisque les Demandeurs ne sont pas propriétaires de la maison sise à

ADRESSE7.), dont la vente publique est annoncée, mais qu'ils sont, au contraire

propriétaires, de la maison sise à ADRESSE8.) ;

-

que de ce chef, la vente publique du 1er octobre 2025 doit être annulée ;

-

que les Demandeurs ont sollicité le report de la date de cette vente publique de

quelques semaines, pour leur permettre de vendre de gré à gré leur maison afin

d'obtenir un prix convenable ;

-

que la ALIAS2.) ne s'est pas opposée à une vente de gré à gré à condition que

celle-ci intervienne avant le 1 octobre 2025 ;

-

que la ALIAS2.) a rejeté la demande tendant à l'octroi d'un délai supplémentaire

en vue de céder le bien dans des conditions adéquates et à sa juste valeur ;

-

qu'en accordant ce délai, les Demandeurs disposeraient de fonds suffisants pour

solder le crédit auprès de la ALIAS2.) ; et

-

qu’ils ont reçu le 23 septembre 2025 une offre chiffrée à 1.700.000.- euros et que

le compromis de vente sera signé dans les tous prochains jours.

A l’audience des plaidoiries du 1er décembre 2025, la ALIAS2.) conclut au rejet de

l’ensemble des demandes adverses, en ce que les contestations adverses ne sont pas

sérieuses et ne rentrent pas dans les prévisions de l’article 879 alinéa 9 du Nouveau

Code de procédure civile.

Expliquant que la contestation au sens du prédit article ne peut porter que sur les clauses

et conditions de la vente ou sur la manière dont il sera procédé à la vente, l’argument

des Demandeurs tenant à se voir allouer davantage de temps pour procéder à la vente

de gré à gré de leur maison ne constitue pas une contestation au sens de l’article 879

alinéa 9 du Nouveau Code de procédure civile.

Concernant l’argument relatif à l’erreur portant sur le numéro de la maison (19 au lieu

de 21), il s’agirait d’une erreur purement matérielle contenue dans un courrier informatif

du notaire PERSONNE3.) du 5 août 2025 aux seuls Demandeurs, erreur ne portant pas

à conséquence, dans la mesure où le commandement à toutes fins du 7 avril 2025, le

cahier des charges du 18 août 2025 et l’acte de signification et de sommation de prendre

connaissance du cahier des charges et d’assister à la vente publique indiquent tous le

numéro de maison correct (21).

La ALIAS2.) estime que la procédure de vente publique par voie parée a été

régulièrement suivie par le notaire PERSONNE3.) et que l’assignation adverse serait

un moyen dilatoire pour gagner du temps.

En tout état de cause, et même à supposer qu’aucune des bases légales invoquées ne

trouvent application, la ALIAS2.) sollicite à voir ordonner la continuation des

opérations de vente par voie parée de la maison d’habitation des Demandeurs.

Enfin, la ALIAS2.) réclame une indemnité de procédure de 2.000.- euros à l’égard des

Demandeurs.

Le notaire PERSONNE3.) conclut à l’inapplicabilité de l’article 855 du Nouveau Code

de procédure civile pour s’appliquer uniquement à la saisie immobilière « ordinaire »

et non à la vente publique par voie parée régie par l’article 879 du même code.

Le notaire PERSONNE3.) conclut également à l’inapplicabilité de l’article 879 du

Nouveau Code de procédure civile pour diverses raisons.

Principalement, il se prévaut de ce que les Demandeurs ont signifié leur assignation le

25 septembre 2025, soit préalablement à leur contestation relative au numéro de maison

adressée au notaire le 30 septembre 2025, de sorte que cette inversion chronologique

des faits n’a pas permis au notaire de renvoyer les Demandeurs en référé après avoir

dressé un procès-verbal de contestations. Faute pour le notaire d’avoir pu, le cas

échéant, dresser un procès-verbal de contestations et renvoyer les parties à saisir le

Président du Tribunal d’arrondissement, la saisine de ce dernier serait prématurée et

partant irrecevable entraînant le rejet des demandes adverses.

Subsidiairement, à supposer la saisine du Président du Tribunal d’arrondissement

néanmoins valable, les contestations des Demandeurs portant sur leurs démarches

relatives à la vente de gré à gré de leur maison d’habitation faisant l’objet de la vente

publique par voie parée ne constitueraient pas des contestations relevant de l’article 879

alinéa 9 du Nouveau Code de procédure civile et sont à rejeter. Il en irait de même de

leurs contestations portant sur le numéro de maison en ce que la coquille portant sur le

numéro de la maison a seulement été commise par le notaire dans un courrier purement

informatif du 5 août 2025 adressé aux Demandeurs, au demeurant non prévu dans la

procédure de vente publique par voie parée. Le notaire PERSONNE3.) précise à ce sujet

qu’en vertu l’article 879 du Nouveau Code de procédure civile, seules les contestations

ayant trait aux clauses et conditions de la vente ou à la manière dont il sera procédé à

l’adjudication permettraient de surseoir aux opérations de la vente forcée, et que les

contestations des époux GROUPE1.) ne rentreraient dans aucune de ces catégories, de

sorte qu’elles devraient être rejetées.

En cas de rejet des demandes adverses, le notaire PERSONNE3.) demande à voir

ordonner la continuation des opérations de vente par voie parée de la maison

d’habitation des Demandeurs.

Il sollicite à son tour une indemnité de procédure de 1.750.- euros à l’égard des

Demandeurs sur le fondement de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

En réplique aux développements adverses, les Demandeurs maintiennent leurs

demandes et sollicitent le rejet des demandes adverses au motif que les refixations de

l’affaire aux audiences des 27 octobre 2025 et 10 novembre 2025 étaient exclusivement

dues à des raisons d’agenda du tribunal, lesdits audiences n’ayant plus été utiles.

Appréciation



Quant à la base légale de l’article 855 du Nouveau Code de procédure civile

Suivant l’article 855 du Nouveau Code de procédure civile, « Toute demande incidente

à une poursuite de saisie immobilière sera formée par un simple acte d’avoué,

contenant les moyens et conclusions. Cette demande sera formée contre toute partie

n’ayant pas d’avocat en cause, par exploit d’ajournement à huit jours, sans

augmentation de délai à raison des distances, si ce n’est dans le cas de l’article 862.

Ces demandes sont instruites et jugées comme affaire civile. Tout jugement qui

interviendra ne pourra être rendu que sur les conclusions du ministère public. »

Il est constant en cause que la présente affaire s’inscrit dans le cadre d’une vente

publique par voie parée et non d’une saisie immobilière, de sorte que cet article ne

trouve pas à s’appliquer.

Il s’ensuit que le juge des référés est incompétent pour connaître des demandes sur base

de l’article 855 du Nouveau Code de procédure civile.



Quant à la base légale de l’article 879 alinéa 9 du Nouveau Code de

procédure civile

L’article 879 alinéa 9 du Nouveau Code de procédure civile, qui dispose que : « S’il y

a contestation le notaire surseoira à toutes opérations et renverra les parties en référé

devant le président, qui prononcera sans opposition, ni appel, et qui, le cas échéance,

fixera de nouveau la vente ».

Le juge des référés n’est appelé à statuer, sur le renvoi du notaire, que sur les

contestations qui ont pour objet, soit les clauses et conditions de la vente, soit la

manière dont il sera procédé à l’adjudication ; comme il ne statue qu’au

provisoire, les parties peuvent se pourvoir au principal devant le tribunal (Cour

d’appel (référé), 3 février 1986, Pas. 26, p. 376 ; G. BELTJENS, Encyclopédie

de droit civil belge, tome II, n° 6bis ; Répertoire Pratique de droit belge, Saisie

immobilière, n° 1098).

Les contestations, qui n’ont trait ni aux clauses et conditions de la vente, ni à

l’adjudication, ne relèvent pas de la compétence qui est donnée au président du

tribunal d’arrondissement sur base de l’article 879 alinéa 9 du Nouveau Code de

procédure civile.

Par ailleurs, l’article 879 alinéa 9 précité prévoit que le renvoi des parties en référé

devant le président doit résulter d’un procès-verbal dressé par le notaire

constatant la contestation et la surséance aux opérations. En l’absence de saisine

régulière, l’assignation est à déclarer irrecevable pour défaut de préalable légal.

Pour des raisons de logique juridique, il y a d’abord lieu d’analyser si les

contestations soulevées relèvent de l’article 879 alinéa 9 du Nouveau de Code de

procédure civile et ensuite seulement, à supposer la compétence donnée,

d’analyser le moyen d’irrecevabilité tenant à l’absence de saisine sur base d’un

procès-verbal de contestations dressé par le notaire.

En l’occurrence, les contestations avancées par les époux GROUPE1.) et

consistant dans leurs démarches visant à vendre de gré à gré la maison litigieuse

et sollicitant du temps pour y parvenir n’ont trait ni aux clauses et conditions de

la vente, ni à l’adjudication, et ne relèvent partant pas de la compétence qui est

donnée au président du tribunal d’arrondissement sur base de l’article 879 du

Nouveau Code de procédure civile.

Il en va de même de leurs contestations quant à l’indication erronée du numéro

de leur maison d’habitation, dans un courrier du 5 août 2025 adressé par le notaire

aux seuls Demandeurs, en ce qu’il s’agit d’une erreur purement matérielle ne

portant pas à conséquence, dès lors que l’indication correcte du numéro de maison

figure dans le commandement à toutes fins du 7 avril 2025, le cahier des charges

du 18 août 2025 et l’acte de signification et de sommation de prendre

connaissance du cahier des charges et d’assister à la vente publique.

Le juge saisi est dès lors incompétent pour connaître des contestations soulevées.

Au vu de ce qui précède, il y a lieu d’ordonner la continuation des opérations de

la vente par voie parée du bien immobilier appartenant en indivision aux époux

GROUPE1.) et plus amplement spécifié au dispositif de la présente ordonnance.



Quant aux indemnités de procédure

La ALIAS2.) et le notaire PERSONNE3.) sollicite chacun une indemnité de procédure.

L’application de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (cf. Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763 du registre).

Il y a lieu de faire droit aux demandes respectives sur base de l’article 240 du Nouveau

Code de procédure civile et de condamner les époux GROUPE1.) de payer tant à la

ALIAS2.) qu’au notaire PERSONNE3.) une indemnité de procédure de 800.- euros.

P A R C E S M O T I F S

Nous Katia FABECK, Vice-Présidente au Tribunal d’arrondissement de et à

Luxembourg, siégeant comme juge des référés, en remplacement de la Présidente du

Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, statuant contradictoirement ;

recevons la demande en la forme ;

au principal renvoyons les parties à se pourvoir devant qui de droit, mais dès à présent

et par provision,

Nous déclarons incompétente pour connaître des contestations formulées par

PERSONNE1.) et son époux PERSONNE2.) sur base des articles 855 et 879 alinéa 9

du Nouveau Code de procédure civile pour s’opposer à la vente par voie parée fixée par

le notaire PERSONNE3.) ;

ordonnons la continuation des opérations de la vente par voie parée de la maison

d’habitation appartenant en indivision à PERSONNE1.) et à PERSONNE2.), sise à L-

ADRESSE5.) et inscrite au cadastre de la commune de Luxembourg, ancienne

commune de ADRESSE9.), section ALIAS3.), sous le numéro NUMERO2.), lieu-dit :

« ADRESSE10.) », place (occupée), bâtiment à habitation, bâtiment autre, garage,

contenant 2 ares 19 centiares ;

condamnons PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à payer à la société anonyme

SOCIETE1.) SA une indemnité de procédure de 800.- euros sur base de l’article 240 du

Nouveau Code de procédure civile ;

condamnons PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à payer au notaire PERSONNE3.) une

indemnité de procédure de 800.- euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de

procédure civile ;

déclarons la présente ordonnance commune au notaire PERSONNE3.) ;

ordonnons l’exécution provisoire de la présente ordonnance nonobstant toutes voies de

recours et sans caution ;

condamnons PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aux frais de l’instance.