Plaintiff's breach of contract claim dismissed; procedural costs and procedure fees awarded to defendants.

Jugement civil 2025TALCH10/00154

Audience publique du vendredi, douze décembre deux mille vingt-cinq

Numéro TAL-2024-05163 du rôle

Composition :

Catherine TISSIER, premier juge-président,

Elodie DA COSTA, juge,

Claudia SCHETTGEN, juge,

Cindy YILMAZ, greffier.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

partie demanderesse aux termes d'un exploit de l’huissier de justice suppléant Kelly

FERREIRA SIMOES, en remplacement de Carlos CALVO, huissier de justice, demeurant

à Luxembourg, en date du 4 juin 2024,

comparaissant par Maître Aurélia COHRS, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg,

et

1.PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

2.PERSONNE3.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

parties défenderesses aux fins du prédit exploit CALVO,

comparaissant par Maître Lex THIELEN, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg.

L e T r i b u n a l

Vu l’ordonnance de clôture du 5 novembre 2025.

Les mandataires des parties ont été informés par bulletin du 10 novembre 2025 de

l’audience des plaidoiries fixée au 21 novembre 2025.

Aucune des parties n’a sollicité à plaider oralement.

En application de l’article 226 du Nouveau Code de procédure civile, les parties sont

réputées avoir réitéré leurs moyens à l’audience des plaidoiries et leurs mandataires sont

dispensés de se présenter à l’audience des plaidoiries.

L’affaire a été prise en délibéré à l’audience publique du 21 novembre 2025.

Par exploit de l’huissier de justice du 4 juin 2024, PERSONNE1.) a fait donner assignation

à PERSONNE2.) et PERSONNE3.) (ci-après « les consorts PERSONNE4.) »), à

comparaître devant le Tribunal d’Arrondissement de ce siège.

En vertu de l’article 194, alinéa 3, du Nouveau Code de procédure civile, applicable aux

affaires introduites à partir du 15 juillet 2021, les parties notifieront, avant la clôture de

l’instruction, des conclusions de synthèse qui doivent reprendre toutes les prétentions et

moyens présentés dans leurs conclusions antérieures, y compris l’assignation. À défaut,

les parties sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statuera que sur les

dernières conclusions notifiées.

Aux termes de ses dernières conclusions de synthèse du 25 avril 2025, PERSONNE1.)

demande à voir :

-

déclarer sa demande recevable en la forme,

-

au fond, dire sa demande justifiée,

-

prendre acte de l’aveu judiciaire quant à la violation contractuelle du compromis de

vente signé entre parties,

-

condamner les consorts PERSONNE4.) solidairement, sinon in solidum, sinon

chacun pour le tout, à lui payer la somme de 21.057,12 euros à titre de préjudice

matériel avec les intérêts légaux à compter de la mise en demeure sinon de la

présente demande en justice jusqu’à solde,

-

condamner les consorts PERSONNE4.) solidairement, sinon in solidum, sinon

chacun pour le tout, à lui payer la somme de 2.500,00 euros à titre de préjudice

moral, sinon tout autre montant même supérieur à évaluer par le Tribunal, avec les

intérêts légaux à partir de la mise en demeure sinon de la présente demande en

justice jusqu’à solde,

-

donner acte qu’elle conteste l’ensemble des développements en fait et en droit des

consorts PERSONNE4.),

-

débouter les consorts PERSONNE4.) de l’intégralité de leurs demandes,

-

condamner les consorts PERSONNE4.) solidairement, sinon in solidum, sinon

chacun pour sa part, à lui payer une indemnité de procédure de 2.000,00

euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile,

-

ordonner l’exécution provisoire du présent jugement,

-

condamner les consorts PERSONNE4.) solidairement, sinon in solidum, à tous les

frais et dépens de l’instance,

-

de réserver à PERSONNE1.) le droit d’augmenter sa demande en cours d’instance

et d’invoquer ultérieurement toutes autres bases légales.

Aux termes de leurs dernières conclusions de synthèse du 7 juillet 2025, les consorts

PERSONNE4.) demandent à voir :

-

recevoir les conclusions en la forme et les dire fondées,

-

rejeter l’ensemble des demandes de PERSONNE1.),

-

condamner PERSONNE1.) au paiement de la somme de 3.000,00 euros à titre de

préjudice moral avec les intérêts légaux à compter du jugement à intervenir,

-

condamner PERSONNE1.) au paiement de la somme de 3.500,00 euros sous la

réserve expresse d’augmentation en cours d’instance, avec les intérêts légaux à

compter du jugement à intervenir,

-

condamner PERSONNE1.) au paiement d’une indemnité de procédure de 2.000,00

euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile,

-

condamner PERSONNE1.) à tous les frais et dépens de l’instance et en ordonner la

distraction au profit de Maître Lex THIELEN, qui affirme en avoir fait l’avance.

SOCIETE1.) :

A l’appui de sa demande, PERSONNE1.) fait exposer qu’en date du 12 juillet 2023, les

parties auraient signé un compromis de vente portant sur un appartement sis à L-

ADRESSE3.), avec la condition suspensive de

l’obtention par les consorts

PERSONNE4.) d’un prêt bancaire dans un délai de 14 jours à partir de la signature du

compromis.

La vente de l’appartement litigieux aurait été conclue pour la somme de 1.080.000,00

euros, alors que le prix de vente initialement fixé aurait été de 1.390.000,00 euros.

La fixation de ce bref délai de 14 jours ainsi que la baisse du prix de vente auraient résulté

de l’urgence pour elle de vendre l’appartement. Elle aurait contracté un prêt lorsqu’elle

aurait acheté l’appartement litigieux et ce prêt aurait été converti en prêt relais lorsqu’elle

aurait acquis une maison. Elle se serait trouvée dans une situation précaire en ce qu’elle

n’aurait plus eu de fonds disponibles et se serait vue contrainte de vendre son

appartement le plus vite possible.

D’après la partie demanderesse, la SOCIETE2.) aurait, en date du 14 juillet 2023, donné

un avis favorable à la demande de prêt des consorts PERSONNE4.). Ce serait depuis

cette date que le compromis vaudrait vente de l’appartement litigieux.

Elle fait valoir que le compromis de vente aurait prévu que l’acte notarié de vente devrait

être passé au plus tard pour le 6 août 2023 et que le notaire leur aurait indiqué que l’acte

notarié pourrait être signé le 7 août 2023.

Or, les consorts PERSONNE4.) auraient, sans motif valable, repoussé la date de

signature de l’acte notarié.

L’acte notarié de vente n’aurait été signé qu’en date du 1er septembre 2023 et les consorts

PERSONNE4.) auraient commis une faute contractuelle en violant le compromis de vente

du 12 juillet 2023.

Le 10 octobre 2023, PERSONNE1.) aurait mis en demeure les consorts PERSONNE4.)

de l’indemniser de son préjudice, mais cette mise en demeure serait restée infructueuse

de sorte qu’il y aurait lieu à contrainte judiciaire.

PERSONNE1.) fait valoir que la responsabilité des parties défenderesses serait

recherchée principalement sur base de la responsabilité contractuelle et plus

particulièrement sur base des articles 1134 et suivants du Code civil et des articles 1142

et suivants du même code et subsidiairement, sur base de la responsabilité délictuelle

des articles 1382 et 1383 du Code civil.

Le comportement des consorts PERSONNE4.) lui aurait causé un préjudice matériel d’un

montant total de 21.057,12 euros.

Etant donné que l’acte notarié de vente n’aurait été conclu qu’en date du 1er septembre

2023, PERSONNE1.) n’aurait pas pu rembourser son prêt et aurait dû payer les intérêts

échus pour le mois d’août 2023 pour un total de 4.877,69 euros.

Elle n’aurait pas non plus pu bénéficier du taux d’intérêt de 4,08% pour son nouveau prêt

hypothécaire étant donné que le taux applicable serait alors passé à 4,28%. Cette

augmentation du taux d’intérêt aurait pour conséquence qu’elle devrait rembourser

mensuellement 3.150,18 euros sur une durée de 240 mois au lieu de 3.095,96 euros, ce

qui correspondrait à une augmentation de 15.824,13 euros.

PERSONNE1.) aurait dû payer des frais de gérance de copropriété de 355,30 euros pour

le mois d’août 2023 alors que ces frais auraient été à charge des parties défenderesses

si l’acte notarié de vente avait été passé dans les délais.

Elle fait encore valoir que le comportement des parties défenderesses lui aurait causé un

préjudice moral qu’elle évalue à la somme de 2.500,00 euros.

La partie demanderesse demande l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.000,00

euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

Les consorts PERSONNE4.) se rapportent à prudence de justice quant à la recevabilité

de l’assignation en la forme.

Pour ce qui est de l’aveu judiciaire dont se prévaut PERSONNE1.), les parties

défenderesses font exposer que PERSONNE2.) ne fournirait qu’une justification

concernant l’inexécution contractuelle invoquée par la partie demanderesse et qu’ils

contesteraient toute responsabilité dans leur chef. Dès lors, il faudrait exclure tout aveu

judiciaire dans le chef des parties défenderesses.

Elles contestent l’allégation de PERSONNE1.) suivant laquelle elles n’auraient pas eu

l’intention d’honorer leurs obligations contractuelles alors qu’elles se trouvaient

également dans l’urgence de quitter leur ancien appartement à la fin du mois d’août 2023.

Les parties défenderesses soutiennent, au visa des articles 1147 et 1148 du Code civil

ainsi que de la jurisprudence y relative, qu’elles n’auraient commis aucune faute.

Elles auraient tout fait pour finaliser leur dossier bancaire dans les délais mais

PERSONNE2.) aurait dû faire face à un cas de force majeure en ce que son père aurait

subi un AVC et qu’il aurait dû se rendre en Inde par peur de le perdre. L’AVC du père de

PERSONNE2.) constituerait un évènement indépendant de la volonté des parties

défenderesses qui aurait été imprévisible et qui aurait rendu impossible la signature de

l’acte notarié de vente dans les délais.

Ce ne serait qu’en date du 7 août 2023 que les parties défenderesses auraient été

informées de la nécessité de recourir à un contrôle médical pour finaliser le dossier

auprès de l’assurance. Or, PERSONNE2.) serait retourné chez son père en Inde le 6 août

2023, soit avant d’avoir été informé de la nécessité de ce contrôle médical. Il se serait

donc trouvé dans l’impossibilité de réaliser ledit contrôle médical.

Le conseiller de la BIL aurait informé les consorts PERSONNE4.) qu’il pourrait terminer

leur dossier dans un délai d’une semaine à compter de la réception des examens

médicaux.

Suite à la mise en demeure de la partie demanderesse du 16 août 2023, PERSONNE2.)

aurait procédé dès le lendemain à l’acquisition d’un billet d’avion de retour et il aurait, à

son retour en date du 20 août 2023, fait le nécessaire pour que l’acte puisse être signé

le 1er septembre 2023.

D’après les consorts PERSONNE4.), l’acte authentique aurait pu être signé avant le 20

août 2023, si PERSONNE2.) n’avait pas été contraint de quitter le Luxembourg et en

concluent que la demande de PERSONNE1.) en paiement des intérêts échus pour le

montant de 4.877,69 euros serait à rejeter.

Pour ce qui est des frais de gérance de la copropriété demandés par PERSONNE1.), les

consorts PERSONNE4.) font exposer qu’il n’y aurait pas de décompte qui justifierait ces

frais et que PERSONNE1.) s’en serait acquitté le 17 juillet 2023 quand elle était encore

propriétaire de

l’appartement litigieux. Ces frais devraient rester à charge de

PERSONNE1.).

Les parties défenderesses n’auraient commis aucune faute de nature contractuelle, voir

délictuelle, de sorte qu’il y aurait lieu de débouter PERSONNE1.) de sa demande en

paiement du montant de 21.057,12 euros au titre de préjudice matériel.

En ce qui concerne la demande en indemnisation de PERSONNE1.) au titre de son

préjudice moral, les parties défenderesses exposent qu’elles contestent cette demande

tant en son principe qu’en son quantum.

Elles auraient tout mis en œuvre pour signer l’acte notarié de vente et elles auraient

informé

PERSONNE1.)

de

l’évolution de leur dossier. Elles soutiennent que

PERSONNE1.) aurait déjà été en arrêt de maladie le 19 juin 2023, soit avant la signature

du compromis de vente le 12 juillet 2023, et concluent au rejet de la demande en

indemnisation de PERSONNE1.).

Les consorts PERSONNE4.) demandent encore le rejet de la demande de la partie

demanderesse en allocation d’une indemnité de procédure de 2.000,00 euros au motif

qu’ils n’auraient commis aucune faute.

A titre reconventionnel, ils demandent que la partie demanderesse soit condamnée à leur

payer la somme de 3.000,00 euros au titre de leur préjudice moral. Ce préjudice moral

serait dû aux pressions faites par la partie demanderesse malgré leur situation difficile et

au recours par cette dernière aux services d’un avocat leur occasionnant un stress

supplémentaire.

Les parties défenderesses demandent également que PERSONNE1.) soit condamnée à

leur payer la somme de 3.500,00 euros au titre des frais et honoraires d’avocat qu’ils

auraient dû exposer dans le cadre du présent litige.

Elles sollicitent l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.000,00 euros sur base de

l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile et la condamnation de PERSONNE1.)

aux frais et dépens de l’instance.

PERSONNE1.) fait exposer que PERSONNE2.) travaillerait auprès de la BIL et qu’il aurait

eu connaissance des conditions d’obtention de prêt et de la nécessité de joindre une

assurance vie. En outre, les consorts PERSONNE4.) auraient été informés de la

nécessité d’une assurance vie en date du 14 juillet 2023.

Elle conteste que les consorts PERSONNE4.) se seraient trouvés dans l’urgence de

déménager pour la fin du mois d’août 2023.

Elle expose qu’en invoquant une tentative d’exonération, PERSONNE2.) serait en aveu

d’avoir commis une faute contractuelle.

PERSONNE1.) conteste l’existence d’un cas de force majeure dans le chef des parties

défenderesses. Elle fait exposer que l’hospitalisation du père de PERSONNE2.) aurait

eu lieu du 6 août 2023 au 13 août 2023 et que cet évènement serait survenu

postérieurement au non-respect par les parties défenderesses du délai prévu pour la

signature de l’acte notarié de vente.

Le père de PERSONNE2.) aurait été hospitalisé du 6 août 2023 au 13 août 2023, de

sorte que l’impossibilité d’exécution des parties défenderesses n’aurait été que

temporaire.

Alors que l’état de santé de son père aurait nettement amélioré le 13 août 2023,

PERSONNE2.) aurait délibérément décidé de ne retourner au Grand-Duché de

Luxembourg qu’en date du 20 août 2023.

Pour ce qui est de la condition de l’imprévisibilité, PERSONNE1.) se prévaut d’un

jugement du Tribunal d’arrondissement du 27 février 2024 (TAL-2023-01400). Elle

renvoie également au rapport médical du père de PERSONNE2.) et soutient que ce

dernier aurait souffert d’hypertension et d’un diabète de type 2.

Elle conteste également les demandes reconventionnelles des consorts PERSONNE4.).

Elle soutient que ces derniers ne sauraient prétendre avoir subi un préjudice moral alors

que le présent litige résulterait de leur propre comportement fautif.

Ce serait pour cette même raison que les consorts PERSONNE4.) ne sauraient se

prévaloir d’un préjudice au titre des frais et honoraires d’avocat qu’ils auraient engagés

en raison de la présente procédure.

PERSONNE1.) se serait en outre vu contrainte d’agir en justice alors que les parties

défenderesses n’auraient pas donné de suite favorable à ses mises en demeures tendant

à régler ce litige de manière extra-judiciaire.

Elle note que la demande d’acompte du mandataire des parties défenderesses du 8 juin

2025 ne comporterait aucun listage des prestations et que les parties défenderesses

resteraient en défaut de verser une preuve de paiement.

En ce qui concerne la demande des consorts PERSONNE4.) en allocation d’une

indemnité de procédure, PERSONNE1.) fait exposer que ce serait le comportement de

ces derniers qui aurait conduit au présent litige et qu’ils ne prouveraient pas l’iniquité

requise.

Motivation

1. Quant à la recevabilité :

Les demandes principales et reconventionnelles, introduites dans les forme et délai de la

loi, et non autrement critiquées à cet égard, sont à déclarer recevables en la forme.

2. Quant au bien-fondé des demandes en paiement de PERSONNE1.) :

PERSONNE1.)

demande que les consorts

PERSONNE4.)

soient condamnés

solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour le tout à lui payer la somme de

21.057,12 euros à titre de préjudice matériel, avec les intérêts légaux à compter de la

mise en demeure, sinon de la demande en justice, jusqu’à solde.

Ce préjudice matériel correspondrait aux intérêts que PERSONNE1.) aurait dû payer sur

son prêt pour le mois d’août 2023 (4.877,69 euros), à la perte qu’elle aurait subi en raison

de l’augmentation du taux applicable à son nouveau prêt hypothécaire (15.824,13 euros),

et aux frais de gérance de copropriété qu’elle aurait dû débourser pour le mois d’août

2023 (355,30 euros).

Elle demande également que les consorts

PERSONNE4.)

soient condamnés

solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour le tout à lui payer la somme de

2.500,00 euros à titre de préjudice moral, avec les intérêts légaux à partir de la mise en

demeure sinon de la présente demande en justice jusqu’à solde.

Conformément à l’article 58 du Nouveau Code de procédure civile, « il incombe à chaque

partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention».

Dans le même sens, l’article 1315 du Code civil prévoit que « celui qui réclame l’exécution

d'une obligation, doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier

le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Pour qu’il y ait responsabilité contractuelle, il faut que le dommage subi par la victime

s’inscrive dans le champ contractuel et qu’il procède de l’inexécution ou de l’exécution

défectueuse de ce contrat (cf. TAL, 24 juin 2009, numéro 144/2009).

Au vu de ces principes directeurs régissant la charge de la preuve, il incombe aux parties

de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de leurs prétentions.

L’article 1134 du Code civil dispose que « Les conventions légalement formées tiennent

lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur

consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées

de bonne foi. »

D’après l’article 1142 du même code « Toute obligation de faire ou de ne pas faire se

résout en dommages et intérêts, en cas d'inexécution de la part du débiteur. »

Il ressort des pièces soumises au Tribunal qu’en date du 12 juillet 2023, les parties ont

conclu un compromis de vente portant sur un appartement au dernier étage de la

résidence ALIAS1.), sis à L-ADRESSE4.) avec la condition suspensive de l’obtention par

les consorts PERSONNE4.) d’un prêt bancaire et de la communication de l’accord

bancaire à PERSONNE1.) dans un délai de 14 jours à compter de la signature du

compromis.

Suivant courrier du 14 juillet 2023, la SOCIETE2.) a informé les consorts PERSONNE4.)

qu’elle a statué favorablement sur leur demande de prêt.

Il s’ensuit que le contrat de vente sur l’appartement sis à L-ADRESSE4.) s’est formé en

date du 14 juillet 2023.

Le compromis de vente prévoit ce qui suit :

« L’acte notarié de vente sera reçu par Maître ………... Notaire de résidence à

………………….

Au plus tard le 6/08/2023.

Les frais et honoraires de l’acte notarié de vente seront à charge de la partie acquéreuse.

Le transfert de propriété aura lieu le jour de la signature de l’acte notarié de vente. »

Il y est également stipulé que :

« Si l’acte authentique n’est pas signé en raison de la non-comparution volontaire ou non

justifiée de l’une des parties à la date fixée par le notaire pour la passation de l’acte

authentique, l’autre partie aura droit de : (…) poursuivre par tous moyens l’exécution de

la vente, étant entendu que la partie défaillante devra dans ce cas payer à l’autre partie

tous les frais de poursuite, et tous les frais ou pertes éventuellement causés par les délais

supplémentaires ainsi que des intérêts au taux de 10% l’an calculés sur le prix de vente,

à partir de la date initialement prévue pour la passation de l’acte authentique jusqu’à la

passation effective de l’acte authentique. »

L’article 1226 du Code civil dispose que « La clause pénale est celle par laquelle une

personne, pour assurer l’exécution d’une convention s’engage à quelque chose en cas

d’inexécution ».

La clause pénale peut être définie comme la stipulation contractuelle par laquelle les

parties fixent à l’avance et de manière forfaitaire la somme d’argent qui sera due par le

débiteur dans le cas où il n’exécuterait pas comme convenu son obligation (H. COLIN et

H. CAPITANT, Cours élémentaire de droit civil français, 8ème édition, Dalloz, 1935,

no.106).

Il y a lieu de constater que la clause précitée ne constitue pas une clause pénale étant

donné qu’elle ne fixe pas à l’avance et de manière forfaitaire la somme qui sera due par

les parties défaillantes en cas d’inexécution de leurs obligations.

Il s’ensuit que pour pouvoir prospérer dans ses demandes, il incombe à PERSONNE1.)

de prouver le retard causé par les parties adverses dans l’exécution du compromis de

vente, son préjudice et un lien de causalité entre les deux.

Indépendamment de la question de savoir si les consorts PERSONNE4.) se sont trouvés

dans une situation imprévisible et irrésistible remplissant les conditions de la force

majeure, le Tribunal constate que PERSONNE1.) ne rapporte pas la preuve de son

préjudice.

En effet, PERSONNE1.) soutient que vu que l’acte authentique n’aurait été passé qu’en

date du 1er septembre 2023, elle n’aurait pas pu rembourser son prêt et elle aurait dû

payer les intérêts échus pour le mois d’août 2023 pour un total de 4.877,69 euros.

Cette somme de 4.877,69 euros se décomposerait comme suit :



4.404,76 euros correspondant à 1/3 des intérêts trimestriels d’un montant de

13.214,29 euros,



1,50 euros correspondant à 1/3 des frais d’arrêté de compte de 4,50 euros,



43,01 euros correspondant à 1/3 des intérêts trimestriels d’un montant de 129,05

euros,



1,50 euros correspondant à 1/3 des frais d’arrêté de compte de 4,50 euros,



425,42 euros,



1,50 euros correspondant à 1/3 des frais d’arrêté de compte de 4,50 euros.

Afin de démontrer son préjudice, PERSONNE1.) verse :

-

un document relatif aux mouvements de son compte bancaire n°NUMERO1.) ouvert

auprès de la SOCIETE3.),

-

un historique des mouvements de son compte bancaire n°NUMERO2.) ouvert

auprès de la SOCIETE3.), et

-

un historique des mouvements de son compte bancaire n°NUMERO3.) ouvert

auprès de la SOCIETE4.).

Il y a lieu de constater que PERSONNE1.) ne donne aucune explication quant à la nature

exacte de ces trois comptes bancaires et leur articulation.

Elle ne fait qu’exposer qu’elle aurait contracté un prêt lorsqu’elle aurait acheté

l’appartement litigieux et que ce prêt aurait été converti en prêt relais lorsqu’elle aurait

acquis une maison, sans verser de pièces relativement à ce processus.

Elle ne verse d’ailleurs aucune convention de prêt au soutien de sa demande.

Le Tribunal se trouve dès lors dans l’impossibilité de déterminer dans quelle mesure ces

prêts étaient liés à la vente immobilière en cause, ainsi que les conséquences éventuelles

de cette vente sur ces prêts.

Il y a partant lieu de débouter PERSONNE1.) de sa demande en paiement de dommages

et intérêts de ce chef.

PERSONNE1.) soutient ensuite qu’en raison du retard pris dans la signature de l’acte

notarié de vente, elle n’aurait pas pu bénéficier du taux d’intérêt de 4,08% pour son

nouveau prêt hypothécaire étant donné que le taux applicable serait alors passé à 4,28%.

Cette augmentation du taux d’intérêt aurait pour conséquence qu’elle devrait rembourser

mensuellement 3.150,18 euros sur une durée de 240 mois au lieu de 3.095,96 euros, ce

qui correspondrait à une augmentation de 15.824,13 euros.

Il ressort des pièces qu’en date du 24 juillet 2023, la banque SOCIETE3.) a soumis à

PERSONNE1.) de nouvelles conditions relatives à son contrat hypothécaire n°IBAN

NUMERO1.), lesquelles auraient dû devenir définitives en cas de réception par la banque

d’un exemplaire dûment signé par PERSONNE1.) du document intitulé « Modifications

des conditions particulières – conversion du prêt à taux fixe » dans un délai de 15 jours

calendaires.

Il résulte de ce document intitulé « Modifications des conditions particulières – conversion

du prêt à taux fixe » que la banque SOCIETE3.) avait proposé d’appliquer un taux

d’intérêt fixe de 4,0800% pour une durée de 240 mois à son prêt hypothécaire IBAN

NUMERO1.).

Il ne ressort pas du dossier soumis au Tribunal que PERSONNE1.) a accepté ces

nouvelles conditions.

Suivant courriel du 4 septembre 2023, une employée de la banque SOCIETE3.),

PERSONNE5.), a écrit à PERSONNE1.) :

« Nous venons de recevoir enfin les fonds de la part du notaire et nous pouvons passer

au changement du crédit relais en (..) prêt classique.

Par contre le taux fixe que nous vous avions propos[é] à l’époque n’est plus valable vu

que le délai de validité a été malheureusement largement dépassé.

Je viens de refaire une nouvelle demande, vue que l’ancienne est périmée, et comme les

taux ont évolués depuis, le taux au jour d’aujourd’hui (avec naturellement votre

bonification) est de 4,28% (au lieu de 4,08%).

En termes de mensualité cela représente une mensualité de +/- 3.125,- (au lieu d’un peu

moins que 3100). (….) ».

En date du 5 septembre 2023, la banque SOCIETE3.) a envoyé une nouvelle version du

document intitulé « Modifications des conditions particulières – conversion du prêt à taux

fixe » à PERSONNE1.), prévoyant un taux d’intérêt fixe de 4,2800% pour une durée de

240 mois.

Le Tribunal constate que PERSONNE1.) ne prouve pas qu’elle aurait effectivement

accepté les conditions particulières du 5 septembre 2023 et donc le taux d’intérêt fixe de

4,28% et qu’elle se serait engagée sur cette base. Elle ne verse aucun document à ce

sujet.

Elle ne verse pas non plus de pièce établissant qu’elle rembourserait mensuellement

3.150,18 euros au titre du contrat hypothécaire renégocié liée au numéro de compte

n°IBAN NUMERO1.). Elle ne verse qu’un extrait relativement à ce compte ne renseignant

qu’un paiement unique d’un montant de 3.155,02 euros sur ce compte le 20 septembre

2023.

En tout état de cause, il échet de constater que le préjudice dont se prévaut

PERSONNE1.) n’est pas né et actuel et qu’il reste incertain dans la mesure où il se

rapporte à des remboursements non échus. Le remboursement du prêt endéans le délai

de 240 mois ne constitue en effet qu’une projection et non une réalité acquise.

Le préjudice que PERSONNE1.) invoque ne saurait, au demeurant, être imputé au seul

retard d’un peu plus de trois semaines pour formaliser la vente, qui au demeurant était

déjà parfaite grâce à la levée de la condition suspensive prévue dans le compromis de

vente, mais bien davantage à sa propre situation financière précaire dans laquelle elle se

trouvait déjà antérieurement à la signature du compromis de vente.

Il s’ensuit que PERSONNE1.) ne prouve pas de préjudice de ce chef et qu’elle est à

débouter de sa demande.

PERSONNE1.) soutient qu’elle aurait dû payer des frais de gérance de copropriété de

355,30 euros pour le mois d’août 2023 alors que ces frais auraient été à charge des

parties défenderesses si l’acte notarié de vente avait été passé dans les délais. Elle

soutient qu’elle aurait fourni un justificatif quant au paiement de ces frais.

Les consorts PERSONNE4.) contestent cette demande.

Il ressort du dossier soumis au Tribunal qu’en date du 17 juillet 2023, PERSONNE1.) a

effectué un virement à hauteur de 355,30 euros au profit du syndicat des copropriétaires

de la résidence « ALIAS2.) » avec la communication suivante : « Avance mensuelle pour

le mois prochain ».

Or, PERSONNE1.) ne verse aucun document relatif à l’objet de l’avance payée, ni un

décompte final de charges, de sorte qu’elle ne prouve pas l’existence d’un préjudice lié

au retard reproché aux partie défenderesses.

Il convient de relever que si cette avance se rapporte à la consommation de gaz, eau,

électricité etc. de PERSONNE1.), celle-ci ne saurait, en l’absence de relation causale

avec le comportement des consorts PERSONNE4.), être mise à leur charge.

Il y a partant lieu de débouter PERSONNE1.) de sa demande en remboursement au des

frais de gérance.

PERSONNE1.) soutient qu’elle aurait subi un préjudice moral de 2.500,00 euros en

raison du comportement des parties défenderesses.

Elle se serait trouvée dans l’impossibilité de rembourser ses prêts et aurait craint

d’importantes pénalités ou une saisie de son nouveau bien immobilier. Les parties

défenderesses ne lui auraient donné aucune information quant à la date de signature de

l’acte de vente. Elle aurait été mise en arrêt de maladie par des médecins en raison du

stress qu’elle aurait subi.

PERSONNE1.) verse un avis médical du 6 juillet 2023 du médecin-conseil chargé du

contrôle des absences de maladie de la Commission européenne, PERSONNE6.),

suivant lequel PERSONNE1.) serait inapte et que son absence serait justifiée du 19 juin

2023 au 10 juillet 2023 à 100%.

Elle verse un autre avis médical du médecin-conseil PERSONNE6.) du 30 août 2023

suivant lequel PERSONNE1.) serait inapte et que son absence serait justifiée du 11 juillet

2023 au 31 août 2023 à 100%.

Il y a lieu de constater que le premier avis médical se rapporte à l’état de santé de

PERSONNE1.) avant la signature du compromis de vente du 12 juillet 2023, de sorte que

cet avis est sans rapport avec le préjudice allégué par cette dernière.

En ce qui concerne le deuxième avis médical, il échet de constater que cet avis se

rapporte à une absence justifiée ayant débutée un jour avant la signature du compromis

de vente. Il s’ensuit que PERSONNE1.) ne prouve pas que cette incapacité de travail est

en lien avec la vente de l’appartement litigieux.

Il résulte de ces pièces que PERSONNE1.) avait déjà des soucis de santé avant la

conclusion du compromis de vente, et ce très vraisemblablement par le fait telle qu’elle

le reconnaît elle-même, qu’elle se trouvait déjà dans une situation financière précaire.

En tout état de cause, il y a lieu de relever que le retard pris pour la passation de l’acte

authentique de vente qui état de moins d’un mois et donc d’une très courte durée, ne

saurait avoir causé un préjudice moral à PERSONNE1.).

Il y a partant lieu de débouter PERSONNE1.) de sa demande en paiement de dommages

et intérêts de ce chef.

3. Quant au bien-fondé de la demande reconventionnelle des consorts

PERSONNE4.) :

Les consorts PERSONNE4.) demandent que PERSONNE1.) soit condamnée à leur

payer la somme de 3.000,00 euros à titre de préjudice moral.

Ce préjudice moral serait dû aux pressions faites par la partie demanderesse malgré leur

situation difficile et au recours par cette dernière aux services d’un avocat leur

occasionnant un stress supplémentaire.

Il y a lieu de constater que le recours à un avocat et l’exercice d’une action en justice sont

libres et qu’ils ne dégénèrent pas en faute que s’ils constituent un acte de mauvaise foi.

Etant donné que les consorts PERSONNE4.) ne prouvent pas la mauvaise foi de la partie

demanderesse, il y a lieu de les débouter de leur demande en paiement de dommages

et intérêts de ce chef.

4. Quant aux demandes accessoires:

i.

Frais et honoraires d’avocat

Les parties défenderesses demandent que PERSONNE1.) soit condamnée à leur payer

la somme de 3.500,00 euros au titre des frais et honoraires d’avocat exposés dans le

cadre du présent litige. Elles soutiennent que le listage des prestations de leur mandataire

résulterait des pièces versées au dossier.

Il y a lieu de rappeler que la circonstance que l’article 240 du Nouveau Code de procédure

civile permet au juge, sur le fondement de l’équité, d'allouer à une partie un certain

montant au titre des sommes non comprises dans les dépens, dont les honoraires

d'avocat, n'empêche pas une partie de réclamer ces honoraires au titre de réparation de

son préjudice sur base de la responsabilité contractuelle ou délictuelle, à condition

d'établir les éléments conditionnant une telle indemnisation, à savoir une faute, un

préjudice et une relation causale entre la faute et le préjudice.

En effet, par arrêt du 9 février 2012, la Cour de cassation (rôle n°5/12) a condamné la

solution de droit français suivant laquelle les frais et honoraires d’avocat ne constituent

pas un préjudice réparable au titre de la responsabilité civile. Suivant cette décision, les

frais et honoraires d’avocat peuvent donner lieu à indemnisation sur base de la

responsabilité civile de droit commun en dehors de l’indemnité de procédure. La Cour a,

en effet, retenu que les frais non compris dans les dépens, donc également les honoraires

d’avocat, constituent un préjudice réparable et peuvent être remboursés sur base de la

responsabilité pour faute des articles 1382 et 1383 du Code civil.

Il est rappelé qu’il est de principe aujourd’hui que les honoraires que le justiciable doit

exposer pour obtenir gain de cause en justice constituent un préjudice réparable qui

trouve son origine dans la faute de la partie qui succombe.

Etant donné que les consorts PERSONNE4.) ne prouvent pas de faute dans le chef de

PERSONNE1.), il y a lieu de les débouter de leur demande tendant au remboursement

des frais et honoraires d’avocat.

ii.

Indemnité de procédure

PERSONNE1.) demande l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.000,00 euros

sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile. Les consorts

PERSONNE4.) demandent également l’allocation d’une indemnité de procédure de

2.000,00 euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 240 précité, « lorsqu’il apparaît inéquitable de laisser à la charge

d’une partie les sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens, le juge

peut condamner l’autre partie à lui payer le montant qu’il détermine. »

De ce texte, la jurisprudence a déduit trois conditions pour l’allocation d’une indemnité de

procédure : une issue favorable du procès pour la partie qui demande l’indemnité de

procédure, la dépense de sommes irrécouvrables et l’iniquité.

Le fondement de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile n’est pas la faute ; il

s’agit de considérations d’équité qui justifient le principe d’une condamnation et qui

déterminent en même temps le montant de celle-ci.

L’application de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (cf. Cass., n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508).

Les parties ne démontrant pas l’iniquité requise par l’article 240 du Nouveau Code de

procédure civile, leurs demandes introduites sur cette base ne sont pas fondées.

iii.

Frais et dépens

En application des articles 238 et 242 du Nouveau Code de procédure civile, toute partie

qui succombera sera condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision spéciale

et motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie et les avocats

à la Cour pourront, dans les instances où leur ministère est obligatoire, demander la

distraction des dépens à leur profit.

Dans la mesure où PERSONNE1.) succombe à l’instance, les entiers frais et dépens sont

à sa charge, avec distraction au profit de Maître Lex THIELEN, qui affirme en avoir fait

l’avance.

PAR CES MOTIFS

le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, dixième chambre, siégeant en matière

civile, statuant contradictoirement,

reçoit les demandes en la forme,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) en paiement de dommages et intérêts pour

préjudice matériel,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) en paiement de dommages et intérêts pour

préjudice moral,

dit non fondée la demande reconventionnelle de PERSONNE2.) et PERSONNE3.) en

paiement de dommages et intérêts pour préjudice moral,

dit non fondée la demande de PERSONNE2.) et PERSONNE3.) en remboursement des

frais et honoraires d’avocat,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) en allocation d’une indemnité de procédure

sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile,

dit non fondée la demande de PERSONNE2.) et PERSONNE3.) en allocation d’une

indemnité de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance avec distraction au profit de

Maître Lex THIELEN qui affirme en avoir fait l’avance.