Court dismisses counterclaim for damages but orders debt reduction and reopening of proceedings for heir allocation.

Jugement civil 2025TALCH10/00146

Audience publique du vendredi, vingt-huit novembre deux mille vingt-cinq

Numéro TAL-2023-02961 du rôle

Composition :

Catherine TISSIER, premier juge-président,

Elodie DA COSTA, juge,

Claudia SCHETTGEN, juge,

Elma KONICANIN, greffier.

Entre

PERSONNE1.), salarié, demeurant à L-ADRESSE1.),

partie demanderesse aux termes d’un exploit d’assignation de l’huissier de justice Patrick

MULLER de Diekirch du 15 mars 2023, d’un exploit d’assignation de l’huissier de justice

suppléant Kelly FERREIRA SIMOES, en remplacement de l’huissier de justice Martine

LISÉ, demeurant à Luxembourg, du 16 mars 2023, d’un exploit d’assignation en reprise

d’instance de l’huissier de justice Patrick MULLER, demeurant à Diekirch, du 30 avril

2024 et d’un exploit d’assignation en reprise d’instance de l’huissier de justice Laura

GEIGER, demeurant à Luxembourg, du 30 avril 2024,

comparaissant par

Maître

Ferdinand BURG, avocat à la Cour, demeurant

à

Luxembourg,

et

1. PERSONNE2.), secrétaire, demeurant à L-ADRESSE2.),

partie défenderesse aux termes du prédit exploit LISÉ du 16 mars 2023,

2. PERSONNE3.)

épouse

PERSONNE4.), sans état connu, demeurant à L-

ADRESSE3.),

3. PERSONNE5.) époux PERSONNE6.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE3.),

4. PERSONNE7.) époux PERSONNE8.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE4.),

2. à 4. parties défenderesses aux termes du prédit exploit d’assignation en reprise

d’instance GEIGER du 30 avril 2024,

5. PERSONNE9.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE5.),

partie défenderesse aux termes du prédit exploit MULLER du 30 avril 2024,

2. à 5. reprenant l’instance initialement introduite par PERSONNE10.) aux termes d’un

exploit d’assignation de l’huissier de justice Patrick MULLER de Diekirch du 15 mars

2023, ayant demeuré à L-ADRESSE6.), décédé à ADRESSE7.) en date du DATE1.),

1. à 5. comparaissant par Maître Luc MAJERUS, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg.

L e T r i b u n a l

Vu l’ordonnance de clôture du 14 octobre 2025.

Les mandataires des parties ont été informés par bulletin du 14 octobre 2025 de

l’audience des plaidoiries fixée au 7 novembre 2025.

Aucune des parties n’a sollicité à plaider oralement.

En application de l’article 226 du Nouveau Code de procédure civile, les parties sont

réputées avoir réitéré leurs moyens à l’audience des plaidoiries et leurs mandataires sont

dispensés de se présenter à l’audience des plaidoiries.

L’affaire a été prise en délibéré à l’audience publique du 7 novembre 2025.

Par exploits d’huissier des 15 et 16 mars 2023, PERSONNE1.) a fait donner assignation

à

PERSONNE2.)

et

à

PERSONNE10.)

(ci-après

« PERSONNE11.)

et

feu

PERSONNE10.) ») à comparaître devant le Tribunal d’arrondissement de et à

Luxembourg, siégeant en matière civile.

Par exploits d’huissier du 30 avril 2024, PERSONNE1.) a fait donner assignation en

reprise d’instance à PERSONNE3.), épouse PERSONNE4.), à PERSONNE5.), époux

PERSONNE6.), à PERSONNE7.), époux PERSONNE8.) et à PERSONNE9.) à

comparaître devant le Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, siégeant en

matière civile.

En vertu de l’article 194, alinéa 3, du Nouveau Code de procédure civile, applicable aux

affaires introduites à partir du 15 juillet 2021, les parties notifieront, avant la clôture de

l’instruction, des conclusions de synthèse qui doivent reprendre toutes les prétentions et

moyens présentés dans leurs conclusions antérieures, y compris l’assignation. À défaut,

les parties sont réputées les avoir abandonnés et le Tribunal ne statuera que sur les

dernières conclusions notifiées.

Aux termes du dispositif de ses conclusions de synthèse du 5 septembre 2025,

PERSONNE12.) a demandé à voir :

dire l’acte introductif d’instance recevable et fondé,

quant aux demandes principales :

-

donner acte à PERSONNE12.) que quelle que soit la date à laquelle le

compromis a été signé, soit le 23 novembre 2022 ou, subsidiairement, le 7

décembre 2022 (quod non), l’arrivée du terme du compromis a entrainé

l’extinction des engagements contractuels des parties relatifs à la vente de

l’objet du compromis, ouvrant ainsi la voie à la mise en œuvre de la clause

pénale,

-

condamner les parties défenderesses à payer à la partie demanderesse,

solidairement, sinon in solidum, sinon chacune pour le tout, sinon chacune

pour sa part, le montant de 48.500.- euros, ce montant avec les intérêts au

taux légal à partir du 26 janvier 2023, date de la mise en demeure, sinon à

partir de la présente assignation en justice, jusqu’à solde,

-

débouter les parties défenderesses de leurs demandes tendant à la

réduction de la clause pénale, comme étant infondées,

-

débouter purement et simplement les parties défenderesses de leurs

demandes principales et subsidiaires relatives à la clause pénale du

compromis,

-

rejeter l’ensemble des développements des parties adverses qui sont

contestés et contredits par les éléments du dossier,

-

subsidiairement et dans l’hypothèse où le Tribunal écarterait l’application

de la clause pénale du compromis du compromis – quod non – , condamner

les parties défenderesses à titre de dommages et intérêts à la partie

demanderesse le montant de 48.500.- euros sur base des articles 1134 et

suivants du Code civil, notamment mais pas exclusivement sur base des

articles 1146 et suivants du Code civil,

quant aux demandes reconventionnelles :

-

donner acte à la partie demanderesse qu’elle se rapporte à prudence de

justice quant à la recevabilité des demandes reconventionnelles,

-

dire non fondées les demandes reconventionnelles des parties adverses,

partant les rejeter,

-

donner acte à la partie demanderesse qu’elle conteste les demandes

reconventionnelles des parties adverses ce tant en leur principe qu’en leur

quantum,

en tout état de cause :

-

donner acte que de manière générale à la partie demanderesse qu’elle

conteste tout ce qu’elle ne reconnait pas formellement,

-

réserver à la partie demanderesse tous autres droits, dus, moyens et

actions et notamment mais pas exclusivement le droit d’augmenter sa

demande en cours d’instance,

-

condamner les parties défenderesses aux frais et dépens de l’instance et

en ordonner la distraction au profit de Maître Ferdinand BURG qui la

demande, affirmant en avoir fait l’avance, sinon instituer un partage

largement favorable à la partie demanderesse.

Aux termes du dispositif de leurs conclusions de synthèse du 5 mars 2025,

PERSONNE11.),

PERSONNE13.),

PERSONNE5.),

époux

PERSONNE6.),

PERSONNE7.), époux PERSONNE8.) et PERSONNE9.) ont, pour leur part, demandé à

voir :

-

principalement, débouter la partie demanderesse de sa demande à voir

condamner les parties défenderesses à lui payer la somme de 48.500.- euros du

chef de la clause pénale du compromis de vente,

-

subsidiairement, dans l’hypothèse où le Tribunal jugerait la demande recevable, il

conviendrait de réduire le montant de la clause pénale,

-

dire la demande adverse visant à voir condamner les parties défenderesses aux

frais et dépens de l’instance ni fondée, ni justifiée,

-

dire fondée et justifiée la demande reconventionnelle formée par les parties

défenderesses,

-

condamner PERSONNE12.) au paiement de la clause pénale équivalent à

48.500.- euros,

-

condamner la partie demanderesse à payer aux parties défenderesses le montant

de 3.500.- euros à titre d’indemnité de procédure basée sur l’article 240 du

Nouveau Code de procédure civile,

-

condamner la partie demanderesse à tous les frais et dépens de l’instance.

1. Prétentions et moyens des parties

A l’appui de sa demande, PERSONNE12.) fait exposer qu’en date du 23 novembre 2022,

il aurait signé avec les parties défenderesses, en leur qualité de parties acquéreuses, un

compromis de vente portant sur un terrain à bâtir pour une maison unifamiliale

(ADRESSE8.)), situé à L-ADRESSE9.) moyennant un prix de vente de 485.000.- euros.

Les parties défenderesses n’auraient pas respecté les termes du compromis de vente en

ce qu’il aurait stipulé qu’une copie de l’accord ou du refus bancaire devrait être remis à

l’agence immobilière SOCIETE1.) endéans 20 jours à partir de sa signature, à défaut de

quoi elles devraient payer une indemnité de 10% du prix de vente au vendeur et une

indemnité de 1% de TVA à l’agence.

En application de cette clause, les défendeurs redevraient un montant de 48.500.- euros

au demandeur.

Le compromis de vente aurait encore prévu qu’il serait légalisé par devant Maître Castel

Jacques, notaire à Capellen, au plus tard le 23 janvier 2022. La date « 23.01.2022 » serait

toutefois une erreur de frappe. Il y aurait lieu d’y lire « 23.01.2023 ».

En date du 26 janvier 2023, les défendeurs auraient été mis en demeure de régler le

montant de la clause pénale.

En date du 16 mai 2023, PERSONNE12.) aurait accepté de renoncer à toute action

judiciaire moyennant paiement d’un montant de 10.000.-

euros. Les parties

défenderesses auraient toutefois refusé la proposition de PERSONNE12.).

En droit, PERSONNE12.) fait valoir que la date de signature le 23 novembre 2022, telle

qu’elle figurerait sur le compromis, ferait foi jusqu’à preuve contraire.

En date du 2 décembre 2022, PERSONNE11.) aurait d’ailleurs communiqué des

documents à la banque RAIFFEISEN dans le cadre de l’instruction de la demande de

prêt. Les parties adverses auraient donc nécessairement disposé du compromis de vente

signé en date du 2 décembre 2022.

Toute allégation selon laquelle le compromis de vente aurait signé à une autre date serait

formellement contestée.

A titre subsidiaire, même à admettre que le compromis de vente n’aurait été signé qu’en

date du 7 décembre 2022, les parties défenderesses auraient dû introduire leur demande

auprès de la banque jusqu’au 17 décembre 2022 et remettre à l’agence immobilière un

refus ou un accord bancaire jusqu’au 27 décembre 2022 au plus tard. L’acte de vente

aurait, quant à lui, dû être signé le 23 janvier 2023.

Les parties défenderesses auraient donc également, dans cette hypothèse, été en défaut

de remplir leurs obligations.

Elles reconnaîtraient que le 23 janvier 2023 au plus tard, le compromis de vente serait

venu à terme. Ce serait donc par le fait qu’elles n’auraient pas respecté les obligations

résultant du compromis de vente que l’acte notarié n’aurait pas pu être établi le 23 janvier

2023 et que PERSONNE12.) aurait été en droit de réclamer le paiement de la clause

pénale.

Les parties défenderesses, qui auraient été des professionnels de l’immobilier, auraient

librement consenti à un compromis de vente contenant une condition suspensive à

remplir endéans un délai déterminé.

Elles n’auraient pas été limitées dans leur choix de la banque et auraient pu introduire

des demandes auprès de plusieurs banques pour maximiser leurs chances.

PERSONNE12.) fait, par ailleurs, valoir que la lenteur de la banque sollicitée ne serait

pas démontrée.

Les parties défenderesses n’auraient donc pas entrepris toutes les diligences et tous les

efforts nécessaires endéans le délai imparti.

Au contraire, il résulterait des échanges avec la banque que cette dernière n’aurait pas

disposé de toutes les pièces nécessaires. La durée d’instruction du dossier par la banque

aurait donc été dû à la propre défaillance des parties défenderesses. La prétendue

lenteur de la banque ne saurait pallier les propres défaillances des parties défenderesses.

PERSONNE12.) serait donc en droit de réclamer le montant de la clause pénale.

A titre subsidiaire, PERSONNE12.) fait valoir que ce serait à tort que les parties adverses

soutiendraient que le bien aurait été remis en vente prématurément. Au vu de la

défaillance de leurs obligations par les parties défenderesses, rien n’aurait interdit à

PERSONNE12.) de remettre le bien en vente avant le 23 janvier 2023.

Quant à la demande de modération de la clause pénale, PERSONNE12.) fait valoir qu’il

n’aurait vendu le terrain qu’en date du 23 février 2023 à un prix inférieur de 35.000.- euros

et avec une commission d’agence plus élevée.

Il n’y aurait partant pas lieu à réduction de la clause pénale. Les conditions de l’article

1152 du Code civil ne seraient pas remplies.

A titre plus subsidiaire, même à admettre que le Tribunal estime ne pas être lié par le

montant forfaitaire fixé, il y aurait lieu de retenir que le montant de 48.500.- euros

correspond au préjudice subi par PERSONNE12.), de sorte qu’il y aurait lieu de lui allouer

ce montant à titre de dommages et intérêts sur le fondement des articles 1134 et 1146 du

Code civil.

PERSONNE12.) déclare contester le préjudice moral que les parties défenderesses

allèguent avoir subi ainsi que la demande adverse en paiement d’une indemnité de

procédure basée sur l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

PERSONNE11.),

PERSONNE13.),

PERSONNE5.),

époux

PERSONNE6.),

PERSONNE7.), époux PERSONNE8.) et PERSONNE9.) (ci-après les « consorts

PERSONNE4.) ») font exposer que feu PERSONNE10.), assigné aux termes de l’exploit

d’assignation MULLER, serait décédé en date du DATE1.).

PERSONNE13.),

PERSONNE5.), époux

PERSONNE6.),

PERSONNE7.), époux

PERSONNE8.) et PERSONNE9.) auraient repris l’instance en leur qualité d’héritier.

Les consorts PERSONNE4.) ne contestent pas qu’un compromis de vente a été signé.

Celui-ci n’aurait toutefois pas été signé en date du 23 novembre 2022, de sorte qu’il aurait

dû être exécuté au plus tard le 13 décembre 2022.

Les parties défenderesses auraient reçu le compromis de vente signé par

PERSONNE12.) par l’intermédiaire de l’agence immobilière SOCIETE1.) en date du 7

décembre 2022.

Le point de départ du délai à prendre en compte serait donc le 7 décembre 2022,

correspondant à la date de réception du compromis de vente signé par les deux parties.

En outre, la mention selon laquelle le compromis devrait être légalisé au plus tard le 23

janvier 2022 serait manifestement illogique et erroné.

En date du 20 décembre 2022, les parties défenderesses auraient soumis l’attestation de

demande de prêt à l’agence immobilière SOCIETE1.).

En date du 19 janvier 2023, elles se seraient rendues compte que le terrain aurait été

remis en vente par le biais de l’agence immobilière SOCIETE2.).

En date du 23 janvier 2023, l’agence SOCIETE1.) aurait demandé aux parties

défenderesses une ultime confirmation concernant un accord ou un refus bancaire.

L’agence aurait précisé que l’accord ou le refus bancaire aurait dû être soumis au plus

tard le 20 décembre 2022, ce qui ne correspondrait pas à la date indiquée dans

l’assignation.

Par une lettre de mise en demeure du 26 janvier 2023, le conseil de PERSONNE12.)

aurait enjoint aux parties défenderesses de régler le montant de 48.500.- euros. Il aurait

précisé que la date de signature du compromis de vente aurait été le 23 novembre 2022.

Or, cette date serait à écarter, alors que le compromis n’aurait été signé qu’en date du 7

décembre 2022. Le courrier aurait également précisé que l’échéance du compromis de

vente aurait été fixée au 23 janvier 2023, alors que d’après les termes de l’assignation,

l’échéance aurait été fixée au 13 décembre 2023.

Ce courrier, erroné et contradictoire, n’aurait donc aucune valeur probante.

Les termes de l’assignation et de la lettre de mise en demeure traduiraient une confusion.

Or, les parties défenderesses auraient agi avec une parfaite bonne foi et mis en œuvre

tous les moyens pour satisfaire aux exigences du compromis de vente.

Elles auraient demandé une réponse de son conseiller bancaire auprès de la banque

RAIFFEISEN à plusieurs reprises, mais n’auraient finalement reçu un refus bancaire

qu’en date du 1er mars 2023.

En droit, les consorts PERSONNE4.) font valoir que le délai fixé dans le compromis de

vente pour la réalisation de la condition suspensive aurait été manifestement trop court,

plaçant les parties défenderesses dans une situation de contrainte excessive.

Le comportement de PERSONNE12.) démontrerait une absence totale de cohérence et

de bonne foi dans l’exécution du compromis. Il aurait tacitement accepté de prolonger le

délai prévu et aurait, parallèlement et sciemment, remis en vente l’objet de la vente, et

ainsi manifesté sa volonté de se soustraire à ses obligations.

Il conviendrait de vérifier si PERSONNE12.) avait conclu un mandat de vente exclusif.

PERSONNE12.) n’aurait même pas tenté de formaliser la vente devant notaire et aurait

préféré s’adresser aux parties défenderesses par une lettre de mise en demeure.

PERSONNE12.) aurait manifestement méconnu son obligation de coopération de bonne

foi.

Quant à la date de départ de l’effet du compromis de vente, ce ne serait qu’à la date de

signature du compromis, le 7 décembre 2022, par PERSONNE12.) que celui-ci prendrait

effet.

PERSONNE12.) ne pourrait pas soutenir qu’il aurait déjà pris effet en date du 2 décembre

2022 au motif que PERSONNE11.) aurait adressé des documents à la banque déjà à

cette date. Ce ne serait qu’en date du 12 décembre 2022 qu’un courriel aurait été adressé

à la banque.

En droit, les consorts PERSONNE4.) font exposer que la défaillance de la condition

suspensive au sens de l’article 1176 du Code civil ne pourrait pas lui être reproché, alors

que les parties défenderesses auraient fait tout leur possible pour avoir une réponse de

leur conseiller bancaire. Ce serait la banque qui ne se serait pas suffisamment dépêchée.

L’inaction de la banque constituerait la raison principale du retard de soumission par les

parties défenderesses de leurs observations dans les délais impartis. Elles auraient

adressé plusieurs courriels à leur banque afin de se tenir informées du suivi de leur

dossier et lui auraient rappelé la nature délicate de la situation financière et le caractère

urgent de la réponse. Le conseiller bancaire auprès de la banque RAIFFEISEN leur aurait

d’ailleurs adressé un courriel dans lequel il aurait indiqué que la banque aurait du retard

dans le traitement des crédits. Le refus bancaire n’aurait été émis qu’en date du 1er mars

2023.

Eu égard à ces circonstances spécifiques, il y aurait lieu de conclure à l’inapplicabilité de

la clause pénale.

A titre subsidiaire, les consorts PERSONNE4.) demandent à voir réduire le montant de la

clause pénale. Ils font valoir que PERSONNE12.) n’aurait subi aucun préjudice, alors qu’il

aurait remis le bien en vente pendant que le délai du compromis aurait encore été en

cours. Il aurait, en outre, vendu le terrain dans un laps de temps très court après

l’écoulement du délai du premier compromis. Les consorts PERSONNE4.) ignoreraient

la date exacte de la vente, de sorte qu’il y aurait lieu de la communiquer. Les consorts

PERSONNE4.) soulignent également le comportement déloyal de PERSONNE12.).

Le comportement parfaitement abusif et déloyal de PERSONNE12.), qui aurait été d’une

particulière mauvaise foi et qui n’aurait subi aucun préjudice, aurait causé un préjudice

matériel et moral aux parties défenderesses qui auraient déjà été touchées par le décès

de PERSONNE10.). Elles demandent la condamnation de PERSONNE12.) à leur payer

un montant correspondant à 10% du prix de vente convenu.

Les consorts PERSONNE4.) demandent encore la condamnation de PERSONNE12.) à

leur payer un montant de 3.500.- euros à titre d’indemnité de procédure basée sur l’article

240 du Nouveau Code de procédure civile.

Il y aurait encore lieu de condamner PERSONNE12.) à tous les frais et dépens de

l’instance.

2. Appréciation du Tribunal

La recevabilité des demandes principale et reconventionnelle n’étant pas autrement

critiquées et un moyen d’irrecevabilité à soulever d’office par le Tribunal n’étant pas

donné, il y a lieu de retenir que celles-ci sont recevables en la pure forme pour avoir été

introduite dans les formes et délais de la loi.

2.1.

Quant à la demande principale

Il est constant en cause que PERSONNE12.) a conclu avec PERSONNE11.) et feu

PERSONNE10.) un compromis de vente portant la date du 23 novembre 2022 et qui

prévoit, entre autres, la clause suivante :

« Clauses suspensives:



Le présent compromis de vente est soumis à la condition suspensive de l’obtention

du prêt bancaire à solliciter par l’acheteur auprès de la Banque de son choix. La

demande du prêt devra être introduite auprès de la banque précitée endéans 10

jours ouvrables.



Une copie de l’accord ou du refus bancaire devra être remis à l’agence immobilière

SOCIETE3.) Sarl et ceci endéans 20 jours à partir de la signature du présent

contrat, passé ce délai et en cas de non remise de l’accord ou du refus bancaire

précité, la partie acquéreuse devra payer une indemnité de 10% au vendeur, du

prix de vente ci-avant stipulé, ainsi qu’une indemnité de 1% + TVA à l’agence.



En cas de non-obtention du prêt bancaire indiqué ci-dessus, ce compromis sera

nul et non avenu, sans préjudice pour les parties intervenantes.



Les frais de notaire pour cette acquisition sont à charge de l’acquéreur.



En cas d’annulation simple du présent compromis par l’une des parties, celle-ci

devra payer à l’autre partie une indemnité de 10% du prix de vente ci-avant stipulé,

ainsi qu’une indemnité de 1% + TVA à l’agence ».

Le compromis de vente prévoit encore : « Ce compromis sera légalisé par-devant Castel

Jacques notaire à Capellen, 3, route d’Olm et au plus tard jusqu’au 23.01.2022 »

Les consorts PERSONNE4.) soutiennent que le compromis de vente n’aurait pris effet

qu’en date du 7 décembre 2022, date à laquelle l’agence immobilière aurait envoyé à

PERSONNE11.)

et feu

PERSONNE10.)

la version du compromis signée par

PERSONNE12.).

Aux termes de l’article 1583 du Code Civil, la vente est parfaite entre les parties, et la

propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu

de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée, ni le prix payé.

Le contrat de vente se forme ainsi dès l’instant où se rencontrent les volontés

concordantes du vendeur et de l’acheteur sur la chose et sur le prix, sans qu’il soit

nécessaire que les parties se soient expliquées sur les conditions accessoires de la

vente, car elles sont présumées s’en être rapportées pour ces dernières au droit commun.

Il s’ensuit que la vente est un contrat consensuel pour lequel aucune forme n’est requise

en vue de sa conclusion. Cette règle vaut également en matière de vente d’immeubles,

aucun formalisme n’étant, en principe, imposé par le Code Civil.

L’échange de consentement quant à l’immeuble vendu et le prix de vente suffit dès lors

à former la vente entre le vendeur et l’acheteur. L’acte authentique, qui doit

nécessairement être établi en raison des exigences de la publicité foncière, n’est pas

requis pour la validité de la vente, mais uniquement pour en assurer l’opposabilité aux

tiers.

L’opération de vente d’un immeuble doit dès lors être considérée comme définitivement

conclue à partir du moment où les parties se sont engagées par une promesse

synallagmatique de vente ou un compromis de vente.

En vertu de l’article 1589 du Code civil, la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a

consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix, et en cas de

stipulation d’une condition suspensive dans un compromis de vente, la vente devient

parfaite dès que la condition suspensive s’est réalisée.

Les consorts

PERSONNE4.)

versent aux débats un courrier électronique de

PERSONNE14.) de l’agence immobilière SOCIETE1.) du 7 décembre 2022 dans lequel

ce dernier indique : « Am Anhang hun ech iech den compromis dran gesaat wou den

Propriétaire och ennerschriwen huet ».

Le Tribunal déduit de la teneur de ce courrier électronique que PERSONNE11.) et feu

PERSONNE10.) n’ont réceptionné la version signée du compromis de vente par

PERSONNE12.) qu’en date du 7 décembre 2022.

Le Tribunal en déduit également, à défaut de tout élément en sens contraire, que ce n’est

qu’à cette date que PERSONNE12.) a signé le compromis de vente et l’a envoyé à

l’agence immobilière afin que celle-ci le transmette à

PERSONNE11.)

et feu

PERSONNE10.).

Il s’ensuit que ce n’est qu’en date du 7 décembre 2022 qu’il y a eu échange de volonté

entre les parties et que le contrat s’est valablement formé entre elles.

Le fait que par un courrier électronique du 2 décembre 2022, PERSONNE11.) a envoyé

des fiches de salaire et un extrait de compte épargne à Marco HECK, conseiller bancaire

auprès de la banque RAIFFEISEN, n’est pas de nature à contredire ce qui précède, alors

que PERSONNE11.) et feu PERSONNE10.) ont parfaitement pu entreprendre leurs

démarches en vue de l’obtention d’un prêt bancaire avant même la formation effective du

contrat.

PERSONNE12.) demande à se voir donner acte de l’arrivée du terme du compromis, ce

qui aurait entrainé l’extinction des engagements contractuels des parties relatifs à la

vente de l’objet du compromis et ouvert la voie à la mise en œuvre de la clause pénale.

PERSONNE12.)

demande, en conséquence, la condamnation des consorts

PERSONNE4.) solidairement, sinon in solidum, sinon chacune pour le tout, sinon

chacune pour sa part, au paiement du montant de 48.500.- euros correspondant à la

clause pénale qui aurait été prévue dans le compromis de vente qu’il aurait conclu avec

PERSONNE11.) et feu PERSONNE10.).

L’article 1178 du Code civil dispose que « la condition est réputée accomplie lorsque c’est

le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement ».

En application de cet article, il appartient au débiteur de la condition, qui entend être délié

de ses obligations contractuelles de démontrer que la condition ne s’est pas réalisée

malgré ses efforts.

En l’espèce, la condition suspensive se rapporte à un évènement futur et incertain, à

savoir l’obtention d’un prêt par PERSONNE11.) et feu PERSONNE10.).

Or lorsque la condition porte sur la décision d’un tiers, en particulier l’obtention d’un prêt

auprès d’un établissement financier, le débiteur est tenu, en application de l’article 1178

du Code civil, de l’obligation de faire tout son possible pour que l’opération aboutisse.

Il incombe ainsi au débiteur d’établir qu’il a accompli les diligences normales ou de justifier

des raisons pour lesquelles il n’a pu surmonter les obstacles mis à la réalisation de la

condition (Cour 28 juin 2000, Pas. 31, p. 395).

L’article 1178 du Code civil impose ainsi à charge du débiteur qui s’engage sous une

condition suspensive une véritable obligation de coopérer loyalement afin que la condition

puisse se réaliser. La jurisprudence met à charge du débiteur l’obligation d’établir qu’il a

accompli les diligences normales ou de justifier des raisons pour lesquelles il n’a pu

surmonter les obstacles mis à la réalisation de la condition.

S’il s’avère que le débiteur n’avait pas accompli toutes les diligences normales, la

sanction résultant de l’article 1178 du Code civil est que la condition défaillie serait

réputée accomplie par la loi. La condition n’est alors réputée accomplie qu’un instant de

raison, le contrat étant aussitôt résolu aux torts de la partie défaillante qui n’a pas

démontré avoir fait toutes les diligences. Le résultat pratique de l’application de l’article

1178 du Code civil est la réparation adéquate et à sa juste mesure du préjudice subi

(Lexisnexis Code Civil, art 1175 à 1180, glose et post-glose de l’article 1178, numéros 58

et suivants).

La mise en œuvre de l’article 1178 du Code civil suppose que le débiteur ait empêché

l’accomplissement de la condition. Cette défaillance doit surtout être fautive. Ainsi, le

débiteur ne peut se voir imputer la défaillance d’une condition si elle résulte d’obstacles

extérieurs impossibles à lever.

La jurisprudence induit aujourd’hui des dispositions de l’article 1178 du Code Civil un

principe général de coopération loyale à la dissipation de l’incertitude.

À l’obligation négative de ne pas faire obstacle à la réalisation de l’événement, la

jurisprudence substitue de véritables obligations positives de diligence lorsque la

condition porte sur la décision d’un tiers, comme dans le cas d’octroi d’un crédit,

d’obtention d’une autorisation requise par le contrôle des changes ou de délivrance d’un

permis de construire.

Il convient également de rappeler que l’indication d’une date butoir pour la signature de

l’acte notarié ne s’analyse pas en une condition suspensive du compromis de vente, dès

lors qu’il ne résulte d’aucun élément de la cause que les parties aient entendu

subordonner la validité de la vente à sa régularisation par acte authentique (Cour 13

janvier 2010, numéro 33083 du rôle ; TAD 19 juin 2007, numéros 12399 et 12547 du rôle ;

Cass. fr. 3ème civ., 20 décembre 1994, n° 92-20878).

Le fait que la signature de l’acte authentique était prévue dans un délai fixe ne constitue

pas une condition de la formation de la vente. En l’absence d’une clause contractuelle

prévoyant expressément la caducité de la vente et à défaut de signature endéans un

certain délai, le fait de ne pas respecter ce délai ne rend pas la convention caduque. En

effet, en l’absence de sanction prévue, comme en l’espèce, la vente ne saurait être

déclarée caduque en raison du temps écoulé, sans que l’une des parties n’ait mis l’autre

en demeure de signer l’acte authentique (Cass. 3e civ., 12 déc. 1978 : Gaz. Pal. 1979, 1,

somm. p.124, Trib. d’arr. Lux., 31 mai 2011, n° 132869 du rôle).

Il s’ensuit que ce n’est pas l’arrivée de la date retenue pour l’établissement de l’acte

notarié, le 23 janvier 2023, qui est de nature entrainer l’extinction des engagements

contractuels des parties et ouvrir à PERSONNE12.) la voie à la mise en œuvre de la

clause pénale, telle que le soutient ce dernier, mais c’est la non-réalisation de la condition

suspensive par le manque de diligence des parties acquéreuses qui est de nature à

entraîner la résolution, aux torts de ces dernières, du compromis de vente.

Conformément aux termes du compromis de vente, celui-ci est soumis à la condition

suspensive de l’obtention d’un prêt bancaire par les acheteurs.

Dans ce contexte, PERSONNE11.) et feu PERSONNE10.) se sont engagés à introduire

une demande de prêt auprès d’une banque de leur choix endéans 10 jours ouvrables.

Ils se sont, par ailleurs, engagés à remettre à l’agence immobilière SOCIETE1.) une copie

de l’accord ou du refus bancaire endéans 20 jours à partir de la signature du contrat.

Le compromis de vente prévoit une clause pénale correspondant à 10% du prix de vente

payable au vendeur dans l’hypothèse où les parties acquéreuses ne remettent pas à

l’agence immobilière une lettre d’accord ou de refus bancaire endéans les 20 jours à

compter de la signature du compromis.

Il convient de retenir que l’engagement de PERSONNE11.) et feu PERSONNE10.)

d’introduire une demande en obtention d’un prêt dans les 10 jours et celui de remettre la

lettre d’accord ou de refus bancaire endéans les 20 jours de la signature du compromis

font partie de l’obligation plus générale de coopérer loyalement afin que la condition

suspensive puisse se réaliser.

Le manque de diligence de PERSONNE11.) et feu PERSONNE10.) est dès lors de nature

à entraîner l’application de la clause pénale prévue contractuellement.

En l’espèce, il résulte à suffisance de droit du courrier électronique de PERSONNE11.)

et de feu PERSONNE10.) à Marco HECK du 2 décembre 2022, de leur courrier du 12

décembre 2022 par lequel ils transmettent à Marco HECK un devis de construction et de

l’attestation émise par la banque RAIFFEISEN du 20 décembre 2022, versée par les

consorts PERSONNE4.), que PERSONNE11.) et feu PERSONNE10.) ont bien introduit,

endéans un délai de 10 jours, depuis la conclusion par les deux parties du compromis de

vente, une demande de financement pour l’acquisition du terrain litigieux.

Il est toutefois constant en cause que PERSONNE11.) et feu PERSONNE10.) n’ont pas

remis à l’agence immobilière SOCIETE1.) la copie d’un accord ou d’un refus bancaire

endéans le délai de 20 jours à partir du 7 décembre 2022.

Une lettre de refus n’a été établie par la banque RAIFFEISEN qu’en date du 1er mars

2023.

Les consorts PERSONNE4.) font valoir que PERSONNE12.) aurait tacitement accepté

la prolongation du délai conventionnellement fixé. Ils soutiennent, en outre, que

PERSONNE11.) et feu PERSONNE10.) auraient accompli toutes les diligences possibles

pour obtenir un prêt endéans le délai fixé. Ce serait par la négligence de la banque

RAIFFEISEN qu’ils n’auraient pas obtenu l’accord, respectivement le refus bancaire

endéans ledit délai.

Or, en l’espèce, il résulte de la correspondance entre PERSONNE11.) et Marco HECK

de la banque RAIFFEISEN que ce n’est qu’à partir du 23 janvier 2023 que

PERSONNE11.) s’est inquiétée de la situation par rapport à la demande de prêt qu’elle

avait introduite avec feu PERSONNE10.).

Avant le 23 janvier 2023, seuls trois courriers électroniques sont versés, celui du 2

décembre 2022 (envoi à la banque de fiches de salaire et d’extraits de compte épargne),

celui du 12 décembre 2022 (envoi d’un devis de construction) et celui du 20 décembre

2022 (envoi d’une attestation par Marco HECK).

Ainsi, même à admettre que PERSONNE12.) ait tacitement accepté une prolongation du

délai jusqu’au 23 janvier 2023, date à laquelle la vente devait, au plus tard, être formalisée

devant notaire, force est de constater que PERSONNE11.) et feu PERSONNE10.) ne se

sont pas inquiétés du traitement de leur demande par la banque avant cette date.

Il y a lieu de noter que le délai de 20 jours fixé dans le compromis de vente est

particulièrement court et irréaliste, ce d’autant plus lorsque le prêt demandé ne porte pas

uniquement sur un bien existant, mais également sur une construction future et que le

délai court aux alentours des fêtes de Noël.

Il n’empêche qu’en signant le compromis de vente,

PERSONNE11.)

et feu

PERSONNE10.) ont nécessairement accepté d’en respecter les modalités et délais.

Le fait que la banque RAIFFEISEN admette avoir pris du retard dans le traitement de ses

dossiers de demande de crédit est sans incidence, puisque PERSONNE11.) et feu

PERSONNE10.) ne prouvent pas avoir signalé à la banque l’urgence de la situation et la

nécessité d’obtenir une lettre d’accord ou de refus bancaire pour le 27 décembre 2022

au plus tard, respectivement pour le 23 janvier 2023.

Ce n’est qu’à partir du 23 janvier 2023 qu’ils ont, à plusieurs reprises, pris contact avec

leur conseiller, Marco HECK, pour lui demander d’accélérer le traitement de leur dossier.

Or, en l’absence de telles diligences endéans le délai convenu, respectivement avant le

23 janvier 2023, ils ne prouvent pas avoir fait tout leur possible pour que la condition

suspensive se réalise.

Celle-ci est dès lors réputée accomplie en vertu de l’article 1178 du Code civil et le

compromis de vente vaut vente entre parties. La condition n’est cependant réputée

accomplie qu’un instant de raison, le contrat étant à déclarer résolu aux torts de la partie

défaillante qui n’a pas démontré avoir fait toutes les diligences.

Il convient partant de déclarer résolu le compromis de vente daté du 23 novembre 2022

et conclu entre parties en date du 7 décembre 2022.

Il convient, en outre, de déclarer fondée en son principe la demande de PERSONNE12.)

en paiement de la clause pénale.

Les consorts PERSONNE4.) demandent à voir réduire le montant de la clause pénale en

application de l’article 1152 du Code civil.

L’article 1152 alinéa 2 du Code civil prévoit que le juge peut modérer la peine qui a été

convenue entre les parties si elle est manifestement excessive.

Il ressort de ce texte que le juge est doté d’un pouvoir d’équité pour lutter contre les

clauses pénales abusives. Ce pouvoir est souverain. Comme critère d’appréciation, les

juges comparent le préjudice réellement subi par la victime au montant de l’indemnité

stipulée. S’il n’y a aucune mesure entre ces deux éléments, le montant de la clause

pénale est généralement ramené.

Il est encore de principe que le maintien de la clause pénale est la règle et que sa

réduction est l’exception, de sorte que le refus de réduire la clause pénale n’a pas besoin

d’être motivé, tandis que la réduction de la clause doit être motivée par le juge.

Il appartient dès lors au juge dans un cas d’espèce d’apprécier si la pénalité prévue au

contrat est manifestement excessive. Pour ce faire les juges se basent sur des critères

objectifs.

Le juge examine la situation respective des parties. Il serait en effet injuste que par son

application le créancier tire un plus grand avantage de l’inexécution de l’obligation que

de son exécution normale.

Le juge apprécie enfin la bonne foi du débiteur. Il serait ainsi injuste de faire profiter le

débiteur d’une réduction s’il a failli volontairement et de mauvaise foi à ses obligations

(Cour 14 novembre 2007, Pas. 3/2008, tome 34, p. 57).

Il revient à la partie qui conclut à la réduction de la clause pénale de faire valoir devant le

juge saisi des motifs établissant le caractère excessif de la clause.

Les consorts PERSONNE4.) font valoir que le bien immobilier aurait été remis en vente

avant même que les délais prévus dans le compromis de vente litigieux aient expiré, le

19 janvier 2023. Il aurait été vendu peu de temps après. PERSONNE12.) n’aurait ainsi

subi aucun préjudice. L’application de la clause pénale engendrerait un enrichissement

indu.

PERSONNE12.) s’oppose à la réduction du montant de la clause pénale. Il fait valoir que

le bien aurait été remis en vente à un prix inférieur de 35.000.- euros et que l’agence

immobilière chargée de cette vente aurait réclamé une commission plus importante. Le

terrain n’aurait, en outre, été vendu qu’en date du 23 février 2023.

Le Tribunal constate, au vu des pièces versées, que le terrain litigieux a bien été remis

en vente en date du 19 janvier 2023 au prix de 450.000.- euros.

La remise en vente avant l’expiration des délais fixés dans le compromis de vente litigieux

ne constitue, contrairement à ce que soutiennent les consorts PERSONNE4.), pas une

faute dans le chef de PERSONNE12.).

Tant que le compromis de vente n’a pas sorti tous ces effets par le fait de la réalisation

de la condition suspensive, rien n’interdit au vendeur de continuer à prospecter pour le

cas où la condition suspensive ne devait pas se réaliser. Aucune mauvaise foi n’est à

déduire du comportement de PERSONNE12.) à cet égard.

Quant au préjudice allégué par PERSONNE12.), c’est à tort que ce dernier soutient avoir

subi un préjudice par le fait que le terrain aurait été vendu à un prix inférieur et que

l’agence immobilière aurait sollicité une commission plus élevée.

Le préjudice allégué par PERSONNE12.) n’est pas en relation causale avec les

manquements de PERSONNE11.) et feu PERSONNE10.).

En effet, il ne résulte d’aucun élément du dossier que PERSONNE12.) aurait d’abord

essayé de remettre le terrain en vente au même prix que celui fixé dans le compromis de

vente litigieux et qu’il n’y serait pas parvenu. Donc, rien n’exclut qu’il aurait pu trouver un

acquéreur à ce même prix endéans le même laps de temps.

Il ne rapporte pas non plus la preuve d’une commission plus élevée sollicitée par l’agence

immobilière chargée de la vente.

PERSONNE12.) reconnaît avoir vendu le terrain en date du 23 février 2023.

Le Tribunal constate que le compromis de vente stipulait que l’acte notarié de vente

devrait être passé le 23 janvier 2023 au plus tard. Le bien n’aura été cédé à un tiers qu’un

mois plus tard.

Quant à la bonne foi du débiteur, le Tribunal relève qu’aucune mauvaise foi n’est à

reprocher à PERSONNE11.) et feu PERSONNE10.) qui ont bien entrepris les démarches

nécessaires, mais qui ont manifestement été pris de court par le délai particulièrement

bref fixé dans le compromis de vente.

Le Tribunal retient également les circonstances particulières de l’espèce, à savoir le

décès de PERSONNE10.) en cours d’instance et la charge inattendue que revêt le

montant de la clause pénale pour ses héritiers.

Eu égard à ce qui précède et en particulier au laps de temps très bref qui s’est écoulé

entre l’expiration du délai stipulé au compromis de vente litigieux et la date de la vente

effective du bien le 23 février 2023, le Tribunal considère que l’octroi en faveur de

PERSONNE12.) d’une clause pénale s’élevant à 48.500.- euros est manifestement

excessif.

Il y a lieu de ramener ce montant, au vu des éléments soumis au Tribunal, à la somme

de 7.500.- euros.

La demande de PERSONNE1.) est, partant, à déclarer fondée pour le montant de 7.500.-

euros, augmenté des intérêts légaux à compter du 26 janvier 2023, date de la mise en

demeure, jusqu’à solde.

Il y a lieu de rappeler qu’en cas de pluralité de débiteurs, l’obligation conjointe constitue

l’obligation de droit commun. Chaque codébiteur doit une part seulement de la dette

totale. Si un codébiteur ne peut rembourser sa part, le créancier ne peut demander à un

autre débiteur de compenser l’insolvabilité du premier.

Les obligations indivisibles et les obligations solidaires ne peuvent résulter que de la loi

ou de la volonté des parties. Ainsi aux termes de l’article 1202 du Code civil « La solidarité

ne se présume point: il faut qu’elle soit expressément stipulée. Cette règle ne cesse que

dans le cas où la solidarité a lieu de plein droit en vertu d’une disposition de la loi. ».

La jurisprudence retient également une responsabilité « in solidum » pour des débiteurs

d’obligations contractuelles distinctes, c’est-à-dire découlant de sources différentes.

PERSONNE11.) et feu PERSONNE10.) auraient, en l’espèce, normalement été tenus in

solidum du montant de la condamnation.

Il convient encore de rappeler que par application de l’article 1220 du Code civil et des

articles 870, 871 et 873 du même code, les héritiers ne peuvent, en principe, être

condamnés solidairement au paiement des dettes successorales (Enc. Dalloz, verbo

succession ; 3°liquidation et règlement du passif héréditaire, no 30).

Il y a alors lieu de procéder à la division de la dette.

Il découle de la combinaison des articles précités du Code civil que le montant de la dette,

soit 7.500.- euros, est à répartir de la même façon entre les héritiers que l’actif de

l’indivision successorale de feu PERSONNE10.) et que PERSONNE11.) est tenue in

solidum avec chacun d’entre les héritiers pour la part qui le concerne.

PERSONNE12.) n’a pas procédé à la division de la dette. Dans son exploit d’assignation

en reprise d’instance du 30 avril 2024, il indique uniquement que PERSONNE3.), épouse

PERSONNE4.),

PERSONNE5.), époux

PERSONNE6.),

PERSONNE7.), époux

PERSONNE8.) et PERSONNE9.) sont les héritiers de feu PERSONNE10.), ce que ces

derniers reconnaissent.

Le Tribunal ne dispose donc d’aucune indication sur la répartition à effectuer entre les

héritiers. Aucune déclaration de succession, ni acte de notoriété n’a été versé aux débats.

Il y a dès lors lieu de rouvrir les débats afin de permettre au Tribunal d’obtenir les

informations nécessaires à la division de la dette entre les héritiers.

2.2.

Quant à la demande reconventionnelle des consorts PERSONNE4.)

Les consorts PERSONNE4.) formulent une demande reconventionnelle en indemnisation

du préjudice matériel et moral qu’ils auraient subi par le fait du comportement

manifestement abusif et déloyal de PERSONNE12.).

Or, les consorts PERSONNE4.) ne rapportent pas la preuve du comportement

prétendument déloyal et abusif de PERSONNE12.).

Tel que le Tribunal l’a déjà indiqué, le fait d’avoir publié une annonce de vente avant

l’expiration des délais fixés dans le compromis de vente litigieux n’est pas constitutif d’une

faute susceptible d’engendrer un préjudice dans le chef des consorts PERSONNE4.).

L’envoi d’une lettre de mise en demeure par PERSONNE12.) en date du 26 janvier 2023

visant à se voir régler le montant de la clause pénale n’est pas davantage abusif, alors

qu’il découle des développements qui précèdent que PERSONNE12.) était fondé à

réclamer le paiement de la clause pénale à cette date, celle-ci étant devenue exigible le

23 janvier 2023 au plus tard.

Il s’ensuit que la demande des consorts PERSONNE4.) en indemnisation de leur

préjudice matériel et moral est à déclarer non fondée.

Dans la mesure où il est nécessaire de rouvrir les débats afin de déterminer de quelle

manière doit être répartie le montant de la condamnation entre les héritiers de feu

PERSONNE10.), il y a lieu de réserver le surplus des demandes ainsi que les frais et

dépens.

PAR CES MOTIFS:

le Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, dixième chambre, siégeant en matière

civile, statuant contradictoirement,

dit les demandes principale et reconventionnelle recevables en la pure forme,

prononce la résolution judiciaire du compromis de vente daté du 23 novembre 2022 entre

PERSONNE11.) et feu PERSONNE10.), d’une part, et PERSONNE12.), d’autre part, aux

torts de PERSONNE11.) et feu PERSONNE10.),

dit qu’il y a lieu à réduction du montant de la clause pénale à concurrence du montant de

7.500.- euros,

dit, partant, la demande de PERSONNE12.) en paiement de la clause pénale fondée à

concurrence du montant de 7.500.- euros, augmenté des intérêts légaux à compter du

26 janvier 2023, jusqu’à solde,

dit que PERSONNE11.) est tenue in solidum avec chacun des héritiers de feu

PERSONNE10.) pour la part de la dette qui concerne chacun d’entre eux,

avant tout autre progrès en cause, dit qu’il y a lieu de rouvrir les débats afin de permettre

aux parties de conclure sur la répartition de la dette entre les héritiers,

dit la demande reconventionnelle de

PERSONNE11.),

PERSONNE3.), épouse

PERSONNE4.),

PERSONNE5.), époux

PERSONNE6.),

PERSONNE7.), époux

PERSONNE8.) et PERSONNE9.) en indemnisation de leur préjudice matérielle et moral

non fondée,

réserve le surplus des demandes ainsi que les frais et dépens.