Court dismisses summary request to suspend forced sale, rejecting claims of unenforceable debt and lack of priority. Parties ordered to pay procedural fees and costs.

RÉFÉRÉ N° 80/2025

N° TAD-2025-01462 du rôle.

Audience publique des référés tenue le mardi, 25 novembre 2025 à 14.15 heures au Palais

de Justice à Diekirch, où étaient présentes

Lexie BREUSKIN, Premier Vice-Président du Tribunal d’arrondissement de et à Diekirch,

siégeant comme juge des référés,

Suzette KALBUSCH, greffier assumé,

dans la cause

ENTRE

1) PERSONNE1.), indépendant, et sa partenaire,

2) PERSONNE2.), éducatrice diplômée, demeurant à L-ADRESSE1.),

parties demanderesses, comparant par Maître Morgan IMGRUND, avocat à la Cour,

demeurant à Diekirch,

ET

1) la société par actions SOCIETE1.) AG, avec siège social à D-ADRESSE2.)

(Allemagne), ADRESSE3.), (matricule : NUMERO1.)), inscrite au registre de

commerce de Hanovre sous le numéro NUMERO2.), et avec succursale à L-

ADRESSE4.) inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg, sous

le numéro NUMERO3.), représentée par ses organes statutaires actuellement en

fonctions.

partie défenderesse, comparant par Maître Michel NICKELS, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg,

2) PERSONNE3.), notaire de résidence à L-ADRESSE5.),

partie défenderesse, comparant par Maître Claude SCHMARTZ, avocat à la Cour, demeurant

à Bofferdange.

FAITS

Par exploit de l’huissier de justice suppléant Marine HAAGEN, en remplacement de l’huissier

de justice Tom NILLES, immatriculés près le Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg,

du 11 novembre 2025, PERSONNE1.) et sa partenaire de vie PERSONNE2.) ont fait donner

assignation à la société par actions SOCIETE1.) AG et à PERSONNE3.) à comparaître devant

la Présidente du Tribunal d’arrondissement de Diekirch, siégeant comme juge des référés, au

Palais de justice à Diekirch, à l’audience publique des référés du mardi, 18 novembre 2025,

à quatorze heures quinze, aux fins spécifiées ci-après.

A cette audience, l’affaire a été utilement retenue.

Maître Morgan IMGRUN, avocat à la Cour, demeurant à Diekirch, mandataire de

PERSONNE1.) et de PERSONNE2.), a exposé l’assignation et a été entendue en ses

explications.

Maître Michel NICKELS, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg, mandataire de la société

par actions SOCIETE1.) AG, a été entendu en ses moyens de défense et explications.

Maître Claude SCHMARTZ, avocat à la Cour, demeurant à Bofferdange, mandataire de

PERSONNE3.), a été entendu en ses moyens de défense et explications

Sur ce, le juge des référés prit l’affaire en délibéré et fixa jour pour le prononcé à l’audience

publique des référés du mardi, 25 novembre 2025, à laquelle fut rendue l’

ORDONNANCE

qui suit :

Par exploit de l’huissier de justice suppléant Marine HAAGEN, en remplacement de l’huissier

de justice Tom NILLES, immatriculés près le Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg,

du 11 novembre 2025, PERSONNE1.) et sa partenaire de vie PERSONNE2.) ont fait donner

assignation à la société par actions SOCIETE1.) AG et à PERSONNE3.) à comparaître devant

la Présidente du tribunal d’arrondissement de Diekirch, siégeant comme juge des référés, afin

de :

-

discontinuer l'exécution de l'adjudication immobilière poursuivie par la Banque sur

base du commandement de payer du DATE1.) ainsi que la signification du cahier des

charges du 4 novembre 2025, alors qu'elle est exécutée en vertu de l'article 879 du

NCPC et que la Banque n'est par créancière hypothécaire première en rang,

-

dire que l'ordonnance à intervenir sera exécutoire par provision nonobstant toute voie

de recours et sans caution; ordonner que l'exécution que l'ordonnance à intervenir

aura lieu au seul vu de la minute

-

condamner la Banque à verser au requérants le montant de 5.000 euros à titre

d'indemnité de procédure au vœux de l'article 240 du Nouveau code de procédure

civile ,

-

condamner la Banque en tout état de cause à tous frais et dépens de l'instance avec

distraction à Maître Morgane IMGRUND, avocat à la Cour, demeurant à Diekirch, qui

affirme en avoir fait l'avance,

-

voir réserver aux requérants tous autres droits, dus, moyens et actions.

Il est constant en cause, comme soutenu par les requérants dans leur exploit introductif

d’instance et non contesté par les parties défenderesses, que par exploit d’huissier de justice

Patrick MULLER de Diekirch du 8 septembre 2025, la société par actions simplifiées de droit

allemand SOCIETE1.) AG, avec succursale à Luxembourg (ci-après SOCIETE1.)), a signifié

et laissé copie à PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

-

d’un acte d’ouverture de crédit intitulé « Contrat de prêt » du 12 janvier 2018, portant

le numéroNUMERO4.) de son répertoire, dressé et signé par PERSONNE3.), notaire

de résidence à Luxembourg,

-

d’un bordereau d’inscription hypothécaire en date du DATE2.), inscrit au bureau des

Hypothèques à Diekirch, le DATE3.), NUMERO5.)

-

d’un

bordereau

complémentaire

d’inscription

hypothécaire

en

date

du

DATE4.), inscrit au bureau des Hypothèques à Diekirch, le DATE5.), Vol.NUMERO6.),

-

du relevé des inscriptions existantes au bureau des Hypothèques à Diekirch du

DATE6.),

avec

commandement

de

payer

le

montant

de

569.781,65

euros,

y compris les intérêts débiteurs à hauteur de 76,16 euros par jour à partir du

25 octobre 2024 ainsi que les frais de procédure prévus dans l’acte et entre autres les frais

du commandement,

avec déclaration que faute pour les requérants de ce faire dans un délai de 24 heures, il sera

procédé à une saisie-exécution de tous leurs effets mobiliers et meubles et après le délai de

quinze jours francs à une saisie- réelle de leurs biens immobiliers et encore plus spécialement

après le délai de trente jours francs par la vente forcée de leurs biens immobiliers en vertu de

l’article 879 du Nouveau code de procédure civile.

Les requérants font encore expliquer que par exploit de l’huissier de justice Patrick MULLER

du 4 novembre 2025, ce dernier a signifié aux requérants en leur qualité de débiteurs et aux

autres créanciers hypothécaires le cahier des charges avec sommation d’assister à la vente

de leur maison d’habitation sise à L-ADRESSE1.), inscrite au cadastre comme suit :

ADRESSE6.), place (occupée), bâtiment à habitation, contenant 7 ares et 40 centiares, vente

qui est prévue pour jeudi DATE7.) à 15 heures au restaurant « ENSEIGNE1.) » à l-

ADRESSE7.).

Les requérants invoquent ensuite avoir, par courrier du 7 novembre 2025, dénoncé au notaire

que SOCIETE1.) AG, en tant que créancier poursuivant, n’est pas inscrit en qualité de

créancier hypothécaire 1er en rang, de sorte que la procédure d’adjudication immobilière, telle

qu’actuellement engagée par SOCIETE1.) AG est irrégulière et que les poursuites doivent

partant être discontinuées.

Il est constant en cause que le notaire n’a réservé aucune suite à l’opposition des requérants

à la vente immobilière fixée au DATE7.).

Aux termes de leur exploit d’assignation, les requérants invoquent à l’appui de leur demande

de discontinuer l'exécution de l'adjudication immobilière, que le notaire ne pourrait entamer la

procédure de la vente parée à défaut pour SOCIETE1.) de figurer au premier rang du relevé

des inscriptions hypothécaires. Il résulterait des relevés hypothécaires du Bureau des

Hypothèques de Diekirch des 1er décembre 2024 et 3 novembre 2025, que Maître Alain

GROSS est inscrit au premier rang des créanciers hypothécaires de PERSONNE1.).

A l’audience, les requérants ont encore soulevé que « l’exigibilité du crédit n’est pas claire »,

qu’il conviendrait de se poser la question si le contrat de crédit a valablement été résilié. Ils

indiquent encore qu’une « assignation au fond aurait été signifiée ».

Finalement, les requérants ont invoqué l’article 2114 du Code civil et la nature indivisible des

hypothèques pour reprocher à SOCIETE1.) AG qu’elle ne fait qu’exécuter une seule

hypothèque alors que quatre immeubles seraient grevés d’hypothèques pour garantir la

totalité de la créance de la banque.

SOCIETE1.) AG estime que l’affaire en référé n’a pas lieu d’être alors que l’affirmation des

parties requérantes qu’une hypothèque de Maître Alain GROSS figurerait au premier rang des

hypothèques qui grèvent le terrain Numéro NUMERO7.) – objet de la vente par voie parée-

sont mises à néant par la simple consultation du bordereau d’inscription de l’hypothèque

judiciaire de Maître GROSS, qui aurait été inscrite le DATE8.) sur deux autres terrains sis à

ADRESSE8.), à savoir, ADRESSE9.) et ADRESSE12.).

SOCIETE1.) AG indique ne pas pouvoir prendre position sur le moyen concernant

l’indivisibilité de l’hypothèque, faute pour la partie requérante de l’avoir étayé d’une

quelconque manière pour le rendre compréhensible.

SOCIETE1.) AG conclut au débouté des parties requérantes sur tous les fondements

invoqués et sollicite une indemnité de procédure de 3.000 euros sur base de l’article 240 du

nouveau Code de procédure civile.

Quant aux considérations ayant trait aux inscription hypothécaires, PERSONNE3.) se rallie

aux développements de SOCIETE1.) AG.

Le notaire estime encore que les moyens et arguments des parties requérantes se rapportant

à l’exigibilité du prêt violeraient le contrat judiciaire, sans cependant tirer de cette constatation

une conséquence juridique.

Sur ce dernier moyen, il y a lieu de rappeler que le contrat judiciaire désigne plus

particulièrement l'accord auquel sont parvenues des parties en litige et que le juge, à leur

demande, consacre dans sa décision (Y. MULLER, le contrat judiciaire en droit privé, thèse,

Paris 1, 1955, spéc. p. 90). En d'autres termes « sont appelés contrats judiciaires les actes

par lesquels le juge constate un accord des parties » (L. CADIET et E. JEULAND, Droit

judiciaire privé, 12e éd., 2023, no 105, p. 121).

PERSONNE3.) restant en défaut d’expliciter en quoi la notion du contrat judiciaire serait

pertinente en l’occurrence, le moyen doit être rejeté.

-

la demande sur base de l’article 879 du nouveau code de procédure civile

Concernant cette base spécialement, PERSONNE3.) a soulevé l’irrecevabilité de la demande

sur alors qu’en l’occurrence, les opérations de la vente par voie parée n’auraient pas été

suspendues par ses soins en application de l’article 879 alinéa 9 du nouveau Code de

procédure civile. Une décision de référé du Tribunal d’arrondissement de Luxembourg du 21

octobre 2003, n° 84134 du rôle fut versée par ses soins. La demande pourrait être analysée

sous les seules autres bases invoquées dans l’exploit introductif d’instance.

Il résulte effectivement de cette décision que « l’opposant peut cependant assigner les

intéressés devant le juge des référés sans avoir préalablement comparu devant le notaire

commis ou sans avoir fait acter ses dires et observations par celui-ci. Aucune disposition

légale n’impose à l’opposant l’accomplissement préalable de cette formalité devant notaire.

La partie requérante est partant recevable à agir directement devant le juge des référés sans

avoir au préalable fait valoir ses contestations devant le notaire et sa demande se trouve dans

ce cas de figure valablement basée sur les dispositions générales relatives au référé. »

Il se trouve qu’en l’espèce, les parties requérantes ont, avant de saisir le juge des référés de

leur demande en suspension des opérations de vente, fait valoir leurs contestations devant le

notaire, en lui ayant dénoncé, par courrier du 7 novembre 2025, versé en cause, « que

SOCIETE1.) AG, en tant que créancier poursuivant, n’est pas inscrit en qualité de créancier

hypothécaire 1er en rang, de sorte que la procédure d’adjudication immobilière, telle

qu’actuellement engagée par SOCIETE1.) AG est irrégulière et que les poursuites doivent

partant être discontinuées ».

Il est constant en cause que PERSONNE3.) n’a ni sursis à toutes les opérations de vente ni

n’a renvoyé les parties devant le juge des référés.

Il ne saurait être admis que l’inobservation du notaire des formalités lui imposées par l’article

879 alinéa 9 du nouveau Code de procédure civile ont pour conséquence de priver les parties

ayant émis des contestations de leur recours prévu par cette disposition.

La demande est donc recevable sur base de l’article 879 du nouveau Code de procédure

civile.

Il échet d’ajouter que le fait pour le notaire – en cas de contestations- de ne pas surseoir et

de renvoyer les parties en référé, constitue une inobservation de formalités qui n’entraîne pas

la nullité de la vente, mais rend passible le notaire de dommages-intérêts si la contestation à

laquelle il n’a pas été fait droit, est fondée. ( voir en ce sens, CA 30 mars 1938, Pas. 14, p.

200)

Quant au bien-fondé de la demande, il convient de relever que le juge des référés saisi sur

base de l’article 879 du nouveau Code de procédure civile n’est appelé à statuer que sur les

contestations relatives aux formalités prévues par ledit article.

Il est en effet admis de façon constante en jurisprudence qu’en vertu de l’alinéa 9 de l’article

879 du nouveau Code de procédure civile, le juge des référés n’est appelé à statuer que sur

les seules contestations qui ont pour objet soit les clauses et conditions de la vente telles

qu’elles résultent du cahier des charges, soit la manière dont il sera procédé à l’adjudication.

Ainsi, les contestations ayant trait par exemple au montant de la dette, respectivement des

contestations quant au bien-fondé de la vente relèvent du fond de l’affaire, partant de la

compétence du tribunal d’arrondissement siégeant en matière civile saisi à la suite d’une

opposition.

En application de ces critères, il faut retenir que la seule contestation soulevée par les parties

acquéreuses qui tombe dans les attributions du juge des référés sur base de l’article 879 est

celle tenant à la qualité de créancier hypothécaire premier rang – condition d’application de

l’article 879 précité- à l’exclusion des contestations tenant à l’exigibilité de la créance ou

encore à la nature indivisible de l’hypothèque. Il faut ajouter à cet égard que ces contestations

se résumaient à des contestations de principe, non détaillées et non corroborées par aucune

pièce.

En l’occurrence, il résulte du relevé des inscriptions existant au bureau des hypothèques à

Diekirch, délivré le 3 novembre 2025, vu ensemble avec le bordereau d’inscription de

l’hypothèque judiciaire de Maître GROSS, qui établit que l’hypothèque de ce dernier, inscrite

le DATE8.), concerne effectivement deux autres terrains sis à ADRESSE8.), à savoir,

ADRESSE11.) et ADRESSE10.), que SOCIETE1.) est créancier premier inscrit en rang à

charge de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) concernant l’immeuble situé à L-ADRESSE1.)

visé par la vente forcée au titre du commandement.

Il ne saurait partant être fait droit à la demande des parties requérantes tendant à voir ordonner

la suspension des opérations de vente par voie parée sur la base de l’article 879 du nouveau

Code de procédure civile.

-

la demande sur base des articles 932 et 933 du nouveau Code de procédure civile

La demande est pareillement à rejeter sur les autres bases invoquées, à savoir les articles

932 et 933 du nouveau Code de procédure civile, alors que les faits invoqués à l’appui de la

suspension des opérations de vente – à savoir l’inexigibilité de la créance et le défaut d’une

inscription première en rang au profit de SOCIETE1.) AG- ne sont pas établis.

Le moyen ayant trait à l’indivisibilité de la créance demeure non étayé, de sorte que le tribunal

est dans l’impossibilité de l’analyser valablement, et qu’il doit dès lors être rejeté purement et

simplement.

Quant à l’indemnité de procédure et aux frais et dépens de l’instance

Aux termes de l’article 240 précité, lorsqu’il apparaît inéquitable de laisser à la charge d’une

partie les sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens, le juge peut

condamner l’autre partie à lui payer le montant qu’il détermine.

Au vu de l’issue du litige, les parties requérantes sont déboutées de leur demande en

allocation d’une indemnité de procédure.

Quant à la demande en allocation d’une indemnité de procédure formulée par la SOCIETE1.)

A.G., celle-ci est – pour les mêmes motifs- à déclarer fondée à concurrence de la somme de

3.000 euros.

Au vu de l’issue du litige, les frais et dépens de l’instance doivent rester à charge DE

PERSONNE1.) et PERSONNE2.).

PAR CES MOTIFS

Nous, Lexie BREUSKIN, Premier Vice-Président du Tribunal d’arrondissement de et à

Diekirch, siégeant comme juge des référés, assistée du greffier assumé Suzette KALBUSCH,

statuant contradictoirement,

quant au fond, renvoyons les parties à se pourvoir devant qui de droit, mais dès à présent et

par provision,

Nous déclarons compétent pour connaître de la demande,

déboutons PERSONNE1.) et PERSONNE2.) de l’entièreté de leurs demandes ;

déclarons recevable et fondée la demande reconventionnelle de la société par actions

SOCIETE1.) AG en paiement du montant de 3.000 euros à titre d’indemnité de procédure,

disons la demande de la société par actions SOCIETE1.) AG en allocation d’une indemnité

de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile fondée à

concurrence de la somme de 3.000 euros,

partant, condamnons PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à payer à la société par actions

SOCIETE1.) AG une indemnité de procédure de 3.000 euros,

condamnons PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aux frais de l’instance,

ordonnons l’exécution provisoire de la présente ordonnance, nonobstant toute voie de

recours et sans caution des parties demanderesses,