Court orders judicial expert appointment to assess exterior window defects in public housing dispute.

No. Rôle: TAL-2025-08125

Réf. no. 2025TALREFO/00606

du 21 novembre 2025

Audience publique extraordinaire des référés du vendredi, 21 novembre 2025, tenue

par Nous Katia FABECK, Vice-Présidente au Tribunal d'arrondissement de et à

Luxembourg, siégeant comme juge des référés, en remplacement de la Présidente

du Tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, assistée du greffier Charles

d’HUART.

DANS LA CAUSE

E N T R E

le FONDS DU LOGEMENT, établissement public, établi à L-1311 Luxembourg,

52, boulevard Marcel Cahen, représenté par son conseil d'administration

actuellement en fonctions, immatriculé au Registre de Commerce et des Sociétés de

Luxembourg sous le n° J2,

élisant domicile en l’étude de Maître Thibault CHEVRIER, avocat, demeurant à

Luxembourg,

partie demanderesse comparant par Maître Thibault CHEVRIER, avocat,

demeurant à Luxembourg,

E T

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL, établie et ayant son siège

social à L-ADRESSE1.), représentée par son/ses gérant(s) actuellement en

fonctions, immatriculée au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg

sous le n° NUMERO1.),

partie défenderesse comparant par Maître Daniel CRAVATTE, avocat,

demeurant à Diekirch.

F A I T S :

A l'appel de la cause à l'audience publique des référés du lundi après-midi, 17

novembre 2025, Maître Thibault CHEVRIER donna lecture de l’assignation ci-

avant transcrite et exposa ses moyens.

Maître Daniel CRAVATTE fut entendu en ses explications et moyens.

Le juge des référés prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique

extraordinaire des référés de ce jour l'

O R D O N N A N C E

qui suit:

Procédure

Par exploit d’huissier de justice du 22 septembre 2025, l’établissement public

FONDS DU LOGEMENT (ci-après « le FONDS DU LOGEMENT » ou « le

Requérant ») a fait donner assignation à la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) SARL (ci-après « la société SOCIETE1.) ») à comparaître devant la

Présidente du Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, siégeant comme juge

des référés, pour voir nommer un expert avec la mission telle que libellée au

dispositif de son assignation.

La demande est basée sur l’article 350 du Nouveau Code de procédure, sinon sur

l’article 933 alinéa 1er du même code, sinon sur l’article 932 alinéa 1er du même

code.

Prétentions et positions des parties

A l’appui de sa demande, le Requérant expose :

-

avoir initié, au courant de l'année 2018, la construction d'immeubles

résidentiels au ADRESSE2.) à L-ADRESSE2.) ;

-

que la société SOCIETE1.) a remporté l’appel d'offres le DATE1.) pour la

réalisation des travaux de menuiseries extérieures, le marché public étant

d'un montant de 712.020,82 € TTC ;

-

que les opérations préalables à la réception se sont déroulées le 27 novembre

2020 et un procès-verbal de réception définitive a été établi en présence des

parties le 25 mars 2021 ;

-

qu’au courant du mois de mai 2024, des désordres ont été constatés au niveau

des menuiseries extérieures ;

-

avoir invité la société SOCIETE1.). à participer à une expertise amiable

contradictoire, ce qui a été accepté par cette dernière ;

-

qu’à la suite d'une visite le 25 juin 2024, le cabinet d'expert X-PERT a émis

un rapport le 16 octobre 2024, qui a été complété au niveau des travaux de

ferme-portes des portes d'entrée du rez-de-chaussée lors d'une seconde visite

effectuée le 11 novembre 2024, aboutissant à un rapport complémentaire daté

du 3 décembre 2024 ;

-

que ces deux rapports mettent en évidence l'existence de défauts structurels

au niveau des menuiseries extérieures, notamment au niveau de la fixation

des portes aux châssis ;

-

que pour appuyer les désordres au niveau de la porte d’entrée, le Requérant

se base sur la page 11 du rapport du 16 octobre 2024 et la page 5 du rapport

du 3 décembre 2024 et pour appuyer les désordres affectant les menuiseries

au niveau des portes fenêtre pour les portes de terrasse et des balcons en PVC,

le Requérant se fonde sur la page 10 du rapport du 16 octobre 2024.

A l’audience des plaidoiries du 17 novembre 2025, le Requérant fait valoir que

dans le cadre des deux rapports amiables des 16 octobre 2024 et 3 décembre 2024,

la mission du cabinet X-PERT se limitait à une simple inspection visuelle en vue de

relever les désordres. Il indique que les deux rapports d’expertise ne sont pas à

considérer comme complets et qu’ils n’ont en outre pas chiffré le coût de la remise

en état, ou le cas échéant de la moins-value affectant l’immeuble.

Le FONDS DU LOGEMENT conteste toute « fishing expedition » au motif que le

point 1) de la mission d’expertise par lui libellé se rapporte strictement aux

désordres affectant les travaux de menuiseries extérieures réalisées par la société

SOCIETE1.). et propose la nomination de Tanja LAHODA comme expert.

La société SOCIETE1.) s’oppose au principe de l’institution d’une expertise

judiciaire.

Quant au fondement légal du référé-probatoire de l’article 350 du Nouveau Code de

procédure civile, la société SOCIETE1.) conclut principalement à l’irrecevabilité,

sinon au rejet, de la mesure d’expertise sollicitée, en ce que le Requérant

n’invoquerait aucun autre vice ou défaut non visé par l’assignation, de sorte que la

demande du Requérant n’a pas pour objet d’établir la preuve de faits, étant donné

qu’il existe des rapports d’expertise contradictoires, de sorte que le Requérant reste

en défaut de justifier d’un intérêt probatoire en ce que l’expertise à ordonner ne

serait d’aucune utilité.

En particulier, la société SOCIETE1.) fait valoir que le cabinet d’expert X-Pert

aurait établi deux rapports d’expertise en date des 16 octobre 2024 et 3 décembre

2024 dans lesquels l’expert a retenu des problèmes ainsi que les moyens de

redressement. Ainsi, au titre des redressements, il y aurait lieu de se référer aux

préconisations de l’expert à la page 13 du premier rapport du 16 octobre 2024

consistant en l’installation de renforts/répartiteurs de charges pour la porte de

terrasse/balcon en PVC au niveau des appartements à l’étage et à la page 10 du

rapport du 3 décembre 2024. Dans l’assignation, le FONDS DU LOGEMENT ne

ferait pas état d’un vice ou défaut non visé par l’un des deux rapports amiables.

Subsidiairement, à admettre que le Requérant soit en droit de solliciter un autre

rapport malgré l’existence de deux rapports contradictoires amiables, la demande

devrait être rejetée en ce que la partie premièrement responsable des dégradations

aux portes d’entrées en aluminium au niveau du rez-de-chaussée, à savoir la partie

ayant procédé aux aménagements extérieurs (pavés) suivant la page 13 du rapport

du 16 octobre 2024 n’aurait pas été mise en cause dans la présente assignation.

Plus subsidiairement encore, la société SOCIETE1.) sollicite la limitation de la

mission d’expertise aux seuls points visés par le Requérant dans son assignation,

rappelant que la jurisprudence prohibe toute mesure d’investigation générale

(« fishing expedition ») et que la mission d’expertise libellée dispositif de

l’assignation au point 1) serait trop large et devrait être limitée aux désordres et

vices relevés par le cabinet X-PERT dans ses deux rapports amiables.

Quant aux autres fondements légaux invoqués par le FONDS DU LOGEMENT à

l’appui de sa demande d’expertise, la société SOCIETE1.) conteste l’existence d’un

cas d’urgence qui justifierait l’intervention du juge des référés sur la base des

articles 933 alinéa 1er du même code (référé-dépérissement des preuves) et 932

alinéa 1er du (référé-urgence).

Enfin, la société SOCIETE1.) sollicite une indemnité de procédure de 1.000.- euros

sur le fondement de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

Appréciation

1) Quant à la demande d’expertise

Les parties demanderesses agissent principalement sur base de l’article 350 du

Nouveau Code de procédure civile, qui dispose que : « S’il existe un motif légitime

de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait

dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles

peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, […] en référé ».

Cet article institue un référé qui est autant « préventif », en ce qu’il tend à éviter tout

procès au fond, que « probatoire », en ce qu’il tend à conserver des éléments de

preuve soumis au risque d’un dépérissement prochain ou à établir la preuve de faits

qui se sont déjà produits et qui ne sont pas soumis au risque d’un changement ou

d’une disparition prochains.

L’article 350 précité est un texte autonome auquel les conditions habituelles du

référé ne sont pas applicables. Il n’est ainsi soumis ni à la condition d’urgence, ni à

la condition d’absence de contestation sérieuse et ne doit répondre qu’aux exigences

posées par ledit texte.

Le régime des mesures d’instruction in futurum suit la rédaction de l’article 350,

dont chaque terme est important : à condition qu’aucun procès au fond n’ait déjà été

engagé (1.), le demandeur doit démontrer l’existence d’un motif légitime (2.)

d’obtenir du juge l’octroi de mesures qui doivent être légalement admissibles (3.).

Il convient de noter d’emblée que la mesure d’instruction sollicitée (expertise) est

légalement admissible, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté, de sorte que la dernière

condition se trouve remplie et qu’il est constant en cause qu’il n’y a pour l’instant

pas encore de procès au fond concernant les faits dont le FONDS DU LOGEMENT

vise à établir la preuve.

Les Requérants doivent encore, pour prospérer sur base de l’article 350 du Nouveau

Code de procédure civile, justifier d’un motif légitime à leur demande, qui doit

tendre à la conservation ou à l’établissement de faits en vue d’un litige déterminable

mais ultérieur.

Le motif légitime exigé par cette disposition légale est fonction de la plausibilité

d'un procès au fond et de l’utilité, dans cette perspective, de la mesure d’instruction

sollicitée. Une contestation sérieuse sur la recevabilité ou le bien-fondé de la

demande susceptible d'être portée ensuite devant le juge du fond ne fait pas obstacle

à la mesure d’instruction sollicitée sur base de l’article 350 du Nouveau Code de

procédure civile (Cass. n° 34/16 du 24.3.2016, numéro 3617 du registre).

Il y a motif légitime au sens de la loi s’il n’est a priori pas exclu que des faits ou des

éléments dont l’on veut établir ou conserver la preuve, puisse dépendre la solution

d’un éventuel procès au fond entre parties, voire qu’ils soient susceptibles d’avoir

une influence sur la solution du litige. Le juge est souverain pour apprécier le motif

légitime qui constitue la seule condition positive du recours à une mesure

d’instruction in futurum.

A la nécessité du motif légitime s’ajoute celle du caractère opérant, de la pertinence

de la mesure sollicitée. Le demandeur est ainsi tenu de démontrer, outre la légitimité

de la mesure sollicitée, qu’elle est pertinente, c’est-à-dire adaptée, utile et

proportionnée au litige ultérieur qui la requiert. En d’autres termes, le demandeur

doit établir l’existence de son intérêt probatoire.

Si la partie demanderesse dispose d’ores et déjà de moyens de preuves suffisants

pour conserver ou établir la preuve des faits litigieux, la mesure d’instruction

demandée est dépourvue de toute utilité et doit être rejetée (Cour d’appel, 10 juin

2020, n° CAL-2020-00196 du rôle ; Cour d’appel, 6 octobre 2021, n° CAL-2021-

00344 du rôle ; citant Cass. fr. com., 18 févr. 1986 : Bull. civ. IV, n° 26 ; Gaz. Pal.

1986, 1, pan. jurispr. p. 109, note S. Guinchard et T. Moussa. – CA Orléans, 4 mars

1983 : D. 1983, p. 343, note Jeantin ; RTD civ. 1983, p. 785, obs. J. Normand).

En l’occurrence, le Requérant est en possession de deux rapports d’expertise dressés

le 16 octobre 2024 et 3 décembre 20224 par le cabinet X-PERT établis à la suite de

deux expertises contradictoires réalisées à l’amiable.

Le rapport du 16 octobre 2024 précise sous « Objectifs et limites de prestation » que

« l’objectif de notre mission est de donner un avis technique sur les travaux et l’état

des portes d’entrée et des portes des terrasses/balcons dans les appartements » et

que « notre mission se limite à une inspection visuelle des lieux en vue de relever

les éléments (annoncés par le FDL et les documents transmis) et leurs états pour

établir la présente expertise ». Ledit rapport retient, en conclusions, au niveau des

différentes portes d’entrée en aluminium au niveau du rez-de-chaussée, que « nous

sommes d’avis qu’il est nécessaire de contacter le fabricant de paumelles pour

clarifier en détail le type et quantité nécessaire pour ce projet en tenant compte des

aspects économiques et techniques. Nous sommes d’avis qu’il est indispensable

d’ajouter les pièces de paumelles sur les portes ». Au niveau des portes de

terrasse/balcons en PVC au niveau des appartements à l’étage, le rapport retient que

« nous sommes d’avis que des renforts / répartiteurs de charges (porte-charge -

Lastabtragung) sont à mettre en place. »

Le rapport d’expertise du 3 décembre 2024 indique, quant à lui, que « l’objectif de

notre mission est de donner un avis technique sur les travaux des ferme-portes des

portes d’entrée du rez-de-chaussée » et que « notre mission se limite à une

inspection visuelle des lieux en en vue de relever les éléments (annoncés par le FDL)

et leurs états pour établir la présente expertise ». Ledit rapport retient, en

conclusions, au niveau des ferme-porte des portes d’entrée que « nous sommes

d’avis qu’il est nécessaire de contacter le fabricant ALIAS1.) (…) pour clarifier en

détail le type et le positionnement des ferme-porte (y compris arrêt-portes…)

nécessaire pour ce projet en tenant compte des aspects économiques, techniques,

fonctionnalité et durabilité sur le long terme ».

S’il ressort de ces deux rapports que les experts ont relevé les désordres affectant

les travaux de menuiserie extérieure qui ont pu être constatés lors de l’inspection

des lieux en date des 25 juin 2024 et 11 novembre 2024, il convient de relever que

le rapport du 16 octobre 2024 à la page 11 concernant les portes d’entrée au rez-de-

chaussée et les portes de terrasse/balcons au niveau des appartements à l’étage

manque de clarté en ce que les experts n’y ont pas déterminé avec précision, ni les

causes et origines exacts des désordres constatés, ni la nature des travaux de

redressement nécessaires, ni le coût de ces derniers.

Il en va de même pour le rapport du 3 décembre 2024.

Un avis technique sur ces points est toutefois pertinent en ce qu’il vise à établir des

éléments de la responsabilité potentielle de la partie défenderesse, à savoir une faute

dans son chef et le préjudice subi par le FONDS DU LOGEMENT.

Le tribunal considère en conséquence que l’existence des deux rapports d’expertises

amiables des 16 octobre 2024 et 3 décembre 2024 ne s’oppose pas à l’institution,

sur base de l’article 350 du Nouveau Code de procédure civile, d’une expertise

concernant les menuiseries extérieures posées par la société SOCIETE1.). de sorte

que le Requérant garde un intérêt légitime à faire établir les faits ainsi visés par la

mesure d’instruction sollicitée pour compléter les éléments de preuve existants.

Le tribunal considère que le FONDS DU LOGEMENT ne dispose dès lors pas, au

vu de ces deux rapports d’expertise amiables, d’éléments suffisants pour apprécier

l’opportunité d’un éventuel procès au fond.

Le Requérant justifiant, au vu des développements qui précèdent, d’un motif

légitime et d’un intérêt probatoire au sens de l’article 350 du Nouveau Code de

procédure civile et les autres conditions d’application dudit article étant également

données, il y a lieu de dire la demande recevable sur le fondement du prédit article.

Le moyen d’irrecevabilité du référé-probatoire tiré par la société SOCIETE1.) de la

non mise en cause par le Requérant de l’entrepreneur responsable des

aménagements extérieurs de l’immeuble (notamment de la pose des pavés) est à

écarter en ce que le juge des référés statue uniquement sur les conditions de l’article

350 précité et ne saurait se faire juge de l’opportunité de la mise en cause de ce

dernier.

2) Quant à l’expertise à ordonner

En ce qui concerne l’expertise à ordonner, il est admis que le juge peut commettre

l’expert de son choix et qu’il dispose d’un pouvoir souverain pour fixer l’étendue

de la mission à confier à l’expert.

Aux termes de son assignation, le Requérant demande à voir confier à l’expert la

mission suivante :

1) dresser un état des lieux litigieux, constat détaillé des vices, dégradations, dégâts,

dommages, détériorations et malfaçons et/ou violations des règles de l'art affectant

les menuiseries extérieures de la résidence ALIAS2.) sise à L-ADRESSE2.), tant au

niveau des portes extérieures qu'au niveau des portes fenêtres pour les portes de

terrasse et des balcons en PVC ;

2) déterminer la cause et les origines des vices, dégradations, dégâts, dommages,

détériorations et malfaçons constatés affectant lesdites menuiseries extérieures de

l’immeuble ;

3) déterminer les travaux et moyens de redressement et de finition nécessaires et en

évaluer le coût ;

4) déterminer, le cas échéant, la moins-value affectant l’immeuble ;

5) déterminer le préjudice de jouissance lié aux vices, dégradations, dégâts,

dommages, détériorations et malfaçons constatés, ainsi que pour les travaux qui

seront à réaliser.

Il est de principe que la mission de l’expert ne saurait porter sur une mesure

d’investigation générale. Elle doit être suffisamment précise pour permettre à

l’expert de limiter ses investigations aux points soulevés par les parties. Une mission

visant à instituer une expertise sur l’état général d’un immeuble doit par conséquent

être écartée.

La mission d’expertise étant circonscrite aux travaux de menuiserie extérieure

réalisés par la société SOCIETE1.), elle ne vise pas à instituer une expertise sur

l’état général de l’immeuble et ne constitue dès lors pas, contrairement à la position

de la société SOCIETE1.), une « fishing expedition », de sorte qu’il il y a lieu de

faire droit à la mission d’expertise sollicitée par le Requérant.

Quant au choix de l’expert, le tribunal, qui dispose en la matière d’un pouvoir

d’appréciation discrétionnaire, décide, au vu des éléments du dossier et des positions

respectives exprimées par les parties à l’audience, de charger Tanja LAHODA

comme expert (c/o HLG Ingénieurs-Conseils) comme expert.

Le référé probatoire étant institué dans l’intérêt essentiellement probatoire du (ou

des) demandeur(s), il appartient au FONDS DU LOGEMENT de faire l’avance des

frais d’expertise.

3. Quant à la demande d’indemnité de procédure

La société SOCIETE1.) réclame le paiement d’une indemnité de procédure de

1.000.- euros à l’égard du FONDS DU LOGEMENT.

Dans la mesure où la reconnaissance des droits des parties dépend de l’instance au

fond à introduire le cas échéant après dépôt du rapport d’expertise judiciaire, la

demande d’indemnité de procédure formulée à l’égard

du FONDS DU

LOGEMENT est à réserver.

3. Quant à l’exécution provisoire sur minute

Le Requérant n’ayant cependant pas établi la nécessité de l’exécution de la présente

ordonnance au seul vu de la minute, il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande,

de sorte que, conformément à l’article 938 alinéa 3 du Nouveau Code de procédure

civile, la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire sans caution, étant

précisé qu’en vertu du même article ladite ordonnance est signée sans retard et

expédiée sans délai, même avant l’enregistrement.

P A R C E S M O T I F S

Nous Katia FABECK, Vice-Présidente au Tribunal d’arrondissement de et à

Luxembourg, siégeant comme juge des référés, en remplacement de la Présidente

du Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, statuant contradictoirement,

recevons la demande en la forme ;

Nous déclarons compétente pour en connaître ;

au principal renvoyons les parties à se pourvoir devant qui de droit, mais dès à

présent et par provision,

déclarons la demande en institution d’une expertise judiciaire recevable et fondée

sur le fondement de l’article 350 du Nouveau Code de procédure civile ;

ordonnons une expertise et commettons pour y procéder l’expert Tanja LAHODA

(c/o HLG Ingénieurs-Conseils), demeurant professionnellement à L-8395

Septfontaines, 20, Kierchewee,

avec la mission de concilier les parties si faire se peut, sinon dans un rapport écrit,

détaillé et motivé de :

1) de dresser un état des lieux litigieux, constat détaillé des vices, dégradations,

dégâts, dommages, détériorations et malfaçons et/ou violations des règles de l'art

affectant les menuiseries extérieures de la résidence ALIAS2.) sise à L-

ADRESSE2.), tant au niveau des portes extérieures qu'au niveau des portes fenêtres

pour les portes de terrasse et des balcons en PVC ;

2) déterminer la cause et les origines des vices, dégradations, dégâts, dommages,

détériorations et malfaçons constatés affectant lesdites menuiseries extérieures de

l’immeuble ;

3) déterminer les travaux et moyens de redressement et de finition nécessaires et en

évaluer le coût ;

4) déterminer, le cas échéant, la moins-value affectant l’immeuble ;

5) déterminer le préjudice de jouissance lié aux vices, dégradations, dégâts,

dommages, détériorations et malfaçons constatés, ainsi que pour les travaux qui

seront à réaliser.

disons que l’expert

pourra

s’entourer de tous renseignements utiles à

l’accomplissement de la mission lui confiée et entendre même des tierces personnes;

disons qu’en cas de difficulté d’exécution de la mission d’expertise, il Nous en sera

fait rapport ;

ordonnons au FONDS DU LOGEMENT de payer à l’expert la somme de 2.000.-

euros au plus tard le 20 décembre 2025 à titre de provision à valoir sur la

rémunération de l’expert ou à un établissement de crédit à convenir entre parties au

litige, et d’en justifier au greffe du tribunal ;

disons que si ses honoraires devaient dépasser le montant de la provision versée,

l’expert devra Nous en avertir ;

disons qu’en cas d’empêchement de l’expert commis, il sera procédé à son

remplacement par simple ordonnance prise en Notre cabinet ;

disons que l’expert devra déposer son rapport au greffe du tribunal le 20 juin 2026

au plus tard ;

ordonnons l’exécution provisoire de la présente ordonnance nonobstant toute voie

de recours et sans caution ;

réservons les droits des parties ainsi que les frais et dépens.