Court partially allows copropriété owner's request to stop restaurant business in shared lots.

RÉFÉRÉ N° 64/2025

N° TAD-2025-01126 du rôle.

Audience publique des référés tenue le mardi, 14 octobre 2025 à 14.15 heures au Palais de Justice

à Diekirch, où étaient présentes

Silvia MAGALHAES ALVES, premier juge près le Tribunal d’arrondissement de et à Diekirch,

siégeant comme juge des référés, en remplacement de la Présidente dudit tribunal,

Suzette KALBUSCH, greffier assumé,

dans la cause

ENTRE

le ORGANISATION1.), sise à L-ADRESSE1.), représenté par son syndic actuellement en

fonctions, à savoir Monsieur PERSONNE1.), demeurant professionnellement à L-ADRESSE2.),

partie demanderesse, comparant par la société à responsabilité limitée ETUDE D'AVOCATS

WEILER & BILTGEN S.àr.l., établie et ayant son siège social à L-9234 Diekirch, 30, route de

Gilsdorf, immatriculée au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro

B239498, inscrite sur la liste V du tableau de l’Ordre des Avocats du Barreau de Diekirch,

représentée aux fins de la présente procédure par Maître Christian BILTGEN, avocat à la Cour,

demeurant à Diekirch,

ET

1. la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l., établie et ayant son siège social à

L-

ADRESSE3.), inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro

NUMERO1.), représentée par son gérant actuellement en fonctions, à savoir Monsieur

PERSONNE2.), sinon par qui de droit,

partie défenderesse, comparant par Maître David YURTMAN, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg,

2. la société à responsabilité limitée simplifiée SOCIETE2.) S.àr.l.-s., établie et ayant son siège

social à L-ADRESSE1.), inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le

numéro NUMERO2.), représentée par sa gérante actuellement en fonctions, sinon par qui de droit,

partie défenderesse, comparant par sa gérante PERSONNE3.).

FAITS

Par exploit de l’huissier de justice Patrick MULLER, immatriculé près le Tribunal d’Arrondissement

de et à Diekirch, du 26 août 2025, et par exploit de l’huissier de justice Véronique REYTER,

immatriculée près le Tribunal d’Arrondissement de et à Luxembourg, du 27 août 2025, le

ORGANISATION1.) a fait donner assignation à la société à responsabilité limitée simplifiée

SOCIETE2.) S.àr.l.-s. et à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l. à comparaître

devant la Présidente du Tribunal d’arrondissement de Diekirch, siégeant comme juge des référés,

au Palais de Justice à Diekirch, à l’audience publique des référés du mardi, 16 septembre 2025, à

quatorze heures quinze, aux fins spécifiées ci-après :

Après une remise, l’affaire a été utilement retenue à l’audience publique des référés du mardi,

30 septembre 2025.

Maître Christian BILTGEN, avocat à la Cour, demeurant à Diekirch, représentant la société à

responsabilité limitée ETUDE D’AVOCATS WEILER & BILTGEN S.àr.l., mandataire du

ORGANISATION1.), a donné lecture de l’assignation et a été entendu en ses moyens et

explications.

Maître Gwendoline BELLA, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg, en remplacement de

Maître David YURTMAN, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg, mandataire de la société à

responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l., a été entendue en ses moyens de défense et

explications.

La société à responsabilité limitée simplifiée SOCIETE2.) S.àr.l.-s., représentée par sa gérante

PERSONNE3.), assistée de sa sœur PERSONNE4.), a été entendue en ses moyens de défense

et explications.

Sur ce, le juge des référés prit l’affaire en délibéré et fixa jour pour le prononcé à l’audience publique

des référés du mardi, 14 octobre 2025, à laquelle fut rendue l’

ORDONNANCE

qui suit :

Faits constants

Suivant acte de base avec règlement général de copropriété passé en date du 26 juillet 2021 par

devant Maître Jacques KESSELER, notaire de résidence à Pétange, la société à responsabilité

limitée « SOCIETE3.) » a, en sa qualité de propriétaire de l’immeuble sis à L-ADRESSE1.), divisé

ledit immeuble en 24 lots tout en les soumettant au régime de la copropriété tel que prévu par la

loi modifiée du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis. Un règlement de

copropriété a été adopté par ce même acte notarié pour cet immeuble en copropriété désigné

« ORGANISATION1.) ».

L’article 8 du règlement de copropriété est libellé comme suit :

« 8.- Destination et usage de l’immeuble :

L’immeuble en question sera destiné principalement à l’habitation résidentielle à l’exception

du lot 016 du rez-de-chaussée pouvant être destinés à l’usage de commerces, de bureaux ou

d’une profession libérale sous la réserve que ceux-ci ne produisent pas de nuisances sonores,

des odeurs, des radiations ou vibrations, et le lot 017 du rez-de-chaussée et les lots des étages

pouvant être destinés à l’usage de bureaux ou à l’exercice d’une profession libérale tout en

respectant le règlement sur les bâtisses de la ORGANISATION2.) ou autres autorisations

requises.

Toute activité commerciale en rapport avec café, restaurants, snack-bars, disco, night-club et

de même l’exploitation de toutes sortes de sex-shop et d’activités similaires est interdite.

Les sous-sols sont destinés à servir à des emplacements pour voitures ainsi qu’à des caves,

des locaux techniques et d’équipement destinés au service commun.

Chacun des copropriétaires aura le droit de jouir comme bon lui semble des parties privatives

comprises dans son lot à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires et

de ne rien faire qui puisse, soit compromettre la solidité ou la sécurité de l’immeuble soit porter

atteinte à sa destination.

Chaque copropriétaire sera responsable, à l’égard tant du syndicat que de tout copropriétaire,

des troubles de jouissance et des infractions au présent règlement, dont lui-même, ses

occupants ou ses locataires seraient les auteurs.

Tout copropriétaire devra donc imposer le respect desdits prescriptions aux personnes, ci-

dessus désignées sans que, pour autant, soit dégagée sa propre responsabilité. »

Par acte de vente en état futur d’achèvement du 5 août 2021, la société « SOCIETE3.) » a vendu

à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l. les lots 015 (accès) et 016 (commerce)

dans la ORGANISATION1.) ».

La société SOCIETE1.) S.àr.l. a conclu un contrat de bail commercial en date du 10 janvier 2025

avec la société à responsabilité limitée simplifiée SOCIETE2.) S.àr.l.-s. aux termes duquel elle a

donné en location à cette dernière le local commercial sis au rez-de-chaussée de la

ORGANISATION1.) » (lot 016).

Le contrat de bail du 10 janvier 2025 réglemente l’affectation des lieux en son article 2 qui stipule

que :

« 2.1 Affectation

Il est expressément convenu que les activités des Lieux Loués constituent une condition

essentielle du Contrat sans laquelle le Bailleur n’aurait pas contracté et que le Preneur ne

pourra utiliser les Lieux Loués pour d’autres activités que celle de restauration rapide sur place

et/ou à emporter, avec livraison.

(…)

2.2 Autorisations administratives

Le Locataire indique au Bailleur que l’Administration Communale autorise l’exploitation d’une

telle activité dans les Lieux Loués.

Le Bailleur a informé le Locataire que le Règlement de copropriété n’autorise pas la

restauration dans les Lieux Loués. Le Locataire entend néanmoins conclure le présent contrat

et indique se charger des démarches nécessaires au niveau de la copropriété pour obtenir

l’autorisation d’exploitation.

Il est de convention expresse entre les Parties, que ladite autorisation ne peut porter que sur

la question de l’activité à exercer dans les Lieux Loués et non sur les travaux d’installation à

réaliser par le Locataire.

Concernant les travaux d’installation à réaliser par le Locataire, un descriptif détaillé doit être

soumis au Bailleur pour accord écrit préalable. Les travaux d’installation ne doivent pas

toucher les parties communes de l’immeuble.

Il est également de convention expresse entre les Parties que les loyers payés à compter de

la prise d’effet de ce contrat de bail et la date de l’éventuel refus d’autorisation de la

Copropriété resteront acquis au Bailleur. Les travaux d’installation réalisés par le Locataire

resteront acquis au Bailleur sans indemnité, sauf au Bailleur d’exiger la remise en pristin état

des Lieux Loués. »

Par courrier recommandé avec avis de réception du 20 février 2025, le syndic de la

ORGANISATION1.) » a informé PERSONNE2.), gérant de la société SOCIETE1.) S.àr.l., que

« seulement les activités commerciales énumérées dans le règlement de copropriété sont

admises », tout en lui demandant « impérativement de (se) conformer ».

Aucune suite n’a été réservée à ce courrier recommandé par la société SOCIETE1.) S.àr.l., de

sorte que la société SOCIETE2.) S.àr.l. continue actuellement d’exploiter son commerce de petite

restauration sous l’enseigne « ENSEIGNE1.) » dans le local commercial situé au rez-de-chaussée

de la ORGANISATION1.) ».

Un procès-verbal de constat a été établi par l’huissier de justice Patrick MULLER en date du

26 août 2025 à la requête du ORGANISATION1.) aux termes duquel l’huissier de justice indique

que « Le 26 août 2025, je me suis rendu vers 11.40 à L-ADRESSE4.) où étant j’ai procédé aux

constatations qui suivent.

J’ai pu constater qu’un établissement de restauration est ouvert à cette adresse sous

l’enseigne « SOCIETE4.) ». A l’intérieur du local, j’ai pu constater la présence d’aliments,

d’appareils pour la conservation d’aliments (notamment des saladettes), d’appareils pour

chauffer/cuire des aliments, d’une hotte, de bols, de services de thé, d’une caisse

enregistreuse et des chaises et tables pour une consommation sur place. »

Prétentions et moyens des parties

Par exploits d’huissiers de justice des 26 et 27 août 2025, le ORGANISATION1.) (désigné ci-après

« le Syndicat des copropriétaires ») a fait donner assignation à la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) S.àr.l. et à la société à responsabilité limitée simplifiée SOCIETE2.) S.àr.l.-s. à

comparaître devant la Présidente du Tribunal d’arrondissement de et à Diekirch, siégeant comme

juge des référés, aux fins de les voir condamner solidairement, sinon in solidum, sinon chacune

individuellement à cesser de tolérer l’exploitation d’un commerce de restauration, et à cesser

d’exploiter ou faire exploiter un commerce de restauration et à enlever tout équipement de cuisine

et d’accueil de consommateurs aux fins de restauration, dans le mois de la signification de

l’ordonnance de référé à intervenir, sous peine d’une astreinte non limitative de 2.000.- euros par

jour de retard ou par jour d’exploitation. Il sollicite en outre la condamnation solidaire, sinon in

solidum, sinon chacune individuellement des parties assignées à lui payer une indemnité de

procédure de 5.000.- euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile, ainsi

que leur condamnation aux frais et dépens de l’instance, le tout sous le bénéfice l’exécution

provisoire nonobstant toute voie de recours, sur minute et avant enregistrement.

Au soutien de sa demande, le Syndicat des copropriétaires souligne tout d’abord que l’acte de

vente en état futur d’achèvement du 5 août 2021 par lequel la société SOCIETE1.) S.àr.l. est

devenue propriétaire du local commercial situé au rez-de-chaussée de la ORGANISATION1.) »

reprend expressément la clause de destination de l’immeuble contenue dans l’acte de base avec

règlement général de copropriété aux termes de laquelle toute activité de restauration serait

expressément interdite dans le lot 006. Aux termes dudit acte de vente, la société SOCIETE1.)

S.àr.l. aurait en outre expressément reconnu avoir eu communication de l’acte de base avec

règlement de copropriété.

Ce serait partant en parfaite connaissance de cause que la société SOCIETE1.) S.àr.l. aurait violé

les dispositions du règlement de copropriété en donnant en location à la société SOCIETE2.)

S.àr.l.-s. le local de commerce litigieux afin que cette dernière y exploite un restaurant.

Le Syndicat des copropriétaires expose ensuite que suite à la mise en demeure qu’il lui a adressé

en date du 20 février 2025, la société SOCIETE1.) S.àr.l. aurait tenté de réfuter toute responsabilité

dans son chef en se prévalant du fait qu’elle aurait donné en location le local litigieux et qu’elle ne

serait dès lors pas l’exploitant du commerce. Les termes du règlement de copropriété seraient

cependant clairs en ce qu’il y est expressément prévu que « Chaque copropriétaire sera

responsable, à l’égard tant du syndicat que de tout copropriétaire, des troubles de jouissance et

des infractions au présent règlement, dont lui-même, ses occupants ou ses locataires seraient les

auteurs. Tout copropriétaire devra donc imposer le respect desdits prescriptions aux personnes,

ci-dessus désignées sans que, pour autant, soit dégagée sa propre responsabilité. »

En acceptant de louer son local à une société souhaitant y exploiter un restaurant, la société

SOCIETE1.) S.àr.l. aurait dès lors manifestement violé les dispositions du règlement de

copropriété, de sorte que sa responsabilité personnelle se trouverait engagée. Les éventuels

accords ou contrats conclus entre la société SOCIETE1.) S.àr.l. et la société SOCIETE2.) S.àr.l.-

s., auxquels le Syndicat des copropriétaires ne serait pas partie, ne lui seraient pas opposables,

de sorte qu’il serait parfaitement en droit de solliciter la condamnation personnelle de la société

SOCIETE1.) S.àr.l., étant relevé que celle-ci continuerait de violer les dispositions du règlement de

copropriété en tolérant l’exploitation d’un restaurant dans ses locaux, respectivement en ne

procédant pas à la résiliation du contrat de bail.

Quant à la société SOCIETE2.) S.àr.l.-s., celle-ci serait également fautive puisqu’elle aurait ouvert

un restaurant dans les locaux litigieux, alors qu’elle aurait eu parfaitement connaissance du fait

qu’une telle activité est interdite par le règlement de copropriété, et qu’elle continuerait l’exploitation

dudit restaurant, malgré l’opposition formelle du Syndicat des copropriétaires.

Le Syndicat des copropriétaires rappelle que tant la doctrine que la jurisprudence admettraient la

licéité des clauses de destination contenues dans des règlements de copropriété. En présence

d’une telle clause, les copropriétaires ne seraient ainsi pas libres de jouir de leur lot comme bon

leur semble, mais devraient se conformer à la destination prévue par le règlement de copropriété.

Il serait en outre de principe que les clauses de destination prévues dans un règlement de

copropriété s’imposent tant aux copropriétaires qu’à leurs locataires. Le refus des parties

assignées de se conformer à la destination de l’immeuble prévue par le règlement de copropriété

serait dès lors de toute évidence constitutif d’un trouble manifestement illicite qu’il y aurait

impérativement lieu de faire cesser. Le Syndicat des copropriétaires souligne à cet égard que la

simple violation du règlement de copropriété serait en elle-même constitutive d’une voie de fait,

sans qu’il ne soit par conséquent nécessaire de rapporter la preuve de nuisances émanant du

restaurant exploité par la société SOCIETE2.) S.àr.l.-s.

Le Syndicat des copropriétaires soutient en outre qu’il y aurait urgence à voir ordonner la fermeture

du local de commerce aussi longtemps qu’il est exploité à des fins de restauration puisque

l’exploitation prolongée dudit restaurant exposerait les habitants de la résidence à des nuisances

olfactives et de bruit et pourrait en cas de non-action entraîner la prescription de l’affectation non

conforme dans un délai de 10 ans.

Il y aurait ainsi lieu d’ordonner aux parties assignées, sur base de l’article 933 alinéa 1er du

Nouveau Code de procédure civile, sinon de l’article 932 alinéa 1er du même code, de cesser de

tolérer l’exploitation d’un commerce de restauration, respectivement de cesser d’exploiter ou de

faire exploiter un commerce de restauration, et d’enlever tout équipement de cuisine et d’accueil

de consommateurs aux fins de restauration dans un délai d’un mois à partir de la signification de

l’ordonnance.

Le Syndicat des copropriétaires insiste sur la nécessité de voir assortir cette condamnation d’une

astreinte en cas de non-respect du délai imparti, ce afin de garantir que la condamnation sera

exécutée. L’astreinte devrait d’ailleurs être fixée à un montant journalier de 2.000.- euros au moins

afin d’éviter que les parties assignées ne soient tentées de continuer l’exploitation du restaurant

litigieux. Le montant de l’astreinte devrait en effet être plus élevé que le chiffre d’affaires journalier

pouvant être escompté par la société SOCIETE2.) S.àr.l.-s., ce afin que la poursuite de

l’exploitation ne soit plus lucrative.

Le Syndicat des copropriétaires insiste également à se voir allouer une indemnité de procédure,

motif pris que le présent litige aurait pu être évité si les parties assignées s’étaient conformées à

la mise en demeure envoyée en date du 20 février 2025, alors qu’au vu des termes clairs et précis

du règlement de copropriété il ne ferait pas le moindre doute que l’exploitation d’un restaurant dans

le local de commerce du rez-de-chaussée n’est pas permise.

A l’audience, le Syndicat des copropriétaires sollicite en outre la condamnation solidaire, sinon in

solidum, sinon chacune pour sa part des parties assignées à lui rembourser les frais du constat

d’huissier établi par l’huissier de justice Patrick MULLER en date du 26 août 2025.

La société SOCIETE1.) S.àr.l. se rapporte à prudence de justice en ce qui concerne la recevabilité

de l’assignation en la pure forme.

Quant au fond, la société SOCIETE1.) S.àr.l. souligne tout d’abord qu’elle aurait rendu la société

SOCIETE2.) S.àr.l.-s. attentive au fait que le règlement de copropriété de la ORGANISATION1.) »

interdirait l’exploitation d’un restaurant dans le local faisant l’objet du contrat de bail. La société

SOCIETE2.) S.àr.l.-s. aurait néanmoins souhaité conclure un contrat de bail et se serait

expressément engagée à solliciter l’autorisation du Syndicat des copropriétaires. La société

SOCIETE1.) S.àr.l. renvoie à cet égard aux dispositions de l’article 2 du contrat de bail qu’elle a

conclu avec la société SOCIETE2.) S.àr.l.-s. le 10 janvier 2025.

La société SOCIETE1.) S.àr.l. rappelle ensuite qu’en principe, chaque copropriétaire serait libre de

jouir de son lot comme bon lui semble. Elle souligne en outre que le lot qu’elle a acquis dans la

ORGANISATION1.) » est un local commercial pour lequel le règlement de copropriété admet

expressément qu’il puisse être affecté à l’exploitation d’un commerce. La ORGANISATION1.) »

serait en effet un immeuble à caractère mixte. Le fait que la société SOCIETE2.) S.àr.l.-s. exploite

un établissement de petite restauration dans ledit local, plutôt qu’un autre commerce, ne nuirait

ainsi aucunement à la copropriété. Le Syndicat des copropriétaires resterait en effet en défaut de

rapporter la preuve que le restaurant exploité par la société SOCIETE2.) S.àr.l.-s. causerait des

nuisances

à la copropriété. Aucune baisse du niveau de vie des habitants de la

ORGANISATION1.) » ne se trouverait ainsi établie. Il ne s’agirait en effet que d’un établissement

de petite restauration qui se concentrerait sur la vente à emporter de plats préparés et ne

disposerait donc d’aucune installation particulière, telle que par exemple une hotte professionnelle

diffusant d’importantes odeurs ou un conduit d’aération bruyant. Le Syndicat des copropriétaires

ferait dès lors preuve de mauvaise foi en exigeant la fermeture du restaurant, alors que celui-ci

n’entraînerait pas plus de nuisances qu’un autre commerce accueillant une clientèle.

A titre principal, il y aurait partant lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires de sa demande

à défaut pour ce dernier de rapporter la preuve d’une quelconque voie de fait imputable aux parties

assignées.

A titre subsidiaire, au cas où le tribunal retiendrait l’existence d’une voie de fait, la société

SOCIETE1.) S.àr.l. estime que seule la société SOCIETE2.) S.àr.l.-s. devrait faire l’objet d’une

condamnation puisqu’elle seule serait responsable de la voie de fait commise. La société

SOCIETE1.) S.àr.l. soutient à cet égard qu’elle aurait fait tout son possible pour que le règlement

de copropriété soit respecté, puisqu’elle aurait informé sa locataire de l’interdiction prévue par le

règlement de copropriété et l’aurait rendue attentive au fait qu’une autorisation de la part du

Syndicat des copropriétaires était requise pour l’exploitation d’un restaurant. Malgré cela, la société

SOCIETE2.) S.àr.l.-s. aurait choisi d’ouvrir son local sans disposer de l’autorisation requise et

devrait par conséquent assumer seule les conséquences de ses agissements. Aucune

condamnation ne serait partant à prononcer à l’encontre de la société SOCIETE1.) S.àr.l.

A titre plus subsidiaire, pour le cas où une condamnation serait prononcée à son encontre, la

société SOCIETE1.) S.àr.l. demande que la société SOCIETE2.) S.àr.l.-s. soit condamnée à la

tenir quitte et indemne. La société SOCIETE1.) S.àr.l. souligne à cet égard que suite à la réception

de l’assignation du 27 août 2025, elle aurait averti la société SOCIETE2.) S.àr.l.-s. par courrier du

25 septembre 2025 qu’en cas de condamnation prononcée à son encontre cette dernière serait

tenue de la tenir quitte et indemne de toute éventuelle condamnation puisqu’elle aurait été informée

avant même la signature du contrat de la nécessité d’obtenir une autorisation de la part du Syndicat

des copropriétaires.

La société SOCIETE1.) S.àr.l. s’oppose encore à toute condamnation solidaire avec la société

SOCIETE2.) S.àr.l.-s. en soulignant qu’aucune solidarité ne serait prévue par la loi ou par une

convention. Une condamnation in solidum des deux parties assignées ne se justifierait pas non

plus en l’espèce puisque les fautes qui sont reprochées à chacune d’entre par le Syndicat des

copropriétaires ne seraient pas les mêmes.

La société SOCIETE1.) S.àr.l. conteste finalement l’indemnité de procédure sollicitée par la partie

demanderesse à son encontre au motif qu’elle aurait informé sa locataire des dispositions du

règlement de copropriété. Elle estime dès lors avoir fait son possible pour que le règlement de

copropriété soit respecté. Elle s’oppose en outre à devoir prendre en charge les frais de l’instance

ou les frais du constat de l’huissier de justice Patrick MULLER.

La société SOCIETE2.) S.àr.l.-s. tient tout d’abord à exposer le contexte socio-familial dans lequel

le restaurant « ENSEIGNE1.) » a vu le jour. Elle relève à cet égard, notamment, que

PERSONNE3.), gérante et associée unique de la société, est une mère de famille monoparentale

avec 5 enfants à charge et que ce projet devait lui permettre de sortir de la précarité. Elle souligne

en outre que sa gérante aurait investi l’intégralité de ses économies personnelles, ainsi que les

différents soutiens financiers obtenus de la part des membres de sa famille ou de proches amis,

afin d’aménager les locaux qui lui ont été donnés en location par la société SOCIETE1.) S.àr.l., ce

qui lui aurait coûté plus de 30.000.- euros.

La société SOCIETE2.) S.àr.l.-s. conteste ensuite les affirmations adverses selon lesquelles

l’exploitation de son restaurant causerait un trouble manifestement illicite à la copropriété et elle

s’oppose partant à toutes les demandes formulées à son encontre.

En premier lieu, elle fait valoir que le règlement de copropriété de la ORGANISATION1.) » ne serait

pas conforme aux règles urbanistiques de la ORGANISATION2.) puisque le PAG classerait le

secteur dans lequel se trouve la ORGANISATION1.) » en zone mixte dans laquelle des activités

de restauration seraient expressément permises, tandis que les professions libérales à caractère

purement administratif, telles que des fiduciaires ou des agences immobilières, seraient interdites

dans ce secteur et ne pourraient dès lors pas avoir leurs bureaux au rez-de-chaussée des

immeubles concernés. Le règlement de copropriété interdirait ainsi une activité qui est permise

selon les règles urbanistiques adoptées par la commune et autoriserait des activités qui ne le sont

pas, ce qui ne saurait être admis. La société SOCIETE2.) S.àr.l.-s. estime dès lors que ce ne peut

être que par erreur que la clause de destination et d’usage de l’immeuble a été insérée dans le

règlement de copropriété et soutient que le gérant de la société SOCIETE1.) S.àr.l. aurait été du

même avis qu’elle. Il y aurait partant lieu d’interpréter la clause du règlement de copropriété de

manière pragmatique, alors qu’il serait évident que les copropriétaires ne peuvent pas avoir eu

l’intention d’interdire quelque chose qui est autorisé par la commune et d’autoriser quelque chose

qui est interdit.

La société SOCIETE2.) S.àr.l.-s. relève ensuite que dans les deux immeubles accolés à la

ORGANISATION1.) », donc tant du côté droit que du côté gauche, au rez-de-chaussée, sont

exploités des bars servant des boissons alcooliques, tandis qu’elle-même ne servirait pas de

boissons alcooliques à ses clients. Dans les immeubles situés en face de la résidence, il y aurait

également des bars. Si des nuisances sonores il devait y avoir, celles-ci n’émaneraient ainsi

certainement pas du restaurant « ENSEIGNE1.) », mais des cafés exploités à proximité immédiate

de la résidence. La société SOCIETE2.) S.àr.l.-s. souligne encore que le gros de son activité se

concentrerait sur la vente à emporter, respectivement sur la livraison. Ses clients ne resteraient

ainsi pas longtemps sur place et ne provoqueraient dès lors pas de nuisances. Le niveau de vie

des habitants de la ORGANISATION1.) » ne serait ainsi nullement impacté par l’exploitation du

restaurant « ENSEIGNE1.) » qui ne disposerait d’ailleurs que de quatre tables, de sorte qu’il ne

pourrait guère accueillir un grand nombre de clients.

La société SOCIETE2.) S.àr.l.-s. précise finalement encore qu’elle aurait essayé d’entrer en

contact avec le syndic et les copropriétaires de la ORGANISATION1.) » afin de solliciter leur accord

pour modifier le règlement de copropriété, respectivement afin de trouver une solution amiable

pour leur litige. Or, aucun accord n’aurait pu être trouvé, puisque le syndic aurait refusé de discuter

avec elle au motif qu’elle n’avait pas la qualité de copropriétaire. Elle se serait alors tournée vers

son bailleur qui n’aurait cependant rien pu faire non plus puisque le syndic n’aurait pas été ouvert

au dialogue. La société SOCIETE2.) S.àr.l.-s. soutient que si le syndic avait accepté de discuter

avec elle, une solution amiable aurait certainement pu être trouvée, puisqu’elle aurait pu, le cas

échéant, ouvrir un autre genre de commerce. Le syndic aurait toutefois préféré refuser toute

communication et il serait désormais trop tard pour modifier son objet social, ce notamment au vu

de l’investissement conséquent réalisé pour aménager les locaux en restaurant.

La société SOCIETE2.) S.àr.l.-s. s’oppose finalement encore à l’astreinte sollicitée à son encontre

et précise à cet égard que le chiffre d’affaires qu’elle réalise par jour ne serait pas très important et

ne dépasserait souvent même pas les 150.- à 200.- euros par jour.

Quant à la demande principale du Syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 14 point 5. de la loi modifiée du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété

des immeubles bâtis, le syndic peut intenter une action en justice au nom du syndicat sans y avoir

été autorisé par une décision de l’assemblée générale lorsqu’il y a urgence ou lorsqu’il s’agit

d’assurer l’observation et l’exécution du règlement de copropriété.

Il appartient en effet au syndicat, par l’intermédiaire de son représentant légal, le syndic, de veiller

au respect du règlement de copropriété dont l’observation participe de l’intérêt collectif des

copropriétaires.

En l’espèce, l’action introduite par le ORGANISATION1.), qui reproche aux sociétés SOCIETE1.)

S.àr.l. et SOCIETE2.) S.àr.l.-s. de violer la clause de destination de l’immeuble prévue par le

règlement de copropriété, tend justement à faire observer le règlement de copropriété par les

parties assignées.

Le Syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, a dès lors qualité à agir.

L’acte introductif d’instance, qui n’a pas été spécialement critiqué quant à sa recevabilité, est par

conséquent à déclarer recevable.

La demande introduite par le Syndicat des copropriétaires est basée principalement sur l’article

933 alinéa 1er du Nouveau Code de procédure civile qui dispose que « le président, ou le juge qui

le remplace, peut toujours prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui

s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble

manifestement illicite ».

L’intervention du juge sur base du référé sauvegarde prévu par l’article 933 précité exige la

constatation par celui-ci d’une voie de fait, c’est-à-dire d’un acte illégal portant préjudice à autrui.

Cet article prévoit deux cas d’ouverture du référé dit de « sauvegarde » ou de « voie de fait », à

savoir le dommage imminent, qu’il y a lieu de prévenir, ou le trouble manifestement illicite, qu’il

convient de faire cesser.

En l’espèce, il résulte de l’argumentaire du Syndicat des copropriétaires que ce dernier se prévaut

de l’existence d’un trouble manifestement illicite qu’il y aurait lieu de faire cesser.

Le trouble manifestement illicite se définit comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou

juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il

procède donc de la méconnaissance d’un droit, d’un titre, ou corrélativement, d’une interdiction les

protégeant. L’illicéité se comprend comme la méconnaissance d’une norme juridique obligatoire,

que son origine soit délictuelle ou contractuelle, législative ou réglementaire, de nature civile ou

pénale. Le caractère « manifeste » du trouble illicite renvoie à la raison d’être initiale du juge des

référés, juge de l’immédiat, de l’évident, ce qui paraît impliquer une intervention dans un litige

exempt de doute. Le juge des référés ne disposant pas de temps et son intervention ne supportant

pas de retard, le trouble dont il est saisi doit être incontestable. L’intervention du juge des référés

reste nécessairement marquée par une évidence, même s’il est autorisé à procéder à des

recherches plus approfondies qu’autrefois pour la mettre en évidence (Jacques et Xavier

VUITTON, Les référés, édition 2003, n°315, 322 et 327).

Il résulte de cette définition que l’une des conditions pour qu’il y ait voie de fait au sens de l’article

933 du Nouveau Code de procédure civile est l’existence d’une attaque, d’une entreprise délibérée

par laquelle l’auteur porte atteinte aux droits d’autrui pour s’arroger un droit qu’il sait ne pas avoir

ou pour se procurer un droit qu’il croit avoir et qu’en réalité il n’a pas. A partir du moment où la voie

de fait imminente ou consommée est caractérisée, il importe peu qu’elle soit le résultat d’une action

positive ou d’une abstention. Ce qui importe, c’est le constat d’une atteinte manifestement illicite

et intolérable à un droit certain et évident d’autrui et qu’il y soit mis fin dans l’intérêt de la victime,

sans égard au mode de réalisation de cette atteinte.

La charge de la preuve de l’existence du trouble manifestement illicite pèse sur la partie

demanderesse.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires se plaint d’une violation de la part des parties

assignées de l’article 8 du règlement de copropriété de la ORGANISATION1.) », intitulé

« Destination et usage de l’immeuble », qui prévoit expressément que « L’immeuble en question

sera destiné principalement à l’habitation résidentielle à l’exception du lot 016 du rez-de-chaussée

pouvant être destinés à l’usage de commerces, de bureaux ou d’une profession libérale sous la

réserve que ceux-ci ne produisent pas de nuisances sonores, des odeurs, des radiations ou

vibrations, et le lot 017 du rez-de-chaussée et les lots des étages pouvant être destinés à l’usage

de bureaux ou à l’exercice d’une profession libérale tout en respectant le règlement sur les bâtisses

de la ORGANISATION2.) ou autres autorisations requises.

Toute activité commerciale en rapport avec café, restaurants, snack-bars, disco, night-club et de

même l’exploitation de toutes sortes de sex-shop et d’activités similaires est interdite. »

Il est de jurisprudence constante que la violation d’un règlement de copropriété, à la supposer

établie, constitue une voie de fait, dont la cessation doit être ordonnée (voir par exemple, Cour

d’appel, 21 janvier 1997, Pas.30, p.247 ; Cour d’appel, 14 juillet 2021, arrêt référé n°127/21-VII,

n°CAL-2020-01018 du rôle ; Cour d’appel, 3 novembre 2021, arrêt n° 155/21-VII-REF, n°CAL-

2020-00523 du rôle).

En l’occurrence, la clause de destination prévue dans le règlement de copropriété adopté le

26 juillet 2021 interdit expressément toute activité de restauration dans la ORGANISATION1.) ».

Etant donné qu’elle vise également les snack-bars, il ne fait pas le moindre doute qu’elle englobe

tant la petite restauration que la restauration traditionnelle.

L’activité exercée par la société SOCIETE2.) S.àr.l.-s. tombe ainsi de toute évidence sous

l’interdiction prévue par l’article 8 précité, ce qui n’a d’ailleurs pas été contesté par les parties

assignées. Il convient en outre de relever que, au vu des termes clairs et précis de ladite clause,

c’est à tort que la société SOCIETE2.) S.àr.l.-s. fait valoir que cette clause devrait être interprétée

de manière « pragmatique », alors que seules les dispositions ambigües peuvent, le cas échéant,

faire l’objet d’une interprétation.

Il est de principe que les conditions de jouissance des parties privatives et des parties communes

d’un immeuble en copropriété sont déterminées par le règlement qui peut porter des restrictions à

au principe de la liberté de jouissance. Il est en effet généralement admis que le règlement de

copropriété peut prohiber l’affectation d’un lot de copropriété à une activité commerciale et à

l’inverse interdire toute habitation dans un immeuble exclusivement affecté aux activités

commerciales ou professionnelles. Il peut pareillement prévoir une destination commerciale tout

en excluant certaines formes de commerce, notamment lorsque celles-ci sont considérées comme

particulièrement nocives pour le bien-être ou la tranquillité des habitants de l’immeuble.

Sans conclure expressément à l’illicéité de la clause de destination contenue dans le règlement, la

société SOCIETE2.) S.àr.l.-s. relève néanmoins que la clause de destination serait contraire aux

règles urbanistiques adoptées par l’ORGANISATION2.) pour le secteur en question en ce qu’elle

interdirait toute activité de restauration pourtant admise par la commune et permettrait l’exercice

d’une activité libérale qui serait interdite par la commune.

Le fait que la clause du règlement exclut des activités qui sont permises par le règlement des

bâtisses ne permet pas de conclure à l’illicéité de ladite clause, puisqu’il est communément admis

que les clauses des règlements de copropriété peuvent être plus restrictives que les règles

urbanistiques. Quant à l’allégation selon laquelle la clause du règlement autoriserait des activités

interdites par la commune, force est de relever, outre le fait que cette allégation ne se trouve

corroborée par aucune pièce figurant au dossier, que même si tel devait être le cas, cela

n’entraînerait pas la nullité de la clause dans son ensemble puisque ladite clause prévoit

expressément que le règlement sur les bâtisses doit en tout état de cause être respecté. Ainsi, si

la clause devait effectivement autoriser une activité interdite par les règles urbanistiques, seul ce

volet de la clause serait inopérant.

La société SOCIETE2.) S.àr.l.-s. s’est encore prévalue du fait que des cafés, bars et restaurants

sont exploités à proximité immédiate de la ORGANISATION1.) ». Elle semble dès lors contester la

légitimité de la clause de destination prévue dans le règlement de copropriété de la

ORGANISATION1.) ».

Il est de principe que le copropriétaire désireux de s’affranchir des dispositions d’une clause de

destination de l’immeuble qu’il estime être illicite ou illégitime doit saisir l’assemblée d’une

résolution amenant la collectivité des copropriétaires à se prononcer sur la légitimité de cette

clause, respectivement doit saisir le tribunal pour faire déclarer cette clause du règlement de

copropriété non écrite, puisque, tant que le copropriétaire n’a pas sollicité de modification du

règlement de copropriété, le syndicat des copropriétaires peut solliciter la cessation de l’activité

interdite par le règlement de copropriété (voir en ce sens : JurisClasseur Construction – Urbanisme,

Fasc. 91-60 : Droits et obligations des copropriétaires, Responsabilité des copropriétaires, n°35).

Ainsi, étant donné qu’il n’est pas établi, ni d’ailleurs même allégué que les parties assignées ont

entrepris une quelconque démarche concrète afin de voir déclarer nulle ou non-écrite la clause de

destination contenue dans le règlement de copropriété, le fait que des bars et restaurants soient

exploités à proximité immédiate de la ORGANISATION1.) » n’est pas de nature à affranchir les

parties assignées de leur obligation de respecter la clause de destination prévue par le règlement

de copropriété de la ORGANISATION1.) », tel que cela a d’ailleurs été relevé à juste titre par le

Syndicat des copropriétaires à l’audience.

Les moyens soulevés par les parties assignées ne permettent dès lors pas de conclure que la

clause de destination contenue dans le règlement de copropriété devrait être privée d’application.

Il convient en outre de rappeler qu’en application de l’article 10 point 4. de la loi modifiée du 16 mai

1975 qui dispose que « Le règlement oblige les différents propriétaires et tous leurs ayant cause,

y compris les locataires et occupants à un titre quelconque », le règlement de copropriété s’impose

tant aux copropriétaires qu’à leurs locataires qui sont partant tous deux tenus de le respecter.

En ce qui concerne plus particulièrement les clauses de destination de l’immeuble prévues dans

un règlement de copropriété, il a été jugé que le copropriétaire bailleur doit sélectionner ses

locataires en s’assurant que leurs activités sont compatibles avec la destination de l’immeuble et

les dispositions du règlement de copropriété relatives à la location des parties privatives. De la

sorte, commet une faute le copropriétaire bailleur qui conclut un bail pour l’exploitation d’un

restaurant dans ses parties privatives, alors que le règlement de copropriété interdisait l’exercice

dans les lieux de commerces provoquant des nuisances olfactives (boucherie, charcuterie,

poissonnerie, boulangerie, pâtisserie, teinturerie, pressing, bar, restaurant) (CA Poitiers, 1re ch.,

11 oct. 2022, n° 21/00513JurisClasseur Géomètre expert – Foncier, V° Copropriété, Fasc. 12 :

Copropriété, Copropriétaires, Locataires, Responsabilité, n°10).

En outre, étant donné que le règlement de copropriété est pleinement opposable au locataire qui

est dès lors tenu, comme le copropriétaire lui-même, de respecter les clauses du règlement de

copropriété, l’activité du locataire doit être conforme aux clauses dudit règlement. Le locataire qui

exerce dans les lieux loués une activité prohibée par le règlement de copropriété commet dès lors

une faute.

Il est admis qu’en cas de violation du règlement de copropriété, le syndicat des copropriétaires,

créancier d’une obligation contractuelle, a le droit de demander au copropriétaire du lot litigieux de

faire cesser l’atteinte au règlement, peu important que celle-ci ait été commise par un tiers,

notamment par le preneur à bail. Parallèlement et concomitamment, le syndicat des copropriétaires

a également la possibilité d’agir directement, sur le terrain délictuel, à l’égard du preneur à bail

fautif qui ne respecterait pas le règlement de copropriété et les droits des copropriétaires ; à ce

titre, il peut obtenir que soient prononcées, à l’encontre du locataire, les mêmes sanctions que

celles qui sont encourues par le bailleur copropriétaire (voir en ce sens : JurisClasseur

Construction – Urbanisme, Fasc. 98-10 : Contentieux de la copropriété, Actions en justice, n°33).

Le bailleur et son locataire seront ainsi tenus in solidum de faire cesser la violation au règlement

de copropriété occasionnée par l’activité du locataire, étant rappelé que la jurisprudence prononce

des condamnations in solidum lorsque plusieurs fautes imputables à des auteurs différents,

concomitantes ou successives, ont concouru à la production d’un même dommage, tel que cela

est le cas en l’occurrence, puisque les fautes respectives commises par les SOCIETE1.) S.àr.l. et

SOCIETE2.) S.àr.l.-s. conduisent à une utilisation du lot 006 qui est contraire à l’article 8 du

règlement de copropriété de la ORGANISATION1.) ».

C’est partant à tort que la société SOCIETE1.) S.àr.l. tente de réfuter toute responsabilité dans son

chef et soutient qu’aucune voie de fait ne saurait lui être imputée, alors que, d’une part, elle a

personnellement violé les dispositions du règlement de copropriété en donnant en location son lot

à la société SOCIETE2.) S.àr.l.-s. en vue de l’exploitation d’un restaurant dans ces locaux et que,

d’autre part, elle est de plein droit, en sa qualité de copropriétaire bailleur, responsable des

infractions de son locataire aux dispositions du règlement de copropriété, tel que cela est d’ailleurs

expressément prévu à l’article 8 du règlement de copropriété qui dispose que « Chaque

copropriétaire sera responsable, à l’égard tant du syndicat que de tout copropriétaire, des troubles

de jouissance et des infractions au présent règlement, dont lui-même, ses occupants ou ses

locataires seraient les auteurs ».

En ce qui concerne finalement l’argumentaire des parties assignées consistant à dire que l’activité

exercée par la société SOCIETE2.) S.àr.l.-s. ne porte pas préjudice aux habitants de la résidence

en ce qu’elle ne cause pas plus de nuisances qu’un autre commerce accueillant de la clientèle,

force est de relever que la jurisprudence retient de manière constante que l’affectation d’un lot à

une activité interdite par le règlement de copropriété constitue un trouble manifestement illicite au

sens de l’article 933 alinéa 1er du Nouveau Code de procédure civile (voir par exemple : Cour

d’appel 3 novembre 2021 précité), dont l’application ne requiert pas la démonstration d’un

préjudice. La violation du règlement de copropriété constitue une violation objective d’une règle de

droit à laquelle sont étrangères toutes considérations tenant à l’existence, la durée ou l’ampleur

d’éventuelles nuisances, de sorte qu’il n’est pas nécessaire de rechercher si les copropriétaires ou

habitants subissent effectivement un préjudice ou sont perturbés dans leur tranquillité (voir par

exemple : TAL réf. 27 mars 2015, ord. n°147/2015, n°166898 du rôle).

Ainsi, dès lors qu’il est à même d’établir de façon objective et circonstanciée la réalité des

agissements illégaux qu’il dénonce, le syndicat peut agir en référé en vue d’obtenir la cessation

d’une activité exercée au sein du lot en violation des dispositions du règlement de copropriété

(Cass. 3e civ., 18 janv. 2023, n° 21-23.119 : JurisData n° 2023-000567), sans être astreint à

démontrer l’existence d’un préjudice (CA Toulouse, 1re ch., 1re sect., 20 nov. 2024,

n°21/02161 : Rev. Loyers 2025, p. 54), étant d’ailleurs relevé qu’en tolérant une infraction au

règlement de copropriété qu’il a le devoir de faire respecter et en s’abstenant de prendre les

mesures propres à la faire cesser, le syndicat commettrait une faute susceptible d’engager sa

responsabilité envers les copropriétaires (références citées in JurisClasseur Copropriété, Fasc.

100 : Contentieux de la Copropriété, Actions en justice, n°24). Il ne saurait être valablement

reproché au Syndicat des copropriétaires de faire preuve de mauvaise en exigeant que le

règlement de copropriété soit respecté.

Quant aux développements faits par la société SOCIETE2.) S.àr.l.-s. concernant la situation

précaire dans laquelle se trouve sa gérante, si ces arguments ont certes leur logique économique

et sociale, ils ne sont toutefois de toute évidence pas de nature à faire disparaître ou à amoindrir

le constat juridique de la violation du règlement de copropriété, de sorte qu’ils ne sauraient justifier

que le Syndicat des copropriétaires soit débouté de sa demande.

Il résulte ainsi de l’ensemble des développements qui précèdent qu’en exploitant un restaurant

dans le local commercial situé au rez-de-chaussée de la ORGANISATION1.) », respectivement en

ayant permis cette exploitation par la conclusion d’un contrat de bail, les sociétés SOCIETE2.)

S.àr.l.-s. et SOCIETE1.) S.àr.l. violent le règlement de copropriété et sont de ce fait auteurs d’un

trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser.

La demande en condamnation formulée par le Syndicat des copropriétaires n’ayant pas été

critiquée en son libellé, il y a lieu de faire droit à la demande du Syndicat des copropriétaires en

condamnant les sociétés SOCIETE1.) S.àr.l. et SOCIETE2.) S.àr.l.-s. in solidum à cesser de tolérer

l’exploitation d’un commerce de restauration dans les lots dont SOCIETE1.) S.àr.l. est propriétaire

dans la ORGANISATION1.) », respectivement à cesser d’exploiter ou faire exploiter un commerce

de restauration dans lesdits lots, endéans le mois à compter de la signification de la présente

ordonnance.

Aux termes de son assignation, le Syndicat des copropriétaires demande encore que les parties

assignées soient condamnées à enlever tout équipement de cuisine et d’accueil de

consommateurs aux fins de restauration. Etant donné que les mesures que le juge des référés

peut ordonner sur base de l’article 933 alinéa 1er doivent se limiter à ce qui est nécessaire pour

faire cesser le trouble manifestement illicite, il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande, qui

s’avère superfétatoire au vu de l’interdiction générale faite aux parties assignées de poursuivre

l’activité de restauration dans le local commercial de la ORGANISATION1.) ».

Quant à la demande d’astreinte formulée par le Syndicat des copropriétaires, il convient de rappeler

que l’astreinte est une condamnation pécuniaire accessoire et éventuelle qui s’ajoute à la

condamnation principale pour le cas où celle-ci ne serait pas exécutée dans le délai prescrit par le

juge et qui tend à obtenir du débiteur par la menace d’une augmentation progressive de sa dette

d’argent l’exécution en nature d’une obligation supposant son fait personnel. L’article 940 du

Nouveau Code de procédure civile prévoit expressément que le juge statuant en référé peut, à la

demande d’une partie, prononcer des condamnations à des astreintes.

En l’espèce, au vu des circonstances de l’espèce, et notamment du fait que les parties assignées

ont, en parfaite connaissance de cause, ouvert un restaurant dans le local commercial visé par

l’interdiction du règlement de copropriété, respectivement toléré l’ouverture de ce restaurant, et ont

poursuivi cette activité malgré l’opposition formelle du Syndicat des copropriétaires, le tribunal

estime qu’il y a lieu d’assortir la condamnation prononcée à l’encontre des parties assignées d’une

astreinte de 500.- euros par jour de retard, ce afin d’en garantir la bonne exécution.

Finalement, quant à la demande formulée par le Syndicat des copropriétaires à l’audience tendant

à voir condamner les parties assignées à lui rembourser les frais du constat d’huissier de justice

du 26 août 2025, qui a été formellement contestée par la société SOCIETE1.) S.àr.l., il convient

tout d’abord de relever que le Syndicat des copropriétaires n’a pas précisé la base légale de cette

demande, qui ne saurait être accueillie sur base des articles invoqués aux termes de l’assignation,

à savoir les articles 933 alinéa 1er et 932 alinéa 1er du Nouveau Code de procédure civile, à défaut

de remplir les conditions posées par lesdits articles. Force est en outre de relever que les frais liés

au procès-verbal de constat établi par l’huissier de justice Patrick MULLER en date du 26 août

2025, ne font pas partie des frais et dépens de l’instance de référé, puisqu’ils ont été engagés en

dehors de toute procédure judiciaire, étant précisé que l’établissement d’un constat d’huissier ne

constitue pas un acte préliminaire imposé par la loi en vue de l’introduction de la demande en

justice.

Le Syndicat des copropriétaires est partant à débouter de sa demande formulée oralement à

l’audience.

Quant à la demande incidente de la société SOCIETE1.) S.àr.l. dirigée à l’encontre de la

société SOCIETE2.) S.àr.l.-s.

A l’audience, le tribunal a soulevé la question de sa compétence matérielle pour connaître de la

demande en garantie formulée par la société SOCIETE1.) S.àr.l. à l’encontre de la société

SOCIETE2.) S.àr.l.-s. eu égard au fait que ces deux parties sont liées par un contrat de bail, étant

rappelé que la compétence matérielle des juridictions est une question qui relève de l’ordre public

et doit partant être soulevée d’office par les tribunaux.

La société SOCIETE2.) S.àr.l.-s. n’a pas pris position par rapport à cette question, ni d’ailleurs par

rapport au fond de la demande dirigée à son encontre. La société SOCIETE1.) S.àr.l. s’est, quant

à elle, rapportée à prudence de justice.

Il est de principe que les rapports entre le copropriétaire bailleur et son locataire sont régis par le

contrat de location et non par le statut de la copropriété.

En l’espèce, la société SOCIETE1.) S.àr.l. s’appuie d’ailleurs expressément sur les dispositions du

contrat de bail conclu avec la société SOCIETE2.) S.àr.l.-s. pour justifier sa demande tendant à se

voir tenir quitte et indemne de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre. Elle relève

en effet que le contrat de bail prévoit expressément que la société SOCIETE2.) S.àr.l.-s. était tenue

de solliciter l’accord du Syndicat des copropriétaires avant d’entamer son activité de restauration,

ce qu’elle n’aurait cependant pas fait, de sorte qu’il lui appartiendrait de supporter seule les

conséquences de ses agissements.

La société SOCIETE1.) S.àr.l. fonde ainsi sa demande incidente en garantie sur une prétendue

violation par sa locataire des obligations découlant du contrat de bail.

Aux termes de l’article 3, 3° du Nouveau Code de procédure civile, le juge de paix connaît « de

toutes les contestations entre bailleurs et preneurs relatives à l’existence et à l’exécution des baux

d’immeubles, ainsi que des demandes en paiement d’indemnités d’occupation et en expulsion de

lieux occupés sans droit, qu’elles soient ou non la suite d’une convention ».

Ces dispositions attribuent compétence exclusive au tribunal de paix pour connaître des litiges qui

naissent des contrats de bail (articles 1714 à 1762-2 du Code civil), peu importe qu’il s’agisse de

baux d’habitation (loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation), de baux

professionnels, de baux commerciaux (articles 1762-3 à 1762-8 du Code civil) ou de baux à ferme

(articles 1763 à 1778 du Code civil et loi du 18 juin 1892 portant réglementation du bail à ferme).

La compétence du juge de paix s’étend non seulement à l’existence du contrat et à l’exécution des

obligations normales entre bailleurs et locataires ainsi qu’à la résiliation du bail, mais comprend en

outre toutes les contestations pouvant résulter de l’inexécution d’une obligation quelconque du

bailleur ou du preneur.

Le juge de paix est donc seul compétent pour prononcer une condamnation en présence d’un

contrat de bail.

En l’espèce, s’il ne saurait être contesté que la demande incidente de la société SOCIETE1.) S.àr.l.

est intimement liée à l’action principale exercée par le Syndicat des Copropriétaires et qu’il est en

principe admis qu’une telle connexité puisse produire un effet de prorogation légale de

compétence, force est cependant de rappeler que cette prorogation de compétence en faveur de

la juridiction de droit commun n’est pas possible lorsque la demande connexe relève de la

compétence exclusive attribuée à une juridiction d’exception.

La prorogation légale de compétence ne peut, en effet, pas jouer pour faire obstacle aux règles de

compétence qui sont d’ordre public (cf. Le droit judiciaire privé au Grand-Duché de Luxembourg,

Thierry Hoscheit, Editions Paul Bauler, 1ère édition, p. 422).

Il s’ensuit que le tribunal de céans doit se déclarer incompétent pour connaître de la demande en

garantie formulée par la société SOCIETE1.) S.àr.l. à l’encontre de sa locataire, la société

SOCIETE2.) S.àr.l.-s.

Indemnité de procédure

Conformément à l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile, lorsqu’il paraît inéquitable de

laisser à la charge d’une partie les sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens,

le juge peut condamner l’autre partie à lui payer le montant qu’il détermine. L’application de l’article

240 du Nouveau Code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Au vu des circonstances de l’espèce et notamment du caractère délibéré de la violation du

règlement de copropriété commise par les parties assignées, il y a lieu de déclarer la demande du

Syndicat des copropriétaires fondée à concurrence de la somme de 1.500.- euros.

Exécution provisoire, Frais et dépens de l’instance

La partie demanderesse n’ayant pas établi la nécessité de l’exécution de la présente ordonnance

au seul vu de la minute, il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande qui a été formulée aux

termes de l’assignation, de sorte que conformément à l’article 938 alinéa 3 du Nouveau Code de

procédure civile, la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire sans caution, étant

précisé qu’en vertu du même article ladite ordonnance est signée sans retard et expédiée sans

délai, même avant l’enregistrement.

Les frais et dépens de l’instance sont, en application de l’article 238 du Nouveau Code de

procédure civile, à mettre à charge des parties assignées.

PAR CES MOTIFS

Nous, Silvia MAGALHAES ALVES, premier juge près le Tribunal d’arrondissement de et à Diekirch,

siégeant comme juge des référés, en remplacement de la Présidente dudit tribunal, assistée du

greffier assumé Suzette KALBUSCH, statuant contradictoirement,

au principal, renvoyons les parties à se pourvoir devant qui de droit, mais dès à présent et par

provision,

recevons en la forme la demande principale du ORGANISATION1.) et Nous déclarons compétent

pour en connaître,

déclarons la demande du Syndicat des Copropriétaires de la ORGANISATION1.) » partiellement

fondée sur base de l’article 933 alinéa 1er du Nouveau Code de procédure civile,

condamnons la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l. et la société à responsabilité

limitée simplifiée SOCIETE2.) S.àr.l.-s. in solidum à cesser de tolérer l’exploitation d’un commerce

de

restauration

dans

les

lots

dont

SOCIETE1.)

S.àr.l.

est

propriétaire

dans

la

ORGANISATION1.) », respectivement à cesser d’exploiter ou faire exploiter un commerce de

restauration dans lesdits lots, endéans le mois à compter de la signification de la présente

ordonnance et ce sous peine d’une astreinte de 500.- euros par jour de retard,

disons non fondée la demande du ORGANISATION1.) tendant à voir ordonner aux parties

assignées d’enlever tout équipement de cuisine et d’accueil de consommateurs aux fins de

restauration,

disons non fondée la demande du ORGANISATION1.) tendant à voir condamner les parties

assignées au paiement des frais du constat de l’huissier de justice Patrick MULLER du 26 août

2025,

recevons en la forme la demande incidente de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.)

S.àr.l. dirigée à l’encontre de la société à responsabilité limitée simplifiée,

Nous déclarons incompétent ratione materiae pour en connaître,

condamnons la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l. et la société à responsabilité

limitée simplifiée SOCIETE2.) S.àr.l.-s. in solidum à payer au Syndicat des Copropriétaires de la

ORGANISATION1.) » une indemnité de procédure de 1.500.- euros sur base de l’article 240 du

Nouveau Code de procédure civile,

condamnons la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l. et la société à responsabilité

limitée simplifiée SOCIETE2.) S.àr.l.-s. in solidum aux frais et dépens de l’instance,

ordonnons l’exécution provisoire de la présente ordonnance, nonobstant toute voie de recours et

sans caution.