Court orders expert appointment to assess construction defects and contract compliance in housing dispute.

No. Rôle: TAL-2025-04272

No. 2025TALREFO/00395

du 14 juillet 2025

Audience publique extraordinaire des référés du lundi, 14 juillet 2025, tenue par Nous

Katia FABECK, Vice-Présidente au Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg,

siégeant comme juge des référés, en remplacement de la Présidente du Tribunal

d’arrondissement de et à Luxembourg, assistée du greffier Loïc PAVANT.

DANS LA CAUSE

E N T R E

1) PERSONNE1.), et son épouse,

2) PERSONNE2.), demeurant tous deux à L-ADRESSE1.),

élisant domicile en l’étude de Maître Claude CLEMES, avocat, demeurant à

Luxembourg,

parties demanderesses comparant par Maître Claude CLEMES, avocat, demeurant

à Luxembourg,

E T

la société anonyme SOCIETE1.) SA, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.),

inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro

NUMERO1.), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions,

partie défenderesse comparant par la société anonyme SCHILTZ & SCHILTZ SA,

représentée par Maître Maxime HENGEN, avocat, en remplacement de Maître Anne

FERRY, avocat, les deux demeurant à Luxembourg.

F A I T S :

A l’appel de la cause à l’audience publique des référés ordinaires du lundi après-midi,

7 juillet 2025, Maître Claude CLEMES donna lecture de l’assignation ci-avant

transcrite et exposa ses moyens.

Maître Maxime HENGEN fut entendu en ses moyens et explications.

Sur ce le juge prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique extraordinaire des

référés de ce jour l’

O R D O N N A N C E

qui suit:

Procédure

Par exploit d’huissier de justice du 12 mai 2025, PERSONNE1.) et son épouse

PERSONNE2.) ont fait donner assignation à la société anonyme SOCIETE1.) SA (ci-

après « la société SOCIETE1.) ») à comparaître devant la Présidente du Tribunal

d’arrondissement de et à Luxembourg, siégeant comme juge des référés, pour voir

nommer un expert avec la mission telle que libellée au dispositif de leur assignation,

principalement sur base de l’article 350 du Nouveau Code de procédure civile,

subsidiairement sur base de l’article 933 alinéa 1er du Nouveau Code de procédure

civile, et plus subsidiairement sur base de l’article 932 alinéa 1er du même code.

A l’appui de leur demande, PERSONNE1.) et son épouse PERSONNE2.) exposent :

-

avoir acquis, suivant acte de vente en l’état futur d’achèvement du 21 juillet

2023, une maison d’habitation de la société SOCIETE1.) ;

-

qu’un cahier des charges intitulé « Bau- und Leistungsbeschreibung» décrit la

réalisation technique d’une maison passive AAA ;

-

que la la société SOCIETE1.) se serait engagée à ériger la maison d’habitation

endéans un délai de 15 mois après que le terrassement aura été terminé par les

parties requérantes ;

-

qu’en cours d’exécution des travaux et lors de leur accès au chantier, les parties

requérantes ont constaté l’apparition de nombreux problèmes, à savoir au niveau

de la pose de carrelage, du chauffage, de la climatisation, des portes, de la façade

et de la porte d’entrée ;

-

qu’ils ont dénoncé les problèmes redécrits à la partie assignée par courriers

recommandés des 13 novembre 2024, 6 décembre 2024 et 9 avril 2025 pour

solliciter une exécution conforme des travaux ;

-

qu’ils ont dû intervenir semaine après semaine pour obtenir une intervention

permettant de remédier partiellement aux erreurs et défauts constatés ;

-

qu’actuellement et de manière non-exhaustive, demeureraient les problèmes

suivants :

o la partie assignée aurait installé un système de relevage (pompe installée

au sous-sol) après le début des travaux, système qui n’aurait jamais été

abordé lors de la planification et lors de la commande engendrant des

problèmes et des frais supplémentaires non autrement annoncés,

o les tuyaux de ventilation auraient été mal positionnés, ce malgré l’échange

de courriels et les rendez-vous sur chantier pour identifier ledit problème :

o l’installation de la pompe à chaleur réversible aurait été oubliée et n’a

donc pas été installée lors de la planification ;

o l’intégration d’une climatisation non prévue au départ, installation

engendrant des frais supplémentaires et ayant un impact sur le passeport

énergétique de la maison AAA ;

o la pose du carrelage aurait engendré un certain retard sur le chantier ;

o la réalisation des travaux de peinture aurait également impliqué un retard

quant à l’achèvement de l’immeuble ;

o problèmes au niveau de la réalisation de la toiture de l’avant-corps qui se

répercutent sur la façade ;

o l’huisserie de la porte thermique au sous-sol serait trop courte ;

o la porte d’entrée serait mal dimensionnée et, telle qu’installée, ne

respecterait pas les plans signés lors de l’acte notarié de vente en état futur

d’achèvement, ne correspondrait pas à la dimension de l’ouverture

convenue initialement et ne tiendrait pas compte de l’installation de

pierres en façade tel que prévu sur les plans autorisés ; et

o la remise des clés serait constamment repoussée, engendrant ainsi des

frais supplémentaires et des retards auprès d’autres entreprises devant

intervenir sur le chantier.

Positions des parties

A l’audience des plaidoiries du 7 juillet 2025, la société SOCIETE1.) conclut à

l’irrecevabilité de la demande, sinon à son rejet pour être infondée, les conditions

requises à l’application des bases légales invoquées (article 350 du Nouveau Code de

procédure civile, sinon article 933 alinéa 1er du même code, sinon article 932 alinéa 1er

du même code) ne seraient pas remplies.

Pour ce qui concerne plus précisément le fondement juridique de l’article 350 du

Nouveau Code de procédure civile, la société SOCIETE1.) conteste l’absence d’un

motif légitime à voir instituer une expertise judiciaire. Une telle expertise serait

prématurée en ce que le contrat de vente en l’état futur d’achèvement stipulerait sous le

point VIII) que « Bei Unstimmigkeiten über den Tatbestand der Fertigstellung

bestimmen die Parteien im gemeinsamen Einverständnis den Experten PERSONNE3.),

ADRESSE3.), L-ADRESSE4.)

als Sachverständigen zwecks Überprüfung der

Sachlage ». La société SOCIETE1.) estime que ce constat d’achèvement stipulé

contractuellement s’opposerait à l’instauration d’une expertise judiciaire. L’expertise

judiciaire serait encore contre-productive en ce qu’elle engendrerait des délais et des

frais supplémentaires.

La société SOCIETE1.) conteste encore toute urgence.

S’il devait néanmoins être fait droit à la demande d’expertise judiciaire, la société

SOCIETE1.) sollicite la nomination de PERSONNE3.) préqualifié comme expert.

PERSONNE1.) et son épouse PERSONNE2.) concluent à l’admission de leur

demande d’expertise judiciaire en insistant sur leur motif légitime, tout en réfutant

l’argument adverse suivant lequel l’établissement d’un constat d’achèvement

constituerait un préalable nécessaire à l’instauration d’une expertise judiciaire, au motif

qu’un tel établissement par l’expert PERSONNE3.) aurait une autre finalité (faire un

constat d’achèvement des travaux dans le cadre d’une VEFA) que celle poursuivie par

l’expertise judiciaire et ne saurait dès lors constituer un obstacle à la nomination d’un

expert judiciaire.

Ils proposent la nomination de PERSONNE4.) comme expert et s’opposent à celle de

PERSONNE3.).

Quant au bien-fondé de la demande

PERSONNE1.) et son épouse PERSONNE2.) agissent principalement sur base de

l’article 350 du Nouveau Code de procédure civile, qui dispose que : « S’il existe un

motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont

pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement

admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, […] en référé ».

Cet article institue un référé qui est autant « préventif », en ce qu’il tend à éviter tout

procès au fond, que « probatoire », en ce qu’il tend à conserver des éléments de preuve

soumis au risque d’un dépérissement prochain ou à établir la preuve de faits qui se sont

déjà produits et qui ne sont pas soumis au risque d’un changement ou d’une disparition

prochains.

L’article 350 précité est un texte autonome auquel les conditions habituelles du référé

ne sont pas applicables. Il n’est ainsi soumis ni à la condition d’urgence, ni à la condition

d’absence de contestation sérieuse et ne doit répondre qu’aux exigences posées par ledit

texte lesquelles sont, à part (i) l’absence de procès au fond, (ii) l’existence d’un motif

légitime d’établir, (iii) par mesure d’instruction légalement admissible, (iv) la preuve

de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

A titre liminaire, il y a lieu de retenir que le fait pour le contrat de vente en l’état futur

d’achèvement de prévoir - en cas de discordance entre parties quant à l’état

d’achèvement - le recours à une personne qualifiée pour constater l’achèvement de

l’immeuble vendu, ne constitue pas un obstacle à l’instauration d’une expertise

judiciaire sur base de l’article 350 du Nouveau Code de procédure civile pour

poursuivre des finalités différentes.

Il convient de noter d’emblée que la mesure d’instruction sollicitée est légalement

admissible, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté, et qu’il est constant en cause qu’il n’y a

pour l’instant pas encore de procès au fond concernant les faits dont PERSONNE1.) et

son épouse PERSONNE2.) visent à établir la preuve.

Les parties demanderesses doivent encore, pour prospérer sur base de l’article 350 du

Nouveau Code de procédure civile, justifier d’un motif légitime à leur demande, qui

doit tendre à la conservation ou à l’établissement de faits en vue d’un litige déterminable

mais ultérieur.

Le motif légitime exigé par cette disposition légale est fonction de la plausibilité d'un

procès au fond et de l’utilité, dans cette perspective, de la mesure d’instruction

sollicitée. Une contestation sérieuse sur la recevabilité ou le bien-fondé de la demande

susceptible d'être portée ensuite devant le juge du fond ne fait pas obstacle à la mesure

d’instruction sollicitée sur base de l’article 350 du Nouveau Code de procédure civile

(Cass. n° 34/16 du 24.3.2016, numéro 3617 du registre).

Il y a motif légitime au sens de la loi s’il n’est a priori pas exclu que des faits ou des

éléments dont l’on veut établir ou conserver la preuve, puisse dépendre la solution d’un

éventuel procès au fond entre parties, voire qu’ils soient susceptibles d’avoir une

influence sur la solution du litige. Le juge est souverain pour apprécier le motif légitime

qui constitue la seule condition positive du recours à une mesure d’instruction in

futurum.

A la nécessité du motif légitime s’ajoute celle du caractère opérant, de la pertinence de

la mesure sollicitée. Le demandeur est ainsi tenu de démontrer, outre la légitimité de la

mesure sollicitée, qu’elle est pertinente, c’est-à-dire adaptée, utile et proportionnée au

litige ultérieur qui la requiert. En d’autres termes, le demandeur doit établir l’existence

de son intérêt probatoire.

En l’occurrence, l’expertise sollicitée vise à constater les désordres affectant la maison

d’habitation, ainsi qu’à évaluer le coût des travaux de réparation et de redressement

nécessaires pour y remédier, respectivement de chiffrer des moins-values.

Il n’est pas contesté que PERSONNE1.) et son épouse PERSONNE2.) ont chargé la

société SOCIETE1.) de l’érection d’une maison en l’état futur d’achèvement à leur

profit.

Il n’est pas davantage contesté, au vu des pièces du dossier et des développements des

parties faits à l’audience, qu’il existe des indices que la maison d’habitation est affectée

de divers désordres, de sorte que PERSONNE1.) et son épouse PERSONNE2.) ont

établi à suffisance de droit le caractère plausible de faits pouvant fonder un litige futur

entre parties.

PERSONNE1.) et son épouse PERSONNE2.) ont un intérêt à faire déterminer par un

homme de l’art l’origine des désordres affectant leur maison, ainsi que les coûts de sa

réparation et de redressement, respectivement de chiffrer des moins-values.

La mesure d’instruction sollicitée tend à leur fournir les éléments nécessaires pour

mettre éventuellement en cause la responsabilité (contractuelle ou délictuelle) de la

société SOCIETE1.) et la solution du litige au fond dépend des faits à établir, les faits

offerts en preuve présentant un caractère pertinent et utile par rapport à ce litige

éventuel.

PERSONNE1.) et son épouse PERSONNE2.) justifiant, au vu des développements qui

précèdent, d’un motif légitime au sens de l’article 350 du Nouveau Code de procédure

civile et les autres conditions d’application dudit article étant également données, il y a

lieu de faire droit à la demande d’expertise.

En ce qui concerne l’expertise à ordonner, il est admis que le juge peut commettre

l’expert de son choix et qu’il dispose d’un pouvoir souverain pour fixer l’étendue de la

mission à confier à l’expert.

La mission proposée par PERSONNE1.) et son épouse PERSONNE2.) n’ayant pas

autrement été contestée, il y a lieu de s’y tenir.

Quant au choix de l’expert, le tribunal, qui dispose en la matière d’un pouvoir

d’appréciation discrétionnaire, décide, au vu des éléments du dossier et des positions

respectives exprimées par les parties à l’audience, de charger PERSONNE4.) (c/o

société anonyme SOCIETE2.) SA) comme expert.

Le référé probatoire étant institué dans l’intérêt essentiellement probatoire du (ou des)

demandeur(s), il appartient à PERSONNE1.) et son épouse PERSONNE2.) de faire

l’avance des frais d’expertise.

P A R C E S M O T I F S

Nous Katia FABECK, Vice-Présidente au Tribunal d’arrondissement de et à

Luxembourg, siégeant comme juge des référés, en remplacement de la Présidente du

Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, statuant contradictoirement,

recevons la demande en la forme ;

Nous déclarons compétente pour en connaître ;

au principal renvoyons les parties à se pourvoir devant qui de droit, mais dès à présent

et par provision, sur base de l’article 350 du Nouveau Code de procédure civile,

ordonnons une expertise et commettons pour y procéder l’expert PERSONNE4.) (c/o

société anonyme

SOCIETE2.)

SA),

demeurant professionnellement à

L-

ADRESSE5.),

avec la mission de concilier les parties si faire se peut, sinon dans un rapport écrit,

détaillé et motivé de :

1. constater et décrire l’état des travaux de construction réalisés dans l’immeuble

sis à ADRESSE6.),

2. constater et décrire les désordres, vices, malfaçons et non-conformités et

inachèvements affectant l’immeuble sis à ADRESSE6.),

3. déterminer si les travaux de menuiserie intérieure, de carrelage, de peinture, de

façade et d’installation d’une porte d’entrée ont été réalisés conformément aux

prescriptions contractuelles et aux règles de l’art,

4. déterminer la nécessité ou non de l’installation d’un système de relevage non

prévu lors de la signature de l’acte de vente et engendrant actuellement des frais

et des inconvénients inutiles, sur ce point proposer des solutions alternatives et

en estimer le coût,

5. déterminer les causes et origines des désordres, non-conformités et

inachèvements liés à l’installation de la pompe à chaleur respectivement ayant

entraîné ou non la nécessité de l’installation d’une climatisation non prévue lors

de la signature de l’acte de vente, chiffrer le coût d’une remise en conformité tel

que prévu lors de l’engagement contractuel,

6. déterminer les moyens pour remédier aux désordres, vices, malfaçons, non-

conformités et inachèvements constatés,

7. chiffrer de manière détaillée le coût des réparations voire des travaux de

rectification à exécuter pour remédier de façon pérenne aux vices, malfaçons,

non-conformités et inachèvements constatés,

8. estimer la durée des travaux nécessaires pour remédier aux prédits désordres,

vices, malfaçons, non-conformités et inachèvements,

9. en cas d’impossibilité de rectifier certains postes réalisés en chiffrer les moins-

values y afférentes.

disons que l’expert pourra s’entourer de tous renseignements utiles à l’accomplissement

de la mission lui confiée et entendre même des tierces personnes ;

disons qu’en cas de difficulté d’exécution de la mission d’expertise, il Nous en sera fait

rapport ;

ordonnons à PERSONNE1.) et son épouse PERSONNE2.) de payer à l’expert la

somme de 2.000.- euros au plus tard le 30 juillet 2025 à titre de provision à valoir sur

la rémunération de l’expert ou à un établissement de crédit à convenir entre parties au

litige, et d’en justifier au greffe du tribunal ;

disons que si ses honoraires devaient dépasser le montant de la provision versée,

l’expert devra Nous en avertir ;

disons qu’en cas d’empêchement de l’expert commis, il sera procédé à son

remplacement par simple ordonnance prise en Notre cabinet ;

disons que l’expert devra déposer son rapport au greffe du tribunal le 30 décembre

2025 au plus tard ;

ordonnons l’exécution provisoire de la présente ordonnance nonobstant toute voie de

recours et sans caution ;

réservons les droits des parties ainsi que les frais et dépens.