Court dismisses demolition claim as arbitration clause in condominium rules prevails over court jurisdiction.

Jugement civil 2025TALCH10/00107

Audience publique du vendredi, quatre juillet deux mille vingt-cinq

Numéro TAL-2021-03511 du rôle

Composition :

Catherine TISSIER, premier juge-président,

Elodie DA COSTA, juge,

Claudia SCHETTGEN, juge-délégué,

Cindy YILMAZ, greffier.

Entre

1. PERSONNE1.), avocat, demeurant à L-ADRESSE1.),

2. PERSONNE2.). fonctionnaire, demeurant à L-ADRESSE1.),

parties demanderesses aux termes d'un exploit de l'huissier de justice Guy ENGEL de

Luxembourg en date du 1er février 2021,

comparaissant par Maître Luc SCHANEN, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg,

et

1. la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l., établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE2.), inscrite au Registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous

le numéro NUMERO1.), représentée par son gérant actuellement en fonction,

partie défenderesse aux fins du prédit exploit ENGEL,

comparaissant par Maître Renaud LE SQUEREN, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg,

2. le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA SOCIETE2.), ADRESSE3.),

ADRESSE4.), situé à L-ADRESSE5.), et L-ADRESSE6.), représentée par son syndic

actuellement en fonctions, la société à responsabilité limitée SOCIETE3.) S.àr.l. exerçant

sous l’enseigne commerciale SOCIETE4.), établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE7.), inscrite au Registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le

numéro NUMERO2.), représentée par son gérant actuellement en fonctions,

partie défenderesse aux fins du prédit exploit ENGEL,

comparaissant par Maître Alexandra CORRE, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg.

L e T r i b u n a l

Vu l’ordonnance de clôture du 2 mai 2025.

Les mandataires des parties ont été informés par bulletin du même jour de l’audience des

plaidoiries fixée au 13 juin 2025.

Aucune des parties n’a sollicité à plaider oralement.

En application de l’article 226 du Nouveau Code de procédure civile, les parties sont

réputées avoir réitéré leurs moyens à l’audience des plaidoiries et leurs mandataires sont

dispensés de se présenter à l’audience des plaidoiries.

L’affaire a été prise en délibéré à l’audience publique du 13 juin 2025.

Par exploit d’huissier du 1er février 2021, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont fait donner

assignation à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l. et au SYNDICAT DES

COPROPRIETAIRES DE LA SOCIETE2.), ADRESSE3.), ADRESSE4.) (ci-après le

« SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES ») à comparaître devant le Tribunal

d’arrondissement de et à Luxembourg, siégeant en matière civile, pour :

-

dire la présente assignation recevable en la forme,

-

au fond la voir dire justifiée,

-

partant, condamner la société SOCIETE1.) à procéder, sinon à faire procéder, aux

travaux de démolition du mur d’environ 10 mètres construit sur la partie commune

située au coin de la ADRESSE8.), ADRESSE9.) de la SOCIETE2.), ADRESSE3.),

ADRESSE4.) sans autorisation du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES,

endéans les 30 jours de la signification du jugement à intervenir, le tout sous peine

d’une astreinte non comminatoire de 3000.- euros par jour de retard, le montant

maximal de l’astreinte étant plafonné à 150.000.- euros,

-

condamner encore la société SOCIETE1.) à procéder, sinon à faire procéder, aux

travaux de démolition de toutes constructions érigées par elle sans autorisation du

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES sur la partie commune, espace vert

commun situé au coin ADRESSE10.) endéans les 30 jours de la signification du

jugement à intervenir, le tout sous peine d’une astreinte non comminatoire de

3000.- euros par jour de retard, le montant maximal de l’astreinte étant plafonné à

150.000.- euros,

-

condamner encore la société SOCIETE1.) à procéder, sinon à faire procéder, aux

travaux de mise en peinture des éléments de façade en aluminium du rez-de-

chaussée du bloc « ESSONNE », endéans les 30 jours de la signification du

jugement à intervenir, le tout sous peine d’une astreinte non comminatoire de

3000.- euros par jour de retard, le montant maximal de l’astreinte étant plafonné à

150.000.- euros,

-

condamner encore la société SOCIETE1.) à procéder, sinon à faire procéder, au

débranchement des pompes à chaleur privatives du bloc « ADRESSE3.) » sur les

prises d’électricité commune des blocs « ADRESSE11.) » et « ESSONNE »,

endéans les 30 jours de la signification du jugement à intervenir, le tout sous peine

d’une astreinte non comminatoire de 3000.- euros par jour de retard, le montant

maximal de l’astreinte étant plafonné à 150.000.- euros,

-

condamner encore la société SOCIETE1.) à procéder, sinon à faire procéder, à

l’affectation du premier sous-sol du bloc « ADRESSE3.) » à l’usage autorisé en

vertu de la convention de copropriété du 17 décembre 1970, c’est-à-dire à usage

de cantine, safe, archives, endéans les 30 jours de la signification du jugement à

intervenir, le tout sous peine d’une astreinte non comminatoire de 3000.- euros par

jour de retard, le montant maximal de l’astreinte étant plafonné à 150.000.- euros,

-

condamner la société SOCIETE1.) à payer à chacune des parties requérantes la

somme de 100.000.- euros à titre de dommages et intérêts matériel et moral

confondus pour les préjudices causés par la société SOCIETE1.) à titre

d’électricité et d’eau indument payés par les requérants du chef des causes sus-

émargées ainsi que pour les violations des droits de propriété ou des quotes-parts

indivises des requérants dans les parties communes de la copropriété, dévaluation

des quotes-parts indivises tant des parties privatives que des quotes-parts

indivises requérants, quotes-parts charges communes payés par les requérants

et non payés par la société SOCIETE1.) ainsi que de leurs tracas endurés sur

plusieurs années, cette somme ou tout autre montant, même supérieur à dire

d’experts ou arbitrer ex aequo et bono par le Tribunal, avec les intérêts légaux tels

que de droit, jusqu’à solde,

-

condamner la société SOCIETE1.) aux frais et dépens de l’instance et en ordonner

la distraction au profit de l’avocat concluant qui la demande, affirmant en avoir fait

l’avance,

-

par application de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile, dire qu’il

serait inéquitable de laisser à charge des requérants l’intégralité des frais et

dépens non compris dans les frais de justice proprement dits,

-

partant, condamner la société SOCIETE1.) à payer à chacun des requérants de

ce chef le montant de 2.500.- euros, sous réserve de toute autre somme même

supérieure à fixer ex aequo et bono par le Tribunal,

-

ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

-

réserver aux requérants tous autres droits, dus, moyens et actions et notamment

le droit de réclamer la condamnation de la société SOCIETE1.) à la remise en

pristin état du dispositif d’ouverture de la porte d’entrée de garage commune par

enlèvement du dispositif y installé par le locataire de la société SOCIETE1.),

-

déclarer le jugement commun au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES

conformément à l’art 12 de la loi modifiée du 16 mai 1975 portant statut de la

copropriété des immeubles bâtis.

1. Prétentions et moyens des parties

A l’appui de leur demande, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) font exposer qu’ils seraient

copropriétaires d’un appartement, d’une cave et d’un emplacement de parking dans une

résidence, dénommée « Résidence de France Champagne, ADRESSE12.) », située en

coin à L-ADRESSE13.) et à L-ADRESSE14.). Ils disposeraient ainsi d’une quote-part

privative, mais également d’une quote-part indivise dans les parties communes. Ils

auraient, partant, intérêt à agir pour la conservation de leurs droits.

Le copropriétaire majoritaire de la résidence serait depuis 2014 la société SOCIETE1.).

Elle serait devenue propriétaire des lots ayant appartenus à la société SOCIETE5.),

société appartenant à la banque SOCIETE6.), lots qui auraient abrité le siège social de

la banque ainsi que ses bureaux.

Depuis 2016, la société SOCIETE1.) ne disposerait plus que de 496,40 millièmes sur

1000. Elle ferait ainsi, suite à une série de transactions, échec à l’application de l’article

19 de la loi modifiée du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Elle se livrerait depuis lors à divers actes qui pourraient être qualifiés d’illégaux, sinon

affectés de vices du consentement ou qualifiables de tromperies à l’égard des autres

copropriétaires, rompant l’équilibre entre eux, alors pourtant que le syndic de la

copropriété SOCIETE7.) aurait toujours su concilier les intérêts des copropriétaires

minoritaires avec le précédent copropriétaire majoritaire, la banque SOCIETE6.).

Il serait illusoire d’obtenir une majorité pour agir judiciairement collectivement à l’encontre

de la société SOCIETE1.), vu le nombre de ses millièmes, de sorte que le seul moyen

serait de procéder ut singuli.

La société SOCIETE1.) aurait ainsi mis en peinture la façade en aluminium du seul rez-

de-chaussée du bloc « ADRESSE3.) », alors qu’elle se serait engagée à procéder

également à la mise en peinture du bloc « ADRESSE4.) », ce qui laisserait apparaître un

bâtiment en délabrement, alors que les copropriétaires n’auraient pas les moyens de

remettre en peinture l’intégralité de la façade en aluminium du rez-de-chaussée.

Elle aurait retenu pendant près d’un an un procès-verbal d’assemblée générale signé par

lettre circulaire en y apposant ex post des remarques manuscrites non dites lors de

l’assemblée générale. Pendant près d’un an, les autres copropriétaires n’auraient pas pu

prendre connaissance dudit procès-verbal, les privant pendant ce temps de leur éventuel

droit d’exercer un recours dans les forme et délai de la loi et leur causant ainsi un

préjudice.

La société SOCIETE1.) aurait également affecté le sous-sol du bloc « ADRESSE3.) » à

un usage de bureaux par son locataire, la société SOCIETE8.), alors que le règlement

de copropriété prévoirait que ce lot devrait être affecté à un usage de cantine, safe et

archives. D’après le règlement de copropriété seul le rez-de-chaussée pourrait être à

destination commerciale. Or, l’agence SOCIETE8.), qui aurait une activité commerciale,

serait également installée au premier étage.

En modifiant l’affectation du sous-sol, celui-ci aurait dû être traité dans les « millièmes

copropriété » au même titre que les étages et augmenter la part de la société SOCIETE1.)

dans le tableau des millièmes des charges communes, de sorte à porter le nombre

d’étages détenus par la société SOCIETE1.) à 7 au lieu de 6, et diminuer corrélativement

les charges communes des autres copropriétaires.

La société SOCIETE1.) violerait la convention de copropriété et spolierait les autres

copropriétaires. Et pourtant, elle se plaindrait de certains désordres que son locataire

subirait et menacerait le syndic d’exécuter des travaux sans autorisation, mais dont les

frais devraient être à charge de la copropriété.

Elle aurait, par ailleurs, fait agrandir les fenêtres du sous-sol et fait ériger des

constructions illégales dans les parties communes sans attendre l’autorisation en bonne

et due forme de l’assemblée générale. Elle aurait, en outre, délimité une zone de

jouissance exclusive, créée illégalement sur une partie commune à tous les

copropriétaires, par la construction d’un mur long d’environ 10 mètres, prolongeant le bloc

« ADRESSE3.) » dans l’espace vert commun. Elle entretiendrait même cette zone en

l’arrosant pendant des journées entières avec de l’eau commune provenant dans robinet

commun situé au sous-sol.

La société SOCIETE1.) aurait d’abord indiqué que le mur érigé ne serait que provisoire,

puis aurait prétendu qu’il s’agirait d’une erreur de communication avec un sous-traitant et

qu’il serait retiré, ce qui n’aurait cependant jamais été fait.

Elle aurait donc créé une insécurité juridique quant à la nature et au régime de cette zone,

aurait spolié les autres copropriétaires d’une partie de terrain, partie commune et

dégraderait ainsi la valeur des quotes-parts des copropriétaires, y compris des requérants

dans les parties communes.

La société SOCIETE1.) aurait multiplié ses menaces de vouloir faire révoquer le syndic

en place en abusant de sa position dominante pour voir nommer son locataire, la société

SOCIETE8.). Elle aurait réussi, en 2022, à faire nommer, en remplacement du syndic

SOCIETE7.), la société SOCIETE9.), dont le mandat n’aurait cependant pas été

renouvelé lors de l’assemblée générale du 20 novembre 2024.

Concernant la réfection d’un chemin longeant la façade « est » des blocs

« ADRESSE4.) » et « ADRESSE3.) », elle aurait, par un abus de majorité, opté pour une

variante coûteuse de revêtement de sol, alors que le chemin en question desservirait

avant tout le local commercial loué par la société SOCIETE8.).

La société SOCIETE1.) aurait encore modifié le branchement des pompes à chaleur

privatives du bloc « ADRESSE3.) » sur l’électricité de la copropriété, alors que chaque

bloc disposerait de compteurs d’électricité individuels.

Les autres copropriétaires subiraient ainsi un préjudice de plusieurs milliers d’euros,

tandis que la société SOCIETE1.) s’enrichirait injustement.

Elle redevrait, en outre, un montant de 155.677,89.- euros à la copropriété à titre

d’arriérés de charges. Une procédure en obtention d’une ordonnance de paiement aurait

été lancée à son égard par rapport à ces arriérés. Mais la procédure n’aurait pas avancé

du fait des manœuvres de la société SOCIETE9.) qui se serait trouvée « à la botte » de

la société SOCIETE1.).

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) précisent encore que le locataire de la société

SOCIETE1.), la société SOCIETE8.), avec la complicité au moins passive de cette

dernière, aurait modifié le mécanisme d’accès à la porte de garage électrique commune

afin d’en permettre l’accès à ses salariés, et permettant ainsi toutes sortes d’abus.

La société SOCIETE1.) déclare soulever in limine litis l’incompétence du Tribunal saisi

au vu de la clause d’arbitrage prévue au règlement de copropriété.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) auraient par leur exploit d’assignation du 1er février

2021 introduit une action individuelle contre un autre copropriétaire, arguant du non-

respect du règlement de copropriété qui prévoirait, pourtant, qu’il y aurait lieu, dans ce

cas, de procéder par voie d’arbitrage.

La société SOCIETE1.) précise qu’une clause d’arbitrage dans un règlement de

copropriété serait parfaitement valable et qu’elle ne serait pas incomptable avec le régime

de la copropriété. Il s’y ajouterait qu’elle ne serait pas non plus incomptable avec l’article

34 de la loi modifiée du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le présent litige ne tendrait pas à contester la validité d’une décision d’assemblée

générale et la clause d’arbitrage ne restreindrait pas le droit au recours en annulation

prévu à l’article 34 de la prédite loi.

La société SOCIETE1.) soulève ensuite l’irrecevabilité, pour violation du principe de

l’estoppel, du moyen développé par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES selon

lequel le présent Tribunal serait compétent.

En effet, dans une affaire ayant abouti à une ordonnance de référé du 23 juillet 2021,

opposant le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES à la société SOCIETE1.), sa position

aurait été opposée, puisqu’il aurait soutenu que le juge des référés serait incompétent en

raison de la clause d’arbitrage.

A titre subsidiaire, la société SOCIETE1.) soulève la nullité de l’acte introductif d’instance

pour libellé obscur. L’assignation ne serait pas précise et rendrait impossible une réponse

circonstanciée de sa part. L’atteinte aux droits de la défense ne feraient aucun doute. Les

faits développés seraient erronés et contradictoires et les demandes fondées sur un

amas de bases légales sans rattachement avec les reproches formulés et sans

démonstration que les conditions d’application de ces bases légales seraient remplies.

Il y aurait encore lieu de déclarer les demandes adverses irrecevables en raison de leur

contrariété avec la règle du non-cumul des responsabilités contractuelles et délictuelles.

Toutes les bases légales seraient invoquées à titre principal et sans ordre de subsidiarité,

de sorte que l’action devrait être déclarée nulle, sinon irrecevable.

Dans la mesure où toutes les demandes formulées par PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

dans leur acte introductif d’instance ne concerneraient que les parties communes, il y

aurait encore lieu de déclarer leur demande irrecevable pour défaut de qualité à agir dans

leur chef. PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ne démontreraient pas un préjudice

personnel éprouvé dans la jouissance des parties communes et qui serait distinct du

préjudice collectif.

La société SOCIETE1.) déclare se réserver le droit de conclure au fond, alors qu’il y aurait

lieu, dans un premier temps, de trancher l’aspect de la recevabilité de l’action.

Elle conclut au rejet des demandes adverses en paiement d’une indemnité de procédure

et demande la condamnation solidaire, sinon in solidum, sinon chacun pour sa part, de

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à lui payer un montant de 5.000.- euros sur le

fondement de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile ainsi qu’aux frais et

dépens de l’instance.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES conclut à la compétence du Tribunal pour

connaître du présent litige.

Il expose que l’article 1124 et suivants du Nouveau Code de procédure civile n’exclurait

pas en cas de saisine d’un tribunal arbitral la compétence du juge étatique. Les

copropriétaires n’auraient pas la libre disposition des parties communes qui feraient

l’objet du présent litige. Aucune compromission en serait possible les concernant et elles

ne pourraient pas faire l’objet d’un arbitrage.

Par application des articles 35 et 40 de la loi modifiée du 16 mai 1975 portant statut de la

copropriété des immeubles bâtis, la clause d’arbitrage serait sans effet.

L’interdiction de porter atteinte aux droits des copropriétaires par un autre copropriétaire

constituerait une obligation légale et ne constituerait pas un problème d’interprétation ou

d’exécution du règlement de copropriété. Le litige n’aurait donc pas pour objet un

problème d’interprétation ou d’exécution du règlement de copropriété.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES conteste toute nullité de l’acte introductif

d’instance pour cause de libellé obscur. Les bases légales et l’objet de la demande

seraient énoncés de manière suffisamment précise dans l’acte d’assignation qui

contiendrait une structure des faits ne prêtant pas à équivoque.

La demande ne pourrait pas être déclarée irrecevable pour cause de non-cumul des

responsabilités contractuelles et délictuelles. Il appartiendrait au juge d’appliquer les

règles de droit et, le cas échéant, de restituer aux faits leur exacte qualification.

La demande ne serait pas non plus irrecevable pour défaut de qualité et d’intérêt à agir

dans le chef de PERSONNE1.) et PERSONNE2.). La faculté pour le SYNDICAT DES

COPROPRIETAIRES d’agir pour la collectivité n’enlèverait pas la faculté pour chaque

copropriétaire d’agir individuellement, toute atteinte à une partie commune serait

nécessairement une atteinte à chaque lot comprenant une partie privative et une partie

commune. Les reproches formulés à l’encontre de la société SOCIETE1.) causeraient un

préjudice personnel et direct aux autres copropriétaires.

Quant à la prétendue violation du principe de l’estoppel, le SYNDICAT DES

COPROPRIETAIRES fait valoir qu’il ne serait pas applicable en l’espèce, alors qu’il ne

s’appliquerait que lorsque les positions contraires seraient adoptées au cours d’une

même instance, ce qui ne serait pas le cas en l’espèce.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) font encore répliquer, quant au moyen d’incompétence

soulevé, que les faits reprochés ne seraient pas relatifs à l’interprétation et à l’exécution

du règlement de copropriété, mais qu’ils constitueraient une violation des dispositions

légales applicables aux copropriétés. Le Tribunal saisi serait donc bien compétent.

En outre, la clause compromissoire serait incompatible avec l’article 35 de loi modifiée

du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis qui soumettrait tous

litiges à la compétence de la juridiction du lieu de situation de l’immeuble.

Il s’y ajouterait que toute clause compromissoire irait à l’encontre de l’article 34 de la loi

précitée et violerait l’article 40 de la même loi. Ainsi, toute clause compromissoire devrait

être réputée non écrite.

Pour le surplus, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) déclarent se rallier aux conclusions du

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES sur ce point.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) contestent encore le moyen de la société SOCIETE1.)

tirée du libellé obscur de l’exploit d’assignation, de même que celui tiré du non-cumul des

responsabilités contractuelles et délictuelles.

Ils contestent également le moyen adverse tiré du défaut de qualité à agir. Toute atteinte

aux parties communes remplirait nécessairement la condition d’un préjudice personnel

subi par un copropriétaire. L’action individuelle serait ainsi recevable.

2. Appréciation du Tribunal

2.1.

Quant à la compétence du Tribunal

La société SOCIETE1.) soulève l’incompétence du présent Tribunal au motif que le

règlement général de copropriété de la résidence contiendrait une clause d’arbitrage.

L’arbitrage est le procédé par lequel deux ou plusieurs parties qui se trouvent en relation

contractuelle conviennent que leurs litiges nés ou à naître de cette relation contractuelle

seront toisés par un ou plusieurs arbitres désignés par eux ou par une

personne/institution et selon une procédure convenue d’avance, afin que ces arbitres

rendent une sentence arbitrale que les parties s’engagent à exécuter. On parle de clause

compromissoire lorsque le recours à l’arbitrage est prévu dès l’origine dans le contrat (Th.

HOSCHEIT, Le droit judiciaire privé au Grand-Duché de Luxembourg, 2e édition, Editions

Paul Bauler, 2019, n°84, p.102).

Même si les articles 1224 et suivants du Nouveau Code de procédure civile ne font pas

référence de manière expresse aux clauses compromissoires, il est établi en

jurisprudence et en doctrine que ces clauses sont des conventions accessoires par

lesquelles les parties à un contrat s’engagent, avant toute contestation, à soumettre à un

arbitrage les différends qui viendraient le cas échéant à s’élever entre elles à l’occasion

du contrat.

La clause compromissoire a ainsi pour effet de rendre incompétentes les juridictions

étatiques à juger le litige soumis à la convention d’arbitrage. L’incompétence judiciaire

implique nécessairement la compétence des arbitres, investis par le compromis ou par la

clause compromissoire ordinaire. Cette dernière engendre d’emblée l’incompétence des

juges ordinaires quand bien même le tribunal arbitral n’aurait pas encore été constitué

par compromis conclu en exécution de cette clause.

La juridiction arbitrale est volontaire et les parties peuvent y renoncer en tout état de

cause,

par

exemple

en

renonçant

d’invoquer

une

clause

compromissoire.

L’incompétence des tribunaux étatiques résultant d’une clause compromissoire est

d’ordre privé et se trouve couverte du moment que le déclinatoire n’a pas été soulevé in

limine litis (Cour 16 mars 2011, numéro 36.336 du rôle).

En l’espèce, la société SOCIETE1.) a soulevé, avant toute défense au fond, le moyen

d’incompétence du Tribunal en raison de la clause d’arbitrage figurant dans le règlement

général de copropriété.

L’article 34, dénommé « Arbitrage » du règlement général de copropriété des

« Résidences de France Champagne – Dordogne – Essone » dispose :

« Toutes contestations entre copropriétaires, ou encore entre copropriétaires ou autres

copropriétaires et gérant et relative à l’interprétation ou à l’exécution du présent règlement

général de copropriété seront réglées par voie d’arbitrage ».

En application de cette disposition, la société SOCIETE1.) fait valoir que PERSONNE1.)

et PERSONNE2.) ne pourraient pas saisir les juridictions étatiques, mais devraient avoir

recours à la procédure d’arbitrage prévue à l’article 34 précité du règlement de

copropriété. Le Tribunal saisi devrait donc se déclarer incompétent pour statuer sur le

présent litige.

La société SOCIETE1.) sollicite un jugement séparé sur le moyen d’incompétence

juridictionnelle ainsi soulevé.

Il convient de relever que ni PERSONNE1.) et PERSONNE2.), ni le SYNDICAT DES

COPROPRIETAIRES ne soutiennent ne pas avoir accepté la clause compromissoire qui

se trouve insérée dans le règlement général de copropriété versé en cause par la société

SOCIETE1.), ni que ladite clause aurait, entretemps fait l’objet d’une modification.

Il faut, partant, admettre que tant PERSONNE1.) et PERSONNE2.) que le SYNDICAT

DES COPROPRIETAIRES ont accepté l’insertion de ladite clause d’arbitrage dans le

règlement général de copropriété.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ainsi que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES

font néanmoins valoir que la clause compromissoire prévue à l’article 34 du règlement de

copropriété serait contraire aux dispositions impératives de la loi modifiée du 16 mai 1975

portant statut de la copropriété des immeubles bâtis, et plus particulièrement à son article

35 qui attribuerait compétence aux juridictions ordinaires.

L’article 35 de la loi du 16 mai 1975 énonce que les litiges nés de l’application de la loi

du 16 mai 1975 sont de la compétence de la juridiction du lieu de la situation de

l’immeuble.

Cette disposition édicte cependant uniquement une règle de compétence territoriale et

n’interdit en rien les clauses compromissoires. La licéité des clauses compromissoires

est admise en cette matière par la doctrine luxembourgeoise (La Copropriété des

Immeubles Bâtis par M. Elter et f. Schockweiler, page 73, n° 121).

C’est ce qu’a également retenu la Cour de cassation dans un arrêt du 20 novembre 2008

(n°53/ 08) dans les termes suivants : « Mais attendu que l’article 35 de la loi modifiée du

16 mai 1975 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis n’impose pas, pour

trancher les contestations nées de l’application de cette loi, le recours aux juridictions de

jugement, mais qu’il se borne à fixer impérativement en cas de saisine judiciaire la

compétence territoriale ;

Que le tribunal d’arrondissement, en déclarant en l’espèce valable la clause

compromissoire litigieuse a donc fait une correcte application du texte de loi invoqué ;

[…]. »

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) font encore valoir que la clause d’arbitrage irait à

l’encontre de l’article 34 de la loi modifiée du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété

des immeubles bâtis et violerait l’article 40 de la même loi. La clause devrait, partant, être

réputée non écrite.

L’article 34 de la loi modifiée du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des

immeubles bâtis est libellé comme suit:

« Sans préjudice de l’application des textes spéciaux, fixant des délais plus courts, les

actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre des copropriétaires, ou

entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par dix ans.

Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales

doivent à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou

défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui

leur est faite à la diligence du syndic.

En cas de modification par l’assemblée générale des bases de répartition des charges

dans les cas où cette faculté lui est reconnue par la présente loi, le tribunal civil, saisi par

un copropriétaire, dans le délai prévu ci-dessus, d’une contestation relative à cette

modification, pourra, si l’action est reconnue fondée, procéder à la nouvelle répartition. Il

en est de même en ce qui concerne les répartitions votées en application de l’article 26. »

L’article 40 de la loi répute non écrite toutes clauses contraires à l’article 34.

Dès lors, toute clause compromissoire qui aurait pour effet de faire échec aux dispositions

impératives de l’article 34 est réputée non écrite.

Or, en l’espèce, la clause compromissoire ne concerne pas le cas de figure visé par

l’article 34, puisqu’il n’a pas trait à une action en contestation de décisions de l’assemblée

générale, mais à des difficultés d’exécution ou d’interprétation du règlement général de

copropriété.

La clause compromissoire litigieuse est par conséquent valable.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ainsi que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES

font ensuite valoir que le présent litige n’aurait pas pour objet un problème d’interprétation

ou d’exécution du règlement de copropriété. Les reproches formulés constitueraient une

violation des dispositions légales applicables aux copropriétés.

Il faut donc examiner si, en l’espèce, la clause compromissoire a vocation à s’appliquer

et si l’on se trouve en présence de difficultés ayant trait à l’interprétation ou à l’exécution

du règlement général de copropriété en cause.

Dans ce contexte, il convient de relever que dans leur exploit d’assignation et dans leurs

conclusions prises en cause, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) demandent à voir :

-

condamner la société SOCIETE1.) à procéder à la démolition d’un mur d’environ

10 mètres que celle-ci aurait construit sans autorisation sur une partie commune,

-

condamner la société SOCIETE1.) à procéder à la démolition de toutes

constructions érigées par elle sans autorisation sur la partie commune,

respectivement l’espace vert commun,

-

condamner la société SOCIETE1.) à procéder à la mise en peinture des éléments

de façade en aluminium du rez-de-chaussée du bloc « PERSONNE3.) », partie

commune,

-

condamner la société SOCIETE1.) à procéder au débranchement des pompes à

chaleur privatives du bloc « ADRESSE3.) » sur les prises d’électricité commune

des blocs « ADRESSE11.) » et « ESSONNE »,

-

condamner la société SOCIETE1.) à procéder à l’affectation du premier sous-sol

du bloc « ADRESSE3.) » à l’usage autorisé en vertu de la convention de

copropriété du 17 décembre 1970, c’est-à-dire à usage de cantine, safe, archives,

-

condamner

la

société

SOCIETE1.)

à

indemniser

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.) des préjudices matériel et moral subi du fait des violations

précitées.

Il convient de relever que le présent litige a été introduit par deux copropriétaires à l’égard

d’un troisième copropriétaire.

Il convient ensuite de constater que les demandes introduites par PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) n’ont pas pour objet l’annulation d’une décision d’assemblée générale

des copropriétaires.

Le différend porte sur des contestations entre copropriétaires qui sont relatives à l’usage

et à la jouissance des parties privatives et communes de la résidence.

Contrairement à ce que soutiennent PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ainsi que le

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, le présent litige concerne bien l’exécution des

dispositions du règlement général de copropriété dont les chapitres I à III portent

précisément sur la désignation et la division de l’immeuble, sur les parties privatives et

communes de l’immeuble ainsi que sur les droits et obligations des copropriétaires par

rapport à ces parties privatives et communes.

Le fait que les reproches formulés puissent, par ailleurs, également relever de

l’application d’une disposition légale plus générale et notamment des dispositions de la

loi modifiée du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis ou du

Code civil, n’est pas de nature à faire échec à l’application de la clause compromissoire

figurant dans le règlement général de copropriété et qui a été contractuellement

convenue entre les copropriétaires.

Le présent litige est dès lors à régler par voie d’arbitrage conformément à l’article 34 du

règlement général de copropriété des « Résidences de France Champagne-Dordogne-

Essone ».

Il s’ensuit que le Tribunal est incompétent pour connaître de la demande de

PERSONNE1.) et PERSONNE2.).

2.2.

Quant aux demandes accessoires

S’agissant des demandes respectives en obtention d’une indemnité de procédure, il

convient de rappeler qu’aux termes de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile,

lorsqu’il apparaît inéquitable de laisser à la charge d’une partie les sommes exposées

par elle et non comprises dans les dépens, le juge peut condamner l’autre partie à lui

payer le montant qu’il détermine. L’application de l’article 240 du Nouveau Code de

procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cass. fr., 2ème civ., 10 octobre

2002, Bull. 2002, II, n° 219, p. 172, Cass., 2 juillet 2015, n° 60/15, JTL 2015, n° 42, page

166).

A défaut de preuve de l’iniquité requise pour l’application de l’article 240 du Nouveau

Code de procédure civile, les demandes respectives en allocation d’une indemnité de

procédure sont à rejeter.

Il y a lieu de déclarer le présent jugement commun au SYNDICAT DES

COPROPRIETAIRES.

Aux termes de l’article 238 du Nouveau Code de procédure civile, toute partie qui

succombe sera condamnée aux dépens.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) seront partant condamnés à tous les frais et dépens

de l’instance avec distraction au profit de Maître Alexandra CORRE qui la demande,

affirmant en avoir fait l’avance.

PAR CES MOTIFS:

le Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, dixième chambre, siégeant en matière

civile, statuant contradictoirement,

se déclare incompétent pour connaître de la demande de

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.), en application de article 34 du règlement général de copropriété des

« Résidences de France Champagne-Dordogne-Essone »,

dit les demandes respectives des parties en paiement d’une indemnité de procédure

basée sur l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile non fondées,

déclare le jugement commun au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA

SOCIETE2.), ADRESSE3.), ADRESSE4.),

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance avec

distraction au profit de Maître Alexandra CORRE qui la demande, affirmant en avoir fait

l’avance.