Tenant's opposition to default judgment rejected; court confirms original judgment based on clear contract terms.

Répertoire n° 1337/2025

E-BAIL-154/24

Audience publique du 21 mai 2025

Le tribunal de paix de et à Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer et

en instance d’opposition, a rendu le jugement qui suit :

Dans la cause entre

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l., établie et ayant son siège

social à L-ADRESSE1.), inscrite au registre de commerce et des sociétés de

Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), représentée par son gérant actuellement

en fonctions,

- partie demanderesse originaire -

- partie défenderesse sur opposition -

comparant par Maître Robert KAYSER, avocat à Luxembourg,

et :

1) la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l., actuellement en

faillite, établie et ayant eu son siège social à L-ADRESSE1.), représentée par

son curateur Maître Fabien FRANÇOIS, avocat à la Cour, demeurant

professionnellement à L-1636 Luxembourg, 10, rue Willy Goergen,

- partie défenderesse originaire -

- partie défenderesse sur opposition-

défaillante,

2) PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE2.),

- partie défenderesse originaire -

- partie demanderesse sur opposition -

comparant par Maître Frédéric FRABETTI, avocat à Luxembourg.

Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix de et à Esch-sur-Alzette en date

du 4 février 2025, PERSONNE1.) déclara relever opposition contre le jugement

rendu par défaut à son égard par le tribunal de ce siège en date du 13 décembre

2024, Rép. fiscal No. 2714/2024.

Sur convocations émanant du greffe, l'affaire fut appelée à l'audience du 28 février

2025.

A l'appel de la cause à la prédite audience, l’affaire fut refixée à l’audience

publique du 23 avril 2025 lors de laquelle elle fut utilement retenue.

Les mandataires des parties demanderesse sur opposition PERSONNE1.) et

défenderesse sur opposition SOCIETE1.) s.àr.l. furent entendus en leurs moyens et

conclusions.

La partie défenderesse sur opposition SOCIETE2.) s.àr.l., en faillite, n’a pas

comparu, ni en personne, ni par mandataire.

Sur ce, le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique de ce jour,

à laquelle le prononcé avait été fixé,

le jugement

qui suit :

Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix de Esch-sur-Alzette en date du 4

février 2025, PERSONNE1.) a relevé opposition contre le jugement No. 2714/2024

du 13 décembre 2024 rendu par défaut à son encontre par le tribunal de paix de ce

siège et dont le dispositif est conçu comme suit :

«

Par ces motifs

le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail, statuant par

défaut à l’égard de PERSONNE1.), contradictoirement à l’égard de la société

SOCIETE2.) s.àr.l. en faillite, représentée par son curateur Maître Fabien

FRANÇOIS, et de la société SOCIETE1.) s.àr.l. et en premier ressort ;

reçoit la demande en la forme ;

donne acte à la société SOCIETE1.) s.àr.l. que le contrat de bail est résilié envers

la société SOCIETE2.) s.àr.l., en faillite suivant jugement du DATE0.), représentée

par son curateur Maître Fabien FRANÇOIS, en date du DATE0.), jour de la

faillite ;

donne acte à la société SOCIETE1.) s.àr.l. de l’augmentation de sa demande

pécuniaire ;

dit fondée la demande de la société SOCIETE1.) s.àr.l. pour le montant réclamé de

18.071,24 € à titre d’arriérés de loyer des mois d’octobre 2023 à novembre 2024

inclus ;

dit la demande non fondée pour le surplus ;

condamne PERSONNE1.) à payer à la société SOCIETE1.) s.àr.l. la somme de

18.071,24 €, avec les intérêts légaux sur le montant de 7.886,52 € à partir du 26

mars 2024 et sur le montant de 10.184,72 € à partir du 22 novembre 2024, dates

des demandes respectives, jusqu’à solde ;

dit qu’il n’y a pas lieu à majoration du taux d’intérêt ;

prononce la résiliation du contrat de bail conclu entre parties aux torts exclusifs de

PERSONNE1.) ;

condamne PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y

trouvent de son chef au plus tard quinze jours après la notification du présent

jugement ;

au besoin autorise la requérante à faire expulser PERSONNE1.) dans la forme

légale et aux frais de ce dernier, ces frais récupérables sur simple présentation des

quittances des ouvriers y employés,

dit qu’il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement en ce qui

concerne la condamnation pécuniaire ;

dit fondée la demande de la société SOCIETE1.) s.àr.l. en obtention d’une

indemnité de procédure ;

condamne PERSONNE1.) à payer à la société SOCIETE1.) s.àr.l. le montant de

400 € à titre d’indemnité sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure

civile;

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance. »

Ce jugement a été signifié à PERSONNE1.) en date du 23 janvier 2025.

Par requête déposée en date du 4 février 2025 PERSONNE1.) a relevé opposition

contre le jugement du 13 décembre 2024, pour

« voir dire la présente opposition recevable en la forme et fondée et justifiée quant

au fond,

Principalement, mettre à néant le jugement répertoire n°2714/2024 du 13 décembre

2024 rendu par le tribunal de paix d’Esch/Alzette dont opposition et débouter le

demandeur de l’ensemble de ses demandes,

Voir constater la seule et unique qualité de caution solidaire de PERSONNE1.) à

l’égard du bail commercial du 1er décembre 2021 et par conséquent, constater la

résiliation du bail en date du DATE0.) à l’égard de la caution sans porter aucune

condamnation de celle-ci, alors que les loyers étaient totalement payés par la

société SOCIETE2.) s.àr.l.,

A titre subsidiaire,…., si le contrat de bail du 1er décembre 2021 devait être

interprété en nom personnel à l’égard de PERSONNE1.), quod non, dire que le

contrat de bail a été résilié en date du DATE0.), jour du prononcé de la faillite,…,

Voir décharger PERSONNE1.) de sa condamnation à payer à la société

SOCIETE1.) s.àr.l. la somme de 18.071,24 € avec les intérêts légaux sur le montant

de 7.886,52 € à partir du 26 mars 2024 et sur le montant de 10.184,72 € à partir du

22 novembre 2024, date des demandes respectives, jusqu’à solde,

Voir décharger PERSONNE1.) de sa condamnation à payer à la société

SOCIETE1.) s.àr.l. le montant de 400 € à titre d’indemnité sur base de l’article 240

du NCPC,

Constater partant que c’est à tort que l’opposant fût condamné aux frais de

l’instance, condamner le demandeur initial à tous les frais et dépens de l’instance et

en ordonner la distraction,

Condamner le demandeur initial à payer à l’opposant…2.000 € au vœu de l’article

240 du NCPC… »

PERSONNE1.) a été régulièrement convoqué aux audiences publiques des 24 avril

2024 et 22 novembre 2024, tel que cela ressort des avis de réception lui avisés en

date des 28 mars 2024 et 18 octobre 2024.

PERSONNE1.) a, par requête déposée en date du 4 février 2025, relevé opposition

contre le jugement No. 2714/2024 du 13 décembre 2024 rendu par défaut à son

encontre. Le jugement rendu par défaut à son encontre lui a été signifié en date du

23 janvier 2025, de sorte que l’opposition est recevable pour avoir été faite dans les

délai et forme de la loi.

PERSONNE1.) fait valoir que, « il est constant en cause que le contrat de bail

commercial du 1er décembre 2021 a été résilié entre la société SOCIETE1.) s.àr.l. et

le curateur de la société SOCIETE2.) s.àr.l., au jour du prononcé de la faillite, à

savoir le DATE0.). Cette résiliation a été faite effective en date du DATE0.) et est

donc opposable à PERSONNE1.) à cette même date alors que l’opposant n’a en

aucun cas continué à occuper les lieux précédemment loués par la société

SOCIETE2.) actuellement en faillite….Contrairement à l’analyse du bailleur, à la

lecture du contrat de bail, il résulte que celui-ci a été rédigé avec un seul preneur

locataire, à savoir la société SOCIETE2.) s.àr.l., représentée par son gérant qui était

PERSONNE1.) « ci-après dénommée le Preneur » selon le contrat de bail. Le

contrat de bail fait donc bien référence à un seul preneur à savoir la société

SOCIETE2.) s.àr.l. ce pourquoi le mot « dénommée » est accordé au singulier et au

féminin. Le point 3.4 du contrat de bail précise simplement que PERSONNE1.)

s’engage solidairement pour les loyers à titre de caution mais absolument pas en

tant que Preneur. De même, à la fin du contrat de bail, PERSONNE1.) signe

uniquement en sa qualité de gérant de la société SOCIETE2.) s.àr.l., puis il signe en

nom personnel uniquement en tant que garant solidaire, personnel et indivisible,

mais en aucun cas en nom personnel en tant que Preneur. L’opposant n’a donc en

aucun cas la qualité de preneur à titre personnel et n’a donc jamais eu la qualité de

locataire. De plus, le contrat de bail précise bien à l’article 1.2 que les locaux loués

sont uniquement destinés à l’objet social de la société SOCIETE2.), de sorte qu’on

ne saurait se méprendre sur le fait que le bail n’a plus aucun objet suite à la faillite

de la société, ce pourquoi il a été résilié d’un commun accord entre le bailleur et le

curateur à la date du prononcé de la faillite le DATE0.). En tout état de cause, il

n’existe donc aucun contrat de bail entre PERSONNE1.) en nom personnel en

qualité de locataire commercial des lieux et SOCIETE1.), mais uniquement un

contrat de bail avec la société SOCIETE2.) s.àr.l. qui a été résilié d’un commun

accord des parties à la date de la faillite par le curateur et le bailleur. A ce titre il est

formellement contesté que l’opposant soit tenu des loyers après le mois d’octobre

2023, sinon novembre 2023, alors que ceux-ci ne sont pas dus, le contrat ayant été

résilié….En tout état de cause, tout contrat de bail entre SOCIETE1.) et l’opposant

en nom personnel est formellement contesté et l’opposant n’a jamais disposé de

clés pour son usage propre, alors que les clés ont été remises de sorte qu’il n’a

jamais occupé les lieux à titre personnel avant octobre 2023, ni après octobre 2023,

de sorte qu’il ne peut en aucun cas avoir ni la qualité de preneur, ni la qualité

d’occupant sans droit ni titre. »

Le bailleur conclut au rejet de l’opposition et à la confirmation de la décision du 13

décembre 2024. Il fait valoir que le contrat de bail est clair, que PERSONNE1.) a

signé en tant que gérant et en nom personnel, que la clause 3.4 du contrat de bail est

également claire et que le fait pour PERSONNE1.) d’être gérant de la société et ne

pas habiter à cette adresse sont deux choses différentes.

Le tribunal constate que le contrat de bail commercial du 1er décembre 2021 est

rédigé entre

« 1. MENUISER

SOCIETE1.) s.àr.l.

Valablement représentée par PERSONNE2.), son gérant

ci-après dénommée le« bailleur »

et

2. Société SOCIETE2.) s.àr.l.

Valablement représentée par son ou ses gérant(s) actuellement en fonctions,

PERSONNE1.), engagé(e) également comme preneur à titre personnel, solidaire et

indivisible avec la société,

3. PERSONNE1.)

ci-après dénommée le « preneur » »

Il ressort encore clairement de l’article 3.4 du contrat de bail signé que

« PERSONNE1.) s’engage personnellement, solidairement et indivisiblement avec

la société pour le paiement des loyers et charges, taxes et toute autre créance qui

résulte du présent contrat de bail au profit du bailleur. »

Le contrat de bail est encore signé

-pour le « bailleur » sub 1., la SOCIETE1.) s.àr.l. par PERSONNE2.) et

-pour le « preneur » sub 2 et sub 3., la société SOCIETE2.) s.àr.l., représentée par

son gérant PERSONNE1.) engagé également comme preneur à titre personnel,

solidaire et indivisible avec la société et PERSONNE1.), par PERSONNE1.).

Il ressort de ce qui précède que le contrat de bail est signé par le « preneur », la

société SOCIETE2.) s.àr.l. représenté par son gérant, PERSONNE1.), engagé

également personnellement, solidairement et indivisiblement avec la société et

PERSONNE1.) en nom personnel.

Une mauvaise foi de la part du bailleur et de son mandataire et une remise des clés,

restent à l’état de pure allégation et ne ressortent pas des pièces remises au dossier,

de sorte que le contrat de bail avec PERSONNE1.) a toujours été en vigueur après

le DATE0.).

Il s’ensuit de ce qui précède que l’opposition déposée en date du 4 février 2025 est

à déclarer non fondée et qu’il y a lieu de confirmer le jugement du 13 décembre

2024.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal de paix de Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer et en

instance d’opposition, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier

ressort,

reçoit l’opposition en la forme ;

dit l’opposition non fondée ;

dit que le jugement n°2714/2024 rendu en date du 13 décembre 2024 produira ses

pleins et entiers effets ;

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par Caroline

ROLLER, juge de paix, assistée du greffier Adnan MUJKIĆ, qui ont signé le

présent jugement.