Tenant's noise complaints and aggressive behavior led to bail court termination of lease and eviction order.

Répertoire No. 1300/25

L-BAIL-238/24

Audience publique extraordinaire du 3 avril 2025

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg,

siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.)

partie demanderesse au principal

partie défenderesse sur reconvention

comparant par Maître Sead BEGANOVIC, avocat, en remplacement de Maître

Jean-Georges GREMLING, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg

e t

PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.)

partie défenderesse au principal

partie défenderesse par reconvention

représentée par la société à responsabilité limitée NC ADVOCAT SARL, établie

et ayant siège social à L-1222 Luxembourg, 16, rue Beck / Coin, 95 Grand-rue,

inscrite sur la liste V de l’Ordre des Avocats du Barreau de Luxembourg, inscrite

au Registre de Commerces et des Sociétés sous le numéro B236962, représentée

pour les besoins de la présente affaire par Maître Nadia CHOUHAD, avocat à la

Cour

comparant par Maître Kefseresma AKSU, avocat, en remplacement de Maître

Nadia CHOUHAD, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au

greffe de la Justice de Paix de Luxembourg en date du 10 avril 2024.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du

27 juin 2024, puis refixée au 24 octobre 2024, puis refixée au 16 janvier 2025, et

finalement refixée au 13 mars 2025.

Lors de la prédite audience, Maître Sead BEGANOVIC, en remplacement de

Maître

Jean-Georges GREMLING, et Maître Kefseresma AKSU, en

remplacement de Maître Nadia CHOUHAD, en représentation de la société NC

ADVOCAT SARL, furent entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique

extraordinaire de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par une requête déposée au greffe de la Justice de Paix de Luxembourg en date du

10 avril 2024, PERSONNE1.) a sollicité la convocation de PERSONNE2.) devant

le Tribunal de céans, siégeant en matière de bail à loyer, pour :

-

voir déclarer résilié le bail existant entre parties pour fautes graves dans le

chef du locataire,

-

voir dire qu’il y a opposition à prorogation légale pour fautes graves,

-

voir condamner la partie défenderesse au déguerpissement des lieux dans

un délai de quinzaine jours à compter de la notification du présent

jugement,

-

le voir condamner au paiement de la somme de 1.500 euros à titre de frais

et honoraires d’avocat,

-

le voir condamner au paiement de la somme de 1.500 euros à titre

d’indemnité de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de

Procédure civile,

-

le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Les moyens et prétentions des parties

PERSONNE1.)

A l’appui de sa demande, PERSONNE1.) fait valoir que par un contrat de bail du

29 février 2020 avec effet au 1er mars 2020, elle a donné en location à

PERSONNE2.) un appartement sis à L-ADRESSE2.).

PERSONNE1.) conclut à la résiliation du contrat de bail en question pour faute

grave dans le chef de PERSONNE2.) alors que ce dernier n’userait pas en bon père

de famille les lieux loués. La requérante aurait résilié le contrat de bail par un

courrier recommandé du 25 novembre 2023 avec effet au 29 février 2024 mais

PERSONNE2.) demeurerait toujours dans les lieux, de sorte que PERSONNE1.)

conclut à la résiliation judiciaire dudit contrat.

Les reproches formulés par PERSONNE1.) à l’encontre de PERSONNE2.) sont

les suivants :

-

PERSONNE2.) aurait cassé une vitre de la porte d’entrée mais refuserait

actuellement de la remplacer à l’identique malgré plusieurs demandes en

ce sens ;

-

plusieurs voisins se seraient plaints à de moultes reprises de tapages

nocturnes, de la désactivation de la sonnette, de promesses non tenues de

remédier à la situation, de surcharge des poubelles et d’altercations

physiques nécessitant l’intervention des forces de l’ordre,

-

plusieurs locataires auraient décidé de quitter les lieux en raison du

comportement de PERSONNE2.),

Outre les reproches formulés dans la requête introductive ayant trait aux locataires

PERSONNE3.), PERSONNE4.) et PERSONNE5.), PERSONNE1.) a précisé que

la nouvelle locataire

PERSONNE6.)

aurait immédiatement après son

emménagement commencé à se plaindre du comportement de PERSONNE2.).

Les faits à la base de PERSONNE1.) sont offerts en preuve par voie d’audition de

plusieurs témoins.

PERSONNE2.)

PERSONNE2.) conteste les demandes adverses.

En effet, il soutient ne jamais avoir manqué à ses obligations de locataire en payant

ses loyers régulièrement et en entretenant les lieux.

PERSONNE2.) confirme avoir cassé l’un des carreaux vitrés de la porte d’entrée

de l’immeuble et de l’avoir fait remplacer, facture à l’appui. Cet accident ne saurait

valoir motif de résiliation du contrat de bail.

Ensuite, PERSONNE2.) conteste avoir commis la moindre faute grave dans

l’exécution de la relation contractuelle et critique l’ensemble des pièces soumises

à l’appréciation du Tribunal pour manque de précision et alors qu’il s’agirait de

pièces unilatérales dont l’authenticité ne saurait être vérifiée par le Tribunal. A ces

fins,

PERSONNE2.)

conclut au rejet des screenshot de conversations

WHATSAPP versées par PERSONNE1.) alors que celles-ci ne sauraient être

situées dans le temps et alors qu’il demeurerait inconnu avec qui elle aurait

correspondu.

Les attestations testimoniales versées en cause par PERSONNE1.) ne seraient

encore pas suffisamment précises pour asseoir une décision de résiliation judiciaire

du contrat de bail conclu entre parties alors qu’elles ne seraient pas assez précises

et pas suffisamment objectifs.

A titre reconventionnel,

PERSONNE2.)

conclut à la condamnation de

PERSONNE1.) au montant de 2.000 euros à titre d’indemnité de procédure sur

base de l’article 240 du Nouveau Code de Procédure civile et aux frais et dépens

de l’instance.

Il y a lieu de donner acte à PERSONNE2.) de sa demande reconventionnelle.

Appréciation

La partie requérante expose que le défendeur ferait preuve d’un comportement

agressif et insultant à l’encontre des autres occupants de l’immeuble et serait

responsable d’un climat de vie intenable en causant notamment diverses nuisances

sonores.

Le défendeur conteste les affirmations du bailleur.

L’article 1728, point 1° du Code civil met à charge du locataire « d’user de la

chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée

par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de

convention ».

Suivant l’article 1728 précité du Code civil, le locataire doit occuper le logement

en bon père de famille, donc comme une personne normalement prudente et

diligente, en se comportant à l’égard du bien loué comme si c’était son propre bien.

Il doit également avoir un comportement normal, au risque de commettre un abus

de jouissance. Par conséquent, le contrat de bail implique certains rapports de

courtoisie (cf. Les Novelles, tome VI, Le louage de choses, Les baux en général,

n° 799).

Il est de doctrine que commet des abus de nature à entraîner la résiliation du bail

le preneur qui compromet la jouissance paisible des autres occupants (cf. Les

Novelles, Le louage de choses, n° 396).

Le bon locataire n’est pas assimilable à tel type de locataire parfait pris in abstracto.

Tout dépend de la nature des lieux, de la personnalité des parties, des usages et des

circonstances particulières à chaque cause (cf. Les Novelles, Le louage de choses,

Les baux en général, éd. Larcier 1964, p. 324, n° 793).

En premier lieu, PERSONNE1.) reproche à PERSONNE2.) d’avoir cassé l’un des

5 vitraux de la porte d’entrée (ce qui n’est pas contesté) et de refuser de le

remplacer à l’identique.

PERSONNE2.) résiste à cette allégation en versant (en cours de délibéré) un devis

de la société SOCIETE1.) SA numéroNUMERO1.) du 22 mai 2023 concernant le

remplacement d’un vitrail. Sur question du Tribunal, PERSONNE2.) a déclaré ne

pas être en possession d’une facture finale ni de la preuve de paiement de celle-ci.

Force est cependant de constater qu’il ressort des photographies versées en tant

que pièce 4 et 6 par PERSONNE1.) que le vitrail remplacé ne correspond pas, dans

son aspect esthétique, aux autres vitraux originairement installés. Il ressort encore

du devis versé par PERSONNE1.) en tant que pièce 18 qu’un remplacement à

l’identique devrait se faire par du verre « Ornament Glas Kathedral weiß », tandis

que PERSONNE2.) a fait le choix d’opter pour du verre « Ornament Glas 187

weiß ».

Ce remplacement non-conforme et le refus de PERSONNE2.) de procéder à un

remplacement intégral des 5 vitraux ne sauraient cependant être qualifiés de fautes

graves afin de résilier judiciairement le contrat de bail.

Ensuite, PERSONNE1.) a versé plusieurs échanges WHATSAPP avec la famille

PERSONNE3.) et avec un dénommé PERSONNE5.) (tous les deux locataires à

une époque dans l’immeuble en question) et des attestations testimoniales de

PERSONNE4.) (actuelle locataire), PERSONNE7.) (l’époux de PERSONNE1.)

séparé de biens) et PERSONNE6.) (actuelle locataire).

PERSONNE2.) conclut au rejet du témoignage de PERSONNE7.) alors que ce

dernier serait l’époux de PERSONNE1.).

Il ressort de la pièce versée en cours de délibéré sur demande expresse du Tribunal

que PERSONNE7.) et PERSONNE1.) sont en effet unies par les liens d’un

mariage sous le régime de séparation des biens.

En matière d’admissibilité du témoignage du conjoint d’une partie au procès, il a

été jugé ce qui suit :

« Selon l'article 277 nouveau du code de procédure civile chacun peut être entendu

comme témoin à l'exception des personnes frappées d'une incapacité de témoigner.

L'abolition par le règlement grand-ducal du 22 août 1985 des causes de reproche

inscrites dans l'ancien article 283 du code de procédure civile a eu notamment

pour conséquence que désormais les témoins ayant une communauté d'intérêts

avec une partie ne sont plus reprochables.

Parmi les personnes capables de témoigner il faut compter, en principe, le conjoint

d'une partie à moins que l'objet du litige n'est constitué par un bien dépendant de

la communauté et que le conjoint, commun en biens ne doive, en raison du mandat

domestique donné à son époux, être considéré comme partie en cause et serait dès

lors, en vertu de l'article 274 du code de procédure civile cité ci-dessus, incapable

de témoigner. Cependant la question d'un mandat tacite que son épouse lui aurait

donné pour agir en justice sur des biens entrés en communauté du chef des deux

époux, visée à l'article 1421-1 du code civil, ne se pose pas en l'espèce. De toute

façon les nouvelles dispositions sur les mesures d'instruction, tendant à leur

simplification et à la libéralisation du mode de preuve pour conduire à la

manifestation de la vérité, a pour conséquence que la notion de partie en cause

doit être interprétée restrictivement et ne viser en principe que les personnes

directement engagées dans l'instance judiciaire.

Pour être complet, il convient de rappeler qu'une des exigences du "procès

équitable" exigée par la Convention européenne des droits de l'homme, implique

le principe de "l'égalité des armes", c'est-à-dire l'obligation d'offrir à chaque

partie une possibilité raisonnable de présenter sa cause - y compris ses preuves -

dans des conditions qui ne la placent pas dans une situation de net désavantage

par rapport à son adversaire (…). » (C.S.J. 15 janvier 1998, No 20092 du rôle).

«La notion de partie en cause, incapable de témoigner », ne vise « en principe que

les personnes directement engagées dans l’instance judiciaire, et non les

personnes susceptibles d’avoir une communauté d’intérêts avec l’une des parties

en cause. » (C.S.J., 3 décembre 1998, N° 21962 et 22047, ALVES RIBEIRO C/ A

& R VALVASORI & ETAT).

En application de la jurisprudence précitée, il n’y a pas lieu d’écarter le témoignage

de l’époux séparé de biens de PERSONNE1.).

Le contenu tant des conversations WHATSAPP que des attestations testimoniales

est offert en preuve comme suit par PERSONNE1.) :

« OFFRE DE PREUVE

POUR :

Madame PERSONNE1.), demeurant à ADRESSE3.), L-ADRESSE3.) ;

Comparant par Jean-Georges GREMLING, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg

CONTRE :

Monsieur PERSONNE2.), demeurant à ADRESSE2.), L-ADRESSE2.) ;

PLAISE AU TRIBUNAL

déclarer la demande fondée sur base des pièces du dossier ;

à titre subsidiaire, donner acte à PERSONNE1.) qu’elle offre de prouver les faits

suivants par toutes les voies de droit et principalement par témoins :

Qu’en avril 2022, la requérante a reçu de nombreuses plaintes tant verbales que

par messages Whatsapp de la part de Monsieur PERSONNE8.) et sa mère

PERSONNE9.), locataires depuis 1996, concernant Monsieur PERSONNE2.) ;

Qu’ils se plaignaient à de multiples reprises des tapages nocturnes et du

comportement agressif de Monsieur PERSONNE2.) au point qu’ils ont fini par

contacter la police qui s’est rendue sur place ;

Qu’en conséquences des ces désagréments, la famille Hertzig a décidé de quitter

l’appartement le 15 janvier 2023 ;

Que le 14 mai 2023, la requérante a constaté que le locataire avait cassé la vitre

d’un des panneaux de la porte d’entrée de la maison, faits reconnus par le

locataire qui n’a pas donné de suites à l’invitation du propriétaire de fermer lui-

même le panneau du verre cassé avec du carton ou autre chose en attendant la

réparation, mettant ainsi la poignée interne de la porte accessible pendant tout un

mois ce qui a mis la sécurité de la maison et des habitants en danger ;

Que la réparation correcte de la porte d’entrée impliquait le remplacement du

verre cassé par un verre au même motif que les quatre autres panneaux ;

Que faute de trouver le même panneau, le locataire a refusé de remplacer le verre

des cinq panneaux de sorte que la propriétaire se retrouve avec un panneau avec

un motif différent par rapport aux autres panneaux ;

Que la requérante n’est pas replacée dans la situation qui aurait été la sienne si

la faute de Monsieur PERSONNE2.) n’avait pas été commise ;

Que le même jour 14 mai 2023, Madame PERSONNE4.), locataire au rez-de-

chaussé de l’immeuble, a informé la requérante qu’il y avait souvent du tapage

nocturne et des bagarres au deuxième étage ;

Qu’en date du 15 juillet 2023 – soit un mois après son emménagement – Monsieur

PERSONNE5.) s’est plaint dans un message WhatsApp envers la requérante au

sujet de Monsieur PERSONNE2.) ;

Que Monsieur PERSONNE5.) a avoué avoir assisté à une sérieuse bagarre dans

la cage d’escalier entre Monsieur PERSONNE2.) et une certaine Madame

PERSONNE10.) ;

Que la requérante a appris des locataires du premier étage et du rez-de-chaussée

que la police avait été appelée une nouvelle fois sur place pendant la nuit et que

Monsieur PERSONNE2.) n’a pas voulu ouvrir la porte et a fini par le faire lorsque

les policiers ont menacé de défoncer celle-ci ;

Que le 9 novembre 2023, soit à peine cinq mois après son emménagement,

Monsieur PERSONNE5.) a informé la requérante par un message WhatsApp de

son intention de déménager ;

Qu’en ce sens, une lettre recommandée pour confirmer son départ a été adressé

par Monsieur PERSONNE5.) à la requérante le 23 novembre 2023, dans laquelle

celui-ci précise que la raison de son départ est notamment le bruit provenant de

son voisin ;

Que par lettre recommandée en date du 25 novembre 2023, la requérante a résilié

le contrat de bail de Monsieur PERSONNE2.) pour le 29 février 2024 moyennant

un préavis de trois mois ;

Que le locataire n’a pas donné suite à cette résiliation et continue à occuper les

lieux.

Que la requérante a reçu le 15 avril 2024 un courriel de Madame PERSONNE6.),

la nouvelle locataire qui habite depuis le 1er mars 2024 dans l’appartement au 1er

étage qui a été auparavant occupé par Monsieur PERSONNE5.), dans lequel elle

se plaignait du bruit et d’une grande dispute avec des cris et des hurlements dans

l’immeuble.»

déclarer l’offre de preuve pertinente et concluante, partant l’admettre ;

donner acte à PERSONNE1.) qu’elle indique les témoins suivants à l’appui de son

offre de preuve :

témoins à entendre :

1) Madame PERSONNE4.), demeurant à L-ADRESSE2.) ;

2) Monsieur PERSONNE7.), demeurant à L-ADRESSE1.) ;

3) Madame PERSONNE6.), demeurant à L-ADRESSE2.) ;

4) Monsieur PERSONNE8.), demeurant à L-ADRESSE4.);

5) Monsieur PERSONNE5.), demeurant à B-ADRESSE5.). »

Au vu des développements qui précèdent, il y a d’emblée lieu d’écarter de l’offre

de preuve les faits en relation avec le vitrage cassé.

La description des faits offerts en preuve étant suffisamment précise pour le

surplus, le Tribunal ne disposant en l’état pas d’éléments suffisants pour toiser

définitivement la demande, il échet de faire droit à la mesure d’instruction

sollicitée.

Il y a lieu de réserver le surplus.

P a r c e s m o t i f s :

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

déclare la requête recevable ;

donne acte à PERSONNE2.) de sa demande reconventionnelle ;

avant tout autre progrès en cause, admet PERSONNE1.) à prouver par l’audition

des témoins suivants :

- PERSONNE4.), demeurant à L-ADRESSE2.),

ADRESSE2.),

- PERSONNE7.), demeurant à L-ADRESSE1.)

ADRESSE1.),

- PERSONNE6.), demeurant à L-ADRESSE2.),

- PERSONNE8.), deumeurant à L-ADRESSE4.),

- PERSONNE5.), demeurant à B-ADRESSE5.),

les faits suivants

« Qu’en avril 2022, la requérante a reçu de nombreuses plaintes tant verbales que

par messages Whatsapp de la part de Monsieur PERSONNE8.) et sa mère

PERSONNE9.), locataires depuis 1996, concernant Monsieur PERSONNE2.) ;

Qu’ils se plaignaient à de multiples reprises des tapages nocturnes et du

comportement agressif de Monsieur PERSONNE2.) au point qu’ils ont fini par

contacter la police qui s’est rendue sur place ;

Qu’en conséquences des ces désagréments, la famille Hertzig a décidé de quitter

l’appartement le 15 janvier 2023 ;

Que le même jour 14 mai 2023, Madame PERSONNE4.), locataire au rez-de-

chaussé de l’immeuble, a informé la requérante qu’il y avait souvent du tapage

nocturne et des bagarres au deuxième étage ;

Qu’en date du 15 juillet 2023 – soit un mois après son emménagement – Monsieur

PERSONNE5.) s’est plaint dans un message WhatsApp envers la requérante au

sujet de Monsieur PERSONNE2.) ;

Que Monsieur PERSONNE5.) a avoué avoir assisté à une sérieuse bagarre dans

la cage d’escalier entre Monsieur PERSONNE2.) et une certaine Madame

PERSONNE10.) ;

Que la requérante a appris des locataires du premier étage et du rez-de-chaussée

que la police avait été appelée une nouvelle fois sur place pendant la nuit et que

Monsieur PERSONNE2.) n’a pas voulu ouvrir la porte et a fini par le faire lorsque

les policiers ont menacé de défoncer celle-ci ;

Que le 9 novembre 2023, soit à peine cinq mois après son emménagement,

Monsieur PERSONNE5.) a informé la requérante par un message WhatsApp de

son intention de déménager ;

Qu’en ce sens, une lettre recommandée pour confirmer son départ a été adressé

par Monsieur PERSONNE5.) à la requérante le 23 novembre 2023, dans laquelle

celui-ci précise que la raison de son départ est notamment le bruit provenant de

son voisin ;

Que par lettre recommandée en date du 25 novembre 2023, la requérante a résilié

le contrat de bail de Monsieur PERSONNE2.) pour le 29 février 2024 moyennant

un préavis de trois mois ;

Que le locataire n’a pas donné suite à cette résiliation et continue à occuper les

lieux.

Que la requérante a reçu le 15 avril 2024 un courriel de Madame PERSONNE6.),

la nouvelle locataire qui habite depuis le 1er mars 2024 dans l’appartement au 1er

étage qui a été auparavant occupé par Monsieur PERSONNE5.), dans lequel elle

se plaignait du bruit et d’une grande dispute avec des cris et des hurlements dans

l’immeuble. »

fixe jour, heure et lieu pour :

1) l’enquête au lundi, 12 mai 2025 à 9 heures, dans la salle des enquêtes JP 0.17,

au rez-de-chaussée de la justice de paix de Luxembourg à L-2080 Luxembourg,

plateau du Saint-Esprit,

2) la contre-enquête au mardi 17 juin 2025 à 14 heures, dans la salle des enquêtes

JP 0.17, au rez-de-chaussée de la justice de paix de Luxembourg à L-2080

Luxembourg, plateau du Saint-Esprit,

fixe le délai endéans duquel la liste des témoins à entendre lors de la contre-enquête

devra être déposée au greffe de la justice de paix de Luxembourg jusqu’au jeudi,

15 mai 2025 au plus tard ;

réserve aux parties tous autres droits ainsi que les frais et fixe l’affaire pour

continuation des débats à l’audience publique du jeudi, 26 juin 2025 à 15.00

heures, salle JP 0.15.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique extraordinaire par Nous, Paul

LAMBERT, juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Natascha

CASULLI, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date qu'en

tête.

Paul LAMBERT,

juge de paix

Natascha CASULLI,

greffière