Court orders heirs to sign sale deed and pays plaintiff procedural costs of 3000 euros.

Jugement civil 2025TALCH10/00060

Audience publique du vendredi, vingt-huit mars deux mille vingt-cinq

Numéro TAL-2022-07886 du rôle

Composition :

Livia HOFFMANN, vice-présidente,

Catherine TISSIER, premier juge,

Claudia SCHETTGEN, juge-délégué,

Cindy YILMAZ, greffier.

Entre

PERSONNE1.), fonctionnaire communal, demeurant à L-ADRESSE1.),

partie demanderesse aux fins de l'exploit d'huissier de justice suppléant Kelly FERREIRA

SIMOES, en remplacement de l'huissier de justice Frank SCHAAL, demeurant à

Luxembourg, en date du 13 octobre 2022,

comparaissant par la société SOCIETE1.) S.à r.I., inscrite au barreau de Luxembourg,

établie et ayant son siège à L-ADRESSE2.), immatriculée au Registre de Commerce et

des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), représentée aux fins des

présentes par Maître Max MAILLIET, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg, en

l'étude de laquelle domicile est élu,

et

1. PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à F-ADRESSE3.),

2. PERSONNE3.), sans état connu, demeurant à F- ADRESSE4.),

3. PERSONNE4.), sans état connu, demeurant à F- ADRESSE5.);

4. PERSONNE5.), sans état connu, demeurant à F-ADRESSE6.),

5. PERSONNE6.), sans état connu, demeurant à F-ADRESSE7.),

6. PERSONNE7.), sans état connu, demeurant à F-ADRESSE8.),

7. PERSONNE8.), sans état connu, demeurant à F-ADRESSE9.),

8. PERSONNE9.), sans état connu, demeurant à F-ADRESSE10.),

9. PERSONNE10.), sans état connu, demeurant à F-ADRESSE11.),

tous pris en leur qualité d'héritier de feu Monsieur PERSONNE11.), ayant demeuré à L-

ADRESSE12.), décédé en date du DATE1.) à ADRESSE13.),

parties défenderesses aux termes du prédit exploit PERSONNE12.),

comparaissant par Maître Moritz GSPANN, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg.

L e T r i b u n a l

Vu l’ordonnance de clôture du 13 décembre 2024.

Les mandataires des parties ont été informés par bulletin du 6 mars 2025 de l’audience

des plaidoiries fixée au 14 mars 2025.

Entendu PERSONNE1.) par l’organe de Maître Max MAILLIET, avocat constitué.

Entendus

PERSONNE13.),

PERSONNE3.),

PERSONNE14.),

PERSONNE5.),

PERSONNE6.), PERSONNE7.), PERSONNE8.), PERSONNE9.), PERSONNE10.) par

l’organe de Maître Moritz GSPANN, avocat constitué.

L’affaire a été prise en délibéré à l’audience publique du 14 mars 2025.

Par exploit d’huissier du 13 octobre 2022, PERSONNE1.) a donné assignation à

PERSONNE13.), PERSONNE3.), PERSONNE4.), PERSONNE6.), PERSONNE5.),

PERSONNE7.), PERSONNE8.), PERSONNE9.) et PERSONNE10.) (ci-après : les

consorts PERSONNE15.)) à comparaître devant le tribunal d’arrondissement de et à

Luxembourg, siégeant en matière civile.

L’affaire a été inscrite au rôle de la 10e chambre sous le numéro TAL-2022-07886 et a

été soumise à la mise en état ordinaire.

En vertu de l’article 194, alinéa 3, du Nouveau Code de procédure civile, applicable aux

affaires introduites à partir du 15 juillet 2021, les parties notifieront, avant la clôture de

l'instruction, des conclusions de synthèse qui doivent reprendre toutes les prétentions et

moyens présentés dans leurs conclusions antérieures, y compris l’assignation. À défaut,

les parties sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statuera que sur les

dernières conclusions notifiées.

Aux termes de ses dernières conclusions, PERSONNE1.) sollicite :

-

principalement,

o

à voir dire que la vente de l’immeuble sis à L-ADRESSE14.) par feu

PERSONNE11.) à PERSONNE1.) moyennant le prix de 500.000 euros est

parfaite et définitive au vu de la lettre du 1er juillet 2015 valant compromis

de vente,

o

partant enjoindre aux parties assignées de régulariser l’acte de vente avec

l’acquéreur par-devant le notaire, dans le mois de la signification de la

décision à intervenir,

o

sinon, en cas de défaut pour les parties assignées de ce faire, voir dire que

le jugement vaudra vente dans les termes et conditions de la lettre valant

compromis de vente du 1er juillet 2015 et sera publié dans les registres et

devant qui de droit,

o

sinon, à défaut de considérer la décision à intervenir comme valant vente

et pouvant être publiée, voir condamner les parties assignées à régulariser

l’acte de vente par-devant notaire dans le mois de la décision à intervenir

sous peine d’astreinte de 5.000 euros par assignée par jour de retard,

o

partant voir ordonner aux parties assignées de délivrer le bien vendu à

PERSONNE1.) dans le mois de la signification de la décision à intervenir

sous peine d’astreinte de 5.000 euros par jour de retard à payer par chaque

partie assignée à PERSONNE1.),

-

subsidiairement,

o

voir dire qu’au vu du testament, le demandeur a hérité de l’immeuble situé

à L-ADRESSE14.) de par la mort de feu PERSONNE11.) moyennant le prix

de 500.000 euros à payer à la masse successorale,

o

partant, voir exécuter le testament en ordonnant le transfert de propriété de

l’immeuble à PERSONNE1.) à charge pour ce dernier de payer le montant

de 500.000 euros à la masse successorale et voir ordonner la publication

dans les registres et devant qui de droit,

-

en tout état de cause,

o

voir condamner les parties assignées solidairement, sinon in solidum, sinon

chacune pour sa part, à verser au demandeur une indemnité de procédure

de 5.000 euros,

o

voir condamner les parties assignées solidairement, sinon in solidum, sinon

chacune pour sa part, à payer au demandeur les frais et honoraires

d’avocat pour un montant de 35.000 euros,

o

voir condamner les parties assignées sur base de l’article 6-1 du Code civil,

solidairement, sinon in solidum, à payer au demandeur la somme de 1.450

euros par mois à compter du décès, sinon à compter de la déclaration de

succession, sinon à partir de la demande en justice, et jusqu’à ce que

PERSONNE1.) soit mis en possession de l’immeuble, sinon toute autre

somme à déterminer par le tribunal ou à évaluer à dires d’expert,

o

voir condamner les parties assignées aux frais et dépens de l’instance, avec

distraction au profit de la société SOCIETE1.) SARL, représentée par

Maître Max Maillet, qui affirme en avoir fait l’avance.

A l’appui de sa demande, PERSONNE1.) fait exposer que feu PERSONNE11.) est

décédé le DATE2.) à ADRESSE13.). De son vivant, feu PERSONNE11.) aurait été le

voisin du demandeur à PERSONNE16.). Au début des années 2010, feu PERSONNE11.)

aurait cherché à régler sa succession en cas de décès en trouvant un repreneur pour sa

maison et pour d’autres éléments de sa fortune, dont ses comptes bancaires. Feu

PERSONNE11.) n’aurait en aucun cas voulu que sa fortune revienne à ses héritiers

légaux. Feu PERSONNE11.) aurait expliqué au demandeur avoir rédigé en 2011 un

testament en faveur de sa partenaire, PERSONNE17.), afin qu’elle puisse disposer de

ses avoirs en comptes bancaires. Ce testament aurait cependant été révoqué par la suite.

En ce qui concerne sa maison, feu PERSONNE11.) aurait souhaité rester y habiter

jusqu’à son décès.

Il aurait cependant fait une première proposition de cession gratuite en date du 21 mars

2013 au bourgmestre. En contrepartie de cette cession, il aurait souhaité que la

Commune s’engage à s’occuper de sa partenaire en garantissant à celle-ci un

hébergement dans une maison de soin en cas de nécessité. Cependant, le Bourgmestre

n’aurait pas pu engager sa commune à l’égard de PERSONNE11.).

Par la suite, feu PERSONNE11.) aurait commencé à sonder l’intérêt de son voisin,

PERSONNE1.), avec lequel il avait noué des liens d’amitié. Finalement, en 2015, il aurait

proposé à PERSONNE1.) de lui vendre sa maison pour le prix de 500.000 euros, ce qui

aurait été proche de sa valeur estimée à l’époque. Feu PERSONNE11.) aurait toutefois

souhaité rester vivre dans sa maison jusqu’à son décès.

Suite à l’accord de PERSONNE1.) d’acheter sa maison après son décès au prix convenu,

feu PERSONNE11.) aurait rédigé une lettre manuscrite en date du 1er juillet 2015 en guise

de testament. Cette lettre aurait été contresignée pour accord par PERSONNE1.) en date

du 28 septembre 2015 et remise au notaire Blanche Moutrier, qui lui aurait pourtant

expliqué que celle-ci n’avait aucune valeur testamentaire, en raison de la contre-signature

de l’acquéreur. Elle lui aurait alors recommandé de refaire la lettre avec le même texte

mais sans la signature de l’acquéreur. Feu PERSONNE11.) aurait alors rédigé un

testament olographe en date du 1er octobre 2015 reprenant ses dernières volontés. Le

texte de ce testament serait identique à celui de la lettre du 1er juillet 2015.

Maître Blanche Moutrier n’aurait formulé aucune objection à l’égard de ce testament et

aurait donc implicitement confirmé sa validité et sa conformité aux dispositions légales y

afférentes, notamment à l’article 1001 du Code civil. Elle aurait déposé le testament

auprès de l’Administration de l’Enregistrement et des Domaines, qui l’aurait enregistré en

date du 6 octobre 2015.

Suite au décès de feu PERSONNE11.) le DATE1.), PERSONNE1.) serait entré en contact

avec ses héritiers légaux afin de convenir de la vente du bien conformément aux

dernières volontés du défunt. Lors d’une réunion avec le notaire Léonie Grethen en date

du 3 juin 2022, les parties défenderesses auraient informé le demandeur qu’elles

n’entendaient pas faire droit au testament. En date du 10 juin 2022, les héritiers auraient

procédé à la signature d’une déclaration de succession prétendant que le testament ne

serait pas exécutable et en se transférant la propriété de la maison.

En date du 14 juin 2022, PERSONNE1.) aurait procédé à l’enregistrement de la lettre

valant compromis de vente auprès de l’Administration de l’Enregistrement et des

Domaines pour se prémunir contre les héritiers.

PERSONNE1.) aurait ensuite sommé les héritiers de passer acte devant le notaire

Welbes le 28 juillet 2022. Aucun des héritiers ne se serait présenté.

Selon PERSONNE1.), la lettre du 1er juillet 2015 vaudrait compromis de vente et il

demande principalement la passation forcée de l’acte de vente, étant donné que le

transfert de propriété se serait réalisé par le décès de feu PERSONNE11.).

Subsidiairement, il demande l’exécution forcée du testament du 1er octobre 2015 de feu

PERSONNE11.), dans lequel ce dernier aurait informé ses héritiers de sa volonté de

transmettre sa maison au demandeur.

En tout état de cause, il demande la réparation d’un préjudice de 1.450 euros par mois à

compter du décès, sinon à compter de la déclaration de succession, sinon à partir de la

demande en justice, et jusqu’à ce qu’il soit mis en possession de l’immeuble, sur base de

l’article 6-1 du Code civil au motif qu’il n’aurait pas pu tirer de bénéfice de la propriété de

la maison durant la présente procédure judiciaire, notamment en mettant la maison en

location et en tirant un loyer.

Les consorts PERSONNE15.), nièces et neveux du défunt, contestent la demande de

PERSONNE1.) et contestent que feu PERSONNE11.) ait eu la volonté de priver ses

héritiers légaux de sa succession. Feu PERSONNE11.) n’aurait pas voulu conclure un

compromis de vente concernant sa maison avec PERSONNE1.) et l’écrit déposé en

guise de testament par le défunt auprès du notaire ne produirait aucun effet. Les deux

écrits seraient à considérer comme des pactes sur succession future et seraient partant

nuls et sans effet.

Selon les consorts PERSONNE15.), les deux écrits de feu PERSONNE11.) seraient

fondamentalement contradictoires et incompatibles. En effet, si la maison avait été

vendue dans le cadre d’un compromis de vente en date du 1er juillet 2015, quod non, la

maison n’aurait plus pu faire l’objet d’une disposition testamentaire subséquente en date

du 1er octobre 2015, alors que le bien aurait tout simplement disparu du patrimoine du

défunt.

Les parties défenderesses font encore valoir que la lettre du 1er juillet 2015 aurait été

retirée par PERSONNE11.) lors de la rédaction de son testament olographe, de sorte que

cette lettre n’aurait plus aucune existence. Les deux documents ne sauraient valablement

coexister. Suite au compromis de vente, il n’y aurait plus eu de bien à léguer car ce dernier

aurait déjà fait l’objet d’un compromis de vente. La maison ne pourrait pas être léguée et

vendue à la fois. Feu PERSONNE11.) aurait clairement eu l’intention de faire un

testament et non de vendre sa maison à son voisin de son vivant.

En ce qui concerne le prétendu compromis de vente, les consorts PERSONNE15.)

concluent à sa nullité du fait qu’il n’a pas été contresigné, qu’il n’a pas été retiré par feu

PERSONNE11.) et qu’il serait contraire aux lois pour constituer un pacte sur succession

future.

Selon les parties défenderesses, PERSONNE11.) serait resté libre de disposer de la

maison de son vivant comme bon lui semblait, de sorte que la lettre du 1er juillet 2015

constituerait non une promesse post mortem, mais un pacte sur succession future. Il n’y

aurait eu aucune obligation ferme ou définitive pour PERSONNE11.). Il s’agirait d’une

simple instruction donnée à ses héritiers. Il n’existerait aucune promesse de

PERSONNE11.) en faveur de PERSONNE1.).

Selon les parties défenderesses, le prétendu compromis de vente du 1er juillet 2015 serait

encore contraire à l’article 1325 du Code civil qui exigerait la rédaction de deux

exemplaires.

En ce qui concerne l’objet des deux documents, les parties défenderesses estiment que

la chose prétendument vendue en l’espèce ne serait pas suffisamment déterminée ou

déterminable. La lettre du 1er juillet 2015 indiquerait uniquement « ma propriété à

l’adresse prédite », ce qui ne serait pas suffisant. Le défunt n’aurait même pas précisé la

nature de cette propriété « mobilière » ou « immobilière ».

En ce qui concerne le prix de 500.000 euros fixé en 2015, ce prix de vente ne serait plus

acceptable actuellement avec l’immense évolution du marché immobilier. Feu

PERSONNE11.) n’aurait certainement pas voulu vendre sa maison, à laquelle il tenait,

pour un prix inférieur au prix du marché.

Les parties défenderesses font ensuite valoir que le prétendu compromis du 1er juillet

2015 serait caduque alors que la condition suspensive « dans le cas où je venais à

décéder, avant que je ne puisse prendre mes propres décisions » serait tombée au

moment de sa rédaction, alors que PERSONNE11.) aurait été capable de prendre ses

propres décisions et ne l’aurait pas fait.

La partie demanderesse serait par ailleurs en aveu judiciaire que la lettre du 1er juillet

2015 ne constituait pas une vente alors qu’elle admettrait elle-même dans ses

conclusions que le défunt aurait toujours eu le droit de librement disposer de la maison,

de la détruire, de la transformer et même de la revendre à un tiers.

En ce qui concerne le document intitulé « testament », les parties défenderesses font

valoir que les termes ne seraient pas clairs alors qu’il y serait indiqué que le bien « lui soit

vendue », mais ne préciserait pas à quel moment cette vente devrait se faire.

La jurisprudence n’admettrait une interprétation des testaments que de manière très

restrictive. La reformulation du testament pour essayer de comprendre et de l’interpréter

ne serait pas admise. Il ne serait donc pas possible de formuler autrement la condition

formulée par le défunt selon laquelle « dans le cas où je venais à décéder avant que je

ne puisse prendre mes propres décisions ».

Par ailleurs, il ne serait pas possible de léguer aux héritiers une obligation de vendre.

Une telle disposition serait nulle et de nul effet.

Les parties défenderesses concluent qu’il s’agirait en tout état de cause d’un pacte sur

succession future. La prohibition légale des pactes sur succession future pourrait

également s’appliquer à un acte unilatéral. Par ailleurs, l’écrit contiendrait une stipulation

sur une succession non ouverte. Finalement, le défunt serait resté libre de disposer de

son bien comme bon lui semblait. Il se serait réservé le droit de disposer de sa maison

de son vivant et aurait transmis la charge de la vendre. Une telle disposition serait

interdite par l’article 1130 du Code civil et partant nulle.

Les consorts PERSONNE15.) demandent partant à se voir déclarer propriétaires de la

maison litigieuse.

Ils demandent encore à voir enjoindre à la partie demanderesse à fournir la preuve de

paiement de la taxe de droit d’enregistrement relative à la maison litigieuse. Ils font valoir

que selon l’interprétation du demandeur, la condition suspensive aurait été achevée au

moment de l’enregistrement du compromis de vente. Cependant, seuls les compromis

qui contiendraient une clause suspensive seraient soumis à un droit fixe de 12 euros.

Pour les autres actes, sans condition suspensive, un droit d’enregistrement de 7% sur le

prix de vente serait exigé. La pièce versée par la partie demanderesse porterait sur un

montant de 26 euros et la raison de ce paiement ne serait pas déterminable. Suivant la

logique du demandeur, ce dernier n’aurait non seulement dû régler un montant de 12

euros, mais l’intégralité de la taxe, alors que la condition suspensive était d’ores et déjà

levée. La partie demanderesse confirmerait donc par ses propres écrits et actes que le

compromis n’était pas définitif en l’espèce, mais encore soumis à une condition

suspensive. Or, la mort ne pourrait pas être la condition reprise dans le cadre du

compromis de vente, alors qu’au moment de l’enregistrement, PERSONNE11.) était déjà

décédé. En réalité, si le demandeur a échappé aux droits d’enregistrement de 7%, cela

signifierait simplement qu’il n’aurait pas acquis la propriété du bien et l’écrit ne saurait

être qualifié de compromis de vente opérant un transfert de propriété du moment où il

devient définitif. Ce seraient les héritiers qui seraient devenus, suite au décès de

PERSONNE11.), les seuls propriétaires de la maison. Le demandeur confirmerait donc

indirectement mais nécessairement que l’écrit ne saurait être qualifié de compromis de

vente ayant comme objet la maison de PERSONNE11.).

En ce qui concerne la demande de PERSONNE1.) sur base de l’abus de droit, les parties

défenderesses contestent tout abus de droit dans leur chef. Elles préserveraient tout

simplement leur droit de propriété transmis au décès de PERSONNE11.) contre les

prétentions absolument contradictoires du demandeur qui abuserait d’un écrit dont

personne, y compris les notaires Grethen et PERSONNE18.), n’accorderait la moindre

valeur juridique. Le demandeur, au lieu de faire valoir ses droits en contestant la

déclaration de succession, aurait procédé à l’enregistrement de la lettre en tant que

« compromis de vente » pour forcer les héritiers à lui vendre la maison pour un prix

considérablement en dessous du prix du marché, sans prendre à sa charge les impôts

en découlant. PERSONNE1.) abuserait donc d’un écrit rédigé par le défunt pour

empêcher les héritiers d’user librement de la propriété de la maison. Elles auraient

immédiatement procédé à la vente du bien dès leur entrée en possession en l’absence

de la présente instance.

Les parties défenderesses formulent donc une demande reconventionnelle en allocation

de dommages et intérêts au vu de la perte de valeur que la maison aurait connu entre

l’ouverture de la succession en 2022 et la valeur actuelle, soit un montant de 242.000

euros.

En tout état de cause, les consorts PERSONNE15.) sollicitent l’allocation d’une indemnité

de procédure de 1.500 euros et la condamnation de la partie demanderesse aux frais et

dépens de l’instance, avec distraction au profit de leur avocat, qui la demande, affirmant

en avoir fait l’avance.

PERSONNE1.) fait répliquer que la chose objet de la vente serait parfaitement définie

dans le compromis de vente et que le prix aurait été fixé. La mention suivant laquelle

« avant que je ne puisse prendre mes propres décisions » serait à qualifier de condition

suspensive. Le transfert de propriété de la maison aurait été conditionné au fait que

PERSONNE11.) ait, avant son décès, pu prendre la décision de disposer autrement de

sa maison. PERSONNE11.) aurait donc très bien pu décider de vendre le bien à une

autre personne, tout comme il aurait pu décider de le démolir pour y construire un autre

immeuble à la place. Il ne se serait engagé que dans la mesure où il venait à décéder

avant d’avoir été en mesure de prendre ses propres décisions quant à la maison. Ce ne

serait que dans la mesure où PERSONNE11.) n’aurait pas pu prendre ses propres

décisions quant à la maison avant son décès que la condition suspensive aurait été levée,

respectivement que la vente de la maison serait devenue parfaite.

La volonté de feu PERSONNE11.) aurait été claire, à savoir vendre la maison à son

voisin. Cette volonté aurait été manifestée à deux reprises.

Les deux actes rédigés par feu PERSONNE11.) pourraient parfaitement coexister et ne

seraient pas en contradiction.

MOTIFS DE LA DECISION

-

La recevabilité de la demande

La demande, qui a été introduite dans les forme et délai de loi et qui n’est pas

spécialement critiquée à cet égard, est à déclarer recevable.

-

Le bien-fondé de la demande dirigée contre les consorts PERSONNE15.)

Il convient tout d’abord de rappeler qu’aux termes de l’article 61, alinéa 2, du Nouveau

Code de procédure civile, le juge doit donner ou restituer aux faits et actes litigieux leur

exacte qualification sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Il y a également lieu de souligner que l’aveu peut être défini comme étant une déclaration

par laquelle une personne reconnaît comme vrai et comme devant être tenu pour avéré

à son égard un fait de nature à produire contre elle des conséquences juridiques. L’aveu

ne peut porter que sur un fait ; la règle de droit n’ayant pas à être prouvée et les

déclarations d’une partie relative à une question de droit, même favorables à l’adversaire,

ne constituent pas un aveu.

Il en suit que, contrairement à ce que font valoir les parties défenderesses, aucun aveu

ne saurait être tiré des développements et des qualifications juridiques données par la

partie demanderesse en ce qui concerne la nature juridique des deux documents litigieux

rédigés par feu PERSONNE11.), mais il appartient au présent tribunal de donner à ces

écrits leur qualification juridique exacte et d’en tirer les conséquences qui s’imposent.

Il résulte des pièces du dossier que feu PERSONNE11.) a rédigé deux écrits avant son

décès et portant sur son immeuble sis à L-ADRESSE14.).

Une lettre manuscrite de feu PERSONNE11.) du 1er juillet 2015 se lit comme suit :

« Lettre à mes éventuels et futurs héritiers, dans le cas où je venais à décéder, avant que

je ne puisse prendre mes propres décisions.

Par cette présente, je déclare, convenir en commun accord avec Monsieur

PERSONNE19.) et moi-même lui demeurant n°ADRESSE15.) que ma propriété à

l’adresse prédite lui soit vendue pour la somme NET de 500.000 euros.

Cette présente déclaration est ma volonté en toute connaissance de mes entières et

saines facultés. »

Cette lettre est contresignée par PERSONNE1.) en date du 28 septembre 2015.

En date du 1er octobre 2015, feu PERSONNE11.) a encore rédigé un document intitulé

« testament ». Ce document comporte un texte strictement identique à la lettre du 1er

juillet 2015.

Les parties défenderesses concluent à la nullité de ces deux documents pour constituer

des pactes sur succession future.

L’article 1130 du Code civil dispose comme suit :

« Les choses futures peuvent faire l’objet d’une obligation.

On ne peut cependant renoncer à une succession non ouverte, ni faire aucune stipulation

sur une pareille succession, même avec le consentement de celui de la succession

duquel il s’agit ».

En matière de vente, l’article 1600 du Code civil dispose « On ne peut vendre la

succession d’une personne vivante, même de son consentement ».

Il découle de ces articles que tout pacte portant sur une succession non encore ouverte,

c’est-à-dire sur la succession d’une personne vivante, est nul.

Le pacte sur succession future est nul d’une nullité radicale comme passé en violation

d’une loi d’ordre public. Cette nullité peut être invoquée par quiconque y a intérêt et doit

même être suppléée d’office par le juge (Lux. 30 mai 1956, Pas. 16, p. 497).

Tombe sous le coup de la prohibition des pactes sur succession future toute stipulation

ayant pour objet d’attribuer un droit privatif sur tout ou partie d’une succession non

ouverte. La prohibition légale peut s’appliquer à un acte unilatéral et frappe toute

stipulation faite sur une succession future. Constitue un pacte prohibé sur succession

future une stipulation contenue dans un testament en vertu de laquelle le testateur

dispose à titre onéreux de la part successorale d’un successible dans sa propre

succession (Cour, 8 novembre 2018, Pas. 39, p.258).

S’agissant de savoir si un acte juridique constitue ou non un pacte sur succession future,

la nature unilatérale ou conventionnelle de l’acte est indifférente. Les textes visent aussi

bien des actes juridiques bilatéraux, comme la vente, que des actes juridiques

unilatéraux. Le caractère gratuit ou onéreux de l’acte n’importe pas davantage. L’étendue

du pacte est sans conséquence. Il est indifférent qu’il porte sur l’intégralité ou une quote-

part de la succession future, ou même sur un tel bien déterminé qui en dépendrait ou sur

une somme d’argent. Peu importe encore que l’intégrité de la réserve soit sauve. La

nature de la succession – légale, testamentaire ou contractuelle – n’a pas non plus à être

prise en compte (cf. PERSONNE20.), droit civil successions, 6e éd., Litec, pages 340-

341).

La qualification est souvent difficile lorsque le pacte porte sur tel ou tel bien déterminé,

dont il organise la transmission au décès de l’auteur.

Celui qui dispose d’un bien pour le temps où il ne sera plus ne pactise sur sa succession

que s’il en dispose pour le cas seulement où il le laisserait à son décès. Ce qui implique

qu’il se réserve le droit d’en disposer entre vifs, la seule chose à laquelle il s’engage étant

de ne pas en disposer autrement à cause de mort, notamment de ne pas le léguer. Alors

seulement, on peut dire qu’il considère ce bien comme un élément de sa succession. Si

en revanche, il s’interdit de l’aliéner entre vifs, serait-ce sous condition, c’est qu’il en

dispose comme de l’un de ses biens présents quoiqu’il en conserve la propriété sa vie

durant : sa mort constitue alors le terme incertain ou la condition d’une obligation dont

l’objet n’est pas successoral. (cf. PERSONNE20.), droit civil successions, 6e éd., Litec,

pages 346).

Ainsi, le pacte post mortem ne constitue pas un pacte sur succession future et est valable.

Le pacte post mortem se distingue du pacte successoral en ce qu’il ne porte pas sur une

succession, même si, comme lui, il ne reçoit exécution qu’au décès de l’une des parties.

Dans le pacte successoral, ce report est la conséquence nécessaire de ce que la

convention a pour objet des biens à venir du disposant : des biens que celui-ci ne laissera

que peut-être à son décès et dont il est donc inconcevable que la propriété soit transférée

plus tôt. Dans le pacte post mortem, en revanche, ce même report est extérieur à l’objet

de l’obligation et résulte simplement de la stipulation d’un terme suspensif : le transfert

de la propriété à l’ayant cause est certain ; simplement, son exigibilité est repoussée au

décès de l’auteur. Autrement dit, dans le pacte sur succession future, l’auteur ne transfère

la propriété de tel ou tel bien que pour le cas seulement où, n’en ayant pas disposé d’ici

là, il le laisserait à sa mort, alors que, dans le pacte post mortem, il s’engage

irrévocablement à en transférer la propriété, de sorte que, s’il repousse ce transfert à sa

mort, il s’interdit d’en disposer d’ici là. Corrélativement, puisque l’obligation du débiteur

post mortem est dénouée de caractère potestatif, le droit de l’ayant-cause n’a rien

d’éventuel : il est certain, et seule son exigibilité est différée (PERSONNE20.), droit civil

successions, 6e éd., Litec, pages 347).

En application de ces critères de distinction, la Cour de cassation française valide les

ventes à exécuter au décès au motif qu’elles constituent non un pacte sur une succession

future mais une promesse post mortem valable comme n’ayant suspendu que l’exécution

d’un droit déjà né (Cass. fr. 1e civ. 30 mai 1985 : D. 1986, 65).

La Cour de cassation française a également retenu en matière de promesse unilatérale

de vente que « Dès lors qu'il résultait de ses constatations que la promesse unilatérale

de vente consentie par le de cujus était déterminée dans son objet et dans son prix,

qu'elle engageait le promettant immédiatement et de façon irrévocable et faisait naître au

profit du bénéficiaire un droit actuel pur et simple et que seule son exécution était différée

au jour du décès, la Cour d'appel en a justement déduit que l'acte litigieux ne constituait

pas un pacte sur succession future ». (Cass. civ. 1er, 5 mai 1986 ; Mme PERSONNE21.)

c. société SOCIETE2.) et autres).

Il reste que la qualification peut être délicate lorsque l’acte n’établit pas de manière claire

et précise si le disposant a entendu s’interdire d’aliéner le bien ou s’en réserver le pouvoir.

La difficulté est l’interprétation de volonté.

En l’espèce, il faut constater que feu PERSONNE11.) a promis, de manière immédiate et

irrévocable, sa maison à la partie demanderesse pour un prix de 500.000 euros.

En effet, quant à l’objet de la vente, il ne saurait faire de doute que la vente visait la

propriété immobilière du défunt sise à l’adresse indiquée au niveau de l’entête de la lettre,

à savoir « n°ADRESSE16.), L-ADRESSE17.) ». Contrairement à ce que font valoir les

parties défenderesses, il n’existe aucun élément dans le dossier laissant présumer que

le défunt ait voulu céder un élément de sa propriété mobilière, respectivement toute sa

propriété mobilière, à son voisin pour un montant de 500.000 euros. Si tel avait été sa

volonté, il aurait certainement indiqué de quelle propriété mobilière précise se trouvant

dans sa maison il se serait agi en dressant un inventaire ou en donnant plus d’explication.

A défaut de l’avoir fait, il faut en tout état de cause retenir que le bien visé était bien sa

propriété immobilière sise à l’adresse indiquée.

Cette promesse était donc déterminée dans son objet et dans son prix.

Il s’agit ensuite d’interpréter la clause selon laquelle « dans le cas où je venais à décéder,

avant que je ne puisse prendre mes propres décisions » sur base des règles

d’interprétation des conventions prévues par le Code civil aux articles 1156 et suivant.

Ainsi, selon l’article 1156, « On doit dans les conventions rechercher quelle a été la

commune intention des parties contractantes, plutôt que de s'arrêter au sens littéral des

termes. »

Aux termes de l’article 1157, « Lorsqu'une clause est susceptible de deux sens, on doit

plutôt l'entendre dans celui avec lequel elle peut avoir quelque effet, que dans le sens

avec lequel elle n'en pourrait produire aucun. »

Le tribunal ne partage ni l’interprétation de cette clause donnée par la partie

demanderesse ni celle donnée par la partie défenderesse, alors qu’une telle clause ne

saurait être interprétée comme comportant une condition suspensive.

Même si la formulation de cette phrase est un peu maladroite, il faut retenir que le défunt

a voulu dire que par le présent écrit, il prend une décision ferme et définitive, pour le cas

où il venait de décéder et avant qu’il ne puisse plus prendre ses propres décisions. La

décision de vendre sa maison est prise dans la perspective de son décès alors qu’il avait

la crainte de ne plus être à même, dans le futur, de prendre ses propres décisions.

La volonté du défunt a clairement été de vendre sa maison à son voisin et il s’est, par le

biais des actes litigieux, engagé à le faire de manière pure et simple, sans que cette

obligation à sa charge n’ait été soumise à une quelconque condition suspensive tenant à

son état de santé mentale. La seule condition suspensive contenue dans l’acte était celle

de son propre décès.

Par ailleurs, contrairement à ce que font valoir tant la partie demanderesse que les parties

défenderesses, il ne résulte d’aucun élément que feu PERSONNE11.) se soit réservé le

pouvoir d’aliéner le bien à un tiers, respectivement que PERSONNE11.) serait resté libre

de disposer de la maison de son vivant comme bon lui semblait. Les termes employés

par feu PERSONNE11.) sont clairs et reflètent sa volonté certaine de se dépouiller

irrévocablement, en faveur de PERSONNE1.), de sa maison.

Le bénéficiaire, PERSONNE1.), disposait donc, dès la rédaction de ces actes, d’un droit

actuel pur et simple, et seule l’exécution de la vente a été différée au jour du décès de

PERSONNE11.).

Il en suit que les deux actes litigieux constituent, non des pactes sur succession future,

mais des promesses « post mortem » valables comme n'ayant suspendu que l'exécution

d'un droit déjà né.

Le moyen de nullité pour constituer des pactes sur succession futur invoqué par les

parties défenderesses à l’égard des deux actes rédigés par feu PERSONNE11.) sont

donc à rejeter.

La demande des consorts PERSONNE15.) tendant à voir enjoindre à la partie

demanderesse à fournir la preuve de paiement de la taxe de droit d’enregistrement

relative à la maison litigieuse est à rejeter pour défaut de pertinence alors qu’aucun aveu

de la part de la partie demanderesse ni aucune autre conséquence juridique ne saurait

être tirée de ce paiement en ce qui concerne la qualification juridique des actes litigieux.

En ce qui concerne l’application de l’article 1325 du Code civil invoqué par les parties

défenderesses, il convient de relever que cet article dispose que « les actes sous seing

privé qui contiennent des conventions synallagmatiques ne sont valables qu’autant qu’ils

ont été faits en autant d’originaux qu’il y a de parties ayant un intérêt distinct ».

En l’espèce, la lettre du 1er juillet 2015 et le document intitulé « testament » du 1er octobre

2015 ne constituent pas des conventions synallagmatiques, mais des promesses

unilatérales, de sorte que les dispositions de l’article 1325 du Code civil ne sont pas

applicables. Le fait que PERSONNE1.) ait contresigné la lettre du 1er juillet 2015 ne

change rien à la nature juridique de ce document qui ne comporte qu’une obligation à

charge de PERSONNE11.).

Dans la mesure où les deux actes, à savoir la lettre du 1er juillet 2015 et le document

intitulé « testament » du 1er octobre 2015, constituent des promesses most mortem et

qu’ils sont rédigés en des termes identiques, les deux actes ne se contredisent pas et

peuvent donc coexister, même si le deuxième est à considérer comme étant superflu au

vu de l’existence du premier. Le deuxième document vient tout simplement confirmer la

volonté de feu PERSONNE11.), mais en tout cas, contrairement à ce que font valoir les

parties défenderesses, ce deuxième document ne saurait anéantir la volonté d’ores et

déjà clairement exprimée par feu PERSONNE11.) dans le premier document.

Dans la mesure où la condition suspensive contenue dans les deux actes, à savoir le

décès du promettant, a été levée, la vente est devenue parfaite en date du DATE1.).

Le bénéficiaire de ces promesses peut exiger leur exécution à l’encontre des héritiers.

Comme le premier acte produit déjà, à lui seul, ses pleins effets, il convient d’exécuter le

premier acte, à savoir la lettre du 1er juillet 2015.

Il résulte des développements qui précèdent que c’est à tort que les consorts

PERSONNE15.) refusent de passer devant notaire aux fins de signer l’acte authentique

de vente.

Il s’ensuit que PERSONNE1.) est en droit de demander l’exécution forcée de la vente sur

base de l’article 1184 du Code civil.

Il y a partant lieu de faire droit à la demande de PERSONNE1.) tendant à voir ordonner

aux parties défenderesses de se présenter devant le notaire pour la signature de l’acte

authentique.

Il échet d’allouer aux parties défenderesses pour ce faire un délai d’un mois à compter la

signification du jugement.

A défaut pour les parties défenderesses de se présenter, le jugement tiendra lieu d’acte

authentique de vente.

Le prix de vente de la maison ayant été fixée définitivement entre les parties au montant

de 500.000 euros, les contestations des parties défenderesses à ce sujet ne sauraient

valoir, ceci d’autant plus que les parties défenderesses ne tirent aucune conséquence

juridique du fait que ce prix serait prétendument sous-évalué.

Les héritiers doivent donc se tenir au prix fixé par le défunt en 2015, à savoir le prix « net »

de 500.000 euros. Par ce prix « net », il faut entendre le prix avec toutes les taxes et tous

les frais compris.

Au vu de l’issue du litige, il y a lieu de dire non fondée la demande reconventionnelle des

consorts PERSONNE15.) en allocation de dommages et intérêts pour la perte de valeur

que la maison aurait connu entre l’ouverture de la succession en 2022 et la valeur

actuelle, soit un montant de 242.000 euros, aucune faute dans le chef de la partie

demanderesse n’étant établie.

En ce qui concerne la demande de PERSONNE1.) en allocation de dommages et intérêts

pour perte de jouissance de la maison, cette demande est basée sur l’abus de droit prévu

par les dispositions de l’article 6-1 du Code civil.

Aux termes de l’article 6-1 du Code civil, tout acte ou tout fait qui excède manifestement,

par l’intention de son auteur, par son objet ou par les circonstances dans lesquelles il est

intervenu, l’exercice normal d’un droit, n’est pas protégé par la loi, engage la

responsabilité de son auteur et peut donner lieu à une action en cessation pour empêcher

la persistance dans l’abus.

L’article 6-1 du Code civil constitue un correctif exceptionnel apporté à la mise en œuvre

des droits et un moyen de faire respecter positivement la fonction sociale des droits. Ce

que le texte entend sanctionner, de façon directe et sans recours forcé et artificiel à la

notion de faute quasi-délictuelle, c’est l’exercice malveillant, de mauvaise foi, des droits

sans utilité réelle pour leur titulaire et sans égard aux droits concurrents des tiers par un

détournement de leur fonction sociale. Toute déviation par rapport à cette finalité, même

si elle est non intentionnelle, encourt la sanction. Celui qui use d’un droit est appelé à

avoir égard à la situation de ceux qui sont susceptibles de subir les effets de l’exercice

de ce droit. Entre différentes façons d’exercer son droit, le titulaire est invité à choisir le

moins dommageable pour autrui ou même à s’abstenir de l’exercice du droit s’il ne

présente pour lui qu’un intérêt minime comparé au préjudice qu’il causerait (Cour 5 mai

1993, Pas. 29, p. 241).

En l’espèce, aucun abus de droit dans le chef des parties défenderesses ne saurait être

retenu. En effet, le fait d’avoir refusé de vendre la maison de leur oncle à une personne

étrangère sur base d’une « lettre » manuscrite et d’un « testament », dont les termes sont

susceptibles d’interprétation et dont les conséquences juridiques peuvent paraître

discutables pour des profanes, ne saurait constituer un abus de droit au sens de l’article

6-1 du Code civil.

A défaut pour la partie demanderesse de fonder sa demande sur une autre base légale,

il y a lieu de la dire non fondée.

-

Les demandes accessoires

PERSONNE1.) sollicite un montant de 35.000 euros à titre de remboursement des frais

et honoraires d’avocat.

Il y a lieu de rappeler que la circonstance que l'article 240 du Nouveau Code de procédure

civile permet au juge, sur le fondement de l'équité, d'allouer à une partie un certain

montant au titre des sommes non comprises dans les dépens, dont les honoraires

d'avocat, n'empêche pas une partie de réclamer ces honoraires au titre de réparation de

son préjudice sur base de la responsabilité contractuelle ou délictuelle, à condition

d'établir les éléments conditionnant une telle indemnisation, à savoir une faute, un

préjudice et une relation causale entre la faute et le préjudice.

En effet, par arrêt du 9 février 2012, la Cour de cassation (rôle n°5/12) a condamné la

solution de droit français suivant laquelle les frais et honoraires d’avocat ne constituent

pas un préjudice réparable au titre de la responsabilité civile. Suivant cette décision, les

frais et honoraires d’avocat peuvent donner lieu à indemnisation sur base de la

responsabilité civile de droit commun en dehors de l’indemnité de procédure. La Cour a,

en effet, retenu que les frais non compris dans les dépens, donc également les honoraires

d’avocat, constituent un préjudice réparable et peuvent être remboursés sur base de la

responsabilité pour faute des articles 1382 et 1383 du Code civil.

S’il est vrai que le paiement des honoraires d’avocat trouve son origine première dans le

contrat qui lie le client à son avocat, il est non moins vrai que si le dommage dont se plaint

la victime trouve sa cause dans la faute du responsable, le recours à l’avocat pour obtenir

indemnisation de ce dommage, bien que distinct du dommage initial, est une suite

nécessaire de cette faute et partant en lien causal avec elle (Cour 21 janvier 2014, arrêt

correctionnel n°44/14, Not. 21340/02/CD).

Néanmoins, les prétentions indemnitaires relatives aux honoraires d’avocat qui sont

formulées dans le cadre d’une instance donnée doivent obligatoirement se cantonner aux

honoraires.

En l’espèce, une faute dans le chef des consorts PERSONNE15.) en relation causale

avec les frais et honoraires d’avocats engagés par la partie demanderesse est établie au

vu de l’issue du litige.

Quant au préjudice, PERSONNE1.) ne verse cependant aucune note d’honoraires, ni

aucune preuve de paiement en relation avec la présente affaire, de sorte que sa demande

est à dire non fondée.

L’application de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. fr., civ. 2ème, 10 octobre 2002, Bulletin 2002 II n° 219 p.

172).

Au vu de l’issu du litige, la demande des consorts PERSONNE15.) en allocation d’une

indemnité de procédure est à dire non fondée.

Il serait cependant inéquitable de laisser à charge de PERSONNE1.) l’entièreté des frais

non compris dans les dépens, de sorte qu’il y a lieu de condamner les consorts

PERSONNE15.) in solidum à lui payer une indemnité de procédure évaluée à la somme

de 3.000 euros.

Les consorts PERSONNE15.), succombant à l’instance, sont à condamner aux frais et

dépens de l’instance, avec distraction, pour la part qui le concerne, au profit de la société

SOCIETE1.) Sàrl, représentée par Maître Max MAILLET, qui affirme en avoir fait l’avance.

PAR CES MOTIFS

le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, dixième chambre, siégeant en matière

civile, statuant contradictoirement,

dit la demande de PERSONNE1.) recevable,

déclare valable et contraignant la promesse de vente de feu PERSONNE11.) en faveur

de PERSONNE1.) en date du 1er juillet 2015 et portant sur l’immeuble sis à L-

ADRESSE14.),

partant dit que PERSONNE13.), PERSONNE3.), PERSONNE4.), PERSONNE6.),

PERSONNE5.), PERSONNE7.), PERSONNE8.), PERSONNE9.) et PERSONNE10.)

sont tenus de se présenter par-devant le notaire Sandy DOSTERT, demeurant à L-

ADRESSE18.), pour passer l’acte notarié de la vente de la maison d’habitation sis à L-

ADRESSE14.),

inscrite

au

cadastre

de

la

commune

de

ADRESSE19.),

numéroNUMERO2.)/2232, lieu-dit « ADRESSE20.) », place (occupée), bâtiment à

habitation, contenant 07 ares 68 centiares, pour le prix net de 500.000 euros, dans le

délai d’un mois à partir de la signification du présent jugement,

condamne

PERSONNE13.),

PERSONNE3.),

PERSONNE4.),

PERSONNE6.),

PERSONNE5.), PERSONNE7.), PERSONNE8.), PERSONNE9.) et PERSONNE10.) à

se présenter endéans un délai d’un mois à partir de la signification du présent jugement

devant le notaire Sandy DOSTERT, pour signer l’acte notarié de vente,

faute

par

PERSONNE13.),

PERSONNE3.),

PERSONNE4.),

PERSONNE6.),

PERSONNE5.), PERSONNE7.), PERSONNE8.), PERSONNE9.) et PERSONNE10.) de

ce faire, dit que le présent jugement tiendra lieu d’acte authentique translatif de propriété

et ordonne que le présent jugement soit transcrit sur les registres du Conservateur du

Bureau des Hypothèques,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) sur base de l’article 6-1 du Code civil,

dit non fondée la demande reconventionnelle de PERSONNE13.), PERSONNE3.),

PERSONNE4.),

PERSONNE6.),

PERSONNE5.),

PERSONNE7.),

PERSONNE8.),

PERSONNE9.) et PERSONNE10.) sur base de l’article 6-1 du Code civil,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) en remboursement des frais et honoraires

d’avocat,

dit non fondée la demande de PERSONNE13.), PERSONNE3.), PERSONNE4.),

PERSONNE6.), PERSONNE5.), PERSONNE7.), PERSONNE8.), PERSONNE9.) et

PERSONNE10.) en allocation d’une indemnité de procédure,

dit fondée la demande de PERSONNE1.) en allocation d’une indemnité de procédure

pour le montant de 3.000 euros,

partant condamne PERSONNE13.), PERSONNE3.), PERSONNE4.), PERSONNE6.),

PERSONNE5.), PERSONNE7.), PERSONNE8.), PERSONNE9.) et PERSONNE10.) in

solidum à payer à PERSONNE1.) une indemnité de procédure de 3.000 euros,

condamne

PERSONNE13.),

PERSONNE3.),

PERSONNE4.),

PERSONNE6.),

PERSONNE5.), PERSONNE7.), PERSONNE8.), PERSONNE9.) et PERSONNE10.) aux

frais et dépens de l’instance, avec distraction au profit de la société SOCIETE1.) SARL,

représentée par Maître Max MAILLET, qui affirme en avoir fait l’avance.