Court annels condominium resolutions as procedural defects invalidate the assembly's decisions.

Jugement civilNUMERO4.)025TALCH10/00028

Audience publique du vendredi, quatorze février deux mille vingt-cinq

Numéro TAL-NUMERO1.) du rôle

Composition :

Livia HOFFMANN, vice-présidente,

Catherine TISSIER, premier juge,

Claudia SCHETTGEN, juge-délégué,

Cindy YILMAZ, greffier.

Entre

1.PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

2.PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

parties demanderesses aux termes de l'exploit de l'huissier de justice Carlos CALVO

demeurant à Luxembourg, daté du 14 avril 2023,

ayant initialement comparu par la société anonyme SOCIETE1.) S.A., inscrite sur la liste

V du Tableau de l'Ordre des Avocats du Barreau de Luxembourg, établie et ayant son

siège social à L-ADRESSE3.), inscrite au registre du commerce et des sociétés de

Luxembourg sous le numéro NUMERO2.), qui est constituée et occupera et en l'étude de

laquelle domicile est élu, représentée aux fins de la présente procédure par Maître

Georges KRIEGER, avocat à la Cour, demeurant professionnellement à la même

adresse,

comparaissant actuellement par Maître Nicolas CHELY, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg,

et

le syndicat des copropriétaires de la Résidence ADRESSE4.), sise à L-ADRESSE5.),

représentée par son syndic actuellement en fonctions, la société à responsabilité

limitée SOCIETE2.) SARL, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE6.),

représentée par son gérant actuellement en fonctions, inscrite au registre de commerce

de Luxembourg sous le numéro NUMERO3.),

partie défenderesse aux fins du prédit exploit PERSONNE3.),

comparaissant par Maître Felix GREMLING, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg,

L e T r i b u n a l

Vu l’ordonnance de clôture du 19 décembreNUMERO4.)024.

Les mandataires des parties ont été informés par bulletin du 2 janvier 2025 de l’audience

des plaidoiries fixée au 24 janvier 2025.

Aucune des parties n’a sollicité à plaider oralement.

En application de l’article 226 du Nouveau Code de procédure civile, les parties sont

réputées avoir réitéré leurs moyens à l’audience des plaidoiries et leurs mandataires sont

dispensés de se présenter à l’audience des plaidoiries.

L’affaire a été prise en délibéré à l’audience publique du 24 janvier 2025.

Par exploit de l’huissier de justice Carlos CALVO du 14 avril 2023, PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) (ci-après les consorts PERSONNE4.)) ont fait donner assignation au

SOCIETE3.) DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ADRESSE7.) (ci-après le

SOCIETE3.)) à comparaître devant le Tribunal d’Arrondissement de ce siège.

L’affaire a été inscrite au rôle de la 10e chambre sous le numéro TAL-NUMERO1.).

En vertu de l’article 194, alinéa 3, du Nouveau Code de procédure civile, applicable aux

affaires introduites à partir du 15 juillet 2021, les parties notifieront, avant la clôture de

l'instruction, des conclusions de synthèse qui doivent reprendre toutes les prétentions et

moyens présentés dans leurs conclusions antérieures, y compris l’assignation. À défaut,

les parties sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statuera que sur les

dernières conclusions notifiées.

En l’espèce, les consorts PERSONNE4.) n’ont pas versé de conclusions de synthèse.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 21 novembre 2024 à l’égard des consorts

PERSONNE4.) étant donné que ces derniers n’avaient pas respecté l’injonction de

conclure duNUMERO5.)1 octobre 2024 et le délai leur imparti.

Il s’ensuit que le Tribunal prendra uniquement en considération les conclusions des

consorts PERSONNE4.), notifiées en dernier lieu, à savoir celles datant du 23 mai 2024.

SOCIETE4.) :

Aux termes de ses dernières conclusions, les consorts PERSONNE4.) sollicitent :

-

à titre principal, à voir annuler l’assemblée générale des copropriétaires du 13

févrierNUMERO4.)023 dans son intégralité avec toutes ses décisions, sinon

subsidiairement prononcer la nullité des résolutions n°3,6,7 etNUMERO6.) de

l’assemblée générale des copropriétaires du 13 février 2023,

-

à voir condamner le SOCIETE3.) à leur payer conjointement, sinon solidairement,

sinon in solidum, sinon chacun pour sa part une indemnité de procédure de

5.000,00 euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile,

-

à voir condamner le SOCIETE3.) aux frais et dépens de l’instance et en ordonner

la distraction au profit de Maître Nicolas CHELY qui affirme en avoir fait l’avance

dans l’exercice de son ministère d’avocat à la Cour,

-

à voir ordonner l’exécution provisoire du présent jugement, nonobstant toute voie

de recours, sans caution, sur minute et avant l’enregistrement,

Au soutient de leur demande en annulation de l’assemblée générale, les consorts

PERSONNE4.) soulèvent qu’ils sont copropriétaires en indivision au sein de la résidence

« ADRESSE8.) » d’un appartement ainsi que d’une cave, représentant 132,836 millièmes

dans les parties communes de ladite résidence.

Après avoir été informés par l’un des copropriétaires de la résidence qu’une assemblée

générale de la résidence se serait tenue en date du 13 février 2023, les demandeurs

auraient contacté le syndic afin de demander que soit tenue une nouvelle assemblée

générale à laquelle ils seraient convoqués et afin de lui poser des questions en rapport

avec l’approbation des décomptes, lesquels n’auraient pas été approuvés depuis 2018.

D’après les consorts PERSONNE4.), ils auraient adressé un courrier au syndic en date

des 9 et 21 mars 2023 afin de :

-

demander la tenue d’une assemblée générale afin de faire valider les décomptes

des années 2018 à ce jour,

-

demander la communication de documents relatifs à l’assurance de l’immeuble et

le certificat de performance énergétique,

-

dénoncer l’absence de travaux de réparation au niveau de la gouttière de

l’immeuble qui impacterait la façade à travers des détériorations.

À la suite des courriers des 9 et 21 mars 2023, le syndic les aurait informés par courrier

du 27 mars 2023 qu’une assemblée générale avait effectivement eu lieu en date du 13

février 2023 au sein de la résidence, tout en leur communiquant une copie du procès-

verbal de cette assemblée générale. Les consorts PERSONNE4.) font valoir qu’ils

n’auraient pas été convoqués à l’assemblée générale du 13 février 2023 et que partant

la mention dans le rapport, suivant laquelle le syndic aurait régulièrement convoqué tous

les copropriétaires de la résidence, serait erronée.

Le procès-verbal de l’assemblée générale duNUMERO7.)3 février 2023 établirait en outre

que :

-

le rapport financier des exercices des années 2018 à 2022 aurait été soumis au

vote et que les décomptes auraient été approuvés,

-

le budget prévisionnel pour l’exerciceNUMERO4.)022-2023 aurait été approuvé

avec fixation de nouvelles avances sur charges : il ressortirait notamment de la

résolution n°7 que les avances mensuelles seraient à payer au début de chaque

mois,

-

un fonds de travaux obligatoires aurait été constitué, sans indications quant aux

montants et au calcul du montant retenu (résolution n°8)

-

une quote-part deNUMERO5.).303,00 euros serait réclamée aux copropriétaires

de la résidence au début de l’année 2023 (résolution n°8)

-

les résolutions n°1,3,4,5,6,7,8 auraient été approuvées à la majorité des 797,943

millièmes.

Pour justifier leur demande en annulation de l’assemblée générale, les consorts

PERSONNE4.) font valoir au visa des articles 15 et 40 de la loi modifiée du 16 mai 1975

portant statut de la copropriété des immeubles bâtis et des articles 1 etNUMERO5.) du

règlement grand-ducal du 13 juin 1975 prescrivant les mesures d’exécution de la loi du

16 mai 1975 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis, que la convocation de

tous les copropriétaires à l’assemblée générale et la notification de cette convocation à

tous les copropriétaires constituerait une condition essentielle à la régularité de

l’assemblée générale, de sorte que l’omission de convocation d’un seul copropriétaire

serait suffisante pour en entraîner l’irrégularité.

Les consorts PERSONNE4.) contestent les affirmations du SOCIETE3.) suivant

lesquelles ils auraient été régulièrement convoqués. D’après eux, la pièce numéro 1

libellée « Convocation à l’assemblée générale du 13 février 2023 et ses annexes »

constituerait une « prétendue convocation » en ce qu’elle ne serait pas personnalisée, ne

prendrait pas la forme d’une lettre qui leur aurait été adressée et en ce qu’elle ne serait

pas signée. D’autant plus, les consorts PERSONNE4.) relèvent que ce document ne leur

serait jamais parvenu.

En ce sens, les parties demanderesses contestent également les pièces numéro 2

(« Preuve d’envoi de la convocation à l’assemblée générale du 13 février 2023 à

Monsieur PERSONNE5.) et à Madame PERSONNE6.)) etNUMERO5.) (« Enveloppe

fermée, retournée au bureau du syndic au motif que le courrier n’a pas été réclamé ») et

soutiennent qu’ils n’auraient jamais obtenu de convocation. D’après les consorts

PERSONNE4.), la pièce numéro 2 mentionnerait comme adresse d’PERSONNE1.)

« ADRESSE9.) à L-ADRESSE10.)» alors que son adresse serait « ADRESSE9.) à L-

ADRESSE11.) » de sorte que la convocation n’aurait pas pu lui avoir été notifiée. Les

consorts PERSONNE4.) en concluent que le SOCIETE3.) ne rapporterait pas la preuve

d’une convocation valable.

A titre subsidiaire, les parties demanderesses font valoir que si le Tribunal venait à

considérer que la preuve de la convocation serait rapportée, il faudrait tenir compte du

fait que le délai de 15 jours pour la notification de la convocation, tel que prévu par l’article

3 du règlement grand-ducal du 13 juin 1975 prescrivant les mesures d’exécution de la loi

du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis, n’aurait pas été

respecté en l’espèce, en ce que le dépôt à la poste du courrier de convocation ne serait

intervenu qu’en date du 30 janvier 2023 et n’aurait pu être notifié aux parties

demanderesses qu’au plutôt le 31 janvier 2023 de sorte que seul 14 jours auraient pu

s’écouler entre leNUMERO5.)1 janvier et le 13 février 2023. Le non-respect du délai de

convocation devrait dès lors justifier l’annulation de l’assemblée générale du 13

févrierNUMERO4.)023, sinon les résolutions numérosNUMERO8.) et 8 tels qu’inscrites

dans le procès-verbal.

Les consorts PERSONNE4.) soutiennent encore l’annulation de l’assemblée générale du

13 février 2023 sinon des résolutions numérosNUMERO8.) et 8 tels qu’inscrites dans le

procès-verbal, se justifierait vu que les dispositions de l’article 5 du règlement grand-

ducal du 13 juin 1975 prescrivant les mesures d’exécution de la loi du 16 mai 1975 portant

statut de la copropriété des immeubles bâtis, n’auraient pas été respectées à défaut pour

le SOCIETE3.) de leur avoir communiqué les documents y prescrits. A ce titre, les parties

demanderesses précisent que ne leur seraient pas parvenus :

-

le budget prévisionnel alors que le budget prévisionnel aurait été voté et le montant

des avances mensuelles sur charges fixé lors de l’assemblée générale du 13

février 2023,

-

le tableau reprenant le montant total du fonds des travaux qui aurait été voté lors

de l’assemblée générale du 13 février 2023(résolution n°8),

-

le tableau fixant la quote-part contributive au fonds des travaux par chaque

copropriétaire, alors que ce fonds aurait été voté avec un budget correspondant

lors de l’assemblée générale du 13 février 2023.

Afin de soutenir leur demande en annulation des résolutions n°3,NUMERO9.) et 7, les

parties demanderesses font encore valoir que l’article 7 de la loi modifiée du 16

maiNUMERO7.)975 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis ainsi que les

articles 1,3 et 5 du règlement grand-ducal du 13 juin 1975 prescrivant les mesures

d’exécution de la loi duNUMERO7.)6 mai 1975 portant statut de la copropriété des

immeubles bâtis, n’auraient pas été respectés en l’espèce. D’après les parties

demanderesses, elles n’auraient pas été en mesure de vérifier que la répartition des

charges a été effectuée conformément au prédit article 7, étant donné qu’elles n’auraient

pas été en possession du décompte des charges, des comptes de dépenses et recettes,

de l’état des créances et des dettes, ainsi que de la situation de la trésorerie. Il en serait

pareil pour la fixation du budget prévisionnel et des avances mensuelles sur charges. Les

consorts PERSONNE4.) contestent également que la répartition des charges des

décomptes des exercices entre 2018 et 2022 arrêtée dans la résolution numéro 3 de

l’assemblée générale litigieuse ainsi que la fixation du budget prévisionnel et du montant

des avances mensuelles sur charges retenues dans les résolutions numérosNUMERO9.)

et 7, aient été fixées conformément à l’article 7 de la loi modifiée duNUMERO7.)6 mai

1975 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Pour justifier leur demande en nullité de la résolution numéro 8 du procès-verbal de

l’assemblé générale du 13 février 2023, les consorts PERSONNE4.) soutiennent que le

SOCIETE3.) aurait violé les articles 7 et 11 bis de la loi modifiée du 16 mai 1975 portant

statut de la copropriété des immeubles bâtis ainsi que la loi duNUMERO5.)0 juin 2022

modifiant la loi modifiée du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des immeubles

bâtis aux fins d’introduire un fonds de travaux étant donné qu’ils n’auraient pas reçu de

convocation ni d’annexe relative à la constitution du fonds des travaux de sorte qu’ils

n’auraient pas pu vérifier si la fixation du montant du fonds des travaux a été fixée

conformément aux prédites dispositions législatives. Les consorts PERSONNE4.)

contestent en outre que la quote-part de 3.303,00 euros arrêtée dans la résolution

numéro 8 du procès-verbal de l’assemblée générale duNUMERO7.)3 février 2023 ait été

fixée conformément à l’article 11 bis de la loi modifiée duNUMERO7.)6 mai 1975 portant

statut de la copropriété des immeubles bâtis et de la loi duNUMERO5.)0 juin 2022

modifiant la loi modifiée du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des immeubles

bâtis aux fins d’introduire un fonds de travaux. Les parties demanderesses font

également valoir que la répartition du fonds de travaux devrait être faite conformément

au prédit article 11 bis, soit « au prorata des millièmes détenus par chaque

copropriétaire », de sorte qu’il ne saurait être retenu par la résolution numéro 8 que la

même quote-part deNUMERO5.).303,00 euros soit réclamée à tous les copropriétaires.

Le SOCIETE3.) ne démontrerait pas non plus aux parties demanderesses que cette

répartition aurait été faite conformément aux dispositions législatives concernées.

SOCIETE5.) :

Aux termes de ses dernières conclusions, le SOCIETE3.) sollicite :

-

à voir débouter les consorts PERSONNE4.) de l’intégralité de ses demandes,

-

à voir condamner les consorts PERSONNE4.) à lui payer la somme de 2.500,00

euros sur base de l’article 240 du Nouveau code de procédure civile,

-

à voir condamner les consorts PERSONNE4.) aux frais et dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le

SOCIETE3.)

conteste le moyen des parties

demanderesses suivant lequel elles n’auraient pas été valablement convoquées et

soutient que la convocation respecterait toutes les conditions de validité prévues par

l’article 3 du règlement grand-ducal du 13 juin 1975 prescrivant les mesures d’exécution

de la loi du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis. En ce qui

concerne PERSONNE7.), la partie défenderesse expose que la convocation aurait été

valablement envoyée à ce dernier en date du 30 janvier 2023 et que le fait que

PERSONNE7.) n’ait pas réclamé son courrier recommandé, ne serait aucunement de la

responsabilité du syndic. Pour ce qui est d’PERSONNE1.), la convocation lui aurait

également été envoyée en date du 30 janvierNUMERO4.)023. D’après le SOCIETE3.),

le récépissé de dépôt de la lettre recommandée dont serait en possession le syndic, ferait

présumer la réception des documents par PERSONNE1.).

La partie défenderesse fait valoir à titre subsidiaire, au cas où le Tribunal viendrait à

retenir qu’PERSONNE1.) n’aurait pas été valablement convoquée, qu’il faudrait écarter

le moyen de la partie adverse suivant lequel la convocation devrait être adressée à tous

les copropriétaires pour être valable.

Le SOCIETE3.) invoque l’article 29 (7) du règlement général de copropriété suivant lequel

« les mutations ne sont opposables au syndic qu’à compter du moment où elles lui sont

notifiées » pour soutenir que les parties demanderesses n’ont soumis aucune pièce

démontrant qu’elles auraient informé le syndic du décès de l’épouse de PERSONNE2.)

et de l’entrée en indivision d’PERSONNE1.) de sorte que cette entrée en indivision serait

devenue inopposable au syndic. Il s’en suivrait que la seule convocation de

PERSONNE2.) serait suffisante.

A titre encore plus subsidiaire, le SOCIETE3.) fait valoir, au visa de l’article 28 (7) du

règlement général de la copropriété, que « la convocation à l’assemblée générale doit

être valablement adressée au mandataire commun » et qu’il existerait en l’espèce un

accord tacite entre les coindivisaires que ce serait PERSONNE2.) qui aurait pris en main

la gestion du bien tel que prévu à l’article 815-3 du Code civil. Cet accord tacite se

traduirait par le fait que la communication avec le syndic aurait toujours été faite par

PERSONNE2.). Le SOCIETE3.) en conclut que la seule convocation de PERSONNE7.)

aurait été suffisante.

Pour contester le moyen des parties demanderesses d’après lequel l’assemblée générale

du 13 février 2023 devrait être déclarée nulle pour cause de non-respect du délai de

convocation de 15 jours, le SOCIETE3.) soutient que les consorts PERSONNE4.) ne

prouveraient pas en quoi le délai de convocation de 14 jours leur aurait causé un

préjudice, tout en soulignant que ce délai de 14 jours ne constituerait pas un délai

déraisonnable et que les consorts PERSONNE4.) auraient disposé d’un temps suffisant

pour se préparer utilement à l’assemblée générale du 13 février 2023.

Le SOCIETE3.) conteste également le moyen des consorts PERSONNE4.) suivant lequel

il n’aurait pas respecté l’article 5 du règlement grand-ducal du 13 juin 1975 prescrivant

les mesures d’exécution de la loi duNUMERO7.)6 mai 1975 portant statut de la

copropriété des immeubles bâtis et fait valoir que les documents obligatoires à

l’assemblée générale auraient été valablement annexés à la convocation du 30 janvier

2023, ce que les consorts PERSONNE4.) auraient pu constater s’ils avaient fait le

nécessaire pour récupérer le courrier recommandé de convocation. Au soutien de cette

prétention, le SOCIETE3.) souligne que sa pièce numéro 1 intitulée « Convocation à

l’assemblée générale du 13 février 2023 et ses annexes » ainsi que la pièce numéro 1

des parties demanderesses, intitulée « Rapport de l’assemblée générale des

copropriétaires du 13/02/2023 », démontreraient que les comptes des exercices 2018 à

2022 étaient annexés aux convocations. Le SOCIETE3.) précise également qu’en raison

de l’épidémie du Covid-19 ainsi que des recommandations suivant lesquelles il faudrait

éviter la convocation d’assemblées générales au cours de cette période, lesdits comptes

n’auraient pas pu être validés dans un temps plus rapproché. A titre subsidiaire, soit dans

l’hypothèse où le Tribunal conclurait à ce que les documents litigieux n’avaient pas été

valablement communiqués aux parties demanderesses, le SOCIETE3.) demande au

Tribunal de tenir compte du fait que les parties demanderesses resteraient en défaut de

prouver en quoi l’irrégularité des formalités de convocation sous l’article 5 du règlement

grand-ducal du 13 juin 1975 leur aurait porté préjudice.

La partie défenderesse expose en outre que le moyen des consorts PERSONNE4.),

suivant lequel les résolutions devraient être annulées pour cause d’absence de

communication préalable des décomptes, devrait être rejeté en ce que les décomptes

auraient été dûment annexés à la convocation adressée aux parties demanderesses

avant la tenue de l’assemblée générale du 13 février 2023. Dans ce contexte, le

SOCIETE3.) fait valoir que les résolutions numérosNUMERO10.) et 7 n’auraient pas été

prises en violation de l’article 7 de la loi modifiée du 16 mai 1975 portant statut de la

copropriété des immeubles bâtis et souligne qu’il ressortirait des pièces annexées à la

convocation à l’assemblée générale du 13 février 2023 que le montant des charges en

rapport avec l’entretien, la conservation et l’administration des parties communes aurait

été calculé en proportion avec les valeurs relatives des parties privatives comprises dans

leurs lots.

En ce qui concerne la proposition de budget, le SOCIETE3.) indique que sa pièce numéro

1 intitulée « Convocation à l’assemblée générale du 13 février 2023 et ses annexes »

ainsi que la pièce numéro 1 des parties demanderesses, intitulée « Rapport de

l’assemblée générale des copropriétaires du 13/02/2023 », démontreraient que cette

proposition était annexée aux convocations. Le SOCIETE3.) précise que la proposition

de budget reprendrait le détail du calcul du montant du fonds de travaux obligatoire ainsi

qu’une ligne par rapport à ce fonds.

Le SOCIETE3.) fait valoir que les parties demanderesses ne prouveraient pas en quoi

les cotisations annuelles fixées pour fonds de travaux ne seraient pas en conformité avec

la législation applicable étant donné que le montant de ces cotisations aurait été

déterminé conformément à l’annexe de la loi modifiée du 30 juin 2022 modifiant la loi

modifiée du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis aux fins

d’introduire un fonds de travaux (550,5 m2 de surface habitable de la résidence x 6 euros,

classe thermique G = 3.303,00 euros). Le montant prévu à l’annexe de la loi modifiée

duNUMERO5.)0 juin 2022 modifiant la loi du 16 mai 1975 serait un montant minimal et

non pas maximal. Le SOCIETE3.) indique que le calcul des cotisations annuelles aurait

été fait au prorata de la quote-part des copropriétaires de sorte que le montant de

3.303,00 euros ne serait pas réclamé individuellement à tous les copropriétaires.

MOTIFS DE LA DECISION

La recevabilité

Aux termes de l’article 34 alinéa 2 de la loi du 16 maiNUMERO7.)975 portant statut de la

copropriété des immeubles bâtis, « [L]es actions qui ont pour objet de contester les

décisions des assemblées générales doivent à peine de déchéance, être introduites par

les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la

notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic ».

Les requérants demandent à titre principal l’annulation judiciaire de l’assemblée générale

du 13 février 2023 dans son intégralité avec toutes ses décisions et subsidiairement la

nullité des résolutions n° 3, n° 6, n° 7 et n° 8.

En ce qui concerne la demande en annulation de l’assemblée générale du 13

févrierNUMERO4.)023, l’article 34 de la loi du 16 mai 1975 précitée ne prévoit que la

demande en nullité des décisions prises lors des assemblées générales des

copropriétaires, et non pas celle de l’assemblée générale. La jurisprudence

luxembourgeoise retient qu’« une demande en annulation de toute l’assemblée générale

n’est pas prévue par la loi et s’il existe une tendance jurisprudentielle en France pour

pouvoir annuler toute l’assemblée générale, non encore confirmée en droit

luxembourgeois (…). L’action en nullité d’une assemblée générale dans son intégralité

n’existe pas.» Une telle demande doit être déclarée irrecevable (Lux. 14 novembre 1997,

n°57931 et 58850 du rôle).

La demande formulée par les parties requérantes tendant à l’annulation de l’assemblée

générale du 13 février 2023 dans son intégralité est partant irrecevable. Or, étant donné

que les parties requérantes demandent l’annulation de l’assemblée générale avec toutes

ses décisions, il est à considérer que les parties demanderesses demandent également

l’annulation de toutes les résolutions prises lors de l’assemblée générale du 13 février

2023, à savoir les résolutions 1 à 11, demande qui est recevable.

Pour le surplus, sont seuls recevables à agir en nullité contre une décision de l’assemblée

générale les copropriétaires qui n’ont pas assisté et qui n’étaient pas représentés à la

réunion ainsi que ceux qui ont voté contre la résolution mise aux voix.

Il résulte des pièces du dossier que l’assemblée générale litigieuse s’est déroulée en date

du 13 février 2023 ; il résulte dudit procès-verbal que les requérants n’étaient ni

personnellement présents ni représentés lors de cette assemblée générale.

Il n’est pas contesté que le procès-verbal de l’assemblée ayant été établi en date du 13

février 2023 a été notifié aux requérants par courrier du 27 mars 2023, de sorte que

l’action a été introduite endéans le délai requis.

La demande en annulation des résolutions de l’assemblée générale est partant

recevable.

Le bien-fondé

L'action intentée par un copropriétaire qui a pour objet de contester les décisions des

assemblées générales trouve sa base dans l'article 34 alinéa 2 de la loi du 16 mai 1975

précitée. Elle constitue un recours en annulation et en cette matière, les tribunaux n'ont

compétence que pour statuer sur la régularité ou la légalité des décisions des

assemblées générales; ils ne peuvent que constater la validité ou la nullité de ces

décisions, sans pouvoir se substituer à un SOCIETE3.) de copropriété pour imposer en

ses lieu et place une autre décision, sous peine de s'immiscer indûment dans la gestion

de l'immeuble, laquelle relève des seules attributions de l'assemblée générale (JCL

Copropriété, vol. I, fasc. 87-20, n°117).

Les cas d'ouverture de l'action en nullité des décisions de l'assemblée générale des

copropriétaires se ramènent à trois : en premier lieu, l'inobservation des formalités légales

dans la convocation, la tenue, la composition des assemblées, dans la computation des

voix et l’inobservation des conditions de majorité, en second lieu le dépassement de

pouvoir et en troisième lieu, la fraude et l'abus de majorité (M. PERSONNE8.) et F.

PERSONNE9.), op.cit., n°534 et s. ; Cour d’appel, 1er mars 2007, n° 27250

etNUMERO4.)9226 du rôle).

Les inobservations des formalités légales qui affectent la convocation, la formation et la

tenue de l’assemblée générale ont pour conséquence d’entacher, en définitive, la réunion

elle-même et donc tout ce qui a pu y être fait ou décidé. Ainsi cette catégorie d’action en

nullité concerne la nullité de l’assemblée elle-même (cf. Dalloz Action, La Copropriété, n°

856; cf. dans le même sens: Cour d’appel, 17 novembre 2004, n° 27574 rôle).

Les dispositions législatives déclarées impératives par l’article 40 de la loi du 16 mai 1975

sont d’ordre public, les objectifs poursuivis par ce caractère impératif du statut légal de la

copropriété étant, entre autres, la sauvegarde des droits individuels des copropriétaires.

En revanche, les dispositions du règlement grand-ducal du 13 juin 1975 prescrivant les

mesures d’exécution de la loi du 16 mai 1975 ne se voient pas attribuer par l’article 40 de

la loi du 16 mai 1975 un caractère impératif. Si la loi est ainsi muette quant à la question

de savoir si les dispositions du règlement du 13 juin 1975 sont ou non impératives, ce

silence de la loi ne permet cependant pas de mettre en doute le caractère obligatoire du

règlement. Le règlement impose, en effet, un certain formalisme dans le seul but

d’assurer l’information et la protection des copropriétaires, et la nullité d’un acte ne doit

être encourue que si l’omission de la formalité ou la violation de la règle a effectivement

compromis ce but. Celles des dispositions du règlement qui tendent à l’exécution des

dispositions légales impératives sont elles-mêmes impératives. Quant à l’inobservation

des autres prescriptions, seul un examen de cas en cas permet de décider de la sanction,

suivant qu’il y a ou non lésion des intérêts d’un copropriétaire (Cour 22 mars 2000, Pas.

31, p. 314).

Il est généralement admis que les irrégularités commises dans la convocation et la tenue

des assemblées générales ne sont pas sanctionnées par une nullité absolue, les

formalités prescrites par le règlement grand-ducal du 13 juin 1975 étant destinées à

protéger les copropriétaires contre les effets de surprise, de manipulation et contre une

direction partiale des débats. Le copropriétaire qui se prévaut d’une telle irrégularité à

l’appui d’une demande en annulation de décisions prises lors de l’assemblé générale doit

dès lors établir un préjudice qui lui en serait accru (Cour, 6 juillet 1984, Pas.NUMERO4.)6,

p. 212; Cour, 22 mars 2000, Pas. 31, p.NUMERO5.)14).

Sous peine de verser dans un formalisme juridique stérile et d’encourager l’esprit de

chicane des plaideurs, on ne saurait, en effet, admettre que, quelles que soient les

circonstances, l’inobservation de n’importe quelle formalité entraîne nécessairement et

automatiquement la nullité de la décision. Les formalités sont imposées dans le but de

protéger les copropriétaires contre des effets de surprise, des manipulations ainsi que

contre une direction partiale des débats. Aussi cette finalité doit-elle rester la mesure de

la sanction (cf. M. PERSONNE8.) et F. PERSONNE9.), Copropriété des immeubles bâtis,

n° 535, p. 403)

Le tribunal examinera ci-après successivement les différents moyens de nullité invoqués

par les consorts PERSONNE4.) en tenant compte des principes ci-avant énoncés.

-

quant à la validité formelle de la convocation :

D’après l’article 3, alinéa 1, du règlement grand-ducal du 13 juin 1975 prescrivant les

mesures d’exécution de la loi du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des

immeubles bâtis: «[l]a convocation contient l'indication des lieu, date et heure de la

réunion, ainsi que l'ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la

délibération de l'assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de

décision de l'assemblée générale, la personne qui convoque l'assemblée fixe le lieu et

l'heure de la réunion ».

En l’espèce, la convocation à l’assemblée générale du 13 février 2023 contient le lieu, la

date, l’heure de la réunion ainsi que l’ordre du jour précisant chacune des questions

soumises à la délibération de l’assemblée, de sorte qu’elle contient toutes les mentions

requises à sa validité. Le fait que la convocation n’est pas personnalisée, qu’elle ne prend

pas la forme d’une lettre adressée aux consorts PERSONNE4.), et qu’elle n’est pas

signée, n’a aucune incidence sur la validité de la convocation. Ce moyen soulevé par les

parties demanderesses est partant à rejeter.

-

quant au défaut de convocation des consorts PERSONNE4.) :

Les parties demanderesses exposent ne jamais avoir été convoquées à l’assemblée

générale des copropriétaires du 13 février 2023.

Il ressort de l’article 15 de la loi du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des

immeubles que « les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix

des copropriétaires présents ou réprésentés par un mandataire régulier, tous les

copropriétaires dûment convoqués, s’il n’en est autrement ordonné par la loi ».

Les dispositions de l’article 15 précité sont d’ordre public au regard de son article 40

lequel dispose que «

toutes clauses contraires aux dispositions des articles

2,NUMERO5.) paragraphe 4, 5, 6, 7 alinéas 1er et 3,NUMERO6.) à 31-1, 34

etNUMERO5.)5 sont réputées non écrites. ».

L’article 3 du règlement grand-ducal du 13 juin 1975 prescrivant les mesures d’exécution

de la loi duNUMERO7.)6 mai 1975 portant statut de la copropriété des immeubles

dispose que la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires est notifiée au

moins quinze jours avant la date de la réunion. Le texte ne précise pas les modalités de

cette convocation. En ce qui concerne l’adresse du copropriétaire à laquelle la

convocation doit être envoyée, ni le règlement grand-ducal précité du 13 juin 1975, ni

aucune autre disposition légale ne la définit. Il n’est précisé nulle part que la notification

doit se faire au domicile légal du copropriétaire.

Lorsque plusieurs personnes sont copropriétaires par indivis d’un même lot, elles ont

toutes le droit d’assister aux assemblées générales, à condition de s’exprimer par une

seule voix (M. PERSONNE10.) et PERSONNE11.), Copropriété des immeubles bâtis et

ventes d’immeubles à construire au Grand-Duché de Luxembourg, éd.NUMERO7.)978,

n° 493). Il appartient au syndic, qui a procédé aux convocations, d’établir qu’elles ont bien

été adressées à chacun des co-indivisaires.

Il est admis que la preuve de la notification de la convocation est rapportée à suffisance

de droit par le syndic qui produit le récépissé postal, sans qu’il lui incombe d’établir que

l’enveloppe contenait effectivement la convocation (M.

PERSONNE8.)

et F.

PERSONNE9.), Copropriété des Immeubles

SOCIETE6.)

au Grand-Duché de

Luxembourg, mise à jour 1988, n°504, p.119).



quant au défaut de convocation à l’assemblée générale de PERSONNE2.)

En l’espèce, le SOCIETE3.) verse une copie du récépissé de dépôt de l’envoi d’un

courrier recommandé à PERSONNE2.) daté au 30 janvier 2023 portant la référence « RR

231241545LU ».

Il ressort des pièces soumises au Tribunal, que lors du passage du facteur en date du 31

janvier 2023, ce dernier a déposé dans la boîte à lettres de PERSONNE7.) un avis de

passage pour cause d’absence. Or, le courrier a été retourné vu qu’il n’a jamais été

réclamé auprès de la poste par PERSONNE2.).

Les consorts PERSONNE4.) ne font valoir aucune erreur matérielle quant à l’adresse

postale de PERSONNE2.) de sorte que le courrier ainsi que l’avis de passage étaient

destinés à la bonne adresse. Dès lors, PERSONNE2.) était en mesure de réceptionner

le courrier du 31 janvier 2023. Il s’est pourtant abstenu d’aller récupérer ledit courrier à la

poste.

PERSONNE7.) est partant réputé avoir reçu la convocation à l’assemblée générale du

13 février 2023.



quant au défaut de convocation à l’assemblée générale d’ PERSONNE1.)

En l’espèce, le SOCIETE3.) verse une copie du récépissé de dépôt de l’envoi d’un

courrier recommandé à PERSONNE1.) daté au 30 janvier 2023 portant la référence

« RRNUMERO4.)312241276LU ».

Les parties demanderesses font valoir que le courrier du 30 janvierNUMERO4.)023

n’aurait pas pu être notifié à PERSONNE1.) étant donné qu’il résulterait dudit récépissé

de dépôt que le courrier aurait été adressé à la mauvaise adresse, PERSONNE1.)

habiterait à « ADRESSE9.) à L-ADRESSE11.) » et non pas à « ADRESSE9.) à L-

ADRESSE10.) ».

Il est à constater qu’en raison de cette erreur matérielle de l’adresse, et à défaut de toute

autre pièce prouvant la réception effective du courrier contenant la convocation par

PERSONNE1.), il n’est pas établi que cette dernière était en mesure de réceptionner ledit

courrier (en ce sens : Arrêt rendu par la Cour d’appel de Paris 23e ch.B, 1er mars 1996,

Recueil Dalloz 1997 p.10).

La partie défenderesse invoque l’article 29 (7) du règlement de général de copropriété

suivant lequel « les mutations ne sont opposables au syndic qu’à compter du moment où

elles lui sont notifiées » pour soutenir que les parties demanderesses n’auraient soumis

aucune pièce démontrant qu’elles auraient informé le syndic du décès de l’épouse de

PERSONNE2.) et de l’entrée en indivision d’PERSONNE1.), de sorte que cette entrée

en indivision serait devenue inopposable au syndic. Il s’en suivrait que la seule

convocation de PERSONNE2.) serait suffisante.

En l’espèce, le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 13 février

2023 mentionne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) parmi les copropriétaires absents et

non représentés. De plus, il ressort des récépissés de dépôt de courriers versés par la

partie défenderesse, que le syndic avait la volonté d’adresser les convocations à

l’assemblée générale du 13 février 2023 à PERSONNE1.) ainsi qu’à PERSONNE2.).

Ces pièces démontrent que le SOCIETE3.) a eu connaissance du décès de l’épouse de

PERSONNE7.) et de l’entrée en indivision d’PERSONNE1.). Le moyen tendant à voir dire

que l’entrée en indivision d’PERSONNE1.) serait inopposable à la partie défenderesse

pour absence de notification est partant à rejeter.

Le SOCIETE3.) fait encore valoir, au visa de l’articleNUMERO4.)8 (7) du règlement

général de la copropriété, que « la convocation à l’assemblée générale doit être

valablement adressée au mandataire commun » et qu’il existerait en l’espèce un accord

tacite entre les coindivisaires que ce serait PERSONNE2.) qui aurait pris en main la

gestion du bien tel que prévu à l’articleNUMERO6.)15-3 du Code civil. Cet accord tacite

se traduirait par le fait que la communication avec le syndic aurait toujours été faite par

PERSONNE2.). Le SOCIETE3.) en conclut que la seule convocation de PERSONNE7.)

aurait été suffisante.

Il échet de relever que l’article 28(7) du règlement général de la copropriété invoqué par

la partie défenderesse renvoie à l’article 29(5) du même règlement qui fixe les modalités

de détermination du « mandataire commun » : « les copropriétaires peuvent se faire

représenter par un mandataire, copropriétaire ou non, habilité par une procuration écrite

et stipulant expressément que le mandat est général ou spécial tout en indiquant, dans

ce dernier cas, l’objet des délibérations auxquelles il se rapporte (….) En cas d’indivision

ou d’usufruit d’un lot, les intéressés doivent être représentés par un mandataire commun

qui sera, à défaut d’accord, désigné par le président du tribunal d’arrondissement à la

requête de l’un d’eux ou du syndic et à leurs frais ».

En l’espèce, il ne résulte d’aucune pièce soumise au tribunal qu’PERSONNE1.) aurait

donné mandat par procuration écrite à PERSONNE2.) pour représenter l’indivision, ni

que PERSONNE2.) aurait été désigné par le président du tribunal d’arrondissement

comme mandataire commun de l’indivision.

L’articleNUMERO6.)15-3 2° du Code civil prévoit que « [s]i un indivisaire prend en main

la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part,

il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d’administration mais non les

actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux».

Dans certaines circonstances particulières, l’existence d’un mandat tacite est reconnu

dans le chef d’un co-indivisaire pour représenter l’indivision, dont notamment lorsque

depuis un certain temps, les convocations et notifications ainsi que les appels de fonds

ont toujours été adressés à ce co-indivisaire sans protestations des autres (G. Vigneron,

J.-Cl. Copropriété, Fasc.NUMERO6.)4-10, mise à jour 11,2014, n° 160).

Comme exposé ci-avant, le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires

du 13 février 2023 indique qu’PERSONNE1.) et PERSONNE2.) sont tous les deux

copropriétaires absents et non représentés. De plus, les récépissés de dépôt de courriers

versés par la partie défenderesse démontrent que le SOCIETE3.) avait la volonté

d’adresser les convocations à l’assemblée générale du 13 février 2023 à PERSONNE1.)

ainsi qu’à PERSONNE2.). Il ne saurait dès lors être retenu que les convocations auraient

été adressées depuis un certain temps à lui seul.

Les deux preuves d’envois de courriers antérieurs à PERSONNE7.) fournis par la partie

défenderesse ne permettent également pas de retenir que la communication avec le

syndic a toujours été gérée par PERSONNE7.) étant donné qu’il ne s’agit que de deux

courriers, qu’il n’est pas précisé dans quel contexte ces courriers ont été adressés à

PERSONNE7.) et que ces courriers datent de 2020, ce qui constitue une date trop

éloignée pour faire preuve d’une pratique actuelle. En outre, le fait que le nom de

PERSONNE2.) figure dans les annexes de la convocation, soit sur les documents relatifs

à la répartition des exercices des années 2018/2019, 2019/2020, 2020/2021, 2021/2022,

ainsi que sur les décomptes individuels pour frais de chauffage et accessoires ne saurait

suffire à lui seul pour constater l’existence d’un mandat tacite au profit de

PERSONNE12.) pour représenter l’indivision.

Il échet partant de constater qu’il n’existe pas de mandat tacite au profit de

PERSONNE2.) de la part d’PERSONNE1.) pour représenter l’indivision de sorte que le

SOCIETE3.) avait l’obligation de les convoquer tous les deux à l’assemblée générale des

copropriétaires.

Etant donné que le SOCIETE3.) n’a pas valablement convoqué PERSONNE1.), il y a lieu

de constater que l’assemblée générale des copropriétaires de la Résidence Résidence

ADRESSE12.) ne respecte pas les dispositions de l’article 15 de la loi du 16 mai 1975.

Etant donné que les dispositions de l’article 15 précité sont d’ordre public au regard de

son article 40, il n’est pas requis pour les copropriétaires d’établir leur préjudice résultant

de l’irrégularité pour voir prospérer leur demande en annulation. Les résolutions n°1

àNUMERO7.)1 du procès-verbal du 13 février 2023 encourent partant l’annulation.

La demande principale en annulation des résolutions n°1 à 11 du procès-verbal étant

fondée, il n’y a pas lieu d’analyser les moyens en annulation formulés par les consorts

PERSONNE4.) à titre subsidiaire.

Les demandes accessoires

Indemnité de procédure

Les consorts PERSONNE4.) demandent l’allocation d’une indemnité de procédure de

5.000.- euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile. Le

SOCIETE3.) demande également l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.500.-

euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 240 précité, « lorsqu’il apparaît inéquitable de laisser à la charge

d’une partie les sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens, le juge

peut condamner l’autre partie à lui payer le montant qu’il détermine. »

De ce texte, la jurisprudence a déduit trois conditions pour l’allocation d’une indemnité de

procédure : une issue favorable du procès pour la partie qui demande l’indemnité de

procédure, la dépense de sommes irrécouvrables et l’iniquité.

Le fondement de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile n’est pas la faute ; il

s’agit de considérations d’équité qui justifient le principe d’une condamnation et qui

déterminent en même temps le montant de celle-ci.

L’application de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire

du

juge

(cf.

Cass.,

n°NUMERO9.)0/15

du

juillet

2015,

n°NUMERO5.)508).

Au vu de l’issue du litige, il serait inéquitable de laisser à charge des consorts

PERSONNE4.) l’intégralité des sommes non comprises dans les dépens qu’elle a dû

exposer.

Eu égard à l’envergure du litige, à son degré de difficulté et aux soins y requis, leur

demande en allocation d’une indemnité de procédure est à déclarer fondée et justifiée

pour le montant fixé ex aequo et bono à 2000.- euros.

La demande du SOCIETE3.), partie perdante, en allocation d’une indemnité de procédure

est à partant rejeter.

Exécution provisoire

Les consorts PERSONNE4.) concluent à l’exécution provisoire du présent jugement.

Aux termes de l’article 244 du Nouveau Code de procédure civile, l’exécution provisoire,

sans caution, sera ordonnée même d’office, s’il y a titre authentique, promesse reconnue,

ou condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point appel. Dans tous les autres

cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution.

Lorsque l’exécution provisoire est facultative, comme en l’espèce, son opportunité

s’apprécie selon les circonstances particulières de la cause, en tenant compte

notamment des intérêts respectifs des parties, du degré d’urgence, du péril en la

demeure, ainsi que des avantages et inconvénients que peut entraîner l’exécution

provisoire pour l’une ou l’autre des parties (cf. CA,NUMERO6.) octobre 1974, Pas. 23, p.

5 ; CA, 7 juillet 1994, n°NUMERO7.)6604 et 16540).

Au vu des intérêts en présence et après examen des différents points relevés ci-avant et

dans la mesure où les consorts PERSONNE4.) ne justifient pas qu’il y ait urgence ou péril

en la demeure ou pour quelle autre raison l’exécution provisoire du présent jugement

s’imposerait, il n’y a pas lieu de l’ordonner.

Frais et dépens de l’instance

En application des articles 238 et 242 du Nouveau Code de procédure civile, toute partie

qui succombera sera condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision spéciale

et motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie et les avocats

à la Cour pourront, dans les instances où leur ministère est obligatoire, demander la

distraction des dépens à leur profit.

Dans la mesure où le SOCIETE3.) succombe à l’instance, les entiers frais et dépens sont

à sa charge. La distraction des dépens est ordonnée au profit de Maître Nicolas CHELY

qui affirme en avoir fait l’avance.

Par ces motifs

le tribunal d’arrondissement de Luxembourg, dixième chambre, siégeant en matière

civile, statuant contradictoirement,

reçoit la demande en la forme,

dit la demande en annulation de l’assemblée générale du 13 février 2023 irrecevable,

dit la demande en annulation des résolutions 1 à 11 reprises au procès-verbal du 13

février 2023 et votées par l’assemblée générale des copropriétaires de la Résidence

ADRESSE12.) du 13 février 2023 recevable et fondée,

partant, annule les résolutions 1 à 11 reprises au procès-verbal du 13 février 2023 et

votées par l’assemblée générale des copropriétaires de la Résidence ADRESSE12.) du

13 février 2023,

dit fondée la demande d’PERSONNE1.) et PERSONNE2.), en allocation d’une indemnité

de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile pour le

montant de 2.000,00 euros,

partant, condamne le SOCIETE3.) DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE

ADRESSE7.) à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.), une indemnité de procédure

de 2.000,00 euros,

dit non fondée la demande du SOCIETE3.) DES COPROPRIETAIRES DE LA

RESIDENCE ADRESSE7.), en allocation d’une indemnité de procédure sur base de

l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile,

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du présent jugement,

condamne le SOCIETE3.) DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ADRESSE7.)

aux entiers frais et dépens de l’instance avec distraction au profit de Maître Nicolas

CHELY qui affirme en avoir fait l’avance.