Tenant insurance company claims dismissed against landlord for fire damages under civil liability articles.

Répertoire No. 572/25

L-BAIL-45/24

L-BAIL-134/24

Audience publique du 13 février 2025

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg,

siégeant en matière de bail commercial, a rendu le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

-I-

la compagnie d’assurances SOCIETE1.) SA, établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE1.), inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg

sous le numéro NUMERO1.), représentée par son conseil d’administration

actuellement en fonctions,

partie demanderesse

comparant par Maître Eve MATRINGE, avocat à la Cour, en remplacement de

Maître Nikolaus BANNASCH, avocat à la Cour, les deux demeurant à

Luxembourg

e t

la société anonyme SOCIETE2.) SA, établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE2.), inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg

sous le numéro

NUMERO2.), représentée par

conseil d’administration

actuellement en fonctions,

partie défenderesse

comparant par Maître Jerry MOSAR, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg

-II-

la société anonyme SOCIETE2.) SA, établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE2.), inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg

sous le numéro

NUMERO2.), représentée par conseil d’administration

actuellement en fonctions,

partie défenderesse

comparant par Maître Jerry MOSAR, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg

e t

1) la société à responsabilité limitée SOCIETE3.) SARL, établi et ayant son siège

social à L-ADRESSE3.), inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de

Luxembourg sous le numéro NUMERO3.), représentée par ses gérants

actuellement en fonctions

2) PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE4.)

3) PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE5.)

4) la société anonyme SOCIETE4.) SA, établi et ayant son siège social à L-

ADRESSE6.), inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg

sous le numéro NUMERO4.), représentée par son conseil d’administration

actuellement en fonctions

parties défenderesses

sub 1), sub 2) et sub 3), étant présents lors de l’audience du 16 janvier 2025

sub 4) comparant par Maître Barbara TURAN, avocat à la Cour, en remplacement

de Maître Michel SCHWARTZ, avocat à la Cour, les deux demeurant à

Luxembourg

F a i t s

L’affaire L-BAIL-45/24 fut introduite par requête – annexée au présent jugement

– déposée au greffe de la Justice de Paix de Luxembourg en date du 25 janvier

2024.

L’affaire L-BAIL-134/24 fut introduite par requête – annexée au présent jugement

– déposée au greffe de la Justice de Paix de Luxembourg en date du 4 mars 2024.

Sur convocations émanant du greffe, les deux affaires furent appelées ensemble à

l’audience publique du 28 mars 2024, puis refixées au 19 septembre 2024, puis

refixées au 12 décembre 2024 et finalement refixées au 16 janvier 2025.

A la prédite audience, Maître Eve MATRINGE, en remplacement de Maître

Nikolaus BANNASCH, Maître Jerry MOSAR, Maître Barbara TURAN, en

remplacement de Maître Michel SCHWARTZ, PERSONNE1.) et PERSONNE2.),

furent entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce

jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par une requête déposée au greffe de la Justice de Paix de Luxembourg en date du

25 janvier 2024, la société SOCIETE1.) SA a sollicité la convocation de la société

SOCIETE2.) SA devant le Tribunal de céans, pour :

« (fichier) »

Cette affaire fut enrôlée sous le numéro L-BAIL-45/24.

Par une requête déposée au greffe de la Justice de Paix de Luxembourg en date du

4 mars 2024, la société SOCIETE2.) SA a sollicité la convocation de la société

SOCIETE4.)

SA, la société

SOCIETE3.)

SARL,

PERSONNE1.)

et de

PERSONNE2.) aux fins de les mettre en intervention suite à la requête initiale du

25 janvier 2024 et de la tenir quitte et indemne de toute condamnation à intervenir

dans le rôle L-BAIL-45/24.

Cette affaire fut enrôlée sous le numéro L-BAIL-134/24.

Dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, il y a lieu d’ordonner la

jonction des affaires introduites sous les numéros de rôle L-BAIL-45/24 et L-

BAIL-134/24 et de statuer par un seul et unique jugement.

Les moyens et prétentions des parties

La société SOCIETE1.) SA

A l’appui de sa demande, la société SOCIETE1.) SA fait valoir que par un contrat

de bail du 2 février 2009, la société SOCIETE5.) SA a donné en location à la

société SOCIETE2.) SA un immeuble sis à L-ADRESSE3.).

En date du 13 mai 2017, un incendie aurait eu lieu dans ledit immeuble et la société

SOCIETE1.) SA, en tant qu’assureur, aurait indemnisé la société SOCIETE5.) SA

du chef des dégâts causés.

La société SOCIETE1.) SA interviendrait partant en subrogation de son assuré en

application de l’article 52 de la loi du 27 juillet 1997 sur le contrat d’assurances.

Les lieux étaient sous-loués au moment de l’incendie en question à la société

SOCIETE3.) SARL et le feu aurait pris sur les terrasses du café exploité sur les

lieux.

Aux termes d’une expertise, qualifiée de contradictoire, en date du 8 septembre

2017 réalisée par PERSONNE3.), les dégâts subis auraient été chiffrés à la somme

de 56.812,73 euros HTVA. Conformément à cette expertise, la société

SOCIETE1.) SA aurait indemnisé son assuré pour le dommage subi, TVA incluse,

pour le montant de 66.470,89 euros.

Par application de la présomption de responsabilité dans le chef du locataire dans

l’habitation duquel l’incendie a commencé prévue par l’article 1733 et 1734 du

code civil, la société SOCIETE2.) SA devait être condamnée, à titre de locataire

principal, des dommages susmentionnés.

En ordre subsidiaire, la demande de la société SOCIETE1.) SA est basée sur

l’article 1384 alinéa 1 er du code civil et en ordre plus subsidiaire encore sur les

articles 1382 et 1383 du code civil.

La société SOCIETE2.) SA

La société SOCIETE2.) SA conclut au rejet des prétentions adverses.

En effet, il ne ressortirait pas des pièces versées au dossier quelles sont les cause

et origine de l’incendie litigieux. La société SOCIETE2.) SA conteste que cet

incendie ait trouvé son origine dans les lieux loués.

La seule pièce versée par la société SOCIETE1.) SA serait en effet un rapport

d’inspection plus que sommaire réalisée par un expert de l’assureur lui-même.

Cette pièce de 2 pages aurait constituée par la demanderesse actuelle et strictement

unilatérale, de sorte à ce qu’elle serait à écarter des débats et ne saurait en aucun

cas asseoir une condamnation de la société SOCIETE2.) SA à indemniser le

dommage prétendument accru.

L’incident litigieux daterait encore de 7 années avant l’introduction de la requête

introductive, rendant de ce fait impossible la production de toute pièce contraire

quant aux cause et origine de l’incendie en question.

Le quantum des demandes de la société SOCIETE2.) SA est encore contesté en

cause.

La société SOCIETE4.) SA, la société SOCIETE3.) SARL, PERSONNE1.) et de

PERSONNE2.)

A l’audience du Tribunal, la société SOCIETE4.) SA, la société SOCIETE3.)

SARL, PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) ont soulevé un moyen in limine litis

et diverses contestations qu’il y aura lieu d’expliciter le cas échéant pour autant

que la demande principale dirigée par la société SOCIETE1.) SA contre la société

SOCIETE2.) SA sera accueillie.

Appréciation

Quant à la recevabilité de la demande de la société SOCIETE1.) SA

La société SOCIETE1.) SA fait valoir être subrogée dans les droits de son assuré,

la société SOCIETE5.) SA laquelle aurait été indemnisée pour le dommage en

question.

Il se peut que le bailleur se soit fait indemniser par son assureur et que cet assureur

veuille se retourner contre le locataire. De même, il peut arriver que le bailleur ou

son assureur veuille se retourner directement contre l’assureur du locataire. La

jurisprudence ne tire pas les mêmes conséquences de ces deux cas de figure, quant

à la compétence du juge de paix siégeant en matière de bail à loyer pour connaître

de ces demandes. Dans le premier cas, c’est-à-dire lorsque l’assureur du bailleur

se retourne contre le locataire, il est décidé que l’assureur, en sa qualité de subrogé

du bailleur, entre dans tous les droits de ce dernier et peut, partant à l’instar du

bailleur lui-même, se prévaloir des dispositions de l’article 3.3 du nouveau code

de procédure civile (Marianne HARLES: Le bail à loyer : compte-rendu de

jurisprudence, n°220, Pasicrisie 31, page 393 ; Lex THIELEN : Le contrat de bail

: bail résidentiel et bail professionnel, n° 249, Editions Promoculture-Larcier, Léon

LIESCH : Le bail à loyer, n° 114, page 33, Imprimerie Hermann, 1972).

Il y a dès lors lieu de conclure que la demande de la société SOCIETE1.) SA,

dirigée à l’encontre la société SOCIETE2.) SA pour obtenir le remboursement des

sommes exposées pour réparer les dégâts allégués aux biens donnés en location,

est recevable.

Quant au fond

Suivant l’article 1733 du code civil, le locataire répond de l’incendie, à moins qu’il

ne prouve que le feu a éclaté sans sa faute.

Le locataire peut s’exonérer de sa responsabilité en prouvant que l’incendie a eu

lieu sans sa faute, qu’il n’a pu être causé par un fait qui lui est imputable. Le

locataire doit donc prouver qu’il s’est comporté en locataire soigneux et

consciencieux et que, dès lors, l’incendie ne peut lui être imputé, ou bien il doit

rapporter la preuve d’une cause étrangère qui ne lui est pas imputable. Il a été

décidé que, pour s’exonérer de la présomption de responsabilité pesant sur lui, le

locataire ne doit pas établir, de façon certaine et directe, la cause de l’incendie,

mais il suffit qu’il rapporte la preuve de l’absence de faute dans son chef. Il doit

cependant prouver, de façon catégorique et certaine, qu’il y a eu impossibilité de

faute de sa part, alors qu’il a pris toutes les précautions de nature à éviter un

incendie. Il a été décidé, qu’au cas où la cause réelle de l’incendie n’a pas été

établie, le locataire n’a pas rapporté la preuve que l’incendie s’est déclaré sans sa

faute. Il a été décidé que l’exonération ne saurait être déduite automatiquement de

l’absence du locataire lors du déclenchement du feu (Marianne HARLES : Le bail

à loyer : compte-rendu de jurisprudence, n° 123, Pasicrisie 31).

On admet que le locataire peut administrer la preuve de manière inductive, en

établissant l’impossibilité dans laquelle il se serait trouvé de commettre une faute,

pareille preuve reste cependant rigoureuse, le locataire devant établir que son

comportement est resté totalement exempt de faute : pour que la preuve inductive

soit admise elle doit être décisive (Marcel LA HAYE & Joseph

VANKERCKHOVE : Le louage de choses : les baux en général, n° 1013, 2ème

édition, 2000, Larcier).

Rien ne s’oppose, en soi, à ce que cette preuve soit inductive, mais à la condition

qu’elle soit décisive. La question devient alors une question non de droit, mais de

fait. Le tout sera de savoir si, sur base des faits invoqués, l’induction apparaîtra

suffisamment décisive comme telle. Elle ne le sera pas, d’une manière générale,

lorsque le preneur, en présence d’un incendie dont la cause demeure inconnue, se

borne à établir qu’il s’est toujours comporté avec soin et prudence, parce qu’une

pareille preuve n’est forcément que générale, et n’exclut pas, in specie, tel ou tel

fait isolé d’imprudence possible. L’induction sera, par contre, décisive, si, des

circonstances spéciales de la cause, il résulte que, réellement, le preneur n’a pas pu

commettre de faute. La règle-qui, répétons-le, gît essentiellement en fait, et non en

droit-doit donc être la suivante : la preuve inductive de la cause étrangère ne doit

pas être prohibée d’une manière absolue. En y recourant, le preneur s’exonérera si,

in specie, il résulte des circonstances invoquées, qu’il n’a pas pu commettre de

faute, qu’il a été dans l’impossibilité d’en commettre une et, partant, que la cause

de l’incendie-qui, comme telle, demeure inconnue-doit nécessairement être

attribuée à un fait étranger au preneur. Mais la preuve inductive ne sera pas

décisive comme telle, si elle se fonde uniquement sur le fait que le locataire s’est

toujours, d’une manière générale, conduit en bon père de famille et a pris les

mesures habituelles de prudence qui s’imposent, parce qu’une telle preuve n’exclut

pas nécessairement un fait isolé, mais possible d’imprudence, qui peut

parfaitement, in specie, avoir été la cause de l’incendie (Henri DE PAGE : Traité

élémentaire de droit civil belge, tome IV, les principaux contrats, 1ère partie, n°

700, 3ème édition, 1972).

En l’espèce, la société SOCIETE1.) SA base sa demande sur un document intitulé

« rapport d’expertise de clôture » sur sa propre entête et signée par un dénommé

PERSONNE3.).

Ce document a la teneur suivante :

« (fichier) »

Les photographies versées en tant que pièce 3 ne portent pas de date-tampon et il

n’est pas établi, au vu des contestations de la société SOCIETE2.) SA, qu’elles

représentent les lieux loués, de sorte à ce qu’ils ne sauraient valoir en tant que

preuve.

Face aux contestations de la société SOCIETE2.) SA, il y a lieu de retenir qu’en

effet, le document susmentionné est strictement unilatéral par rapport à la

défenderesse principale, un expert AXA (l’assureur du sous-locataire) et de

l’exploitante de l’époque étant présents sur les lieux.

La société SOCIETE2.) SA n’a pas participé à ces opérations et n’y a pas été

convoquée.

Dans la partie relative aux circonstances de l’incendie en question, le document

porte la mention « Incendie au départ d’un débarras sur la terrasse à l’arrière du

bâtiment » et la partie recours porte les mentions « responsabilité locative engagée

et responsables du dommage : SOCIETE3.) (exploitante du café-restaurant : Mme

PERSONNE4.) ».

Suivent une évaluation des dégâts sur base de devis et la remarque « Suite aux

problèmes rencontrés avec l’inspecteur PERSONNE5.) d’AXA, je n’ai pas pu

chiffrer le dommage en valeur réelle avec l’expert PERSONNE6.) ».

Aucune explication n’est fournie quant à l’identité des dénommés PERSONNE5.)

et PERSONNE6.) ni quant à leur implication dans la présente affaire.

Sur question du Tribunal, la société SOCIETE1.) SA a encore indiqué qu’aucune

plainte n’a été déposée auprès de la Police Grand-ducale.

La tournure des phrases du rédacteur de ce document est encore éloquent : « notre

assuré » en faisant référence à la société SOCIETE5.) SA.

L’auteur de ce document se permet encore une analyse juridique de la situation :

« Dès lors la présomption de responsabilité incombe à mon avis au sous-locataire

et ne pas au locataire. »

Il ressort finalement des recherches opérées par le Tribunal sur geoportail.lu et

google maps que la terrasse de l’immeuble en question jouxte d’autres immeubles,

de sorte qu’il se peut que le feu ait pris son origine sur une parcelle avoisinante.

Les circonstances, cause et origine de l’incendie en question, qui pour le surplus

date de 7 ans avant la requête, n’ont pas partant été rapportées à suffisance.

En effet dans la mesure où nul ne peut se constituer sa propre preuve, la demande

de la société SOCIETE1.) SA ne saurait être accueillie sur base dudit document.

Ainsi, face toujours aux contestations de la société SOCIETE2.) SA, la

demanderesse reste en défaut de prouver que l’origine de l’incendie en question

est à situer dans le bien loué.

La présomption pesant sur le locataire en application de l’article 1733 du code civil

ne s’applique partant pas en cause.

Il ressort encore des développements qui précèdent que la société SOCIETE2.) SA

a été un locataire exempt de faute en veillant à sous-louer les lieux en conformité

avec son contrat de bail avec la société SOCIETE5.) SA, faisant ainsi en sorte que

les lieux soient occupés et exploités et que le sous-locataire souscrive une

assurance (en l’espèce auprès de SOCIETE4.)), de sorte à ce qu’aucun

comportement fautif ne lui saurait être reproché.

Ainsi, la société SOCIETE1.) SA est à débouter de sa demande de condamnation

de la société SOCIETE2.) SA sur base des articles 1733 et 1734 du code civil.

Par analogie et alors que les circonstances, causes et origine de l’incendie en

question n’ont pas été rapportées, la société SOCIETE1.) SA est également à

débouter de ses demandes de condamnation de la société SOCIETE2.) SA sur

base de l’article 1384 alinéa 1 du code civil respectivement sur base de l’article

1382 et 1383 du code civil.

Par conséquent, toute demande dirigée contre la société SOCIETE4.) SA, la

société SOCIETE3.) SARL, PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) doit également

être déclarer non-fondée, ces parties n’ayant été mises en cause que pour tenir

quitte et indemne la société SOCIETE2.) SA.

Les demandes accessoires

- L’indemnité de procédure sollicitée par la société SOCIETE1.) SA dirigée contre

la société SOCIETE2.) SA (L-BAIL-45/24)

Compte tenu de l’issue de la présente affaire, la demande de la société SOCIETE1.)

SA en obtention d’une indemnité sur base de l’article 240 du Nouveau Code de

procédure civile est à déclarer non-fondée.

- L’indemnité de procédure sollicitée par la société SOCIETE2.) SA dirigée contre

la société SOCIETE4.) SA, la société SOCIETE3.) SARL, PERSONNE1.) et de

PERSONNE2.) (L-BAIL-134/24)

Compte tenu de l’issue de la présente affaire, la demande de la société SOCIETE2.)

SA en obtention d’une indemnité sur base de l’article 240 du Nouveau Code de

procédure civile est à déclarer non-fondée.

- L’exécution provisoire

La société SOCIETE1.) SA conclut à l’exécution provisoire de la condamnation

pécuniaire à intervenir.

Aux termes de l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile, « l’exécution

provisoire, sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a

titre authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement

dont il n’y ait point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra

être ordonnée avec ou sans caution. »

En l’espèce, il n’est pas opportun d’assortir la présente décision de l’exécution

provisoire.

En tant que partie succombant au litige, la société SOCIETE1.) SA est à

condamner aux frais et dépens de l’instance.

P a r

c e s

m o t i f s :

le Tribunal de Paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial,

statuant contradictoirement,

ordonne la jonction des affaires introduites sous les numéros de rôle L-BAIL-

45/24 et L-BAIL-134/24 ;

reçoit les demandes en la forme ;

déclare recevable la demande de la société SOCIETE1.) SA ;

déclare non-fondées les demandes de la société SOCIETE1.) SA dirigées contre

la société SOCIETE2.) SA sur base des articles 1733 du code civil, 1384 alinéa 1

du code civil et 1382 du code civil ;

déclare non-fondées toutes les demandes dirigées contre la société SOCIETE4.)

SA, la société SOCIETE3.) SARL, PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) ;

déclare non-fondées les demandes de la société SOCIETE1.) SA et la société

SOCIETE2.) SA en allocation d’une indemnité de procédure ;

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire ;

condamne la société SOCIETE1.) SA aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Paul LAMBERT, juge

de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Natascha CASULLI, avec laquelle

Nous avons signé le présent jugement, le tout, date qu'en tête.

Paul LAMBERT,

juge de paix

Natascha CASULLI,

greffière