Appeal dismissed; social housing contract expired; tenant ordered to vacate within three months.

Jugement N° 2025TADCOMM/0055 (occupation sans droit ni titre)

Audience publique du vendredi, sept février deux mille vingt-cinq

Numéro du rôle : TAD-2024-01689

Composition :

Chantal GLOD,

vice-président,

Jean-Claude WIRTH,

premier juge,

Anne MOUSEL,

juge,

Christiane BRITZ,

greffier.

Entre:

PERSONNE1.), sans état particulier, demeurant à L-ADRESSE1.),

partie appelante aux termes d'un exploit de l'huissier de justice Patrick

KURDYBAN, en remplacement de l’huissier de justice Cathérine

NILLES, demeurant à Luxembourg, du 21 novembre 2024,

comparant par Maître Erol YILDIRIM, avocat à la Cour, demeurant à

Bech-Kleinmacher, 14, route du Vin, en l’étude duquel domicile est élu,

et:

la SOCIETE1.), en abrégé SOCIETE1.), fondation œuvrant dans le

domaine social et approuvée en tant que telle par règlement grand-ducal

du 9 mars 2009, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.),

inscrite au registre de commerce et des sociétés sous le numéro

NUMERO1.), représenté par son conseil d’administration actuellement

en fonctions,

partie intimée aux fins du prédit exploit KURDYBAN,

comparant par la société à responsabilité limitée RODESCH Avocats à

la Cour, établie et ayant son siège social à Luxembourg, représentée aux

fins de la présente procédure par Maître Thomas FOULQUIER, avocat à

la Cour, demeurant à Luxembourg.

______________________________________________________

Le Tribunal :

Faits:

Par exploit du ministère de l'huissier de justice Patrick KURDYBAN, en

remplacement de l’huissier de justice Cathérine NILLES, demeurant à

Luxembourg, du 21 novembre 2024,

PERSONNE1.),

sans état

particulier, demeurant à L-ADRESSE1.), a fait signifier à la SOCIETE1.),

en abrégé SOCIETE1.), fondation œuvrant dans le domaine social et

approuvée en tant que telle par règlement grand-ducal du 9 mars 2009,

établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), inscrite au registre de

commerce et des sociétés sous le numéro NUMERO1.), représenté par

son conseil d’administration actuellement en fonctions, qu'elle relève

formellement appel du jugement n° 1145/24 rendu contradictoirement et

en premier ressort par le tribunal de paix de Diekirch, siégeant en matière

d’occupation sans droit ni titre, en son audience publique en date du 9

octobre 2024.

Par même exploit KURDYBAN, elle a fait donner assignation à la

SOCIETE1.) à comparaître à l'audience publique du mercredi, 11

décembre 2024 à 10.00 heures, devant le tribunal d'arrondissement de

Diekirch, siégeant en matière d’appel des décisions des juges de paix en

matière de bail à loyer, pour y voir statuer sur le mérite des conclusions

du dispositif de l'assignation reproduite ci-après par procédé de

photocopie :

Cette affaire fut mise au rôle par les soins de la partie appelante et

inscrite au rôle sous le numéro TAD-2024-01689.

A l'appel de la cause à l'audience publique du 11 décembre 2024, l'affaire

fut fixée à l’audience du 8 janvier 2025.

A cette audience, l’affaire fut utilement retenue et tant Maître Rui

VALENTE, avocat à la Cour, demeurant Bech-Kleinmacher, en

remplacement de Maître Erol YILDIRIM que Maître Joël DECKER,

avocat à la Cour, demeurant à Diekirch, en remplacement de Maître

Thomas FOULQUIER furent entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l’audience publique

de ce jour le

Jugement

qui suit :

Par jugement du 9 octobre 2024, le tribunal de paix de Diekirch, siégeant

en matière d’occupation sans droit ni titre, statuant contradictoirement et

en premier ressort, a reçu la demande de la SOCIETE1.) en la forme et

a déclaré la demande partiellement fondée.

Le premier juge a déclaré le contrat de mise à disposition résilié avec

effet au 31 octobre 2023, a constaté que PERSONNE1.) est à considérer

comme occupante sans droit ni titre du logement sis à L-ADRESSE1.),

depuis le 1er novembre 2023 et il a condamné PERSONNE1.) à

déguerpir des lieux loués dans un délai de trois mois à partir de la

notification du jugement entrepris.

Le juge de paix a fixé l’indemnité d’occupation mensuelle à payer par

PERSONNE1.) au montant de 855 euros.

La demande de la SOCIETE1.) en allocation d’une indemnité de

procédure a été déclarée non fondée et PERSONNE1.) a été condamnée

aux frais et dépens de la première instance.

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel par exploit

d’huissier du 21 novembre 2024.

PERSONNE1.) soulève à titre principal la nullité du jugement entrepris

pour défaut de motivation dudit jugement. A titre subsidiaire, elle

demande, par reformation du jugement entrepris, de rejeter la demande

en déguerpissement de la partie intimée pour ses agissements contraires

à sa mission sociale.

A titre plus subsidiaire, PERSONNE1.) demande au tribunal de lui

« accorder un sursis au déguerpissement jusqu’à ce que la partie intimée

exécute sa mission, à savoir mettre à la disposition de Madame

PERSONNE1.) un autre logement », sinon de lui accorder un délai de

déguerpissement d’un an.

Elle requiert finalement l’allocation d’une indemnité de procédure de

1.000 euros tant pour la première instance que pour l’instance d’appel

ainsi que la condamnation de l’intimée aux frais et dépens des deux

instances.

A l’audience du 8 janvier 2025, la SOCIETE1.) soulève en premier lieu

l’irrecevabilité de l’appel pour libellé obscur quant au moyen de nullité

du jugement entrepris tiré du défaut de motivation au motif que

l’appelante n’indique pas les moyens apparemment soulevés en

première instance, de sorte qu’elle serait dans l’impossibilité de

prendre position. Quant au fond, l’intimée demande au tribunal de

déclarer l'appel non fondé : Elle relève appel incident en ce que le

premier juge a accordé à PERSONNE1.) un délai de déguerpissement

de trois mois et elle conclut à un délai de déguerpissement de deux

semaines.

Conformément à l’article 585, ensemble l’article 154 du nouveau code de

procédure civile, l’acte d’appel doit contenir, à peine de nullité, l'indication

de l'objet de la demande et un exposé sommaire des moyens.

En vertu de l'article 264 du nouveau code de procédure civile, toute nullité

de forme des exploits de procédure, parmi lesquelles il faut ranger le

moyen de libellé obscur, pour entraîner la nullité de l'acte suppose

l'existence d'un grief dans le chef de la partie adverse.

L’irrégularité d’un acte est dommageable lorsqu’elle désorganise la

défense de l’adversaire. Il suffit de démontrer qu’il est résulté de

l’irrégularité une entrave ou même une simple gêne, à condition qu’elle

soit réelle, à l’organisation de la défense de l’adversaire. L’appréciation

du grief se fait in concreto (J-C Proc. Civ. Fasc. 137, nos 70 et s ).

Aux termes de l’article 249 du nouveau code de procédure civile, « la

rédaction des jugements contiendra (…) les motifs et le dispositif des

jugements ».

L’absence de réponse à conclusions, donc aux moyens soumis aux juges

par les parties, est une forme du défaut de motifs, vice de forme d’une

décision, à condition que les conclusions auxquelles il n’a pas été

répondu, même implicitement ou imparfaitement, aient été de celles

imposant au juge d’y répondre (CA 16 janvier 2013, P36, p. 160).

En l’occurrence, il ne ressort pas de l’acte d’appel quels moyens auraient

été exposés par PERSONNE1.) devant le juge de paix. Aucun extrait du

plumitif d’audience n’est versé au dossier.

Dans ses conditions tant la partie intimée que le tribunal ignorent les

moyens prétendument soulevés devant le premier juge et auxquels ce

dernier n’aurait pas répondu.

En alléguant simplement que le tribunal de paix aurait « omis de

répondre aux moyens soulevés oralement à l’audience de plaidoiries du

25 septembre 2024 par la partie appelante » sans toutefois préciser les

moyens, le tribunal constate que le moyen de nullité tiré de l’absence de

motivation manque de clarté et ne permet ni à la SOCIETE1.) ni au

tribunal de prendre position.

Une entrave à l’organisation de la défense étant établie dans le chef de

la SOCIETE1.), la fin de non-recevoir tirée du libellé obscur soulevée par

la partie intimée est à déclarer fondée, de sorte que le moyen de nullité

tiré du défaut de motivation du jugement entrepris est à déclarer

irrecevable.

PERSONNE1.) critique la décision du premier juge pour avoir fait droit à

la demande en déguerpissement de la partie intimée. Elle soutient que

la SOCIETE1.) serait délégataire d’une mission de service public mais

par le fait d’expulser des personnes qui n’ont d’autre recours que de

solliciter l’aide de la Fondation, l’intimée ne respecterait pas la mission

sociale qui lui aurait été confiée par l’Etat et qui l’obligerait à mettre à

disposition des personnes les plus démunies un logement afin de les

aider à s’intégrer socialement.

L’appelante explique que son mari est décédé le 6 décembre 2022,

qu’elle a trois filles à sa charge dont deux présentent une surdité

profonde et devant quotidiennement se déplacer à Luxembourg-Ville,

qu’elle travaille, qu’elle a dû refuser l’appartement lui proposé compte

tenu du nombre insuffisant de chambres, que malgré ses efforts et la

volonté de s’intégrer au sein de la société luxembourgeoise, elle serait

dans l’impossibilité de trouver un nouveau logement au vu de sa situation

privée et financière.

Il est constant en cause que suivant « contrat de mise à disposition et

d’utilisation d’un logement » du 25 octobre 2017, la SOCIETE1.) a, dans

le cadre des mesures d’aide sociale proposées par l’intimée, mis à

disposition des époux PERSONNE2.) et de PERSONNE1.) une maison

avec quatre chambres à coucher sis à L-ADRESSE1.), pour la période

du 1er novembre 2017 jusqu’à la dénonciation par lettre recommandée

en contrepartie du paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de

855 euros.

Le contrat précise qu’« en principe, la durée de mise à disposition

n’excédera pas trois ans, même en cas de relogement par l’AIS au cours

de cette période ».

Par courrier du 23 avril 2020, le contrat de mise à disposition d’un

logement à été dénoncé pour le 31 octobre 2020 conformément aux

stipulations contractuelles.

Suivant courrier du 2 novembre 2020, un sursis transitoire d’une année

a été accordé « à titre tout à fait exceptionnel » à PERSONNE1.) et

PERSONNE2.).

Suivant courrier du 2 novembre 2021, un second sursis conditionnel

d’une année a été accordé « à titre tout à fait exceptionnel » à

PERSONNE1.) et PERSONNE2.).

Suivant courrier du 8 novembre 2022, un troisième sursis conditionnel

d’une année a été accordé « à titre tout à fait exceptionnel » à

PERSONNE1.) et PERSONNE2.). Ce sursis devait prendre fin le 31

octobre 2023.

Il résulte du courrier du 31 août 2023 de la SOCIETE1.) qu’un

appartement à longue durée a été proposé à l’appelante qui a été refusé

par cette dernière. PERSONNE1.) a été informé que plus aucun sursis

ne pourra être octroyé après le 31 octobre 2023.

Suivant courrier du 25 octobre 2023 une quatrième demande de sursis,

introduite par l’intermédiaire de l’assistante sociale auprès du service

LISCO de la Croix-Rouge et en charge de l’accompagnement social de

PERSONNE1.) et de ses filles, a été refusée.

Il convient de relever que la convention de mise à disposition et

d’utilisation d’un logement signée par les parties ne tombe pas sous les

effets de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage

d’habitation (...) » dans la mesure où non seulement la convention du 25

octobre 2017 stipule expressément « que « le présente contrat de mise

à disposition ne tombe pas sous les effets de la loi modifiée sur le bail à

loyer du 21 septembre 2006 », mais la loi modifiée du 21 septembre 2006

prévoit encore dans son article 1er (3) g) que la loi ne s’applique pas «

aux logements meublés ou non-meublés mis à disposition de personnes

physiques à titre d’aide sociale par un promoteur public au sens de

l’article 16, alinéa 1er, de la loi modifiée du 25 février 1979 concernant

l’aide au logement, un office social, une association sans but lucratif, une

fondation ou une société d’impact sociétal régie par la loi modifiée du 12

décembre 2016 portant création des sociétés d’impact sociétal et dont le

capital social est constitué à 100 pour cent de parts d’impact, œuvrant

dans le domaine du logement ».

Le contrat litigieux ne constitue donc pas de contrat de bail et échappe,

de par la volonté des parties et de par son objectif d’aide sociale, aux

règles protectrices et d’ordre public de la loi modifiée du 21 septembre

2006 sur le bail à usage d’habitation.

Quant au moyen tiré de ce que l’intimée, par le fait de demander le

déguerpissement de l’appelante, ne respecterait pas sa mission sociale,

il y a lieu de noter que la convention retient que « le bénéficiaire reconnaît

que la mise à disposition du logement constitue exclusivement une

mesure d’aide sociale attribuée par l’intermédiaire de la SOCIETE1.) et

l’AIS ; aide qui peut être modifiée voir supprimée sans que le bénéficiaire

puisse se prévaloir d’un quelconque droit acquis » et qu’ « au terme du

contrat de mise à disposition, le bénéficiaire et les personnes occupant

les lieux de son chef, qui n’auront pas déguerpi, sont considérés comme

occupants sans droit ni titre ».

En l’occurrence, la convention de mise à disposition d’un logement

signée le 25 octobre 2017 a été dénoncée suivant les stipulations

contractuelles acceptées par l’appelante pour le 31 octobre 2020, le

contrat retenant expressément qu’« en principe, la durée de mise à

disposition n’excédera pas trois ans ».

Ensuite, la SOCIETE1.) a accordé trois sursis consécutifs d’une année à

la famille GROUPE1.), reportant ainsi le déguerpissement à trois années.

Le tribunal constate partant que l’intimée, dans le cadre de sa mission

sociale, a mis à disposition de l’appelante et de sa famille un logement à

titre d’aide sociale, même si cette aide est limitée dans le temps. Les

bénéficiaires d’une convention de mise à disposition et d’utilisation d’un

logement ne peuvent pas se prévaloir d’un droit au prolongement de la

convention de mise à disposition à l’infini, et ce même lorsqu’ils n’ont

manqué à aucune de leurs obligations contractuelles.

Comme ni la convention ni une autre disposition n’oblige la SOCIETE1.)

de prolonger la convention de mise à disposition, et qu’en l’espèce

l’intimée a, après avoir accordé trois sursis, décidé de ne plus octroyer

de sursis, le contrat liant les parties est définitivement venu à échéance

le 31 octobre 2023, et ce même si le refus de sursis était basé sur

l’inacceptation par l’appelante de la proposition de relogement. Le

tribunal ne peut d’ailleurs s’immiscer dans la gestion des logements dont

le nombre est limité, notamment en ce qui concerne la nécessité de

l’attribution et la répartition des logements aux différents bénéficiaires.

Au vu de ce qui précède, c’est partant à bon droit que le juge de première

instance a déclaré PERSONNE1.) occupante sans droit ni titre depuis

cette date et l’a condamnée à déguerpir des lieux occupés.

L’appel est partant à déclarer non fondé.

En tenant d’une part compte de ce que la convention de mise à

disposition est venue à échéance le 31 octobre 2020 et que l’appelante

a ainsi de facto déjà bénéficié d’un délai de plus de quatre ans depuis

l’échéance du contrat mais en prenant d’autre part en considération la

situation personnelle particulière de PERSONNE1.) et de ses filles ainsi

que la situation difficile existant sur le marché du logement, il convient

d’accorder à PERSONNE1.) un délai de déguerpissement de trois mois

à partir de la signification du présent jugement.

L’appel incident est dès lors également à déclarer non fondé.

A l’appréciation du tribunal les faits de la cause ne justifient la

condamnation ni de la partie appelante ni de la partie intimée au

paiement d’une indemnité de procédure, la condition de l’iniquité requise

par la loi n’étant pas remplie.

Par ces motifs

le tribunal d'arrondissement de et à Diekirch, siégeant en appel en

matière d’occupation sans droit ni titre, statuant contradictoirement,

dit fondée le moyen de libellé obscur soulevé par la partie intimée,

partant dit irrecevable le moyen de nullité tiré du défaut de motivation

contenu dans l’acte d’appel,

dit l’appel recevable pour le surplus,

dit l’appel non fondé,

dit l’appel incident recevable mais non fondé,

partant confirme le jugement entrepris,

refixe le délai de déguerpissement à trois mois courant à partir de la

signification du présent jugement à la partie appelante,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.

Ainsi prononcé en audience publique au Palais de Justice à Diekirch, par

Nous Chantal GLOD, vice-président près le tribunal d’arrondissement,

assistée du greffier Christiane BRITZ.

Le greffier

Le vice-président