JPLBAIL_423 · Justice de Paix Luxembourg - Bail

Répertoire No. 423/25

L-BAIL-667/24

Audience publique extraordinaire du 6 février 2025

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg,

siégeant en matière de bail commercial, a rendu le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

la société civile immobilière de droit luxembourgeois SOCIETE1.) SCI, établie

et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), inscrite au Registre de Commerce et

des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), représentée par son ou

ses gérants actuellement en fonctions

partie demanderesse au principal

partie défenderesse sur reconvention

représentée par Vertumnus, une société à responsabilité limitée, ayant son siège

social au 39, Grand-Rue, L-1661 Luxembourg, inscrite sur la liste V du tableau de

l’ordre des Avocats du Barreau de Luxembourg, immatriculé au Registre de

Commerce et des Sociétés sous le numéro B238519, en l’étude en laquelle

domicile est élu, représentée aux fins de la présente procédure par Maître Max

MULLER, avocat à la Cour, demeurant à la même adresse

comparant par Maître Max MULLER, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg

e t

la société anonyme de droit luxembourgeois SOCIETE2.) SA, établie et ayant son

siège social à L-ADRESSE2.), inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés

de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.), représentée par son conseil

d’administration actuellement en fonctions

partie défenderesse au principal

partie demanderesse par reconvention

représentée par la société E2M S.à r.l., inscrite au Barreau de Luxembourg, établie

et ayant son siège social à L-2419 Luxembourg, 2, rue du Fort Rheinsheim,

immatriculée au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le

numéro B210821, représentée aux fins des présentes par Maître Max MAILLIET,

avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg

comparant par Maître Emilie WALTER, avocat à la Cour, en remplacement de

Maître Max MAILLIET, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au

greffe de la Justice de Paix de Luxembourg en date du 17 septembre 2024.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du

17 octobre 2024, puis refixée au 9 janvier 2025.

A la prédite audience, Maître Max MULLER, en représentation de la société à

responsabilité limitée Vertumnus, et Maître Emilie WALTER, en remplacement

de Maître Max MAILLIET, en représentation de la société E2M S.à r.l., furent

entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique

extraordinaire de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par une requête déposée au greffe de la Justice de Paix de Luxembourg en date du

17 septembre 2024, la société SOCIETE1.) SCI a sollicité la convocation de la

société SOCIETE2.) SA devant le Tribunal de céans, siégeant en matière de bail

commercial, pour :

-

la voir condamner au paiement d’arriérés de loyers et d’avances sur

charges à concurrence de 427.447,93 euros avec les intérêts

conventionnels de 16,5% à compter des échéances respectives pour le

premier semestre 2024 et de 16,25% pour le second semestre 2024,

jusqu’à solde. A l’audience du Tribunal du 9 janvier 2025, la société

SOCIETE1.) SCI a augmenté sa demande au montant de 613.113,76

euros. Il y a lieu de lui en donner acte,

-

prononcer la résiliation des baux conclus entre parties et ordonner le

déguerpissement de la société SOCIETE2.) SA endéans un délai d’un

mois à compter de la notification du jugement,

-

condamner la société SOCIETE2.) SA au paiement d’une indemnité

d’occupation de 50.000 euros par mois d’occupation sans droit ni titre. A

l’audience du Tribunal du 9 janvier 2025, la société SOCIETE1.) SCI a

réduit cette demande à 25.000 euros. Il y a lieu de lui en donner acte,

-

ordonner la validation de la saisie-gagerie pratiquée le 3 septembre 2024

sur les meubles meublants et les objets garnissant les lieux loués par la

société SOCIETE2.) SA en exécution d’une ordonnance du Tribunal de

céans du 16 août 2024 et de convertir cette saisie-gagerie en saisie-

exécution.

Les moyens et prétentions des parties

La société SOCIETE1.) SCI

A l’appui de sa demande, la société SOCIETE1.) SCI fait valoir que par un contrat

de bail du 12 octobre 2018 ayant fait l’objet de deux avenants (« SOCIETE3.) »)

et par un contrat de bail du 17 février 2021 (« SOCIETE4.) »), elle a donné en

location à la société SOCIETE2.) SA deux cellules de commerce au sein du centre

commercial SOCIETE5.) à ADRESSE1.).

La société SOCIETE1.) SCI reproche à la société SOCIETE2.) SA d’être en défaut

de paiement des loyers et des avances sur charges pour ces deux cellules depuis le

mois de janvier 2024 alors qu’aucun paiement n’aurait été enregistré depuis.

Aux termes du décompte versé à l’audience du Tribunal et ayant la teneur suivante,

des loyers et avances sur charges d’un total de 613.113,76 euros seraient

actuellement en souffrance, compte tenu des trop-payés aux termes des décomptes

pour charges de l’année 2024 et de plusieurs autres postes :

« (fichier) »

Aux termes de l’article 5.10 des deux contrats de bail, les sommes impayées

porteront de droit un intérêt à un taux supérieur de 4% au taux légal en vigueur sur

base de l’article 1er de la loi modifiée du 18 avril 2004 relative aux délais de

paiement et aux intérêts de retard, jusqu’à solde. Des intérêts conventionnels de

16,5% à compter des échéances respectives pour le premier semestre 2024 et de

16,25% pour le second semestre 2024 devraient partant être appliquées en cause.

En raison des manquements de la locataire, la société SOCIETE1.) SCI conclut à

la résiliation des relations contractuelles en cause.

Alors que le contrat de bail pour la partie « SOCIETE3.) » aurait été valablement

résilié par la société SOCIETE2.) SA au 31 décembre 2024 et que celle-ci aurait

effectivement quitté les lieux, la société SOCIETE1.) SCI renonce à la demande

de résiliation, de déguerpissement et tendant à la fixation d’une indemnité

d’occupation quant à cette cellule commerciale.

Il y a lieu d’en donner acte.

En ce qui concerne le contrat de bail pour la partie « SOCIETE4.) », la société

SOCIETE1.) SCI conclut à la résiliation du contrat de bail conclu entre parties

pour faute grave dans le chef de la locataire et au déguerpissement endéans un

délai d’un mois à compter de la notification du présent jugement.

La société SOCIETE1.) SCI conclut encore à voir fixer une indemnité

d’occupation à hauteur de 25.000 euros par mois d’occupation sans droit ni titre.

Finalement, la société SOCIETE1.) SCI a conclu à la validation et à la conversion

en saisie-exécution de la saisie-gagerie exécutée aux termes d’un procès-verbal

dressé en date du 3 septembre 2024 par l’huissier de justice Patrick KURDYBAN

suite à une ordonnance rendue en date du 16 août 2024 par le Tribunal de céans.

La société SOCIETE2.) SA

A l’audience du Tribunal, la société SOCIETE2.) SA ne conteste pas d’être en

défaut d’exécuter le moindre paiement de loyers et d’avances sur charges en

relation avec les deux contrats de bail conclus avec la société SOCIETE1.) SCI et

ce depuis le mois de janvier 2024.

La société SOCIETE2.) SA ne s’oppose pas à la demande de la société

SOCIETE1.) SCI tendant à la résiliation du contrat de bail pour la partie

« SOCIETE4.) » et a déclaré accepter de déguerpir des lieux.

La défenderesse a cependant formulé une demande reconventionnelle en réduction

du loyer pour perte de la chose jugée et d’inexécution des obligations du bailleur.

En effet, la société SOCIETE2.) SA reproche à la société SOCIETE1.) SCI de ne

pas traiter les différents locataires du « SOCIETE5.) » de façon équitable et qu’elle

resterait en défaut de remplir ses obligations de bailleur tenant notamment à la

promotion du centre commercial alors qu’une nette baisse de la fréquentation

aurait été constatée, résultant une baisse de son propre chiffre d’affaires.

La société SOCIETE2.) SA ne saurait actuellement chiffrer sa demande

reconventionnelle et conclut à la production forcée des pièces suivantes :

-

« Le détail des chiffres de fréquentation du SOCIETE5.) par mois, de

2018, à ce jour ;

-

Le détail des loyers payés par chaque occupant au SOCIETE5.) en vue de

vérifier si les locataires sont traités équitablement ;

-

Le détail des décomptes de charges au SOCIETE5.) de 2018, à ce jour et

-

Les bilans du SOCIETE5.) des années 2018, à ce jour. »

Il y a lieu de donner acte à la société SOCIETE2.) SA de sa demande

reconventionnelle.

Hormis les loyers et d’une façon générale, la société SOCIETE2.) SA conteste le

quantum des avances sur charges réclamées alors qu’elle ne saurait apprécier les

différents postes mis à sa charge.

La société SOCIETE2.) SA conteste encore la demande adverse en ce qui concerne

les intérêts conventionnels à appliquer en cause, ces derniers étant surfaits.

Finalement, la société SOCIETE2.) SA conclut à voir rejeter la demande adverse

tendant à la condamnation d’une indemnité d’occupation, cette demande étant

d’une part surfaite et d’autre part prématurée.

La société SOCIETE1.) SCI

La société SOCIETE1.) SCI conclut au rejet de la demande reconventionnelle

tendant à la réduction du loyer pour perte de la chose louée et de l’inexécution par

elle de ses obligations en tant que bailleur.

La société SOCIETE1.) SCI donne en effet à considérer que le loyer à payer aux

termes des deux contrats de bail liant les parties est fixe et ne varierait qu’en

fonction de l’évolution de l’indice sur les prix de la consommation.

En ce qui concerne les avances sur charges, la société SOCIETE1.) SCI fait valoir

que les avances sur charges d’une année seraient fixées sur base des décomptes de

l’année précédente. La société SOCIETE2.) SA ne se serait jamais plainte de cette

façon de procéder, de façon à ce qu’elle serait à l’heure actuelle malvenue de la

contester. En outre, les avances sur charges auraient été envoyées par facture

mensuelle, lesquelles ne seraient pas contestées en cause et partant réputées

acceptées sur base de l’article 109 du Code de commerce.

La société SOCIETE1.) SCI conclut encore au rejet de la demande adverse tendant

à la production de pièces alors que cette demande violerait les dispositions de

l’article 280 du Nouveau Code de Procédure civile dans le sens où les pièces

demandées ne seraient pas identifiées ou identifiables et que la société

SOCIETE2.) SA pallierait à un défaut de preuve.

Appréciation

1. La résiliation du contrat de bail et le déguerpissement

La société SOCIETE2.) SA a accepté à l’audience du Tribunal du 9 janvier 2025

de voir résilier le contrat de bail du 17 février 2021 pour la partie « SOCIETE4.) »

et de déguerpir des lieux.

Par conséquent, le Tribunal fait droit à la demande de la société SOCIETE1.) SCI

en ce sens et résilie avec effet immédiat le contrat de bail du 17 février 2021 pour

la partie « SOCIETE4.) » et ordonne le déguerpissement de la société

SOCIETE2.) SA des lieux endéans un délai d’un mois à compter de la notification

du présent jugement.

2. Les arriérés de loyers

Suivant l’article 1728, alinéa 2 du Code civil, le preneur a l’obligation de régler le

loyer aux termes convenus.

L’obligation de payer le prix du bail constitue l’obligation principale pesant sur le

preneur alors que le prix constitue la contrepartie de la jouissance locative.

Aux termes du contrat de bail du 12 octobre 2018 « SOCIETE3.) », le point 5.1.

relatif au loyer est conçu comme suit :

« (fichier) »

Aux termes du contrat de bail du 17 février 2021 « SOCIETE4.) », le point 5.1.

relatif au loyer est conçu comme suit :

« (fichier) »

Il s’ensuit que les loyers à payer ne sont pas fonction d’obligations spéciales du

bailleur relative au bon fonctionnement du centre commercial dans lequel sont

situées les cellules commerciales en question, telle une garantie de fréquentation.

Tout en admettant le défaut de tout paiement du loyer depuis janvier 2024, la

société SOCIETE2.) SA s’estime déchargée d’une partie du loyer à payer et

conclut à la production de différentes pièces en relation avec le fonctionnement du

centre commercial « SOCIETE5.) » et des relations contractuelles des autres

occupants alors qu’elle s’estime traitée de façon inéquitable.

En premier lieu, la société SOCIETE2.) SA a basé sa demande en réduction du

loyer sur la perte de la chose louée.

L’article 1722 du Code civil dispose que « Si, pendant la durée du bail, la chose

louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle

n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander

ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas,

il n’y a lieu à aucun dédommagement ».

Aux termes de l’article 1741 du même code, le contrat de louage se résout par la

perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur, de

remplir leurs engagements. En cas de perte totale, le bail est donc en principe «

résilié » de plein droit, qu’elle soit matérielle ou juridique, qu’elle résulte d’un cas

fortuit ou qu’elle soit imputable à faute. Dès lors qu’il constate la perte totale, le

magistrat n’a pas le choix : il doit prononcer la « résiliation » ; sa décision est

déclarative ; à défaut d’objet, le bail devient caduc et cesse de sortir ses effets

depuis la perte du bien (cf. Marcel LA HAYE & Joseph VANKERCKHOVE, Les

Novelles, Le Louage de Choses, Les Baux en Général, 2e édition 2000, n° 437 et

s.). Ces principes sont applicables en cas d’incendie. Ainsi, si l’incendie a

complètement détruit le bien loué, en ce sens que les lieux ne peuvent plus être

destinés à l’affectation convenue, il y a perte de la chose au sens des articles 1722

et 1741 du Code civil, en matière telle que le bail s’en trouve résolu de plein droit,

sans dédommagement par le preneur si sa responsabilité, telle que prévue par

l’article 1733 du Code civil n’est point retenue ; moyennant paiement d’indemnités

de réparation, par équivalence, au cas où la responsabilité du locataire est engagée.

L’existence de la chose louée est effectivement une des conditions fondamentales

et essentielles de tout bail à loyer. Sans la chose et dès lors si elle est considérée

comme perdue, il n’y a plus de bail (cf. les Novelles, op. préc., n° 1033).

Or, en l’espèce la société SOCIETE2.) SA reste en défaut de la moindre perte de

la chose louée imputable à la société SOCIETE1.) SCI, de sorte à ce que sa

demande en réduction du loyer sur cette base est à déclarer non-fondée.

En deuxième lieu, la société SOCIETE2.) SA a basé sa demande sur l’exception

d’inexécution dans le chef de la société SOCIETE1.) SCI.

Aux termes de l’article 1134 du Code civil, « Les conventions légalement formées

tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que

de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent

être exécutées de bonne foi. »

Suivant l’article 1134, alinéa 3 précité, les contrats doivent être exécutés de bonne

foi. Il en découle notamment qu’une partie devra s’abstenir dans l’exécution du

contrat de tout acte qui porte délibérément préjudice à son co-contractant, cette

interdiction découlant du devoir de loyauté que chaque partie doit respecter. Cette

obligation de loyauté est mise à la charge de chacune des parties (cf. Cour d’appel,

6 juin 2018, Pas. 39, p. 44).

Dans cet esprit, l’exigence de bonne foi dans l’exécution des conventions implique

dans le chef de tous les cocontractants, - bailleur et locataire -, un devoir de

solidarité et de loyauté : en effet, les parties doivent non seulement tenir compte

de leur propre intérêt contractuel, mais également des intérêts légitimes de leurs

cocontractants.

Le principe d’exécution de bonne foi des conventions consacré à l’article 1134 du

Code civil interdit ainsi à une personne d’abuser des droits que lui confère celui-

ci. Il y a abus lorsque le titulaire, usant dans son seul intérêt d’un droit qu’il puise

dans la convention, en retire un avantage disproportionné à la charge corrélative

de l’autre partie (cf. Cass. belge, 19 décembre 1983, n° C. 09.0624.F). L’abus de

droit suppose ainsi l’exercice d’un droit d’une manière qui dépasse les limites de

l’exercice normal de celui-ci par une personne prudente et diligente.

Pour apprécier s’il y a violation de l’exécution de bonne foi, respectivement un

abus de droit, l’appréciation ne doit cependant pas être unilatérale, axée

exclusivement sur le comportement du créancier, en l’espèce le bailleur, s’agissant

de l’obligation du paiement du loyer. Pour déceler une telle violation, il convient

d’analyser à partir des faits, à l’aune de toutes les exigences de la bonne foi et de

la norme de prudence tant le comportement du créancier que celui du débiteur.

Il y a un déséquilibre manifeste lorsque le bailleur continue à imposer l’exécution

d’un contrat dont l’économie est radicalement déséquilibrée et qu’il ne sera pas

fait droit à la demande en paiement du bailleur à condition que le locataire établisse

que le bailleur n’exécute pas de bonne foi son contrat en se montrant aveugle à la

situation de son cocontractant, notamment en faisant échouer des tentatives de

pourparlers (cf. TAL 14ième chambre, 28 juin 2021, nos TAL-2021-02457 et

TAL-2021-02480 du rôle).

Or, en l’espèce la société SOCIETE2.) SA reste en défaut de la moindre

inexécution contractuelle imputable à la société SOCIETE1.) SCI, de sorte à ce

que sa demande en réduction du loyer sur cette base est à déclarer non-fondée.

En ce qui concerne la demande de production des pièces sur base de l’article 280

du Nouveau Code de Procédure civile, celle-ci est également à déclarer non-

fondée alors qu’une telle mesure à ordonner par le Tribunal ne saurait pallier la

carence d’une partie dans l’administration de la preuve.

Alors que la société SOCIETE2.) SA ne conteste pas être en défaut de paiement

des loyers redûs pour le « SOCIETE3.) » et le « SOCIETE4.)», il y a lieu de faire

droit à la demande de la société SOCIETE1.) SCI à titre d’arriérés de loyers pour

le montant réclamé aux termes du décompte versé en cause.

3. Les avances sur charges

La société SOCIETE1.) SCI base sa demande principalement sur la facture

acceptée prévu par l’article 109 du Code de commerce.

En vertu de l’article 109 du code de commerce, la preuve des achats et ventes entre

commerçants se fait notamment au moyen d’une facture acceptée.

L’article 109 du code commercial a une portée générale et s’applique à tous les

contrats à caractère commercial, y compris le contrat de bail à caractère

commercial.

En l’espèce, les parties ont signé deux contrats de bail commercial en date 12

octobre 2018 et du 17 février 2021. La preuve de l’existence de la créance de la

société SOCIETE1.) SCI peut donc être rapportée au moyen d’une facture acceptée

conformément à l’article 109 du code de commerce.

L’article 109 du code de commerce instaure une présomption légale, irréfragable,

de l’existence de la créance affirmée dans la facture acceptée pour le seul contrat

de vente. Pour les autres contrats commerciaux, la facture acceptée n’engendre

qu’une présomption simple de l’existence de la créance, le juge étant libre

d’admettre ou de refuser l’acceptation de la facture comme présomption suffisante

de l’existence de la créance affirmée (Cass. 24 janvier 2019, n° 16/2019, n° 4072

du registre).

Par extension du principe de la facture acceptée posé par l’article 109 du code de

commerce, il est admis en jurisprudence qu’entre commerçants, le fait de ne pas

répondre à une correspondance commerciale implique l’acceptation de son

contenu.

Le principe de la correspondance commerciale acceptée crée une obligation à

charge du commerçant de protester contre toute affirmation inexacte lui adressée,

indépendamment de la nature de leur relation contractuelle.

Il est cependant admis que la preuve par la correspondance commerciale acceptée

ne vaut qu’entre commerçants. Dans la mesure où les parties sont en l’espèce des

sociétés commerciales de par leur forme, le principe de la correspondance

commerciale acceptée leur est opposable.

La signification accordée au silence dépendra des circonstances de l’espèce qui

sont souverainement appréciées par le juge du fond.

En l’espèce, il ressort des pièces versées en cause que la société SOCIETE1.) SCI

a émis des factures mensuelles pour les avances sur charges réclamées.

Les factures en question n’ont pas été versées aux débats mais la société

SOCIETE1.) SCI fait état en tant que pièces de plusieurs rappels concernant les

factures émises à titre d’avances sur charges pour les mois de janvier à juillet 2024

inclus concernant les volets « SOCIETE3.) » et « SOCIETE4.) ».

La société SOCIETE2.) SA ne conteste pas avoir reçu ces rappels, de sorte qu’ils

sont réputés réceptionnés.

Il incombe au destinataire commerçant - en l’espèce la société SOCIETE2.) SA -

de renverser cette présomption en établissant, soit qu’elle a protesté en temps utile,

soit que son silence s’explique autrement que par une acceptation.

Ainsi, le commerçant qui n’est pas d’accord au sujet de la facture de son

cocontractant, doit prendre l’initiative d’émettre des protestations précises valant

négation de la dette affirmée endéans un bref délai à partir de la réception de la

facture. L’obligation de protester existe quelle que soit la partie de la facture que

le client conteste, l’existence même du contrat, les conditions du marché, la date

de la facture, l’identité entre les choses fournies et les choses facturées, ou bien la

conformité de la fourniture avec les qualités promises (cf. A. Cloquet, op. cit., n°

446 et s.).

La durée du délai de protestation dépend du temps nécessaire pour contrôler la

fourniture ou la prestation, la facture et la concordance entre l’une et l’autre. Il y a

lieu à cet égard de tenir compte de la nature du contrat, de son objet, du

comportement réciproque des parties, bref de toutes les circonstances de la cause

(cf. A. Cloquet, op. cit., n° 586 et 587).

La jurisprudence suivie par les tribunaux luxembourgeois fait tendre ce délai vers

la durée d’un mois, qui devrait normalement suffire à un commerçant diligent pour

soigner sa correspondance courante (cf. TAL, 7 juillet 2015, n° 167775 du rôle).

Il incombe au client de prouver qu’il a protesté en temps utile, les protestations

pouvant être explicites ou implicites, écrites ou verbales. Pour avoir une valeur

probante, les protestations doivent être précises, en effet des protestations vagues

ne sont pas de nature à empêcher la présomption d’acceptation de sortir ses effets

(cf. A. Cloquet, op. cit., n° 563, 566, 567).

En l’espèce, la société SOCIETE2.) SA ne fait état d’aucune contestation.

Il s’ensuit qu’il y a lieu de déclarer les demandes à titre d’avances sur charges pour

les deux cellules « SOCIETE3.) » et « SOCIETE4.) » fondées pour les mois de

janvier à juillet 2024 inclus sur base du principe de la facture acceptée.

Les factures et rappels concernant les mois d’août 2024 à décembre 2024 dont le

paiement est également demandé, ne sont pas versées aux débats, de sorte à ce que

le Tribunal ne saurait asseoir une condamnation aux montants réclamés sur le

principe de la facture acceptée.

La société SOCIETE2.) SA reproche à la société SOCIETE1.) SCI de ne pas

justifier du quantum des avances sur charges réclamées.

Les points 5.6, 5.7. et 5.9. des deux contrats de bail conclus entre parties sont

identiques et ont la teneur suivante :

«(fichier) »

La société SOCIETE1.) SCI soutient que les avances sur charges mis en facture

aux occupants du centre commercial d’une façon générale sont calculées sur base

des décomptes des années précédentes.

Les décomptes des années 2023 relatives aux deux cellules en question sont

versées par la société SOCIETE1.) SCI en tant que pièce 3. Il ressort de la lecture

de ces décomptes qu’ils contiennent les postes suivants : charges communes

générales, charges de nettoyage, charges parking et alentours, contrat énergie,

chauffage et climatisation, réserve, charges de publicité et de décoration et des

charges privatives.

La société SOCIETE1.) SCI fait encore valoir qu’une certaine variation des

avances par mois demeure possible alors que l’exploitant du centre commercial

était en négociation permanente avec les prestataires afin d’améliorer les

conditions économiques.

Il échet de constater que la société SOCIETE2.) SA n’a émis, quant aux avances

sur charges, que des contestations d’ordre général.

La société SOCIETE2.) SA n’a en effet pas fait valoir quels postes de ces

décomptes seraient mis en cause et n’a pas, contrairement à ses demandes tendant

à la réduction des loyers, conclu à la production de pièces dans le cadre des avances

sur charges.

Le Tribunal constate que les avances sur charges facturés à la société SOCIETE2.)

SA sur l’année 2024 sont cohérentes avec les décomptes des années 2023 pour

« SOCIETE3.) » et « SOCIETE4.) » et que la société SOCIETE2.) SA n’a pas

émis la moindre contestation au cours des relations contractuelles entre parties

lesquelles ont débuté en 2018 pour se plaindre de la façon de procéder de la société

SOCIETE1.) SCI.

Il s’ensuit qu’il y a lieu de déclarer les demandes à titre d’avances sur charges pour

les deux cellules « SOCIETE3.) » et « SOCIETE4.) » fondées pour les mois

d’août à décembre 2024 inclus.

4. L’indemnité d’occupation

En matière d’occupation sans droit ni titre, le propriétaire peut, d’une part,

réclamer l’expulsion de l’occupant et, d’autre part, lui réclamer une indemnité

d’occupation fondée sur l’enrichissement sans cause (LA HAYE et

VANKERCKHOVE, Les Novelles VI, Le louage des choses I, nos 362).

L’indemnité d’occupation est due jusqu’au moment où l’occupant libère les lieux.

Elle est en effet destinée à réparer le préjudice subi par le propriétaire par le fait

même du maintien dans les lieux. L'indemnité représente non seulement la

contrepartie de la jouissance des locaux, mais également la compensation du

préjudice résultant du fait qu'on est privé de la libre disposition des lieux (cf. LA

HAYE ET VANKERCKHOVE - Novelles, droit civil - Le louage des choses - t.

VI, vol I, no 406 ; Jurisclasseur civil – art. 1708 à 1782 fasc. 295, no 25).

En l’occurrence, la société SOCIETE2.) SA n’est pas occupant sans droit ni titre,

un délai de déguerpissement d’un mois lui ayant été accordé.

La demande en fixation d’une indemnité d’occupation est dès lors à déclarer non-

fondée car prématurée.

5. Conclusion et sort de la saisie-gagerie

Il ressort des développements qui précèdent qu’il y a lieu de faire droit à la

demande de la société SOCIETE1.) SCI à titre d’arriérés de loyers et d’avances

sur charges, compte tenu de divers trop-payés, pour le montant réclamé de

613.113,76 euros.

La société SOCIETE2.) SA est partant condamnée à payer à la société

SOCIETE1.) SCI la somme de 613.113,76 euros.

L’article 5.10 des contrats de bail conclus entre parties a la teneur suivante : « Tout

retard dans le paiement d’un montant échu à l’encontre du preneur sera de droit

porteur d’intérêts à un taux supérieur de 4% au taux d’intérêt légal en vigueur. »

Conformément à la demande de la société SOCIETE1.) SCI, il y a lieu

d’augmenter la condamnation susmentionnée d’intérêts conventionnels de 4% au-

dessus du taux légal tel que prévu par la loi modifiée du 18 avril 2004 relative aux

délais de paiement des intérêts de retard.

En vertu de l’article 956 du Nouveau Code de Procédure civile, les propriétaires et

principaux locataires de maisons, soit qu’il y ait bail, soit qu’il n’y en ait pas,

peuvent un jour après le commandement, et sans permission du juge, faire saisir-

gager, pour les loyers et fermages échus, les effets et fruits étant dans lesdites

maisons ou bâtiments ruraux, et sur les terres.

Ils peuvent même faire saisir-gager à l’instant, en vertu de la permission qu’ils

auront obtenue, sur requête du juge de paix.

En l’espèce, ce dernier cas de figure est à retenir.

La saisie-gagerie a été autorisée le 16 août 2024 pour la somme de 374.794,08

euros représentant les arriérés de loyers et charges pour la période de janvier à août

2024.

La société SOCIETE2.) SA ne verse aucune preuve de paiement.

La saisie-gagerie est dès lors à valider en principe.

La saisie pratiquée pour les termes échus s’applique de plein droit aux termes à

venir au fur et à mesure de leur échéance tant que la saisie existe.

L’expression « loyers échus » doit en effet être entendue dans un sens large. Elle

comprend tout ce qui est dû en vertu du bail et doit en être considérée comme un

accessoire immédiat (cf. Répertoire Pratique Dalloz, Tome X, Vo Saisie-gagerie,

nos 23 et 31, édition 1924).

La saisie-gagerie garantit les loyers à échoir sans qu’il soit nécessaire de la

renouveler à chaque terme (cf. Répertoire de procédure civile et commerciale

Dalloz, tome II, verbo saisie-gagerie, n° 18).

Il y a dès lors lieu de faire droit à la demande en validation de la saisie-gagerie

pour le paiement du montant de 613.113,76 euros et de convertir la saisie-gagerie

du 16 août 2024 en saisie-exécution pour ce montant.

Il y a lieu d’autoriser la vente des objets saisis jusqu’à concurrence du montant de

la créance.

P a r c e s m o t i f s :

le Tribunal de Paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial,

statuant contradictoirement,

reçoit la demande en la forme ;

donne acte à la société SOCIETE1.) SCI de l’augmentation de sa demande à titre

d’arriérés de loyers et d’avances sur charges et de la réduction de sa demande à

titre d’indemnité d’occupation ;

donne acte à la société SOCIETE1.) SCI de la renonciation à ses demandes

tendant à la résiliation et au déguerpissement de la cellule « SOCIETE3.) » ;

donne acte à la société SOCIETE2.) SA de sa demande reconventionnelle ;

déclare résilié le bail entre parties pour motif grave consistant dans le chef de la

société SOCIETE2.) SA de ne pas avoir payé les loyers ;

condamne

la société

SOCIETE2.)

SA à déguerpir des lieux loués

(« SOCIETE4.) ») avec tous ceux qui s'y trouvent de son chef dans un délai de

quarante jours à partir de la notification du présent jugement ;

au besoin, autorise la société SOCIETE1.) SCI à faire expulser la société

SOCIETE2.) SA dans la forme légale et aux frais de cette dernière, ces frais

récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés ;

déclare non-fondée la demande de la société SOCIETE2.) SA tendant à la

réduction du loyer en raison de la perte de la chose louée et tirée de l’exception

d’inexécution ;

déclare non-fondée la demande de la société SOCIETE2.) SA tendant à la

production de pièces sur base de l’article 280 du Nouveau Code de Procédure

civile ;

déclare non-fondée la demande de la société SOCIETE1.) SCI à titre d’indemnité

d’occupation pour être prématurée ;

déclare fondée la demande de la société SOCIETE1.) SCI à titre d’arriérés de

loyers et d’avances sur charges pour le montant réclamé ;

partant condamne la société SOCIETE2.) SA à payer à la société SOCIETE1.)

SCI la somme de 613.113,76 euros à augmenter des intérêts conventionnels de 4%

au-dessus du taux légal tel que prévu par la loi modifiée du 18 avril 2004 relative

aux délais de paiement des intérêts de retard, à compter de chaque échéance,

jusqu’à solde ;

déclare bonne et valable la saisie-gagerie pratiquée le 16 aout 2024 par l’huissier

de justice Patrick KURDYBAN à la requête de la société SOCIETE1.) SCI contre

la société SOCIETE2.) SA ;

la convertit en saisie-exécution ;

autorise la société SOCIETE1.) SCI à faire procéder dans les formes et délais de

la loi à la vente des objets saisis jusqu’à concurrence du montant de sa créance de

613.113,76 euros, ainsi que des frais tels que de droit ;

condamne la société SOCIETE2.) SA aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique extraordinaire par Nous, Paul

LAMBERT, juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Natascha

CASULLI, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date qu'en

tête.

Paul LAMBERT,

juge de paix

Natascha CASULLI,

greffière