Court partially allowed claims for occupation and procedural fees while dismissing loss of enjoyment request in civil dispute.

Répertoire no: 273/25

E-CIV 285/24

Audience publique du 3 février 2025

Le tribunal de paix d'ADRESSE6.)-sur-Alzette, arrondissement judiciaire et Grand-

Duché de Luxembourg, a rendu le jugement qui suit:

Dans la cause entre:

1) PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE2.),

2) PERSONNE2.) demeurant à L-ADRESSE2.),

partie demanderesse, comparant par Maître Charles MULLER, avocat à

Luxembourg,

et:

1) PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE3.)

partie défenderesse, comparant en personne,

2) PERSONNE4.), D-ADRESSE4.)

partie défenderesse, comparant par Maître HOUPLON Sarah, avocat, en

remplacement de Maître Philippe STROESER, avocat à Luxembourg,

Faits :

Par exploit de l'huissier de justice Véronique REYTER d’ADRESSE1.) du 9 septembre

2024, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont donné citation à PERSONNE3.) et

PERSONNE4.) à comparaître devant le tribunal de paix d'ADRESSE1.), à l'audience

publique du 28 octobre 2024, pour y voir statuer conformément au dispositif dudit exploit

qui restera annexé à la minute du présent jugement. L’affaire fut refixée au 2 décembre

2024 afin de reciter PERSONNE3.).

Par exploit de l'huissier de justice suppléant Luana COGONI, en remplacement de

l’huissier de justice Véronique REYTER d’ADRESSE1.) du 14 novembre 2024,

PERSONNE3.) fut recité pour l’audience publique du 2 décembre 2024. Cet exploit

restera annexé à la minute du présent jugement.

A cette date l’affaire fut utilement retenue et les mandataires des parties furent entendus

en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, date

à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t :

qui suit:

Par exploit d’huissier de justice du 9 septembre 2024, PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

ont donné citation à PERSONNE3.) et à PERSONNE4.) à comparaître par-devant le juge

de paix de et à ADRESSE1.) aux fins d’entendre condamner PERSONNE4.) à leur payer

le montant de 380,13 euros, avec les intérêts légaux à partir du 22 mai 2024, sinon à partir

de la demande en justice jusqu’à solde, et aux fins d’entendre condamner solidairement,

sinon in solidum, sinon PERSONNE3.) et PERSONNE4.) chacun pour le tout à leur

payer le montant de 14.596,93 euros, le tout avec les intérêts légaux à partir du 22 mai

2024, date d’une mise en demeure, sinon à partir de la demande en justice jusqu’à solde,

ainsi que le montant de 1.500.- euros au titre d’indemnité de procédure sur base de

l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

Après s’être réservé tous autres droits, dus, moyens et actions, les demandeurs ont

demandé finalement la condamnation de PERSONNE3.) et de PERSONNE4.) au

paiement des frais et dépens de l’instance.

Par exploit d'huissier de justice du 14 novembre 2024, PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

ont donné recitation à PERSONNE3.) à comparaître devant le tribunal de paix

d'ADRESSE1.) aux fins de voir statuer conformément aux dires contenus dans la citation

du 9 septembre 2024.

Au vu de la connexité entre les affaires introduites par exploits de citation du 9 septembre

2024 et de recitation du 14 novembre 2024 et dans l’intérêt d’une bonne administration

de la justice, il y a lieu d’ordonner la jonction des prédites affaires et de statuer par un

seul et même jugement.

A l’appui de leur demande, les demandeurs exposent avait acquis de la part de

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) selon acte de vente notarié passé en date du 7 février

2024 par-devant Maître Jean-Joseph WAGNER un immeuble sis à L-ADRESSE5.),

inscrit au cadastre de la commune d’ADRESSE1.), section C d’Esch Sud sous le

numéroNUMERO1.)/4452, lieu-dit « Schneier », d’une contenance de 4 ares et 46

centiares.

Bien qu’il ait été stipulé que la remise des clés ait lieu le 1er avril 2024, elle n’a eu lieu

que le 20 avril 2024.

Comme malgré convention entre parties, PERSONNE4.) ne s’est pas encore acquittée de

l’indemnité d’occupation convenue pour la période du 17 avril au 20 avril 2024, il y

aurait lieu à la condamner au paiement du montant de 380,13 euros (=126,71 par jour

x3), avec les intérêts légaux à partir du 22 mai 2024, date d’une mise en demeure, sinon

à partir de la demande en justice jusqu’à solde.

Les demandeurs expliquent que PERSONNE3.) et PERSONNE4.) n’auraient pas

respecté leur obligation de délivrance motif pris que la pergola, présente au moment de

la signature de l’acte de vente, aurait été enlevée.

A ce titre ils font plaider avoir droit à la réparation d’un préjudice qu’ils chiffrent comme

suit :

-

devis de SOCIETE1.) SARL du 26 avril 2024

: 14.296,93 euros,

après prise en compte de l’équipement de la pergola enlevée

-

perte de jouissance

:

300,00 euros,

( soit un dédommagement à hauteur de 50.- euros par mois pour la période de

mai 2024 à octobre 2024) soit un total de 14.596,93 euros.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) basent leurs demandes sur les articles 1134 et 524 du

code civil.

PERSONNE4.) s’oppose aux demandes des demandeurs ; elle conteste leur prétention

du chef de la pergola à titre principal motif pris que la pergola n’aurait pas fait partie

intégrante de la vente alors que les demandeurs n’auraient pas donné suite à son offre

avant signature du contrat de vente de la leur vendre contre paiement de 5.000.- euros. A

titre subsidiaire, elle fait plaider qu’un indice de vétusté devait être appliqué au vu de

l’âge de la pergola litigieuse dont la valeur réelle ne saurait dépasser le montant de

10.000.- euros.

Finalement elle s’oppose à tout paiement au titre d’indemnité d’occupation pour la

période du 17 avril au 20 avril 2024 alors que sa sœur, sur place en son nom en date du

17 avril 2024 se serait vue confrontée au refus des demandeurs de prendre réception des

clés alors qu’entre autres des bacs de fleurs n’auraient pas encore été enlevés et qu’ils lui

auraient dit vouloir renoncer à toute demande au titre d’indemnité d’occupation pour la

période du 17 avril au 20 avril 2024, ce qu’elle entend par ailleurs prouver par attestation

testimoniale de sa sœur.

PERSONNE3.) conteste toute prétention financière à son égard au motif ne rien savoir

d’un démantèlement de la pergola alors qu’il fait plaider ne plus avoir occupé la maison

objet de la vente et ce depuis février 2008.

Quant à la compétence du juge saisi pour connaître de la demande en paiement d’une

indemnité d’occupation le tribunal rappelle que les formes de procédure prescrites

relatives au mode de saisine des juridictions relèvent de l’organisation judiciaire et sont

de ce fait d’ordre public. Leur violation constitue une nullité de fond, qui échappe aux

dispositions de l’article 264, alinéa 2 du nouveau code de procédure civile (Cour, 28

novembre 2001, n°25013 du rôle), et devant dès lors être soulevée d’office par le juge.

Il en est ainsi en particulier de la forme de l’acte introductif d’instance (requête ou

citation), qui constitue une formalité capitale d’une importance telle que l’irrégularité

l’affectant entraîne l’annulation de l’acte, que cette sanction résulte d’un texte ou non

(Cass., 18 décembre 1997, n°64/97).

En vertu de l’article 3,3° du nouveau code de procédure civile, le juge de paix connaît de

toutes les contestations entre les bailleurs et preneurs relatives à l’existence et à

l’exécution des baux d’immeubles, ainsi que des demandes en paiement d’indemnités

d’occupation et en expulsion de lieux occupés sans droit qu’elles soient ou non la suite

d’une convention.

S’agissant en l’espèce d’une demande en déguerpissement et en paiement d’une

indemnité d’occupation, le litige relève de la compétence d’attribution du juge de paix.

Conformément à l’article 101 du nouveau code de procédure civile, la citation est le mode

de saisine de droit commun du juge de paix.

La procédure de saisine du juge de paix par requête est en effet dérogatoire au droit

commun et doit être spécifiquement prévue par la loi.

Une telle dérogation est notamment prévue par l’article 20 de la loi modifiée du 21

septembre 2006 relative au bail à usage d’habitation qui prévoit que la demande portée

devant le juge de paix conformément à l’article 3,3° précité du nouveau code de

procédure civile sera formée par requête.

Or, conformément aux dispositions de l’article 1er (2) et (3), alinéa 2 de cette loi, l’article

20 précité ne s’applique, en ce qui concerne les demandes en paiement d’une indemnité

d’occupation et en expulsion d’un occupant sans droit ni titre, qu’à celles qui sont la suite

(i) soit d’un bail portant sur un logement à usage d’habitation à des personnes physiques,

(ii) soit d’un bail portant sur un immeuble affecté à un usage commercial, administratif,

industriel, artisanal ou à l’exercice d’une profession libérale, (iii) soit d’un bail portant

sur des structures d’hébergement réservées au logement provisoire d’étrangers visés par

la loi du 16 décembre 2008 concernant l’accueil et l’intégration des étrangers au Grand-

Duché de Luxembourg, (iv) soit d’un bail portant sur un logement meublé ou non-meublé

dans des structures d’hébergement spéciales telles que maisons de retraite, centres

intégrés pour personnes âgées, centres de gériatrie, centres pour personnes handicapées,

et notamment les logements meublés ou non-meublés dans les structures d’hébergement

tombant sous la loi modifiée du 8 septembre 1998 réglant les relations entre l’Etat et les

organismes œuvrant dans les domaines social, familial et thérapeutique, (v) soit d’un bail

portant sur un logement meublé ou non-meublé mis à disposition de personnes physiques

à titre d’aide sociale par une commune, un syndicat de communes, une association sans

but lucratif ou une fondation œuvrant dans le domaine du logement.

La jurisprudence récente retient que les « demandes en paiement d’indemnités

d’occupation et en expulsion de lieux occupés sans droit » qui ne sont pas la suite d’un

contrat de bail, doivent être introduites par voie de citation (cf TAL, 3ème, 17 janvier

2023, n°TAL-2022-05449 du rôle).

Etant donné que les parties n’ont jamais été liées par l’une des conventions précitées,

l’article 20 précité, et partant la dérogation y prévue, ne s’applique pas, de sorte qu’en

l’absence d’une autre disposition légale qui prévoirait une saisine par voie de requête

dans l’hypothèse d’une occupation sans droit ni titre qui n’est pas la suite de l’une des

conventions précitées, la demande introduite par voie de citation est recevable.

Aux termes de l'article 1315 du code civil, "celui qui réclame l'exécution d'une

obligation, doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le

paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation".

En l'espèce, il appartient à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) de rapporter la preuve des

faits qu'ils invoquent.

Il est constant en cause que lors de la signature de l’acte de vente la pergola litigieuse

était bien existante et en lieu et place pour avoir été enlevée par la suite par

PERSONNE4.) soutenant qu’il s’agirait d’un meuble par nature n’ayant pas fait objet de

la vente et que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) auraient de surcroît pas accepté

acquérir expressis verbis pour un montant de 5.000.- euros suivant une offre qu’elle leur

aurait fait en ce sens.

Pour prospérer dans leur action, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) se basent pour ce faire

sur l’acte de vente notarié du 7 février 2024.

L'acte notarié en question prévoit les clauses essentielles suivantes :

« ….L’objet de vente est cédé dans son état actuel, y compris les immeubles par

destination, et les installations sanitaires et de chauffage fixées au sol ou dans le mur, et

tous autres accessoires normaux d’une habitation,… »

Le tribunal rappelle que l’article 528 du code civil dispose : « Sont meubles par leur

nature, les corps qui peuvent se transporter d’un lieu à un autre, soit qu’ils se meuvent

par eux-mêmes, comme les animaux, soit qu’ils ne puissent changer de place que par

l’effet d’une force étrangère, comme les choses inanimées. »

Cet article vise dès lors toutes les choses qui n’adhèrent pas au sol et que la loi ne traite

pas comme immeubles par destination.

En vertu de l’article 518 du code civil, « les fonds de terre et les bâtiments sont

immeubles par leur nature ».

Par la notion de « bâtiments », les rédacteurs du code civil ont visé les constructions

incorporées au sol.

Le caractère immobilier des constructions ne résulte dès lors pas de leur nature propre

mais de leur incorporation au sol.

L’incorporation, question de fait, est une condition nécessaire et suffisante, pour qu’une

construction soit qualifiée de bâtiment.

L’immobilisation par incorporation suppose un lien physique intime entre le sol et une

construction. Le dispositif de liaison, d’ancrage ou de fondation doit révéler le caractère

physique de l’attache entre la construction et le sol où il est implanté. (cf. PERSONNE5.),

Les immeubles par nature, Juris-Classeur Civil, les Biens, fasc. 30)

Un bien constitue un immeuble même si la construction est légère et qu’elle est

transportable dès lors que « le dispositif de liaison, d’ancrage ou de fondation révèle qu’il

ne repose pas simplement sur le sol et n’y est pas maintenu par son seul poids (cf. Cass.

com. fr., 10 juin 1974, Bull. civ., IV, n° 183).

Le critère est donc celui de l’adhésion au sol par un dispositif artificiel qui fait corps avec

la construction et qui relie intimement une partie au moins de celle-ci (sa base en général)

au sol-matière, abstraction faite du simple lien de gravite. (cf. PERSONNE5.), op. cit., et

Cass, fr,. 3ème civ., 28 nov. 1985, JCP 1985, éd. G, IV, 47)

Le bâtiment doit être rivé au sol et non simplement posé. Sont ainsi meubles par nature

des serres démontables, posées sur des ciments sans point de fixation au sol. (cf. Cass.

fr., 3ème civ., 23 mai 1984, Bull. civ. III, n° 104)

Il ne suffit donc pas, pour qu’une construction puisse être qualifiée de bâtiment au sens

de l’article 518 du Code civil, qu’elle bénéficie de l’appui stable que confère le sol.

Pour les meubles l’article 525 du code civil exige donc l’attache à perpétuelle demeure

pour leur conférer la qualité d’immeubles par destination ( op. cit. n° 37 ).

« En pratique, toutefois, les immeubles par attache à perpétuelle demeure sont le plus

souvent spécialement adaptés au contenant de telle sorte qu’ils ne conservent aucune

valeur vénale une fois séparés du fonds. Ainsi, le mobilier doit être considéré comme

incorporé à l’immeuble dès l’instant où l’essentiel de sa valeur disparaîtrait s’il était

vendu séparément de cet immeuble ; il en est ainsi d’une cuisine aux mesures de la pièce,

mais pas nécessairement de certains éléments ( comme frigo, lave-vaisselle, cuisinière,

etc.) qui peuvent, dans certains cas, être retirés de l’ensemble et vendus comme tels dans

le cadre d’une saisie mobilière. » (Traité des Saisies, par Georges Laval, n° 46, page 81).

En l’espèce, il résulte notamment des photos versées en cause et non autrement contestées

que la pergola étaient fixée au sol par un dispositif de liaison, d’ancrage et de fondation,

elle faisait donc partie de l’immeuble, peu importe la tentative de PERSONNE4.) de la

vendre séparément avant la conclusion du contrat de vente et ce chef de la demande de

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) est fondé en son principe au vu des considérations qui

précèdent.

A défaut pour PERSONNE4.) de rapporter des preuves quant à l’âge ou une éventuelle

vétusteté de la pergola, la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) est fondée pour

le montant de 14.296,93 euros.

Il y a partant lieu de condamner in solidum PERSONNE3.) et à PERSONNE4.) à leur

payer une indemnisation à ce titre d’un montant de 14.296,93 euros.

A cet égard, il n’importe pas que PERSONNE4.) ait enlevé la pergola et que

PERSONNE3.) n’ait plus occupé la maison depuis février 2008 alors que dans l’acte

notarié prémentionné les deux figurent à même titre comme partie venderesse et sont

tenus de la même obligation de délivrance, sans que cette condamnation in solidum

puisse pourtant préjuger d’un éventuel recours entre les parties condamnées.

Faute de précision de la part de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) et au vu des

contestations à cet égard, il n’y a pas lieu de faire droit à leur demande en obtention du

montant de 300.- euros au titre d’indemnité pour perte de jouissance.

Considérant les dispositions de l’acte notarié en cause et des informations recueillies à

l’audience, il y a lieu de faire droit à la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

dirigée contre PERSONNE4.) en obtention d’une indemnité d’occupation pour la période

du 17 avril au 20 avril 2024 pour un montant de 380,13 euros.

Il est partant devenu superfétatoire d’analyser l’attestation testimoniale versée en cause

non conforme dont les propos sont d’ores et déjà contredits par les éléments de la cause

et notamment les informations recueillies à l’audience.

Les demandeurs demandent une indemnité de procédure d’un montant de 1.500.- euros

sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

Les demandeurs ayant dû exposer des frais d’avocat pour faire valoir ses droits, le

tribunal estime qu’eu égard à la nature et au résultat du litige, il serait inéquitable de

laisser à leur charge l’entièreté des sommes exposées et non comprises dans les dépens.

Le tribunal possède les éléments d’appréciation suffisants pour fixer à 250.- euros le

montant à leur allouer de ce chef.

Il a encore lieu à condamner in solidum PERSONNE3.) et PERSONNE4.) au paiement

de frais et dépens de l’instance.

Par ces motifs :

le tribunal de paix d'ADRESSE1.), siégeant en matière civile, statuant contradictoirement

à l’égard des parties et en premier ressort;

ordonne la jonction des affaires introduites par exploits de citation du 23 septembre 2013

et de recitation du 23 octobre 2013;

statuant par un seul et même jugement;

reçoit la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en la pure forme;

déclare la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) partiellement fondée et

justifiée ;

partant, condamne PERSONNE4.) à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) le

montant de 380,13 euros au titre d’indemnité d’occupation, avec les intérêts légaux à

partir du 3 février 2025 jusqu’à solde ;

partant, condamne in solidum PERSONNE3.) et à PERSONNE4.) à payer à

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) le montant de 14.296,93 euros, avec les intérêts légaux

à partir du 3 février 2025 jusqu’à solde ;

déboute PERSONNE1.) et PERSONNE2.) pour le surplus ;

dit recevable et fondée pour le montant de 250.- euros la demande de PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) en obtention d’une indemnité de procédure d’’un montant de 250.- euros

sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile ;

partant, condamne in solidum PERSONNE3.) et à PERSONNE4.) à payer à

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) une indemnité de procédure d’un montant de 250.-

euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

condamne in solidum PERSONNE3.) et PERSONNE4.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par Nathalie

HAGER, juge de paix, assistée du greffier Roland STEIMES, qui ont signé le présent

jugement.