Tenant claims lease void; court orders landlord to refund deposit but rejects other claims.

Répertoire n° 2773/2024

E-BAIL-425/24

Audience publique du 18 décembre 2024

Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire du Grand-Duché de

Luxembourg, a rendu le jugement qui suit :

Dans la cause entre :

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

- partie demanderesse - comparant en personne,

et :

PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.),

- partie défenderesse - comparant par Maître PERSONNE DE JUSTICE1.), avocat à

Luxembourg.

FAITS

L'affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée

le 20 août 2024 au greffe de la Justice de Paix d’Esch-sur-Alzette.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l'audience publique du 23

octobre 2024.

Après une refixation à la demande de la partie défenderesse, l’affaire fut utilement

retenue à l’audience publique du 27 novembre 2024.

La partie demanderesse et le mandataire de la partie défenderesse furent entendus en

leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique de ce jour,

le jugement

qui suit :

Suivant contrat de bail signé le 19 février 2024, PERSONNE1.) a pris en location

auprès de PERSONNE2.), un appartement, sis à ADRESSE3.), moyennant paiement

d’un loyer mensuel de 1.450 € et des avances sur charges de 250 €.

Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix de et à Esch/Alzette en date du 20

août 2024, PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE2.) aux fins de

-Constater la caducité ou la nullité du contrat de bail du 19 février 2024 ;

-Condamner PERSONNE2.) à rembourser au requérant la somme de 13.366 €

correspondant à :

La garantie locative de 5.100 €

Le loyer du mois de mars 2024 pour un montant de 1.700 €

Les frais de déménagement et d’aménagement pour un montant de 900 €

Les frais engagés pour la remise en état de l’appartement pour un montant de 200€

Frais de raccordement aux services publics 273 €

L’achat de meubles pour un montant de 2.196 €

Les frais d’avpocat pour un montant de 2.997 €

-Reconnaître le préjudice moral et physique subi par le requérant et lui accorder des

dommages et intérêts substantiels pour compenser ce préjudice ;

-Condamner PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance ;

-Prononcer l’exécution provisoire quant au jugement à intervenir.

PERSONNE1.) fait valoir avoir signé, en date du 19 février 2024, un contrat de bail

avec PERSONNE2.), pour un appartement, sis à ADRESSE3.), moyennant paiement

d’un loyer mensuel de 1.450 € et des avances sur charges de 250 €.

Il explique avoir été, en date du 23 février 2024, contacté par PERSONNE3.),

l’ancienne compagne de PERSONNE2.), qui prétendait être propriétaire à 50 % de

l’appartement litigieux et affirmait qu’il occupait le bien de manière illégale et qu’il a

signé un contrat illégal. Suite à cela, PERSONNE1.) aurait pris contact avec

PERSONNE2.) qui aurait affirmé, « sur les conseils de son avocat, que tout était en

ordre et qu’il n’aurait pas besoin d’être inquiété. » « Malgré ces assurances, il a été

assigné en justice par PERSONNE3.) en tant qu’occupant sans droit ni titre, ce qui a

révélé que PERSONNE2.) avait manqué à son obligation de garantir la jouissance

paisible du bien et à son obligation d’information découlant de l’exécution de bonne

foi du contrat de bail. »

PERSONNE1.) fait valoir avoir été contraint de résilier son contrat de bail et de signer,

le 28 mars 2024, un nouveau contrat pour un autre logement, entraînant des frais

supplémentaires considérables, y compris deux déménagements successifs, l’achat de

nouveaux meubles, et des réparations pour remettre en état l’appartement précédent.

PERSONNE2.) ayant refusé de convenir d’une résiliation d’un commun accord,

PERSONNE1.) était obligé de quitter ce logement sans préavis et sans remboursement

immédiat du loyer du mois de mars 2024 et de la garantie locative de 5.100 €. Il a dû,

en raison de son état de santé et celui de sa femme, engager les services d’un avocat

pour se défendre dans cette situation complexe et suivre la citation déposée par

PERSONNE3.) contre lui et PERSONNE2.), répertoire No1660/2024 E-CIV-82/24.

PERSONNE2.) a retardé l’état des lieux de sortie jusqu’au 15 mai 2024, malgré le fait

que l’appartement était vide et jamais occupé en raison du conflit entre PERSONNE2.)

et PERSONNE3.). L’état des lieux de sortie ne révéla aucun dégât, ni arriéré, et le bien

a été restitué dans un état parfait, sans aucune dégradation supplémentaire par rapport

à l’état constaté lors de l’entrée dans les lieux.

PERSONNE1.) soulève la caducité et/ou la nullité du contrat de bail signé et se base

sur l’article 815-3 du code civil, selon lequel les actes de disposition relatifs aux biens

indivis requièrent le consentement de tous les indivisaires.

Il se base en outre sur l’article 116 du code civil et invoque la nullité du contrat de bail

sur base du dol.

PERSONNE2.) fait valoir que PERSONNE1.) aurait quitté les lieux à ses propres

risques. Il soutient que « un bail signé par un indivisaire n’est pas nul, mais

inopposable aux autres indivisaires », ce qui signifierait que « le contrat reste valable

entre le locataire et l’indivisaire signataire, mais ne s’impose pas aux autres co-

indivisaires. » L’action en nullité serait de toute façon réservée aux co-indivisaires, de

sorte que PERSONNE1.) ne pourrait pas requérir la nullité du contrat de bail.

Reconventionnellement PERSONNE2.) fait valoir que le contrat de bail aurait été

résilié de façon abusive et il réclame le paiement des loyers pour la période de mai

2024 à novembre 2024 pour la somme de 8.400 €, et demande subsidiairement de

limiter les loyers redus à 3 mois, correspondant au délai fixé pour la résiliation dans le

contrat et demande la compensation avec la caution locative.

Aux termes de l’article 815-3 1° du code civil « Les actes d’administration et de

disposition relatifs aux biens indivis requièrent le consentement de tous les

indivisaires. Ceux-ci peuvent donner à l’un ou à plusieurs d’entre eux un mandat

général d’administration. Un mandat spécial est nécessaire pour tout acte qui ne

ressortit pas à l’exploitation normale des biens indivis, ainsi que pour la conclusion

et le renouvellement des baux. »

Il y a encore lieu de relever que «Tout indivisaire est en droit de faire annuler les actes

accomplis par un autre indivisaire… », de sorte que PERSONNE1.) ne peut faire

annuler le contrat de bail, cette action en nullité étant réservée à l’indivisaire.

Aux termes de l'article 1116 du code civil, le dol est une cause de nullité de la

convention lorsque les manœuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est

évident que sans ces manœuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Si le dol peut

être constitué par le silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s'il

avait été connu de lui, l’aurait empêché de contracter, encore faut-il que cette partie ait

été obligée d’informer son cocontractant se trouvant dans l'impossibilité de se

renseigner lui-même (Jurisclasseur civil, art. 1116, no.10 et s.).

En l’espèce, PERSONNE1.) reproche à PERSONNE2.) d’avoir « employé des

manouevres » pour que le contrat de bail soit signé.

Aucune manœuvre dolosive et partant aucun dol ne peuvent être reprochés à

PERSONNE2.), de sorte qu’il n’y a pas lieu de faire droit à la demande en nullité du

contrat de bail et en remboursement du loyer et des avances sur charges du mois de

mars 2024, d’autant plus qu’il ressort des pièces versées en cause que PERSONNE1.)

a joui de l’appartement pendant le mois de mars 2024 et qu’il était inscit à la commune

depuis le 22 février 2024 au 28 mars 2024, de sorte que la demande en remboursement

du loyer pour le mois de mars 2024 est à déclarer non fondée.

Garantie locative

En ce qui concerne la garantie locative, le tribunal rappelle que la garantie locative est

une sûreté destinée à permettre au bailleur de se faire payer les sommes dues. Elle est

destinée, sauf stipulation contraire au contrat, à assurer au bailleur le recouvrement de

toute créance qui peut naître du contrat de bail : défaut de paiement des loyers ou des

charges, résolution pour inexécution fautive, dégradations ou dégâts locatifs,

indisponibilité des lieux (Le bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence par Marianne

Harles, P31 n° 2/2001, n° 65).

PERSONNE1.) ne résidant plus dans l’appartement depuis le 29 mars 2024, un état des

lieux de sortie a été signé le 15 mai 2024 et PERSONNE2.) ne s’opposant pas à la

restitution, la demande en paiement de la garantie locative est à déclarer fondée, de sorte

qu’il y a lieu d’y faire droit.

Quant aux frais de déménagement et d’aménagement pour un montant de 900 €, aux

frais engagés pour la remise en état de l’appartement pour un montant de 200 €, aux

frais de raccordement aux services publics pour un montant de 273 € et à l’achat de

meubles pour un montant de 2.997 €, PERSONNE1.) explique à l’audience des

plaidoiries qu’il avait déménagé et emménagé dans le nouvel appartement avec l’aide

d’un ami, qu’il avait effectué de petits travaux dans l’appartement loué et qu’il aurait

été forcé de vendre les nouveaux meubles sur internet, puisqu’il avait loué un

appartement meublé à partir du 28 mars 2024 à ADRESSE4.).

Il ressort des pièces versées en cause et notamment des messages entre le bailleur et le

locataire que PERSONNE1.) a joui de l’appartement pendant le mois de mars 2024,

qu’il a quitté les lieux le 29 mars 2024, qu’un état des lieux de sortie a été signé le 15

mai 2024 et qu’il a signé un nouveau contrat de bail ayant débuté le 28 mars 2024. Au

vu des éléments de la cause et en l’absence d’un lien de causalité entre la résolution du

bail par le locataire et des frais engendrés et en l’absence de toute faute de la part du

bailleur, ces volets de la demande sont à rejeter.

Frais d’avocat

Les frais non compris dans les dépens, donc également les honoraires d’avocat,

constituent un préjudice réparable et peuvent être remboursés sur base de la

responsabilité pour faute des articles 1382 et 1383 du Code civil (Cour d’appel, 20

novembre 2014, n°39462 cité dans TAD, 14 mars 2018, numéro du rôle 21284 et

21411).

Force est toutefois de constater que dans le cadre de la présente procédure, la

représentation par voie d’avocat n’est pas obligatoire. Force est aussi de constater que

le requérant réclame le remboursement des frais d’avocat relatifs à une autre procédure.

Le tribunal considère que le choix du requérant de faire gérer un litige, par une tierce

personne qu’il rémunère, ne saurait être opposable à la partie défenderesse, dans la

mesure où il s’agit d’un choix délibéré dont le requérant doit seul supporter les

conséquences. La demande est encore à rejeter pour n’avoir aucun lien avec la procédure

actuellement pendante.

Dommages et intérêts pour préjudice moral et matériel

La partie défenderesse s’oppose à cette demande. Dans la mesure où il faut constater

que la demande n’est pas chiffrée et que les éléments de la cause ne permettent pas de

retenir que le requérant ait subi un dommage moral ou matériel, sa demande de ce chef

est à rejeter.

Demande reconventionnelle

Il est constant en cause que PERSONNE1.) a quitté les lieux en date du 28 mars 2024,

après avoir été assigné en justice par PERSONNE3.) en tant qu’occupant sans droit ni

titre. PERSONNE2.) était au courant de la sortie des lieux par son locataire. Après

plusieurs demandes de dates pour effectuer un état des lieux, à PERSONNE2.), un état

des lieux contradictoire a finalement été effectué et signé en date du 15 mai 2024.

Il est de principe qu'en reprenant possession des locaux vidés par le preneur ayant

déguerpi avant l'expiration du bail, le bailleur admet la résiliation (Les Novelles, La

Haye et Vankerckhove, Le louage de choses, No. 376). Le bail étant dans ce cas résilié

avant terme d'un commun accord des parties, le tribunal n'a qu'à constater cette

résiliation amiable, et toute demande en paiement de loyers pour la période postérieure

à la résiliation non fondée.

En l’espèce, la résiliation d’un commun accord ressort des éléments de la cause, de sorte

que la demande subsidiaire en paiement de 3 mois de loyer, « correspondant au délai

fixé pour la résiliation », demande d’ailleurs non chiffrée, est à déclarer non fondée.

L’exécution provisoire

Aux termes de l'article 115 du nouveau code de procédure civile, l'exécution provisoire,

sans caution, sera ordonnée même d'office en justice de paix, s'il y a titre authentique,

promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il n'y ait point

appel. Dans tous les autres cas, l'exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans

caution.

En l'espèce, il n'y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation

précédente par jugement non entrepris rendant l'exécution provisoire obligatoire. Il

s'ensuit que l'opportunité de l'exécution provisoire est soumise à l'appréciation

souveraine du tribunal saisi.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande en exécution provisoire étant donné que les

conditions d’application de l’article 115 du nouveau Code de procédure civile ne sont

pas remplies en l’espèce.

L’indemnité de procédure :

A l’audience des plaidoiries, PERSONNE2.) demande l’allocation d’une indemnité de

procédure de 1.000 €.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cour de cassation française, 2ème chambre, arrêt du 10 octobre

2002, Bulletin 2002, II, n° 219, p. 172 ; arrêt du 6 mars 2003, Bulletin 2003, II, n° 54,

p. 47).

Au vu des éléments du dossier et en l’absence de toute iniquité requise, la demande de

PERSONNE2.) est à déclarer non fondée.

Par ces motifs

le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort ;

reçoit la demande en la forme ;

rejette les moyens tirés de la caducité ou de la nullité du contrat de bail ;

rejette la demande de PERSONNE1.) en remboursement du loyer du mois de mars

2024 ;

dit

fondée la demande de

PERSONNE1.)

pour le montant réclamé de

5.100 € à titre de remboursement de la garantie locative;

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) la somme de 5.100 € ;

dit non fondée les demandes de PERSONNE1.) en remboursement des frais de

déménagement et d’aménagement, des frais engagés pour la remise en état de

l’appartement, des frais de raccordement aux services publics et des frais de meubles ;

rejette la demande de PERSONNE1.) en remboursement des frais d’avocat ;

rejette la demande de PERSONNE1.) à se voir accorder des dommages et intérêts pour

préjudice moral et matériel ;

dit non fondée la demande reconventionnelle de PERSONNE2.) en condamnation de

PERSONNE1.) à lui payer la somme de 8.400 € à titre d’arriérés de loyer ;

dit non fondée la demande reconventionnelle de PERSONNE2.) en condamnation de

PERSONNE1.) à lui payer 3 mois de loyer ;

dit non fondée la demande de PERSONNE2.) en allocation d’une indemnité de

procédure ;

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du jugement ;

condamne PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par PERSONNE

DE JUSTICE3.), juge de paix, assistée du greffier PERSONNE DE JUSTICE2.), qui ont

signé le présent jugement.