Court partially allows developer's claim for electricity costs and procedure fee while rejecting counterclaims.

Répertoire n° 3509/24

Rôle n° L-CIV-106/24

AUDIENCE PUBLIQUE DU 13 NOVEMBRE 2024

Le Tribunal de Paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire et Grand-

Duché de Luxembourg, siégeant en matière civile, a rendu le jugement qui suit

dans la cause

entre

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL, établie et ayant son

siège social à L-ADRESSE1.), inscrite au Registre de Commerce et des

Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), représentée par son

gérant actuellement en fonctions,

partie demanderesse principale,

partie défenderesse sur reconvention,

comparaissant par Maître Fiona SPEICHER, avocat, en remplacement de

Maître Alain RUKAVINA, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE2.),

partie défenderesse principale,

partie demanderesse sur reconvention,

comparaissant par son père PERSONNE2.), ayant mandat, en vertu d’une

procuration du 24 juin 2024, pour le représenter devant la juridiction de ce

siège dans le présent litige.

Faits :

Par exploit de l’huissier de justice Laura GEIGER de Luxembourg du 12 janvier

2024, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL fit donner citation

à PERSONNE1.) à comparaître le 29 février 2024 à 15.00 heures devant le

Tribunal de Paix de et à Luxembourg, siégeant en matière civile et en audience

publique à la Justice de Paix de Luxembourg, en la salle JP.1.19, pour y

entendre statuer sur le bien-fondé des causes énoncées dans ledit exploit,

annexé à la minute du présent jugement.

À l’audience publique du 29 février 2024, les débats furent fixés à celle du 15

mai 2024 (15H/JP.1.19). Par la suite, ils furent encore refixés à deux reprises,

d’abord à l’audience du 26 juin 2024 (15H/JP.1.19) et ensuite à celle du 23

octobre 2024 (15H/JP.1.19).

À l’appel des causes à l’audience publique du 23 octobre 2024, Maître Fiona

SPEICHER, se présentant en remplacement de Maître Alain RUKAVINA pour

la société demanderesse, et le père de PERSONNE1.), PERSONNE2.),

dûment mandaté suivant procuration, firent retenir l’affaire pour débats et

furent ensuite entendus en leurs moyens et conclusions respectifs, notes de

plaidoiries à l’appui.

Sur ce, le Tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du

13 novembre 2024, à laquelle le prononcé avait été fixé,

le jugement qui suit :

Par exploit d’huissier du 12 janvier 2024, la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) SARL a fait donner citation à PERSONNE1.) à comparaître par

devant le Tribunal de Paix de ce siège pour voir statuer sur les mérites de sa

demande en condamnation dirigée contre la partie citée aux fins d’obtenir

paiement du montant de 3.526,65,60 euros en vertu d’une facture n°

NUMERO2.), avec les intérêts légaux à partir du 17 juillet 2023, échéance de

la facture, sinon du 26 juillet 2023, date de la mise en demeure, sinon de la

demande en justice et jusqu’à solde, ainsi que de celui de 1.033,27 euros en

vertu des factures n° NUMERO3.) et NUMERO4.), à majorer des intérêts

légaux à partir du 18 juillet 2023, jour de l’échéance des factures, sinon du 26

juillet 2023, jour de la mise en demeure, sinon de la demande en justice et

jusqu’à solde.

La société demanderesse conclut également à l’allocation d’une indemnité de

procédure de 750 euros au vœu de l’article 240 du nouveau code de procédure

civile ainsi qu’à la condamnation de la partie défenderesse aux frais et dépens

de l’instance.

1) Les moyens des parties :

À l’appui de l’acte introductif d’instance, la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) SARL exposa avoir été le promoteur de la construction des

résidences dénommées ALIAS1.), ALIAS2.) et ALIAS3.) sises à ADRESSE3.)

aux nos NUMERO5.) et NUMERO6.) de la ADRESSE4.) et avoir, suivant acte

notarié du 2 juillet 2020, signé par devant Maître Carlo WERSANDT, notaire,

la vente d’un appartement n° N-01 dans la résidence

ALIAS1.)

à

PERSONNE1.). L’acte et le descriptif général auraient été signés le même

jour, ce dernier document ayant été annexé au premier.

Il résulterait de chacun des documents visés que les frais de combustible, de

chauffage, d’électricité et d’eau seraient, durant la phase de construction, à

charge de l’acquéreur et que les prix seraient révisibles en fonction de l’échelle

mobile des salaires, voire des variations du coût de la vie, en l’occurrence

qu’ils seraient soumis à indexation. L’index de base retenu aurait été de 834,76

points, mais aurait fait l’objet d’augmentations en cours de construction.

À ce titre, une première facture n° NUMERO2.) par rapport à la mise à l’indice

des tranches de paiement suivant acte notarié d’un montant de 3.526,65 euros

TTC aurait été adressée à la partie défenderesse le 30 juin 2023.

La facture n° NUMERO3.) pour 1.016,72 euros TTC relative à la refacturation

des frais d’électricité et celle n° NUMERO4.) pour 16,55 euros TTC relative à

la refacturation de la consommation d’eau lui auraient été adressées chaque

fois le 3 juillet 2023.

Par courrier du 17 juillet 2023, les trois factures auraient été contestées par

l’acquéreur et tous les efforts entrepris, notamment par lettre recommandée

du 26 juillet 2023 répondant aux contestations avec mise en demeure de

payer, seraient restés infructueux.

En droit, la société demanderesse se rapporterait aux principes de l’article

1134 du Code civil, obligeant les parties au respect des conventions

légalement faites qui doivent être exécutées de bonne foi, sauf à voir révoquer

le consentement pour les causes que la loi autorise.

En l’espèce, toutes les obligations de paiement actuellement mises en cause

seraient détaillées dans le cadre de l’acte notarié de vente ainsi que du

descriptif général y annexé, tous deux signés par l’intéressé.

En conséquence, la demanderesse conclurait à la condamnation de la partie

défenderesse au paiement du montant de 4.556,92 euros sur base dudit article

et de ceux subséquents, sinon sur base des principes de la responsabilité

délictuelle.

Lors des débats à l’audience du 23 octobre 2024, le mandataire de la société

à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL rappela les différentes clauses

souscrites suivant lesquelles les frais d’électricité, de combustible, d’eau et de

gaz seraient à charge de l’acquéreur durant la phase de construction.

Sur question du Tribunal, il confirma que cette phase se serait terminée avec

la remise des clés en date du 5 juillet 2022. Après cette date, la société

demanderesse n’aurait plus émis de factures.

L’avocat donna à considérer que la principale cause de discorde serait l’erreur

de l’acquéreur de croire que les frais à prendre en charge durant la phase de

construction se limiteraient à la seule résidence ALIAS1.). Or, il se serait agi

d’une construction unique consistant en trois entités qui certes auraient

chacune son entrée distincte et partant son numéro de rue, mais qui seraient

unies à la base par un garage et sous-sol uniques, communs aux trois entités.

Il n’y aurait aucune indication dans l’un des actes signés par les parties que

les frais à assumer se limiteraient à la seule unité dans laquelle l’appartement

a été acquis. Cette interprétation serait contestée par le texte qui ne

distinguerait pas entre les trois et partant mettrait à faux les contestations

émises.

La partie défenderesse serait également partie de l’idée fausse que les

suppléments demandés par elle ne seraient pas assujettis à l’indexation au

motif qu’ils ne feraient pas partie du prix de vente.

L’ensemble des contestations émises serait à rejeter et la demande originaire

à déclarer fondée et justifiée tant quant au principal qu’en ce qui concerne les

accessoires.

PERSONNE2.), représentant son fils PERSONNE1.) suivant procuration,

confirma qu’il aurait conclu un acte de vente pour l’appartement N-01 sis dans

la résidence ALIAS1.) à ADRESSE3.).

La partie défenderesse contesterait la facture n° NUMERO4.) alors qu’elle se

rapporterait à la consommation d’eau et à l’évacuation des eaux usées non

seulement de la résidence ALIAS1.), mais également des résidences ALIAS2.)

et ALIAS3.), considérées par le concerné comme des entités séparées. Cette

circonstance serait corroborée par l’émission par la commune de trois factures

afférentes, une pour chacune des résidences, chacune étant dotée d’un

compteur à part. En tout état de cause, il n’y aurait ni dans le contrat de vente

en état futur d’achèvement, ni dans descriptif général une clause avertissant

l’acquéreur de ce qu’il devrait faire face à des frais portant sur les trois

résidences.

Les mêmes contestations vaudraient par rapport à la facture n° NUMERO3.)

dans le cadre de laquelle il serait impossible de déterminer quelle part serait

pour lui et laquelle pour d’autres acquéreurs. Il se serait ainsi vu facturer les

frais revenant à un couple GROUPE1.), également acquéreurs, mais qui ne le

concerneraient pas.

La partie défenderesse entendrait encore mettre en cause le gaspillage

d’énergie imputable au promoteur alors qu’il résulterait des pièces versées que

les fenêtres seraient restées ouvertes malgré des températures basses et que

les lumières auraient été allumées de jour comme de nuit, pendant les jours

ouvrables ou durant les week-ends. Elle estimerait par conséquent que ces

frais devraient en tout état de cause être pris en charge par la société de

construction, non par le futur copropriétaire.

L’ascenseur n’aurait pas non plus été conforme à ce qui figurerait dans le

descriptif général, à l’instar de la buanderie. À ce sujet, le syndicat des

copropriétaires aurait engagé une action en justice, notamment en expertise,

contre le promoteur pour des vices de construction et des malfaçons.

Il fit encore valoir que le jardin n’aurait pas été réalisé conformément aux

termes convenus, ce qui résulterait d’un échange de courriels du 18 décembre

2022 (pièce 7b de la farde de PERSONNE1.)).

Sur question du Tribunal, le mandataire de PERSONNE1.) précisa que la

copropriété ne se limiterait pas à la seule résidence ALIAS1.), mais serait

commune également aux résidences ALIAS2.) et ALIAS3.), qu’il y aurait

partant un syndicat des copropriétaires pour les trois unités.

À titre reconventionnel, PERSONNE1.) fit demander le remboursement de

111,08 euros qu’il estima avoir payés en trop, fit contester la demande adverse

en indemnité de procédure et conclure à s’en voir allouer une de 1.000 euros

au vœu du prédit article 240 du nouveau code de procédure civile.

Au vu de l’ensemble de ces faits, la partie citée estima que les frais et dépens

de l’instance devraient rester à charge de la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) SARL.

Sur question du Tribunal, PERSONNE2.) reconnut, au nom de son fils, que

les contestations relatives à l’ascenseur et à la buanderie seraient inclues dans

la demande pendante par devant le Tribunal d’Arrondissement. Il estima que

si le Tribunal devait trancher l’un de ces points, il conviendrait de les laisser en

suspens jusqu’à ce que l’instance par devant cette autre juridiction soit vidée.

La société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL fit contester d’emblée

tous les moyens invoqués par son adversaire. Elle entendit rappeler

qu’aucune distinction n’aurait été faite entre les différentes résidences et qu’en

conséquence les frais mis en factures pour la période de construction seraient

nécessairement à imputer à tous les acquéreurs dans toutes les résidences. Il

s’agirait d’un ensemble, ce qui résulterait à suffisance de l’acte notarié et du

descriptif général signés.

Les frais d’électricité pour les mois de mars, d’avril et de mai 2022 se seraient

nécessairement rapportés à la phase de construction et seraient partant

imputables à la partie défenderesse. La remise des clés, qui aurait mis fin à la

phase de construction, serait reconnue comme étant le 5 juillet 2022.

L’ensemble des contestations émises par rapport aux factures NUMERO4.) et

NUMERO3.) serait dès lors à rejeter comme non fondé.

Quant à la facture n° NUMERO2.), relative à l’indexation des suppléments, la

formulation que ceux-ci ne feraient pas partie du prix de vente ne signifierait

pas qu’ils ne seraient pas susceptibles d’indexation. Il s’agirait juste de la

précision que les suppléments demandés par l’acquéreur seraient à sa charge

et non déjà compris dans le prix de vente. La clause relative à l’indexation,

généralisée, s’y appliquerait nécessairement et la partie défenderesse aurait

fait une interprétation erronée. Concernant une référence par rapport au jardin,

il n’y aurait aucune preuve que le poste relatif à l’aménagement du terrain

arrière soit visé par l’échange de courriel. Aucun moyen à ce sujet ne serait

d’ailleurs soumis et partant ce point serait à écarter.

L’ensemble des moyens adverses serait à rejeter comme non fondé et les

demandes exposées ci-dessus seraient à retenir comme établies.

2) La motivation :

Quant à la demande principale :

Il résulte de l’acte notarié signé entre parties le 2 juillet 2020 et se rapportant

à l’acquisition d’un appartement en état futur d’achèvement que « la société

comparante a conçu le projet de réaliser sur les terrains prédécrits la

construction d’un ensemble immobilier résidentiel en copropriété dénommé

Résidences « ALIAS1.) », « ALIAS2.) » et « ALIAS3.) » comprenant quatre

(4) niveaux : (sous-sol [81], rez-de-chaussée [00], premier étage [01] et

deuxième étage [02]).

L’ensemble résidentiel à édifier sur les parcelles prédésignées se compose

d’un bâtiment avec sous-sol (Bloc P) réparti en trois blocs non séparés,

comprenant trois entrées principales (Blocs A, B et C), des emplacements

extérieurs (Blocs D et E), des jardins (Blocs G et H) » (cf. acte notarié, page 3

sub « projet de construction », pièce 1 de Maître Alain RUKAVINA).

Il résulte de la désignation des biens et droits immobiliers vendus (cf. page 8

dudit acte notarié) que l’ensemble acquis, consistant en un emplacement

intérieur, une cave, un emplacement extérieur et un appartement avec

terrasse constitue 62,383 millièmes.

Il est encore précisé sous ce même point qu’il s’agit d’une copropriété en

indivision forcée.

À supposer, comme l’entend démontrer

PERSONNE2.), au nom de

PERSONNE1.), à la barre qu’il n’a acquis qu’une unité dans l’une des trois

résidences et partant ne peut être redevable que des frais d’énergie, d’eau etc.

pour celle-ci, il faudrait que son appartement constitue une part en millièmes

permettant, en la multipliant par six - il existe six unités par immeuble construit

-, d’arriver approximativement à une entité de 1.000 millièmes.

Or, l’appartement ne constitue que 62,383 millièmes, ce qui corrobore

l’argument de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL qu’il s’agit

d’un ensemble immobilier constitué de trois parties, mais composant une seule

entité.

L’argument de la partie défenderesse de contester les décomptes alors qu’ils

viseraient les trois entités et non la sienne seule est d’ores et déjà contredit

par les éléments objectifs du dossier.

Le fait qu’il s’agit d’un ensemble unique, certes subdivisé en trois entités, se

trouve encore corroboré par l’existence d’un syndicat des copropriétaires pour

le tout. Il faut rappeler que l’assemblée des copropriétaires réunit les différents

propriétaires en tenant compte du nombre de millièmes détenus sur

l’ensemble de la construction. Il s’ensuit par conséquent qu’au regard du

nombre de millièmes appartenant à PERSONNE1.), il est nécessairement

propriétaire d’un appartement sis dans l’une des résidences composant avec

les deux autres un ensemble immobilier et partant une seule copropriété.

La circonstance que chacun des bâtiments ait été construit en décalage l’un

de l’autre en bénéficiant d’une autorisation à part répond davantage à une

logique de construction qu’à une réelle séparation. Il en va de même des

factures émises par la commune qui le sont en fonction des compteurs et non

des structures.

PERSONNE1.) ne saurait dès lors se prévaloir de l’argument que sa

contribution se limite à la seule résidence dans laquelle se situe son

appartement pour contester les factures d’énergie et de consommation d’eau

soumises.

Le Tribunal retient dès lors que les factures n° NUMERO3.) (refacturation des

frais d’électricité) et n° NUMERO4.) (refacturation de la consommation d’eau)

sont justifiées en leur principe.

PERSONNE2.), au nom de PERSONNE1.), fit état à la barre de ce que lui

auraient été facturés à titre de frais d’électricité des montants à supporter par

d’autres personnes, notamment les consorts GROUPE1.), qu’il ne connaîtrait

même pas.

Force est de constater qu’il a été fait masse des frais d’électricité générés entre

le 6 novembre 2020 et le 31 août 2022 et que ceux-ci ont été imputés aux

différents copropriétaires, conformément aux usages, en fonction de leurs

millièmes, en l’occurrence pour PERSONNE1.) par application de 62,383

millièmes au montant de 16.298,11 euros.

Il s’ensuit que les frais relevés par rapport aux consorts GROUPE1.) n’ont pas

été facturés à la partie défenderesse, mais concernent d’autres copropriétaires

de l’immeuble.

En conséquence, ces frais ont été répartis entre tous et semblent, suivant les

données figurant sur le décompte, correspondre à une résiliation de la vente.

Le moyen de contestation relatif à la mise en facture de frais ne le concernant

pas n’est dès lors pas fondé.

Les mêmes considérations sont à appliquer à la facture d’eau et de canal.

Enfin, il a été fait état d’un gaspillage d’énergie en reprochant à la société à

responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL d’avoir laissé les fenêtres ouvertes

et les lumières allumées, malgré qu’il en aurait prévenu la société et aurait

demandé à celle-ci d’y remédier.

Or, la partie défenderesse n’établit pas en quoi cette circonstance aurait pu la

préjudicier, voire ne chiffre aucune moins-value à lui appliquer à supposer

qu’elle rapporte une quelconque preuve en ce sens.

Ce moyen n’est pas non plus à retenir.

Il résulte des développements qui précèdent que la demande relative aux

factures n° NUMERO3.) et NUMERO4.) pour un total de 1.033,27 euros est

fondée.

Concernant la facture n° NUMERO2.) relative aux travaux supplémentaires et

portant sur 3.526,65 euros, PERSONNE1.) fait considérer que l’indexation ne

devrait pas s’y imputer alors qu’il résulterait du contrat de vente en état futur

d’achèvement que ceux-ci seraient exclus du prix de vente. Il en déduit qu’ils

ne seraient pas non plus assujettis à l’augmentation des prix par indexation.

Force est toutefois de relever que l’un n’exclut pas l’autre et que le principe de

l’indexation, qui est l’une des seules exceptions pour donner lieu à

augmentation du prix de vente, est applicable aux travaux supplémentaires

réalisés.

La partie défenderesse ne motive en effet pas pour quelle raison les

suppléments demandés ne feraient pas l’objet des mêmes majorations que le

prix de base, ni ne conteste les différents taux variables appliqués.

Il s’ensuit que ce moyen ne saurait être retenu.

PERSONNE1.) fait également soutenir que sur cette facture, le poste

« travaux d’aménagement du terrain arrière » n’aurait aucunement été réalisé

et verse à ce titre un échange de courriels entre sa mère, PERSONNE3.), et

PERSONNE4.) de la société demanderesse. Il y est fait état de certains

travaux restant à être réalisés au niveau dudit jardin avec versement de

photographies.

La société adverse conteste les moyens qui ne correspondent à aucune

véritable demande.

Dans le cadre de sa note de plaidoiries, PERSONNE1.) fait également état de

malfaçons et vices réalisés par la société adverse notamment en rapport avec

la buanderie qui ne serait pas conforme aux plans et un local de raccordement

qui n’aurait pas été terminé.

Le Tribunal a relevé à l’audience que ces deux demandes font partie de l’action

initiée par le syndicat des copropriétaires contre la société à responsabilité

limitée SOCIETE1.) SARL. Celles-ci ne sont pas non plus évaluées en argent,

à l’instar de celle relative au jardin. Conformément à l’article 8 du nouveau

code de procédure civile, le juge de Paix est incompétent pour connaître des

demandes indéterminables.

Les moyens de contestations sont en conséquence tous écartés et la

demande en paiement par rapport à cette facture est également fondée et

justifiée.

La demande principale en paiement formulée par la société à responsabilité

limitée SOCIETE1.) SARL quant à un montant total de 4.559,92 euros est dès

lors à déclarer fondée et justifiée.

La demanderesse conclut à voir appliquer les intérêts légaux à partir des dates

d’échéance respectives des factures, sinon de la mise en demeure du 26 juillet

2023, sinon de la demande en justice et jusqu’à solde.

Il échoit de faire courir ce délai à compter du jour de la mise en demeure, donc

à partir du 26 juillet 2023.

Elle conclut également à se voir allouer une indemnité de procédure de 750

euros au vœu de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

Il résulte des moyens avancés à la barre que malgré des explications données,

la partie défenderesse a refusé de s’acquitter du montant réclamé, obligeant

la société à agir en justice et à engager des frais qu’il serait inéquitable de

laisser à sa seule charge.

La demande est à déclarer fondée en son principe et partiellement fondée en

son quantum, le montant de 350 euros étant jugé adéquat.

Quant aux demandes reconventionnelles :

À titre reconventionnel, PERSONNE1.) fait conclure à se voir rembourser le

montant de 111,08 euros qui aurait été réglé à titre de frais d’électricité de son

propre compte. Il estime que ce montant devrait être pris en charge par le

promoteur et ce à ses frais alors qu’il concernerait la phase de construction.

Il sollicite encore l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.000 euros en

réparation des frais d’avocat générés par suite du refus catégorique du

promoteur de respecter ses obligations découlant de l’acte de vente.

Le mandataire de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL

conteste ces demandes reconventionnelles, retenant comme établi que durant

la période de construction, les frais d’électricité seraient à charge des

copropriétaires tandis que l’autre demande serait non fondée.

Force est de relever que les frais d’électricité générés durant la phase de

construction sont à charge du copropriétaire. Même si la remise des clés ne

s’est faite que le 5 juillet 2022 suivant les parties, il n’en est pas moins que ces

frais concernent la phase de construction, à savoir les mois de mars, d’avril et

de mai 2022 et portent sur un montant total de 111,08 euros.

Il n’établit aucunement pour quelle raison ce montant devrait rester à charge

du promoteur, de sorte que cette demande reconventionnelle est à rejeter

comme non fondée.

Concernant la demande en indemnité de procédure, il échoit de rappeler

qu’une partie ne saurait en obtenir une que si elle ne succombe pas dans

l’instance.

Or, eu égard aux développements qui précèdent, il échoit de constater que

PERSONNE1.) est la partie qui succombe, de sorte que sa demande en

allocation d’une indemnité de procédure est à rejeter comme non fondée.

Les frais et dépens de l’instance sont à mettre à charge de la partie qui

succombe, en l’occurrence PERSONNE1.).

Par ces motifs

le Tribunal de Paix de et à Luxembourg, siégeant en matière civile, statuant

contradictoirement entre parties et en premier ressort,

reçoit les demandes, principale et reconventionnelles, en la pure forme,

dit les demandes reconventionnelles non fondées et en déboute,

dit la demande principale fondée,

partant, condamne PERSONNE1.) à payer à la société à responsabilité

limitée SOCIETE1.) SARL le montant de 4.559,92 (quatre mille cinq cent

cinquante-neuf virgule quatre-vingt-douze) euros, avec les intérêts légaux à

partir du jour de la mise en demeure, 26 juillet 2023, et jusqu’à solde,

dit partiellement fondée la demande en allocation d’une indemnité de

procédure,

partant, condamne PERSONNE1.) à payer à la société à responsabilité

limitée SOCIETE1.) SARL le montant de 350 (trois cent cinquante) euros,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique dudit Tribunal à Luxembourg,

par Nous Anne-Marie WOLFF, Juge de Paix, assistée du greffier Lex BRAUN,

avec lequel Nous avons signé le présent jugement, le tout date qu’en tête.

Anne-Marie WOLFF

Lex BRAUN