Landlord wins commercial lease dispute for arrears and eviction but loses procedural costs and provisional execution.

No. 944/24

du 29 juillet 2024

Audience publique de vacation du lundi,

vingt-neuf juillet deux mille vingt-quatre

Le tribunal de paix de Diekirch, arrondissement judiciaire de Diekirch et Grand-

Duché de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, a rendu le jugement

qui suit dans la cause

entre :

1) PERSONNE1.) et son épouse

2)

PERSONNE2.), demeurant ensemble à L-ADRESSE1.),

élisant domicile en l’étude de Maître Paulo FELIX, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg,

parties demanderesses,

représentées par Maître Julien VIERTEL, avocat, en remplacement de Maître Paulo

FELIX, susdit,

et :

la société à responsabilité limitée simplifiée SOCIETE1.), établie et ayant son

siège social à L-ADRESSE2.),

partie défenderesse,

représentée par Maître Pascale HANSEN, avocat à la Cour, demeurant à Diekirch.

Faits :

Suivant requête déposée le 22 mai 2024 au greffe de la Justice de paix de Diekirch

les parties furent convoquées par la voie du greffe à comparaître devant le tribunal

de paix de Diekirch à l’audience publique du vendredi, 28 juin 2024 à 09.30 heures,

pour y entendre statuer sur le mérite des causes énoncées dans ladite requête.

L’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du lundi, 8 juillet 2024.

Le

représentant des

parties demanderesses exposa l'affaire et conclut à

l’adjudication de sa demande.

La représentante de la partie défenderesse fut entendue en ses moyens et

explications.

Le tribunal de paix de Diekirch prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience

publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

le jugement qui suit:

Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix de Diekirch le 22 mai 2024,

PERSONNE1.) et son épouse PERSONNE2.) ont régulièrement fait convoquer la

société à responsabilité limitée simplifiée SOCIETE1.) à comparaître devant le

tribunal de paix de et à Diekirch, siégeant en matière de bail commercial, pour la

voir condamner au paiement de la somme de 9.900.- euros + p.m. à titre d’arriérés

de loyer avec les intérêts légaux à partir de la mise en demeure du 7 janvier 2024

sinon de la demande en justice jusqu’à solde, et de la somme de 4.950.- euros à titre

d’indemnité de relocation avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice

jusqu’à solde, voir prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur et

voir ordonner le déguerpissement du locataire dans un délai de huit jours à partir de

la notification du jugement à intervenir.

Elle réclame encore la majoration du taux d’intérêt légal de trois points, l’octroi

d’une indemnité de procédure de 1.500.- euros ainsi que l’exécution provisoire du

jugement à intervenir.

A l’appui de sa demande, PERSONNE1.) et son épouse PERSONNE2.) font

exposer avoir, par contrat de bail commercial en date du 28 octobre 2022, donné en

location à la société SOCIETE1.) une surface commerciale au rez-de-chaussée avec

une cave à ADRESSE2.), pour un loyer mensuel de 1.650.- euros, payable le

premier de chaque mois. Or la locataire resterait actuellement redevable d’un

montant de 13.200.- euros, montant auquel elle a déclaré augmenter sa demande, à

titre d’arriérés de loyer pour les mois de décembre 2023 à juillet 2024. Il y a lieu de

leur en donner acte.

La société SOCIETE1.) a soutenu que sa gérante, PERSONNE3.), aurait vécu en

concubinage avec le gérant de fait, PERSONNE4.), jusqu’en septembre 2023 et

qu’après la séparation du couple, leurs relations seraient devenues très

conflictuelles. Depuis un certain temps, PERSONNE3.) n’aurait plus accès à la

direction et au contrôle de la société. PERSONNE4.) aurait entretemps conclu un

bail pour un logement au-dessus du magasin et aurait créé en date du 1er février 2024

une société SOCIETE2.) qui exploiterait le même magasin à la même adresse. La

gérante de cette société serait la compagne de PERSONNE4.). La défenderesse s’est

dès lors opposée à la demande pour autant qu’elle concerne les loyers échus à partir

du 1er février 2024 ainsi que l’indemnité de relocation. Par ailleurs, la garantie

locative aurait été débloquée le 23 février 2024 de sorte qu’il n’y aurait plus

d’arriérés de loyer. A titre subsidiaire, elle a marqué son accord avec la résiliation

du bail. Elle a donné à considérer que les parties bailleresses seraient au courant du

changement de locataire.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) se sont opposés aux développements de la partie

défenderesse en concluant qu’il n’y aurait pas de nouveau bail commercial et qu’il

appartiendrait à cette dernière de payer le loyer. Le virement invoqué par la

défenderesse consisterait en un transfert interne à la société.

Tel qu’il résulte des pièces versées en cause et de l’exposé des parties,

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont donné en location à la société SOCIETE1.)

un local de commerce avec une cave à L-ADRESSE2.), ceci moyennant paiement

d’un loyer mensuel de 1.650.- euros, payable d’avance le premier de chaque mois.

Le contrat du 28 octobre 2022 stipule encore le paiement d’une garantie locative de

4.950.- euros.

Le tribunal retient qu’il a été fait appel à cette garantie locative qui a été virée le 8

février 2024 par la société SOCIETE1.) à PERSONNE1.). Il y a dès lors lieu

d’imputer ce paiement sur les arriérés de loyer relatifs aux mois de décembre 2023

à février 2024.

La société SOCIETE1.) soutient que la société SOCIETE2.), constituée le 1er février

2024, serait la véritable locataire, de sorte que la défenderesse ne serait pas

redevable du surplus des arriérés de loyers réclamés.

Aux termes de l’article 1234 du Code civil, les obligations s’éteignent de différentes

manières dont le paiement, la novation, la remise de dette, la compensation, la

confusion, la perte de la chose, la nullité ou la rescision, l’effet de la condition

résolutoire, et la prescription.

Aux termes de l’article 1271 du Code civil la novation s’opère de trois manières :

* lorsque le débiteur contracte envers son créancier une nouvelle dette qui est

substituée à l’ancienne laquelle est éteinte,

* lorsqu’un nouveau débiteur est substitué à l’ancien qui est déchargé par le

créancier,

* lorsque, par l’effet d’un nouvel engagement, un nouveau créancier est substitué à

l’ancien, envers lequel le débiteur se trouve déchargé.

En l’espèce, la société SOCIETE1.) se prévaut de l’hypothèse visée sous le point 2

du susdit texte.

Les deux conditions qu’exige la réalisation de la novation par changement de

débiteur répondent aux deux aspects fondamentaux de la définition de la novation

en général : il faut un accord entre le créancier et le nouveau débiteur, créant une

obligation nouvelle, et, il faut une décharge par le créancier du débiteur primitif,

éteignant l’obligation ancienne (Jurisclasseur droit civil, articles 1271-1281,

fascicule 25, édition 1996, n° 7).

L’intention de nover, l’animus novandi, constitue l’élément décisif de la

qualification de novation. C’est en réalité une intention tripartite qui comporte à la

fois volonté d’éteindre l’obligation ancienne, volonté de créer une obligation

nouvelle et volonté de lier indissolublement l’extinction et la création ainsi voulues,

étant précisé que c’est en définitive ce dernier élément qui est véritablement

caractéristique de la novation. L’extinction de l’obligation ancienne et la

constitution de l’obligation nouvelle se servent mutuellement de cause (Dalloz civil,

verbo novation, n° 46-48).

Aux termes de l’article 1273 du Code civil la novation ne se présume point : il faut

que la volonté de l’opérer résulte clairement de l’acte. Le seul constat de

modifications importantes n’autorise dès lors pas de conclure à l’existence d’une

novation en l’absence d’une intention novatoire. Pour être efficace la volonté

novatoire ne doit pas être expresse ou formulée dans des termes sacramentels étant

donné que la doctrine admet qu’elle peut être indifféremment expresse ou tacite

pourvu qu’elle soit certaine (Dalloz civil, verbo novation, n° 49 et 50).

L’admission des manifestations de volonté tacite est plus restrictive dans le cas

particulier de la novation par changement de débiteur, la jurisprudence exigeant

alors une manifestation caractérisée de la volonté de libérer l’ancien débiteur (Cass.

1ère civ, 4 novembre 1982, Bull.civ., n° 317).

La preuve de l’intention de nover incombe à celui qui se prévaut de l’existence d’une

novation. S’agissant de la preuve d’une volonté, la preuve peut être faite par tous

moyens.

En l’espèce, le tribunal constate que la volonté de remplacer la société SOCIETE1.)

en tant que locataire par la société SOCIETE2.) ne résulte d’aucun élément du

dossier. Par ailleurs, la manifestation caractérisée de la volonté des parties

requérantes de libérer la société SOCIETE1.) au profit de la société SOCIETE2.)

fait défaut.

La preuve de la volonté de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) d’éteindre l’obligation

ancienne en contrepartie de l’apparition de la nouvelle n’étant pas rapportée, il n’y

a pas novation en l’occurrence, de sorte qu’il y a lieu de condamner la société

SOCIETE1.) à payer aux requérants la somme de 8.250.- euros avec les intérêts

légaux à partir de la demande en justice jusqu’à solde.

Conformément aux articles 15 et 15-1 de la loi modifiée du 18 avril 2004 relative

aux délais de paiement et aux intérêts de retard, il y lieu d’ordonner la majoration

du taux de l’intérêt légal.

Le non-paiement des loyers aux époques convenues étant une cause justificative de

la résiliation du bail, les demandes en résiliation du bail et en déguerpissement de la

locataire sont également à déclarer fondées.

Les requérants réclament encore une indemnité de relocation de 4.950.- euros

(équivalent à trois mois de loyers).

Concernant l’indemnité de relocation, l’article 1760 du Code civil dispose qu’en cas

de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail

pendant le temps nécessaire à la relocation.

Cependant, en l’état, il n’est pas possible de déterminer la durée nécessaire à la

relocation de l’immeuble, ni même d’exclure que l’objet du bail puisse être reloué

dès la libération des lieux par le preneur actuel. Tendant à la réparation d’un

dommage futur, non établi à l’heure actuelle et qui ne saurait être considéré comme

la prolongation nécessaire de la situation actuelle, la demande en paiement d’une

indemnité de relocation est prématurée, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’y faire droit.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) réclament encore une indemnité de procédure sur

base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (cf. Cass., 2 juillet 2015, n° 60/15, n° 3508 du registre).

Les requérants sont à débouter de leur demande en obtention d’une indemnité de

procédure, alors que la condition de l’iniquité requise par la loi fait défaut.

La requérante demande finalement que le jugement à intervenir soit assorti de

l’exécution provisoire.

Aux termes de l’article 115 du nouveau code de procédure civile, « l’exécution

provisoire, sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a

titre authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement

dont il n’y ait point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution pourra être

ordonnée avec ou sans caution ».

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire, hors les cas où elle est obligatoire n’est

pas laissée à la discrétion du juge, mais elle est subordonnée à la constatation de

l’urgence ou du péril en la demeure.

En l’espèce, il n’est pas opportun et il n’existe pas de motif justifiant la demande en

exécution provisoire de sorte que celle-ci est à rejeter.

PAR CES MOTIFS

le Tribunal de Paix de Diekirch, siégeant en matière de bail commercial, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

reçoit la demande en la forme ;

donne acte à PERSONNE1.) et son épouse PERSONNE2.) de l’augmentation de

leur demande en paiement d’arriérés de loyer ;

la déclare partiellement fondée ;

partant,

condamne la société à responsabilité limitée simplifiée SOCIETE1.) à payer à

PERSONNE1.) et son épouse PERSONNE2.) la somme de 8.250.- euros, avec les

intérêts légaux sur la somme de 4.950.- euros à partir du 22 mai 2024 et sur la somme

de 3.300.- euros à partir du 8 juillet 2024, chaque fois jusqu’à solde ;

dit que le taux de l’intérêt légal sera majoré de 3 (trois) points à l’expiration d’un

délai de 3 (trois) mois à compter de la notification du présent jugement,

déclare résilié aux torts du preneur le bail entre parties portant sur une surface

commerciale en rez-de-chaussée avec une cave à L-ADRESSE2.) ;

partant, condamne la société à responsabilité limitée simplifiée SOCIETE1.) à

déguerpir des lieux loués à L-ADRESSE2.), avec tous ceux qui les occupent de son

chef dans un délai de 40 jours à partir de la notification du présent jugement ;

au besoin autorise les parties demanderesses à faire expulser la partie défenderesse

dans les formes prévues par la loi et aux frais de cette dernière, ces frais récupérables

sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés ;

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) et de son épouse PERSONNE2.) en

paiement d’une indemnité de relocation en en déboute ;

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) et de son épouse PERSONNE2.) en

obtention d’une indemnité de procédure et en déboute ;

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du présent jugement ;

condamne la société à responsabilité limitée simplifiée SOCIETE1.) aux frais et

dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé par Nous Lex EIPPERS, juge de paix, assisté du greffier

Gilles GARSON, en notre audience publique en la salle des audiences de la Justice

de Paix de Diekirch, « Bei der Aler Kiirch », date qu'en tête et avons signé avec le

greffier.