CAS-2023-00157_118 · Luxembourg Court dismisses appeal against commercial lease termination due to unclear appeal document. The court rejects the appeal because the appeal document was declared void for obscurity, rendering the request inadmissible. The court rules that the appeal is inadmissible because the appeal document was declared void for obscurity, rendering the request inadmissible. The court rejects the appeal because the appeal document was declared void for obscurity, rendering the request inadmissible. (Cour de Cassation)

Synthèse Legislator

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The Court of Cassation dismissed the appeal filed by a tenant against a commercial lease termination and rent arrears judgment. The lower appellate court had declared the tenant's appeal document null due to obscurity and confusion in the stated claims, including requests for rent reduction and pandemic-related exemptions. The court upheld this procedural ruling, noting that the appeal document failed to clearly define the grievances, preventing the respondent from preparing a defense.

Regeste Legislator

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Article 3 of the Law of 18 February 1885 on appeals to the Court of Cassation; An appeal is inadmissible if the appeal document is declared null for obscurity, as the respondent cannot identify the specific grievances to prepare a defense.

Mots-clés

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commercial lease termination appeal document nullity obscurity of appeal procedural inadmissibility confusion of claims titre exécutoire pour les créances non contestées réquisition de poursuite arriérés de loyer

Dispositions légales citées

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Article 3 of the Law of 18 February 1885 on appeals to the Court of Cassation

Seule une décision rendue en dernier ressort au sens de l’article 3 de la loi

article 1719 du Code civil

délivrance et de jouissance paisible prévue à l’article 1719 du Code civil, la violation

article 1134-2 du code civil

tirés de l’article 1134-2 du code civil relatif à l’exception d’inexécution, contenus

article 1720 du Code civil

en bon état, sur base de l'article 1720 du Code civil,

article 1721 du Code civil

base de l'article 1721 du Code civil,

article 1722 du Code civil

- principalement, demande l’exonération totale sur base de l’article 1722 du

Jurisprudence citée

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CA, 15 July 2004, n° 28.124

pourvoi n° 97-16.770

87 ; Com., 15 février 2000, pourvoi n° 97-16.770 ; 10 juillet 2001, pourvoi

pourvoi n° 98-18.188

pourvoi n°04-11.455

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TAL14_178914

Landlord appeal dismissed; tenant pays partial rent arrears and court costs.

TAL14_TAL-2023-00136

Tenant appeal dismissed; landlord awarded rent arrears and procedural costs for late eviction notice.

TAL14_TAL-2024-00268

Landlord appeal dismissed for non-appearance; tenant ordered to pay rent arrears and costs.

JPEBAIL_1726

Landlord wins rent arrears and eviction; procedural costs limited to 300 euros; provisional execution granted for money.

JPDBAIL_943

Landlord wins partial rent arrears judgment but loses eviction and procedural fee claims in Luxembourg.

Texte complet

N° 118 / 2024

du 04.07.2024

Numéro CAS-2023-00157 du registre

Audience publique de la Cour de cassation du Grand-Duché de Luxembourg du

jeudi, quatre juillet deux mille vingt-quatre.

Composition:

Agnès ZAGO, conseiller à la Cour de cassation, président,

Monique HENTGEN, conseiller à la Cour de cassation,

Jeanne GUILLAUME, conseiller à la Cour de cassation,

Carine FLAMMANG, conseiller à la Cour de cassation,

Marie-Anne MEYERS, conseiller à la Cour d’appel,

Daniel SCHROEDER, greffier à la Cour.

Entre

la société anonyme SOCIETE1.), établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE1.), représentée par le conseil d’administration, inscrite au registre de

commerce et des sociétés sous le numéro NUMERO1.),

demanderesse en cassation,

comparant par Maître Réguia AMIALI, avocat à la Cour, en l’étude de laquelle

domicile est élu,

et

la société civile immobilière SOCIETE2.), établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE2.), représentée par les gérants, inscrite au registre de commerce et des

sociétés sous le numéro NUMERO2.),

défenderesse en cassation,

comparant par Maître Daniel SCHWARZ, avocat à la Cour, en l’étude duquel

domicile est élu.

Vu les jugements attaqués numéro E-BAIL-461/20 rendu le 27 mai 2022 sous

le numéro de répertoire 1015/2022 par le Tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette,

siégeant an matière de bail à loyer et numéro 2023TALCH14/00119 rendu le 28 juin

2023 sous le numéro TAL-2022-05270 du rôle par le Tribunal d’arrondissement de

Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en matière de bail commercial et en

instance d’appel ;

Vu le mémoire en cassation signifié le 3 octobre 2023 par la société anonyme

SOCIETE1.) à la société civile immobilière SOCIETE2.), déposé le même jour au

greffe de la Cour supérieure de Justice ;

Vu le mémoire en réponse signifié le 30 novembre 2023 par la société

SOCIETE2.) à la société SOCIETE1.), déposé le 4 décembre 2023 au greffe de la

Cour ;

Sur les conclusions de l’avocat général Anita LECUIT.

Sur les faits

Selon le jugement attaqué, le Tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, siégeant

en matière de bail à loyer, avait condamné la demanderesse en cassation à payer à la

défenderesse en cassation une certaine somme à titre d’arriérés de loyer, avait résilié

le contrat de bail ayant existé entre parties et avait condamné la demanderesse en

cassation à déguerpir des lieux loués. Le Tribunal d’arrondissement de Luxembourg

a déclaré l’acte d’appel introduit par la demanderesse en cassation nul pour cause de

libellé obscur.

Sur la recevabilité du pourvoi

La défenderesse en cassation soulève l’irrecevabilité du pourvoi pour être

dirigé tant contre le jugement du Tribunal d’arrondissement de Luxembourg que

contre le jugement du Tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette.

Seule une décision rendue en dernier ressort au sens de l’article 3 de la loi

modifiée du 18 février 1885 sur les pourvois et la procédure en cassation pouvant

faire l’objet d’un pourvoi en cassation, le pourvoi est irrecevable en ce qu’il vise le

jugement de première instance rendu par le Tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette.

Le pourvoi, introduit dans les forme et délai de la loi, est cependant recevable

en ce qu’il est dirigé contre le jugement rendu par le Tribunal d’arrondissement de

Luxembourg.

Sur le premier moyen de cassation

Enoncé du moyen

« Tiré de la violation de l’article 89 de la Constitution du Grand-Duché de

Luxembourg du 17 octobre 1868, telle qu’elle a été modifiée, qui dispose que

<< Tout jugement est motivé. Il est prononcé en audience publique >> et de l’article

249 alinéa 1er du Nouveau Code de Procédure Civile qui dispose que << la rédaction

des jugements contiendra les noms des juges, du procureur d’Etat, s’il a été entendu,

ainsi que des avoués ; les noms, professions et demeures des parties, leurs

conclusions, l’exposition sommaire des points de fait et de droit, les motifs et le

dispositif des jugements. >> en combinaison avec l’article 587 du Nouveau code de

procédure civile qui dispose que << les autres règles établies par les tribunaux

inférieurs sont observées en instance d’appel >>.

1ère branche : défaut de réponse à conclusions,

En ce que le tribunal d’arrondissement statuant en instance d’appel, a, dans

le jugement attaqué, sans aucune motivation pour défaut de réponse à conclusions,

déclaré nul l’acte d’appel du 6 juillet 2022 pour libellé obscur, confirmant ainsi le

jugement de première instance rendu par le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette,

arrondissement judiciaire du Grand-Duché de Luxembourg, siégeant en matière de

bail à loyer, le 27 mai 2022 sous le rôle numéro de répertoire n° 1015/2022 et sous

le numéro et E-BAIL-461/20 et dont le dispositif est conçu comme suit :

<< Par ces motifs,

le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer,

statuant contradictoirement et en premier ressort ;

Reçoit les demandes principales et les demandes reconventionnelles en la

forme ;

rejette le moyen tiré du libellé obscur ;

dit non fondée la demande de la société SOCIETE2.) SCI en condamnation

de la société SOCIETE1.) S.A. à lui payer la somme de 66.000-€ à titre de clause

pénale ;

rejette la demande de la société SOCIETE1.) S.A. en instauration d'une

expertise ;

rejette l'offre de preuve formulée par la société SOCIETE1.) S.A. ;

dit non fondée la demande de la société civile immobilière SOCIETE2.) SC I

de remise en état ;

dit qu'il n'y a pas lieu de tenir en suspens la demande reconventionnelle pour

la somme de 193.856,04-€;

dit non fondée la demande reconventionnelle de la société SOCIETE1.) S.A.

de travaux de mise en état;

dit non fondée la demande reconventionnelle pour la somme de 25.466,53€ à

titre de remboursement de deux factures SOCIETE3.) et une facture SOCIETE4.) ;

dit non fondée la demande reconventionnelle pour la somme de 1.029,60-€ à

titre de remboursement d'une facture SOCIETE5.) ;

dit non fondée la demande reconventionnelle pour la somme de 11.700-€ à

titre de frais d'avocat ;

dit non fondée la demande reconventionnelle pour la somme de 9.360-€ à

titre de frais d'avocat ;

rejette le moyen tiré de l'exception d'inexécution ;

dit qu'il n'y a pas lieu de tenir en suspens la demande en réduction des loyers

pour la période du 13 mars 2020 au 10 juin 2020 ;

rejette le moyen tiré du principe de la bonne foi :

dit que la demande en diminution des loyers est à rejeter ;

dit que la demande de en réduction des loyers est à rejeter ;

dit fondée la demande de la société civile immobilière SOCIETE6.) SCI pour

le montant réclamé de 196.091,76-€ à titre d'arriérés de loyer jusqu'au mois d'avril

2022 inclus ;

condamne SOCIETE1.) S.A. à payer à la société civile immobilière

SOCIETE6.) SCI la somme de 196.091,76€, avec les intérêts légaux sur le montant

de 144.592,56-€ à partir du 29 octobre 2020 et sur la somme de 51.499,20-€ à partir

du 22 avril 2022, dates des demandes respectives jusqu'à solde ;

résilie le contrat de bail existant entre partie aux torts exclusifs de

SOCIETE1.) S.A. pour motif grave consistant dans le non-paiement et le retard de

paiement des loyers,

condamne SOCIETE1.) S.A. à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui

s'y trouvent de son chef dans un délai de 2 mois à partir de la notification du présent

jugement,

au besoin autorise la requérante à faire expulser la défenderesse dans la

forme légale et aux frais de cette dernière, ces frais récupérables sur simple

présentation des quittances des ouvriers et employés,

ordonne à la société civile immobilière SOCIETE6.) SCI de verser à

SOCIETE1.) S.A. toutes les preuves de paiement afférentes aux charges pour la

période allant du début de la location jusqu'au 3 décembre 2021 et ce dans un délai

de 40 jours à partir de la notification du présent jugement ;

sursoit à statuer quant à la demande relative aux charges en attendant le

dépôt des pièces requises ;

partant sursoit également à statuer quant à la demande reconventionnelle

pour les sommes de 15.122,25-€ et 29.487,86-€ ;

dit qu'il y a lieu à exécution provisoire du présent jugement en ce qui

concerne la condamnation pécuniaire nonobstant toute voie de recours et sans

caution ;

dit fondée la demande de la société civile immobilière SOCIETE6.) SCI en

obtention d'une indemnité de procédure ;

condamne SOCIETE1.) S.A. à payer à la société civile SOCIETE6.) SCI le

montant de 1.500€ à titre d'indemnité sur base de l'article 240 du nouveau code de

procédure civile ;

réserve les frais et fixe l'affaire au rôle général.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par

Caroline ROLLER, juge de paix, assisté du greffier Tom ZAHNER, qui ont signé le

présent jugement. >>

En considérant dans son dispositif :

<< PAR CES MOTIFS

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre,

siégeant en matière de bail commercial et en instance d’appel, statuant

contradictoirement,

Déclare nul l’acte d’appel du 6 juillet 2022,

Déboute la société anonyme SOCIETE1.) S.A ainsi que la société civile

immobilière SOCIETE2.) S.C.I de leurs demandes tendant à l’allocation d’une

indemnité de procédure,

Condamne la société anonyme SOCIETE1.) S.A aux frais et dépens de

l’instance d’appel. »

Aux motifs que :

<< même s’il ressort de l’acte d’appel que l’appelante considère à tort que

le premier juge a :

- rejetté le moyen tiré du libellé obscur de la requête introductive d’instance

déposée par la société SOCIETE6.),

- n’aurait pas pris en considération tous les paiements de loyers effectués,

respectivement de charges trop payées,

- l’aurait à tort condamnée à payer des intérêts, ainsi que la somme

principale de 196 091,76 euros à titre d’arriérés de loyers,

- n’aurait pas annulé pour dol certaines clauses fiugurant dans le contrat de

bail,

- n’aurait pas retenu un quelconque manquement dans le chef du bailleur

pour lui refuser par la suite une réduction, respectivement diminution du loyer à

payer,

- a finalement résilié le contrat de bail sans faire droit à ses demandes

reconventionnelles,

il y a lieu de retenir une très grande confusion dans la présentation des faits

et par la suite des demandes formulées : l’appelante demande en même temps le

remboursement, la suspension, la réduction, l’exonération totale sinon partielle, la

diminution respectivement la fixation des loyers à un montant considéré comme étant

plus réaliste, en invoquant à la fois, partiellement pour les mêmes périodes, à des

pourcentages variant et sans ordre de subsidiarité – la violation du bailleur à

l’obligation de délivrance et de jouissance paisible prévue à l’article 1719 du Code

civil, la violation du bailleur à l’obligation de sécurité, l’exception d’inexécution

pour vices et/ou malfaçons, le non-respect du principe de bonne foi, les fermetures

des établissements comme le sien pendant la période de pandémie pour lutter contre

la propagation du coronavirus et la théorie de l’imprévision.

Si, tel que relevé précédemment, seul l’acte d’appel est pris en considération

pour apprécier le bien-fondé du libellé obscur soulevé, il convient de constater, à

titre superfétatoire, que les trois décomptes remis à la première audience des

plaidoiries par la partie appelante, respectivement la précision faite lors de la

troisième audience de plaidoiries que les développements en relation avec la

pandémie liée au Covid-19 sont seulement faits à titre subsidiaire, ne permettent

même pas de clarifier utilement les demandes de la société appelante.

Eu égard à la confusion caractérisant la présentation des demandes,

l’intimée n’a pas été en mesure, à la lecture de l’acte d’appel, ni de connaître de

façon précise les griefs formulés par l’appelante à l’égard du jugement entrepris ni

les raisons justifiant ses demandes, l’objet desdites demandes n’ayant pas été

formulé de façon suffisamment précise.

Le préjudice de la société SOCIETE6.) consiste dans le fait qu’elle ne peut

pas utilement préparer sa défense si elle ignore ce que l’appelante veut d’elle.

Au vu des considérations précédentes, l’acte d’appel doit être déclaré nul

pour libellé obscur.

L’acte d’appel étant déclaré nul, il n’y a pas lieu d’analyser le bien-fondé de

toutes les demandes formulées par l’appelante…

Au vu de la nullité de l’acte d’appel, les demandes reconventionnelles sont

par conséquent à déclarer irrecevables. >>

La quatorzième section du tribunal d’arrondissement a violé les dispositions

de l’article 89 de la Constitution du Grand-Duché de Luxembourg ainsi que l’article

249 alinéa 1er du Nouveau Code de Procédure Civile combiné à l’article 587 du

Nouveau code de procédure civile imposant l’obligation de motiver les décisions de

justice.

Alors que :

Il est reproché à la quatorzième chambre du tribunal d’arrondissement un

vice de forme tiré d’un défaut de motifs par défaut de réponse à conclusions

équivalent à une absence de motif pour ne pas avoir répondu aux moyens soulevés,

tirés de l’article 1134-2 du code civil relatif à l’exception d’inexécution, contenus

dans son acte d’appel et précisés ci-après.

Ce moyen figure à la section B) intitulée << Quant aux violations des

obligations contractuelles de la bailleresse >> et plus précisément sous le point d)

intitulé << Quant à l’exception d’inexécution >> développés aux pages 12 à 19 de

l’acte d’appel du 6 juillet 2022, ainsi que dans le dispositif de ce dernier.

La

partie

demanderesse

en

cassation

avait

basé

sa

demande

reconventionnelle principale, sur les dispositions de l’article 1134-2 du Code civil

pour justifier les non paiements des loyers qui ont conduit à la résiliation du contrat

de bail, afin de voir réformer le jugement qui a prononcé la résiliation du contrat de

bail aux torts de la partie demanderesse en cassation, en ces termes :

<< Quant à l’exception d’inexécution

Attendu que c’est particulièrement à tort que le juge de première instance n’a

pas retenue le moyen de l’exception d’inexécution alors que la partie appelante avait

clairement établi les graves manquements contractuels qui ont été dénoncés depuis

le 8 novembre 2018 et perdurent à ce jour,

Que par réformation il y a lieu à voir appliquer les dispositions de l’article

1134-2 du code civil relatives à l'exception d’inexécution qui peut être

opposée « lorsqu’une des parties reste en défaut d’exécuter une des obligations à sa

charge… » alors que les vices ont été dénoncés a) et établis par expertise b)

d-1) Quant aux vices et/ou défaut et/ou malfaçons

d-1-1) Dénonciations

Attendu que la locataire prouve avoir dénoncé les vices existants dans un

premier temps, par plusieurs textes et photos envoyés par SMS (pièce …) puis par

plusieurs courriers dont la première lettre recommandée accompagnée de photos

envoyée le 6 avril 2019 (pièce 3).

Qu’ainsi, la partie appelante a prouvé avoir dénoncé les vices et/ou défaut

et/ou malfaçons suivants :

1) Infiltrations d’eau en raison de l’état du toit (photos pièce 52 + photos

SMS), problèmes toujours existants et dénoncés :

Par SMS de l’administrateur PERSONNE1.) à PERSONNE2.), les :



8 novembre 2018 (pièce 169, farde XII)



11 décembre 2018 (pièce 169, farde XII)



10 février 2019 (pièce 169, farde XII)



21 mars 2019 (pièce 169, farde XII)



9 avril 2019 (pièce 169, farde XII)



12 juillet 2019 (pièce 169, farde XII)



2 novembre 2019 (pièce 169, farde XII)

Sans réaction du propriétaire durant une année, les dénonciations ont été

faites par courrier :



Le 6 avril 2019 (pièce 3)



Le 10 décembre 2019 (pièce 4)



Le 23 mars 2020 (pièce 6)



Le 5 octobre 2020 (pièce19)



Le 31 mars 2020 (pièce 42)



Le 16 avril 2020 (pièce 16)



Le 12 février 2021 (pièce 46)



Le 13 mars 2021 (pièce 47)



Le 15 avril 2021 (pièce 53)

2) Surchauffe du local technique déclenchant une alarme non notifiée au

locataire entraînant l’ouverture de toutes les fenêtres de toit, problème toujours

existant et dénoncé :



Le 4 mai 2019



Le 5 mai 2019



Le 10 décembre 2019 (pièce 4)



Le 12 février 2021 (pièce 46)



Le 15 avril 2021 (pièce 53)

3) Capacité électrique insuffisante conduisant à des coupures d’électricités

dont une est reconnue par le bailleur (pièce 5), problème toujours existant et

dénoncé :



Le 10 décembre 2019 (pièce 4)



Le 16 avril 2020 (pièce 16)



Le 15 avril 2021 (pièce 53)

4) Température excessivement élevée en été dans le local, problème toujours

existant et dénoncé :



Le 10 décembre 2019 (pièce 4)



Le 16 avril 2020 (pièce 16)



Le 15 avril 2021 (pièce 53)

5) Fuites des tuyaux de vidange au-dessus du tableau de distribution

électrique (photos : pièce 18) :

Le 24 octobre 2018, lors de l’état des lieux (pièce 2)

Le 10 décembre 2019 (pièce 4)

Le 16 avril 2020 (pièce 16)

Le 15 avril 2021 (pièce 53)

6) Porte d’entrée ne disposant pas d’ouverture par l’extérieur (photo : pièce

53) et dont le mécanisme de fermeture est cassé, problème toujours existant et

dénoncé :



Le 10 décembre 2019 (pièce 4)



Le 16 avril 2020 (pièce 16)



Le 15 avril 2021 (pièce 53)

7) Vétusté du câblage du chauffage présentant un risque d’incendie,

problème en cours de réfection en date du 6 juillet 2022, sous toutes réserves,



Le 10 décembre 2019 (pièce 4)



Le 16 avril 2020 (pièce 16)



Le 15 avril 2021 (pièce 53)

8) Fuites de la chaudière problème en cours de réfection en date du 6 juillet

2022, sous toutes réserves,



Le 10 décembre 2019 (pièce 4) et reconnu par le bailleur (pièce 5)



Le 16 avril 2020 (pièce 16)



Le 15 avril 2021 (pièce 53)

d-1-2) Les dénonciations opérées avant les travaux de toiture

Attendu que c’est particulièrement à tort que le premier juge n’a pas pris en

compte toutes les dénonciations justifiées par les pièces précitées et qui prouvent à

suffisance que les vices cachés dont notamment ceux liés aux infiltrations d’eau se

sont révélés à l’égard de la partie appelante environ une semaine après la mise à

disposition du local du 1er novembre 2018, soit le 8 novembre 2018,

Que c’est particulièrement à tort qu’en dépit de ce qui précède, le juge de

première instance a considéré que << il ressort en outre clairement du dossier que

la locataire loue les lieux depuis le 1er novembre 2018, que le bailleur a respecté ses

obligations et a contacté la société SOCIETE7.) afin de refaire le toit et il est un fait

que la locataire est restée dans l’immeuble qu’elle continue d’occuper et

d’exploiter >>,

Que force est de constater que les premiers vices cachés ont été découverts

et dénoncés dès le 8 novembre 2018,

Que la partie appelante a adressé en outre deux mises en demeures avant les

travaux de toiture à savoir :



Le 6 avril 2019 (pièce 3)



Le 10 décembre 2019 (pièce 4)

Que la propriétaire n’a fait réaliser les travaux de toiture qu’en mars 2020,

soit plus d’un an ½ après la dénonciation des vices cachés.

Que pourtant il résulte de la mise en demeure du 6 avril 2019 que la locataire

indique à la page 2 :

- Au 1er paragraphe, que << Le hall loué présente des dégradations

importantes qui nécessitent des réparations urgentes qui ne rentrent pas dans le

champ des réparations locatives à la charge du locataire. >>

- Au dernier paragraphe que << Il est évident que ce problème doit être

résolu dans les délais les plus brefs afin d’éviter des dégâts supplémentaires. Nous

avons passé des nuits, à la suite des jours et nuits pluvieux, dans le hall, sans dormir,

durant lesquelles nous avons installé une vingtaine de seaux d’eau afin d’éviter des

dégâts majeurs >>.

- A la page 3 de cette même mise en demeure le locataire insiste sur le

caractère urgent en ces termes << Nous nous engageons à maintenir le hall dans un

très bon état et de faire de notre mieux en tant que locataire, toutefois en contrepartie

nous vous demandons d’effectuer les réparations nécessaires dans les plus brefs

délais puisque ces dommages empêchent une occupation normale du hall >>.

Que la réactivité de la propriétaire n’est pas fulgurante alors qu’elle

intervient plus d’une année après plusieurs dénonciations par SMS dès le 8 novembre

2018 et deux mises en demeures, sachant par ailleurs que le précédent locataire avait

déjà dénoncé ces vices dès l’année 2015 !

- Au paragraphe suivant le locataire rappelle les investissements réalisés

pour l’exploitation du local en ces termes << comme vous le savez, nous avons eu

des problèmes majeurs de fuites d’eau dans le hall. Toute la structure autour des

trampolines, du parcours ninja et des jeux interactifs repose sur une structure en

bois. Lors de pluies, cette structure et bien d’autres endroits ont été endommagés par

l’eau, sans encore évoquer les tâches un peu partout causées par le calcaire.

Monsieur PERSONNE2.) était sur place à plusieurs reprises et il pourra vous

confirmer que les dégâts causés par les infiltrations risquent d’avoir d’importantes

conséquences >>.

Que la locataire a même adressé des photos en annexe de ladite mise en

demeure.

Que la locataire précise dans ce même courrier au paragraphe 5 qu’<< il y

a plusieurs zones inondées, dégradées par les infiltrations allant de la première salle

des fêtes, où nous avons déjà dû remplacer un certain nombre de dalles du plafond,

aux lits des trampolines et aux sacs gonflables (Airbags) tâchés ou endommagés par

le ruissellement constant d’eau etc. >>

Que ces faits n’ont pas été contestés et ont même été pris en compte par la

propriétaire qui les reconnaît dans son courrier du 18 décembre 2019 (pièce 5) après

une seconde mise en demeure intervenue en date du 10 décembre 2019 (pièce 4).

Que la propriétaire indique ainsi aux points intitulés 1A + 1 B << Pour ce

qui est de la pose d’une nouvelle toiture avec isolation, nous avons fait appel à

différentes sociétés. Aucune ne pouvait nous garantir que la structure actuelle

supporterait le poids d’une isolation … Cependant la société SOCIETE7.) vient de

nous fournir un devis, ainsi que par écrit la garantie que notre ancienne structure

supportera le poids de l’isolation. Cette société va refaire entièrement la toiture avec

isolation, dans les meilleurs délais. La commande est confirmée, nous vous

communiquerons la date de commencement des travaux >>.

Qu’elle reconnaît également sous le point intitulé 1D devoir remplacer le

matériel endommagé suite aux infiltrations d’eau, en demandant que lui soit adressée

la facture en euros alors qu’elle était établie en livres sterling (pièce 5),

Que par réformation, il convient de considérer que la partie intimée n’a pas

respecté ses obligations contractuelles ni avant ni après les travaux de toiture,

Que par voie de conséquence, il convient de faire droit à la demande de la

partie appelante en réduction des loyers à hauteur de 50% pour la période de

novembre 2018 à mars 2020.

d-1-3) Les dénonciations opérées après les travaux de toiture

Attendu qu’il résulte des pièces versées aux débats que des dénonciations et

mises en demeures relatives notamment aux infiltrations d’eau et aux nouvelles

dégradations suite aux travaux du couvreur, ont été envoyées également après la

réalisation des travaux de toiture à savoir :



Le 23 mars 2020 (pièce 6)



Le 5 octobre 2020 (pièce19)



Le 31 mars 2020 (pièce 42)



Le 16 avril 2020 (pièce 16)



Le 12 février 2021 (pièce 46)



Le 13 mars 2021 (pièce 47)



Le 15 avril 2021 (pièce 53)

Que c’est donc particulièrement à tort que le juge de première instance a fait

une totale abstraction des prédites pièces, ainsi que des expertises (pièces 113 et

114) en considérant que le bailleur aurait respecté ses obligations par le seul fait

d’avoir mandaté la société SOCIETE7.) pour la réalisation des travaux en mars

2020,

e) Les vices ont été établis

e-1) Par expertise du 28 avril 2019

Attendu qu’il résulte de l’expertise du 28 avril 2019 que l’expert a fait les

constatations suivantes :

1. Fuites et infiltrations d’origine externe.

Sur l’ensemble du système d’exutoires de fumée en toiture à ouverture à gaz

couplé à l’alarme incendie une des coupoles présente une fuite lors d’intempéries,

celle-ci est située à l’aplomb d’une zone pouvant recevoir du public sur le sol de

structure bois recouvert de mousse et moquette.

2. Fuites d’origine interne

Les canalisations du système de chauffage présentes plusieurs fuites, dans la

chaufferie sur une vanne située au-dessus d’une pompe de circulation et sur le circuit

d’alimentation du réservoir d’eau chaude sanitaire, sur un raccord d’un aérotherme

à eau chaude situé en hauteur dans le hall. Le système de canalisation et de drainage

qui sont visibles n’ont pas présentés de problème ni défauts lors de la visite des lieux,

le hall n’étant pas en activité lors de la visite, l’expert ne se prononce pas sur l’état

du système sous contrainte.

3. Etat des lieux de l’installation électrique

Afin de dresser l’état des lieux de l’installation électrique existante et de la

suffisance de la capacité du local électrique, le bilan énergétique du bâtiment et de

ses installations doit être effectué au préalable par un intervenant spécialisé sur ce

type d’installation.

4. Conformité de l’alarme incendie

Un système d’alarme est existant et connecté sur une centrale d’alarme, ce

système n’a pas été testé lors de la visite. Le système d’ouverture des évents du toit

est existant et semble en bonne ordre de fonctionnement, il n’a pas été testé lors de

la visite.

5. Système de chauffage et distribution de chaleur

L’installation électrique du système de chauffage n’est pas conforme, les

couvercles des boitiers électriques sont incorrectement fermés, plusieurs câbles

électriques restent dénudés ou mal isolés. L’installation existante est à remettre en

conformité.

Le local est ventilé de manière naturelle par deux petites grilles vers

l’extérieur sans ventilation mécanique, le déclenchement intempestif de l’alarme

incendie localisée au plafond du local chaufferie est lié à une mauvaise ventilation

de la chaufferie.

6. Compartimentage chaufferie

La cheminée en tube inox sortant de la chaudière traverse le plafond de la

chaufferie et se trouve dans le hall sur une hauteur d’environ deux mètres avant de

former un coude vers l’extérieur dans le mur du hall. Aucunes indications n’est

visible sur la cheminée pour déterminer le type de conduit installé.

7. Porte de sortie de secours et chemin d’évacuation extérieur.

De manière générale les portes de sortie de secours présentes des joints

défectueux ou absent, laissant un espace entre la porte et le chambranle de porte, les

joints sont à remplacer.

Deux des portes de sortie de secours sont de dimensions réduites avec moins

de 2 mètres de hauteur de passage libre mesuré (mesure : 1,93 mètre). Les portes

doivent avoir la largeur libre minimale suivante : porte à un vantail : 0,90m;

tolérance: - 5 %, porte à deux vantaux : 1,40m; tolérance: - 5 %. Les portes doivent

avoir une hauteur minimale de 2m. En outre elles doivent être munies d'un frein les

empêchant de se fermer brutalement.

La porte d’entrée du public présente un défaut au niveau de la poignée

extérieure, celle-ci n’est pas correctement fixée.

e-2) Par expertise du 26 novembre 2019

Attendu qu’il résulte de l’expertise du 28 avril 2019 que l’expert a effectué

une deuxième visite afin de vérifier si des travaux de réfection étaient intervenus

depuis la première visite et à constater les faits suivants :

Fuites et infiltrations d’origine externe.

Aucunes réparations ou travaux réalisé depuis le 27 avril 2021 sur la coupole

présentant une fuite lors d’intempéries.

Fuites d’origine interne

Aucunes réparations ou travaux réalisé depuis le 27 avril 2021 sur les

canalisations du système de chauffage présentant plusieurs fuites y compris sur le

raccord d’un aérotherme à eau chaude situé en hauteur dans le hall

Système de chauffage et distribution de chaleur

Aucune réparation ou travaux réalisé depuis le 27 avril 2021 sur

l’installation électrique du système de chauffage.

Problème en cours de réfection en date du 6 juillet 2022, sous toutes réserves,

Compartimentage chaufferie

Aucunes réparations ou travaux réalisé depuis le 27 avril 2021 sur la

cheminée en tube inox sortant de la chaudière traverse le plafond de la chaufferie et

se trouve dans le hall.

Porte de sortie de secours et chemin d’évacuation extérieur.

Aucunes réparations ou travaux réalisé depuis le 27 avril 2021 sur les portes

de sortie de secours et sur la porte d’entrée du public présente un défaut au niveau

de la poignée extérieure.

Par conséquent, l’expert arrive à la conclusion qu’aucune réparation ou

travaux n’ont été réalisé depuis le 27 avril 2021 sur l’ensemble des points relevés.

f) Valeur probante des expertises

f-1) Les vices et/ou défauts et/ou malfaçons ont été constatés par voie

d’expertise unilatérale qui a une valeur probante

Attendu que les constatations effectuées lors des opérations d’expertise ont

une valeur probante établissant incontestablement l’existence des vices et/ou défauts

et/ou malfaçons.

Qu’en effet, la jurisprudence tend à conférer une valeur probante même à une

expertise extra-judiciaire, ou encore unilatérale, dès lors que le rapport a été soumis

à la discussion et à la contradiction des parties (1re Civ., 13 avril 1999, Bull., I,

n° 134, p. 87 ; Com., 15 février 2000, pourvoi n° 97-16.770 ; 10 juillet 2001, pourvoi

n° 98-18.188 ; 1re Civ., 24 septembre 2002, Bull., I, n° 220, p. 169 ; 11 mars 2003,

Bull., I, n° 70, p. 53), et que celles-ci ont eu la possibilité d’en discuter le contenu

(2e Civ., 7 novembre 2002, Bull., II, n° 246, p. 191 ; 3e Civ., 23 mars 2005, pourvoi

n°04-11.455),

Qu’en outre, il a été énoncé que "tout rapport amiable peut valoir, à titre de

preuve, dès lors qu’il est soumis à la libre discussion des parties" (1re Civ., 24

septembre 2002, Bull., I, n° 220, p. 169 ; 11 mars 2003, Bull., I, n° 70, p. 53),

Qu’en l’espèce le rapport a été communiqué à titre de pièces,

Qu’il a été soumis à la discussion contradictoire lors des audiences de

plaidoiries,

Que par voie de conséquence, la partie appelante peut légitimement se

prévaloir dudit rapport d’expertise qui constitue un élément de preuve admissible

quant à l’existence des vices et/ou défauts et/ou malfaçons dénoncés,

Que c’est donc à tort que le juge de première instance n’a pas retenu

l’existence de vices et malfaçon au seul motif que la bailleresse a fait effectuer des

travaux de toiture en mars 2020. >>

C’est donc à tort que le Tribunal d’Arrondissement n’a pas répondu au

moyen tiré de l’application de l’article 1134-2 du Code civil, en décidant au

contraire que l’acte d’appel est à déclarer nul pour libellé obscur, en mélangeant de

la manière la plus confuse toutes les demandes de la société SOCIETE1.) S.A, sans

les analyser telles qu’elles ont réellement été présentées dans l’acte d’appel duquel

il résulte clairement que la société SOCIETE1.) SA, a interjeté appel du jugement

rendu par le Tribunal de Paix d’Esch-Sur-Alzette le 27 mai 2022 pour voir réformer

ladite décision en ce qu’elle a :

<<

- rejeté le moyen tiré du libellé obscur …

- rejeté la demande de la société SOCIETE1.) S.A. en instauration d'une

expertise ;

- rejeté l'offre de preuve formulée par la société SOCIETE1.) S.A. ;

- dit qu'il n'y a pas lieu de tenir en suspens la demande reconventionnelle

pour la somme de 193.856,04-€ ;

- dit non fondée la demande reconventionnelle de la société SOCIETE1.) S.A.

de travaux de mise en état ;

- dit non fondée la demande reconventionnelle pour la somme de 25.466,53€

à titre de remboursement de deux factures SOCIETE3.) et une facture SOCIETE4.)

;

- dit non fondée la demande reconventionnelle pour la somme de 1.029,60-€

à titre de remboursement d'une facture SOCIETE5.) ;

- dit non fondée la demande reconventionnelle pour la somme de 11.700-€ à

titre de frais d'avocat ;

- dit non fondée la demande reconventionnelle pour la somme de 9.360-€ à

titre de frais d'avocat ;

- rejeté le moyen tiré de l'exception d'inexécution ;

- dit qu'il n'y a pas lieu de tenir en suspens la demande en réduction des loyers

pour la période du 13 mars 2020 au 10 juin 2020 ;

- rejeté le moyen tiré du principe de la bonne foi :

- dit que la demande en diminution des loyers est à rejeter ;

- dit que la demande en réduction des loyers est à rejeter ;

- dit fondée la demande de la société civile immobilière SOCIETE6.) SCI pour

le montant réclamé de 196.091,76-€ à titre d'arriérés de loyer jusqu'au mois d'avril

2022 inclus ;

- condamné SOCIETE1.) S.A. à payer à la société civile immobilière

SOCIETE6.) SCI la somme de 196.091,76€, avec les intérêts légaux sur le montant

de 144.592,56-€ à partir du 29 octobre 2020 et sur la somme de 51.499,20-€ à partir

du 22 avril 2022, dates des demandes respectives jusqu'à solde ;

- résilié le contrat de bail existant entre partie aux torts exclusifs de

SOCIETE1.) S.A. pour motif grave consistant dans le non-paiement et le retard de

paiement des loyers,

- condamné SOCIETE1.) S.A. à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui

s'y trouvent de son chef dans un délai de 2 mois à partir de la notification du présent

jugement,

- ordonné, sans condamnation à une astreinte non comminatoire, à la société

civile immobilière SOCIETE6.) SCI de verser à SOCIETE1.) S.A. toutes les preuves

de paiement afférentes aux charges pour la période allant du début de la location

jusqu'au 3 décembre 2021 et ce dans un délai de 40 jours à partir de la notification

du présent jugement ;

- sursis à statuer quant à la demande relative aux charges en attendant le

dépôt des pièces requises pour les sommes de 15.122,25-€ et 29.487,86-€ ;

- ordonné l’exécution provisoire du jugement en ce qui concerne la

condamnation pécuniaire nonobstant toute voie de recours et sans caution ;

- condamne SOCIETE1.) S.A. à payer à la société civile SOCIETE6.) SCI le

montant de 1.500€ à titre d'indemnité sur base de l'article 240 du nouveau code de

procédure civile ; >>

Le Tribunal d’Arrondissement statuant en instance d’appel, n’a en outre

nullement répondu aux moyens de défense de la société SOCIETE1.) S.A tendant à

la voir décharger de toutes les condamnations prononcées à son encontre dans la

mesure où elle justifiait les défauts de paiement en invoquant l’exception

d’inexécution, aux motifs que les fautes contractuelles qui sont imputables à la partie

bailleresse ont été dénoncées et établies par voie de trois expertises versées à titre

de pièces de sorte que le contrat de bail, par réformation, ne devait pas être résilié.

Il ressort ainsi clairement d’une partie du dispositif de l’acte d’appel que la

société SOCIETE1.) S.A a demandé à titre principal à se voir décharger de toutes

les condamnation et << voir dire également recevable et fondé le moyen tiré de

l'exception d'inexécution ; >> en ces termes :

<< dire recevable et fondé le moyen tiré du libellé obscur (de la requête

introductive de SOCIETE6.) S.C.I)

Principalement,

Décharger la partie appelante de toutes les condamnations prononcées à son

encontre,

Par voie de conséquence, décharger la partie appelante

De sa condamnation à payer à la société civile immobilière SOCIETE6.) SCI

la somme de 196.091,76€, avec les intérêts légaux sur le montant de 144.592,56-€ à

partir du 29 octobre 2020 et sur la somme de 51.499,20-€ à partir du 22 avril 2022,

De sa condamnation à payer à la société civile immobilière SOCIETE6.) SCI

le montant de 1.500€ à titre d'indemnité sur base de l'article 240 du nouveau code

de procédure civile ;

Par voie de conséquence, sur base des pièces et expertises versées, voir dire

également recevable et fondé le moyen tiré de l'exception d'inexécution ; >>

Force est de constater par ailleurs que ce moyen a largement été développé

et précisé par la société SOCIETE1.) S.A tel que cela résulte des pages 12 à 19 de

l’acte d’appel du 6 juillet 2022, de l’acte d’appel du 6 juillet 2022.

Reste à préciser que le tribunal d’arrondissement, quatorzième chambre,

devait d’abord analyser la demande principale tirée de l’exception d’inexécution de

laquelle découlait le bienfondé ou non de la résiliation du contrat de bail, qui

demeure la demande principale formulée par la société SOCIETE6.) S.C.I en

première instance et réitérée en instance d’appel.

Ce n’est qu’après avoir répondu au moyen de l’exception d’inexécution que

le juge d’appel aurait dû analyser les demandes de condamnations aux dommages et

intérêts formulées par la société SOCIETE1.) S.A.

En n’ayant pas répondu au moyen de défense principal tirée de l’exception

d’inexécution, en considérant que << L’acte d’appel étant déclaré nul, il n’y a pas

lieu d’analyser le bien-fondé de toutes les demandes formulées par l’appelante… >>

alors que la nullité de l’acte d’appel a été prononcée sur base d’une prétendue <<…

très grande confusion dans la présentation des faits et par la suite des demandes

formulées >> sachant que la seule << très grande confusion >> existante est celle

qui résulte uniquement de la rédaction des faits et des demandes telle que formulée

par le tribunal d’arrondissement, qui ne reflétant en rien l’articulation des faits et

des demandes tels que présentés par la société SOCIETE1.) S.A. dans son acte

d’appel.

La quatorzième chambre du tribunal d’arrondissement, ne pouvait, sans

violer les dispositions précitées, se baser uniquement sur sa propre rédaction non

fidèle à l’acte d’appel et mélangeant au contraire de façon aléatoire, les faits et les

demandes de la société SOCIETE1.) S.A., pour en conclure à la nullité de l’acte

d’appel de sorte qu’il n’y aurait pas << pas lieu d’analyser le bien-fondé de toutes

les demandes formulées par l’appelante… >> en l’occurrence celle relative à

l’exception d’inexécution, alors qu’elle devait répondre à ce moyen.

Force est de constater que le Tribunal d’arrondissement, n’a donc pas

répondu à des arguments déterminants pour la solution du litige contenus dans l’acte

d’appel.

Or la jurisprudence constante de la Cour de Cassation française retient que :

<< les arrêts qui ne contiennent pas de motifs sont déclarés nuls ; le défaut de

réponse à conclusions constitue un défaut de motif >> (Cass. Soc. 17 février 1960

Bulletin civil IV n° 193 ; Cass.com 17 mars 1965 ibid III n°203, cité dans

Encyclopédie DALLOZ, Procédure, Verbo Pourvoi en cassation n° 496).

S’il est vrai que << La Cour de cassation a estimé que les juges du fond

n’avaient pas à répondre à l’énonciation d’un fait indifférent à la solution du

litige >> (Cass. Ière civ. 1963, Bull. Civ. I, n°37, cité dans (Encyclopédie DALLOZ,

Procédure, Verbo Pourvoi en cassation n° 513), force est de constater que tel n’est

pas le cas d’espèce alors que les passages de l’acte d’appel précités auxquelles le

Tribunal d’Arrondissement n’a pas répondu, étaient manifestement de nature à

influer sur la solution du procès.

Le vice de forme tiré de l’absence de réponse à conclusions équivalent à un

défaut de motifs résulte à suffisance du fait que la Tribunal d’Arrondissement a statué

sans avoir répondu aux conclusions contenues dans l’acte d’appel dont notamment

celui relatif à l’exception d’inexécution, et donc sans avoir indiqué de motifs relatifs

aux moyens tirés de l’application de l’article 1134-2 du Code civil.

Le Tribunal d’Arrondissement, aurait au contraire dû répondre au prédit

moyen et constater que le principal moyen de la société SOCIETE1.) qui présentait

ses arguments de défense afin d’éviter la résiliation de son contrat de bail, était

parfaitement et clairement décrit dans son acte d’appel.

C’est donc à tort que la quatorzième chambre du tribunal d’arrondissement,

n’a pas analysé la demande de résiliation du contrat de bail, sous l’éclairage de

l’article 1134-2 du Code civil et répondre explicitement à ce moyen en disant

éventuellement, en quoi la demande reconventionnelle tirée de l’exception

d’inexécution n’aurait pas été suffisamment exposée ou précisée dans l’acte d’appel.

La quatorzième chambre du tribunal d’arrondissement, aurait dû, au

contraire sur base de l’article 1134-2 du Code civil, reconnaître que ce moyen avait

été clairement énoncé dans l’acte d’appel et auquel la défenderesse en cassation

avait pu y répondre tant en première instance qu’en instance d’appel, de sorte qu’elle

n’aurait pas dû prononcer la nullité de l’acte d’appel du 6 juillet 2022 et qu’elle

aurait au contraire dû déclarer l’acte d’appel recevable.

Il résulte de tout ce qui précède qu’en statuant ainsi, le tribunal

d’arrondissement quatorzième chambre, a violé les dispositions de l’article 89 de la

Constitution du Grand-Duché de Luxembourg du 17 octobre 1868, telle qu’elle a été

modifiée, et de l’article 249 alinéa 1er du Nouveau Code de Procédure Civile, de

sorte que l’arrêt encourt la cassation de ce chef.

2ème branche

En ce que le tribunal d’arrondissement statuant en instance d’appel, a, dans

le jugement attaqué, sans aucune motivation pour défaut d’exposition sommaire des

points de fait et de droit, et défaut d’indication des moyens et conclusions de chaque

partie, déclaré nul l’acte d’appel du 6 juillet 2022 pour libellé obscur, confirmant

ainsi le jugement de première instance rendu par le tribunal de paix d’Esch-sur-

Alzette, arrondissement judiciaire du Grand-Duché de Luxembourg, siégeant en

matière de bail à loyer, le 27 mai 2022 sous le rôle numéro de répertoire n°

1015/2022 et sous le numéro et E-BAIL-461/20 et dont le dispositif est conçu comme

suit :

<< Par ces motifs,

le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer,

statuant contradictoirement et en premier ressort ;

Reçoit les demandes principales et les demandes reconventionnelles en la

forme ;

rejette le moyen tiré du libellé obscur ;

dit non fondée la demande de la société SOCIETE2.) SCI en condamnation

de la société SOCIETE1.) S.A. à lui payer la somme de 66.000-€ à titre de clause

pénale ;

rejette la demande de la société SOCIETE1.) S.A. en instauration d'une

expertise ;

rejette l'offre de preuve formulée par la société SOCIETE1.) S.A. ;

dit non fondée la demande de la société civile immobilière SOCIETE2.) SCI

de remise en état ;

dit qu'il n'y a pas lieu de tenir en suspens la demande reconventionnelle pour

la somme de 193.856,04-€ ;

dit non fondée la demande reconventionnelle de la société SOCIETE1.) S.A.

de travaux de mise en état ;

dit non fondée la demande reconventionnelle pour la somme de 25.466,53€ à

titre de remboursement de deux factures SOCIETE3.) et une facture SOCIETE4.) ;

dit non fondée la demande reconventionnelle pour la somme de 1.029,60-€ à

titre de remboursement d'une facture SOCIETE5.) ;

dit non fondée la demande reconventionnelle pour la somme de 11.700-€ à

titre de frais d'avocat ;

dit non fondée la demande reconventionnelle pour la somme de 9.360-€ à

titre de frais d'avocat ;

rejette le moyen tiré de l'exception d'inexécution ;

dit qu'il n'y a pas lieu de tenir en suspens la demande en réduction des loyers

pour la période du 13 mars 2020 au 10 juin 2020 ;

rejette le moyen tiré du principe de la bonne foi :

dit que la demande en diminution des loyers est à rejeter ;

dit que la demande de en réduction des loyers est à rejeter ;

dit fondée la demande de la société civile immobilière SOCIETE6.) SCI pour

le montant réclamé de 196.091,76-€ à titre d'arriérés de loyer jusqu'au mois d'avril

2022 inclus ;

condamne SOCIETE1.) S.A. à payer à la société civile immobilière

SOCIETE6.) SCI la somme de 196.091,76€, avec les intérêts légaux sur le montant

de 144.592,56-€ à partir du 29 octobre 2020 et sur la somme de 51.499,20-€ à partir

du 22 avril 2022, dates des demandes respectives jusqu'à solde ;

résilie le contrat de bail existant entre partie aux torts exclusifs de

SOCIETE1.) S.A. pour motif grave consistant dans le non-paiement et le retard de

paiement des loyers,

condamne SOCIETE1.) S.A. à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui

s'y trouvent de son chef dans un délai de 2 mois à partir de la notification du présent

jugement,

au besoin autorise la requérante à faire expulser la défenderesse dans la

forme légale et aux frais de cette dernière, ces frais récupérables sur simple

présentation des quittances des ouvriers et employés,

ordonne à la société civile immobilière SOCIETE6.) SCI de verser à

SOCIETE1.) S.A. toutes les preuves de paiement afférentes aux charges pour la

période allant du début de la location jusqu'au 3 décembre 2021 et ce dans un délai

de 40 jours à partir de la notification du présent jugement ;

sursoit à statuer quant à la demande relative aux charges en attendant le

dépôt des pièces requises ;

partant sursoit également à statuer quant à la demande reconventionnelle

pour les sommes de 15.122,25-€ et 29.487,86-€ ;

dit qu'il y a lieu à exécution provisoire du présent jugement en ce qui

concerne la condamnation pécuniaire nonobstant toute voie de recours et sans

caution ;

dit fondée la demande de la société civile immobilière SOCIETE6.) SCI en

obtention d'une indemnité de procédure ;

condamne SOCIETE1.) S.A. à payer à la société civile SOCIETE6.) SCI le

montant de 1.500€ à titre d'indemnité sur base de l'article 240 du nouveau code de

procédure civile ;

réserve les frais et fixe l'affaire au rôle général.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par

Caroline ROLLER, juge de paix, assisté du greffier Tom ZAHNER, qui ont signé le

présent jugement. >>

En considérant dans son dispositif :

<< PAR CES MOTIFS

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre,

siégeant en matière de bail commercial et en instance d’appel, statuant

contradictoirement,

Déclare nul l’acte d’appel du 6 juillet 2022,

Déboute la société anonyme SOCIETE1.) S.A ainsi que la société civile

immobilière SOCIETE2.) S.C.I de leurs demandes tendant à l’allocation d’une

indemnité de procédure,

Condamne la société anonyme SOCIETE1.) S.A aux frais et dépens de

l’instance d’appel. >>

Aux motifs que :

<< même s’il ressort de l’acte d’appel que l’appelante considère à tort que

le premier juge a :

- rejetté le moyen tiré du libellé obscur de la requête introductive d’instance

déposée par la société SOCIETE6.),

- n’aurait pas pris en considération tous les paiements de loyers effectués,

respectivement de charges trop payées,

- l’aurait à tort condamnée à payer des intérêts, ainsi que la somme

principale de 196 091,76 euros à titre d’arriérés de loyers,

- n’aurait pas annulé pour dol certaines clauses fiugurant dans le contrat de

bail,

- n’aurait pas retenu un quelconque manquement dans le chef du bailleur

pour lui refuser par la suite une réduction, respectivement diminution du loyer à

payer,

- a finalement résilié le contrat de bail sans faire droit à ses demandes

reconventionnelles,

il y a lieu de retenir une très grande confusion dans la présentation des faits

et par la suite des demandes formulées : l’appelante demande en même temps le

remboursement, la suspension, la réduction, l’exonération totale sinon partielle, la

diminution respectivement la fixation des loyers à un montant considéré comme étant

plus réaliste, en invoquant à la fois, partiellement pour les mêmes périodes, à des

pourcentages variant et sans ordre de subsidiarité - la violation du bailleur à