CAS-2023-00143_116 · Luxembourg Court of Cassation dismisses appeal on lease termination and unjust enrichment claims due to procedural errors. (Cour de Cassation)

Synthèse Legislator

Généré par l'IA

The Court of Cassation dismissed the appeal against a judgment regarding a lease termination and a claim for unjust enrichment. The lower court found the lease not validly terminated and awarded monetary relief to the tenant based on receipt documents. The Court ruled the appeal inadmissible because the appellate court's reasoning was insufficient to justify its decision on the unjust enrichment claim.

Regeste Legislator

Généré par l'IA

Articles 109 of the Constitution and 249 of the Civil Procedure Code: A judicial decision is regular in form if it contains explicit or implicit motivation, even if incomplete; a defect of motivation requires a total absence of reasoning on the point considered.

Mots-clés

Généré par l'IA

lease termination unjust enrichment defect of motivation receipt validity Civil Procedure Code constitutional review appellate reasoning arriérés de loyer

Dispositions légales citées

Généré par l'IA

Article 109 of the Constitution

application, sinon de la mauvaise interprétation de l’article 109 de la Constitution

Article 249 of the Civil Procedure Code

(article 89 dans la version en vigueur jusqu’au 30 juin 2023), de l’article 249 du

article 1315 du code civil

preuve en violation de l’article visé au moyen [l’article 1315 du code civil].

article 1322-1 du Code civil

prévue à l’article 1322-1 du Code civil.

article 1322 du code civil

respecté : celui de la reconnaissance (article 1322 du code civil).

article 1323 du code civil

l’article 1323 du code civil, celui auquel on oppose un acte sous seing privé doit

article 1324 du code civil

Conformément à l’article 1324 du code civil, « Dans le cas où la partie désavoue

Jurisprudence citée

Généré par l'IA

Cass. 1ère civ., 12 février 1964 : Bull. civ. I, n° 85

(Cass. 1ère civ., 12 février 1964 : Bull. civ. I, n° 85) De la même manière, il n’est

Généré par l'IA

TAL14_134953

Court orders landlord's agent to produce property management documents to determine rent and charges.

TAL14_TAL-2023-05854-après CDD

Commercial lease appeal partially allowed; eviction and relocation denied, but rent arrears and procedural costs awarded.

JPDCIV_0157

Court orders new site visit after parties failed to agree during previous inspection.

JPLBAIL_3053

Landlord wins eviction and rent case; procedural fee claim dismissed due to lack of inequality.

JPDSUR_0351

Court grants final discharge of debts and orders social agency to manage debtor's income under Luxembourg insolvency law.

Texte complet

N° 116 / 2024

du 04.07.2024

Numéro CAS-2023-00143 du registre

Audience publique de la Cour de cassation du Grand-Duché de Luxembourg du

jeudi, quatre juillet deux mille vingt-quatre.

Composition:

Agnès ZAGO, conseiller à la Cour de cassation, président,

Marie-Laure MEYER, conseiller à la Cour de cassation,

Monique HENTGEN, conseiller à la Cour de cassation,

Jeanne GUILLAUME, conseiller à la Cour de cassation,

Marie-Anne MEYERS, conseiller à la Cour d’appel,

Daniel SCHROEDER, greffier à la Cour.

Entre

la société anonyme SOCIETE1.) « ________ », établie et ayant son siège social à

L-ADRESSE1.), représentée par le conseil d’administration, inscrite au registre de

commerce et des sociétés sous le numéro NUMERO1.),

demanderesse en cassation,

comparant par la société en commandite simple KLEYR GRASSO, inscrite à la

liste V du tableau de l’Ordre des avocats du barreau de Luxembourg, en l’étude de

laquelle domicile est élu, représentée aux fins de la présente procédure par Maître

François COLLOT, avocat à la Cour,

et

PERSONNE1.), ayant demeuré à L-ADRESSE2.), actuellement sans domicile ni

résidence connus,

défendeur en cassation.

Vu le jugement attaqué numéro 2023TALCH03/00111 rendu le 6 juin 2023

sous le numéro TAL-2021-03469 du rôle par le Tribunal d’arrondissement de

Luxembourg, troisième chambre, siégeant en matière de bail à loyer ;

Vu le mémoire en cassation signifié le 24 août 2023 par la société anonyme

SOCIETE1.) « ________ » (ci-après « la société SOCIETE1.) ») à PERSONNE1.),

déposé le 25 août 2023 au greffe de la Cour supérieure de Justice ;

Sur les conclusions du premier avocat général Marc HARPES.

Sur les faits

Selon le jugement attaqué, le Tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en

matière de bail à loyer, avait dit que le contrat de bail conclu entre la demanderesse

en cassation en tant que bailleresse et le défendeur en cassation en tant que locataire

n’avait pas été valablement résilié par la bailleresse et qu’il n’y avait pas lieu de le

résilier aux torts du locataire, et avait débouté les parties de leurs prétentions

pécuniaires.

Le Tribunal d’arrondissement de Luxembourg, par réformation, avait fait

droit aux prétentions pécuniaires de la demanderesse en cassation, avait dit que le

Tribunal de paix était incompétent pour connaître des prétentions pécuniaires du

défendeur en cassation et avait confirmé le jugement entrepris pour le surplus.

La Cour de cassation avait cassé ce jugement et renvoyé la cause devant le

Tribunal d’arrondissement de Luxembourg autrement composé.

Statuant sur renvoi, le Tribunal d’arrondissement de Luxembourg a dit

irrecevables les demandes de la demanderesse en cassation en résiliation du bail et

en déguerpissement du locataire, l’a condamnée à payer au défendeur en cassation

un certain montant et a confirmé le jugement entrepris pour le surplus.

Sur le premier moyen de cassation

Enoncé du moyen

« Tiré de la violation, sinon du refus d’application, sinon de la mauvaise

application, sinon de la mauvaise interprétation de la loi, in specie de l’article 1315

alinéa 2 du Code civil.

En ce que le Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg a dit l’appel

principal non fondé, a dit l’appel incident partiellement fondé et, par réformation du

jugement du 4 mars 2021, a dit la demande de PERSONNE1.) en répétition de l’indu

recevable et fondée pour le montant de 79.022,72 euros,

Au motif que << L’absence de mention explicite du nom de la société

n’implique pas que le paiement ne lui soit pas destiné. En effet, les reçus ne

mentionnent ni le nom de la société, ni le nom de PERSONNE2.). A cet égard, le

tribunal de céans rejoint le premier juge qui a dit que, peu importe que les paiements

aient été faits à PERSONNE2.) en nom personnel ou à la société SOCIETE1.), le

reçu porterait dans les deux cas le paragraphe de PERSONNE2.), administrateur-

délégué de la société SOCIETE1.). Les prédits reçus sont donc pertinents et

concluants.

Lesdits documents ne contiennent aucune indication, mis à part qu’il

s’agissait d’un engagement à échéances mensuelles.

C’est à juste titre que le premier juge a retenu qu’imposer à PERSONNE1.)

d’établir qu’il n’existait pas d’autres relations contractuelles, que ce soit avec

PERSONNE2.) en personne ou avec l’une des sociétés dont il est gérant, reviendrait

à lui imposer une preuve négative, tandis que celui qui a reçu l’argent entre ses

mains a la possibilité de s’expliquer sur les raisons de ce paiement.

Admettre le contraire reviendrait à imposer à toute personne qui peut

documenter un paiement non autrement spécifié de rapporter la preuve qu’elle

n’entretient aucune autre relation contractuelle avec son créancier qui pourrait

justifier ce paiement, preuve qu’il est impossible de rapporter.

Dans ce contexte, le tribunal renvoie encore à l’arrêt de cassation n°

144/2022 du 1er décembre 2022 qui a retenu ce qui suit :

< En imposant au demandeur en cassation qui soutenait que les paiements

par lui effectués l’avaient été au titre des loyers, objet du litige, "de prouver

positivement en quoi consistaient les paiements effectués selon les documents

manuscrits litigieux", au lieu d’obliger le créancier, qui prétendait que les paiements

avaient été faits au titre d’une créance dont il aurait été titulaire à l’égard du

débiteur, différente de celle en cause que le débiteur prétendait avoir réglée par son

paiement, d’en rapporter la preuve, les juges d’appel ont inversé la charge de la

preuve en violation de l’article visé au moyen [l’article 1315 du code civil]. >

Il en résulte que si le créancier prétend que le paiement a été fait au titre

d’une créance dont il serait titulaire à l’égard du débiteur, différente de celle qui est

en cause, à savoir celle dont il poursuit le recouvrement et que le débiteur prétend

avoir réglée par son paiement, il lui appartient en premier lieu de rapporter la preuve

de l’existence de cette autre créance.

Or, la société SOCIETE1.) ne rapporte pas la preuve d’une autre créance

dans son chef à l’égard de PERSONNE1.). >>

Alors que les juges d’appel ont considéré que les prétendus paiements

auraient été reçus par Monsieur PERSONNE2.) au nom et pour le compte de la

société SOCIETE1.), sans que cela ne soit démontré.

En s’abstenant d’exiger de Monsieur PERSONNE1.) qu’il rapporte

positivement la preuve que les << paiements >> (à supposer que ces paiements

soient établis, ce qui reste contesté) auraient été effectués au profit de la société

SOCIETE1.), et non pas de Monsieur PERSONNE2.) personnellement, les juges

d’appel ont violé l’article 1315 du Code civil. ».

Réponse de la Cour

Sous le couvert du grief tiré de la violation de la disposition visée au moyen,

celui-ci ne tend qu’à remettre en discussion l’appréciation, par les juges du fond, des

éléments qui les ont amenés à retenir, eu égard au constat que certains documents

avaient été signés par le représentant légal de la demanderesse en cassation et que

cette dernière n’établissait pas que les paiements attestés par ces documents avaient

été opérés en vue de l’apurement d’une créance autre que celle que le défendeur en

cassation prétendait avoir réglée, qu’il était établi que ces paiements concernaient la

dette de loyer du défendeur en cassation à l’égard de la demanderesse en cassation,

appréciation qui relève de leur pouvoir souverain et échappe au contrôle de la Cour

de cassation.

Il s’ensuit que le moyen ne saurait être accueilli.

Sur le deuxième moyen de cassation

Enoncé du moyen

« Tiré de la violation sinon du refus d’application, sinon de la mauvaise

application, sinon de la mauvaise interprétation de l’article 109 de la Constitution

(article 89 dans la version en vigueur jusqu’au 30 juin 2023), de l’article 249 du

Nouveau Code de procédure civile et de l’article 6 de la Convention européenne des

droits de l’homme pour motif dubitatif valant absence de motifs,

En ce que le Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg a dit l’appel

principal non fondé, a dit l’appel incident partiellement fondé et, par réformation du

jugement du 4 mars 2021, a dit la demande de PERSONNE1.) en répétition de l’indu

recevable et fondée pour le montant de 79.022,72 euros,

Au motif que << PERSONNE1.) soutient que le contrat de bail conclu avec

la société SOCIETE1.) ne constituerait que l’acte apparent, destiné à cacher à

l’égard des tiers, dont notamment ses clients en tant que banquier, une contre-lettre

selon laquelle il deviendrait propriétaire de la maison (respectivement des parts de

la société SOCIETE1.)) en remboursant le prêt hypothécaire sous forme de loyers.

Tandis que la société SOCIETE1.) soutient qu’un véritable contrat de bail à

loyer et aucun autre contrat aurait lié les parties.

Un paiement fait en exécution d’une contre-lettre vaut également paiement

dans le cadre de l’acte apparent, sauf que la qualification change. Dès lors, le fait

que PERSONNE1.) ait voulu au final rembourser un prêt de l’immeuble ne fait pas

en sorte que ces paiements ne soient pas à regarder comme avance sur loyers dans

le cadre de l’acte apparent.

A l’instar du premier juge, le tribunal retient que l’existence de la contre-

lettre n’est actuellement pas démontrée de sorte que seul l’acte apparent, soit le

contrat de bail, est déterminant et la compétence du tribunal siégeant en matière de

bail à loyer ne saurait être remise en cause. >>

Alors que Monsieur PERSONNE1.) a toujours soutenu l’existence de deux

causes bien distinctes : d’une part l’existence d’un accord aux termes duquel il serait

prétendument propriétaire des actions de la société SOCIETE1.) et aurait payé

400.000,00 euros à Monsieur PERSONNE2.) pour lui permettre de rembourser le

prêt hypothécaire souscrit pour acheter la maison et, d’autre part, le contrat de bail

qui l’autorisait à occuper les lieux en contrepartie des loyers qu’il a régulièrement

payé pendant plusieurs années.

Ce n’est que lorsque le juge de paix lui rappela que la question de la propriété

des actions de la société SOCIETE1.) ne le dispensait pas de devoir payer les loyers

convenus que Monsieur

PERSONNE1.)

changea de version en affirmant

soudainement et de manière fantaisiste que ces 400.000,00 euros auraient été payés

à titre d’avance sur les loyers et en même temps pour rembourser la maison.

Dans la mesure où Monsieur PERSONNE1.) a lui-même invoqué à la fois

deux causes différentes, il lui appartenait de démontrer que ces prétendus paiements

devaient s’imputer sur les loyers.

En concluant que la cause des << paiements >> était nécessairement des

avances sur loyers, sans exiger de Monsieur PERSONNE1.) qu’il démontre

positivement la cause de ses prétendus paiements, les juges d’appel ont manqué à

leur devoir de motivation.

Dès lors, il y a absence de motifs. ».

Réponse de la Cour

Le moyen fait grief aux juges d’appel de ne pas avoir motivé leur décision

consistant à qualifier de paiements de loyers les paiements faits par le défendeur en

cassation, sans mettre à sa charge la preuve de l’existence de la cause de ces

paiements, après qu’il avait allégué au cours de la procédure l’existence d’un acte

apparent destiné à voiler un acte caché.

Devant les juges d’appel, les parties étaient en désaccord sur la nature de leurs

relations contractuelles, la demanderesse en cassation alléguant la seule existence

d’un contrat de bail et le défendeur en cassation alléguant l’existence d’un contrat de

bail apparent destiné à cacher le véritable acte consistant en l’acquisition par lui des

actions représentant le capital social de la demanderesse en cassation, afin de lui

assurer indirectement la propriété de l’immeuble habité par lui.

En disant

« Un paiement fait en exécution d’une contre-lettre vaut également paiement

dans le cadre de l’acte apparent, sauf que la qualification change. Dès lors, le fait

que PERSONNE1.) ait voulu au final rembourser un prêt de l’immeuble ne fait pas

en sorte que ces paiements ne soient pas à regarder comme avance sur loyers dans

le cadre de l’acte apparent.

A l’instar du premier juge, le tribunal retient que l’existence de la contre-

lettre n’est actuellement pas démontrée de sorte que seul l’acte apparent, soit le

contrat de bail, est déterminant et la compétence du tribunal siégeant en matière de

bail à loyer ne saurait être remise en cause. »,

les juges d’appel ont motivé leur décision consistant à qualifier les paiements

intervenus de paiements de loyers en retenant que le défendeur en cassation n’avait

pas établi la réalité de l’acte caché par lui allégué, ce dont il résultait que les

paiements se rapportaient à l’acte apparent, qui était celui dont la seule existence était

alléguée par la demanderesse en cassation.

Il s’ensuit que le moyen n’est pas fondé.

Sur le troisième moyen de cassation

Enoncé du moyen

« Tiré de la violation sinon du refus d’application, sinon de la mauvaise

application, sinon de la mauvaise interprétation de l’article 109 de la Constitution

(article 89 dans la version en vigueur jusqu’au 30 juin 2023), de l’article 249 du

Nouveau Code de procédure civile et de l’article 6 de la Convention européenne des

droits de l’homme pour contradiction de motifs, sinon pour motif dubitatif valant

défaut de motifs.

En ce que le Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg a dit l’appel

principal non fondé, a dit l’appel incident partiellement fondé et, par réformation du

jugement du 4 mars 2021, a dit la demande de PERSONNE1.) en répétition de l’indu

recevable et fondée pour le montant de 79.022,72 euros,

Au motif que << Le code civil ne distingue pas entre signature et paraphe, il

connaît uniquement la notion de signature qu’il ne définit pas non plus avec

précision.

La jurisprudence fait preuve d’une grande tolérance en ce qui concerne la

forme de la signature.

La signature, qui est souvent illisible, ne doit pas nécessairement comporter

le nom patronymique.

Constitue une signature valable toute marque distinctive personnelle

manuscrite permettant d’individualiser son auteur sans doute possible et traduisant

la volonté non équivoque de celui-ci de consentir à l’acte. (CA Paris 22 mars 1975,

D.1976, somm. p. 8),

Un signe qualifié de "paraphe" peut ainsi satisfaire à la définition de la

signature (CSJ, 26 janvier 2012, n° 34796).

Une quittance a pour but de fournir au débiteur une preuve de sa libération.

Le débiteur qui paie n’a aucun intérêt à signer le document mentionnant les

paiements qu’il a faits, puisqu’une telle preuve n’aurait aucune valeur.

Conformément aux usages en matière civile et commercial, c’est celui qui a reçu le

paiement qui signe la quittance. Le tribunal n’entend dès lors pas suivre le

raisonnement de PERSONNE2.) selon lequel il ne serait pas établi qui a payé et qui

a reçu de l’argent.

Si les quittances sont effectivement très peu précises, il n’en découle pas

moins du fait, d’un côté, qu’elles sont en possession de PERSONNE1.), et, d’un autre

côté, du fait qu’elles sont paraphées par PERSONNE2.), qu’elles documentent des

paiements faits par PERSONNE1.) entre les mains de PERSONNE2.). >>

Première branche : Alors que la motivation des juges d’appel avancée pour

conférer au paraphe la valeur d’une signature est contradictoire.

Deuxième branche : Alors que, en n’expliquant comment ils ont qualifié de

signature un paraphe qui ne permet pas de traduire la volonté non-équivoque de

l’auteur de consentir à l’acte, les juges d’appel ont privé leur décision de

motivation. ».

Réponse de la Cour

Sur la première branche du moyen

Aux termes de l’article 10, alinéa 2, de la loi modifiée du 18 février 1885 sur

les pourvois et la procédure en cassation, chaque moyen doit préciser, sous peine

d’irrecevabilité, ce en quoi la partie critiquée de la décision encourt le reproche

allégué. Les développements en droit qui, aux termes de l’alinéa 3 de l’article 10

précité peuvent compléter l’énoncé du moyen, ne peuvent suppléer la carence de

celui-ci au regard des éléments dont la précision est requise sous peine

d’irrecevabilité.

En se limitant à énoncer « que la motivation des juges d’appel avancée pour

conférer au paraphe la valeur d’une signature est contradictoire », la première

branche du moyen ne précise pas en quoi la motivation des juges d’appel reproduite

au moyen comporterait une contradiction.

Il s’ensuit que le moyen est irrecevable en sa première branche.

Sur la seconde branche du moyen

Sous le couvert de la contradiction de motifs, sinon du caractère dubitatif des

motifs, partant d’un vice de forme, le moyen fait grief aux juges d’appel de ne pas

avoir caractérisé les circonstances de fait qui auraient permis de conclure qu’en

apposant son paraphe sur certains des documents en cause, le représentant légal aurait

marqué son consentement à ces actes, partant une insuffisance de motifs, qui vise le

cas d’ouverture du défaut de base légale, qui constitue un vice de fond.

Le grief invoqué, en ce qu’il relève du cas d’ouverture du défaut de base

légale, est étranger au cas d’ouverture du défaut de motivation visé à la seconde

branche du moyen.

Il s’ensuit que le moyen est irrecevable en sa seconde branche.

Sur le quatrième moyen de cassation

Enoncé du moyen

« Tiré de la violation, sinon du refus d’application, sinon de la mauvaise

application, sinon de la mauvaise interprétation de la loi, in specie de l’article 1322-

1 du Code civil.

En ce que le Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg dit l’appel

principal non fondé, a dit l’appel incident partiellement fondé et, par réformation du

jugement du 4 mars 2021, a dit la demande de PERSONNE1.) en répétition de l’indu

recevable et fondée pour le montant de 79.022,72 euros,

Au motif que << Le code civil ne distingue pas entre signature et paraphe, il

connaît uniquement la notion de signature qu’il ne définit pas non plus avec

précision.

La jurisprudence fait preuve d’une grande tolérance en ce qui concerne la

forme de la signature.

La signature, qui est souvent illisible, ne doit pas nécessairement comporter

le nom patronymique.

Constitue une signature valable toute marque distinctive personnelle

manuscrite permettant d’individualiser son auteur sans doute possible et traduisant

la volonté non équivoque de celui-ci de consentir à l’acte. (CA Paris 22 mars 1975,

D.1976, somm. p. 8),

Un signe qualifié de « paraphe » peut ainsi satisfaire à la définition de la

signature (CSJ, 26 janvier 2012, n° 34796). >>

Alors que la décision des juges d’appel d’attribuer aux paraphes la valeur

juridique d’une signature contrevient à la définition légale de celle-ci telle que

prévue à l’article 1322-1 du Code civil. ».

Réponse de la Cour

La quittance de sommes d’argent constitue un acte unilatéral emportant

reconnaissance de la réception des montants y renseignés.

En retenant

« (…) il ne s’agit en l’espèce pas d’un engagement contractuel, mais d’un

reçu ayant pour objet de prouver un fait juridique, à savoir la remise d’argent. Les

documents ne mentionnent aucun nom (ni celui de PERSONNE2.), ni celui de la

société SOCIETE1.)), mais contiennent uniquement un paraphe. Ils documentent

ainsi la réception par PERSONNE2.) de cet argent »

et, à la suite des motifs reproduits au moyen,

« Une quittance a pour but de fournir au débiteur une preuve de sa libération.

Le débiteur qui paie n’a aucun intérêt à signer le document mentionnant les

paiements qu’il a faits, puisqu’une telle preuve n’aurait aucune valeur.

Conformément aux usages en matière civile et commercial, c’est celui qui a reçu le

paiement qui signe la quittance. Le tribunal n’entend dès lors pas suivre le

raisonnement de PERSONNE2.) selon lequel il ne serait pas établi qui a payé et qui

a reçu de l’argent.

Si les quittances sont effectivement très peu précises, il n’en découle pas

moins du fait, d’un côté, qu’elles sont en possession de PERSONNE1.), et, d’un autre

côté, du fait qu’elles sont paraphées par PERSONNE2.), qu’elles documentent des

paiements faits par PERSONNE1.) entre les mains de PERSONNE2.).

Au vu des éléments qui précèdent, le tribunal de céans retient que

PERSONNE1.) a ainsi démontré à suffisance de droit qu’il a payé entre les mains de

PERSONNE2.) les montants suivants :

(…)

Alors qu’il n’est pas démontré qu’il existe au-delà de la dette de loyer de

PERSONNE1.) envers la société SOCIETE1.) une autre dette de sorte que le montant

de 330.000.- euros est, par confirmation du jugement entrepris, à imputer sur cette

dette unique. »,

les juges d’appel ont caractérisé la preuve de la reconnaissance, par le

signataire des documents en cause, de la réception de la part du défendeur en

cassation des montants y renseignés au titre du paiement de loyers.

Il s’ensuit que le moyen n’est pas fondé.

Sur le cinquième moyen de cassation

Enoncé du moyen

« Tiré de de la violation de l’article 109 de la Constitution (article 89 dans

la version en vigueur jusqu’au 30 juin 2023) et 249 du Nouveau Code de procédure

civile pour motif dubitatif valant défaut de motifs, sinon pour contradiction de motifs,

En ce que le Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg a dit l’appel

principal non fondé, a dit l’appel incident partiellement fondé et, par réformation du

jugement du 4 mars 2021, a dit la demande de PERSONNE1.) en répétition de l’indu

recevable et fondée pour le montant de 79.022,72 euros,

Au motif que << Le paiement peut notamment être prouvé par un écrit : la

quittance, qui peut prendre d’autres appellations, notamment celle de reçu. La

quittance est justement l’acte qui constate un paiement. La quittance peut valoir acte

sous seing privé. Pour que ce soit, le cas, l’essentiel est qu’elle contienne la signature

du créancier. Pour le reste, la jurisprudence est assez souple. La Cour de cassation

française a notamment admis qu’un écrit non daté mais signé puisse valoir quittance.

(Cass. 1ère civ., 12 février 1964 : Bull. civ. I, n° 85) De la même manière, il n’est

pas nécessaire que la quittance précise les modalités du paiement. (JurisClasseur

civil, Art. 1342 à 1342-10, Fasc. 50 n° 15 et 16). (…)

Si les quittances sont effectivement très peu précises, il n’en découle pas

moins du fait, d’un côté, qu’elles sont en possession de PERSONNE1.), et, d’un autre

côté, du fait qu’elles sont paraphées par PERSONNE2.), qu’elles documentent des

paiements faits par PERSONNE1.) entre les mains de PERSONNE2.). >>

Alors que, sans développer une véritable motivation, les juges d’appel

arrivent à la conclusion que les documents versés par Monsieur PERSONNE1.)

vaudraient quittances de paiement des sommes qu’auraient reçu Monsieur

PERSONNE2.). ».

Réponse de la Cour

Il résulte de la réponse donnée au quatrième moyen que le jugement attaqué

est motivé sur le point considéré.

Il s’ensuit que le moyen n’est pas fondé.

Sur le sixième moyen de cassation

Enoncé du moyen

« Tiré de la violation sinon du refus d’application, sinon de la mauvaise

application, sinon de la mauvaise interprétation de l’article 109 de la Constitution

(article 89 dans la version en vigueur jusqu’au 30 juin 2023), de l’article 249 du

Nouveau Code de procédure civile et de l’article 6 de la Convention européenne des

droits de l’homme pour défaut de réponse à conclusions, sinon pour défaut de

motivation.

En ce que le Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg a dit l’appel

principal non fondé, a dit l’appel incident partiellement fondé et, par réformation du

jugement du 4 mars 2021, a dit la demande de PERSONNE1.) en répétition de l’indu

recevable et fondée pour le montant de 79.022,72 euros,

Au motif que << PERSONNE1.) soutient que le contrat de bail conclu avec

la société SOCIETE1.) ne constituerait que l’acte apparent, destiné à cacher à

l’égard des tiers, dont notamment ses clients en tant que banquier, une contre-lettre

selon laquelle il deviendrait propriétaire de la maison (respectivement des parts de

la société SOCIETE1.)) en remboursant le prêt hypothécaire sous forme de loyers.

Tandis que la société SOCIETE1.) soutient qu’un véritable contrat de bail à

loyer et aucun autre contrat aurait lié les parties.

Un paiement fait en exécution d’une contre-lettre vaut également paiement

dans le cadre de l’acte apparent, sauf que la qualification change. Dès lors, le fait

que PERSONNE1.) ait voulu au final rembourser un prêt de l’immeuble ne fait pas

en sorte que ces paiements ne soient pas à regarder comme avance sur loyers dans

le cadre de l’acte apparent.

A l’instar du premier juge, le tribunal retient que l’existence de la contre-

lettre n’est actuellement pas démontrée de sorte que seul l’acte apparent, soit le

contrat de bail, est déterminant et la compétence du tribunal siégeant en matière de

bail à loyer ne saurait être remise en cause. >>

Première branche : Alors que les juges d’appel n’ont pas pris position sur

l’argument de la demanderesse en cassation concernant la violation par Monsieur

PERSONNE1.) du principe de l’estoppel en ce que ce dernier a changé sa version

des faits en cours d’instance.

Deuxième branche : Alors que les juges d’appel n’ont pas pris position sur

l’argument de la demanderesse en cassation concernant l’aveu de Monsieur

PERSONNE1.) en ce qui concerne la cause des prétendus paiements.

Troisième branche : Alors que les juges d’appel n’ont pas pris position sur

l’argument avancé par la société SOCIETE1.) sur l’incohérence de qualifier

d’<< avances sur loyers >> des << paiements >> prétendument effectués par

Monsieur PERSONNE1.) qui équivaudrait à plus de 9 années de loyer en avance

alors que contrat de bail dont bénéficiait PERSONNE1.) était conclu pour une année

et reconduit tacitement d’année en année. ».

Réponse de la Cour

Sur la première branche

Il ne résulte pas des actes de procédure auxquels la Cour peut avoir égard que

la demanderesse en cassation ait soutenu en instance d’appel le moyen de droit tiré

de l’exception de l’estoppel.

Ce moyen est dès lors nouveau et, en ce qu’il comporterait un examen des

circonstances de fait, mélangé de fait et de droit.

Il s’ensuit que le moyen est irrecevable en sa première branche.

Sur la deuxième branche

En retenant

« A l’instar du premier juge, le tribunal retient que l’existence de la contre-

lettre n’est actuellement pas démontrée de sorte que seul l’acte apparent, soit le

contrat de bail, est déterminant et la compétence du tribunal siégeant en matière de

bail à loyer ne saurait être remise en cause. »,

les juges d’appel ont motivé leur décision sur la nature des relations

contractuelles entre parties. Ayant constaté l’absence de la preuve d’une contre-lettre

portant sur l’acquisition par le défendeur en cassation de l’immeuble par lui habité,

ils n’avaient pas à prendre position sur le moyen tiré de l’aveu sur la réalité de

l’exécution d’une telle contre-lettre.

Il s’ensuit que le moyen n’est pas fondé en sa deuxième branche.

Sur la troisième branche

En disant, après avoir retenu que les documents en cause étaient susceptibles

d’établir la preuve de la réception par le représentant légal de la demanderesse en

cassation des montants y figurant au titre du paiement de loyers,

« S’il est certes surprenant qu’un locataire paie de telles avances sur le loyer,

le tribunal se doit constater, à l’instar du premier juge, qu’il ne s’agit cependant pas

du seul élément inhabituel, voire même incohérent dans cette affaire. »,

les juges d’appel ont répondu aux conclusions de la demanderesse en

cassation.

Il s’ensuit que le moyen n’est pas fondé en sa troisième branche.

PAR CES MOTIFS,

la Cour de cassation

rejette le pourvoi ;

condamne la demanderesse en cassation aux frais et dépens de l’instance en

cassation.

La lecture du présent arrêt a été faite en la susdite audience publique par le

conseiller Agnès ZAGO en présence de l’avocat général Anita LECUIT et du greffier

Daniel SCHROEDER.

Conclusions du Parquet général

dans l’affaire de cassation

entre

la société anonyme SOCIETE1.) « ________ »

et

PERSONNE1.)

(n° CAS-2023-00143 du registre)

Par mémoire signifié le 24 août 2023 à PERSONNE1.) (ci-après « PERSONNE1.) ») 1

et déposé le 25 août 2023 au greffe de la Cour supérieure de justice, Maître François

COLLOT, avocat à la Cour, agissant au nom et pour le compte de la société anonyme

SOCIETE1.) « ________ » (ci-après, la société SOCIETE1.) »), a formé un pourvoi en

cassation contre un jugement rendu contradictoirement le 6 juin 2023 par le tribunal

d’arrondissement de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer et en instance

d’appel, dans la cause inscrite sous le numéro TAL-2021-03469 du rôle.

Le jugement entrepris a été rendu en dernier ressort.

En l’absence de pièces documentant la signification du jugement en question à la

demanderesse en cassation, il y a lieu de présumer que l’arrêt en question n’a pas été

signifié, de sorte que le pourvoi introduit est recevable au regard des délais prévus dans

la loi modifiée du 18 février 1885 sur les pourvois et la procédure en cassation.

Le pourvoi répond encore aux conditions de forme prévues dans cette loi.

Il est partant recevable.

1 Il résulte de l’exploit d’huissier du 24 août 2023 versé en cause que PERSONNE1.) n’a ni domicile, ni résidence

connus, de sorte que l’huissier de justice a accompli les diligences prévues au premier paragraphe de l’article 157

du NCPC et a dressé le procès-verbal y prévu. Aux termes du second paragraphe de l’article 157 du NCPC,

l’établissement du procès-verbal vaut signification, de sorte qu’il doit être considéré que la signification du

mémoire en cassation a été régulièrement faite et que le pourvoi a été régulièrement introduit à cet égard.

Sur les faits et rétroactes :

Par un jugement du 4 mars 2021, le tribunal de paix de Luxembourg avait dit non

fondées les demandes de la société SOCIETE1.) tendant à la résiliation du contrat de

bail conclu avec PERSONNE1.) et à la condamnation de ce dernier au paiement d’une

certaine somme au titre d’arriérés de loyer. Il avait encore dit non fondée la demande de

PERSONNE1.) en répétition d’un trop-payé de loyers.

Pour statuer ainsi, le tribunal de paix de Luxembourg avait considéré que

PERSONNE1.) avait établi avoir payé au bailleur des sommes dépassant les arriérés de

loyer réclamés et que les sommes payées en trop étaient à qualifier d’avances dont il ne

pouvait pas réclamer la restitution tant que le contrat de bail restait en cours d’exécution.

Saisi de l’appel interjeté contre ce jugement, le tribunal d’arrondissement de

Luxembourg, par un jugement du 3 novembre 2021, avait, par réformation, dit fondée

partiellement la demande de la société SOCIETE1.) et condamné PERSONNE1.) à lui

payer un certain montant au titre des arriérés de loyer. Le tribunal d’arrondissement de

Luxembourg avait justifié sa décision par le motif que PERSONNE1.) n’avait pas

rapporté la preuve que les paiements qu’il avait effectués l’avaient été en exécution du

contrat de bail.

Par Votre arrêt du n° 144/2022 du 1er décembre 2022, Votre Cour de cassation avait

cassé le jugement du 3 novembre 2021 sur le troisième moyen de cassation tiré de la

violation de l’article 1315 du Code civil. La décision de cassation était motivée comme

suit :

« Vu l’article 1315 du Code civil.

En imposant au demandeur en cassation qui soutenait que les paiements par lui

effectués l’avaient été au titre des loyers, objet du litige, « de prouver positivement

en quoi consistaient les paiements effectués selon les documents manuscrits

litigieux », au lieu d’obliger le créancier, qui prétendait que les paiements avaient

été faits au titre d’une créance dont il aurait été titulaire à l’égard du débiteur,

différente de celle en cause que le débiteur prétendait avoir réglée par son paiement,

d’en rapporter la preuve, les juges d’appel ont inversé la charge de la preuve en

violation de l’article visé au moyen.

Il s’ensuit que le jugement encourt la cassation. »

Par le jugement entrepris par le pourvoi, le tribunal d’arrondissement de Luxembourg,

statuant sur le renvoi de Votre Cour de cassation, a, par réformation du jugement du

tribunal de paix de Luxembourg du 4 mars 2021, dit l’appel de PERSONNE1.)

partiellement fondé et condamné la société SOCIETE1.) à lui rembourser un certain

montant au titre de la répétition de l’indu.

Sur le premier moyen de cassation :

Le premier moyen de cassation est

« Tiré de la violation, sinon du refus d'application, sinon de la mauvaise

application, sinon de la mauvaise interprétation de la loi, in specie de l’article 1315

alinéa 2 du Code civil.

En ce que le Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg a dit l’appel principal

non fondé, a dit l’appel incident partiellement fondé et, par réformation du jugement

du 4 mars 2021, a dit la demande de PERSONNE1.) en répétition de l’indu

recevable et fondée pour le montant de 79.022,72 euros,

Au motif que « L’absence de mention explicite du nom de la société n’implique pas

que le paiement ne lui soit pas destiné. En effet, les reçus ne mentionnent ni le nom

de la société, ni le nom de PERSONNE2.). A cet égard, le tribunal de céans rejoint

le premier juge qui a dit que, peu importe que les paiements aient été faits à

PERSONNE2.) en nom personnel ou à la société SOCIETE1.), le reçu porterait

dans les deux cas le paragraphe de PERSONNE2.), administrateur-délégué de la

société SOCIETE1.). Les prédits reçus sont donc pertinents et concluants.

Lesdits documents ne contiennent aucune indication, mis à part qu’il s’agissait d’un

engagement à échéances mensuelles.

C’est à juste titre que le premier juge a retenu qu’imposer à PERSONNE1.)

d’établir qu’il n’existait pas d’autres relations contractuelles, que ce soit avec

PERSONNE2.) en personne ou avec l’une des sociétés dont il est gérant, reviendrait

à lui imposer une preuve négative, tandis que celui qui a reçu l’argent entre ses

mains a la possibilité de s’expliquer sur les raisons de ce paiement.

Admettre le contraire reviendrait à imposer à toute personne qui peut documenter

un paiement non autrement spécifié de rapporter la preuve qu’elle n’entretient

aucune autre relation contractuelle avec son créancier qui pourrait justifier ce

paiement, preuve qu’il est impossible de rapporter.

Dans ce contexte, le tribunal renvoie encore à l’arrêt de cassation n° 144/2022 du

1er décembre 2022 qui a retenu ce qui suit :

« En imposant au demandeur en cassation qui soutenait que les paiements par lui

effectués l’avaient été au titre des loyers, objet du litige, « de prouver positivement

en quoi consistaient les paiements effectués selon les documents manuscrits litigieux

», au lieu d’obliger le créancier, qui prétendait que les paiements avaient été faits

au titre d’une créance dont il aurait été titulaire à l’égard du débiteur, différente de

celle en cause que le débiteur prétendait avoir réglée par son paiement, d’en

rapporter la preuve, les juges d’appel ont inversé la charge de la preuve en violation

de l’article visé au moyen [l’article 1315 du code civil] ».

Il en résulte que si le créancier prétend que le paiement a été fait au titre d’une

créance dont il serait titulaire à l’égard du débiteur, différente de celle qui est en

cause, à savoir celle dont il poursuit le recouvrement et que le débiteur prétend

avoir réglée par son paiement, il lui appartient en premier lieu de rapporter la

preuve de l’existence de cette autre créance.

Or, la société SOCIETE1.) ne rapporte pas la preuve d’une autre créance dans son

chef à l’égard de PERSONNE1.). »

Alors que les juges d’appel ont considéré que les prétendus paiements auraient été

reçus par Monsieur PERSONNE2.) au nom et pour le compte de la société

SOCIETE1.), sans que cela ne soit démontré.

En s’abstenant d’exiger de Monsieur PERSONNE1.) qu’il rapporte positivement la

preuve que les « paiements » (à supposer que ces paiements soient établis, ce qui

reste contesté) auraient été effectués au profit de la société SOCIETE1.), et non pas

de Monsieur PERSONNE2.) personnellement, les juges d’appel ont violé l’article

1315 du Code civil. »

L’article 1315 du Code civil dispose que :

« Celui qui réclame l’exécution d’une obligation, doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a

produit l’extinction de son obligation. »

Aux termes de son moyen, la demanderesse en cassation fait grief aux juges d’appel

d’avoir considéré que les paiements faits par PERSONNE1.) à PERSONNE2.) avaient

été effectués au profit de la société SOCIETE1.), et donc que PERSONNE2.) avait reçu

ces paiements non à titre personnel, mais pour compte de la société SOCIETE1.), en sa

qualité de dirigeant de droit de cette société, alors que, selon la demanderesse en

cassation, cette représentation n’avait pas été démontrée par le défendeur en cassation.

Sous le couvert du cas d’ouverture de la violation de la disposition légale visée au

moyen, celui-ci ne tend en réalité qu’à remettre en discussion l’appréciation, par les

juges d’appel, des faits et éléments de preuve, en ce qu’ils ont considéré que les

paiements en question avaient été faits par PERSONNE1.) à PERSONNE2.) pris en sa

qualité de dirigeant de droit de la société SOCIETE1.), et ce en exécution d’un contrat

de bail conclu par cette société avec PERSONNE1.). Cette appréciation relève du

pouvoir souverain des juges du fond qui échappe au contrôle de la Cour de cassation.

Il en suit qu’à titre principal, le moyen ne saurait être accueilli.

A titre subsidiaire, il est rappelé que si l’appréciation de la preuve relève du pouvoir

souverain des juges du fond, il en va autrement du respect des règles sur l’administration

de la preuve et en particulier sur la charge de la preuve sur lequel la Cour de cassation

exerce son contrôle2.

Pour autant que le moyen doive être interprété comme faisant grief aux juges d’appel

d’avoir violé les règles sur la charge de la preuve, il est rappelé que, conformément à

Votre arrêt du 1er décembre 2022, il appartient au créancier qui prétend que le paiement

a été fait au titre d’une créance dont il serait titulaire à l’égard du débiteur, différente de

celle en cause que le débiteur prétend avoir réglé par son paiement, d’en rapporter la

preuve.

En l’espèce, il résulte du jugement entrepris que la demanderesse en cassation a

poursuivi le recouvrement de créances nées d’un contrat de bail qu’elle avait conclu

avec PERSONNE1.) et qu’elle n’a pas établi l’existence d’une autre créance à l’égard

de PERSONNE1.) que ce dernier aurait voulu éteindre par ses paiements.

En considérant dans ces conditions qu’il était établi que les paiements avaient été faits

par PERSONNE1.), ainsi que prétendu par celui-ci, à la société SOCIETE1.) à titre de

loyers en exécution du contrat de bail conclu entre ces deux parties et que

PERSONNE2.) les avait ainsi reçus en sa qualité de dirigeant de droit de la société

2 J. et L. BORÉ, La cassation en matière civile, 5e édition, n° 64.131 ; Cass. 18 juin 2015, n° 52 / 15, numéro 3493

du registre.

SOCIETE1.), les juges d’appel n’ont pas opéré un renversement de la charge de la

preuve.

Il en suit qu’à titre subsidiaire, le moyen n’est pas fondé.

Sur les deuxième et sixième moyens de cassations réunis :

Le deuxième moyen de cassation est

« Tiré de la violation sinon du refus d'application, sinon de la mauvaise

application, sinon de la mauvaise interprétation de l’article 109 de la

Constitution (article 89 dans la version en vigueur jusqu’au 30 juin 2023), de

l’article 249 du Nouveau Code de procédure civile et de l’article 6 de la

Convention européenne des droits de l’homme pour motif dubitatif valant

absence de motifs,

En ce que le Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg a dit l’appel

principal non fondé, a dit l’appel incident partiellement fondé et, par

réformation du jugement du 4 mars 2021, a dit la demande de PERSONNE1.)

en répétition de l’indu recevable et fondée pour le montant de 79.022,72 euros,

Au motif que « PERSONNE1.) soutient que le contrat de bail conclu avec la

société SOCIETE1.) ne constituerait que l’acte apparent, destiné à cacher à

l’égard des tiers, dont notamment ses clients en tant que banquier, une contre-

lettre selon laquelle il deviendrait propriétaire de la maison (respectivement des

parts de la société SOCIETE1.)) en remboursant le prêt hypothécaire sous forme

de loyers.

Tandis que la société SOCIETE1.) soutient qu’un véritable contrat de bail à

loyer et aucun autre contrat aurait lié les parties.

Un paiement fait en exécution d’une contre-lettre vaut également paiement dans

le cadre de l’acte apparent, sauf que la qualification change. Dès lors, le fait

que PERSONNE1.) ait voulu au final rembourser un prêt de l’immeuble ne fait

pas en sorte que ces paiements ne soient pas à regarder comme avance sur

loyers dans le cadre de l’acte apparent.

A l’instar du premier juge, le tribunal retient que l’existence de la contre-lettre

n’est actuellement pas démontrée de sorte que seul l’acte apparent, soit le

contrat de bail, est déterminant et la compétence du tribunal siégeant en matière

de bail à loyer ne saurait être remise en cause. »

Alors que Monsieur PERSONNE1.) a toujours soutenu l’existence de deux

causes bien distinctes : d’une part l’existence d’un accord aux termes duquel il

serait prétendument propriétaire des actions de la société SOCIETE1.) et aurait

payé 400.000,00 euros à Monsieur PERSONNE2.) pour lui permettre de

rembourser le prêt hypothécaire souscrit pour acheter la maison et, d’autre part,

le contrat de bail qui l’autorisait à occuper les lieux en contrepartie des loyers

qu’il a régulièrement payé pendant plusieurs années.

Ce n’est que lorsque le juge de paix lui rappela que la question de la propriété

des actions de la société SOCIETE1.) ne le dispensait pas de devoir payer les

loyers convenus que Monsieur PERSONNE1.) changea de version en affirmant

soudainement et de manière fantaisiste que ces 400.000,00 euros auraient été

payés à titre d’avance sur les loyers et en même temps pour rembourser la

maison.

Dans la mesure où Monsieur PERSONNE1.) a lui-même invoqué à la fois deux

causes différentes, il lui appartenait de démontrer que ces prétendus paiements

devaient s’imputer sur les loyers.

En concluant que la cause des « paiements » était nécessairement des avances

sur loyers, sans exiger de Monsieur PERSONNE1.) qu’il démontre positivement

la cause de ses prétendus paiements, les juges d’appel ont manqué à leur devoir

de motivation.

Dès lors, il y a absence de motifs. »

Le sixième moyen de cassation est

« Tiré de la violation sinon du refus d'application, sinon de la mauvaise

application, sinon de la mauvaise interprétation de l’article 109 de la

Constitution (article 89 dans la version en vigueur jusqu’au 30 juin 2023), de

l’article 249 du Nouveau Code de procédure civile et de l’article 6 de la

Convention européenne des droits de l’homme pour défaut de réponse à

conclusions, sinon pour défaut de motivation.