CAL-2023-00439_124 · Cour supérieure de justice - Chambre 2 Civil

Arrêt N° 124/24 - II - CIV

Audience publique du trois juillet deux mille vingt-quatre

Numéro CAL-2023-00439 du rôle

Composition:

Danielle SCHWEITZER, président de chambre,

Béatrice KIEFFER, premier conseiller,

Martine WILMES, premier conseiller,

Alexandra NICOLAS, greffier.

E n t r e :

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.), établie et ayant son siège

social à L-ADRESSE1.), inscrite au registre de commerce et des sociétés de

Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), représentée par son ou ses gérants

actuellement en fonctions,

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Patrick MULLER de

Diekirch du 14 avril 2023,

comparant par la société anonyme KRIEGER ASSOCIATES, inscrite à la liste

V du Tableau de l’Ordre des Avocats du Barreau de Luxembourg, représentée

aux fins des présentes par Maître Georges KRIEGER, avocat à la Cour,

demeurant à Luxembourg,

e t :

1) PERSONNE1.), et son époux

2) PERSONNE2.), les deux demeurant ensemble à L-ADRESSE2.),

3) PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE2.),

intimés aux fins du prédit exploit Patrick MULLER du 14 avril 2023,

comparant par Maître Josiane EISCHEN, avocat à la Cour, demeurant à

Diekirch.

L A C O U R D ' A P P E L :

Par compromis de vente du 22 février 2019 (ci-après le Compromis),

PERSONNE1.),

PERSONNE2.)

et

PERSONNE3.)

(ci-après les parties

venderesses) ont vendu à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) (ci-

après la société SOCIETE1.) ou la société acquéreuse) une maison d’habitation

avec toutes ses appartenances et dépendances d’une contenance de 20 ares et

60 centiares, située à ADRESSE3.), pour le prix de 800.000 EUR, sous les

conditions suspensives suivantes :

« Clauses Suspensives :

Obtention d'un permis de construire de minimum 5 unités avec 700 m2 habitable

en cadastre vertical tout recours de tiers purgé.

Si une demande de prêt à introduire par l'Acquéreur auprès d'un institut de crédit

(ci-après nommé la Demande) s'avérait nécessaire, le présent compromis ne

sortirait ses effets qu'à la condition suspensive que la demande lui soit accordée.

En contrepartie, l'Acquéreur s'engage, sous peine de nullité du Compromis en

faveur du Vendeur et du paiement de l'Indemnité à ce dernier, à introduire la

demande et à rapporter la preuve de son introduction au Vendeur endéans un

délai de 10 jours à partir de la date de l'obtention du permis de construire, recours

de tiers purgé. »

Le Compromis prévoit encore que « l’acte notarié sera dressé auprès d’un

notaire luxembourgeois, après clauses suspensives purgé ».

Il indique sous « Indemnités » qu’« en cas de non-respect d’une ou de

plusieurs clauses du compromis ou de résiliation abusive du Compromis par

l’une des parties , celle-ci devra payer une indemnité équivalente à 10 % du

Prix de Vente à l’autre partie » et sous « Validité » que « le Compromis est

valable jusqu’au 31/12/2020 ».

Le Compromis contient encore des conditions particulières et notamment que

« l’achat de cette Maison est lié à l’acquisition d’une autre maison et ne pourra

pas se faire avant Novembre 2020 », et que « les vendeurs nous autorisent au

préalable de faire toutes les démarches nécessaires pour l’obtention des

permis de construire ».

Par avenant au Compromis signé entre parties en date du 16 avril 2019, celles-

ci ont encore convenu que « la partie venderesse et la partie acquéreuse d’un

commun accord stipulent la passation à l’acte notarié dès lors qu’un permis de

bâtir est délivré par l’institution communal compétente. Tout recours de tiers

purgé. Il est également convenu que la passation de l’acte notarié est permis

avant Novembre 2020 pas plutôt que Septembre 2019. »

Par compromis de vente du 7 juillet 2020, les parties venderesses ont acquis

de la part de tiers une maison d’habitation située à ADRESSE4.) pour le prix

de 680.000 EUR. Le compromis de vente du 7 juillet 2020 fut annulé d’un

commun accord le 30 avril 2021.

En date du 16 décembre 2020, le notaire Maître Carlo GOEDERT a fixé le

rendez-vous pour la signature de l’acte notarié relatif au Compromis au 23

décembre 2020.

Après annulation de ce rendez-vous par la société acquéreuse, une sommation

de passer acte lui a été signifiée par les parties venderesses le 3 février 2021

pour signature de l’acte notarié en date du 10 février 2021.

A la suite de l’absence de la partie acquéreuse en date du 10 février 2021, le

notaire a dressé un procès-verbal de non-comparution à la même date.

Par exploit d’huissier de justice du 15 mars 2021, les parties venderesses ont

fait donner assignation à la société SOCIETE1.) à comparaître devant le

tribunal d’arrondissement de Diekirch pour voir ordonner l’annulation, sinon la

caducité, sinon plus subsidiairement la résolution du Compromis aux torts

exclusifs de la société SOCIETE1.). Par conclusions du 4 octobre 2021, elles

ont reformulé leur demande initiale pour demander principalement de

constater la caducité du Compromis. A titre subsidiaire, elles ont maintenu leur

demande à voir ordonner la résolution du Compromis.

Les parties venderesses ont encore demandé à voir condamner la partie

acquéreuse à leur payer, en sus des intérêts légaux à partir de la demande en

justice, le montant de 80.000 EUR à titre d’indemnité conventionnelle

conformément aux stipulations du Compromis, sinon subsidiairement sur base

des articles 1142 et suivants du Code civil, sinon plus subsidiairement sur base

des articles 1382 et 1383 du même Code.

Elles ont encore requis de condamner la société SOCIETE1.) à leur payer, en

sus des intérêts légaux à partir de la demande en justice, le montant de 8.000

EUR à titre de dommages et intérêts pour préjudice du chef de craintes et

tracasseries.

Finalement, elles ont demandé une indemnité de procédure du montant de

2.500 EUR.

La société SOCIETE1.) s’est opposée à la demande et a formulé des

demandes reconventionnelles.

Elle a demandé principalement de constater que le Compromis était toujours

en vigueur, sinon de le résilier aux torts exclusifs des parties venderesses et

de les condamner solidairement, sinon in solidum, sinon chacune pour sa part,

à lui payer le montant de 80.000 EUR, avec les intérêts légaux à partir de la

demande en justice, à titre de pénalité conventionnelle.

A titre subsidiaire et en tant que moyen de défense, elle a demandé de réduire

la pénalité de 80.000 EUR à un euro symbolique.

Elle a encore demandé reconventionnellement le paiement du montant de

9.945 EUR au titre de frais et d’honoraires d’avocat et le paiement du montant

de 41.433,95 EUR au titre de dépenses engagées dans le cadre du

Compromis et de la réalisation du projet immobilier envisagé, ces montants

chaque fois avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice jusqu’à

solde.

La société SOCIETE1.) a finalement demandé reconventionnellement le

montant de 2.000 EUR à titre d’indemnité de procédure.

En cours de procédure pendante devant le tribunal d’arrondissement de

Diekirch, les parties venderesses ont vendu à la société à responsabilité

limitée SOCIETE2.) par compromis de vente du 25 août 2021, l’immeuble

faisant l’objet du Compromis pour le prix de 1.025.000 EUR, tout en stipulant

que « [l’] acte notarié sera signé au plus tard une fois que la partie venderesse

aura obtenu un jugement en sa faveur ainsi qu’en faveur de la partie

acquéreuse, dans le cadre d’une affaire qui l’oppose à la société SOCIETE1.)

sàrl , procédure dont la partie acquéreuse a été valablement informée ».

Toujours en cours de procédure pendante devant le tribunal d’arrondissement

de Diekirch, la société SOCIETE1.) a sommé les parties venderesses par

exploit d’huissier de justice du 7 décembre 2021 à se présenter le 13 janvier

2022 devant le notaire Maître Pierre METZLER pour la signature de l’acte

notarié de vente concernant l’immeuble faisant l’objet du Compromis.

Par lettre du 11 janvier 2022, les parties venderesses ont notifié au notaire

Maître Pierre METZLER leur refus de passer l’acte notarié.

Le 7 mars 2023, le tribunal d’arrondissement de Diekirch a rendu un jugement

dont le dispositif se lit comme suit :

« reçoit les demandes de PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.)

et les demandes reconventionnelles de la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) S.à r.l. en la forme,

dit fondée la demande de PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.)

en nullité du compromis de vente signé entre PERSONNE1.), PERSONNE2.)

et PERSONNE3.) et la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.à r.l. le

22 février 2019,

partant

prononce

la nullité du compromis de vente signé entre

PERSONNE1.),

PERSONNE2.)

et

PERSONNE3.)

et

la société à

responsabilité limitée SOCIETE1.) S.à r.l. le 22 février 2019 aux torts de la

société SOCIETE1.) S.à r.l.,

dit fondée la demande de PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.)

quant à la clause pénale pour le montant de 80.000,- euros (quatre-vingt mille

euros),

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.à r.l. à payer à

PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) le montant de 80.000,-

euros (quatre-vingt mille euros), avec les intérêts légaux à partir de la date du

15 mars 2021, date de la demande en justice, jusqu’à solde,

dit fondée la demande de PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.)

quant au dommage moral à concurrence d’un montant de 1.500,- euros (mille

cinq cent euros),

partant condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.à r.l. à

payer à PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) le montant de

1.500,- euros (mille cinq cent euros), avec les intérêts légaux à partir de la date

du 15 mars 2021, date de la demande en justice, jusqu’à solde,

dit la demande de PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) basée

sur l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile fondée à hauteur de

1.500,- euros (mille cinq cent euros),

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.à r.l. à payer à

PERSONNE1.),

PERSONNE2.)

et

PERSONNE3.)

une indemnité de

procédure de 1.500,- euros (mille cinq cent euros),

dit non fondée la demande reconventionnelle de la société SOCIETE1.) S.à

r.l. en paiement de la clause pénale d’un montant de 80.000,- euros,

partant la rejette,

dit non fondée la demande de la société SOCIETE1.) S.à r.l. en paiement des

frais et honoraires d’avocat pour un montant de 9.945,- euros,

partant la rejette,

dit non fondée la demande de la société SOCIETE1.) S.à r.l. en paiement du

montant de 41.433,95 euros à titre de dépenses engagées dans le cadre du

contrat et de la réalisation du projet immobilier envisagé,

partant la rejette,

dit non fondée la demande en obtention d’une indemnité de procédure sur

base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile de la société

SOCIETE1.) S.à r.l.,

partant la rejette,

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du jugement à intervenir,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.à r.l. aux frais et

dépens de l’instance. »

Pour statuer ainsi, les juges de première instance ont considéré que les parties

venderesses demandaient principalement d’annuler le Compromis au motif

que la société SOCIETE1.) n’aurait pas rempli les conditions suspensives

contenues dans le Compromis, à savoir l’obtention d’un permis de construire

et l’obtention d’un prêt dans le délai de validité du Compromis allant jusqu’au

31 décembre 2020.

Ils ont estimé que la stipulation sur la validité du Compromis (jusqu’au 31

décembre 2020) ne faisait pas partie intégrante des conditions à caractère

suspensif pour être inscrite en tant que phrase isolée à la fin du Compromis.

Ils ont retenu qu’au vu des termes clairs et non équivoques de la clause

concernant la durée de validité jusqu’au 31 décembre 2020, celle-ci était à

qualifier de terme extinctif, son échéance entraînant la disparition du

Compromis. Ils ont dit qu’en vue de la sommation par les parties venderesses

de passer acte authentique de vente devant le notaire du 3 février 2021, soit

au-delà de la date de validité du Compromis, celles-ci avaient encore poursuivi

l’exécution du Compromis après sa date de validité du 31 décembre 2020 et

avaient tacitement renoncé à la clause de validité.

Les juges de première instance ont décidé que les conditions suspensives

n’étaient pas enfermées dans un délai conventionnel déterminé pour leur

accomplissement.

Ils ont considéré que la première condition suspensive concernant le permis

de construire était accomplie à partir du 24 février 2021, mais que la deuxième

condition suspensive à savoir que « le présent compromis ne sortirait ses

effets qu'à la condition suspensive que la demande [de prêt] lui soit accordée.

En contrepartie, l'Acquéreur s'engage, sous peine de nullité du Compromis en

faveur du Vendeur et du paiement de l'Indemnité à ce dernier, à introduire la

demande et à rapporter la preuve de son introduction au Vendeur endéans un

délai de 10 jours à partir de la date de l'obtention du permis de construire,

recours de tiers purgé » n’avait pas été accomplie par la société acquéreuse,

en ce sens que cette dernière n’avait pas apporté la preuve d’avoir introduit

une demande pour un prêt bancaire endéans les dix jours à la fin du délai de

trois mois après la récupération des autorisations à bâtir en date du 24 février

2021.

Les juges de première instance ont considéré que cette condition était défaillie

et ont prononcé la sanction prévue par les parties, à savoir la nullité du

Compromis et le paiement de l’indemnité (clause pénale) en faveur des parties

venderesses (sous peine de nullité du Compromis en faveur du Vendeur et du

paiement de l'Indemnité à ce dernier).

Ils ont encore décidé que les parties venderesses avaient subi un préjudice

moral du montant de 1.500 EUR du chef du long délai qui s’était écoulé depuis

la signature du Compromis en date du 22 février 2019 et les incertitudes et

craintes y liées, ainsi que l’annulation du compromis de vente pour la maison

située à ADRESSE4.).

Du jugement du 7 mars 2023 n’ayant pas fait l’objet d’une signification, la

société SOCIETE1.) a régulièrement relevé appel par exploit d’huissier de

justice du 14 avril 2023.

Par réformation du jugement entrepris, la société SOCIETE1.) demande, en

ordre principal, de déclarer la demande des parties venderesses en nullité du

Compromis non fondée et de dire que la vente est définitive et en vigueur. Elle

demande de dire que les parties venderesses sont tenues de signer l’acte

authentique en l’étude du notaire Maître Pierre METZLER.

Elle demande de se voir décharger de toutes les condamnations intervenues

à son encontre en première instance.

En ordre subsidiaire, elle demande de voir dire que le Compromis est résilié

aux torts exclusifs des parties venderesses et de les condamner à lui payer la

pénalité conventionnelle de 80.000 EUR, avec les intérêts légaux à partir de

la demande en justice jusqu’à solde.

Elle requiert aussi de condamner les parties venderesses à lui payer la somme

de 63.424,95 EUR à titre de « préjudices distincts et supplémentaires subis »,

ce montant avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice jusqu’à

solde.

En ordre plus subsidiaire, elle demande de voir réduire la pénalité

conventionnelle à sa charge à un euro symbolique.

En tout état de cause, elle demande de condamner les parties venderesses à

lui payer des dommages et intérêts du montant de 15.000 EUR au titre de frais

et d’honoraires d’avocat.

Elle requiert encore une indemnité de procédure du montant de 2.000 EUR

pour la première instance et du montant de 2.000 EUR pour l’instance d’appel.

La partie appelante critique le jugement pour avoir constaté la nullité du

Compromis à ses torts.

Elle estime avoir réalisé les conditions suspensives. En date du 27 janvier

2021, le bourgmestre lui aurait délivré un certificat par lequel il a déclaré que

les autorisations de bâtir étaient prêtes à être délivrées dès réception de l’acte

notarié et dès que les taxes afférentes étaient payées.

Ce certificat constituerait la preuve qu’elle avait entrepris toutes les démarches

nécessaires en vue de la réalisation de la condition suspensive.

Or, le certificat précité ne constituerait pas une autorisation de bâtir et encore

moins une autorisation de bâtir purgée de tout recours de tiers. Pour cela, il

aurait fallu que ladite attestation du bourgmestre soit affichée depuis plus de

trois mois sur le terrain concerné sans qu’un recours soit introduit par un tiers

intéressé conformément à l’article 37 de la loi modifiée du 19 juillet 2004

concernant l’aménagement communal et le développement urbain.

La société SOCIETE1.) fait encore valoir qu’en ce qui concerne la deuxième

condition relative au financement de prix de vente, elle aurait également fait le

nécessaire et aurait obtenu un accord bancaire en date du 3 décembre 2020.

Les juges de première instance auraient dès lors fait une mauvaise

appréciation des faits en retenant qu’elle n’avait pas introduit une demande

pour un prêt bancaire. Elle aurait obtenu un accord bancaire en date du 3

décembre 2020. Cet accord bancaire aurait été produit en cause par les parties

venderesses elles-mêmes dans leur farde de pièces versées en première

instance.

La société acquéreuse fait encore valoir que les juges de première instance

se sont trompés quand ils ont retenu qu’elle pouvait récupérer les autorisations

nécessaires au plus tard le 24 février 2021 pour les afficher, étant donné que

le certificat du bourgmestre du 27 janvier 2021 mentionnerait que lesdites

autorisations de bâtir seraient seulement délivrées dès réception de l’acte

notarié et dès que les taxes afférentes seraient payées. Le seul paiement des

taxes ne lui aurait dès lors pas permis de recevoir les autorisations de bâtir.

Elle aurait introduit et obtenu l’accord bancaire bien avant l’expiration du délai

de 10 jours à compter de l’obtention de l’autorisation de bâtir, purgée de tout

recours, comme en témoignerait la date de l’accord bancaire du 3 décembre

2020.

Les parties venderesses auraient été parfaitement informées de toutes les

démarches entreprises en lien avec le financement du prix, comme elles

auraient été en possession de l’accord bancaire délivré en date du 3 décembre

2020 et auraient sollicité la fixation des rendez-vous des 23 décembre 2020 et

10 février 2021 sur base de cet accord bancaire.

Il résulterait de ce qui précède que les deux conditions suspensives seraient

réalisées, de sorte que la vente conclue entre les parties serait en réalité

définitive.

Il faudrait, par réformation du jugement entrepris, contraindre les parties

venderesses à signer l’acte authentique de vente.

Les parties intimées interjettent régulièrement appel incident et demandent,

par réformation du jugement, de constater la caducité du Compromis, sinon en

ordre subsidiaire, de confirmer le jugement entrepris. Elles demandent de

condamner la société SOCIETE1.) au paiement du montant de 7.994,17 EUR

à titre de frais et honoraires d’avocat, et sollicitent une indemnité de procédure

du montant de 2.500 EUR pour l’instance d’appel.

Elles rappellent que la société SOCIETE1.) n’a pas comparu à la signature de

l’acte authentique de vente fixée au 23 décembre 2020 et n’a pas donné suite

à la sommation de passer acte du 3 février 2021.

Elles estiment que la partie appelante n’est pas en possession d’une

autorisation communale de construire et ne dispose pas des fonds

nécessaires pour acquérir l’immeuble faisant l’objet de la vente.

La société acquéreuse aurait été dans l’impossibilité de respecter les clauses

du Compromis qui, de toute façon, n’aurait plus eu aucune validité depuis le

1er janvier 2021.

Les fixations des rendez-vous devant le notaire en date des 23 décembre 2020

et 10 février 2021 n’auraient pas été prématurées compte tenu que le délai de

validité du Compromis expirait en date du 31 décembre 2020.

Les parties au litige auraient convenu une clause spéciale fixant la durée de

validité du Compromis à un terme extinctif, soit le 31 décembre 2020.

En l’absence de signature de l’acte authentique, respectivement en cas de

défaillance des conditions suspensives énoncées dans le Compromis jusqu’au

31 décembre 2020 au plus tard, ledit Compromis deviendrait caduc.

Ce serait à tort que les juges de première instance ont décidé que les parties

venderesses ont renoncé tacitement à la clause de validité alors qu’une

nouvelle date pour la signature de l’acte avec la société SOCIETE1.) avait été

fixée suivant sommation de passer acte du 3 février 2021 fixée au 10 février

2021.

Les parties venderesses renvoient à un arrêt de la Cour de cassation du 29

juin 2020, dans lequel il a été décidé que la prorogation du terme doit découler

d’un accord explicite et implicite des parties intervenu antérieurement à

l’arrivée du terme.

Ce principe aurait été confirmé ultérieurement par un arrêt de la Cour d’appel

du 6 juillet 2011 retenant que « cette renonciation qui peut être implicite ne se

présume toutefois pas du seul fait que les parties ont laissé passer la date

sans réagir et que l’une des parties ait proposé au notaire une date en dehors

du délai, si l’autre partie n’a pas été consultée et s’il n’y a pas eu accord avant

l’échéance du terme ».

Les intimées estiment qu’il n’y a pas eu d’accord entre parties de proroger la

date de la signature de l’acte, alors que dans ce cas, une sommation n’aurait

pas été nécessaire. En outre, cette prorogation aurait été proposée

postérieurement à l’arrivée du terme.

Elles n’auraient pas renoncé à la caducité du Compromis.

Il faudrait simplement constater la caducité du Compromis alors qu’il serait

venu à terme sans qu’aucune des conditions suspensives ait été réalisée.

A titre subsidiaire, pour le cas où la caducité ne serait pas retenue, il y aurait

lieu de constater la nullité du Compromis telle que retenue en première

instance, sauf à constater que les deux conditions suspensives y stipulées

auraient défailli.

Il y aurait absence de permis de construire. Le certificat du bourgmestre délivré

en date du 27 janvier 2021 ne serait pas un permis de construire communal

tout recours de tiers purgé.

Il serait dès lors incontestable que la condition de l’octroi d’un permis de bâtir,

que ce soit dans le délai conventionnel du 31 décembre 2020 ou dans un délai

raisonnable aurait défailli.

Les parties intimées font encore valoir qu’il y a absence d’octroi d’un prêt et

dès lors également défaillance de la deuxième condition suspensive.

Contrairement aux prétentions de la partie appelante, celle-ci n’aurait pas été

en possession des fonds nécessaires ou d’un accord bancaire lui permettant

d’acquérir l’immeuble du Compromis, et ce ni dans le délai conventionnel

expirant le 31 décembre 2020 ni à la date du 10 février 2021 fixée suivant

sommation du 3 février 2021.

Le certificat bancaire daté au 3 décembre 2020 n’aurait aucune valeur

probante pour ne pas faire référence au Compromis et pour n’indiquer aucun

prix de vente.

Les parties venderesses se réfèrent encore au courriel adressé par la société

SOCIETE1.) en date du 3 mars 2021 au notaire Maître Carlo GOEDERT

stipulant que « vu le changement et le manque de permis réel suivant le

compromis, nous n’avons pas pu rassembler la totalité pour votre virement.

[…] Le temps est trop court malgré tous les efforts sous quelques jours pour

rassembler la somme nécessaire, nous ne pouvons donc pas acter demain et

nous sommes obligés de refaire une nouvelle demande bancaire et un

nouveau rendez-vous » pour prouver que la deuxième condition suspensive

est également défaillie.

En vertu du Compromis et de la clause pénale y stipulée, la société

SOCIETE1.) n’aurait rempli aucune des conditions suspensives dans le délai

conventionnel fixé entre parties, ni d’ailleurs plus tard, de sorte que la clause

relative à l’indemnité conventionnelle s’appliquerait.

La société SOCIETE1.) s’oppose à voir prononcer la caducité du Compromis

alors qu’il ne ressortirait pas de la clause stipulant « le compromis est valable

jusqu’au 31 décembre 2020 » que le Compromis comporterait un terme

extinctif, respectivement une condition résolutoire.

Il ne ressortirait pas non plus de cette clause que les parties au litige aient eu

la volonté d’enfermer la condition relative à l’autorisation de bâtir purgée de

tous recours dans un délai expirant le 31 décembre 2020.

Il n’y aurait pas de précision stipulant que « passé ce délai, le compromis sera

caduc ».

Les parties n’auraient pas convenu du sort à réserver à l’acte juridique

(caducité ou résolution ou nullité de l’acte) en cas de dépassement du terme

conventionnel.

La clause mentionnerait une date indicative par opposition à une date ayant

force obligatoire ou contraignante.

Le contrat serait resté en vigueur au-delà du 31 décembre 2020. L’avenant du

16 avril 2019 aurait prévu qu’il était également convenu que la passation à

l’acte notarié était permise avant novembre 2020, mais pas avant septembre

2019. Il faudrait conclure de ces termes que s’il était permis de signer l’acte

notarié entre septembre 2019 et novembre 2020, il ne serait pas défendu de

le signer au-delà de novembre 2020.

La conclusion suivant laquelle le contrat serait resté en vigueur au-delà du 31

décembre 2020 serait confirmée par le fait que les parties avaient

expressément convenu que l’acte notarié soit signé après la réalisation de la

condition relative à l’obtention d’une autorisation de bâtir purgée de tous

recours, laquelle condition n’étant enfermée dans aucun délai conventionnel.

Cet état de choses serait confirmé par le fait que les vendeurs ont fixé un

rendez-vous chez le notaire après le 31 décembre 2020.

La date conventionnelle du 31 décembre 2020 serait une simple date

indicative dont le dépassement n’entraînerait aucune conséquence juridique.

Les parties venderesses feraient un amalgame entre, d’une part, une simple

date indicative sans force contraignante et, d’autre part, un supposé terme

dans lequel serait enfermée une condition suspensive.

Le Compromis ne serait ni caduc, ni résolu, ni nul du fait que la date

conventionnelle du 31 décembre 2020 ait été dépassée.

A titre subsidiaire, et à supposer que la clause de validité du contrat soit prise

en considération, la partie appelante demande de constater que les parties

venderesses y ont renoncé, puisque postérieurement au 31 décembre 2020,

elles ont sommé la société SOCIETE1.) de signer l’acte notarié le 10 février

2021.

La partie appelante fait encore valoir qu’il est certain que la condition relative

à l’obtention d’une autorisation de bâtir est accomplie au motif qu’elle n’était

enfermée dans aucun délai, qu’elle pouvait dès lors s’accomplir après le 31

décembre 2020 et que le certificat du bourgmestre du 27 janvier 2021 rapporte

que les autorisations sont prêtes.

La société SOCIETE1.) estime également qu’il est certain que la condition

quant à l’octroi du prêt est accomplie et qu’elle dispose des fonds.

Ainsi, l’accord bancaire du 3 décembre 2020 établirait que la condition est

réalisée. Cette preuve serait encore rapportée par les courriers successifs

après le 6 janvier 2022, par lesquels le notaire Pierre METZLER confirmerait

la réception des fonds sur l’un de ses comptes bancaires.

La partie appelante en conclut que puisque les deux conditions suspensives

sont réalisées, la vente est définitive.

Il est admis par les parties en cause que le Compromis contient deux

conditions suspensives.

L’article 1181 du Code civil dispose que « l’obligation contractée sous une

condition suspensive est celle qui dépend ou d’un événement futur et incertain,

ou d’un événement actuellement arrivé, mais encore inconnu des parties.

Dans le premier cas, l’obligation ne peut être exécutée qu’après l’événement.

Dans le second cas, l’obligation a son effet du jour où elle a été contractée ».

La défaillance d’une condition suspensive empêche l’obligation de prendre

naissance.

En effet, lors de stipulation de conditions suspensives telles qu’en l’espèce, les

obligations de part et d’autre sont suspendues jusqu’à la réalisation des

conditions suspensives.

Les obligations de part et d’autre étaient dès lors suspendues jusqu’à

l’obtention d’un permis de construire de minimum cinq unités avec 700 mètres

carrés tout recours de tiers purgé et, en cas de besoin de l’acquéreur d’un prêt

bancaire pour le financement, jusqu’à l’octroi de celui-ci.

En cas de défaillance de la condition suspensive, le contrat devient caduc sans

qu’il soit nécessaire que les parties constatent cette caducité. La défaillance

de la condition suspensive entraîne en effet de plein droit l'effacement du

contrat et ce indépendamment de la volonté des parties. Elle remet les parties

au contrat dans la même situation que si elles n'avaient pas contracté.

L'obligation et le contrat qui étaient suspendus à l'événement incertain sont

effacés.

Le Compromis contient également un terme extinctif, à savoir le 31 décembre

2020.

S’il est exact que les parties n’ont pas stipulé qu’après dépassement de ce

terme, le Compromis deviendrait caduc ou serait nul ou résolu, toujours est-il

qu’il ressort de la stipulation de clauses suspensives en combinaison avec une

date limite de validité du Compromis que la volonté des parties était de limiter

les effets du Compromis jusqu’au 31 décembre 2020 et de prévoir le même

délai pour les conditions suspensives.

Décider le contraire reviendrait à retenir que le terme extinctif du 31 décembre

2020 fixé d’un commun accord des parties n’avait aucune raison d’être.

Aux termes de l’article 1176 du Code civil :

« Lorsqu’une obligation est contractée sous la condition qu’un événement

arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le

temps est expiré sans que l’événement soit arrivé. S’il n’y a point de temps

fixe, la condition peut toujours être accomplie ; et elle n’est censée défaillie

que lorsqu’il est devenu certain que l’évènement n’arrivera pas. »

Pour éviter la caducité d’un contrat conclu sous une condition suspensive fixée

dans un délai fixe, les parties ne peuvent renoncer au délai prévu pour la

réalisation de la condition suspensive que pendant que la condition est

pendante.

La renonciation aux conséquences juridiques du dépassement du délai, même

si elle peut être implicite, ne se présume pas et ne découle pas du fait que les

parties ont laissé passer la date en question sans réagir, étant encore observé

que pour être valable, la renonciation doit intervenir avant la date butoir.

La prorogation tacite du terme d’une convention, d’un commun accord des

parties, ne peut se déduire que de faits intervenus antérieurement à l’arrivée

du terme fixé (Cass. 29 juin 2000, Pas. 31, p. 440).

Les juridictions ne sauraient dès lors pas avoir égard à des comportements

des parties après l’échéance du terme pour en déduire une prorogation tacite

du délai.

La société SOCIETE1.) n’invoque pas de faits antérieurs à la date butoir du 31

décembre 2020 permettant de rapporter la preuve que le Compromis a été

prorogé d’un commun accord des parties au-delà de la date du 31 décembre

2020. Le simple fait que les parties venderesses ont encore effectué une

sommation de passer acte en date du 3 février 2021 pour le 10 février 2021

ne saurait rapporter cette preuve.

Il est acquis en cause que la condition relative à l’obtention d’un permis de

construire par la société SOCIETE1.) ne s’est pas réalisée jusqu’au 31

décembre 2020.

Hormis la question d’une renonciation de la part des parties venderesses au

terme prévu dans le Compromis, il y a encore lieu de noter qu’il résulte du

certificat communal du 27 janvier 2021 qu’une autorisation de bâtir ne sera

délivrée par la commune que lors de la réception de l’acte notarié.

Or, d’après la déclaration même de la société SOCIETE1.) et aux fins d’être

purgée de tous recours de tiers, il faudrait que ladite autorisation soit affichée

depuis plus de trois mois sur le terrain concerné sans qu’un recours soit

introduit par un tiers intéressé conformément à l’article 37 de la loi modifiée du

19 juillet 2004 concernant l’aménagement communal et le développement

urbain.

Il suit de ce qui précède que même en admettant que le terme du Compromis

ait été prorogé et que la réalisation de la condition suspensive relative à

l’autorisation de bâtir, tout recours de tiers purgé, n’ait pas été enfermée dans

le temps fixe du 31 décembre 2020, il est cependant devenu certain en date

du 27 janvier 2021 que la condition relative à l’obtention d’une autorisation de

bâtir libre de tous recours de tiers purgé ne se réaliserait pas.

En vertu de l’article 1176 du Code civil, la condition relative à l’autorisation de

bâtir telle que stipulée dans le Compromis est dès lors défaillie.

La société SOCIETE1.) n’est actuellement toujours pas en possession d’une

autorisation de bâtir, purgée de tout recours de tiers, et cette condition n’est

actuellement pas plus réalisée qu’en date du 27 janvier 2021.

Or, la société SOCIETE1.), en possession du certificat du 27 janvier 2021 en

vertu duquel elle estime actuellement qu’il est certain que la condition

suspensive se réalisera et en possession du certificat bancaire du 3 décembre

2020 en vertu duquel elle estime avoir rapporté la preuve de l’octroi d’un prêt

bancaire ne s’est cependant pas présentée devant le notaire Carlo GOEDERT

en date du 10 février 2021, soit après la délivrance du certificat communal du

27 janvier 2021 pour passer l’acte notarié de vente et ce malgré sommation

de la part des parties venderesses.

L’excuse tirée du fait qu’il s’agissait simplement d’un délai trop court pour

organiser la remise des fonds tombe à faux, compte tenu du courrier

électronique de la société SOCIETE1.), adressée en date du 3 mars 2021, soit

un mois après la sommation, au notaire Carlo GOEDERT dans lequel elle

précise qu’elle ne pouvait pas signer l’acte notarié au vu du « manque de

permis réel suivant le Compromis » et compte tenu du fait que « nous n’avons

pas pu rassembler la totalité supplémentaire pour votre virement » et que

« nous sommes obligés de refaire une nouvelle demande bancaire ».

Il ressort de ce qui précède que la société SOCIETE1.) n’a pas clairement

manifesté qu’elle estimait que la condition suspensive quant à l’autorisation de

bâtir s’était réalisée en date du 27 janvier 2021 par la délivrance du certificat

de la Commune et qu’elle avait l’intention de passer l’acte notarié sans

autorisation de bâtir, libre de tous recours de tiers, alors qu’il était devenu

certain qu’une telle autorisation ne serait pas obtenue.

En adoptant une telle position, elle n’a pas clairement fait savoir ses intentions

au sujet de la condition suspensive relative à l’autorisation de bâtir ni avant le

terme du Compromis ni après la délivrance du certificat du bourgmestre en

date du 27 janvier 2021.

Il ressort de tout ce qui précède que c’est à bon droit que les parties

venderesses se prévalent de la caducité du Compromis par la défaillance de

la condition suspensive relative à l’obtention d’une autorisation de construire

aux conditions telles que stipulées dans le Compromis.

Il y a dès lors lieu, par réformation du jugement de première instance, de

déclarer le Compromis caduc.

Pour demander le montant de 80.000 EUR, les parties venderesses, tout en

demandant la caducité du Compromis, se basent sur la clause du Compromis

stipulant qu’en cas de non-respect d’une ou de plusieurs des clauses du

Compromis ou de la résiliation abusive du Compromis par l’une des parties,

celle-ci devra payer une indemnité équivalente à 10 % du prix de vente à l’autre

partie.

Elles font valoir que la société SOCIETE1.) n’a rempli aucune des conditions

suspensives dans le délai conventionnel fixé entre parties, ni d’ailleurs plus

tard et estiment qu’il y a dès lors lieu à application de la clause pénale.

Or, tel que précisé ci-avant, la condition suspensive est celle qui suspend

l’efficacité d’une obligation ou de l’ensemble de la convention à la réalisation

d’un événement.

Le contrat existe et produit ses effets tant que la condition est pendante et en

cas de défaillance de la condition, le contrat devient caduc.

La caducité pour défaillance de la condition suspensive telle que demandée

par les parties venderesses met les parties dans la même situation comme si

elles n’avaient pas contracté, de sorte qu’elles ne peuvent pas se prévaloir des

clauses pénales contenues dans le Compromis.

La caducité n’est écartée que lorsque la défaillance de la condition suspensive

a été provoquée par la faute du débiteur obligé sous la condition suspensive.

Dans ce cas, si le créancier veut que le contrat conclu sous condition

suspensive sorte ses effets, il lui incombe de demander que la condition soit

réputée accomplie à cause d’une faute commise par le débiteur tel qu’un

manque de diligence de sa part pour que la condition suspensive puisse

s’accomplir.

De tels reproches n’ayant pas été formulés par les parties venderesses, il y a

lieu de retenir que leur demande sur base de la clause pénale insérée dans le

Compromis n’est pas fondée.

Le jugement de première instance est à réformer en ce qu’il a prononcé la

nullité du Compromis aux torts de la société SOCIETE1.) et en ce qu’il a

condamné la société SOCIETE1.) au paiement du montant de 80.000 EUR à

titre de clause pénale.

Au vu de la caducité du Compromis, il y lieu de confirmer, quoique pour

d’autres motifs, le jugement de première instance en ce qu’il a débouté la

société

SOCIETE1.)

de sa demande de voir condamner les parties

venderesses au paiement de l’indemnité conventionnelle prévue dans le

Compromis.

La société SOCIETE1.) critique encore le jugement entrepris pour avoir été

condamnée au paiement du montant de 1.500 EUR à titre de dommages et

intérêts pour préjudice moral.

Étant donné que les parties venderesses ne rapportent pas la preuve d’avoir

subi un préjudice moral en relation causale avec une inexécution contractuelle

de la part de la société SOCIETE1.), il convient, par réformation du jugement

entrepris, de déclarer leur demande en obtention de dommages et intérêts

pour préjudice moral non fondée.

La société SOCIETE1.) critique encore le jugement entrepris pour ne pas avoir

fait droit à sa demande en remboursement de dépenses engagées dans le

cadre du contrat et de la réalisation du projet immobilier envisagé.

Elle dit avoir engagé des frais du montant de 63.424,95 EUR à titre de

« factures autorisation de bâtir », de frais et honoraires d’architecte, de frais et

honoraires de la société

SOCIETE3.), de « frais et honoraires de

PERSONNE4.) » et de frais bancaires.

Au vu de la caducité du Compromis et en l’absence de preuve d’un

manquement des parties venderesses en relation causale avec le prétendu

préjudice subi résidant dans les frais exposés, c’est à bon droit que les juges

de première instance ont débouté la société SOCIETE1.) de sa demande en

remboursement desdits frais.

En ce qui concerne les demandes respectives des parties en obtention du

remboursement de frais et d’honoraires d’avocat, il y a lieu de rappeler qu’il

est aujourd’hui de principe que les honoraires que le justiciable doit exposer

pour obtenir gain de cause en justice constituent un préjudice réparable qui

trouve son origine dans la faute de la partie qui succombe.

Au vu de l’issue du litige, la demande de la société SOCIETE1.) en

remboursement des frais et honoraires d’avocat n’est pas fondée.

Au vu du fait que la caducité du Compromis a été prononcée et en l’absence

de preuve d’une faute dans le chef de la société SOCIETE1.), la demande des

parties venderesses en remboursement de frais et d’honoraires d’avocat n’est

également pas fondée.

C’est à tort que les juges de première instance ont alloué aux parties

venderesses une indemnité de procédure du montant de 1.500 EUR pour la

première instance, étant donné qu’il n’est pas inéquitable de laisser à leur

charge l’entièreté des sommes exposées et non comprises dans les dépens.

La demande des parties venderesses en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel est également à rejeter pour les mêmes

motifs.

Au vu de l’issue de l’instance d’appel, il n’y a pas lieu de faire droit à la

demande de la société SOCIETE1.) en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel.

P A R C E S M O T I F S

la Cour d’appel, deuxième chambre, siégeant en matière civile, statuant

contradictoirement,

reçoit les appel principal et incident,

les déclare partiellement fondés,

réformant,

prononce la caducité du compromis de vente signé entre PERSONNE1.),

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) et la société à responsabilité SOCIETE1.) le

22 février 2019,

dit la demande de PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) en

obtention de la clause pénale du montant de 80.000 EUR non fondée,

décharge la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) de la condamnation

au paiement de la somme de 80.000 EUR, avec les intérêts légaux à partir de

la date du 15 mars 2021, date de la demande en justice, jusqu’à solde,

dit la demande de PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) en

obtention du montant de 1.500 EUR à titre de dommages et intérêts pour

préjudice moral non fondée,

décharge la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) de la condamnation

de la somme de 1.500 EUR, avec les intérêts légaux à partir de la date du 15

mars 2021, date de la demande en justice jusqu’à solde,

dit la demande de PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) en

obtention du montant de 1.500 EUR à titre d’indemnité de procédure pour la

première instance non fondée,

décharge la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) de la condamnation à

payer à PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) le montant de 1.500

EUR à titre d’indemnité de procédure pour la première instance,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

déboute les parties respectives de leurs demandes en

obtention du

remboursement de frais et honoraires d’avocat et en obtention d’indemnités de

procédure pour l’instance d’appel,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) aux frais et dépens

de l’instance d’appel.

La lecture du présent arrêt a été faite en la susdite audience publique par

Danielle SCHWEITZER, président de chambre, en présence du greffier

Alexandra NICOLAS.