Court awards damages to buyer for seller's breach of contract and rejects seller's counterclaim.

Jugement civil n° 2024TALCH08/00123

Audience publique du mercredi, 22 mai 2024.

Numéro du rôle : TAL-2023-05958

Composition :

Sandra ALVES ROUSSADO, vice-présidente,

Hannes WESTENDORF, juge,

Fakrul PATWARY, premier juge,

Guy BONIFAS, greffier.

ENTRE

la société à responsabilité limitée SOCIETE4.) et SOCIETE4.) S.àr.l., établie et ayant

son siège social à L-ADRESSE1.), inscrite au registre de commerce et des sociétés de

Luxembourg sous le n° B NUMERO1.), représentée par son gérant actuellement en

fonctions,

partie demanderesse aux termes d'un exploit de l'huissier de justice Patrick MULLER

de Diekirch du 10 juillet 2023,

comparaissant par la société KRIEGER ASSOCIATES S.A., représentée par Maître

Georges KRIEGER, avocat, demeurant à Luxembourg,

ET

la société anonyme SOCIETE3.) S.A., établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE2.), inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le

n° B NUMERO2.), représentée par son administrateur unique actuellement en fonctions,

partie défenderesse aux fins du prédit exploit MULLER,

comparaissant par Maître Bernard FELTEN, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________

LE TRIBUNAL

1. Procédure

Par exploit d’huissier du 10 juillet 2023, la société à responsabilité limitée SOCIETE4.)

SARL (ci-après « la société SOCIETE4.) »), comparaissant par la société KRIEGER

ASSOCIATES S.A., représentée aux fins de la présente procédure par Maître Georges

KRIEGER, a fait donner assignation à la société anonyme SOCIETE3.) SA (ci-après

« la société SOCIETE3.) ») à comparaître devant le Tribunal d’Arrondissement de ce

siège.

Maître Bernard FELTEN s’est constitué pour la société SOCIETE3.) en date du 14

juillet 2023.

L’affaire a été inscrite sous le numéro TAL-2023-05958 du rôle. Elle a été soumise à

l’instruction de la 8e section.

Par ordonnance de mise en état simplifiée du 27 septembre 2023, les parties ont été

informées que la procédure de la mise en état simplifiée serait applicable à la présente

affaire et des délais d’instruction impartis aux parties pour notifier leurs conclusions et

communiquer leurs pièces, le tout sous peine de forclusion.

Maître Bernard FELTEN a conclu en date du 21 décembre 2023 et du 16 février 2024,

tandis que Maître Georges KRIEGER a conclu en date du 19 janvier 2024.

Suite à la demande motivée de Maître Georges KRIEGER du 22 février 2024, un délai

d’un mois allant jusqu’au 23 mars 2024, lui a été accordé par ordonnance du 23 février

2024 afin de produire des conclusions supplémentaires conformément à l’article 222-2

alinéa 6 du Nouveau Code de procédure civile. Celui-ci a encore conclu en date du 4

mars 2024.

L’instruction a été clôturée par voie d’ordonnance du 28 mars 2024 et l'affaire a été

renvoyée à l'audience du 17 avril 2024 pour plaidoiries.

Les mandataires des parties n’ont pas sollicité à plaider oralement et ont procédé au

dépôt de leur farde de procédure au greffe du tribunal.

L’affaire a été prise en délibéré à l’audience du 17 avril 2024 par le Président de

chambre.

2. Moyens et prétentions des parties

Aux termes de son exploit d’assignation, la société SOCIETE4.) demande à voir

condamner la société SOCIETE3.) à lui payer la somme de 17.094,02.-euros, avec les

intérêts légaux à compter de la demande en justice, sinon à partir du présent jugement,

jusqu’à solde.

Elle demande également à voir dire que le taux d’intérêt sera majoré de 3 points à l’issue

du délai de 3 mois à compter de la signification du jugement.

Elle demande finalement la condamnation de la société SOCIETE3.) à lui payer une

indemnité de procédure de 3.500.-euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de

procédure civile, ainsi que la condamnation de celle-ci aux frais et dépens de l’instance,

avec distraction au profit de la société KRIEGER ET ASSOCIATES, représentée aux

fins de la procédure par Maître Georges KRIEGER, affirmant en avoir fait l’avance.

A l’appui de sa demande, la société SOCIETE4.) fait valoir qu’elle est une agence

immobilière ayant notamment pour objet social « l’exploitation d’une agence

immobilière comportant l’acquisition, la vente, la gérance, la location, l’administration

et la promotion pour le compte de tiers de tous biens mobiliers et immobiliers situés au

Grand-Duché de Luxembourg ou à l’étranger ».

La société SOCIETE3.) serait un promoteur immobilier ayant pour objet social

« l’achat, la vente, la rénovation, la construction et la mise en valeur d’immeubles pour

son propre compte, ainsi que toutes opérations commerciales, financières, mobilières

et immobilières se rapportant directement ou indirectement à l’objet ci-dessous et

susceptibles d’en faciliter l’extension ou le développement. »

Par contrat daté du 30 mai 2022 et enregistré le 10 juin 2022, les époux PERSONNE1.)

auraient chargé la société SOCIETE4.) de leur trouver un studio ou un petit appartement

à acquérir dans la région Nord du Grand-Duché de Luxembourg moyennant le paiement

d’une commission de 17.094,02.-euros HTVA, soit 20.000.-euros TVAC.

Sur base de ce contrat et grâce à l’intervention active et efficace de la société

SOCIETE4.), la société SOCIETE3.) aurait, par compromis de vente du 8 juin 2022,

cédé aux époux PERSONNE1.) des droits et biens immobiliers dans un immeuble en

copropriété sis à L-ADRESSE2.), inscrit au cadastre de la commune de ADRESSE3.),

Section

F

de

ADRESSE3.),

lieu-dit

« ADRESSE4.) »,

sous

le

numéro

NUMERO3.)/5453.

Les lots privatifs, objet de la vente, étaient un appartement (lot n°24) et deux

emplacements de parkings extérieurs.

Le prix de vente aurait été fixé à 200.500.-euros.

Le compromis de vente précité aurait comporté plusieurs clauses contractuelles, dont

les suivantes :

-

une clause résolutoire : « L’acte notarié sera signé au plus tard dans les 3 mois

à compter de la levée des conditions suspensives, et sauf accord contraire entre

les parties. Cette date est obligatoire. En cas de non-respect de cette date butoir,

le compromis de vente est résolu de plein droit aux torts exclusifs de la partie

contractante défaillante »;

-

une condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt immobilier : « Le

présent compromis de vente est soumis à la condition suspensive de l’obtention

d’un prêt par l’acquéreur auprès d’un établissement bancaire luxembourgeois

pour règlement du prédit prix de vente »;

Cette condition aurait été réalisée, Maître Mireille HAMES, notaire

instrumentant, ayant confirmé par courrier du 14 décembre 2022 avoir reçu

l’ensemble des justificatifs relatif au financement du bien immobilier.

D’ailleurs, par courrier du 25 juillet 2022, les époux PERSONNE1.) auraient

déclaré disposer des fonds nécessaires pour l’acquisition de l’appartement visé

par le compromis de vente du 8 juin 2022. Afin d’étayer leurs propos, ils auraient

joint à ce courrier un extrait de leur compte bancaire indiquant le montant de

356.994,12.-euros, ainsi que l’acte de vente justifiant la provenance de fonds

-

une condition suspensive relative à l’acte de base complémentaire de la

résidence : « Le présent contrat de vente est également fait sous la condition

suspensive que l’acte de base complémentaire de la présente résidence soit

dressé par la parties venderesse. La partie venderesse s’engage à faire le

nécessaire dans les meilleurs délais afin d’obtenir les accords manquants de

l’Administration communale de Troisvierges, et des copropriétaires de la

présente résidence pour les cessions des places attenantes à la présente

résidence. »

Cette condition suspensive aurait également été réalisée étant donné que Maître

Mireille HAMES aurait aussi attesté dans son courrier du 14 décembre 2022 que

la « condition suspensive a été levée car les 4 actes de cessions gratuites à signer

avec l’Administration Communale de Troisvierges et les copropriétaires de la

résidence ont été signés en mon étude le 8 juin 2022. Ces 4 actes ont été

approuvés, enregistrés et transcrits »;

-

une clause pénale : « Dans ce dernier cas (en cas de non-passation de l’acte

notarié dans le délai conventionnel et donc en cas de résolution de plein droit du

contrat), la partie défaillante est alors tenue de payer à l’autre partie l’indemnité

forfaitaire prévue ci-dessous sous le titre « Clause pénale » (…)

Par ailleurs, la partie défaillante devra verser une somme équivalente à 3% du

prix de vente du bien à la société SOCIETE4.) SARL, à titre d’indemnité

forfaitaire et irréductible, sans préjudice du droit de demander une indemnité de

dédommagement supérieure si le préjudice réel devait dépasser le montant

convenu en vertu de la clause pénale ».

Par courrier du 22 juillet 2022 adressé à la société SOCIETE3.), le bourgmestre de la

commune de ADRESSE3.), se référant à son autorisation de bâtir délivrée en 2020,

aurait souligné que les appartements sis au ADRESSE2.), ne pouvaient pas être affectés

à l’habitation tant que les places de stationnements, garages et carports n’étaient pas

réalisés.

Par courrier du 10 août 2022, les époux PERSONNE1.) auraient attiré l’attention de la

société SOCIETE3.) quant au fait que la domiciliation était impossible auprès de la

Commune de Troisvierges, alors que les travaux préconisés par ladite commune

n’auraient pas été terminés ou entamés.

Par ce même courrier, les époux PERSONNE1.) auraient rappelé à la société

SOCIETE3.) que la date butoir pour la signature de l’acte de vente notarié était fixée au

8 septembre 2022 et que cette date devait être impérativement respectée sous peine

d’application de la clause pénale prévue au contrat.

C’est dans ce contexte que par courrier recommandé avec accusé de réception du 22

septembre 2022, les époux PERSONNE1.) auraient informé la société SOCIETE3.) que

le compromis du 8 juin 2022 était rompu à ses torts exclusifs, notamment en raison de

l’absence de signature de l’acte notarié dans le délai conventionnel.

Par courrier du 25 septembre 2022, la Commune de Troisvierges aurait communiqué à

la société SOCIETE3.) un procès-verbal de réunion de chantier du 1er septembre 2022

suivant lequel les travaux relatifs aux parkings, garages et carports n’auraient pas été

réalisés. La commune lui aurait aussi rappelé qu’aucune nouvelle inscription de

population ne pouvait avoir lieu tant que l’immeuble n’était pas en conformité.

Sur base des courriers des 22 juillet et 25 août 2022, il serait établi que la société

SOCIETE3.) serait restée en défaut d’exécuter deux catégories de travaux :

-

les travaux consistant à stabiliser la roche à l’arrière de la résidence. Ces travaux

viseraient à sécuriser le site et à éviter aux occupants et visiteurs tous risques

d’accident;

-

la mise en œuvre de parkings, garages et carports conformément aux plans

autorisés.

Faute d’exécuter ces travaux, la société SOCIETE3.) aurait empêché délibérément et à

mauvais escient la réitération du compromis de vente par devant notaire.

Par courrier du 26 septembre 2022, la société SOCIETE4.) aurait remboursé les frais

d’agents s’élevant à 20.000.-euros TVAC aux époux PERSONNE1.), puisque la vente

n’avait finalement pas abouti.

Par courrier du 28 septembre 2022, la société SOCIETE3.) aurait pris bonne note du

désistement des époux PERSONNE1.) du compromis de vente et aurait affirmé

notamment que « nous n’avons aucune responsabilité dans cette non-passation de l’acte

et que bien entendu nous ne sommes pas d’accord de vous payer la moindre indemnité

de rupture. »

Par courrier du 3 octobre 2022, la société SOCIETE4.) aurait mis en demeure la société

SOCIETE3.) de verser la pénalité conventionnelle égale à 3% du prix de vente, soit le

montant de 6.015.-euros.

Par courrier du 3 octobre 2022, la société SOCIETE3.) aurait contesté la rupture du

compromis de vente à ses torts exclusifs et aurait refusé par la même occasion de payer

la pénalité due.

En droit, s’agissant de la compétence territoriale du tribunal, la société SOCIETE4.) fait

valoir que le compromis de vente litigieux stipule en son point 13 que « le droit

luxembourgeois est applicable à la présente convention et seuls les tribunaux de et à

Luxembourg sont compétents pour connaître de tout litige relatif au présent contrat ».

Les parties auraient ainsi eu la volonté de saisir les tribunaux de Luxembourg-Ville pour

connaître de tout litige relatif au compromis de vente. Il s’ensuivrait que le Tribunal

d’arrondissement de et à Luxembourg est seul compétent pour toiser le présent litige.

Principalement, la société SOCIETE4.) base sa demande sur la stipulation pour autrui

telle que prévue à l’article 1121 du Code civil.

En l’espèce, le compromis de vente du 8 juin 2022 prévoirait à son article 9 que « la

partie défaillante devra verser une somme équivalente à 3% du prix de vente du bien à

la société SOCIETE4.) SARL, à titre d’indemnité forfaitaire et irréductible. »

En prévoyant cette clause pénale, les parties contractantes auraient réciproquement fait

promettre l’une à l’autre le paiement d’une pénalité conventionnelle en faveur de l’agent

immobilier en cas de résolution ou de résiliation du compromis de vente.

Cette clause pénale aurait été acceptée tant par les acquéreurs que par la venderesse

SOCIETE3.).

Comme dit précédemment, le compromis de vente litigieux qui fait loi entre les parties

et qui doit être exécuté de bonne foi, comporterait une clause résolutoire, à savoir qu’en

cas de non-signature de l’acte notarié endéans le délai conventionnel, le contrat est

résolu de plein droit.

En l’espèce, l’acte notarié n’aurait pas été signé à la date butoir, à savoir au 8 juin 2022.

La société SOCIETE4.) rappelle que les conditions suspensives du compromis de vente

auraient été levées comme il ressortirait de l’attestation de Maître Mireille HAMES du

14 décembre 2022 et du courrier des époux PERSONNE1.) du 25 juillet 2022.

L’acte authentique de vente devait donc être signé au plus tard le 8 septembre 2022.

La signature de l’acte n’aurait toutefois pas pu avoir lieu étant donné que la société

SOCIETE3.) serait restée et resterait encore à ce jour en défaut de réaliser des travaux

impérieux pour permettre la livraison des biens cédés.

Ce comportement aurait causé un préjudice à la société SOCIETE4.) qui n’aurait pas pu

percevoir cette rémunération.

Ainsi, elle serait en droit de réclamer le paiement de la pénalité conventionnelle à

hauteur de 6.015.-euros qui correspondrait à 3% du prix de vente de l’immeuble.

Il conviendrait d’ajouter que la clause pénale prévoirait également que la société

SOCIETE4.) peut réclamer « une indemnité de dédommagement supérieure si le

préjudice réel devait dépasser le montant convenu en vertu de la clause pénale ».

La société SOCIETE4.) entendrait dès lors réclamer le montant supplémentaire de

11.079,02.-euros qui correspondrait à la différence entre le montant de la clause pénale

stipulée au compromis de vente (6.015.-euros) et le montant de la rémunération

escomptée au titre du contrat d’entreprise conclu entre les époux PERSONNE1.) et la

société SOCIETE4.) du 30 mai 2021 (17.094,02.-euros HTVA).

Il y aurait donc lieu de condamner la société SOCIETE3.) à lui payer la somme en

principal de 17.094, 02.-euros.

Subsidiairement, la société SOCIETE4.) se prévaut du mécanisme de l’engagement

unilatéral.

En l’espèce, conformément à la clause reproduite ci-avant, la partie défaillante se serait

personnellement et unilatéralement engagée à payer à la société SOCIETE4.) une

somme équivalente à 3% du prix de vente en cas de résolution du contrat par sa faute.

Plus encore, la partie défaillante se serait engagée unilatéralement à payer un montant

de dédommagement supérieur si le préjudice réel de la société SOCIETE4.) était

supérieur au montant convenu en vertu de la clause pénale.

Étant donné qu’il serait acquis que le compromis de vente a été résolu aux torts de la

société SOCIETE3.), il y aurait lieu de fait application de la clause précitée et de faire

droit à la demande de la société SOCIETE4.) en paiement du montant de 3% du prix de

vente, soit 6.015.-euros, augmenté du montant de 11.079,02.-euros qui correspondrait à

la différence entre la clause pénale stipulée au compromis de vente du 8 juin 2022 et la

rémunération escomptée au titre du contrat d’entreprise du 30 mai 2021.

Plus subsidiairement, la société SOCIETE4.) base sa demande sur la responsabilité

délictuelle.

Elle fait valoir que selon la jurisprudence, l’agent immobilier peut, en cas de faute du

mandant ou de l’acheteur, réclamer des dommages et intérêts destinés à réparer son

préjudice. Ainsi, le vendeur peut être tenu à indemniser l’agent immobilier lorsqu’il est

à l’origine de l’échec.

En l’espèce, il serait patent que la société SOCIETE4.) aurait manqué à ses obligations

contractuelles à l’égard des acquéreurs.

La société SOCIETE3.) serait à l’origine de la résolution du compromis de vente, faute

notamment d’avoir réalisé les travaux impérieux pour permettre la livraison des biens

cédés endéans le délai prévu par le compromis de vente.

En raison des manquements imputables à la société SOCIETE3.), la société

SOCIETE4.) n’aurait pas pu percevoir sa rémunération d’un montant de 17.094,02.-

euros bien qu’elle ait remplis sa mission. Elle aurait ainsi subi une perte de chance de

percevoir sa commission en raison de l’attitude fautive de la société SOCIETE3.).

Elle demande partant à voir condamner la société SOCIETE3.) au montant de

17.094,02.-euros à titre de dommages et intérêts.

La société SOCIETE3.) fait valoir que par contrat de mandat du 30 mai 2021, les époux

PERSONNE1.) auraient donné mandat à la société SOCIETE4.) afin qu’elle assure la

négociation ou la recherche d’un studio ou d’un petit appartement dans la région nord

du Luxembourg pour une acquisition ne dépassant pas 350.000.-euros.

Le contrat précité aurait prévu qu’en cas de ratification d’un compromis de vente, les

époux PERSONNE1.) seraient tenus de payer à l’agence le montant de 17.094,02.-euros

au titre des honoraires fixés par cette dernière.

Contrairement à ce qui soutiendrait la société SOCIETE4.), le paiement des honoraires

au bénéfice de l’agence d’un montant de 17.094,02.-euros incomberait exclusivement

aux époux PERSONNE1.).

En effet, la société SOCIETE3.) ne serait pas partie au contrat de mandat précité, de

sorte que ce serait à tort que l’agence prétendrait être créancière d’un montant de

17.094,02.-euros à l’égard de la société SOCIETE3.).

Partant, il ressortirait de ce qui précède qu’en l’absence de tout lien contractuel, la

société SOCIETE3.) n’est pas tenue par le paiement d’un montant de 17.094,02.-euros.

S’agissant du compromis de vente, la société SOCIETE3.) fait valoir qu’en date du 4

juin 2022, elle aurait conclu avec les époux PERSONNE1.) un compromis de vente

portant sur le lot n°24 de la résidence située à ADRESSE2.).

L’article 9 du compromis comprendrait une clause pénale, détaillée comme suit :

« Il est expressément convenu qu’en cas de résiliation unilatérale du présent compromis

et/ou en cas de refus de passer acte devant notaire, pour quelque motif que ce soit, la

partie défaillante qui a résilié le compromis devra verser à l’autre partie non défaillante

une somme égale à 10% du prix de vente du bien, à titre d’indemnité forfaitaire et

irréductible.

Par ailleurs, la partie défaillante devra verser une somme équivalente à 3% du prix de

vente du bien à la société SOCIETE4.) et SOCIETE4.) sàrl, à titre d’indemnité

forfaitaire et irréductible. »

Toutefois, les mentions précitées auraient été suivies d’une mention manuscrite, signée

par les deux parties, en vertu de laquelle il n’y aurait « pas de commission d’agence ».

Les parties au compromis de vente auraient par conséquent expressément renoncé aux

dispositions de l’article 9 du compromis de vente, de sorte qu’elles ne pourraient

utilement produire leurs effets.

Il ressortirait de ce qui précède que les dispositions de l’article 9 du compromis précité

ne peuvent pas être opposées à la société SOCIETE3.).

De plus, l’article 8 du compromis précité comprendrait une condition suspensive relative

à l’obtention d’un prêt immobilier, détaillée comme suit : « Le présent compromis de

vente est soumis à la condition suspensive de l’obtention d’un prêt par l’acquéreur

auprès d’un établissement bancaire luxembourgeois pour règlement du prédit prix de

vente.

Il est expressément convenu que l’acquéreur s’engage à présenter impérativement à la

société SOCIETE4.) et SOCIETE4.) sàrl ainsi qu’à son notaire, la lettre d’acceptation,

respectivement la lettre de refus dans un délai d’un mois à partir de la signature du

présent compromis ».

Or, ce n’est que le 25 juillet 2022, soit plus d’un mois après la signature du compromis

de vente litigieux que les époux PERSONNE1.) auraient présenté une capture d’écran

faisant état de leurs comptes bancaires.

Précisément, il ressortirait des pièces n°6 et 7 communiquées par la société SOCIETE4.)

que les époux PERSONNE1.) n’ont pas respecté le délai imparti par l’article 8 du

compromis de vente litigieux en ne présentant qu’en date du 25 juillet 2022 des

justificatifs, dont la valeur probante serait incontestablement critiquable.

En effet, les époux PERSONNE1.) se contenteraient de présenter une capture d’écran

d’une application bancaire dont on ignorerait l’identité de l’établissement et de manière

évident, cette capture ne permettrait pas d’établir un lien effectif avec les époux

PERSONNE1.).

De la même manière, le courriel versé en pièce n°6 de la société SOCIETE4.), ferait état

d’une mention en vertu de laquelle les fonds proviendraient du fruit de la vente d’une

maison. Toutefois, ce courrier ne mentionnerait aucun destinataire.

En tout état de cause, les époux PERSONNE1.) seraient dans l’impossibilité de prouver

qu’ils ont, endéans le délai imparti, présenté les justificatifs prévus à l’article 8 du

compromis de vente litigieux.

Partant, la condition suspensive précitée ne serait pas remplie et ne pourrait valablement

produire ses effets.

La société SOCIETE3.) fait encore valoir qu’en vue de la finalisation des travaux, les

parties auraient convenu de plusieurs reports prorogeant ainsi la date de signature devant

le notaire.

Il ressortirait du courrier du 3 octobre 2022 adressé par l’agence, que les époux

PERSONNE1.) étaient en principe informés de la nécessité de réaliser des travaux

puisque ces derniers auraient « consenti à de nombreux reports » en vue de la

finalisation desdits travaux.

Toutefois, il ressortirait de l’attestation testimoniale établie en date du 18 janvier 2023

par les époux PERSONNE1.) que l’agence immobilière leur aurait forcé la main et

qu’elle aurait manqué à son obligation d’information à leur égard.

En effet, les époux PERSONNE1.) témoigneraient que l’agence SOCIETE7.) leur aurait

précisé que tout était en ordre et qu’il n’y avait aucun problème, de sorte qu’ils n’avaient

pas été mis au courant des difficultés rencontrées par le nombre d’emplacements de

parking insuffisants.

La société SOCIETE3.) souligne que les époux PERSONNE1.) feraient par

inadvertance référence à l’agence SOCIETE7.) en lieu et place de la société

SOCIETE4.). En effet, au moment de la signature du compromis litigieux,

PERSONNE2.), ainsi que PERSONNE3.) étaient à la fois gérants de la société

SOCIETE7.), mais aussi de la société SOCIETE4.), de sorte que la confusion réalisée

par les époux PERSONNE1.) serait légitime.

La société SOCIETE3.) soutient encore que la société SOCIETE4.) avait été informée

du fait que la réitération devant notaire ne pouvait se réaliser avant la fin des travaux de

mise en conformité.

En effet, il avait été convenu avec l’agence immobilière que les époux PERSONNE1.)

ne pouvaient procéder à la réitération devant notaire que sous réserve de la finalisation

des travaux.

Au regard de l’ampleur des travaux à exécuter, l’agence immobilière ne pouvait ignorer

que ces travaux ne pouvaient être finalisés rapidement.

En effet, la mise en conformité de l’immeuble, conformément au règlement sur les

bâtisses, nécessitait de réaliser précisément les travaux suivants :

-

le rabotage de la paroi rocheuse située à côté de l’immeuble litigieux;

-

le réajustement des dimensions des places de parking;

-

l’aménagement des zones de stationnement : la zone derrière le bâtiment et la

zone à gauche du bâtiment;

-

construction d’un mur de soutènement;

-

construction de carports;

-

construction d’un escalier d’accès.

La mise en conformité des dimensions des places de parking nécessitait de tailler la

roche située à l’arrière de l’immeuble. Le taillage d’une telle roche supposerait la

réalisation des travaux préalables.

En somme, la société SOCIETE3.) aurait entrepris des travaux afin d’assurer la mise en

conformité de l’immeuble conformément aux règles des bâtisses.

Au regard de leur ampleur, ces travaux nécessiteraient inévitablement du temps pour

être finalisés, ce que la société SOCIETE4.) ne pouvait ignorer. En effet, les travaux

relatifs à la stabilité et au rabotage du talus seraient toujours en cours. Ils devraient

notamment être réalisés en site sensible et en accès difficile par une entreprise

spécialisée.

En effet, le passage qui donne accès à la paroi rocheuse serait encombré par la présence

d’un escalier en métal. Or, celui-ci serait le seul qui permettrait d’accéder à la résidence,

de sorte que les occupants de cet immeuble s’opposeraient à l’enlèvement dudit escalier.

En l’absence de tout consentement, une assignation en référé aurait été déposée devant

le Tribunal d’Arrondissement de Diekirch, la procédure étant toujours en cours.

La société SOCIETE3.) estime partant avoir entrepris toutes les diligences en vue de

rendre l’immeuble conforme au règlement des bâtisses.

Il résulterait de ce qui précède que la résiliation du compromis de vente intervenue en

date du 22 septembre 2022 par les époux PERSONNE1.) serait fautive et ne pourrait

être imputée à la société SOCIETE3.).

Le courrier de résiliation adressé par les époux PERSONNE1.) aurait d’ailleurs été

contesté par Monsieur PERSONNE4.), gérant de la société SOCIETE3.), en date du 3

octobre 2022.

En droit, la société SOCIETE3.) soutient que conformément au principe de l’effet relatif

du contrat, conformément à l’article 1165 du Code civil, un contrat ne pourrait produire

d’effets qu’entre ses parties.

En l’espèce, le contrat de mandat du 30 mai 2021 aurait été conclu entre les époux

PERSONNE1.) et l’agence immobilière SOCIETE4.) et ne pourrait produire d’effet

qu’entre eux, de sorte que les obligations découlant du contrat, à savoir les honoraires

de l’agence d’un montant de 17.094,02.-euros HTVA n’obligeraient que ces parties.

Partant, la société SOCIETE3.) ne serait pas tenue par le paiement du montant de

17.094,02.-euros HTVA.

De la même manière, conformément au compromis de vente du 4 juin 2022, la société

SOCIETE3.) et les époux PERSONNE1.) auraient renoncé expressément à toute

indemnité en faveur de l’agence par l’apposition d’une mention manuscrite, signée par

les deux parties au contrat.

Partant, la société SOCIETE3.) ne serait tenue ni par le paiement du montant de 6.015.-

euros, ni par le paiement du montant de 11.079,02.-euros.

La société SOCIETE3.) soutient que son gérant avait informé la société SOCIETE4.) de

la nécessité de finaliser des travaux afin de mettre l’immeuble en conformité avec le

règlement des bâtisses.

Conformément à l’article 2 du compromis de vente, « le bien ci-avant désigné est vendu

dans l’état dans lequel il se trouve et se comporte à l’heure actuelle. L’acquéreur, après

avoir pris inspection, déclare le connaître ». En l’espèce, les époux PERSONNE1.)

avaient nécessairement accepté d’acheter le bien dans l’état où il se trouvait au moment

de la vente, de sorte qu’aucune contestation en la matière ne serait recevable.

Pourtant, les acquéreurs témoigneraient ne pas avoir été informés de l’état dans lequel

se trouvait le lot n°24 par l’agence SOCIETE4.).

Par conséquent, le prédit lot aurait été vendu en l’état, de sorte que la résiliation du

compromis de vente par les époux PERSONNE1.) serait fautive et ne saurait être

imputée à la société SOCIETE3.).

De plus, la société SOCIETE4.) aurait été tenue d’informer les époux PERSONNE1.)

de la présence d’une paroi rocheuse située à l’arrière de la résidence qui réduisait

considérablement les dimensions des places de parking pour chaque lot de l’immeuble

litigieux. Précisément, l’agence devait mettre en garde les époux sur le fait que la

réitération par acte notarié supposait que les travaux réalisés soient conformes au

règlement des bâtisses.

Il ressortirait du témoignage des époux PERSONNE1.) que l’agence PERSONNE5.) a

violé son obligation d’information afin de satisfaire ses propres intérêts et précisément

pour obtenir paiement de ses honoraires.

Par ce manquement, l’agence SOCIETE4.) aurait incité les acquéreurs à conclure dans

des conditions qu’ils n’auraient valablement pas accepté s’ils avaient été dûment

informés par cette dernière.

L’agence PERSONNE5.) aurait donc été à l’origine de son propre dommage en

manquant à ses obligations contractuelles, de sorte qu’il conviendrait de déclarer ses

demandes infondées.

Le société SOCIETE3.) soutient encore que la société SOCIETE4.) aurait non

seulement manqué à son obligation d’information, mais surtout qu’elle n’aurait pas

manqué d’inciter les époux PERSONNE1.) par des promesses mensongères à conclure

le compromis de vente.

En effet, les époux PERSONNE1.) témoigneraient, dans le cadre d’une attestation

testimoniale datée du 18 janvier 2023 que « l’agent immobilier nous a forcé la main en

signalant qu’il n’y avait pas de problème et que tout était en ordre ».

De plus, ils attesteraient qu’ils n’auraient jamais reçu les plans ni la situation des

emplacements de parking.

De plus, les époux PERSONNE1.) ajouteraient qu’ils reconnaissent avoir acheté le bien

comme précisé, mais que l’agence SOCIETE7.) leur aurait garanti qu’il n’y aurait aucun

problème, ce qui serait faux.

Ce faisant, les époux PERSONNE1.) expliqueraient qu’au regard des indications

mensongères de l’agence, ils auraient été incités à conclure le compromis de vente,

qu’ils auraient dû résilier par la suite. Ils expliqueraient également que la société

SOCIETE3.) n’aurait aucune responsabilité dans le non-aboutissement de la vente du

bien.

Partant, la mauvaise foi de la société SOCIETE4.) serait caractérisée, de sorte que la

responsabilité contractuelle de celle-ci serait établie.

Par conséquent, au regard des manquements répétés de la société SOCIETE4.) et de sa

mauvaise foi, ses demandes seraient à déclarer non fondées.

Au vu des manquements de la société SOCIETE4.) à ses obligations contractuelles, la

société SOCIETE3.) demande la condamnation de celle-ci à lui payer la somme de

20.000.-euros, avec les intérêts légaux à partir de son inexécution, sinon à partir de

l’assignation en justice, sinon à partir du présent jugement, jusqu’à solde.

La société SOCIETE4.) conteste tous les moyens exposés par la société SOCIETE3.).

Elle soutient qu’il n’existerait pas de contrat de mandat entre les époux PERSONNE1.)

et la société SOCIETE4.), le contrat conclu entre eux étant un contrat d’entreprise.

La société SOCIETE3.) estime qu’elle ne devrait pas la commission à la société

SOCIETE4.). Or, cette dernière ne demanderait pas à la société SOCIETE3.) le

paiement de la commission, mais le paiement de dommages et intérêts.

Elle soutient également que les parties au contrat de vente n’auraient pas renoncé à la

clause pénale. Premièrement, la renonciation ne se présumerait pas et deuxièmement, la

mention manuscrite « pas de commission d’agence » ne viserait pas la pénalité

conventionnelle. Cette mention ne pourrait donc pas valoir renonciation à la pénalité

conventionnelle. Troisièmement, si les parties contractantes avaient eu la volonté de

renoncer à la pénalité conventionnelle, elles auraient tout simplement biffé la clause

pénale. Quatrièmement, la mention manuscrite précités ne serait pas valable dans la

mesure où les époux PERSONNE1.) ne pouvaient pas renoncer de manière unilatérale

à la commission d’agence à laquelle ils s’étaient engagés dans le cadre du contrat du 30

mai 2022, sans l’accord de la société SOCIETE4.). Il y aurait ainsi lieu de retenir que la

clause pénale sort tous ses effets.

La condition relative au financement serait accomplie dans la mesure où il serait établi

que les époux PERSONNE1.) disposaient de fonds propres nécessaires et suffisants au

financement du prix de vente. En ordre subsidiaire, la condition serait réputée accomplie

au vœu de l’article 1178 du Code civil, avec la conséquence que la vente serait devenue

définitive rétroactivement.

Il n’aurait jamais été convenu que la réitération du compromis de vente par-devant

notaire soit conditionnée à la réalisation de travaux de mise en conformité sur

l’immeuble. La raison en serait simple : à l’époque des faits litigieux, le propriétaire

SOCIETE3.) n’aurait jamais informé l’agence et/ou les acquéreurs que l’immeuble

n’était pas conforme et qu’il y avait lieu de procéder à des travaux de mise en conformité

avant la signature de l’acte notarié. Force serait d’ailleurs de constater que le contrat de

vente ne comporterait pas de condition en lien avec de supposés travaux de mise en

conformité En soutenant que les parties auraient marqué leur accord pour que la

réitération du compromis de vente par-devant notaire soit conditionnée par la

finalisation de travaux de mise en conformité sur l’immeuble, la société SOCIETE3.)

plaiderait outre et contre le contrat.

Si les parties avaient convenu que la réitération du compromis de vente par-devant

notaire soit conditionnée à la réalisation de travaux de mise en conformité sur

l’immeuble, alors la société SOCIETE3.) aurait ajouté une clause particulière en ce sens

dans le contrat, ce qu’elle n’aurait pas fait.

Il ne faudrait pas perdre de vue que la société SOCIETE3.) est un professionnel de la

construction et des transactions immobilières. Elle saurait ce qu’un compromis de vente

doit contenir. En l’occurrence, elle n’aurait prévu aucune condition relative à des

travaux de mise en conformité parce qu’une telle condition n’aurait jamais été discutée,

ni convenue.

La société SOCIETE4.) soutient ne pas avoir connaissance qu’il existerait une

assignation en référé. Une telle procédure ne serait d’ailleurs pas versée. A supposer

qu’une procédure de référé existe, elle n’aurait en tout état de cause aucun effet sur

l’instance en cours.

S’agissant de l’attestation testimoniale des époux

PERSONNE1.), la société

SOCIETE4.) fait les observations suivantes :

-

elle ne serait pas conforme aux prescriptions de l’article 402 du Nouveau Code

de procédure civile, alors qu’elle ne mentionnerait pas les nom et prénom de la

personne qui a personnellement écrit cette attestation. Ce document viserait deux

personnes, à savoir PERSONNE6.) et PERSONNE7.). Elle comporterait deux

signatures. Mais il serait évident qu’une seule personne a écrit ce document.

L’auteur du document ne serait partant pas identifiable;

-

alors que les personnes PERSONNE6.) et PERSONNE7.) demeurant à

ADRESSE5.), il semblerait qu’elles ont écrit ce document à ADRESSE3.), c’est-

à-dire dans les locaux de la société SOCIETE3.), ce qui éveillerait des soupçons;

-

s’agissant du contenu, cette attestation serait improbable. Il y serait fait référence

à la société SOCIETE7.) SARL, alors que cette agence ne serait pas celle qui

serait intervenue dans le cadre de la vente litigieuse.

Il y serait évoqué un prétendu remboursement de la somme de 12.500.-euros au

titre des meubles meublants, mais le justificatif du paiement ne serait

curieusement pas joint à ladite attestation.

L’auteur écrirait que la société SOCIETE3.) ne serait pas responsable. Or, un

témoin devrait relater les faits. Il n’aurait pas à se positionner par rapport à un

question de responsabilité. Le témoin ne serait pas juge.

Cette attestation donnerait vraiment l’impression que la société SOCIETE3.)

s’est procurée ce document dans le seul but de se blanchir les mains, l’auteur

ayant déclaré ce qui suit : « Bien entendu, nous nous engageons à ne pas

réclamer à la SA SOCIETE3.) qui n’a aucune responsabilité dans le non-

aboutissement de la vente du bien. ».

En tout cas, tout laisserait à penser que la société SOCIETE3.) a influencé les

parties PERSONNE6.) et PERSONNE7.), au point que ces dernières se soient

engagées à ne rien réclamer à la société SOCIETE3.).

Il y serait également écrit que SOCIETE7.) a dit que l’immeuble ne présentait

pas de problème. Encore une fois, ce n’est pas cette agence qui serait intervenue

dans le cadre de la vente litigieuse. Par ailleurs, si un agent immobilier l’a dit,

c’est uniquement en raison du fait qu’à l’époque du contrat de vente, le

propriétaire n’aurait jamais dit à l’agence et aux acquéreurs que l’immeuble

n’était pas conforme.

Pour les motifs qui précèdent, l’attestation testimoniale serait à déclarer

irrecevable, sinon non fondée.

La société SOCIETE3.) aurait communiqué en vrac toute une série de documents en lien

avec des travaux. Or, ces pièces ne seraient pas utiles pour l’issue du présent litige. Il

n’en ressortirait pas que la société SOCIETE3.) ait informé la société SOCIETE4.) et

les acquéreurs que l’immeuble n’était pas conforme et qu’il nécessitait des travaux de

mise en conformité avant la signature de l’acte notarié. Finalement, ces pièces

sèmeraient la confusion et instaureraient un faux débat.

S’agissant des plans de carports, a priori la société SOCIETE3.) aurait demandé à la

société SOCIETE8.) d’établir des plans pour des carports. Ces plans auraient a priori été

établis le 24 février 2021. Il ne serait pas établi que ces plans aient été soumis aux

autorités compétentes pour autorisation. Il ne serait pas non plus établi que ces plans

aient été exécutés. En somme, cette pièce ne présenterait pas d’intérêts pour l’issue du

litige.

S’agissant du rapport établi par le GROUPE FONDASOL portant sur la stabilité et le

terrassement de la roche située derrière la résidence, celui-ci serait daté du 27 février

2023. A la lecture des pages 32 et 33 dudit rapport, l’auteur s’exprimerait dans le futur

et évoquerait, entre autres, que le talus devra être réalisé avec une pente ou que les

travaux de terrassement seront particulièrement délicats à réaliser. Il faudrait en déduire

qu’à la date de février 2023, les travaux pourtant nécessaires d’après la commune et la

venderesse, n’étaient toujours pas réalisés. Cette pièce contredirait les dires adverses et

affaiblirait plus encore la position de la société SOCIETE3.).

S’agissant des devis et factures s’étendant sur plusieurs années et en tout cas, de 2020 à

2022, ces documents ne présenteraient pas de lien direct ou même indirect avec le

contrat de vente qui lierait les parties. Ils porteraient sur tout et n’importe quoi, tels que

le démontage d’un escalier, la vérification d’un vide ventilé, l’installation d’une gaine

pour le câble d’alimentation électrique ou le raccordement des appartements. Ces

documents seraient partant sans intérêt pour l’issue du litige.

En ce qui concerne la correspondance relative à la réalisation des travaux, il en

ressortirait qu’au début de l’année 2023, des travaux étaient toujours en cours. Si ces

travaux devaient concerner la résidence dans laquelle la partie SOCIETE9.) a acquis des

droits et biens immobiliers en 2022, il faudrait en conclure que de toute évidence, la

société SOCIETE3.) n’était vraiment pas prête à signer l’acte authentique de vente et à

livrer le bien cédé, celui-ci étant a priori en cours de construction.

La société SOCIETE4.) fait étant de trois jugements rendus par la Justice de Paix de

Diekirch en date du 26 juin 2023. Ces trois jugements auraient été rendus dans le cadre

de trois autres ventes immobilières au sein de l’immeuble en copropriété sis à L-

ADRESSE2.), par la société SOCIETE3.) en tant que venderesse. Ces trois autres ventes

auraient échoué, comme celle des époux PERSONNE1.), et ce, pour les mêmes raisons,

à savoir que les ventes n’auraient pas abouti du fait que la société SOCIETE3.) serait

restée en défaut d’exécuter les travaux. Dans le cadre de ces trois autres ventes, l’agence

immobilière SOCIETE7.), qui avait été chargée par la propriétaire SOCIETE3.) de

trouver des acquéreurs, a agi en justice contre celle-ci pour avoir paiement des

commissions, sinon le paiement de dommages et intérêts équivalent au montant des

commissions.

Dans ces trois litiges, la société SOCIETE4.) aurait eu gain de cause, à savoir que le

tribunal aurait rejeté tous les moyens de défense de la société SOCIETE3.) et aurait

condamné cette dernière à payer à l’agence SOCIETE7.) des dommages et intérêts

équivalents au montant de la commission à laquelle elle avait droit.

Par rapport à ces trois jugements, deux seraient définitifs et coulés en force de chose

jugée, ceux-ci ayant même été exécutés par la société SOCIETE3.), tandis que contre le

troisième jugement, la société SOCIETE3.) aurait interjeté appel.

Il serait essentiel de lire attentivement ces jugements. En effet, à travers ses décisions,

le Tribunal aurait amplement pris position par rapport aux moyens évoqués par la société

SOCIETE3.) qui seraient exactement les mêmes que ceux invoqués dans la présente

affaire. Or, le juge de paix aurait retenu une inexécution contractuelle fautive dans le

chef de la société SOCIETE3.) et aurait alloué à la société SOCIETE7.) des dommages

et intérêts équivalent à la perte de ses commissions.

S’agissant de la demande principale de la société SOCIETE4.), celle-ci estime que les

moyens de défense soulevés tomberaient tous à faux pour les raisons suivantes :

-

la société SOCIETE4.) ne demanderait pas le paiement de la commission

stipulées dans le contrat d’entreprise du 30 mai 2022;

-

les parties au contrat de vente du 8 juin 2022 n’auraient pas renoncé à la clause

pénale. Cette clause sortirait ses effets;

-

la société SOCIETE3.) n’aurait pas informé la société SOCIETE4.) du fait que

l’immeuble n’était pas conforme et qu’il devait subir des travaux de mise en

conformité. A défaut d’en avoir été informée, il ne saurait être fait grief à l’agence

de ne pas en avoir informé les acquéreurs. Il serait à noter que lors de la signature

du contrat de vente au plus tard, SOCIETE3.) n’aurait pas non plus informé les

acquéreurs que l’immeuble n’était pas conforme et qu’il devait subir des travaux

de mise en conformité;

-

la société SOCIETE3.) ne prouverait pas que la société SOCIETE4.) ait commis

une faute et qu’elle ait été de mauvaise foi.

S’agissant des demandes reconventionnelles de la société SOCIETE3.), la société

SOCIETE4.) se rapporte à prudence de justice quant à leur recevabilité.

S’agissant de la demande en paiement de la somme de 20.000.-euros au titre de

manquement à ses obligations contractuelles de la société SOCIETE4.), celle-ci fait

valoir qu’elle n’a pas d’obligations contractuelles à l’égard de la société SOCIETE3.).

D’ailleurs, la société SOCIETE3.) ferait exposer qu’elle ne serait pas partie au contrat

du 30 mai 2022 conclu entre les époux PERSONNE1.) et la société SOCIETE4.). Par

conséquent, la société SOCIETE4.) n’aurait pas d’obligations contractuelles vis-à-vis

de la société SOCIETE3.) dans le cadre de ce contrat.

La société SOCIETE3.) ferait également exposer qu’elle a conclu avec les époux

PERSONNE1.) un compromis de vente en date du 8 juin 2022, ce qui prouverait à

nouveau qu’elle n’a donc pas d’obligations contractuelles vis-à-vis de la société

SOCIETE3.) dans le cadre de ce contrat.

La société SOCIETE3.) estimerait que la résiliation du compromis de vente intervenue

en date du 22 septembre 2022 par les époux PERSONNE1.) serait fautive, ce qui serait

faux. En effet, le contrat de vente aurait été rompu du fait de la société SOCIETE3.) en

tant que venderesse qui n’aurait pas réitéré le compromis de vente par-devant notaire

faute d’avoir construit un immeuble conforme. En tout cas, la résiliation n’émanerait

pas de la société SOCIETE4.).

La société SOCIETE3.) estimerait à tort que la société SOCIETE4.) aurait manqué à

son obligation d’information vis-à-vis des époux PERSONNE1.). Il faudrait tout au plus

en conclure que les époux PERSONNE1.) sont victimes. Il en serait de même pour le

fait que la société SOCIETE4.) aurait été de mauvaise foi par rapport aux époux

PERSONNE1.).

Par conséquent, la société SOCIETE3.) ferait valoir qu’il n’existe pas de relation

contractuelle entre elle et la société SOCIETE4.). Il ne pourrait donc pas y avoir une

faute contractuelle dans son chef.

De plus, la société SOCIETE3.) prétendrait que les époux PERSONNE1.) seraient

victimes du fait de la société SOCIETE4.). Il n’y aurait donc pas de préjudice personnel

dans son chef.

De plus, le montant de 20.000.-euros serait un montant arbitraire, fixé unilatéralement

par la société SOCIETE3.) qui ne reposerait sur aucune pièce justificative.

Finalement, la société SOCIETE3.) ne rapporterait pas la preuve d’un lien causal entre

une faute et un préjudice personnellement subi par elle.

La demande en paiement de la somme de 20.000.-euros serait par conséquent à déclarer

non fondée tant en son principe qu’en son quantum.

S’agissant de la demande en paiement de la somme de 10.000.-euros, la société

SOCIETE3.) n’expliquerait pas les obligations qui auraient pesé sur la société

SOCIETE4.) et ne prouverait pas de faute contractuelle ou délictuelle imputable à celle-

ci. Elle ne prouverait pas de faute contractuelle ou délictuelle imputable à la société

SOCIETE4.) ni de lien causal. Sa demande serait dès lors également à déclarer non

fondée dans son principe et dans son quantum.

S’agissant de la demande relative à la majoration du taux légal, celle-ci ne reposerait sur

aucune base légale et serait à déclarer non fondée.

Finalement, la société SOCIETE4.) conteste l’indemnité de procédure réclamée par la

société SOCIETE3.). S’agissant des frais d’avocat et des frais de déplacement réclamés

subsidiairement à hauteur de 10.000.-euros, la société SOCIETE3.) ne produirait aucune

demande d’acompte de son mandataire ni le paiement d’honoraires d’avocat et ne

justifierait pas non plus de frais de déplacement. La demande serait partant à rejeter.

La société SOCIETE3.) soutient que, contrairement aux affirmations de la société

SOCIETE4.), le contrat conclu en date du 30 mai 2021 entre elle et les époux

PERSONNE1.), serait qualifié de contrat de mandat et qu’il ne pourrait donc pas s’agir

d’un contrat d’entreprise.

S’agissant de la commission et des dommages et intérêts, la société SOCIETE3.)

soutient que contrairement aux allégations de la société SOCIETE4.), il ressortirait du

compromis de vente du 4 juin 2022 que les époux PERSONNE1.), ainsi que la société

SOCIETE3.) auraient d’un commun accord et de manière expresse renoncé à

l’allocation d’une commission d’agence au profit de la société SOCIETE4.). La mention

manuscrite « pas de commission d’agence » aurait été apposée à l’article 9 relatif à la

clause pénale du compromis de vente faisant référence au paiement d’une commission

d’une somme équivalente à 3% du prix de vente à titre d’indemnité forfaitaire et

irréductible au profit de la société SOCIETE4.). Il ressortirait de ce qui précède que les

parties avaient convenu de manière certaine à la renonciation de la commission au profit

de la société SOCIETE4.). Partant, la société SOCIETE3.) ne serait pas tenue par le

paiement d’une commission conventionnelle.

S’agissant des dommages et intérêts revendiqués, en l’absence de toute faute et de

dommage résultant de cette faute, la société SOCIETE3.) ne serait pas tenue au paiement

de dommages et intérêts à l’encontre de la société SOCIETE4.).

S’agissant du non accomplissement de la condition suspensive relative à l’obtention

d’un prêt immobilier, la société SOCIETE3.) soutient que les époux PERSONNE1.)

produiraient une attestation qui aurait été établie de leurs propres mains certifiant qu’ils

disposent des fonds nécessaires à l’acquisition d’un appartement. Or, conformément au

principe « nul ne peut se constituer de preuve à soi-même », l’attestation versée par la

société SOCIETE4.) serait donc à écarter purement et simplement.

Elle estime partant que les époux PERSONNE1.) auraient nécessairement violé les

dispositions de l’article 8 du compromis de vente ainsi que l’article 1178 du Code civil,

de sorte que la vente ne serait pas devenue définitive.

En ce qui concerne l’attestation testimoniale des époux PERSONNE1.), celle-ci ferait

état des noms des deux époux, ainsi que de leurs signatures respectives, de sorte que

l’attestation testimoniale répondrait incontestablement à l’exigence d’authenticité

prescrite par l’article 402 du Nouveau Code de procédure civile. De plus, les époux

PERSONNE1.) feraient indifféremment référence, dans l’attestation précitée à l’agence

immobilière SOCIETE7.) en lieu et place de la société SOCIETE4.). Il s’agirait là d’une

simple confusion. En effet, les deux agences auraient le même objet social et seraient

dirigées par les mêmes personnes, de sorte que la confusion des époux PERSONNE1.)

serait légitime.

La société SOCIETE3.) soutient encore que la société SOCIETE4.) serait un

professionnel des transactions immobilières, de sorte qu’elle ne pouvait ignorer que des

travaux de mise en conformité devaient avoir lieu sur l’immeuble avant la réitération du

compromis de vente par-devant notaire. La société SOCIETE4.) ne pourrait se

déresponsabiliser, alors qu’il lui incombait d’informer les acquéreurs de la situation

exacte de l’immeuble litigieux et de les mettre en garde quant à l’ampleur des travaux à

réaliser.

La société SOCIETE4.) aurait eu l’obligation d’informer les acquéreurs de l’ensemble

des informations qui leur sont utiles pour qu’ils prennent leur décision de façon libre et

éclairée. Or, en omettant d’informer les acquéreurs de la situation réelle de l’immeuble,

la société SOCIETE4.) aurait incontestablement manqué à son obligation d’information

à l’égard des époux PERSONNE1.). Ce manquement aurait précisément conduit ces

derniers à résilier unilatéralement le compromis de vente litigieux, causant une perte

financière considérable pour la société SOCIETE3.). La responsabilité délictuelle de la

société SOCIETE4.) serait incontestablement engagée.

Contrairement aux allégations adverses, les pièces versées démontreraient

incontestablement les diligences entreprises par la société SOCIETE3.) afin de mettre

en conformité l’immeuble avec le règlement des bâtisses et ainsi assurer la réitération

du compromis de vente par-devant notaire. Ces pièces établiraient de manière détaillée

les démarches entreprises par la société SOCIETE3.) pour mettre en conformité

l’immeuble avec le règlement sur les bâtisses.

S’agissant des jugements rendus par le Tribunal de paix de Diekirch, la société

SOCIETE3.) donne à considérer qu’elle a interjeté appel du jugement n°771/2023. Les

autres moyens soulevés par la société SOCIETE4.) seraient non concluant.

S’agissant de sa demande en paiement de la somme de 20.000.-euros en raison d’un

manquement contractuel sur base de la responsabilité délictuelle, conformément à un

arrêt de principe de l’Assemblée plénière de la Cour de cassation française d 6 octobre

2006, « le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité

délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un

dommage. »

En l’espèce, les manquements de la société SOCIETE4.) à ses obligations contractuelles

auraient causé à la société SOCIETE3.) une perte financière conséquente.

Il ressortirait de ses conclusions précédentes que la société SOCIETE3.) ne demande

pas à la société SOCIETE4.) le paiement du montant de 20.000.-euros sur le fondement

de la responsabilité contractuelle, mais invoquerait un manquement contractuel sur le

fondement de la responsabilité délictuelle.

La société SOCIETE4.) soutient que le contrat en question serait un contrat

d’entreprise, par opposition à un contrat de mandat. Le plus souvent, la mission de

l’agent immobilier comporterait la recherche d’un potentiel acquéreur et/ou vendeur, la

mise en contact des futurs cocontractants et le cas échéant, la négociation du prix et des

autres conditions de l’acte. Mais rarement, l’agent immobilier recevrait de son client le

pouvoir de l’engager juridiquement par sa propre signature.

En l’espèce, la société SOCIETE4.) aurait reçu la mission de chercher un bien à acquérir

correspondant aux critères souhaités par les époux PERSONNE1.). Le contrat conclu

avec les époux PERSONNE1.) ne conférerait pas à la société SOCIETE4.) le pouvoir

de les représenter et de les engager juridiquement par sa signature.

Il faudrait partant en conclure que la relation contractuelle entre parties serait régie par

les règles du contrat d’entreprise.

S’agissant de la rémunération de l’agence immobilière, la société SOCIETE3.) suivrait

un raisonnement erroné à plusieurs égards :

-

par contrat du 30 mai 2022, les époux PERSONNE1.) se seraient engagés à payer

à la société SOCIETE4.) une rémunération de 20.000.-euros TTC dans le cas où

cette dernière trouverait un bien entrant dans leurs critères et leur présenterait le

vendeur. Les époux PERSONNE1.) n’auraient jamais renoncé à cet engagement

contractuel. Une telle renonciation unilatérale de leur part serait d’ailleurs sans

effet;

-

la société SOCIETE3.) n’aurait pas renoncé à l’allocation d’une rémunération au

profit de la société SOCIETE4.). D’un point de vue juridique, cette allégation

serait d’ailleurs un non-sens. La société SOCIETE3.) n’aurait effectivement pas

la qualité, ni le pouvoir de renoncer à une rémunération qui ne la concerne pas,

alors que cette rémunération aurait été convenue entre deux parties aux termes

d’un contrat, par rapport auquel elle serait partie tierce. Une telle renonciation

unilatérale de sa part serait, en tout état de cause, sans effet;

-

les époux PERSONNE1.) et la société SOCIETE3.) n’auraient pas, d’un commun

accord et de manière expresse, renoncé à la rémunération au profit de la société

SOCIETE4.). Un tel accord ne serait pas établi. A supposer qu’il soit établi, cet

accord serait inopposable à la société SOCIETE4.), qui serait la première

intéressée à la rémunération.

Il s’ensuit que les moyens adverses seraient à rejeter, ce d’autant plus que la société

SOCIETE4.) ne demanderait pas le paiement de sa rémunération, mais le paiement de

la pénalité conventionnelle. En quelque sorte, les moyens adverses seraient sans

pertinence, sans intérêt et hors sujet.

En ordre principal, la société SOCIETE4.) soutient que la condition relative au

financement du prix de vente serait réalisée. Cette affirmation serait établie sur base de

trois éléments, à savoir :

-

sur base d’un courrier de Maître Mirelle HAMES, notaire, daté du 14 décembre

2022;

-

sur base d’une déclaration émanant des époux PERSONNE1.), suivant laquelle

ils disposeraient des fonds propres nécessaires au paiement du prix de vente. Ces

fonds propres proviendraient du fruit de la vente de leur maison sise à L-

ADRESSE6.);

-

sur base d’une capture d’écran, de laquelle il ressortirait que sur le compte de

Monsieur PERSONNE6.) figure la somme de 356.994,12.-euros.

Sur base de ces éléments, il y aurait lieu de retenir que la condition relative au

financement du prix de vente s’est réalisée.

En ordre subsidiaire, s’il devait être retenu que les époux PERSONNE1.) n’ont pas fait

les diligences nécessaires en vue de voir réaliser la condition dans le délai

conventionnel, il conviendrait alors de dire que la condition serait réputée accomplie en

application de l’article 1178 du Code civil.

Dans l’un comme dans l’autre cas, il y aurait lieu de considérer que la vente conclue

entre la société SOCIETE3.) et les époux PERSONNE1.) est devenue définitive.

Malgré cette vente définitive, l’acte notarié n’aurait pas été signé à cause de la

venderesse, à savoir la société SOCIETE3.).

S’agissant de l’obligation d’information et de délivrance, la société SOCIETE4.) fait

valoir que la société SOCIETE3.) ne saurait inverser les rôles en estimant qu’elle n’a

pas commis de faute, contrairement à la société SOCIETE4.).

En tant que promoteur immobilier, professionnelle du bâtiment, de la rénovation et de

la construction, propriétaire et partie venderesse, il ne ferait aucun doute que la société

SOCIETE3.) avait l’obligation d’informer les acquéreurs et l’agence immobilière

SOCIETE4.), au plus tard le jour de la signature du compromis de vente, du fait que

l’immeuble n’était pas conforme, qu’il impliquait des travaux de mise en conformité

avant la réitération du compromis de vente de façon notamment à pouvoir exécuter son

obligation de délivrance et que l’immeuble non conforme n’était pas susceptible de faire

l’objet d’une domiciliation auprès des services du bureau de la population.

Pourtant, la société SOCIETE3.) n’aurait jamais fourni ces informations aux époux

PERSONNE1.) et à la société SOCIETE4.) avant la signature du contrat de vente.

Il serait indiscutable que la société SOCIETE3.) aurait manqué à ses obligations les plus

élémentaires d’information, de loyauté et de délivrance.

De son côté, la société SOCIETE4.) serait une agence immobilière. Elle ne serait pas un

professionnel du bâtiment et de la construction. Elle n’aurait pas eu connaissance des

non-conformités affectant l’immeuble, ni de la nécessité de stabiliser la paroi rocheuse

qui se trouverait à proximité de la résidence, ni de l’impossibilité de se domicilier à

l’adresse du bien, objet de la vente, à défaut d’en avoir été informée par la partie

venderesse SOCIETE3.).

Si la société SOCIETE3.) ne doit pas payer une rémunération conventionnelle, elle serait

en revanche tenue de payer à la société SOCIETE4.) la pénalité conventionnelle qui

aurait été stipulée dans le compromis de vente. La société SOCIETE3.) aurait en effet

commis plusieurs fautes qui seraient à l’origine de la rupture du compromis de vente et

du préjudice subi par la société SOCIETE4.). Les fautes commises par la société

SOCIETE3.) seraient en substance les suivantes :

-

elle n’aurait pas informé l’agence immobilière SOCIETE4.), ni les époux

PERSONNE1.) que l’immeuble n’était pas conforme;

-

elle n’aurait pas informé l’agence immobilière SOCIETE4.), ni les époux

PERSONNE1.) que l’immeuble nécessitait la réalisation de travaux de mise en

conformité;

-

elle n’aurait pas informé l’agence immobilière SOCIETE4.), ni les époux

PERSONNE1.) de l’impossibilité de se domicilier à l’adresse des lieux cédés

auprès des services communaux en raison de la non-conformité des ouvrages;

-

elle n’aurait pas informé l’agence immobilière SOCIETE4.), ni les époux

PERSONNE1.) que l’appartement n’était pas habitable en raison des contraintes

administratives.

La société SOCIETE3.) aurait manqué notamment à son obligation de loyauté et à son

obligation d’information. Par ses propres fautes, elle se serait mise dans l’impossibilité

de satisfaire à l’obligation de délivrance et aurait ainsi provoqué la rupture du contrat.

A cause des manquements commis par la société SOCIETE3.), la société SOCIETE4.)

aurait subi un préjudice matériel qui consiste dans la perte de la rémunération à laquelle

elle pouvait prétendre si la vente avait été réitérée par-devant notaire.

En cela, la société SOCIETE4.) serait en droit de demander à la société SOCIETE3.) le

paiement de la pénalité conventionnelle.

S’agissant de l’attestation testimoniale des époux PERSONNE1.), quoi qu’en dise la

société SOCIETE3.), l’auteur de cette attestation ne serait pas identifiable et par ce seul

fait, l’attestation ne serait pas conforme aux prescriptions de l’article 402 du Nouveau

Code de procédure civile. Elle ne serait partant pas à prendre en considération.

De surcroît, l’auteur inconnu de cette attestation testimoniale parlerait d’une agence

immobilière qui ne serait pas la société SOCIETE4.). Même si la société SOCIETE3.)

soutient que les époux PERSONNE1.) auraient commis une confusion, le contenu de

l’attestation ne serait pas conforme à la réalité et serait contredite par d’autres éléments

du dossier.

De plus, ce serait à tort que la société SOCIETE3.) considèrerait que l’attestation ferait

état de pratiques et d’agissements déloyaux dans le chef de la société SOCIETE4.), alors

que l’auteur de de document ne citerait pas une seule fois la société SOCIETE4.),

respectivement de prétendus manquements dans son chef.

Par conséquent, l’attestation testimoniale serait à déclarer irrecevable, sinon non

pertinente, ni probante.

S’agissant du jugement rendu par le Tribunal de Paix de Diekirch contre lequel la société

SOCIETE3.) aurait interjeté appel, il y aurait lieu de préciser qu’elle en aurait accepté

deux autres qui seraient rigoureusement les mêmes que le premier. Par conséquent,

l’appel ne pourra pas aboutir, sauf à provoquer une contrariété de jugement et le cas

échéant un recours en cassation.

S’agissant de la demande reconventionnelle de la société SOCIETE3.) en paiement de

la somme de 20.000.-euros, la société SOCIETE4.) conteste celle-ci dans son principe

et son quantum pour les motifs suivants :

-

la société SOCIETE3.) se prévaudrait d’un arrêt de la Cour de cassation française

et allèguerait un manquement contractuel qui aurait été commis par la société

SOCIETE4.) dans le cadre de l’exécution d’un contrat auquel la société

SOCIETE3.) serait partie tierce. Or, il ne serait pas établi que les juridictions

luxembourgeoises suivent le courant jurisprudentiel adopté par le Cour de

cassation française et qu’elles l’appliquent. La société SOCIETE3.) ne citerait

d’ailleurs pas de décisions judiciaires luxembourgeoises allant dans le même

sens ;

-

en ordre subsidiaire, la société SOCIETE3.) n’établirait pas de manquement

contractuel qui aurait été commis par la société SOCIETE4.) dans le cadre de

l’exécution du contrat d’entreprise du 30 mai 2021 ;

-

la société SOCIETE3.) ne prouverait pas non plus l’existence dans son chef d’une

perte financière conséquente, que ce soit dans son principe ou dans son montant

;

-

elle ne rapporterait pas la preuve d’un lien de causalité direct entre un supposé

manquement contractuel et un prétendue perte financière.

En l’absence du moindre élément de preuve, il y aurait lieu de déclarer la demande

reconventionnelle non fondée.

3. Motifs de la décision

3.1.

Quant à la demande principale

3.1.1. Quant à la recevabilité de la demande

La demande de la société SOCIETE4.) n’étant pas énervée quant à sa recevabilité et un

moyen d’irrecevabilité à soulever d’office par le Tribunal n’étant pas donné, celle-ci est

à déclarer recevable pour avoir été introduite dans les formes et délai de la loi.

3.1.2. Quant au fond

Conformément à l’article 58 du Nouveau Code de procédure civile, « il incombe à

chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa

prétention. »

Dans le même sens, l’article 1315 du Code civil dispose que « celui qui réclame

l’exécution d’une obligation, doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend

libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En effet, le demandeur doit démontrer l’existence du fait ou de l’acte juridique sur lequel

il fonde sa prétention : actori incumbit probatio. Celui qui a fait la preuve des éléments

nécessaires à la naissance du droit qu’il invoque ne doit pas, en outre, prouver que ce

droit s’est maintenu sans être modifié. Le défendeur se mue en demandeur en tant qu’il

invoque une exception : reus in excipiendo fit actor. Il lui appartient donc de faire la

preuve des faits qu’il invoque à titre d’exception (R. MOUGENOT, Droit des

obligations, La preuve, éd. Larcier, 4e éd. 2012, p.108)

En application de l’article 1315 du Code civil, il appartient donc à la société

SOCIETE4.) d’établir la créance qu’elle invoque à l’encontre de la société SOCIETE3.).

D’après l’article 1165 du Code civil, les conventions n’ont d’effet qu’entre parties

contractantes, elles ne nuisent point au tiers et ne lui profitent que dans les cas prévus

par l’article 1121 du Code civil, soit en cas de stipulation pour autrui.

La stipulation pour autrui est l’opération convenue dans un contrat par laquelle une

personne, appelée stipulant, obtient de son cocontractant, le promettant, un engagement

au profit d’un tiers bénéficiaire. Ce mécanisme permet de conférer au bénéficiaire qui

n’a pas participé à la conclusion du contrat un droit direct et personnel contre le

promettant.

La stipulation pour autrui ne se présume pas, il faut que la volonté de stipuler pour autrui

existe bien et puisse se déduire sans équivoque du contrat et des circonstances.

L’intention de stipuler au profit d’autrui fait défaut lorsque le stipulant a envisagé son

seul intérêt même si un tiers tire un profit du contrat. Elle existe, en revanche, si les

juges décèlent des termes du contrat et des circonstances le désir du stipulant de conférer

un droit à un tiers.

L’existence d’une stipulation pour autrui présuppose donc que le promettant et le

stipulant aient envisagé et accepté de prendre en considération les droits d’un tiers.

Il existe trois conditions spécifiques :

-

le stipulant doit vouloir stipuler pour autrui et créer un droit propre et direct au

profit du tiers bénéficiaire ;

-

la stipulation pour autrui doit avoir un caractère accessoire ;

-

le tiers bénéficiaire doit être déterminé individuellement et à titre privatif.

En l’espèce, la clause 9, intitulée « Clause pénale », insérée dans le compromis de vente

du 8 juin 2022 conclu entre la société SOCIETE3.) et les époux PERSONNE1.) stipule

en son deuxième paragraphe ce qui suit :

« Par ailleurs, la partie défaillante devra verser une somme équivalente à 3% du prix

de vente à la société SOCIETE4.) SARL, à titre d’indemnité forfaitaire et irréductible,

sans préjudice du droit de demander une indemnité de dédommagement supérieure si le

préjudice réel devait dépasser le montant convenu en vertu de la clause pénale. »

En l’espèce, la clause est rédigée dans des termes clairs pour en déceler la volonté

explicite du vendeur et des acquéreurs de conférer un droit spécifique à la société

SOCIETE4.) en cas de défaillance de l’un d’eux.

S’agissant de la mention manuscrite « pas de commition d’agence », le Tribunal

constate qu’il n’est nullement établi, tel que le soutient la société SOCIETE3.), que les

parties au compromis de vente auraient expressément supprimé l’article 9 du compromis

de vente, surtout que l’indemnité prévue en faveur de la société SOCIETE4.) en cas de

défaillance d’une des parties n’est pas qualifiée de commission d’agence, mais

d’indemnité forfaitaire et irréductible.

Le Tribunal constate, à la lecture des pièces versées que par courrier du 22 septembre

2022, les époux PERSONNE1.) ont résilié le compromis de vente aux torts exclusifs de

la société SOCIETE3.). Ils font état de ce que « nous passons très régulièrement par

ADRESSE3.) et les travaux du carport que vous nous disiez être terminés rapidement

ne sont toujours pas commencés. » Il ressort également d’un courrier précédent du 10

août 2022 adressé par les époux PERSONNE1.) qu’ « aujourd’hui, nous sommes

informés par l’étude notariale en charge de l’acte authentique que la domiciliation est

actuellement interdite dans l’appartement pour lequel nous avons signé une compromis

de vente. La commune de Troisvierges s’oppose à la domiciliation parce que les

parkings et d’autres travaux qui vous incombent ne sont pas terminés ou entamés. »

La vente de l’appartement aux époux PERSONNE1.) n’a partant pas eu lieu.

Reste à déterminer si la résiliation du compromis de vente du 8 juin 2022 est imputable

à la société SOCIETE3.) tel que le prétend la société SOCIETE4.).

La société SOCIETE3.) soutient que la condition suspensive relative à l’obtention d’un

prêt par les époux PERSONNE1.) et à la présentation dans un délai d’un mois à partir

de la signature du compromis de vente à la société SOCIETE4.), ainsi qu’au notaire de

la lettre d’acceptation, respectivement de la lettre de refus du prêt, ne pourrait

valablement produire ses effets.

En effet, ce n’est que le 25 juillet 2022, soit plus d’un mois après la signature du

compromis de vente litigieux que les époux PERSONNE1.) auraient présenté une

capture d’écran faisant état de leurs comptes bancaires.

Précisément, il ressortirait des pièces n°6 et 7 communiquées par la société SOCIETE4.)

que les époux PERSONNE1.) n’ont pas respecté le délai imparti par l’article 8 du

compromis de vente litigieux en ne présentant qu’en date du 25 juillet 2022 des

justificatifs, dont la valeur probante serait incontestablement critiquable.

En effet, les époux PERSONNE1.) se contenteraient de présenter une capture d’écran

d’une application bancaire dont on ignorerait l’identité de l’établissement et, de manière

évidente, cette capture ne permettrait pas d’établir un lien effectif avec les époux

PERSONNE1.).

De la même manière, le courriel versé en pièce n°6 de la société SOCIETE4.), ferait état

d’une mention en vertu de laquelle les fonds proviendraient du fruit de la vente d’une

maison. Toutefois, ce courrier ne mentionnerait aucun destinataire.

En tout état de cause, les époux PERSONNE1.) seraient dans l’impossibilité de prouver

qu’ils ont, endéans le délai imparti, présenté les justificatifs prévus à l’article 8 du

compromis de vente litigieux.

En l’espèce, le Tribunal constate qu’il ressort du courrier de Maître Mireille HAMES,

notaire, adressé à Maître Isabelle HOMO en date du 14 décembre 2022 que « concernant

la condition suspensive de l’obtention d’un prêt par les acquéreurs reprise au

compromis, je vous confirme que j’avais reçu tous les documents « blanchiment

d’argent » de la part des époux PERSONNE1.) avec tous les justificatifs de la

provenance des fonds étant donné qu’ils ne faisaient pas de crédit. »

Au vu du prédit courrier, la question de la valeur probante des justificatifs versés par les

époux PERSONNE1.) n’est pas à mettre en doute.

S’agissant du fait que les époux PERSONNE1.) n’ont déclaré qu’en date du 25 juillet

2022 qu’ils disposaient des fonds nécessaires à l’acquisition de l’appartement en y

joignant les pièces y afférentes, soit plus d’un mois après la signature du compromis de

vente, le Tribunal constate qu’à aucun moment, la société SOCIETE3.) n’a fait état

avant la présente affaire, du fait que le délai n’avait pas été respecté que le compromis

de vente était résilié aux torts exclusifs des époux PERSONNE1.).

Au contraire, dans le cadre de ses conclusions elle fait valoir qu’en vue de la finalisation

des travaux, les parties auraient convenu de plusieurs reports prorogeant ainsi la date de

la signature devant le notaire. Il y a partant lieu de conclure que cette condition

suspensive avait été levée.

La société SOCIETE3.) entend se prévaloir d’une attestation des époux PERSONNE1.)

pour établir qu’elle n’aurait commis aucune faute et que la résiliation du compromis de

vente serait imputable uniquement à la société SOCIETE4.).

La société SOCIETE4.) conteste l’admissibilité de cette attestation testimoniale.

L’article 402 du Nouveau Code de procédure civile dispose que l’attestation contient la

relation des faits auxquels son auteur a assisté ou qu'il a personnellement constatés. Elle

mentionne les nom, prénoms, date et lieu de naissance, demeure et profession de son

auteur ainsi que, s'il y a lieu, son lien de parenté ou d'alliance avec les parties, de

subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d'intérêts avec elles. Elle

indique en outre qu'elle est établie en vue de sa production en justice et que son auteur

a connaissance qu'une fausse attestation de sa part l'expose à des sanctions pénales.

L'attestation est écrite, datée et signée de la main de son auteur. Celui-ci doit lui annexer,

en original ou en photocopie, tout document officiel justifiant de son identité et

comportant sa signature

La loi ne prévoyant aucune sanction, il appartient aux juges d’apprécier si une

attestation, qui n’est pas établie selon les règles de l’article 402 du Nouveau Code de

procédure civile, présente des garanties suffisantes pour emporter sa conviction.

Le juge peut ainsi prendre en considération une attestation qui ne comporte pas toutes

les énonciations requises par l’article 402 du Nouveau Code de procédure civile. Il lui

appartient d’estimer le crédit qu’il doit accorder à l’écrit et il peut ne pas tenir compte

de l’attestation si elle ne lui paraît pas présenter les garanties suffisantes pour emporter

sa conviction.

Il y a lieu de relever que l’attestation versée par la société SOCIETE3.) ne respecte pas

l’article 402 du Nouveau Code de procédure civile, étant donné que le Tribunal ignore

qui exactement a rédigé ladite attestation, le nom y figurant étant « PERSONNE1.) » et

portant deux signatures, alors qu’il n’a été rédigé de façon manuscrite que par une

personne. De plus, aucune pièce n’est annexée afin de justifier l’identité de son auteur.

Il y a, par conséquent, lieu de retenir que la prédite attestation testimoniale ne présente

pas les garanties suffisantes pour emporter la conviction du tribunal.

La société SOCIETE3.) soutient que la société SOCIETE4.) avait été informée du fait

que la réitération devant notaire ne pouvait se réaliser avant la fin des travaux de mise

en conformité.

En effet, il avait été convenu avec l’agence immobilière que les époux PERSONNE1.)

ne pouvaient procéder à la réitération devant notaire que sous réserve de la finalisation

des travaux.

Au regard de l’ampleur des travaux à exécuter, l’agence immobilière ne pouvait ignorer

que ces travaux ne pouvaient être finalisés rapidement.

La société SOCIETE4.) soutient cependant que la société SOCIETE3.) n’aurait jamais

informé l’agence et/ou les acquéreurs que l’immeuble n’était pas conforme et qu’il y

avait lieu de procéder à des travaux de mise en conformité avant la signature de l’acte

notarié.

En l’espèce, le tribunal constate qu’il ressort clairement d’un courrier adressé en date du

22 juillet 2022 par le bourgmestre de la commune de ADRESSE3.) à la société

SOCIETE3.) qu’aussi longtemps que les travaux n’auront pas été réalisés sur le chantier

sis à ADRESSE2.), conformément à l’autorisation de construire, les appartements ne

pourraient pas être affectés à l’habitation, faute de disposer d’emplacements de

stationnement et de garages/car-ports en nombre suffisants, conformément à l’article

3.18 du Règlement sur les bâtisses, les voies publiques et les sites.

Le compromis de vente du 8 juin 2022 ne contient aucune mention quant à une

impossibilité de domiciliation dans le bien immobilier et quant à des travaux substantiels

à faire.

Il ne résulte par ailleurs d’aucun élément du dossier que les époux PERSONNE1.) ou la

société SOCIETE4.) étaient au courant qu’il restait des travaux substantiels à faire qui

étaient conditionnés à une autorisation de domiciliation dans l’appartement acheté.

Même si la société SOCIETE4.) fait effectivement état de plusieurs reports consentis

par les époux PERSONNE1.) en vue de la finalisation des travaux, il ressort cependant

du courrier des époux PERSONNE1.) du 10 août 2022 qu’ils n’ont qu’à ce moment

appris du notaire que la domiciliation était interdite dans l’appartement acheté parce que

les parkings et d’autres travaux n’étaient pas terminés ou entamés. Lors de la résiliation

du compromis de vente en date du 22 septembre 2022, les époux PERSONNE1.) font

état de ce que les travaux de carport pour lesquels la société SOCIETE3.) leur avait dit

qu’ils devaient être terminés rapidement, n’était toujours pas commencés.

Par conséquent, les mentions « vendu dans l’état dans lequel il se trouve et se comporte

à l’heure actuelle » et « l’acquéreur, après en avoir pris inspection, déclare le

connaître » sont sans importance, alors que les problèmes administratifs n’étaient pas

apparents lors de la conclusion du compromis de vente.

Il ne résulte pas non plus des éléments du dossier que la société SOCIETE4.) était au

courant que l’autorisation de bâtir était conditionnée à des travaux de car-ports.

A défaut d’information, la société SOCIETE4.) pouvait légitimement croire que la

société SOCIETE3.) vendait un appartement disposant de toutes les autorisations

administratives requises pour permettre une domiciliation.

Il ressort également des devis, factures et autres correspondances versées par la société

SOCIETE3.) que des travaux restaient à faire par rapport à la mise en conformité à

l’autorisation de construire, mais que nonobstant ce fait, elle a décidé de vendre un

appartement aux époux PERSONNE1.).

Il y a dès lors lieu de retenir une inexécution fautive dans le chef de la société

SOCIETE3.).

La demande de la société SOCIETE4.) est partant fondée en son principe à l’encontre

de la société SOCIETE3.).

La société SOCIETE4.) demande la condamnation de la société SOCIETE4.) à lui payer

la somme de 17.094,02.-euros en faisant valoir qu’à cause des manquements commis

par la société SOCIETE3.), elle aurait subi un préjudice matériel qui consiste dans la

perte de la rémunération à laquelle elle pouvait prétendre si la vente avait été réitérée

par-devant notaire.

Le Tribunal constate que la clause pénale insérée dans le compromis de vente prévoit

que la société SOCIETE4.) a en principe droit à titre d’indemnité forfaitaire et

irréductible équivalent à 3% du prix de vente, ce qui ne l’empêcherait cependant pas de

demander une indemnisation supérieure si son préjudice réel devait dépasser le montant

convenu.

En l’espèce, il résulte des pièces versées et notamment du contrat conclu en date du 30

mai 2021 entre les époux PERSONNE1.) et la société SOCIETE4.) qu’ « en cas de

ratification d’un compromis de vente, suite à une visite effectuée par l’intermédiaire de

SOCIETE4.) SARL, les honoraires de l’agence sont fixés forfaitairement à la somme de

17.094,02 HTVA, soit 20.000.-euros. »

Il ressort également des pièces versées que les époux PERSONNE1.) avaient déjà versé

la somme de 20.000.-euros à la société SOCIETE4.) et que suite à la résolution du

compromis de vente, celle-ci a remboursé la somme de 20.000.-euros aux époux

PERSONNE1.).

La demande de la société SOCIETE4.) à l’encontre de la société SOCIETE3.) est partant

à déclarer fondée pour le montant de 17.094,02.-euros.

Il y a partant lieu de condamner la société SOCIETE3.) à payer à la société SOCIETE4.)

le montant de 17.094,02.-euros, avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice,

soit à partir du 10 juillet 2023, jusqu’à solde.

Il y a également lieu de dire que le taux sera majoré de 3 points à l’issue du délai de 3

mois à compter de la signification du présent jugement.

3.2.

Quant à la demande reconventionnelle

3.2.1. Quant à la recevabilité de la demande

La demande de la société SOCIETE4.) n’étant pas énervée quant à sa recevabilité et un

moyen d’irrecevabilité à soulever d’office par le Tribunal n’étant pas donné, celle-ci est

à déclarer recevable pour avoir été introduite dans les formes et délai de la loi.

3.2.2. Quant au fond

La société SOCIETE3.) demande la condamnation de la société SOCIETE4.) à lui payer

la somme de 20.000.-euros au titre de ses manquements à ses obligations contractuelles

sur le fondement de la responsabilité délictuelle, ainsi que la condamnation de celle-ci

à lui payer la somme de 10.000.-euros au titre de dommages et intérêts résultant de

l’inexécution de ses obligations.

Au vu des développements faits dans le cadre de la demande principale, le tribunal ayant

retenu que la résiliation du compromis de vente était imputable à la société SOCIETE3.)

et qu’il ne résulte pas des éléments du dossier que la société SOCIETE4.) était au

courant que l’autorisation de bâtir était conditionnée à des travaux de car-ports, aucun

manquement ne peut être reproché à la société SOCIETE4.).

Par conséquent, la demande reconventionnelle de la société SOCIETE3.) à l’encontre

de la société SOCIETE4.) est à déclarer non fondée.

3.3.

Quant aux demandes accessoires

3.3.1. Quant à l’indemnité de procédure

La société SOCIETE4.) demande la condamnation de la société SOCIETE3.) à lui payer

une indemnité de procédure de 3.500.-euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code

de procédure civile.

La société SOCIETE3.) demande la condamnation de la société SOCIETE4.) à lui payer

une indemnité de procédure de 10.000.-euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code

de procédure civile.

L’application de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cour de cassation 2 juillet 2015, arrêt n°60/15, JTL 2015, n°42,

page 166).

Au vu de l’issue du litige, la société SOCIETE3.) est à débouter de sa demande en

allocation d’une indemnité de procédure.

La société SOCIETE4.) ne démontrant pas l’iniquité requise par l’article 240 du

Nouveau Code de procédure civile, sa demande introduite sur cette base n’est pas

fondée.

3.3.2. Quant aux frais et dépens de l’instance

En application des articles 238 et 242 du Nouveau Code de procédure civile, toute partie

qui succombera sera condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision spéciale

et motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie et les

avocats à la Cour pourront, dans les instances où leur ministère est obligatoire, demander

la distraction des dépens à leur profit.

Au vu de l’issue du litige, il y a lieu de condamner la société SOCIETE3.) aux frais et

dépens de l’instance, avec distraction au profit de la société KRIEGER ASSOCIATES

SA, représentée par Maître Georges KRIEGER, qui la demande, affirmant en avoir fait

l’avance.

PAR CES MOTIFS

le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, huitième chambre, siégeant en matière

civile, statuant contradictoirement ;

reçoit la demande principale en la forme ;

la dit fondée ;

partant condamne la société anonyme SOCIETE3.) SA à payer à la société à

responsabilité limitée SOCIETE4.) SARL le montant de 17.094,02.-euros, avec les

intérêts légaux à partir du 10 juillet 2023, jusqu’à solde ;

dit que le taux de l’intérêt légal sera majoré de trois points à partir de l’expiration d’un

délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement ;

reçoit la demande reconventionnelle en la forme ;

la dit non fondée ;

déboute la société à responsabilité limitée SOCIETE4.) SARL et la société anonyme

SOCIETE3.) SA de leurs demandes respectives en allocation d’un indemnité de

procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile ;

condamne la société anonyme SOCIETE3.) aux frais et dépens de l’instance, avec

distraction au profit de la société KRIEGER ASSOCIATES SA, représentée par Maître

Georges KRIEGER, qui la demande, affirmant en avoir fait l’avance.