Court resolves sales contract dispute, finding breach by defendants and awarding damages plus procedural costs.

Jugement civil 2024TALCH10/00094

Audience publique du vendredi, sept juin deux mille vingt-quatre

Numéro TAL-2023-04023 du rôle

Composition :

Livia HOFFMANN, vice-président,

Catherine TISSIER, juge,

Marlène MULLER, juge

Cindy YILMAZ, greffier.

Entre

1. PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

2. PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE1.),

parties demanderesses aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Patrick MULLER,

demeurant à Diekirch, en date du 14 avril 2023,

comparaissant par la société anonyme SOCIETE1.) SA, inscrite sur la liste V du Tableau

de l’ordre des Avocats du Barreau de Luxembourg, établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE2.), inscrite au Registre du commerce et des sociétés de Luxembourg sous le

numéro NUMERO1.), qui est constitué et en l’étude de laquelle domicile est élu,

représentée aux termes de la présente procédure par Maître Georges KRIEGER, avocat

à la Cour, demeurant professionnellement à la même adresse,

et

PERSONNE3.), sans état connu, demeurant à D-ADRESSE3.),

PERSONNE4.), sans état connu, demeurant à D-ADRESSE3.),

parties défenderesses aux fins du prédit exploit MULLER,

comparaissant par Maître Ersan ÖZDEK, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg.

L e T r i b u n a l

Vu l’ordonnance de clôture du 29 mars 2024.

Vu l’article 226 du Nouveau Code de procédure civile tel que modifié, applicable depuis

le 16 septembre 2023 qui dispose que : « Au plus tard huit jours avant l’audience fixée

pour les plaidoiries, les mandataires des parties font savoir par écrit, y compris par la voie

électronique, à la juridiction saisie s’ils entendent plaider l’affaire. Il est fait droit à cette

demande si une seule partie s’exprime en ce sens. A défaut, les parties sont réputées

avoir réitéré leurs moyens à l’audience de plaidoiries et leurs mandataires sont dispensés

de se présenter à l’audience fixée à cette fin. »

Les mandataires ont été informés par bulletin du 29 mars 2024 de la date des plaidoiries.

Aucune des parties n’a sollicité d’être entendue oralement en ses plaidoiries.

Maître Georges KRIEGER et Maître Ersan ÖZDEK ont déposé leurs fardes de procédure

au greffe du Tribunal.

L’affaire a été prise en délibéré à l’audience du 17 mai 2024 par le Président du siège.

Par exploit d’huissier du 14 avril 2023, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont fait donner

assignation à PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à comparaître devant le Tribunal

d’arrondissement de et à Luxembourg, siégeant en matière civile, pour voir dire que le

compromise de vente litigieux est résolu, sinon résilié aux torts exclusifs des parties

assignées, voir condamner les parties assignées conjointement, sinon solidairement,

sinon in solidum au paiement d’un montant de 69.400.- euros, augmenté des intérêts de

retard conventionnels de 12% l’an à compter du 30ème jour qui suit la date de l’assignation

valant mise en demeure et avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice, à

chaque fois jusqu’à solde, voir majorer le taux d’intérêt de trois points à l’expiration d’un

délai de trois mois à compter de la date de signification du jugement à intervenir, voir

condamner les parties assignées conjointement, sinon solidairement, sinon in solidum au

paiement d’un montant de 5.000.- euros à titre d’indemnité de procédure sur base de

l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile et aux frais et dépens de l’instance,

avec distraction au profit de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. qui la demande,

affirmant en avoir fait l’avance.

1. Prétentions et moyens des parties

A l’appui de leur demande, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) font valoir qu’ils seraient

propriétaires d’un immeuble à L-ADRESSE4.), lieu-dit « ADRESSE5.) ».

Par contrat du 16 août 2022, ils auraient chargé l’agence immobilière SOCIETE2.) de

chercher de potentiels acquéreurs.

En date du 5 septembre 2022, un compromis de vente aurait été conclu avec

PERSONNE3.) et PERSONNE4.). Le compromis de vente aurait comporté une condition

suspensive relative à l’obtention d’un prêt bancaire.

Il aurait, par ailleurs, stipulé que les tribunaux de et à Luxembourg seraient compétents

pour connaître de tout litige relatif au contrat. Les parties auraient donc voulu soumettre

tout litige relatif au compromis de vente à la compétence des tribunaux de Luxembourg-

ville.

En date du 2 septembre 2022, la banque SOCIETE3.) aurait certifié avoir accordé aux

parties assignées un prêt bancaire destiné au financement de l’acquisition immobilière.

La vente aurait donc été définitive avec effet au jour de la signature du compromis de

vente. La vente aurait été parfaite au sens de l’article 1583 du Code civil.

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) auraient néanmoins, ensuite, par trois courriers

successifs, manifesté leur volonté de se rétracter sans frais du contrat de vente au motif

qu’un mur serait couvert d’humidité et que l’immeuble serait affecté d’infiltrations.

Ils auraient invoqué la nullité du compromis de vente et indiqué vouloir demander son

annulation pour dol et auraient refusé de signer l’acte notarié de vente.

C’est également ce qui résulterait du contenu de l’ordonnance de référé-expertise du 22

novembre 2022 qui aurait fait suite à l’introduction d’une procédure de référé-expertise

par PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à l’encontre des parties demanderesses et

l’agence immobilière SOCIETE2.).

Aux termes de ladite ordonnance de référé n°64/2022, l’expert Serge WAGNER aurait

été nommé aux fins de réaliser une expertise du bien litigieux. Dans son rapport du 9

février 2023, l’expert aurait retenu que, mises à part quelques traces d’humidité, la

maison se trouverait dans un état sain et solide. Lors de l’expertise, PERSONNE3.) aurait

indiqué être prêt à acquérir la maison si l’expert devait constater que la maison ne

présente aucun risque de maladie pour ses enfants.

La soi-disant présence d’infiltrations n’aurait été qu’un prétexte pour résilier

unilatéralement le compromis.

Après l’expertise, PERSONNE3.) et PERSONNE4.) auraient néanmoins présenté un

refus bancaire à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) pour se prévaloir de la caducité du

compromis de vente.

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) seraient revenus sur leurs engagements contractuels,

en invoquant à tort l’existence de manœuvres dolosives et l’existence de vices cachés.

Ils auraient eu un comportement déloyal vis-à-vis des parties venderesses et auraient

tout fait pour que l’opération n’aboutisse pas.

Le compromis serait donc à déclarer résolu, sinon résilié aux torts exclusifs des parties

assignées. Il aurait pris fin le 6 septembre 2022 sur décision unilatérale de

PERSONNE3.) et PERSONNE4.).

Il y aurait partant lieu de faire application de la clause pénale prévue dans le compromis

de vente.

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) font exposer qu’ils n’auraient pu constater qu’après la

signature du compromis de vente l’existence d’infiltrations affectant la maison. Ils

n’auraient pu effectuer qu’une seule visite avant que l’agence immobilière ne les mette

sous pression et leur demande de signer le compromis de vente sans plus attendre. Ce

ne serait que lors d’une seconde visite, après la signature du compromis de vente, qu’ils

auraient constaté une forte odeur d’humidité dans une chambre qui serait restée fermée

lors de la première visite ainsi que des taches d’humidité et de moisissures sur les murs

et au plafond, particulièrement dans le garage, insuffisamment éclairé lors de la première

visite, et dans le local technique.

Ils auraient alors manifesté leur volonté d’annuler le compromis de vente, alors que leur

consentement aurait été vicié par des manœuvres dolosives tant de l’agence immobilière

que des parties venderesses.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) auraient refusé d’annuler le compromis de vente au

motif qu’il aurait déjà été résilié plusieurs fois auparavant. L’agence immobilière aurait

également refusé l’annulation du compromis de vente tout en reconnaissant les taches

d’humidité et les moisissures.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) seraient en aveu d’avoir dissimulé une information

capitale aux précédents acquéreurs, qui se seraient rendus compte de leurs manœuvres

frauduleuses.

En date du 17 octobre 2022, PERSONNE3.) et PERSONNE4.) auraient été contraints

d’introduire une procédure de référé-expertise aux fins de voir constater les désordres

affectant la maison.

En date du 31 décembre 2022, ils auraient constaté que le bien litigieux aurait été mis à

nouveau en vente sur le site internet SOCIETE4.).

Au vu des conclusions de l’expert dans son rapport d’expertise déposé en date du 9

février 2023, PERSONNE3.) et PERSONNE4.) auraient été rassurés par l’état général

de la maison. Bien qu’elle nécessiterait des réparations, ils auraient souhaité l’acquérir.

Ils auraient réitéré leur intention d’acquérir la maison sous réserve de l’obtention d’un prêt

eu égard au fait que l’accord de la banque SOCIETE3.), précédemment transmis, n’aurait

été valable qu’un mois. Ils auraient d’ores et déjà obtenu une lettre de refus de la

SOCIETE5.) et de la banque SOCIETE6.).

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) auraient également demandé quelles auraient été les

intentions des parties venderesses, puisque ces dernières auraient mis le bien en vente

sur les sites internet SOCIETE7.) et SOCIETE4.). Ils n’auraient cependant obtenu aucune

réponse jusqu’à ce qu’ils reçoivent l’assignation faisant l’objet du présent litige, ce qui

démontrerait un manquement des parties venderesses à leur obligation de loyauté et leur

mauvaise foi, alors que leur intention n’aurait été que de réclamer le paiement de la

clause pénale. Ce comportement démontrerait également la volonté des parties

venderesses de résilier le compromis de vente pour vendre le bien à un tiers.

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) auraient, quant à eux, manifesté leur volonté d’acquérir

le bien et auraient été confrontés au silence des parties venderesses qui n’auraient plus

voulu leur vendre le bien. La vente du bien immobilier à un tiers emporterait une résiliation

de plein droit du compromis de vente par les parties venderesses.

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) demandent, partant, à voir déclarer le compromis de

vente

résolu

aux

torts

exclusifs

des

parties

venderesses

et

demandent,

reconventionnellement, à les voir condamner au paiement de la clause pénale.

En droit, PERSONNE3.) et PERSONNE4.) font valoir qu’ils auraient transmis un accord

bancaire le jour même de la signature du compromis de vente, de sorte que la vente

serait devenue définitive dès la signature du compromis de vente.

Ils contestent avoir posé un acte laissant penser qu’ils ne souhaitaient plus acheter le

bien. Le fait de demander, dans un premier temps, une éventuelle résiliation du

compromis de vente ne traduirait pas leur volonté définitive de renoncer unilatéralement

à la vente. Aucune volonté de résiliation ne serait à déduire de leur demande visant à voir

constater les éventuels désordres affectant la maison.

Il eut appartenu aux parties venderesses de les convoquer devant le notaire aux fins de

passer l’acte de vente, ce qu’elles n’auraient pas fait.

A titre subsidiaire, si toutefois la résolution devait être déclarée à leurs torts et que la

clause pénale devait s’appliquer, il y aurait lieu de déclarer son montant comme étant

excessif et de le réduire à un montant symbolique, les parties venderesses ne démontrant

aucun préjudice. Le montant leur procurerait un véritable enrichissement.

Les annonces concernant la vente du bien auraient entretemps été retirées, ce qui

laisserait supposer qu’il a été vendu à un tiers. PERSONNE3.) et PERSONNE4.)

demandent, dans ce contexte, à voir enjoindre aux parties venderesses de prendre

positions sur l’état actuel du bien, et s’il a été vendu, de communiquer le compromis de

vente.

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) demandent finalement encore la condamnation

d’PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à leur rembourser leurs frais et honoraires d’avocat

d’un montant de 10.000.- euros, sous réserve d’augmentation ainsi que les frais

d’expertise qu’ils auraient dû exposer d’un montant de 2.777,86.- euros aux fins de voir

vérifier les conséquences des infiltrations qu’ils auraient constatés dans la maison.

Ils réclament encore le paiement d’une indemnité de procédure sur le fondement de

l’article 240 du Nouveau Code de procédure civil d’un montant de 5.000.- euros et la

condamnation des parties demanderesses aux frais et dépens de l’instance, avec

distraction au profit de Maître Ersan ÖZDEK qui la demande, affirmant en avoir fait

l’avance.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) font répliquer qu’après avoir d’abord obtenu un accord

bancaire en vue d’acquérir le bien immobilier, PERSONNE3.) et PERSONNE4.) auraient

voulu résilier « sans frais » le compromis de vente, puis ils auraient agi en référé-

expertise aux fins de pouvoir demander, ensuite, l’annulation pour dol du contrat de vente.

Par la suite encore, ils se seraient prévalus de la caducité du compromis de vente en

invoquant un soi-disant refus bancaire. A présent, ils demanderaient la résolution du

compromis de vente aux torts des parties venderesses.

Si PERSONNE3.) et PERSONNE4.) avaient vraiment toujours voulu acquérir le bien, ils

auraient dû entreprendre des démarches chez le notaire en vue de passer acte. Ils

auraient disposé d’un accord bancaire de la banque SOCIETE3.).

Ce serait à tort que PERSONNE3.) et PERSONNE4.) demanderaient la réduction de la

pénalité sur le fondement de l’article 1152 du Code civil. Cette demande serait à déclarer

non fondée. En effet, ils auraient résilié unilatéralement le compromis de vente et usé de

stratagèmes. Ils auraient été déloyales et ne mériteraient pas de réduction de la pénalité.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) auraient subi un préjudice par le fait de ne pas avoir

pu vendre leur bien immobilier en hiver 2022/2023 au prix de 694.000.- euros.

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) ne rapporteraient pas la preuve du caractère

manifestement excessif de la pénalité conventionnelle.

La demande reconventionnelle de PERSONNE3.) et PERSONNE4.) en paiement de la

pénalité conventionnelle serait également à déclarer non fondée. Ils auraient été à

l’origine de la résiliation unilatérale du compromis de vente et ce serait à tort qu’ils

demanderaient à voir déclarer le compromis de vente résolu aux torts des vendeurs.

A titre subsidiaire, le montant de la pénalité demandée serait à déclarer manifestement

excessif, PERSONNE3.) et PERSONNE4.) ne démontrant aucun préjudice dans leur

chef. La pénalité serait dès lors à réduire à un euro symbolique.

La demande de PERSONNE3.) et PERSONNE4.) en remboursement de leurs frais et

honoraires d’avocat d’un montant de 10.000.- euros et des frais d’expertise d’un montant

de 2.777,86.- euro serait à déclarer non fondée, aucune faute n’étant établie dans leur

chef. Les frais d’avocats ne seraient, de surcroît, pas établis et les frais d’expertise

auraient été engagés en toute connaissance de cause par PERSONNE3.) et

PERSONNE4.). Ces derniers ne rapporteraient, en outre, pas la preuve d’un lien causal

entre leur prétendu préjudice et une prétendue faute dans leur chef.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) contestent finalement la demande de PERSONNE3.)

et PERSONNE4.) en paiement d’une indemnité de procédure et en condamnation aux

frais et dépens.

2. Appréciation du Tribunal

2.1.

Quant à la recevabilité

Les demandes principale et reconventionnelle, ayant été introduites dans les forme et

délai de la loi et qui ne sont pas critiquées à cet égard, sont à déclarer recevables en la

pure forme.

2.2.

Quant au fond

Conformément à l’article 1134 du Code Civil, les obligations légalement formées tiennent

lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

Aux termes de l’article 1583 du Code Civil, la vente est parfaite entre les parties, et la

propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu

de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée, ni le prix payé.

Le contrat de vente se forme ainsi dès l’instant où se rencontrent les volontés

concordantes du vendeur et de l’acheteur sur la chose et sur le prix, sans qu’il soit

nécessaire que les parties se soient expliquées sur les conditions accessoires de la

vente, car elles sont présumées s’en être rapportées pour ces dernières au droit commun.

Il s’ensuit que la vente est un contrat consensuel pour lequel aucune forme n’est requise

en vue de sa conclusion. Cette règle vaut également en matière de vente d’immeubles,

aucun formalisme n’étant, en principe, imposé par le Code Civil.

L’échange de consentement quant à l’immeuble vendu et le prix de vente suffit dès lors

à former la vente entre le vendeur et l’acheteur. L’acte authentique, qui doit

nécessairement être établi en raison des exigences de la publicité foncière, n’est pas

requis pour la validité de la vente, mais uniquement pour en assurer l’opposabilité aux

tiers.

L’opération de vente d’un immeuble doit dès lors être considérée comme définitivement

conclue à partir du moment où les parties se sont engagées par une promesse

synallagmatique de vente ou un compromis de vente.

En vertu de l’article 1589 du Code civil, la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a

consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix, et en cas de

stipulation d’une condition suspensive dans un compromis de vente, la vente devient

parfaite dès que la condition suspensive s’est réalisée.

Il est constant en cause que la condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt

bancaire a, en l’espèce, été remplie, PERSONNE3.) et PERSONNE4.) ayant transmis

l’accord bancaire qu’ils avaient obtenu de la banque SOCIETE3.) à l’agence immobilière

SOCIETE2.) le jour même de la signature du compromis de vente.

La vente était donc parfaite le jour même de la signature du compromis de vente, à savoir

le 5 septembre 2022.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) demandent au Tribunal de dire que le compromis de

vente litigieux est résolu, sinon résilié aux torts exclusifs de PERSONNE3.) et

PERSONNE4.) et leur réclament le paiement de la clause pénale stipulée dans le

compromis de vente signé le 5 septembre 2022.

Ils font valoir que PERSONNE3.) et PERSONNE4.) auraient voulu résilier « sans frais »

le compromis de vente, puis ils auraient agi en référé-expertise aux fins de pouvoir

demander, ensuite l’annulation pour dol du contrat de vente. Ils se seraient finalement

prévalus de la caducité du compromis de vente en invoquant un soi-disant refus bancaire

et demanderaient, à présent, la résolution du compromis de vente aux torts des parties

venderesses.

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) soutiennent qu’ils ne seraient pas à l’origine de la

résiliation du compromis de vente, qu’ils auraient toujours souhaité acquérir le bien

immobilier litigieux et qu’au contraire, ce serait les parties venderesses qui, en remettant

le bien en vente sur les sites internet

SOCIETE7.) et

SOCIETE4.), auraient

unilatéralement résilié le compromis de vente. Ils demandent à voir constater, sinon

déclarer que le compromis de vente a été résolu aux torts exclusifs des parties

venderesses et demandent reconventionnellement leur condamnation au paiement de la

clause pénale stipulée au compromis de vente.

Il convient tout d’abord d’examiner les dispositions afférentes du compromis de vente.

L’article 9 du compromis de vente du 5 septembre 2022, dénommé « clause pénale », se

lit comme suit : « Il est expressément convenu qu’en cas de résiliation unilatérale du

présent compromis et/ou en cas de refus de passer acte devant le notaire, pour quelque

motif que ce soit, la partie défaillante qui a résilié le compromis devra verser à l’autre

partie une somme égale à 10% du prix de vente du bien, à titre d’indemnité forfaitaire et

irréductible. La partie créancière demeure néanmoins libre de d’exiger l’exécution de la

vente et de renoncer à la clause pénale. ».

Telle qu’elle a été conçue par les parties contractantes, l’indemnité conventionnelle

forfaitaire est due par la partie qui a résilié le compromis de vente et/ou qui a refusé de

passer acte devant notaire.

Aux termes de l’article 5 du compromis de vente dénommé « conclusion de l’acte

notarié », « Le vendeur et l’acquéreur sont informés qu’ils peuvent choisir librement

chacun leur notaire, sans supplément de frais (ils peuvent également se faire assister par

un conseil).

Le notaire choisi pour la réalisation de l’acte authentique de vente est Maître HAMES, de

résidence à Mersch.

L’acte notarié sera signé au plus tard dans les 3 mois à compter de la levée des conditions

suspensives, et sauf accord contraire entre les parties. Cette date est obligatoire. En cas

de non-respect de cette date butoir, le compromis de vente est résolu de plein droit aux

torts exclusifs de la partie contractante défaillante. Dans ce dernier cas, la partie

défaillante est alors tenue de payer à l’autre partie l’indemnité forfaitaire prévue ci-

dessous sous le titre « Clause pénale ».

S’il est vrai que pour être condamné à une réparation du fait de l’inexécution d’une

obligation contractuelle, il ne suffit pas au créancier de constater cette inexécution, alors

que les articles 1141 et 1230 du Code civil exigent, en outre, que le créancier mette le

débiteur en demeure de remplir son obligation, une telle mise en demeure n’est plus

requise lorsque le débiteur a, par sa faute, rendu impossible l’exécution, lorsque le

débiteur a manifesté sans équivoque sa volonté de ne pas exécuter ou encore lorsque la

convention conclue entre parties dispense le créancier de la mise en demeure.

Aux termes de l’article 1139 du Code civil, le contrat peut dispenser le créancier de la

formalité de la mise en demeure, la dispense pouvant être expresse ou implicite.

La condition suspensive prévue au compromis de vente ayant été remplie le jour même

de la signature dudit compromis, le 5 septembre 2022, l’acte notarié devait être dressé

dans les 3 mois qui suivaient la prédite date, à savoir le 5 décembre 2022 au plus tard.

La fixation d’une date précise jusqu’à laquelle l’acte notarié devait être signé et l’inclusion

d’une clause pénale destinée à garantir l’exécution ponctuelle du compromis de vente

impliquent, en l’espèce, dispense de mise en demeure. Une obligation assortie d’une

clause pénale est, de ce seul fait, stipulée avec un délai de rigueur et le débiteur qui

manque à cette obligation sait qu’il commet une faute d’une certaine gravité et qu’il

s’expose aux pénalités contractuelles qu’il connaît d’ores et déjà (Cour 31 mai 2000,

numéroNUMERO2.) du rôle, Remarques sur l’actualité de la mise en demeure, étude

Xavier Lagarde, JCP 1996, doctrine 3974, n°5; Encyclopédie Dalloz, v° mise en demeure,

n°13 ; cass. civ. 3e, 7 mars 1969, JCP 1970, II, 16461, note Prieur ; cass. civ. 1re ch. 5

juin 1967, Bull. civ. n° 195 ; cass. civ. 3e ch. 17 novembre 1971, Bull. civ. n° 564).

Il s’y ajoute qu’en l’espèce, PERSONNE3.) et PERSONNE4.) avaient, par courrier

recommandé du mandataire adverse du 14 septembre 2022, été mis en demeure de

signer l’acte authentique de vente. Cette lettre recommandée ne comporte, certes, pas

la convocation à une date et heure précise pour passer acte, mais cette imprécision ne

saurait porter à conséquence eu égard à la teneur de l’article 5 du compromis de vente

et des explications qui précèdent.

Il convient, en outre, de préciser que si tant est que les désordres affectant prétendument

l’immeuble, tels qu’allégués par PERSONNE3.) et PERSONNE4.), devaient avoir été

d’une gravité telle qu’ils justifiaient l’annulation de la vente pour cause de vice du

consentement dans leur chef, il eut appartenu à PERSONNE3.) et PERSONNE4.), tels

qu’ils l’avaient, au demeurant, annoncé par le biais d’un courrier de leur mandataire du

19 septembre 2022, d’introduire une action en justice à ces fins.

Or, tel n’a pas été le cas. Au contraire, PERSONNE3.) et PERSONNE4.) ont, par la suite,

indiqué avoir changé d’avis.

Cependant, bien qu’étant en demeure de passer acte endéans les trois mois depuis la

réalisation de la condition suspensive prévue au compromis de vente, soit le 5 décembre

2022 au plus tard, PERSONNE3.) et PERSONNE4.) n’ont entrepris aucune démarche à

cette fin endéans le délai imparti.

Le Tribunal tient à préciser que la vente ayant été parfaite dès la communication, en date

du 5 septembre 2022, de l’accord bancaire obtenu de la banque SOCIETE3.) du 2

septembre 2022, le compromis de vente ne pouvait plus être déclaré caduc par l’envoi,

bien plus tard, de deux refus bancaires de la SOCIETE5.) et de la banque SOCIETE6.),

tel que le soutient le mandataire de PERSONNE3.) et PERSONNE4.) dans son courrier

électronique du 7 avril 2023.

Il s’ensuit que PERSONNE3.) et PERSONNE4.) s’exposent à la sanction, telle que

prévue à l’article 9 du compromis de vente.

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) reprochent à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) d’avoir,

postérieurement à la conclusion du compromis de vente, remis en vente le bien litigieux

en publiant des annonces immobilières dudit bien sans indiquer qu’il était sous

compromis. Il y aurait partant lieu de constater, sinon de déclarer que le compromis de

vente était résolu aux torts exclusifs d’PERSONNE1.) et PERSONNE2.).

Si la publication d’annonces immobilières ne saurait, à elle seule, entraîner la rupture du

compromis de vente, le fait de conclure un nouveau compromis de vente avec un tiers,

comporte, quant à lui, nécessairement une décision, de la part du vendeur, de rompre le

premier compromis de vente.

Il est rappelé que l’article 1184 du Code civil exige que la résolution du contrat soit

prononcée par le juge. Lorsque le créancier, confronté à l’inexécution du contrat par le

débiteur, rompt le contrat unilatéralement, il le fait à ses risques et périls et il engage sa

responsabilité s’il s’avère que la résolution n’était pas justifiée (Carbonnier, Les

obligations, PUF, p. 297; Malaurie et Aynès, T. VI, Les Obligations, 9e éd. 754;

PERSONNE5.) et Terré, 4e éd. n° 488).

Or, en l’espèce, PERSONNE3.) et PERSONNE4.) indiquent avoir aperçu, pour la

première fois, des annonces immobilières concernant le bien litigieux en date du 31

décembre 2022. Il n’est pas établi qu’PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aient publié des

annonces immobilières, et encore moins qu’ils aient signé un nouveau compromis de

vente, antérieurement à la date butoir du 5 décembre 2022 stipulée au compromis de

vente, date à laquelle l’acte authentique de vente devait être passé au plus tard.

Les annonces immobilières en question ayant, d’ailleurs, d’après les propres

renseignements du mandataire de PERSONNE3.) et PERSONNE4.) dans son courrier

électronique du 7 avril 2023, toujours été en place à cette date, il faut admettre que le

bien n’avait pas encore été vendu au 7 avril 2023.

Il convient, en outre, d’admettre que l’initiative de remettre en vente l’immeuble en

question était justifiée, en l’espèce, par le souci d’éviter aux parties venderesses un

préjudice supplémentaire, et notamment des frais d’entretien de l’immeuble qui se

seraient accumulés en attendant l’obtention d’un jugement définitif prononçant la

résolution judiciaire du compromis, le créancier étant également tenu de prendre toutes

les mesures utiles pour éviter l’accroissement de son dommage.

Le fait qu’PERSONNE1.) et PERSONNE2.) n’aient plus signifié un ultime avertissement

à PERSONNE3.) et PERSONNE4.) avant de procéder à la remise en vente de l’immeuble

et qu’ils n’aient plus répondu aux demandes adverses par rapport à leurs intentions, n’est

pas à qualifier de fautif, dès lors que PERSONNE3.) et PERSONNE4.) s’étaient dérobés

à la signature de l’acte notarié endéans le délai imparti. En tout état de cause, une telle

omission ne saurait justifier la résolution du contrat aux torts exclusifs des parties

venderesses, ni même aux torts partagés des parties.

Eu égard à ce qui précède, le compromis de vente conclu entre parties en date du 5

septembre 2022 est à déclarer résolu aux torts exclusifs de PERSONNE3.) et

PERSONNE4.).

Il s’ensuit que la demande d’PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en condamnation de

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) au paiement de l’indemnité forfaitaire stipulée au

compromis de vente est à déclarer fondée en son principe.

La demande de PERSONNE3.) et PERSONNE4.) tendant à voir constater, sinon déclarer

résolu le compromis de vente aux torts exclusifs des parties demanderesses est à

déclarer non fondée. Leur demande en paiement de la clause pénale est également à

déclarer non fondée.

L’indemnité forfaitaire, telle que stipulée à l’article 9 du compromis de vente, s’élève à

10% du prix de vente, soit 69.400.- euros (10% de 694.000.- euros).

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) demandent, à titre subsidiaire, à voir prononcer la

réduction de la clause pénale en application de l’article 1152 du Code civil.

L’article 1152 du Code civil dispose que « Lorsque la convention porte que celui qui

manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne

peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut

modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement

excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire est réputée non écrite ».

Il est admis qu’en matière de pénalités conventionnelles, le maintien de la peine

convenue est la règle et la modification de cette peine est l’exception.

En raison du caractère comminatoire qui lui est propre, une clause pénale n’est pas à

qualifier de manifestement excessive en raison du seul fait qu’elle est supérieure au

dommage subi.

En effet, il convient de rappeler que la clause pénale n’est pas subordonnée à la preuve

d’un préjudice, puisque ce préjudice a été à l’avance présumé et évalué dans le contrat.

Il est de jurisprudence qu’une peine conventionnelle qui ne serait pas énorme ou dont le

caractère abusif ne serait pas manifeste mais qui serait simplement supérieure au

préjudice subi, doit être irréductible.

Le juge ne peut déroger exceptionnellement à l’application de la clause pénale à la

demande de l’une des parties que lorsqu’il est établi que la peine conventionnelle

présente un caractère manifestement excessif ou dérisoire.

Pour ce faire, les juges se basent normalement sur plusieurs critères objectifs.

Un des critères est la comparaison entre le montant de la peine stipulée et l’importance

du préjudice effectivement subi par le créancier du fait de l’inexécution. S’il n’y a aucune

mesure entre ces deux éléments, le montant de la clause pénale est généralement

ramené.

Un autre critère est l’examen de la situation respective des parties pour le cas où la clause

pénale devait être appliquée dans toute sa rigueur: il serait en effet injuste que par son

application le créancier tire un plus grand avantage de l’inexécution de l’obligation que

de son exécution normale.

Un troisième critère est l’appréciation de la bonne foi du débiteur: il peut être injuste de

lui faire profiter d’une réduction s’il a failli volontairement et de mauvaise foi à ses

obligations (Cour, 14 novembre 2007, numéroNUMERO3.) du rôle; 13 février 2008,

numéroNUMERO4.) du rôle).

La charge de la preuve du caractère manifestement excessif d’une clause appartient au

débiteur de l’obligation contractuelle. (Cour, 29 octobre 1997, numéroNUMERO5.) du

rôle).

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) contestent l’existence d’un quelconque préjudice dans

le chef d’PERSONNE1.) et PERSONNE2.). Ces derniers ne rapporteraient pas la preuve

de leur préjudice. Le montant de la clause pénal serait disproportionné et son paiement

reviendrait à accorder aux parties demanderesses un véritable enrichissement. Le

silence des parties demanderesses signifierait qu’elles auraient vendu leur bien au moins

au même prix à un tiers.

Le Tribunal relève que même à admettre qu’PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aient

entretemps vendu leur bien immobilier,

celui-ci n’aura, au vu des éléments du dossier, en tout état de cause, pu être vendu, au

mieux, que 8 mois après la conclusion du compromis de vente litigieux, et ce, après avoir

été contraints d’entamer de nouvelles démarches en vue de trouver un nouvel acquéreur.

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) ne sauraient dès lors contester l’existence d’un

préjudice dans les chef des parties venderesses.

Le Tribunal considère, par ailleurs, que PERSONNE3.) et PERSONNE4.) ne sauraient

être considérés comme s’étant comportés de bonne foi à l’égard de leurs cocontractants.

Il résulte des éléments du dossier qu’après que la vente se soit avérée parfaite par la

transmission d’un accord bancaire, PERSONNE3.) et PERSONNE4.) ont souhaité se

rétracter en arguant l’existence de vices cachés affectant l’immeuble. Tout en indiquant,

suite à la procédure de référé-expertise qu’ils avaient diligentée, vouloir finalement

acquérir le bien, et ce, alors que le délai prévu au compromis de vente pour passer l’acte

notarié avait expiré, ils n’ont cependant entrepris absolument aucune démarche auprès

du notaire en vue de passer l’acte en question. Ils se sont contentés de demander quelles

seraient les intentions des parties venderesses au vu des annonces qu’ils auraient

aperçues sur différents sites internet et de leur transmettre deux refus bancaires en

demandant, par le biais de leur mandataire, de bien vouloir confirmer que le compromis

de vente était caduc. Par tous les moyens, PERSONNE3.) et PERSONNE4.) ont donc,

en réalité, tout tenté pour échapper au paiement de la clause pénale, se rendant compte

qu’ils avaient fait une erreur en signant le compromis de vente dans la précipitation. Or,

il appartient à chacun d’apprécier et de mesurer l’importance et les conséquences de ses

actes et engagements et le reproche qu’ils formulent à cet égard à l’agence immobilière

SOCIETE2.) de les avoir mis sous pression pour signer le compromis de vente manque

de pertinence.

Le Tribunal constate finalement que l’indemnité forfaitaire convenue entre parties de 10%

du prix de vente correspond à une pratique habituelle en matière de compromis de vente

d’immeubles au Luxembourg et n’est, partant, pas à qualifier de manifestement

excessive.

Eu égard à tout ce qui précède, le Tribunal décide que PERSONNE3.) et PERSONNE4.)

ne sauraient bénéficier d’une réduction de la clause pénale.

La demande de

PERSONNE3.)

et

PERSONNE4.)

visant à voir enjoindre à

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) de prendre position sur l’état actuel du bien est partant

à rejeter pour absence de pertinence.

Il y a partant lieu de déclarer la demande d’PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en

condamnation de PERSONNE3.) et PERSONNE4.) au paiement de la clause pénale

fondée pour le montant de 69.400.- euros en principal.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) demandent la condamnation des parties assignées

conjointement, sinon solidairement, sinon in solidum au paiement du montant de 69.400.-

euros, augmenté des intérêts de retard conventionnels de 12% l’an à compter du 30ème

jour qui suit la date de l’assignation valant mise en demeure et avec les intérêts légaux à

partir de la demande en justice, à chaque fois jusqu’à solde.

Ils font valoir qu’aux termes de l’article 14 du compromis de vente, toutes les obligations

dans le cadre de ladite convention seraient solidaires et indivisibles.

Le dernier paragraphe de l’article 9 du compromis de vente prévoit, par ailleurs, qu’en

cas de non-paiement à l’échéance, les pénalités porteront automatiquement des intérêts

de retard de 12% l’an.

A défaut de toute contestation par rapport à ces demandes, il convient de condamner

PERSONNE3.)

et

PERSONNE4.)

solidairement à payer à

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.) le montant de 69.400.- euros, augmenté des intérêts de retard

conventionnels de 12% l’an à compter du 30ème jour qui suit la date de la demande en

justice du 14 avril 2023 et augmenté des intérêts légaux à partir du 14 avril 2023, date de

la demande en justice, jusqu’à solde.

Quant à la demande d’PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en majoration du taux d’intérêt

légal, il convient de rappeler que l’article 15-1 de la loi modifiée du 18 avril 2004 relative

aux délais de paiement et aux intérêts de retard, telle que modifiée, dispose que « dans

tous les cas non visés aux chapitres I et II de la présente loi, le taux de l’intérêt légal est

celui fixé à l’article 14. L’article 15 est applicable ».

En l’espèce, le présent litige qui oppose des particuliers, ne relève ni du chapitre 1, ni du

chapitre 2 de la loi modifiée de 2004.

Conformément aux articles 15 et 15-1 de la loi, il y a partant lieu d’ordonner la majoration

du taux de l’intérêt légal de trois points à partir de l’expiration d’un délai de trois mois à

compter de la signification du présent jugement.

2.3.

Quant aux demandes accessoires

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) demandent le remboursement de leurs frais d’avocat

sur le fondement des articles 1382 et 1383 du Code civil.

ll est aujourd’hui de principe que les honoraires que le justiciable doit exposer pour obtenir

gain de cause en justice constituent un préjudice réparable qui trouve son origine dans

la faute de la partie qui succombe. Les frais et honoraires d’avocat peuvent ainsi donner

lieu à indemnisation sur base de la responsabilité civile de droit commun en dehors de

l’indemnité de procédure.

En effet, par un arrêt du 9 février 2012, la Cour de cassation (rôle n°5/12) a condamné la

solution de droit français suivant laquelle les frais et honoraires d’avocat ne

constitueraient pas un préjudice réparable au titre de la responsabilité civile. La Cour a

retenu que les frais non compris dans les dépens, donc également les honoraires

d’avocat, constituent un préjudice réparable et peuvent être remboursés sur base de la

responsabilité pour faute des articles 1382 et 1383 du Code civil.

Afin de prospérer dans leurs prétentions tendant à voir condamner PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) à leur rembourser leurs frais d’avocat, il appartient à PERSONNE3.) et

PERSONNE4.) de rapporter la preuve d’une faute dans le chef d’PERSONNE1.) et

PERSONNE2.), d’un préjudice dans leur propre chef et d’un lien de causalité entre les

deux.

En l’espèce, et eu égard à l’issue du litige, PERSONNE3.) et PERSONNE4.) ne

démontrent pas de faute dans le chef d’PERSONNE1.) et PERSONNE2.). Il s’y ajoute

qu’ils ne versent aucune pièce établissant leur préjudice.

Leur demande est à déclarer non fondée.

Ils demandent également le remboursement des frais d’expertise qu’ils auraient dû

exposer d’un montant de 2.777,86.- euros aux fins de voir vérifier les conséquences des

infiltrations qu’ils auraient constatés dans la maison.

Eu égard à l’issue du litige et en l’absence d’expliquer quelle serait la faute commise par

les parties venderesses qui justifierait une telle demande de remboursement, celle-ci est

à déclarer non fondée.

S’agissant des demandes réciproques en obtention d’une indemnité de procédure, il

convient de rappeler qu’aux termes de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile,

lorsqu’il apparaît inéquitable de laisser à la charge d’une partie les sommes exposées

par elle et non comprises dans les dépens, le juge peut condamner l’autre partie à lui

payer le montant qu’il détermine. L’application de l’article 240 du Nouveau Code de

procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cass. fr., 2ème civ., 10 octobre

2002, Bull. 2002, II, n° 219, p. 172, Cass., 2 juillet 2015, n° 60/15, JTL 2015, n° 42, page

166).

Au vu de l’issue de l’instance, il serait inéquitable de laisser à charge d’PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) l’entièreté des frais qu’ils ont exposés et qui sont non compris dans les

dépens, de sorte qu’il y a lieu de condamner PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à leur

payer une indemnité de procédure de 1.500.- euros.

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) sont, quant à eux, à débouter de leur demande

formulée à ce titre.

Aux termes de l’article 238 du Nouveau Code de procédure civile, toute partie qui

succombe sera condamnée aux dépens.

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) seront partant condamnés à tous les frais et dépens

de l’instance avec distraction au profit de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. qui la

demande, affirmant en avoir fait l’avance.

PAR CES MOTIFS:

le Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, dixième chambre, siégeant en matière

civile, statuant contradictoirement,

dit les demandes principales et reconventionnelles recevables en la pure forme,

dit que le compromis de vente du 5 septembre 2022 est résolu aux torts exclusifs de

PERSONNE3.) et PERSONNE4.),

dit la demande d’PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en paiement de la clause pénale

fondée,

partant, condamne

PERSONNE3.)

et

PERSONNE4.)

solidairement à payer à

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) le montant de 69.400.- euros, augmenté des intérêts

de retard conventionnels de 12% l’an à compter du 30ème jour qui suit la date de la

demande en justice du 14 avril 2023 et augmenté des intérêts légaux à partir du 14 avril

2023, date de la demande en justice, jusqu’à solde,

dit qu’il y a lieu de majorer le taux d’intérêt légal de trois points à l’expiration d’un délai de

trois mois à compter de la date de signification du jugement à intervenir,

dit la demande reconventionnelle de PERSONNE3.) et PERSONNE4.) en paiement de

la clause pénale non fondée,

dit la demande de PERSONNE3.) et PERSONNE4.) visant à voir enjoindre à

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) de prendre position sur l’état actuel du bien immobilier

litigieux non fondée,

dit la demande de PERSONNE3.) et PERSONNE4.) en réduction du montant de la clause

pénale non fondée,

dit la demande PERSONNE3.) et PERSONNE4.) en remboursement de leurs frais et

honoraires d’avocat non fondée,

dit la demande de PERSONNE3.) et PERSONNE4.) en remboursement des frais

d’expertise non fondée,

dit la demande d’PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en paiement d’une indemnité de

procédure basée sur l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile fondée à

concurrence du montant de 1.500.- euros,

partant, condamne PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à payer à PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) un montant de 1.500.- euros à titre d’indemnité de procédure sur base de

l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile,

condamne PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à tous les frais et dépens de l’instance avec

distraction au profit de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. qui la demande, affirmant

en avoir fait l’avance.