Commercial lease appeal partially allowed; landlord wins rent and charges but loses signage and facade claims.

Jugement Bail commercial (IIIe chambre)

2024TALCH03/00045

Audience publique du mardi, vingt-sept février deux mille vingt-quatre

Numéro du rôle : TAL-2022-05902

Composition :

Christian SCHEER, vice-président,

Marc PUNDEL, premier juge,

Anne SCHREINER, juge-déléguée,

Danielle FRIEDEN, greffier.

E N T R E :

la société anonyme SOCIETE1.) SA, établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE1.), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions,

inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro

NUMERO1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Tom NILLES d’Esch-sur-

Alzette du 21 juillet 2022,

ayant comparu par la société d’avocats à responsabilité limitée DF Lawyers, établie

et ayant son siège social à L-2668 Luxembourg, 14, rue Julien Vesque, représentée

par son gérant actuellement en fonctions, inscrite à la liste V du tableau de l’Ordre des

avocats de Luxembourg et au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg

sous le numéro B212502, représentée aux fins de la présente procédure par Maître

Philippine RICOTTA-WALAS, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg, comparant

actuellement par Maître Anna BRACKE, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg,

E T :

la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) Sàrl, établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE2.), représentée par son gérant actuellement en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Tom NILLES,

comparant par la société à responsabilité limitée NC ADVOCAT SARL, établie et ayant

son siège social à L-8008 Strassen, 130, route d’Arlon, inscrite au registre de

commerce et des sociétés sous le n° B 236962, représentée par son gérant

actuellement en fonctions, représentée aux fins de la présente procédure par Maître

Nadia CHOUHAD, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg.

___________________________________________________________________

F A I T S:

L’affaire inscrite sous le numéro TAL-2022-05902 du rôle fut appelée à l’audience de

vacation du mardi, 23 août 2022, lors de laquelle elle fut fixée au 27 septembre 2022

pour fixation.

Par avis du 27 septembre 2022, l’affaire fut fixée pour plaidoiries à l’audience du 24

janvier 2023 pour plaidoiries.

Après plusieurs refixations, l’affaire fut fixée pour plaidoiries à l’audience du 30 janvier

2024.

A cette audience, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu comme suit :

Maître Anna BRACKE, avocat, comparant pour la partie appelante, fut entendue en

ses moyens.

Maître Laurie MATHIEU, avocat, en remplacement de la société NC ADVOCAT SARL,

représentée par Maître Nadia CHOUHAD, avocat, comparant pour la partie intimée,

répliqua.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et il rendit à l’audience publique du

mardi, 27 février 2024, le

J U G E M E N T Q U I S U I T :

Par requête déposée à la justice de paix de et à Luxembourg, le 17 décembre 2021,

la société anonyme SOCIETE1.) (ci-après SOCIETE1.)) a fait convoquer la société à

responsabilité limitée SOCIETE2.) (ci-après SOCIETE2.)) devant le juge de paix pour

s’entendre condamner à lui payer la somme de 83.588,19 euros à titre d’arriérés de

loyers et de charges ainsi que la somme de 21.136,92 euros à titre « de leur propre

consommation de gaz ».

Elle a encore sollicité à la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs de

la partie adverse.

SOCIETE2.) a conclu à l’irrecevabilité de la demande pour défaut de qualité à agir

dans le chef de la partie requérante.

Elle a demandé reconventionnellement l’allocation de la somme 2.000.- euros à titre

d’indemnité de procédure, la somme de 2.000.- euros à titre d’indemnisation pour

procédure abusive et vexatoire et la condamnation de la partie demanderesse aux

frais et dépens de l’instance.

Par jugement du 16 juin 2022, tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en

matière de bail commercial, statuant contradictoirement et en premier ressort, a

déclaré la demande d’SOCIETE1.) irrecevable et a dit qu’il n’y a pas lieu à surseoir à

statuer.

Il a déclaré recevables les demandes reconventionnelles de SOCIETE2.), a rejeté les

demandes tendant à l’allocation d’une indemnité de procédure et en indemnité pour

procédure abusive et vexatoire, a dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du

jugement et a condamné SOCIETE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Par exploit d’huissier de justice du 21 juillet 2022, SOCIETE1.) a régulièrement

interjeté appel contre le prédit jugement, lui notifié en date du 20 juin 2022.

Par réformation du jugement entrepris, elle demande à voir condamner SOCIETE2.) à

lui payer la somme de

-

68.252,45 euros à titre d'arriérés de loyers ou toute autre somme même

supérieure à évaluer ex aequo bono par le tribunal, ce montant augmenté des

intérêts au taux légal à partir du jour de l’échéance, sinon à partir de la date de

demande en justice, sinon de la décision à intervenir, sinon tout autre date,

chaque fois jusqu'à solde ;

-

1.393,86 euros à titre d'indemnité d'occupation pour la période du 1er janvier

2022 au 5 janvier 2022 ou toute autre somme même supérieure à évaluer ex

aequo bono par le tribunal, ce montant augmenté des intérêts au taux légal à

partir du jour de l’échéance, sinon à partir de la date de demande en justice,

sinon de la décision à intervenir, sinon tout autre date, chaque fois jusqu'à

solde ;

-

22.074,31 euros à titre d'arriérés de charges ou toute autre somme même à

évaluer ex aequo bono par le tribunal, ce montant augmenté des intérêts au

taux légal à partir du jour de l’échéance, sinon à partir de la date de demande

en justice, sinon de la décision à intervenir, sinon tout autre date, chaque fois

jusqu'à solde ;

-

20.000.-

euros à titre de « la consommation de gaz personnelle de

SOCIETE2.) » ou toute autre somme même à évaluer ex aequo bono par le

tribunal, ce montant augmenté des intérêts au taux légal à partir du jour de

l’échéance, sinon à partir de la date de demande en justice, sinon de la décision

à intervenir, sinon tout autre date, chaque fois jusqu'à solde.

Elle demande à voir condamner SOCIETE2.) à procéder aux travaux d'enlèvement de

l'enseigne figurant encore sur la façade, ainsi qu'à tous les travaux de remise en état

de la façade et à voir dire que ces travaux devront débuter dans un délai de deux

semaines à compter de la signification du jugement à intervenir, sous peine d’astreinte

de 1.000.- euros par jour de retard, sinon toute autre somme même supérieure à

évaluer ex aequo bono par le tribunal.

Elle demande à voir plafonné l’astreinte au montant de 100.000.- euros ou à toute

autre somme même supérieure à évaluer ex aequo bono par le tribunal.

Elle demande à voir dire « que dans l'hypothèse où lesdits travaux ne sont pas débutés

lorsque le plafond de l'astreinte est atteint, SOCIETE1.) S.A. est autorisée à procéder

elle-même aux travaux préconisés aux frais exclusif de SOCIETE2.) lesquels seront

récupérables sur simple présentation des factures ».

Elle réclame des dommages et intérêts à hauteur de 50.000.- euros à titre de préjudice

subi en raison de l’absence de remise en pristin état de la façade, sinon toute autre

somme même supérieure à évaluer ex aequo bono par le tribunal, ce montant

augmenté des intérêts au taux légal à partir du jour de son échéance, sinon à partir de

la date de demande en justice, sinon de la décision intervenir, sinon tout autre date,

chaque fois jusqu'à solde.

Elle réclame encore une indemnité de procédure sur base de l’article 240 du nouveau

code de procédure civile de 2.500.- euros pour la première instance et de 4.500.- euros

pour la présente instance d’appel ainsi que la condamnation de de SOCIETE2.) à tous

les frais et dépens, sinon à voir instaurer un partage largement en faveur

d’SOCIETE1.).

SOCIETE2.) demande à voir déclarer les demandes en enlèvement de l'enseigne, en

remise en état de la façade, en dommages et intérêts et en paiement d’une indemnité

d’occupation irrecevables pour être constitutives de demandes nouvelles en instance

d’appel.

Subsidiairement, elle demande à les voir dire non fondées.

Elle demande à voir rejeter les demandes en paiement de la somme de 68.252,45

euros à titre d'arriérés de loyers, de la somme de 22.074,31 euros à titre d'arriérés de

charges ainsi que de la somme de 20.000.- euros à titre de la propre consommation

de gaz.

Elle sollicite finalement une indemnité de procédure de 2.000.- euros et la

condamnation d’SOCIETE1.) aux frais et dépens.

Position des parties

1. SOCIETE1.)

La partie appelante expose que le 28 décembre 2009 un contrat de bail commercial

portant sur un local commercial aurait été signé entre SOCIETE2.) et PERSONNE1.)

et PERSONNE2.) (ci-après les frères SCHEER) le 28 décembre 2009 avec effet au

1er janvier 2010. Le loyer aurait initialement été fixé à la somme mensuelle de 7.000.-

euros basée sur l'indice du coût de la vie. Il aurait encore été convenu qu'en cas de

variation de l'indice par 5 points, le loyer devait être ajusté dans la même proportion.

SOCIETE1.) aurait ensuite acquis ledit local suivant acte de vente du 14 juillet 2016 et

aurait, dès le lendemain, informé SOCIETE2.) de sa reprise du contrat. L'existence

d'une relation contractuelle, locataire-bailleur, serait incontestable. SOCIETE1.) aurait

donc bien qualité à agir, ce d’autant plus que SOCIETE2.) aurait versé les loyers sur

le compte bancaire d’SOCIETE1.).

SOCIETE2.) accuserait à ce jour un retard de loyers d'un montant de 68.252,45.-

euros.

Les charges et taxes communes n’auraient jamais été payées par SOCIETE2.)

laissant apparaître un solde négatif à hauteur de 825.- euros pour l'année 2016 (aucun

syndic n'ayant été constitué, seul un forfait de 150.- euros mensuel ainsi que les taxes

communes seraient dus pour cette année) auquel s'ajouterait la somme de 21.249,31.-

euros suivant décompte du syndic pour les années 2017, 2018, 2019 et 2020.

De la même façon, SOCIETE2.) n'aurait jamais payé les frais relatifs à sa

consommation personnelle de gaz. En effet, elle aurait volontairement omis de

procéder au changement de titulaire des contrats y relatifs laissant le règlement des

factures à la seule charge d’SOCIETE1.).

SOCIETE1.) aurait résilié le contrat de bail et il aurait alors été convenu entre parties

que SOCIETE2.) quitte les lieux au plus tard le 31 décembre 2021. Elle n’aurait

finalement quitté les lieux qu’en date du 5 janvier 2022 et redevrait une indemnité

d'occupation pour la période du 31 décembre 2021 au 5 janvier 2022.

Contrairement à ses obligations contractuelles SOCIETE2.) aurait quitté les lieux sans

retirer son enseigne et sans remettre la façade en pristin état. Le procès-verbal de

constat de l'huissier de justice BIEL du 16 février 2022 établirait à suffisance de droit

les manquements de SOCIETE2.) à cet égard.

En raison de la présence de cette enseigne, SOCIETE1.) se verrait restreinte dans

ses opportunités de relocation, les potentiels locataires exigeant son retrait. Il

conviendrait par conséquent de réparer le préjudice subi évalué à 50.000.- euros en

raison de l'inexécution fautive des obligations incombant à SOCIETE2.).

SOCIETE1.) résiste au moyen d’irrecevabilité tiré de la demande nouvelle prohibée en

instance d’appel et fait valoir que ses demandes en enlèvement de l’enseigne, en

remise état de la façade et en dommages et intérêts se trouveraient en lien direct avec

ses demandes initiales telles que formulées dans la requête introductive d’instance et

seraient partant bien recevables.

2. SOCIETE2.)

La partie intimée expose que les demandes tendant à voir condamner SOCIETE2.) à

procéder aux travaux d'enlèvement de l'enseigne ainsi qu'à tous les travaux de remise

en état de la façade n'auraient pas été formulées devant le premier juge et seraient à

déclarer irrecevables pour être constitutives de demandes nouvelles en instance

d’appel.

Les demandes tendant au paiement d’une indemnité d’occupation et de dommages et

intérêts suivraient le même sort.

Au cas où le tribunal dirait la demande en indemnité d’occupation recevable,

SOCIETE1.) resterait en défaut de prouver que SOCIETE2.) devait quitter les lieux au

31 décembre 2021.

De même, elle resterait en défaut de démontrer qu'elle ait effectivement été restreinte

dans ses opportunités de relocation étant donné la présence de l'enseigne.

Concernant les loyers pour la période de juillet 2016 à décembre 2016, SOCIETE2.)

invoque la prescription quinquennale alors que l'article 2277 du code civil disposerait

que les loyers se prescrivent par cinq ans.

En l'espèce, la requête serait entrée au greffe de la justice de paix en date du 17

décembre 2021. La clause « Durée et Loyer » du contrat de bail stipulerait que « le

loyer est payable d'avance par ordre permanent au plus tard le premier jour de chaque

mois » de sorte qu’au jour du dépôt de la requête les arriérés de loyers correspondant

au mois de juillet, août, septembre, octobre, novembre et décembre 2016 auraient été

prescrits.

Il serait de jurisprudence que les avances sur charges se prescrivent également par

cinq ans, car l'article 2277 prévoirait la même prescription « pour tout ce qui est

payable par année ou à des termes périodiques plus courts ».

Au jour du dépôt de la requête les arriérés de charges et taxes communes d'un

montant de 825.- euros correspondant à l'année 2016 auraient donc également été

prescrits.

Pour ce qui est des arriérés de loyers relatifs à la période du 18 mars 2020 au 25 juin

2020, SOCIETE2.) renvoie à l’article 3 (1) du règlement grand-ducal du 18 mars 2020

portant introduction d'une série de mesures dans le cadre de la lutte contre le Covid-

19 prévoyant que « toutes les activités commerciales et artisanales qui accueillent un

public sont interdites ».

La bailleresse n'aurait pas pu assurer la jouissance paisible du bien loué pour cette

période et SOCIETE2.) aurait ainsi été dispensée d'exécuter ses propres obligations.

En effet, elle aurait temporairement subi la perte juridique du local loué.

Quant aux arriérés de charges pour les années 2017, 2018, 2019 et 2020, SOCIETE2.)

fait plaider que contrairement aux affirmations de la partie appelante, elle n'aurait d'une

part jamais été informée de la constitution d'un syndic et d'autre part aucun relevé de

frais annuel ne lui aurait été présenté. Ce ne serait qu'en date du 19 octobre 2021 que

SOCIETE2.) aurait reçu, en un seul et unique document, les décomptes des années

2017, 2018, 2019 et 2020.

SOCIETE2.), étant restée dans l'ignorance totale à la suite des manquements

contractuels de la partie appelante, elle « ne pouvait en aucun cas être légitimement

tenue au paiement de quelconques avances sur charges pour les années 2017, 2018,

2019 et 2020 ».

Sinon, SOCIETE1.) serait à débouter de sa demande en ce qu’elle ne justifierait pas

avoir déboursé les montants repris au décompte du syndic pour les années 2017,

2018,2019 et 2020. Il n'y aurait ni pièces justificatives des montants, ni procès-verbal

des délibérations des assemblées générales ayant approuvé lesdits décomptes.

A titre encore plus subsidiaire, la clause du contrat de bail stipulant que « Cette

énumération des charges et taxes est énonciative et non limitative » serait abusive

pour être contraire aux exigences de l'article 1709 du code civil qui préciserait que le

contrat de louage est le contrat par lequel une partie s'engage à faire jouir l'autre partie

d'une chose pendant un certain temps moyennant un prix déterminé. Cette formulation

ne rendrait les charges locatives ni déterminées, ni même déterminables.

Pour le surplus, il y aurait lieu de déduire des charges communes réclamées à

SOCIETE2.), les montants relatifs aux primes d'assurances « assurance foyer », à

Post « téléphone ascenseur », au service des eaux « ville de Luxembourg » et au

scellement des sols « ville de Luxembourg ».

SOCIETE2.) serait certes tenue de s'acquitter du paiement de ses charges

individuelles et plus précisément de sa consommation de gaz. Or, cette obligation

serait « conditionnelle » en ce que le relevé des compteurs devrait lui être présenté.

En l'espèce, ni le relevé du compteur, ni les factures y relatives qu’SOCIETE1.)

soutient avoir payées ne lui auraient été présentées. La partie appelante ne préciserait

d’ailleurs pas non plus la période pour laquelle elle lui réclame des impayés à titre de

la propre consommation de gaz et ne démontrerait pas les paiements effectués à titre

de la consommation de gaz propre de SOCIETE2.).

Motifs de la décision

1. Quant à la qualité d’agir d’SOCIETE1.)

Le fait de se prétendre titulaire d’un droit confère nécessairement le pouvoir de saisir

la justice afin d’en obtenir la sanction (cf. Cour, 23 octobre 1990, Pas.28, p.70).

Il est constant en cause que suivant acte notarié de vente du 4 juillet 2016,

SOCIETE1.) a acquis le local commercial faisant l’objet du contrat de bail du 28

décembre 2009.

Il est également établi par pièce, et non autrement contesté, que par courrier du 15

juillet 2016, SOCIETE1.) a informé SOCIETE2.) de la reprise du contrat de bail.

Par conséquent, SOCIETE1.) a, en tant que bailleresse, actuellement qualité pour agir

à l’encontre de son locataire, SOCIETE2.).

Le jugement entrepris est donc à réformer sur ce point.

Il échet de relever que le premier juge a retenu à juste titre que la fin de non-recevoir

du défaut de qualité constitue une fin de non-recevoir touchant au fond.

Ainsi, il échet de préciser et de retenir à cet égard que dans la mesure où le jugement

entrepris a retenu à tort une fin de non-recevoir touchant au fond ce qui a impliqué

nécessairement une appréciation par le premier juge touchant certains éléments de

fond du dossier lui soumis, le premier juge a en l’espèce épuisé sa juridiction sur

l’intégralité du litige et l’effet dévolutif de l’appel a pour conséquence de soumettre

l’intégralité du litige au tribunal de céans siégeant en instance d’appel. Ainsi, le tribunal

de céans doit en l’espèce trancher le fond du litige. (voir en ce sens, T. HOSCHEIT,

Le droit judiciaire privé au Luxembourg, 2ième édition revue et commentée, page 766,

numéro 1447 et les jurisprudences citées).

2. Quant aux arriérés de loyers

a. Quant à la période de juillet 2016 à décembre 2016

En vertu de l’article 2277 du code civil, les loyers se prescrivent par cinq ans. Cette

prescription quinquennale s’applique aussi aux adaptations indiciaires du loyer et aux

charges locatives d’un immeuble, alors que ledit article prévoit la même prescription

pour « tout ce qui est payable par année ou à des termes périodiques plus courts »

(cf. Lex THIELEN, Le contrat de bail, n° 210 et s. ; Cass. française ch. mixtes, 12 avr.

2002, n° 00-18.529 : JurisData n° 2002-014062 ; JCP G 2002, II, 10100, obs. M. Billiau

; AJDI 2002, p. 517, obs. Ph. Briand. ; Cass. française, 3e ch. civ., 18 sept. 2007, n°

06-14.814 : JurisData n° 2007-040486 ; Loyers et copr. 2007, comm. 215 ; Trib. d’arr.

Lux. 23 novembre 2007, n° 109 531 du rôle).

Cette prescription est un véritable mode de libération du débiteur, non basée sur une

simple présomption de paiement (JCL Civil sub. art. 2270 à 2278, nos 118 et 158). Il

en découle que lorsque le délai est expiré, le créancier perd toute possibilité d’agir

contre son débiteur et, contrairement au régime des prescriptions basées sur une

présomption de paiement, il ne peut pas démontrer le non-paiement de la dette.

Fondée essentiellement sur une considération d’humanité et d’intérêt général, la

prescription est destinée à protéger le débiteur contre l’accumulation de sa dette.

La prescription libératoire commence à courir au profit du débiteur à compter du jour

où le créancier a pu intenter sa demande, c’est-à-dire, en principe, à partir de celui de

l’exigibilité de l’obligation. Tant que l’action n’est pas ouverte, le droit du créancier ne

peut pas se prescrire.

La prescription de cinq ans de l’article 2277 du code civil commence à courir à partir

du jour de l’échéance de chaque période de loyers, il y a autant de délais que de

termes (cf. Précis Dalloz, Droit civil, Les obligations, n° 1109).

En vertu de la clause intitulée « Durée et Loyer », « le loyer est payable d'avance par

ordre permanent au plus tard le premier jour de chaque mois »

Par requête entrée au greffe de la justice de paix en date du 17 décembre 2021,

SOCIETE1.) réclame, notamment, le paiement des arriérés de loyers relatifs à la

période de juillet 2016 à décembre 2016 inclus.

Au vu de ce qui précède, les arriérés de loyers réclamés pour la période de juillet 2016

à décembre 2016 inclus se trouvaient prescrits en date du 17 décembre 2021.

La demande d’SOCIETE1.) est partant à déclarer irrecevable pour autant qu’elle a trait

au paiement d’arriérés de loyers pour la période de juillet 2016 à décembre 2016

inclus.

La demande en arriérés de loyers concernant la période de janvier 2017 à décembre

2017 est à déclarer recevable pour le surplus.

b. Quant à la période de janvier 2017 à décembre 2021

SOCIETE2.) estime ne pas être redevable d’un quelconque loyer pour la période 18

mars 2020 au 25 juin 2020 au motif qu’il y aurait perte de la chose jugée à la suite des

fermetures administratives ordonnées par règlement modifié du 18 mars 2020 portant

introduction d'une série de mesures dans le cadre de la lutte contre le Covid-19.

L’article 1722 du code civil prévoit ce qui suit : « Si, pendant la durée du bail, la chose

louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit; si elle n'est

détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une

diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à

aucun dédommagement. »

Cette disposition constitue un cas d’application de la théorie des risques particulier à

la perte par cas fortuit.

Indépendamment de cette disposition, la théorie des risques, selon laquelle, lorsque

l’exécution de l’obligation de l’une des parties devient impossible par suite de cas fortuit

ou de force majeure, le débiteur de cette obligation est libéré, est applicable en matière

de bail. (Cass. belge, 10 septembre 1965, Pas. Belge, 1966, I, 52 ; Cass. belge, 17

septembre 1982, Pas. Belge, 1983, I, 81).

Il y a perte au sens de l’article 1722 du code civil, lorsque la jouissance, telle que les

parties l’ont voulue en contractant, n’est plus possible, eu égard notamment à la

destination convenue dans le bail. La privation de la jouissance doit avoir son origine

dans la chose elle-même (Les Novelles, Le Louage de Choses, I, Les baux en général,

2ème édition, LA HAYE et VANKERCKHOVE, n°420, p.278).

On distingue traditionnellement la perte totale de la perte partielle. La première

entraîne la résiliation du contrat de bail et la deuxième laisse l’option au preneur de

demander à être libéré du bail ou à bénéficier d’une réduction du loyer.

La perte peut être juridique lorsque, sans qu’il y ait destruction matérielle, le bien

devient impropre à sa destination. (cf. Planiol et Ripert, Traité pratique de droit civil

français, Tome X, Première partie, LGDJ 1932, n° 639, p.811)

Ce point est à apprécier in concreto en fonction des contractants concernés.

Il est possible que la perte juridique ne présente qu’un caractère temporaire. En ce

cas, l’objet du contrat ne disparaît pas ; il n’est qu’indisponible et l’obligation est

simplement suspendue. Ce n’est pas en cette hypothèse le bail qui est suspendu, mais

les obligations qui en résultent (Les Novelles, Le Louage de Choses, précité, n°421,

p.279).

Au vu des développements qui précèdent, la perte visée à l’article 1722 du code civil,

qu’elle soit matérielle ou juridique, doit viser la chose elle-même, objet du contrat de

bail.

Dans le cas du bail commercial, cela signifie que la perte matérielle ou juridique causée

par cas fortuit affecte la chose louée de telle sorte qu'elle empêche, en totalité ou en

partie, d’en faire un usage permettant l’exercice de l’activité commerciale prévue au

contrat de bail.

Lorsque c’est l’activité commerciale qui est entravée directement par cas fortuit, le

preneur ne peut pas se prévaloir de l’article 1722 du code civil pour demander la

résiliation du bail ou une diminution du prix.

Les loyers concernant la période du 18 mars 2020 au 25 juin 2020 restent donc

intégralement dus.

A défaut de preuves de paiement et en l’absence d’autre contestation à cet égard, la

demande en arriérés de loyers est donc à dire fondée pour la période de janvier 2017

à décembre 2021 inclus, soit le montant de 62.684,67 euros.

Mois

Solde réclamé

janv-17

89,69

févr-17

173,25

mars-17

173,25

avr-17

173,25

mai-17

173,25

juin-17

173,25

juil-17

173,25

août-17

243,41

sept-17

243,41

oct-17

243,41

nov-17

243,41

déc-17

192,86

janv-18

192,86

févr-18

253,6

mars-18

253,6

avr-18

253,6

mai-18

305,84

juin-18

305,84

juil-18

305,84

août-18

372,14

sept-18

-97

oct-18

-97,6

nov-18

-97,6

déc-18

-156,07

janv-19

-156,07

févr-19

-48,47

mars-19

-48,47

avr-19

-48,47

mai-19

-48,47

juin-19

-48,47

juil-19

-48,47

août-19

32,73

sept-19

32,73

oct-19

32,73

nov-19

32,73

déc-19

-18,1

janv-20

-18,1

févr-20

-18,1

mars-20

8268,59

avr-20

8268,59

mai-20

-103,98

juin-20

-103,98

juil-20

-103,98

août-20

-54,09

sept-20

8318,48

oct-20

-54,09

nov-20

-54,09

déc-20

-54,09

janv-21

8318,48

févr-21

-54,09

mars-21

33,05

avr-21

33,05

mai-21

33,05

juin-21

33,05

juil-21

33,05

août-21

8496,63

sept-21

169,06

oct-21

257,61

nov-21

8641,95

déc-21

8641,95

TOTAL

62684,67

Il échet partant, par réformation du jugement entrepris, de condamner SOCIETE2.) à

payer à SOCIETE1.) le montant de 62.684,67 euros à augmenter des intérêts au taux

légal à partir du 21 juillet 2022, date de l’acte d’appel, jusqu’à solde.

3. Quant aux indemnités d’occupation

SOCIETE2.) demande principalement à voir déclarer la demande en indemnités

d’occupation irrecevable pour être constitutive d’une demande nouvelle en instance

d’appel.

Le tribunal rappelle qu’en matière d’occupation sans droit ni titre, le propriétaire peut

en effet d’une part réclamer l’expulsion de l’occupant et d’autre part lui réclamer une

indemnité d’occupation fondée sur l’enrichissement sans cause, l’occupant s’enrichit

par la jouissance des lieux, au détriment du propriétaire corrélativement appauvri du

fait qu’il a été privé de la libre disposition des lieux (La Haye et Vankerckhove, Les

Novelles VI, Le louage des choses I, nos 362).

L’indemnité d’occupation est due jusqu’au moment où l’occupant libère les lieux. Elle

est en effet destinée à réparer le préjudice subi par le propriétaire par le fait même du

maintien dans les lieux. L’indemnité représente non seulement la contrepartie de la

jouissance des locaux, mais également la compensation du préjudice résultant du fait

qu’on est privé de la libre disposition des lieux (cf. La Haye et Vankerckhove - Novelles,

droit civil - Le louage des choses - t. VI, vol I, no 406; Jurisclasseur civil – art. 1708 à

1782 fasc. 295, no 25).

L’indemnité d’occupation est fixée par le tribunal, aussi bien en ce qui concerne son

montant que ses modalités; l’appréciation relève du pouvoir souverain du juge du fond

(cf. Les Novelles : Le louage des choses, Les baux en général, t. 1, no 405 et suivants).

Elle est déterminée en fonction de la valeur locative réelle de l’immeuble, mais les

parties peuvent démontrer que le dommage est inférieur ou supérieur à cette valeur.

Il suit donc de ce qui précède que l’indemnité d’occupation est la conséquence directe

de l’absence de contrat de bail entre parties (sinon de la fin de celui-ci) et est destinée

à dédommager du maintien dans les lieux, tel qu’il est le cas pour le paiement du loyer

lors de l’exécution d’un contrat de bail.

Dans ces conditions, une demande en indemnité d’occupation ne saurait être

constitutive d’une demande nouvelle en instance d’appel lorsque la partie

demanderesse a d’ores et déjà réclamé des arriérés de loyers en ce que l’indemnité

d’occupation est leur prolongement direct.

Pour rappel, suivant l’article 592 alinéa 2 du nouveau code de procédure civile «

pourront aussi les parties demander des intérêts, arrérages, loyers et autres

accessoires échus depuis le jugement de première instance, et les dommages et

intérêts pour le préjudice souffert depuis ledit jugement ».

La demande en indemnité d’occupation pour la période du 31 décembre 2021 au 5

janvier 2022 est donc à déclarer recevable.

SOCIETE2.) conteste avoir été obligée de quitter les lieux loués pour le 31 décembre

2021.

Au terme du contrat de bail, « Le présent bail prend cours à partir du 01/01/2010, c’est-

à-dire lors de la disponibilité des lieux. Il est conclu pour une durée de six (6), neuf (9)

années et se renouvelle par tacite reconduction de trois (3) ans en trois (3) ans. Avant

l’expiration de chaque période, chacune des deux parties peut, moyennant préavis de

huit (8) mois notifié par lettre recommandée, dénoncer le bail. (…) ».

SOCIETE1.) reste en défaut de verser la moindre pièce concernant la résiliation du

contrat de bail. L’ensemble des échanges par courriels et courriers entre parties est

également muet quant la résiliation du contrat de bail.

Toutefois, il ressort des pièces que la remise des clefs a eu lieu en date du 5 janvier

2022 (et non pas en date du 5 janvier 2021 tel qu’erronément noté).

Si les parties ont organisé d’un commun accord une remise des clefs en date du 5

janvier 2022, il est également établi en cause que SOCIETE2.) a forcément occupé

les lieux jusqu’à cette date.

Au vu des stipulations contractuelles citées ci-dessus, prises ensemble avec la remise

des clefs du 5 janvier 2022, le tribunal décide que le contrat de bail a bien été résilié

avec effet au 1er janvier 2022, de sorte que SOCIETE2.) reste redevable d’une

indemnité d’occupation pour la période du 1er janvier au 5 janvier 2022 inclus.

Le montant réclamé de 1.393,86 euros à titre d’indemnité d’occupation n’étant pas

autrement contesté, il y a lieu de faire droit à la demande et de condamner SOCIETE2.)

à payer à SOCIETE1.) la somme de 1.393,86 euros à augmenter des intérêts au taux

légal à partir du 21 juillet 2022, date de la demande en justice, jusqu’à solde.

4. Quant aux arriérés de charges et à la consommation de gaz

a. Quant à l’exercice 2016

SOCIETE2.) fait plaider qu’au jour du dépôt de la requête, le 17 décembre 2021 les

arriérés de charges et taxes communales d'un montant de 825.- euros correspondant

à l'année 2016 auraient également été prescrits

Le Tribunal rappelle que la prescription quinquennale prévue à l’article 2277 du code

civil s’applique aussi aux adaptations indiciaires du loyer et aux charges locatives d’un

immeuble, alors que ledit article prévoit la même prescription pour « tout ce qui est

payable par année ou à des termes périodiques plus courts » (cf. Lex THIELEN, Le

contrat de bail, n° 210 et s. ; Cass. française ch. mixtes, 12 avr. 2002, n° 00-18.529 :

JurisData n° 2002-014062 ; JCP G 2002, II, 10100, obs. M. Billiau ; AJDI 2002, p. 517,

obs. Ph. Briand. ; Cass. française, 3e ch. civ., 18 sept. 2007, n° 06-14.814 : JurisData

n° 2007-040486 ; Loyers et copr. 2007, comm. 215 ; Trib. d’arr. Lux. 23 novembre

2007, n° 109 531 du rôle).

A défaut de la moindre précision, sinon pièce quant au montant réclamé de 825.- euros

à titre d’arriérés de charges pour l’année 2016, le tribunal ignore à quoi il correspond

exactement.

Toujours est-il qu’il est constant en cause que pour l’année 2016 aucun syndic n’avait

été constitué et que conformément au contrat de bail, sous l’intitulé CHARGES ET

TAXES, il a été stipulé qu’au cas où il n’y aurait pas de syndic, SOCIETE2.) serait

redevable d’un montant forfaitaire de 150.- euros par mois à titre de charges, « à régler

tous les mois avec le loyer »

Conformément au contrat de bail, le loyer est à payer au plus tard le premier de chaque

mois.

Par conséquent, même le dernier forfait charges relatif au mois de décembre 2016

aurait été à payer pour le 1er décembre 2016.

Il en découle que les arriérés de charges pour l’exercice 2016 étaient donc prescrits

lors du dépôt de la requête en date du 17 décembre 2021 et la demande y relative est

à déclarer irrecevable.

b. Quant aux exercices 2017, 2018, 2019 et 2020

SOCIETE2.) fait plaider que ce ne serait qu'en date du 19 octobre 2021 qu’elle aurait

reçu pour la première fois les décomptes des années 2017, 2018, 2019 et 2020.

Tel moyen est à écarter d’emblée, alors que la communication tardive des décomptes

charges n’exonère en rien le locataire du paiement de ces charges à partir du moment

que le bailleur a justifié des montant réclamés à titre de charges. Il en va d’ailleurs de

même du moyen que SOCIETE2.) n’aurait jamais été informée de la constitution d’un

syndic.

SOCIETE1.) verse des décomptes établis par le syndic AA+ IMMO renseignant des

« charges locatives réelles » dues pour les périodes du

-

1er janvier 2017 au 31 décembre 2017 : 11.030.- euros ;

-

1er janvier 2018 au 31 décembre 2018 : 12.242.- euros ;

-

1er janvier 2019 au 31 décembre 2019 : 12.076.- euros ;

-

1er janvier 2020 au 31 décembre 2020 : 10.731.- euros.

D’après SOCIETE1.), ces décomptes seraient à ventiler comme suit en ce qui

concerne SOCIETE2.) :

Année

Total dû lot

006/U/B/81

Total dû

lot

010/U/B/00

Total dû lot

012/U/A/81

Total

dû

commerce

triplex

2017

1.015,84 euros

1.644,29 euros

2.069,57 euros

4.729,70 euros

2018

1.208,38 euros

1.955,88 euros

2.461,80 euros

5.626,06 euros

2019

1.264,36 euros

2.046,55 euros

2.575,90 euros

5.886,81 euros

2020

1.075,35 euros

1.740,60 euros

2.190,79 euros

5.006,74 euros

TOTAL : 21.249,31 euros

SOCIETE1.) verse encore les répartitions exactes des différentes charges incombant

à ces lots pour chacun des exercices réclamés, dont les totaux correspondent à

chaque fois aux sommes renseignées ci-dessus.

SOCIETE2.) estime que la bailleresse ne justifierait pas avoir déboursé les montants

repris audits décomptes du syndic pour les années 2017, 2018,2019 et 2020. Il n'y

aurait, ni pièces justificatives des montants, ni procès-verbal des délibérations des

assemblées générales ayant approuvé lesdits décomptes.

Le seul fait pour un locataire de contester des postes du décompte des frais et charges

qui lui sont soumis par son propriétaire ne saurait équivaloir à une preuve contraire.

Admettre le contraire aurait en effet comme conséquence de permettre à tout locataire

de mettre à néant par une simple contestation les décisions prises par l’assemblée

générale des copropriétaires au sujet des comptes de la copropriété (cf. JPL, 8 juin

2018, rép. fisc. n° 1064/18 ; JPL, 17 mai 2017, rép. fisc. n° 1842/17 ; cf. JPL, 30 juin

2015, rép. fisc. n° 2706/2015).

La créance du syndicat à l’égard des propriétaires des différents lots est devenue

liquide et exigible du moment que le décompte a été approuvé par l’assemblée

générale des copropriétaires (cf. TAL, 24 janvier 1991, no. 29/91 III).

Le tribunal tient à relever que les décomptes locataires, tels versés en l’espèce, ne

sont de toute façon pas soumis à l’approbation de l’assemblée générale des

copropriétaires alors qu’ils ne constituent que les décomptes individuels établis par le

bailleur sur base des décomptes propriétaire reprenant les frais qui incombent au

locataire eu égard aux dispositions du contrat de bail conclu entre parties. (TAL, 10ième

23 décembre 2009, n° 121990 du rôle)

Si l’article 1709 du code civil dispose certes que « Le louage des choses est un contrat

par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain

temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer », cette

disposition n’a aucune vocation à s’appliquer aux charges locatives étant donné que

(mis à part les montants forfaitaires), la nature même des charges locatives résident

dans le fait qu’elles ne sont exactement déterminables à l’avance, raison pour laquelle

il incombe au locataire de payer des avances sur charges et au bailleur d’établir un

décompte en fin d’exercice.

Le moyen est donc également à écarter.

Pour le surplus, il y aurait lieu de déduire des charges réclamées à SOCIETE2.), les

montants relatifs aux primes d'assurances « assurance foyer », à Post « téléphone

ascenseur », au service des eaux « ville de Luxembourg » et au scellement des sols

« ville de Luxembourg ».

Le tribunal ignore cependant pour quelle raison ces charges seraient à déduire.

Au vu de l’ensemble de ce qui précède ci-dessus et à défaut par SOCIETE2.) d’émettre

des contestations circonstanciées à l’égard des décomptes versés, sinon de fournir

des preuves de paiement, le tribunal décide de faire droit à la demande d’SOCIETE1.)

et de condamner SOCIETE2.) à lui payer le montant de 21.249,31 euros à titre de

charges redues pour les exercices 2017 à 2020, à augmenter des intérêts au taux

légal à partir du 21 juillet 2022, jusqu’à solde.

c. Quant à la consommation de gaz

SOCIETE1.) réclame finalement encore le montant 20.000.- euros à titre de « la

consommation de gaz personnelle de SOCIETE2.) ».

Le contrat de bail stipule à cet égard sous le point CHARGES ET TAXES que le

locataire se doit de supporter les frais de « consommation d'eau froide ainsi que sa

propre consommation d'électricité et de chauffage ».

Le tribunal relève à titre liminaire, qu’il ressort pour chacune des factures de gaz qui

suivront ci-dessus que le « lieu de consommation » correspond au local commercial

faisant l’objet des débats. Il y a lieu également lieu de rappeler à titre liminaire que

toute charge antérieure au 17 décembre 2016 se trouve actuellement prescrite en

application de la prescription quinquennale.

SOCIETE1.) verse une facture de gaz

-

SOCIETE3.) pour la période d’août 2016 à avril 2017 au montant de 2.046,27

euros, soit 3 x (2.046,27/9) = 682,09 euros pour les mois de janvier 2017 à mars

2017 inclus ;

-

SOCIETE4.) (SOCIETE3.)) pour la période d’avril 2017 à avril 2018 au montant

de 503,18 euros ;

-

SOCIETE4.) (SOCIETE3.)) pour la période d’avril 2018 à avril 2019 au montant

de 709,85 euros ;

-

SOCIETE4.) (SOCIETE3.)) pour la période d’avril 2019 à avril 2020 au montant

de 287,78 euros ;

-

SOCIETE4.) (SOCIETE3.)) pour la période d’avril 2020 à avril 2021 au montant

de 586,08 euros.

Le tribunal ne dispose pas d’autres factures relatives à la consommation de gaz par

SOCIETE2.).

Le document fourni par SOCIETE1.) en tant que pièce 14 intitulé « Extrait du compte

client SOCIETE1.) S.A. auprès de SOCIETE4.) faisant état des paiements effectués

pour les consommations de gaz propres à SOCIETE2.) S.A.R.L. » est à défaut d’autre

explication entièrement incompréhensible et ne saurait établir la consommation de gaz

par SOCIETE2.) au-delà du mois de mars 2021.

SOCIETE2.) reste en défaut d’établir le moindre paiement à cet égard. Il ne porte pas

non plus à conséquence qu’SOCIETE1.) ne fournit pas de preuve de paiement à

SOCIETE3.), respectivement SOCIETE4.) desdites factures de gaz alors que la

consommation personnelle de gaz de SOCIETE2.) lui incombe en vertu du contrat de

bail et non pas en vertu des éventuels paiements effectués par SOCIETE1.) au

fournisseur de gaz.

La période visée ainsi que le lieu de consommation étant clairement établis en cause,

la demande d’SOCIETE1.) en paiement des frais de gaz est à dire fondée pour la

somme de 682,09 + 503,18 + 709,85 euros + 287,78 euros + 586,08 euros = 2.768,98

euros, à augmenter des intérêts au taux légal à partir du 21 juillet 2022, jusqu’à solde.

5. Quant à l’enseigne, la façade et la demande en dommages et intérêts

SOCIETE2.) conclut à l’irrecevabilité des demandes en enlèvement de l’enseigne, en

remise état de la façade et en dommages et intérêts au motif qu’il s’agirait d’une

demande nouvelle prohibée en instance d’appel.

Force est de constater que par requête déposée à la justice de paix de et à

Luxembourg en date du 17 décembre 2021, SOCIETE1.) a demandé à voir condamner

SOCIETE2.) à lui payer des arriérés de loyers, des arriérés de charges ainsi que la

consommation de gaz.

Ladite requête est entièrement muette en ce qui concerne l’enlèvement de l’enseigne,

la remise en pristin état de la façade et la demande en dommages et intérêts y

afférente.

Le tribunal relève à cet égard que si l’article 592 alinéa 2 du nouveau code de

procédure civile vise certes les demandes additionnelles, notamment celles de loyers

échus en cours d’instance ou encore celles relatives à des accessoires, en cause

d’appel, il n’en reste pas moins que les demandes en enlèvement de l’enseigne, en

remise état de la façade et en dommages et intérêts, ne constituent pas de demandes

additionnelles relatives à des loyers ou des accessoires « échus en cours d’instance

».

L’argument qu’il y aurait un lien entre les demandes initialement formuées en instance

d’appel et les demandes en enlèvement de l’enseigne, en remise état de la façade et

en dommages et intérêts actuellement formulées en instance d’appel est inopérant à

cet égard.

Cette notion de lien suffisant, qui n’est pas définie par le législateur, est entendue de

manière libérale par la jurisprudence. La demande additionnelle, qui est l’une des trois

formes de demandes incidentes, est celle par laquelle une partie modifie ses

prétentions antérieures. Cette notion est trompeuse, car elle donne à penser qu’elle

vise exclusivement la demande par laquelle une partie ajoute à ses prétentions

antérieures une prétention nouvelle, alors qu’en retranchant un chef de demande ou

en transformant celui-ci, une partie forme aussi une demande additionnelle. La

demande additionnelle suppose donc la modification de l’objet de la prétention initiale

ou son fondement. Bien souvent la modification des prétentions antérieures s’explique

par l’erreur ou l’omission commise par un plaideur, dont celui-ci prend conscience au

cours du déroulement d’instance ; lui ouvrir la faculté de rectifier sa demande initiale

par une demande additionnelle permet de lui éviter d’avoir à recommencer un nouveau

procès pour obtenir une décision sur la même situation litigieuse. (Encyclopédie

DALLOZ, CIVIL, Verbo Action, édit. mars 1997, n° 306)

En effet, conformément à l’article 53 du nouveau code de procédure civile, « l’objet du

litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont

fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense. Toutefois,

l’objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se

rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant ».

Ainsi, jusqu’à la clôture des débats, les parties ont certes le droit de modifier leurs

conclusions, pour autant que les modifications apportées n’introduisent pas de

demandes nouvelles et ne portent pas atteinte aux droits de la défense.

Il y a partant lieu de se référer à l’article 592 alinéa 1er du nouveau code de procédure

civile, qui dispose, qu’il ne sera formé en cause d’appel, aucune demande nouvelle, à

moins qu’il ne s’agisse de compensation, ou que la demande nouvelle ne soit la

défense à l’action principale.

Dans la mesure où les demandes en enlèvement de l’enseigne, en remise état de la

façade et en dommages et intérêts ne constituent ni de demandes en compensation

ni une défense à l’action principale, ces demandes actuellement formulées pour la

première fois en instance d’appel constituent des demandes nouvelles qui sont à

déclarer irrecevables.

6. Quant aux demandes accessoires

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cour de cassation 2 juillet 2015, Arrêt N° 60/15, JTL 2015, N°

42, page 166).

Au vu de l’issue de l’instance d’appel SOCIETE2.), est à débouter de sa demande en

allocation d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

Le tribunal relève que la demande en indemnité de procédure pour la première

instance n’a pas été formulée par SOCIETE1.) devant le juge de paix.

Cependant il est rappelé que la règle de la prohibition des demandes nouvelles en

instance d’appel, inscrite à l’article 592 du nouveau code de procédure civile, est

d’ordre privé et non d’ordre public, de sorte que le consentement des parties donne

compétence au juge d’appel pour statuer et que le juge a l’obligation de juger le litige

dans les termes voulus par les plaideurs. Le consentement de l’intimé peut être tacite

et résulter de ce qu’il a conclu au fond sur la demande nouvelle (Cour 2 décembre

1957, Pas. 17, 263).

Dans la mesure où SOCIETE2.) n’a pas soulevé l’irrecevabilité de la demande pour

être constitutive d’une demande nouvelle prohibée en instance d’appel, le tribunal de

céans doit l’analyser.

A défaut par SOCIETE1.) de justifier en quoi il serait inéquitable de laisser à sa charge

une partie des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, sa demande

introduite sur base de l'article 240 du nouveau code de procédure civile est également

à déclarer non fondée, aussi bien en ce qui concerne la première instance que la

présente instance d’appel.

Aux termes de l’article 238 du nouveau code de procédure civile, toute partie qui

succombera sera condamnée aux dépens.

Il échet partant de condamner SOCIETE2.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.

PAR CES MOTIFS

le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, troisième chambre, siégeant en

matière de bail commercial et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit partiellement fondé,

par réformation du jugement entrepris,

dit que la société anonyme SOCIETE1.) SA a qualité pour agir,

dit irrecevable la demande de la société anonyme SOCIETE1.) SA en paiement des

arriérés de loyers relatifs à la période de juillet 2016 à décembre 2016,

dit recevable et fondée la demande de la société anonyme SOCIETE1.) SA en

paiement des arriérés de loyers relatifs à la période de janvier 2017 à décembre 2021

inclus pour le montant 62.684,67 euros,

partant condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL à payer à la

société anonyme SOCIETE1.) SA le montant de 62.684,67 euros, à augmenter des

intérêts au taux légal à partir du 21 juillet 2022, jusqu’à solde,

dit recevable et fondée la demande de la société anonyme SOCIETE1.) SA en

paiement d’une indemnité d’occupation pour la période du 1er au 5 janvier 2022 inclus

pour le montant de 1.393,86 euros,

partant condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL à payer à

société anonyme SOCIETE1.) SA la somme de 1.393,86 euros à augmenter des

intérêts au taux légal à partir du 21 juillet 2022, jusqu’à solde,

dit irrecevable la demande de la société anonyme SOCIETE1.) SA en paiement des

arriérés de charges relatifs à l’exercice 2016,

dit recevable la demande de la société anonyme SOCIETE1.) SA en paiement des

arriérés de charges relatifs aux exercices 2017, 2018, 2019 et 2020,

partant condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL de payer à la

société anonyme SOCIETE1.) SA le montant 21.249,31 euros, à augmenter des

intérêts au taux légal à partir du 21 juillet 2022, jusqu’à solde,

dit recevable et fondée la demande la société anonyme SOCIETE1.) SA en paiement

de « la consommation de gaz personnelle de SOCIETE2.) » pour le montant de

2.768,98 euros,

partant condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL à payer à la

société anonyme SOCIETE1.) SA le montant de 2.768,98 euros, à augmenter des

intérêts au taux légal à partir du 21 juillet 2022, jusqu’à solde,

dit irrecevable la demande de la société anonyme SOCIETE1.) SA en enlèvement de

l’enseigne,

dit irrecevable la demande de la société anonyme SOCIETE1.) SA en remise en pristin

état de la façade,

dit irrecevable la demande de la société anonyme SOCIETE1.) SA en obtention de

dommages et intérêts à titre du préjudice prétendument subi en raison de l’absence

de remise en pristin état de la façade,

dit recevable mais non fondée la demande de la société anonyme SOCIETE1.) SA en

allocation d’une indemnité de procédure pour la première instance,

partant en déboute,

déboute la société anonyme SOCIETE1.) SA de sa demande en allocation d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

déboute la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL de sa demande en

allocation d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL aux frais et dépens

de l’instance d’appel.