Court orders expert appraisal of property defects in urgent reference proceeding under Article 350 of the Civil Procedure Code.

No. Rôle: TAL-2023-09490

No. 2024TALREFO/00075

du 16 février 2024

Audience publique extraordinaire des référés du vendredi, 16 février 2024, tenue par

Nous Philippe WADLÉ, premier juge au Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg,

siégeant comme juge des référés, en remplacement du Président du Tribunal

d’arrondissement de et à Luxembourg, assisté de la greffière assumée Carole STARCK.

DANS LA CAUSE

E N T R E

1) PERSONNE1.), gérant administratif, demeurant à

ADRESSE1.),

2) PERSONNE2.), employée, demeurant à ADRESSE1.),

parties demanderesses comparant par Maître Martine LAUER, avocat, demeurant à

Dudelange

E T

1) PERSONNE3.), ouvrier, demeurant à ADRESSE2.),

2) PERSONNE4.), sans état connu, demeurant à ADRESSE2.),

parties défenderesses comparant par Maître Pierre-Nicolas KOCH, avocat, en

remplacement de Maître Patricia JUNQUEIRA DE OLIVEIRA, avocat, les deux

demeurant à Luxembourg.

F A I T S :

A l’appel de la cause à l’audience publique des référés ordinaires du lundi matin,

5 février 2024, Maître Martine LAUER donna lecture de l’assignation ci-avant transcrite

et exposa ses moyens.

Maître Pierre-Nicolas KOCH fut entendu en ses moyens et explications.

Sur ce le juge prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique extraordinaire des

référés de ce jour l’

O R D O N N A N C E

qui suit:

Par exploit d’huissier de justice du 28 novembre 2023, PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

ont fait donner assignation à PERSONNE3.) et à PERSONNE4.) à comparaître devant le

Président du Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, siégeant comme juge des

référés, pour voir nommer un expert avec la mission telle que libellée au dispositif de leur

assignation, sur base de l’article 350 du Nouveau Code de procédure civile, sinon

subsidiairement sur le fondement de l’article 932, alinéa 1er du Nouveau Code de

procédure civile, sinon plus subsidiairement sur base de l’article 933, alinéa 1er du même

code.

Ils sollicitent en outre l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.000,- euros sur base

de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile, l’exécution provisoire de

l’ordonnance à intervenir, ainsi que la condamnation des parties défenderesses à tous les

frais et dépens de l’instance.

Moyens des parties

A l’appui de leur demande, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) font valoir que, suivant

acte de vente du 1er juillet 2022, ils ont acquis de la part de PERSONNE3.) et

PERSONNE4.) une maison d’habitation sise à ADRESSE1.). Ladite maison présenterait

des vices et dégâts qui leur auraient été dissimulés au moment de la vente, à savoir

notamment des problèmes d’humidité se manifestant au niveau de la cave et de la façade

de la maison. Ils auraient dès lors un intérêt légitime à faire constater les désordres

affectant la maison litigieuse et à en voir déterminer les causes et origines, en vue

d’introduire une action au fond à l’encontre des parties défenderesses.

Ils estiment que les moyens d’irrecevabilité soulevés par les défendeurs constituent des

moyens de fond qui échappent au pouvoir d’appréciation sommaire du juge des référés.

Ils expliquent que les désordres visés dans leur assignation ne sont pas ceux mentionnés

dans le compromis de vente, respectivement l’accord signé entre parties. Il s’agirait de

nouveaux problèmes qui ne seraient apparus qu’après la vente intervenue entre parties.

Ils contestent par ailleurs l’existence d’une transaction entre parties, soulignant que le

document produit par les défendeurs n’est pas daté et ne contient pas de concessions

réciproques. Il s’agirait en réalité d’un engagement unilatéral qui n’emporterait aucune

renonciation dans leur chef. En tout état de cause, les désordres formant l’objet de la

prétendue transaction ne seraient pas ceux qu’ils évoquent dans leur assignation.

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) s’opposent à l’institution d’une expertise en soutenant

que les demandeurs ne disposent pas d’un motif légitime au sens de l’article 350 du

Nouveau Code de procédure civile. Relevant que les problèmes d’humidité allégués par

les demandeurs sont mentionnés dans le compromis de vente signé entre parties et ont été

considérés comme étant réglés lors d’un état des lieux dressé le 30 juin 2022, ils

contestent que la maison vendue soit affectée d’un vice caché. Selon eux, aucun vice n’a

été caché aux demandeurs. Ils relèvent ensuite que l’acte de vente notarié contient, en

page 6, une clause de non-garantie qui ferait que l’action au fond envisagée par les

demandeurs serait vouée à l’échec. A cela s’ajouterait que les parties ont signé une

transaction, par laquelle elles ont mis fin à toutes contestations relatives aux problèmes

affectant la maison vendue. Cette transaction ferait également obstacle à toute action au

fond à leur encontre. Ils en concluent que la demande est à déclarer irrecevable sur le

fondement de l’article 350 du Nouveau Code de procédure civile.

Ils contestent en outre la pertinence et l’utilité de la mesure d’expertise sollicitée dans la

mesure où les demandeurs auraient entrepris d’importants travaux de rénovation dans la

maison litigieuse et l’expert ne pourrait dès lors faire plus aucune constatation utile.

Ils sollicitent, par reconvention, la condamnation des parties demanderesses à leur payer

une indemnité de procédure de 500,- euros.

Appréciation

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) agissent principalement sur le fondement de l’article

350 du Nouveau Code de procédure civile, qui dispose que : « S’il existe un motif légitime

de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la

solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être

ordonnées à la demande de tout intéressé, […] en référé ».

Cet article institue un référé qui est autant « préventif », en ce qu’il tend à éviter tout

procès au fond, que « probatoire », en ce qu’il tend à conserver des éléments de preuve

soumis au risque d’un dépérissement prochain ou à établir la preuve de faits qui se sont

déjà produits et qui ne sont pas soumis au risque d’un changement ou d’une disparition

prochains.

L’article 350 précité est un texte autonome auquel les conditions habituelles du référé ne

sont pas applicables. Il n’est ainsi soumis ni à la condition d’urgence, ni à la condition

d’absence de contestation sérieuse et ne doit répondre qu’aux exigences posées par ledit

texte lesquelles sont, à part (i) l’absence de procès au fond, (ii) l’existence d’un motif

légitime d’établir, (iii) par mesure d’instruction légalement admissible, (iv) la preuve de

faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

Il convient de noter d’emblée que la mesure d’instruction sollicitée est légalement

admissible, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté, et qu’il est constant en cause qu’il n’y a

pour l’instant pas encore de procès au fond concernant les faits dont les parties

demanderesses visent à établir la preuve.

Le demandeur doit, pour prospérer sur base de l’article 350 du Nouveau Code de

procédure civile, justifier notamment d’un motif légitime à sa demande, qui doit tendre à

la conservation ou à l’établissement de faits en vue d’un litige déterminable mais ultérieur

(PERSONNE5.) et PERSONNE6.), Les référés, Editions du Juris-classeur, 2003, n° 532).

Il y a motif légitime au sens de la loi s’il n’est a priori pas exclu que des faits ou des

éléments dont l’on veut établir ou conserver la preuve, puisse dépendre la solution d’un

éventuel procès au fond entre parties, voire qu’ils soient susceptibles d’avoir une

influence sur la solution du litige. Le juge est souverain pour apprécier le motif légitime

qui constitue la seule condition positive du recours à une mesure d’instruction in futurum.

A la nécessité du motif légitime s’ajoute celle du caractère opérant, de la pertinence de la

mesure sollicitée. Le demandeur est ainsi tenu de démontrer, outre la légitimité de la

mesure sollicitée, qu’elle est pertinente, c’est-à-dire adaptée, utile et proportionnée au

litige ultérieur qui la requiert. En d’autres termes, le demandeur doit établir l’existence de

son intérêt probatoire.

En l’occurrence, il est constant que PERSONNE3.) et PERSONNE4.) ont, par acte de

vente passé le 1er juillet 2022 par-devant Maître Laurent METZLER, notaire de résidence

à Redange-sur-Attert, vendu à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) une maison d’habitation

sise à ADRESSE1.).

En leur qualité d’acheteurs, les demandeurs ont un motif légitime pour solliciter

l’institution d’une expertise dans la mesure où ils estiment que la maison qui leur a été

vendu par les défendeurs, est affectée de vices qui leur permettent d’engager une action

en garantie à l’encontre de ces derniers.

Les demandeurs ont un intérêt évident à faire déterminer de manière contradictoire et par

un homme de l’art tant la réalité que l’origine des vices et dégâts affectant leur maison,

ainsi que la nature et le coût des moyens nécessaires pour y remédier.

La mesure d’instruction sollicitée tend à leur fournir les éléments nécessaires pour mettre

éventuellement en cause la responsabilité contractuelle des défendeurs et la solution du

litige au fond dépend des faits à établir, les faits offerts en preuve présentant un caractère

pertinent et utile par rapport à ce litige éventuel.

Les moyens de défense opposés par PERSONNE3.) et PERSONNE4.), et notamment la

question de l’existence et de l’étendue de la prétendue transaction entre parties, ainsi que

les questions de la qualification des vices invoqués et de la garantie redue par ces derniers,

touchent le fond du litige, qui sera le cas échant entamé par les demandeurs, et échappent

comme tels au pouvoir d’appréciation sommaire de la juridiction des référés.

Il convient de rappeler à ce titre qu’une expertise, simple moyen d’information, peut être

ordonnée par le juge des référés sans qu’il y ait lieu de rechercher, par avance, s’il existe

un lien de droit entre parties, ni à quel titre la responsabilité du défendeur peut

éventuellement être engagée et qu’il suffit, pour que l’expertise puisse être ordonnée, que

les parties se trouvent dans une situation telle que la responsabilité du défendeur sur le

plan délictuel ou contractuel, ne soit pas, a priori, exclue.

En l’espèce, aucun fait invoqué par PERSONNE3.) et PERSONNE4.) ne permet, avec la

certitude requise en référé, d’exclure que leur responsabilité puisse être engagée, étant

précisé que la clause dont ces derniers ont fait état, et qui figure en page 6, sub 3. de l’acte

de vente du 1er juillet 2022, ne constitue pas une clause de non-garantie des vices cachés

au sens de l’article 1643 du Code civil.

Par ailleurs, la question de savoir si, suite aux éventuels travaux de rénovation réalisés

par les demandeurs, un expert est actuellement encore en mesure de procéder à des

constatations utiles, est une question purement technique à laquelle seul ce dernier saura

répondre au moment où il aura pris inspection des lieux.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) justifiant, au vu des développements qui précèdent,

d’un motif légitime au sens de l’article 350 du Nouveau Code de procédure civile et les

autres conditions d’application dudit article étant également données, il y a lieu de faire

droit à la demande d’expertise.

En ce qui concerne l’expertise à ordonner, il est admis que le juge peut commettre l’expert

de son choix et qu’il dispose d’un pouvoir souverain pour fixer l’étendue de la mission à

confier à l’expert.

La mission proposée par PERSONNE1.) et PERSONNE2.) dans leur assignation n’ayant

fait l’objet d’aucune contestation, il y a lieu de s’y tenir.

Quant au choix de l’expert, le tribunal, qui dispose en la matière d’un pouvoir

d’appréciation discrétionnaire, décide, au vu des éléments du dossier et des positions

respectives exprimées par les parties à l’audience, de charger l’expert Yves KEMP.

Le référé probatoire étant institué dans l’intérêt essentiellement probatoire du (ou des)

demandeur(s), il appartient à PERSONNE1.) et à PERSONNE2.) de faire l’avance des

frais d’expertise.

Tant les parties demanderesses que les parties défenderesses ont sollicité le paiement

d’une indemnité de procédure sur le fondement de l’article 240 du Nouveau Code de

procédure civile. Dans la mesure où la reconnaissance des droits des parties dépend de

l’instance au fond à introduire le cas échéant après dépôt du rapport d’expertise judiciaire,

ces demandes sont à réserver.

P A R C E S M O T I F S

Nous Philippe WADLÉ, premier juge au Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg,

siégeant comme juge des référés, en remplacement du Président du Tribunal

d’arrondissement de et à Luxembourg, statuant contradictoirement,

recevons la demande en la forme ;

Nous déclarons compétent pour en connaître ;

au principal renvoyons les parties à se pourvoir devant qui de droit, mais dès à présent et

par provision, sur base de l’article 350 du Nouveau Code de procédure civile,

ordonnons une expertise et commettons pour y procéder l’expert Yves KEMP,

demeurant professionnellement à L-4770 Pétange, 7, rue de la Paix,

avec la mission de concilier les parties si faire se peut, sinon dans un rapport écrit, détaillé

et motivé de :

1) De dresser un constat détaillé de tous les défauts et manquements (vices, malfaçons

et défauts de conformité) qui affectent l’immeuble situé à ADRESSE1.), notamment

au niveau de la façade arrière de la maison, de la chambre parentale, du salon, de la

cave, du garage et de la cheminée,

2) Constater les problèmes d’humidité affectant l’immeuble sis à l’adresse précitée

notamment au niveau de la façade arrière, du garage, de la cave, du salon et de la

chambre parentale,

3) Déterminer les causes et les origines exactes des vices, malfaçons et autres désordres

constatés,

4) Déterminer pour tous les éventuels vices, malfaçons et autres désordres constatés, les

travaux et moyens de réfection et de remplacements nécessaires, la faisabilité de ces

travaux, et en évaluer le coût,

5) Evaluer le coût et la durée des travaux en question, respectivement chiffrer les moins-

values affectant l’immeuble précité du chef des défauts et manquements constatés,

6) Chiffrer les moins-values techniques et esthétiques ;

disons que l’expert pourra s’entourer de tous renseignements utiles à l’accomplissement

de la mission lui confiée et entendre même des tierces personnes ;

disons qu’en cas de difficulté d’exécution de la mission d’expertise, il Nous en sera fait

rapport ;

ordonnons à PERSONNE1.) et à PERSONNE2.) de payer à l’expert la somme de

2.000,- euros au plus tard le 8 mars 2024 à titre de provision à valoir sur la rémunération

de l’expert ou à un établissement de crédit à convenir entre parties au litige, et d’en

justifier au greffe du tribunal ;

disons que si ses honoraires devaient dépasser le montant de la provision versée, l’expert

devra Nous en avertir ;

disons qu’en cas d’empêchement de l’expert commis, il sera procédé à son remplacement

par simple ordonnance prise en Notre cabinet ;

disons que l’expert devra déposer son rapport au greffe du tribunal le 27 septembre 2024

au plus tard ;

ordonnons l’exécution provisoire de la présente ordonnance nonobstant toute voie de

recours et sans caution ;

réservons les droits des parties ainsi que les frais et dépens, y compris les demandes en

obtention d’une indemnité de procédure.