Court partially allows claim for removal of objects from easement parking but rejects restoration of wall fixtures.

Rép. no. 517/24

Dossier no. L-CIVIL-457/23

AUDIENCE PUBLIQUE DU

8 février 2024

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière civile, a rendu le jugement qui

suit dans la cause

ENTRE

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.)

partie demanderesse, comparant par Maître François DELVAUX, avocat à la Cour,

demeurant à Luxembourg

ET

PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.)

partie défenderesse, comparant Maître Marisa ROBERTO, avocate à la Cour, demeurant

à Luxembourg

________________________________________________________

FAITS

Par exploit du 7 août 2023 de l’huissier de justice Laura GEIGER de Luxembourg,

PERSONNE1.) a fait donner citation à PERSONNE2.) à comparaître devant le tribunal de

paix de Luxembourg, le lundi 28 août 2023 à 09h00, salle JP 1.19, pour y entendre statuer

conformément à la citation prémentionnée et annexée à la minute du présent jugement.

Après une remise à la demande des parties, l’affaire fut utilement retenue à l’audience

publique du 6 décembre 2023, lors de laquelle Maître François DELVAUX, se présenta pour

la partie demanderesse, et Maître Céline BOTTAZZO, en remplacement de Maître Marisa

ROBERTO, se présenta pour la partie défenderesse, et furent entendus en leurs moyens et

conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle

le prononcé avait été remis,

LE JUGEMENT QUI SUIT

A. Les faits constants :

PERSONNE1.) est propriétaire d’un immeuble situé à ADRESSE3.). Au rez-de-chaussée de

cet immeuble se trouve un garage avec trois emplacements de parking couverts.

PERSONNE2.) a un droit de servitude sur un de ces emplacements.

B. La procédure et les prétentions des parties :

Par exploit de l’huissier de justice Laura GEIGER du 7 août 2023, PERSONNE1.) a fait

donner citation à PERSONNE2.) à comparaître devant le tribunal de paix de et à Luxembourg,

siégeant en matière civile, pour :

- voir ordonner à la partie citée d’enlever le bois de chauffage dans son intégralité, d’enlever

les vélos accrochés au mur, d’évacuer les autres objets tels que outils, ustensiles et pots de

peinture de l’emplacement de parking portant le numéro de cadastre NUMERO1.) et entouré

d’une couleur rougeâtre sur les plans annexés à l’acte notarié, et d’enlever les fixations

percées dans le mur et de remettre le mur dans son état d’origine ainsi que de nettoyer

l’emplacement de parking convenablement, le tout dans un délai d’un mois à compter du

prononcé du jugement à intervenir, sous peine d’une astreinte de 100 euros par jour de retard,

- voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant appel ou

opposition,

- voir condamner la partie citée à payer à la partie demanderesse une indemnité de procédure

de 2.000 euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile,

- voir condamner la partie citée aux frais et dépens de l’instance.

L’affaire a été inscrite au rôle sous le numéro L-CIV-457/23.

C. L’argumentaire des parties :

Sur base des faits constants ci-avant énoncés, PERSONNE1.) fait plaider que depuis l’acte

notarié de vente du 8 mars 2017, il est propriétaire de l’immeuble sis à ADRESSE3.) et qu’au

rez-de-chaussée dudit immeuble se trouve un garage avec trois emplacements de parking

couverts. Il explique ensuite qu’PERSONNE2.) dispose d’un droit de jouissance de

l’emplacement de droite portant le numéro cadastral NUMERO1.) pour y stationner son

véhicule tel que cela est prévu par l’acte notarié de vente. La partie défenderesse réserverait

cependant à cet emplacement de parking un usage tout à fait autre que celui prévu par l’acte

notarié, à savoir comme cave ou buanderie en y déposant des quantités importantes de bois

de chauffage, d’innombrables autres outils, ustensiles et pots de peinture et en accrochant des

vélos aux murs. Il aurait également percé des fixations directement sur la partie du mur

appartenant à la partie demanderesse. Ces agissements créeraient un trouble manifeste dans

le chef de PERSONNE1.). Nonobstant mises en demeure des 1er et 28 juin 2022, la partie

défenderesse n’aurait pas réagi, de sorte que l’état de l’emplacement de parking ne cesserait

de se dégrader. La demande est basée sur les dispositions de l’article 702 du Code civil. Le

dépôt de bois de chauffage, et autres objets ainsi que l’accrochage des vélos, et le fait de

percer des fixations dans le mur sans motif valable, ni explication constitueraient une atteinte

illicite et intolérable au droit de jouissance de la servitude accordée. Cela aurait notamment

pour conséquence de détourner la servitude de sa destination et de son usage tels que prévus

initialement dans l’acte notarié.

PERSONNE2.) s’oppose à la demande en faisant exposer que l’article 702 du Code civil

permettrait d’interpréter de manière large les termes de l’acte constitutif de la servitude

litigieuse. Il explique ensuite qu’il dépose son bois de chauffage dans une remorque placée

sur l’emplacement litigieux, dès lors qu’il ne disposerait pas d’un autre endroit de stockage.

Le propriétaire auquel il a acheté sa maison aurait également stocké son bois de chauffage sur

l’emplacement en question. A cela s’ajoute que sa voisine y stockerait aussi son bois avec

l’accord de PERSONNE1.). L’usage qu’il ferait de la servitude serait conforme à sa

destination. PERSONNE2.) donne en outre à considérer qu’entretemps, il a enlevé tous ses

effets de l’emplacement litigieux exceptées les étagères qui y auraient été installées par le

précédent propriétaire. Il renvoie dans ce contexte à deux attestations testimoniales produites

en cause. Il estime finalement que sa remorque ne saurait constituer une aggravation de la

servitude et que ni une modification de la destination de la servitude, ni une aggravation de

celle-ci ne seraient établies par PERSONNE1.).

PERSONNE1.) fait répliquer que le titre constitutif de la servitude de jouissance est clair et

ne donne pas lieu à interprétation.

D. L’appréciation du Tribunal :

La demande de PERSONNE1.) ayant été introduite dans les délai et forme de la loi est à dire

recevable en la forme.

Suivant l’article 686 du Code civil, il est permis aux propriétaires d'établir sur leurs propriétés

ou en faveur de leurs propriétés telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que

les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais

seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n'aient d'ailleurs rien de

contraire à l'ordre public.

L'usage et l'étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue; à

défaut de titre, par les règles prévues par le Code civil.

L’article 702 du Code civil dispose que celui qui a un droit de servitude, ne peut en user que

suivant son titre, sans pouvoir faire ni dans le fonds qui doit la servitude, ni dans le fonds à

qui elle est due, de changement qui aggrave la condition du premier.

Une servitude peut être définie comme étant une charge imposée sur un immeuble (fonds

servant) en faveur d’un autre immeuble (fonds dominant) et qui oblige le propriétaire du fonds

servant à souffrir de la part du propriétaire du fonds dominant certains actes d’usage ou à

s’abstenir lui-même d’exercer certains droits inhérents à la propriété. Une servitude représente

donc une charge grevant un bâtiment, qui oblige son propriétaire à accepter certaines

contraintes (passage du voisin pour accéder à son propre domicile, stationnement de véhicule,

…).

Conformément à la nature réelle de la servitude, la lettre de la loi exige qu'elle crée un service

foncier. Par service foncier, il faut entendre un lien de droit existant entre des biens immeubles

par opposition à un lien de droit existant entre des personnes. La qualification de servitude

impose aux juges du fonds de bien constater l'existence d'un fonds dominant et d'un fonds

servant (Cass. 3e civ., 6 oct. 2016, n° 15-20.430 : JurisData n° 2016-020492).

La servitude étant un droit réel, il n'y a ni créancier ni débiteur de la servitude, mais seulement

des titulaires d'un droit réel.

La servitude du fait de l'homme ayant une origine volontaire, elle est régie par l'idée de liberté

contractuelle. Cette liberté d'établissement permet aux particuliers d'optimiser la gestion de

leurs biens en prévoyant des droits réels adaptés à leurs besoins.

Si le propriétaire du fonds dominant ne doit user de sa servitude que suivant son titre sans y

apporter de changements susceptibles d’aggraver la condition du fonds servant il peut

cependant user librement de sa servitude dans les limites prévues lors de son établissement.

Comme en matière contractuelle, le contenu du titre est déterminant pour connaître les

possibilités de chacune des parties. Si ces dernières ont elles-mêmes prévu des hypothèses de

modification, les changements apportés à la servitude ne font que respecter leur volonté

initiale. Cette situation ne concerne à l'évidence que les servitudes conventionnelles, la

conformité au titre n'ayant pas d'autres critères, dans ce cas, que la volonté effective des

parties. Rien n'empêche en effet les propriétaires intéressés non seulement de modifier leur

titre mais aussi de convenir à l'avance des changements à apporter au rapport foncier initial -

sous réserve de l'appréciation souveraine des juges du fond - et d'assurer ainsi une certaine

mutabilité à leur servitude. Cette façon de faire s'inscrit dans la droite ligne des principes

régissant le droit des contrats.

Inversement, si le changement effectué se heurte à la lettre du titre, les juges seront tenus de

respecter les stipulations qui définissent les contours du droit.

En l'occurrence, aux termes de l'acte notarié de constitution de la servitude en cause du 8 mars

2017, il est prévu une servitude de jouissance définie comme suit : (pages 5 et 6) : « Le

vendeur décide de constituer : (…) b) au profit de la parcelle inscrite au cadastre de la

commune de ADRESSE4.), Section B de ADRESSE5.), numéro NUMERO2.), (…) une

servitude de jouissance exclusive sur la parcelle cadastrée numéro NUMERO1.) (6a) et sur

laquelle se trouve des parkings extérieurs, délimitée de couleur rose sur le prédit plan. Les

propriétaires bénéficiant des dites jouissances exclusives s’obligent eux-mêmes, ainsi que

leurs héritiers, ayant-droits et locataires, savoir notamment. - à utiliser lesdites surfaces à

usage exclusif de parkings pour voiture ; ou tout autre véhicule terrestre à moteur, - à en

assurer à leurs frais exclusifs l’entretien; - pour le propriétaire de la parcelle numéro

NUMERO2.), de s’engager à ne pas détériorer, endommager le mur se trouvant sur le côté

droit de son emplacement de parking ainsi que le mur-plafond se trouvant au-dessus dudit

emplacement de parking et le mur séparatif du fond entre le propriétaire de la parcelle numéro

NUMERO1.) tel que délimité en vert sur le prédit plan, faisant partie de l’immeuble numéro

NUMERO1.) (lot 6a) ».

Aux termes dudit acte constitutif, une servitude de jouissance a donc été constituée sur la

parcelle numéro NUMERO1.) (appartenant à PERSONNE1.)) au profit de la parcelle numéro

NUMERO2.) (appartenant à PERSONNE2.)).

Le libellé clair et précis précité de l’acte constitutif de la servitude de jouissance ne saurait

donner lieu à interprétation.

En effet, il en résulte clairement que le droit de jouissance découlant de cette servitude est

limité au stationnement d’une voiture ou de tout autre véhicule terrestre à moteur, mais ne

comprend ni le droit d’y déposer ou accrocher aux murs des effets quelconques, excepté sur

les étagères montrées sur les photos produites en cause, dont il n’est pas contesté par la partie

demanderesse qu’elles étaient déjà présentes avant l’achat par PERSONNE2.) de sa parcelle,

ni le droit d’y placer un autre engin qu’un véhicule terrestre à moteur.

Il résulte des photos produites en cause et il n’est d’ailleurs pas contesté par PERSONNE2.)

qu’il avait déposé différents objets sur l’emplacement en question et qu’il avait accroché des

vélos aux murs.

Les photos actualisées qu’il verse en cause montrent qu’au mois de décembre 2023 une

remorque ainsi que des vélos se trouvent toujours sur l’emplacement litigieux.

Au vu de la place limitée permettant le stationnement d’une seule voiture sur l’emplacement

en question, le fait pour PERSONNE2.) d’y placer une remorque ainsi que d’autres objets ne

lui permet plus d’user de la servitude conformément à sa destination prévue par l’acte

constitutif et constitue une aggravation de la servitude dont il bénéficie, en violation du

principe de fixité de la servitude édicté par l'article 702 du Code civil. Tout l’argumentaire

d’PERSONNE2.) relatif à l’usage qu’aurait fait le bénéficiaire antérieur de la servitude,

respectivement à l’usage que ferait la voisine d’un des emplacements voisins n’est pas

pertinent.

Il convient dès lors de condamner PERSONNE2.) à cesser de déposer des objets et effets

personnels sur l’emplacement de parking inscrit sous le numéro cadastral NUMERO1.) et

entouré d’une couleur rougeâtre sur les plans annexés à l’acte notarié du 8 mars 2017, excepté

sur les étagères qui étaient déjà présentes au moment de l’achat de PERSONNE2.) de sa

parcelle, à cesser d’y accrocher des vélos ou autres objets sur les murs et d’y stationner des

engins autres que des véhicules terrestres à moteur, le tout à partir d’un délai d’un mois suivant

la signification du présent jugement, sous astreinte de 50 euros par infraction constatée.

Comme il ne ressort pas des photos produites en cause montrant la situation actuelle que des

fixations se trouvent encore percées dans les murs et que les murs ne se trouvent plus dans on

état d’origine et que l’emplacement en question n’est pas convenablement nettoyé, la

demande de PERSONNE1.) relative auxdits points est à dire non fondée.

Au vu de l’issue du litige, la demande de PERSONNE1.) en octroi d’une indemnité de

procédure est à dire fondée à concurrence du montant de 250 euros et celle réclamée par

PERSONNE2.) est à dire non fondée. PERSONNE2.) est en conséquence condamné à payer

à PERSONNE1.) le montant de 250 euros.

Les conditions de l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile n’étant pas remplies en

l’espèce, il n’y a pas lieu d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire.

PERSONNE2.) succombant à l’instance est condamné aux frais et dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière civile, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

dit la demande de PERSONNE1.) recevable en la forme et partiellement fondée,

dit qu’PERSONNE2.) n’use pas de la servitude conventionnelle de jouissance conformément

à sa destination prévue par l’acte constitutif du 8 mars 2017 et est responsable d'une

aggravation de cette servitude conventionnelle de jouissance,

condamne PERSONNE2.) à cesser de déposer des objets et effets personnels sur

l’emplacement de parking no NUMERO1.) et entouré d’une couleur rougeâtre sur les plans

annexés à l’acte notarié du 8 mars 2017, excepté sur les étagères qui étaient déjà présentes au

moment de l’achat de PERSONNE2.) de sa parcelle, à cesser d’y accrocher des vélos ou autres

objets sur les murs et d’y stationner des engins autres que des véhicules terrestres à moteur,

le tout à partir d’un délai d’un mois suivant la signification du présent jugement, sous astreinte

de 50 euros par infraction constatée,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) tendant à voir ordonner à PERSONNE2.) à

enlever les fixations percées dans les murs, à remettre les murs dans son état d’origine et à

nettoyer l’emplacement de parking,

dit fondée la demande de PERSONNE1.) en octroi d’une indemnité de procédure à

concurrence du montant de 250 euros,

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) une indemnité de procédure de 250

euros,

dit non fondée la demande d’PERSONNE2.) en allocation d’une indemnité de procédure,

condamne PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique dudit tribunal de paix à Luxembourg, date

qu’en tête, par Anne SIMON, juge de paix, assistée du greffier William SOUSA, qui ont signé

le présent jugement

Anne SIMON

William SOUSA