Tribunal d'arrondissement declares itself incompetent for reconventional claim regarding rent due after annulled sale, ruling it belongs to the judge of peace.

Jugement civil 2024TALCH10/00024

Audience publique du vendredi, deux février deux mille vingt-quatre

Numéro TAL-2022-02342 du rôle

Composition :

Robert WORRE, vice-président,

Livia HOFFMANN, premier juge,

Catherine TISSIER, juge,

Cindy YILMAZ, greffier.

Entre

1. PERSONNE1.), chauffeur, demeurant à L-ADRESSE1.).

2. PERSONNE2.), secrétaire, demeurant à ADRESSE2.).

parties demanderesses aux termes d'un exploit de l'huissier de justice Yves TAPELLA,

demeurant professionnellement à Esch-sur-Alzette, en date du 4 mars 2022,

comparaissant par Maître Sanae IGRI, avocat à la Cour, demeurant à Pétange,

et

1. PERSONNE3.), menuisier, demeurant à L-ADRESSE3.),

2. PERSONNE4.), bouchère, demeurant à L-ADRESSE4.).

parties défenderesses aux fins du prédit exploit TAPPELLA,

comparaissant par Maître Maria Ana REAL GERALDO DIAS, avocat à la Cour,

demeurant à Luxembourg,

L e T r i b u n a l

Vu l’ordonnance de clôture du 4 décembre 2023.

Vu l’article 226 du Nouveau Code de procédure civile tel que modifié, applicable depuis

le 16 septembre 2023 qui dispose que : « Au plus tard huit jours avant l’audience fixée

pour les plaidoiries, les mandataires des parties font savoir par écrit, y compris par la voie

électronique, à la juridiction saisie s’ils entendent plaider l’affaire. Il est fait droit à cette

demande si une seule partie s’exprime en ce sens. A défaut, les parties sont réputées

avoir réitéré leurs moyens à l’audience de plaidoiries et leurs mandataires sont dispensés

de se présenter à l’audience fixée à cette fin. »

Les mandataires ont été informés par bulletin du 4 décembre 2023 de la date des

plaidoiries.

Aucune des parties n’a sollicité d’être entendue oralement en ses plaidoiries.

Maître Sanae IGRI et Maître Maria Ana REAL GERALDO DIAS ont déposé leurs fardes

de procédure au greffe du Tribunal.

L’affaire a été prise en délibéré à l’audience du 19 janvier 2024 par le Président du siège.

Par exploit de l’huissier de justice Yves TAPELLA du 4 mars 2022, PERSONNE5.) et

PERSONNE2.) ont fait donner assignation à PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à

comparaître devant le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, siégeant en matière

civile, pour :

-

voir condamner les parties assignées à la restitution du prix de vente de

370.000.- euros,

-

voir condamner les parties assignées au versement des intérêts au taux légal

prévus dans le jugement du 31 juillet 2020 d’un montant de 34.534,08.- euros,

-

voir condamner les parties assignées au versement des dommages et intérêts

tels que prévus dans le jugement du 31 juillet 2020 d’un montant de 5.119,49.-

euros,

-

voir condamner les parties assignées au versement de l’indemnité de procédure

telle que prévue dans le jugement du 31 juillet 2020 d’un montant de 1.500.-

euros,

-

voir condamner les parties assignées au remboursement des travaux pour un

montant de 12.817,90.- euros, réduit par la suite au montant de 11.690,90.-

euros,

-

voir condamner les parties assignées au remboursement des intérêts du prêt

immobilier pour un montant de 30.880,37.- euros, augmenté par la suite au

montant de 35.533,98.- euros,

-

voir condamner les parties assignées au remboursement des aides étatiques

d’un montant de 23.092.- euros, réduit par la suite au montant de 19.077,70.-

euros,

-

voir condamner les parties assignées au paiement des frais de déménagement

d’un montant de 1.700.- euros, augmenté par la suite au montant de 2.435,70.-

euros,

-

voir condamner les parties assignées au remboursement de la taxe foncière d’un

montant de 101,40.- euros,

-

voir condamner les parties assignées au paiement d’une indemnité de procédure

de 2.500.- euros,

-

voir ordonner l’exécution provisoire du jugement.

Les moyens et prétentions des parties :

A l’appui de leur demande, PERSONNE5.) et PERSONNE2.) exposent avoir acquis des

parties assignées un immeuble sis à ADRESSE5.) moyennant un prix de vente de

370.000.- euros, suivant acte notarié du 24 mars 2017.

Les requérants auraient découvert, après l’entrée dans les lieux, que l’immeuble aurait

contenu de nombreux vices et malfaçons.

Suivant jugement rendu par le tribunal d’arrondissement de Luxembourg en date du 31

juillet 2020, la vente du 24 mars 2017 aurait été annulée pour cause de dol ; ledit

jugement aurait encore condamné les défendeurs au remboursement du prix de vente

d’un montant de 370.000.- euros ainsi qu’à des dommages et intérêts d’un montant de

5.119,49.- euros.

Cette nullité aurait eu pour conséquence de remettre les parties dans la situation dans

laquelle elles se seraient trouvées avant la conclusion du contrat de vente.

Les parties requérantes réclament à ce titre restitution du prix de vente de 370.000.- euros

– qui n’aurait toujours pas été remboursé – et des dommages et intérêts d’un montant de

5.119,49.- euros tels que consacrés par le jugement précité du 31 juillet 2020, les intérêts

en cause sur ces montants depuis le 6 septembre 2017 jusqu’au jour de la présente

assignation pour un montant de 34.534,08.- euros et l’indemnité de procédure allouée

d’un montant de 1.500.- euros.

Suivant le dernier état de leurs conclusions de synthèse du 22 novembre 2023, elles

réclament encore l’indemnisation de divers postes de préjudice supplémentaires, à savoir

le remboursement de travaux entrepris dans l’immeuble pour le montant de 11.690,90.-

euros

– travaux qui auraient été rendus nécessaires pour vivre décemment dans

l’immeuble litigieux -, les intérêts de l’emprunt immobilier d’un montant de 35.533,98.-

euros, l’indemnité de cassage d’un montant de 3.144,36.- euros, le remboursement des

aides étatiques d’un montant de 19.077,70.- euros, le remboursement des impôts

fonciers d’un montant de 101,40.- euros et le remboursement des frais de déménagement

d’un montant de 2.435,70.- euros.

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) contestent les prétentions des parties requérantes.

Elles soulèvent en premier lieu l’irrecevabilité de la demande en restitution du prix de

vente, des intérêts légaux, des dommages et intérêts et de l’indemnité de procédure pour

cause d’autorité de chose jugée alors que ces demandes auraient d’ores et déjà été

toisées suivant jugement du tribunal d’arrondissement de Luxembourg du 31 juillet 2020.

Elles demandent ensuite à voir déclarer non fondées les demandes restantes ; elles font

valoir à ce titre que la preuve de paiement des montants réclamés ferait défaut et qu’un

lien causal avec un éventuelle faute dans leur chef ferait également défaut.

A titre reconventionnel, elles réclament la condamnation des requérants au montant de

97.268,15.- euros au titre d’indemnité d’occupation pour la période du 24 mars 2017 au

26 mai 2022.

Elles réclament encore l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.000.- euros et la

condamnation des parties requérantes aux frais et dépens de l’instance.

PERSONNE5.) et PERSONNE2.) soulèvent l’incompétence du présent tribunal pour

connaître de la demande en indemnité d’occupation.

L’appréciation du tribunal :

La demande principale

1) La recevabilité :

-

quant au moyen tiré de l’autorité de chose jugée

Les parties assignées soulèvent l’irrecevabilité de la demande pour exception de l’autorité

de la chose jugée en ce qu’un jugement du tribunal d’arrondissement de Luxembourg,

siégeant en matière civile, rendu en date du 31 juillet 2020, aurait d’ores et déjà déclaré

la vente entre parties portant sur l’immeuble sis à ADRESSE6.), nulle pour cause de dol,

et aurait condamné les défendeurs à la restitution du prix de vente d’un montant de

370.000.- euros, à des dommages et intérêts d’un montant de 5.119,49.- euros et à une

indemnité de procédure d’un montant de 1.500.- euros.

Les parties requérantes contestent le moyen tiré de l’autorité de chose jugée en ce que

la présente assignation ne contiendrait pas le même objet que la demande ayant conduit

au jugement précité du 31 juillet 2020 alors que la nullité de la vente ne serait plus

réclamée et qu’il serait encore réclamé l’indemnisation d’autres chefs de préjudice.

L’article 1351 du Code civil prévoit que « l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard

de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la

demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties,

et formée par elles et contre elles en la même qualité ».

La jurisprudence retient régulièrement que si l’autorité de la chose jugée s’attache au

seul dispositif de la décision, il est cependant possible de se référer aux motifs qui forment

le soutien nécessaire afin d’en dégager la portée ou la signification concrète. D’autres

arrêts se réfèrent à la notion de motifs inséparables du dispositif, qui y sont intimement

liés en ce sens que le dispositif ne se comprend pas sans eux (…). Le motif qui forme le

soutien nécessaire du dispositif participe à l’autorité de la chose jugée (PERSONNE6.),

Le droit judiciaire privé au Grand-Duché de Luxembourg, 2ième éd., p. 598).

Il est constant en cause que suivant exploit d’assignation du 6 septembre 2017,

PERSONNE5.)

et

PERSONNE2.)

ont donné assignation à

PERSONNE3.)

et

PERSONNE4.) à comparaître devant le tribunal d’arrondissement de Luxemburg,

siégeant en matière civile, pour :

-

voir prononcer l’annulation, subsidiairement la résolution, de l’acte notarié de vente

reçu devant le notaire Carlo GOEDERT le 24 mars 2017 portant sur une maison

d’habitation avec place et toutes ses appartenances et dépendances sise à L-

ADRESSE7.), inscrite au cadastre comme suit : SOCIETE1.), SOCIETE2.) :

NuméroNUMERO1.), lieu-dit « ADRESSE8.) », place (occupée) bâtiment à

habitation, faisant 1,38 ares,

-

voir condamner les parties assignées solidairement, sinon in solidum, à leur

restituer le montant de 370.000.- euros correspondant au prix de vente de

l’immeuble, augmenté des intérêts légaux à compter de la demande en justice,

jusqu’à solde,

-

voir condamner les parties assignées solidairement, sinon in solidum, à leur payer

le montant de 5.119,49.- euros correspondant aux frais de notaire relatifs à l’acte

de vente et à l’ouverture de crédit, augmenté des intérêts légaux à compter de la

demande en justice, jusqu’à solde,

-

voir prononcer la majoration du taux d’intérêt légal de trois points à l’expiration d’un

délai de trois mois à compter de la signification du jugement à intervenir,

-

pour autant que de besoin, voir nommer un expert,

-

voir condamner les parties assignées à leur payer une indemnité de procédure de

3.000.- euros,

-

voir prononcer l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

-

voir condamner les parties assignées aux frais et dépens de l’instance, sinon

instituer un partage largement favorable aux consorts PERSONNE7.).

Suivant jugement n° 2020TALCH10/00131 rendu du 31 juillet 2020, signifié en date du

29 janvier 2021 et n’ayant pas fait l’objet d’un recours le tribunal d’arrondissement de

Luxembourg, siégeant en matière civile, a retenu ce qui suit :

« PAR CES MOTIFS

le Tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, dixième chambre, siégeant en matière

civile, statuant contradictoirement,

reçoit les demandes en la forme,

dit la demande en annulation, sinon en résolution de la vente du 24 mars 2017 régulière

au regard des dispositions de l’article 17 de la loi du 25 septembre 1905 sur la

transcription des droits réels immobiliers,

dit irrecevable la demande en annulation de la vente du 24 mars 2017 pour cause

d’erreur,

dit fondée la demande de PERSONNE8.) et de PERSONNE2.) en annulation de la vente

du 24 mars 2017 pour dol,

partant dit que la vente du 24 mars 2017 portant sur une maison d’habitation avec place

et toutes ses appartenances et dépendances sise à L-ADRESSE7.), inscrite au cadastre

comme suit : SOCIETE1.), SOCIETE2.) : NuméroNUMERO1.), lieu-dit « ADRESSE8.) »,

place (occupée) bâtiment à habitation, faisant 1,38 ares, est nulle,

ordonne la transcription du présent jugement sur les registres du Conservateur du Bureau

des Hypothèques conformément aux dispositions de l’article 17 de la loi du 25 septembre

1905 sur la transcription des droits réels immobiliers,

dit fondée la demande de PERSONNE8.) et de PERSONNE2.) en restitution du prix de

vente de 370.000 euros,

partant condamne PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à payer le montant de 370.000

euros à PERSONNE8.) et à PERSONNE2.), avec les intérêts légaux à partir du 6

septembre 2017, jusqu’à solde,

dit fondée la demande de PERSONNE8.) et de PERSONNE2.) en allocation de

dommages et intérêts à concurrence du montant de 5.119,49 euros,

partant condamne PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à payer le montant de 5.119,49

euros à PERSONNE8.) et à PERSONNE2.), avec les intérêts légaux à partir du 6

septembre 2017, jusqu’à solde,

dit que le taux de l’intérêt légal sera augmenté automatiquement et sans mise en demeure

de trois points à partir de l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la signification

du présent jugement,

dit non fondées les demandes reconventionnelles de

PERSONNE3.)

et de

PERSONNE4.),

dit la demande de PERSONNE8.) et de PERSONNE2.) en allocation d’une indemnité de

procédure fondée pour le montant de 1.500 euros,

partant condamne PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à payer à PERSONNE8.) et à

PERSONNE2.) le montant de 1.500 euros,

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du présent jugement,

condamne PERSONNE3.) et PERSONNE4.) aux frais et dépens de l’instance. »

Il en découle que la demande des parties requérantes tendant à obtenir dans le cadre de

la présente instance restitution du prix de vente d’un montant de 370.000.- euros,

augmenté des intérêts en cause, des dommages et intérêts d’un montant de 5.119,49.-

euros et une indemnité de procédure d’un montant de 1.500.- euros sont en tout point

identiques aux demandes formulées dans le cadre de l’assignation du 6 septembre 2017,

concernent les mêmes parties, le litige ayant le même objet et la même cause.

Les parties requérantes disposent partant d’ores et déjà d’un titre exécutoire relativement

à ces postes indemnitaires, de sorte que la demande pour autant que se rapportant à la

restitution du prix de vente, aux dommages et intérêts d’un montant de 5.119,49.- euros

et à l’indemnité de procédure de 1.500.- euros est à déclarer irrecevable.

Le surplus de la demande principale, introduite dans les forme et délai de la loi, est à

déclarer recevable en la forme.

2) Le bien-fondé de la demande

Les parties requérantes réclament la réparation de divers postes indemnitaires

supplémentaires qui seraient nés de par l’annulation de la vente entre parties.

Des dommages-intérêts peuvent parfois être alloués en sus du prononcé de la nullité

lorsqu’ils s’avèrent nécessaires pour parfaire le rétablissement du statu quo ante.

Autrement dit, dans certains cas, la nullité, malgré les restitutions qui s’ensuivent, peut

laisser subsister un préjudice au détriment de celui qui l’a demandée. On peut imaginer,

par exemple, que celui qui comptait sur le contrat ait engagé des dépenses en vue de

son exécution ou qu’il ne se soit pas porté contractant pour une autre affaire qui aurait pu

lui apporter satisfaction. Il est donc logique qu’il ait droit à des dommages-intérêts en plus

de la nullité. Dans ce cas, les dommages-intérêts sont donc alloués à celui qui obtient la

nullité. Mais cela suppose, bien sûr, que le contractant qui a obtenu l’annulation du contrat

justifie d’un préjudice non couvert par l’annulation et les restitutions qu’elle déclenche. La

jurisprudence a eu à rappeler, d’ailleurs, que la restitution à laquelle un contractant était

contraint à la suite de l’annulation d’un contrat ne constituait pas par elle-même un

préjudice indemnisable (Cass. 1re civ., 14 oct. 1997 : JurisData n° 1997-004038 ; JCP G

1998, I, 144, n° 12, G. Viney ; Defrénois 1998, 348, obs. J.-L. PERSONNE9.)).

Dans tous les cas, que les dommages-intérêts soient alloués au demandeur à la nullité

ou, plus exceptionnellement, au défendeur, leur nature est toujours la même. Il s’agit

nécessairement de dommages-intérêts délictuels. En effet, le contrat étant, par

hypothèse, annulé, le juge ne peut accorder des dommages-intérêts en se fondant sur

lui. On est donc hors du contrat, dans le domaine de la responsabilité délictuelle (Cass.

3e civ., 18 mai 2011, n° 10-11.721 : JurisData n° 2011-009089 ; RDC 2011, p. 1139, note

T. Génicon ; JCl – Fasc. 50 : CONTRATS ET OBLIGATIONS . – Nullité ou rescision des

conventions . – Effets de la nullité – PERSONNE10.) ; dernière mise à jour : 1er mars

2016).

Il y a lieu de toiser individuellement les postes en jeu :

-

La demande en indemnité de cassage

Les parties requérantes réclament, dans la motivation de leurs dernières conclusions du

22 novembre 2023, la condamnation des défendeurs au montant de 3.144,36.- euros à

titre d’indemnité de cassage née suite au remboursement par anticipation du prêt

immobilier.

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) concluent au rejet de la demande en ce que celle-ci

serait purement hypothétique alors que les demandeurs n’auraient pas encore remboursé

leur emprunt immobilier ; les demandeurs resteraient en tout cas en défaut de rapporter

la preuve du paiement de cette indemnité.

Le tribunal relève de prime abord une contradiction en ce que les requérants réclament

la condamnation des défendeurs à une indemnité de cassage dans la motivation de leurs

conclusions mais que dans le dispositif des conclusions du 22 novembre 2023, ils

demandent à voir donner acte « qu’ils se réservent le droit de demander le

remboursement d’une indemnité de cassage si une telle indemnité venait à leur être

réclamée », de sorte que l’on ignore en définitive si une telle demande est formulée.

Même à admettre l’existence d’une erreur matérielle dans le dispositif des conclusions, il

doit être constaté que les requérants se contentent de verser un courrier de

l’établissement bancaire SOCIETE3.) du 12 janvier 2022 qui évoque l’éventualité d’une

indemnité de cassage et d’un courrier de la banque du 9 janvier 2023 qui semble retenir

qu’aucune indemnité de cassage ne sera due.

En tout état de cause, une preuve de paiement d’une indemnité de cassage fait défaut.

Ce poste est partant à rejeter.

-

La demande en remboursement des travaux entrepris

Les requérants soutiennent qu’ils auraient dû entreprendre des travaux pour vivre « à

peu près décemment » suite à leur emménagement (réparation de la toiture et de la

douche, installation d’une nouvelle chaudière, installation d’un garde-corps et d’un

escalier en béton) ; ces travaux seraient à considérer comme des impenses et il y aurait

lieu à répétition conformément à l’article 1634 du Code civil pour le montant

correspondant de 11.690,90.- euros ; en tout état de cause, ces dépenses auraient

contribué à améliorer le bien et accroître sa valeur de sorte qu’il y aurait lieu à contrepartie

financière de ce chef.

Les parties assignées concluent au rejet de la demande en ce que les requérants se

limiteraient à verser de nombreuses factures en vrac et resteraient en défaut d’établir que

les dépenses litigieuses aient été nécessaires ou utiles.

Aux terme de l’article 1634 du Code civil, « Le vendeur est tenu de rembourser ou de

faire rembourser à l’acquéreur, par celui qui l’évince, toutes les réparations et

améliorations utiles qu’il aura faites au fond ».

Ledit article se rapporte à la garantie en cas d’éviction, hypothèse non remplie en

l’espèce ; il y a lieu de se rapporter à l’article 1381 du Code civil, aux termes duquel

« celui auquel la chose est restituée doit tenir compte, même au possesseur de mauvaise

foi, de toutes les dépenses nécessaires et utiles qui ont été faites pour la conservation

de la chose ».

Cette disposition doit être interprétée en ce sens qu’à la différence des impenses

(dépenses affectées à la chose) dites nécessaires qui ont pour objet la conservation de

la chose et des dépenses utiles qui visent les travaux qui ont eu pour conséquence

d’améliorer la chose, les impenses dites somptuaires ou voluptuaires, c’est-à-dire celles

relatives à des travaux de luxe ou même de simple agrément, ne sont, a contrario, jamais

remboursées. Tandis que les impenses nécessaires doivent être remboursées dans leur

intégralité, les impenses d’amélioration ne donnent lieu à dédommagement qu’à

concurrence de la plus-value donnée au bien (cf. B. Starck, H. PERSONNE11.) et L.

Boyer, Les obligations, tome II, Litec, 2e éd., n° 894).

Le tribunal entend rejeter de prime abord les divers tickets de caisse versés en cause

alors qu’il se rapportent à divers achats de matériel et de fournitures sans qu’un lien avec

des travaux dans l’immeuble ne puisse être établi.

Pour le surplus, le tribunal relève que sont versées en cause de nombreuses factures -

voire même seulement de devis - dont les demandeurs n’expliquent pas à quels travaux

celles-ci se rapportent et en quoi ces travaux auraient été nécessaires ou utiles.

Les parties requérantes prennent position sur trois points spécifiques :

°Ainsi, elles auraient été contraintes de réaliser des travaux au niveau de la douche qui

aurait présenté une fuite importante.

L’existence d’une fuite n’est toutefois pas rapportée ; pour le surplus, les demandeurs ne

précisent pas quelle facture serait concernée et quel montant a en fin de compte été réglé

de ce chef ; il n’est pas non plus indiqué quelle plus-value aurait ainsi été donnée au bien

immobilier.

°Les demandeurs prétendent encore qu’ils auraient été contraints de réaliser des travaux

au niveau des escaliers qui auraient risqué de s’effondrer.

Force est de constater que la preuve d’un problème aux escaliers n’est pas rapportée, le

fait de verser seulement quelques photos des escaliers ne pouvant palier à ce constat ;

pour le surplus, l’on ignore quelle facture serait concernée et quel montant a en fin de

compte été réglé de ce chef ; il n’est pas non plus indiqué quelle plus-value aurait ainsi

été donnée au bien immobilier.

°Les requérants affirment encore qu’il aurait été impératif de changer la chaudière suite

à une fuite de gaz ; les requérants se contentent de verser plusieurs photos qui, à elles

seules, ne sauraient suffire à établir la réalité d’une fuite de gaz ; pour le surplus, les

demandeurs n’indiquent pas quelle facture serait concernée et quel montant a en fin de

compte été réglé de ce chef ; il n’est pas non plus indiqué quelle plus-value aurait ainsi

été attribuée au bien immobilier.

Il s’ensuit que la demande en remboursement des travaux entrepris est à rejeter.

-

La demande en remboursement des intérêts du prêt immobilier

Les parties demanderesses sollicitent la condamnation des défendeurs au montant de

35.533,98.- euros au titre des intérêts du prêt immobilier qu’elles auraient dû contracter

auprès de la banque SOCIETE3.) en vue d’acquérir le bien immobilier.

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) s’opposent à la demande au motif que les demandeurs

resteraient en défaut de se prévaloir d’un décompte lisible et correctement ventilé ; les

demandeurs n’établiraient de toute façon pas le bien-fondé d’une telle demande alors

que suite à l’annulation de la vente, l’acquéreur aurait uniquement droit à la restitution du

prix de vente.

Il faut admettre que le paiement d’intérêts sur un prêt conclu pour l’acquisition d’un bien

immobilier qui, en définitive, a été restitué aux parties venderesses constitue en principe

un préjudice réparable.

Force est toutefois de constater qu’PERSONNE5.) et PERSONNE2.) se contentent de

verser un tableau d’amortissement établi par la banque SOCIETE3.) reprenant les

échéances et les intérêts à rembourser relativement à un prêt immobilier d’un montant

de 370.000.- euros sur une durée de 27 ans, le nom des demandeurs ne figurant

cependant pas dans ce document.

Outre le fait que l’on ignore si ce document correspond au prêt immobilier effectivement

signé par les demandeurs, l’on ignore également si ces derniers se sont effectivement

acquittés du paiement des intérêts tels que stipulés.

A défaut d’autres éléments, cette demande est à rejeter.

-

La demande en remboursement des aides étatiques

Les parties requérantes expliquent avoir bénéficié d’aides étatiques d’un montant de

32.092.- euros qui suite à l’annulation de la vente donneraient droit pour l’Etat à se voir

rembourser ces sommes alors que l’immeuble n’aurait pas été habité pour une durée

minimum de 10 années.; l’Etat aurait fixé un montant de 19.077,79.- euros à rembourser

de sorte que les demandeurs réclament la condamnation des défendeurs à cette somme.

Les défendeurs sollicitent le rejet de la demande en ce qu’il ne serait fourni aucun élément

de preuve que les montant litigieux auraient été payés.

Les demandeurs versent en preuve de paiement un courrier du Ministère du Logement

du 12 décembre 2022 qui informe les demandeurs qu’au cas où l’immeuble serait

revendu avant une échéance de 10 ans, il y aurait lieu de rembourser les aides étatiques

d’un montant de 19.077,79.- euros : ils versent également un courriel succinct du

Ministère du Logement daté du 27 juin 2023 les priant de virer le montant de 12.373,39.-

euros ainsi qu’un extrait de virement renseignant sur le paiement de cette somme.

Ces seuls éléments ne permettent pas de savoir à quoi se rapporte le paiement du

montant de 12.373,39.- euros.

Même à admettre que ce montant se rapporte au remboursement des aides étatiques

suite à l’annulation de la vente entre parties, il faut considérer que les parties requérantes

n’ont fait que rembourser des aides financières allouées gracieusement, les demandeurs

n’ayant en définitive pas eu à subir un préjudice financier.

Cette demande est partant à rejeter.

-

La demande en remboursement des impôts fonciers

Les parties requérantes font valoir qu’elles auraient dû payer les impôts fonciers pour les

années 2018 à 2020 bien qu’il se serait avéré par la suite qu’elles ne sauraient avoir été

considérées comme propriétaires du bien immobilier ; elles réclament de ce chef le

montant de 101,40.- euros.

Les parties défenderesses résistent à la demande en ce que les parties requérantes

resteraient en défaut de rapporter la preuve de paiement des impôts fonciers réclamés.

Force est de constater que les demandeurs ne versent aucune preuve de paiement

relativement aux bulletins d’impôts ci-dessus mentionnés.

La demande ne saurait partant être accueillie.

-

La demande en remboursement des frais de déménagement

Les requérants font valoir que la nullité de la vente aurait eu comme conséquence de

devoir déménager ce qui aurait entraîné des frais d’agence immobilière et des frais de

déménagement ; ils réclament un montant de 2.435,70.- euros de ce chef.

Les parties défenderesses contestent la demande en remboursement de ces frais qui ne

seraient pas en lien causal avec une éventuelle faute dans leur chef ; concernant

spécifiquement les frais d’agence, les défendeurs soutiennent que les demandeurs

auraient en toute hypothèse, et ce même si les demandeurs n’étaient pas entrés en

possession de l’immeuble dont la vente a été annulée, dû trouver un autre logement.

Il est versé en cause une facture de l’agence immobilière SOCIETE4.) du 27 avril 2022

qui met en compte le montant de 2.340.- euros du chef de frais d’agence suite à la

signature d’un contrat de bail dans un nouvel appartement et une facture – acquittée - de

95,70.- euros relativement à l’achat de cartons de déménagement dans le magasin

ADRESSE9.) ; un virement bancaire produit en cause renseigne sur le paiement par les

parties requérantes des frais d’agence de 2.340.- euros.

Il faut admettre que suite à l’annulation de la vente du bien immobilier, PERSONNE5.) et

PERSONNE2.) n’ont pas eu d’autre choix que de devoir retrouver un nouveau logement

entraînant ainsi à leur charge des frais d’agence qui, autrement, ne seraient pas

survenus.

C’est partant à bon droit que les demandeurs peuvent solliciter le remboursement des

frais d’agence d’un montant de 2.340.- euros.

Concernant les frais des cartons de déménagement, l’on ignore si ceux-ci se rapportent

au déménagement des demandeurs suite à l’annulation de la vente immobilière, de sorte

que ce chef de la demande est à écarter.

Conclusion : La demande principale est à déclarer fondée à concurrence du montant de

2.340.- euros.

La demande reconventionnelle

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) réclament la condamnation des requérants au

paiement du montant de 97.268,17.- euros à titre d’indemnité d’occupation pour la

période du 24 mars 2017 – jour de l’acte notarié de vente - au 26 mai 2022 (date de

l’assignation).

Ainsi, il faudrait considérer qu’ils n’auraient jamais cessé d’être propriétaires suite à la

nullité de la vente entre parties, de sorte qu’ils seraient en droit d’être indemnisés par le

fait que les demandeurs auraient joui des lieux pendant cette période.

PERSONNE5.) et PERSONNE2.) soulèvent en premier lieu l’incompétence du tribunal

pour connaître de cette demande alors qu’il appartiendrait au juge de paix d’en connaître

au regard de l’article 3.3° du Nouveau Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 3.3° du Nouveau Code de procédure civile, le juge de paix connaît

de toutes les contestations entre bailleurs et preneurs relatives à l’existence et à

l’exécution des baux d’immeubles, ainsi que les demandes en paiement d’indemnités

d’occupation et en expulsion des lieux occupés sans droit, qu’elles soient ou non la suite

d’une convention.

En l’espèce, la vente conclue entre parties a été annulée pour dol par jugement du

tribunal d’arrondissement de ce siège du 31 juillet 2020 ; cette annulation entraîne la

disparition rétroactive du contrat de vente, de sorte qu’il y a lieu de considérer comme

inexistante la situation juridique qui avait existé et de liquider la situation de fait créée

pendant la période intermédiaire.

Or, l’indemnité d’occupation de l’immeuble constitue l’un de ces aspects. En raison de

l’effet rétroactif de la résolution, les anciens acquéreurs ne disposent pas de titre valable

pour occuper l’immeuble.

S’agissant partant de toiser le bien-fondé d’une indemnité suite à une occupation sans

droit ni titre, il appartient au juge de paix de connaître de cette demande, aux termes de

l’article 3-3 du Nouveau Code de procédure civile (en ce sens : Trib.Lux., 26 octobre

2007, n° 150/2007 ; Cour 9 juin 2021, n° de rôle CAL-2019-00498).

Le présent tribunal est partant incompétent pour connaître de la demande

reconventionnelle.

Les demandes accessoires

Les parties réclament chacune une indemnité de procédure.

Les parties n’ayant pas établi la condition de l’iniquité requise par la loi, leurs demandes

respectives sont à rejeter.

En ce qui concerne la demande des parties requérantes tendant à obtenir l’exécution

provisoire du présent jugement, il convient de relever que lorsque l’exécution provisoire

est facultative, comme en l’occurrence, son opportunité s’apprécie selon les

circonstances particulières de la cause, en tenant compte notamment des intérêts

respectifs des parties, du degré d’urgence, du péril en la demeure, ainsi que des

avantages et inconvénients que peut entraîner l’exécution provisoire pour l’une ou l’autre

des parties.

En l’espèce, au vu des intérêts en présence et après examen des différents points relevés

ci-avant, il n’est pas opportun de faire fruit de la faculté accordée au juge par l’article 244

du Nouveau Code de procédure civile.

Il convient finalement, conformément à l’article 238 du Nouveau Code procédure civile,

de condamner les parties défenderesses aux frais et dépens de l’instance.

P a r c e s m o t i f s :

le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, dixième chambre, siégeant en matière

civile, statuant contradictoirement,

reçoit la demande principale en la forme,

la dit fondée pour le montant de 2.340.- euros,

condamne

PERSONNE3.)

et

PERSONNE4.)

à payer à

PERSONNE5.)

et

PERSONNE2.) le montant de 2.340.- euros,

se déclare incompétent pour connaître de la demande reconventionnelle,

dit non fondées les demandes des parties en allocation d’une indemnité de procédure,

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du jugement,

condamne PERSONNE3.) et PERSONNE4.) aux frais et dépens de l’instance.