Tenant appeal dismissed; landlord's eviction and rent claims upheld with procedural costs awarded.

Jugement Bail à loyer (IIIe chambre)

2024TALCH03/00009

Audience publique du mardi, seize janvier deux mille vingt-quatre

Numéro du rôle : TAL-2023-06458

Composition :

Christian SCHEER, vice-président,

Marc PUNDEL, premier juge,

Laura LUDWIG, juge,

Chantal KRYSATIS, greffier.

E N T R E :

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN de

Luxembourg du 31 juillet 2023,

intimée sur appel incident,

comparant par Maître Nicky STOFFEL, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg,

E T :

PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN,

appelante par appel incident,

comparant par Maître Christiane GABBANA, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg.

_____________________________________________________________________

F A I T S:

L’affaire inscrite sous le numéro TAL-2023-06458 du rôle fut appelée à l’audience de

vacation du mardi, 22 août 2023, lors de laquelle elle fut renvoyée devant la troisième

chambre à l’audience publique du mardi, 26 septembre 2023 pour fixation pour

plaidoiries. A l’audience du 26 septembre 2023, l’affaire fut fixée au 5 décembre 2023

pour plaidoiries. A cette audience, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent

lieu comme suit :

Maître Carolyn LIBAR, avocat, en remplacement de Maître Nicky STOFFEL, avocat à

la Cour, comparant pour la partie appelante, fut entendue en ses moyens.

Maître Christiane GABBANA, avocat à la Cour, comparant pour la partie intimée,

répliqua.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et il rendit à l’audience publique du mardi,

16 janvier 2024 le

J U G E M E N T Q U I S U I T :

Par requête déposée le 13 mars 2023 au greffe de la Justice de Paix de Luxembourg,

PERSONNE2.)

a

régulièrement

fait

convoquer

PERSONNE1.),

épouse

PERSONNE3.), devant le juge de paix pour:

-

l’entendre condamner au paiement de la somme de 4.230.- euros à titre

d’arriérés de loyers et d’avances sur charges avec les intérêts au taux légal à

partir de la demande en justice, jusqu’à solde ;

-

obtenir la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs de la partie

défenderesse et son déguerpissement pour non-paiement des loyers ;

-

l’entendre condamner à une indemnité de procédure de 2.500.- euros sur le

fondement de l’article 240 du nouveau code de procédure civile ;

-

l’entendre condamner aux frais et dépens ;

-

obtenir l’exécution provisoire sans caution des condamnations pécuniaires.

A l’audience des plaidoiries de première instance, PERSONNE2.) a augmenté sa

demande en arriérés de loyers et avances sur charges au montant total de 9.870.- euros,

en tenant compte des impayés pour les mois d’avril à juillet 2023 inclus.

PERSONNE1.) n’a pas contesté la demande de PERSONNE2.) tendant à la résiliation

du contrat de bail mais a demandé un délai de déguerpissement de trois mois.

Elle s’est au contraire opposée aux arriérés de loyers et avances sur charges réclamés

pour ne pas être dus.

Par jugement du 14 juillet 2023, le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en

matière de bail à loyer, statuant contradictoirement et en premier ressort, a reçu les

demandes en la forme.

Il a donné acte à PERSONNE2.) de l’augmentation de sa demande et a condamné

PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) la somme de 9.870.- euros avec les intérêts au

taux légal à compter du 13 mars 2023 pour le montant de 4.230.- euros et à compter du

6 juillet 2023 pour le montant de 5.640.- euros, chaque fois jusqu’à solde.

Il a déclaré résilié le contrat de bail entre parties aux torts exclusifs de PERSONNE1.),

a condamné celle-ci à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s'y trouvent de son

chef dans un délai d’un mois à partir de la notification du jugement et a, au besoin,

autorisé PERSONNE2.) à faire expulser PERSONNE1.) dans la forme légale et aux

frais de cette dernière, ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des

ouvriers y employés.

Il a fixé l’indemnité d’occupation à la somme de 1.480.- euros par mois.

Il a finalement condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) une indemnité de

procédure de 250.- euros, a dit que le jugement est exécutoire provisoirement nonobstant

caution ou appel et a condamné PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Par exploit d’huissier de justice du 31 juillet 2023, PERSONNE1.) a régulièrement

interjeté appel contre le prédit jugement, lui notifié en date du 17 juillet 2023.

Par réformation du jugement entrepris, elle demande à se voir décharger de la

condamnation au montant de 9.870.- euros à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur

charges.

Elle demande à se voir accorder un délai de déguerpissement de six mois, sinon de trois

mois.

Elle réclame une indemnité de procédure sur base de l’article 240 du nouveau code de

procédure civile de 2.000.- euros pour la première instance et encore une fois de 2.000.-

euros pour l’instance d’appel.

Elle demande encore à voir condamner PERSONNE2.) à tous les frais et dépens des

deux instances, avec distraction au profit de Maître Nicky STOFFEL, affirmant en avoir

fait l'avance.

PERSONNE2.) augmente sa demande en arriérés de loyers pour la période d’août 2023

à décembre 2023 inclus, soit 7.100.- euros et la porte au montant total de 16.920.- euros.

Elle interjette encore appel incident et demande à voir retirer à PERSONNE1.) tout délai

de déguerpissement.

Elle demande la confirmation du jugement entrepris pour le surplus.

Elle sollicite à son tour une indemnité de procédure pour l’instance d’appel à hauteur de

2.500.- euros.

Position des parties

1. PERSONNE1.)

La partie appelante expose que par contrat de bail du 30 juin 2019, PERSONNE2.) aurait

donné en location à elle-même et à PERSONNE4.), une maison sise à L-ADRESSE1.)

à partir du 1er septembre 2019.

Suivant avenant du 1er février 2021, l'intimée leur aurait encore donné en location la

cour arrière côté gauche. Par le même avenant, le loyer pour l'ensemble aurait été fixé à

1.410.- euros payable à partir du mois de février 2021.

En date du 8 juin 2021, les parties auraient résilié d'un commun accord et avec effet

immédiat, le contrat de bail suite au départ de PERSONNE4.). La remise des clés

n'aurait cependant jamais eu lieu et l'appelante serait restée vivre dans la maison, sans

opposition de la partie intimée.

Dans un jugement rendu par le tribunal de paix en date du 23 décembre 2022, il aurait

été décidé qu'un nouveau contrat de bail verbal s'était formé entre les parties.

Lorsque l'appelante aurait voulu rentrer à nouveau dans la maison louée courant février

2023, ses clés ne seraient plus entrées dans la serrure. Après plusieurs tentatives, elle

aurait fini par appeler la police pour constater que les clés ne rentrent pas. Il semblerait

que la serrure de la porte d'entrée a été changée. Un procès-verbal aurait été dressé en

date du 2 février 20223 et continué au parquet de Luxembourg,

Etant donné qu'elle aurait été privée du bien loué depuis le mois de février 2023 et qu'elle

aurait à plusieurs reprises informé la bailleresse, qui n'aurait rien entrepris, elle aurait

cessé le paiement des loyers à partir du mois de mars 2023, faute de pouvoir jouir du

bien loué.

Faute de disposer des moyens financiers nécessaires, elle n’aurait pas pu faire appel à

un serrurier.

N’étant plus présent dans le logement, l’administration communale aurait procédé à sa

radiation. Par conséquent, elle aurait également perdu son droit à l’allocation d’inclusion

et se verrait actuellement contrainte de résider auprès d’une connaissance.

Elle conteste encore formellement être redevable des loyers relatifs aux mois de janvier

et février 2023 en ce qu’elle les aurait payés à la bailleresse en espèce.

Bien qu'elle soit consciente de devoir partir du logement loué, elle ne trouverait pas si

vite un autre logement pour elle et ses trois enfants, âgés de 16 ans, 14 ans et 3 mois.

2. PERSONNE2.)

La partie intimée expose que PERSONNE1.) resterait en défaut de régler l’intégralité

du loyer depuis le mois de janvier 2023, soit entretemps un montant total de 16.970.-

euros.

Dans ce contexte, l’intimée conteste énergiquement que PERSONNE1.) lui aurait payé

les mois de janvier et février 2023 en espèces. Un tel procédé de paiement n’aurait

d’ailleurs jamais existé entre parties, les loyers ayant toujours été réglés par virement

bancaire.

De même, elle conteste que PERSONNE1.) n’aurait plus accès au logement loué. En

tout état de cause et si jamais la locataire n’avait vraiment plus accès à la maison, elle

en ignorerait la raison et n’en serait aucunement responsable. Elle lui aurait même

proposé de forcer la porte dans la cour arrière, ce que la locataire aurait cependant refusé

sous de vagues prétextes.

Il n’existerait pas la moindre trace d’une prétendue plainte pénale.

Vu que PERSONNE1.) affirme elle-même qu’elle habiterait entretemps ailleurs, faute

d’avoir accès à la maison louée, elle n’aurait pas non plus besoin d’un quelconque délai

de déguerpissement.

Motifs de la décision

1. Quant aux arriérés de loyers et avances sur charges

Concernant les loyers des mois de janvier 2023 et février 2023, il y a lieu rappeler les

termes de l’article 1315 du code civil qui pose un principe général : « Celui qui réclame

l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré

doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. »

Ainsi rédigée, cette disposition envisage donc la charge de la production des preuves en

établissant un ordre chronologique dans leur administration. Cependant, la formule

légale contient également une autre solution, moins apparente, mais indiscutable : elle

scelle le sort du procès quand la preuve ne peut pas être faite. En indiquant « qui doit

prouver », l’article 1315 du code civil répond aussi à la question de savoir à qui le juge

devra donner satisfaction lorsque la lumière ne sera pas faite. (Répertoire civil Dalloz,

verbo preuve, n° 955, ainsi que les jurisprudences y citées)

En l’espèce, PERSONNE1.) ne conteste pas qu’un loyer et une avance sur charges soient

dus pour les mois de janvier 2023 et février 2023 mais prétend s’être acquittée en espèce.

Il appartient donc à PERSONNE1.) de rapporter la preuve de ses dires.

Il ne ressort d’aucune pièce en cause, telle que par exemple une quittance ou un reçu,

que PERSONNE1.) aurait payé les loyers relatifs aux mois de janvier 2023 et février

2023 en espèce. Ainsi, les loyers de janvier 2023 et de février 2023 restent à l’heure

actuelle impayés, de sorte à ce qu’il y a lieu, par confirmation du jugement de faire droit

à la demande de PERSONNE2.) à hauteur de 2 x 1.410 = 2.820.- euros concernant les

loyers de janvier 2023 et de février 2023.

PERSONNE2.) réclame non seulement la confirmation du jugement entrepris quant aux

loyers pour la période de mars 2023 à juillet 2023 inclus mais augmente encore sa

demande par rapport aux loyers échus depuis le jugement entrepris, soit la période

d’août 2023 à décembre 2023 inclus.

Suivant l’article 592 alinéa 2 du nouveau code de procédure civile « pourront aussi les

parties demander des intérêts, arrérages, loyers et autres accessoires échus depuis le

jugement de première instance, et les dommages et intérêts pour le préjudice souffert

depuis ledit jugement ».

L’augmentation de la demande en arriérés de loyers et charges échus depuis le jugement

entrepris est partant à dire recevable.

PERSONNE1.) tend à justifier le non-paiement des loyers sur la période du mois de

mars 2023 à décembre 2023 par le fait qu’elle n’aurait plus eu accès à la maison louée.

Aux termes de l’article 1719 du même code, le bailleur est obligé, par la nature du

contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur

la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour laquelle elle a été

louée et de le faire jouir paisiblement pendant la durée du bail.

L’article 1720 du code civil poursuit « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon

état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée de bail, toutes les

réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives. »

Suivant l’article 1721 du même code, il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou

défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait

pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur,

le bailleur est tenu de l’indemniser.

La garantie de la jouissance paisible comprend la garantie du fait personnel du bailleur,

celle du fait des tiers et celle des vices de la chose.

La garantie de la jouissance paisible impose en premier lieu au bailleur l’obligation de

s’abstenir de tout fait personnel qui créerait pour le preneur un trouble de jouissance de

la chose louée, telle qu’elle existait au moment du contrat.

Dans le contrat de bail, comme dans tout contrat synallagmatique, les obligations

respectives doivent être exécutées simultanément. Chacune des parties n’est en droit

d’exiger la prestation qui est due qu’autant qu’elle offre d’exécuter la sienne.

Réciproquement, elle peut refuser d’exécuter sa prestation tant que le cocontractant

n’offre pas lui-même d’exécuter.

Ce refus se manifeste par l’exception d’inexécution. L’exception d’inexécution, prévue

à l’article 1134-2 du code civil, ne permet au locataire de suspendre l’exécution de son

obligation de payer les loyers que si le bailleur ne s’exécute pas lui-même de ses propres

obligations contractuelles.

Il incombe dès lors à PERSONNE1.) de rapporter la preuve de l’inexécution par la

bailleresse de ses obligations contractuelles.

A ce titre, PERSONNE1.) verse plusieurs photographies dont il ressortirait le défaut

d’accès au logement ainsi que diverses dégradations comme le dépôt d’ordures destinées

à l’empêcher de la jouissance des lieux loués.

Elle verse encore un échange de messages avec une entreprise de serrurier afin d’obtenir

un devis pour le remplacement de la serrure.

Or, et tel que le premier juge l’a retenu à bon droit, il ressort de l’analyse des pièces

versées en cause que PERSONNE1.) reste en défaut de prouver le moindre défaut de

jouissance de la maison et de la cour prises en location, et surtout qu’il serait imputable

à la bailleresse. A cet égard, il y a lieu de souligner qu’il ne ressort notamment d’aucune

pièce que PERSONNE1.) aurait informé, ne serait-ce qu’une seule fois, la bailleresse

du prétendue défaut d’accès à la maison.

Dans ces conditions, il y a lieu de retenir, par confirmation du jugement entrepris, que

le défaut de jouissance allégué par PERSONNE1.) n’est pas prouvé, de sorte que les

loyers restent intégralement dus sur la période de mars 2023 à décembre 2023 inclus,

soit 10 x 1.410 = 14.100.- euros.

La demande de PERSONNE2.) en arriérés de loyers sur la période de janvier 2023 à

décembre 2023 est donc à dire fondée pour la somme totale de 2.820 + 14.100 = 16.920.-

euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2023 sur le montant de 4.230.-

euros, à compter du 6 juillet 2023 sur le montant de 5.640.- euros et à compter du 5

décembre 2023 sur le montant de 7.050.- euros, dates des demandes respectives en

justice, chaque fois jusqu’à solde.

2. Quant à la résiliation et au déguerpissement

Il ressort de l’analyse des termes de l’acte d’appel du 31 juillet 2023 que PERSONNE1.)

n’a pas interjeté appel à l’encontre du jugement entrepris en ce qu’il a prononcé la

résiliation du contrat de bail mais demande à se voir allouer un délai de déguerpissement

de 6 mois, sinon 3 mois.

Etant donné que

PERSONNE1.)

a d’ores et déjà bénéficié d’un délai de

déguerpissement supplémentaire de 6 mois grâce à la procédure d’appel et ne fournit

pas d’autre élément au soutien de sa demande, tel que par exemple des recherches de

logement, le tribunal décide, par confirmation du jugement entrepris, de lui allouer un

délai de déguerpissement d’un mois, sauf à dire que le délai d’un mois courra à partir de

la date de la signification du présent jugement.

3. Quant aux demandes accessoires

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cour de cassation 2 juillet 2015, Arrêt N° 60/15, JTL 2015, N°

42, page 166).

Au vu de l’issue du litige, PERSONNE1.) est à débouter de sa demande en allocation

d’une indemnité de procédure et ce tant pour la première instance, demande qui est à

dire recevable alors que PERSONNE2.) n’a pas soulevé un moyen d’irrecevabilité en

relation avec telle demande qui fut formulée pour la première fois en instance d’appel,

que pour l’instance d’appel.

Le jugement entrepris est à confirmer en ce qu’il a condamné PERSONNE1.) à payer à

PERSONNE2.) une indemnité de procédure pour la première instance de 250.- euros.

PERSONNE2.) ayant dû faire valoir, une nouvelle fois, ses intérêts suite à l’appel relevé

par PERSONNE1.), il convient de faire droit à sa demande en obtention d’une indemnité

de procédure pour l’instance d’appel à concurrence d’un montant de 500.- euros.

Aux termes de l’article 238 du nouveau code de procédure civile, toute partie qui

succombera sera condamnée aux dépens.

Il échet partant de condamner PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.

P A R C E S M O T I F S :

le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, troisième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit les appels principal et incident en la forme,

les dit non fondés,

partant confirme le jugement entrepris du 14 juillet 2023, sauf à dire que le délai de

déguerpissement d’un (1) mois courra à partir de la date de la signification du présent

jugement,

donne acte à PERSONNE2.) de l’augmentation de sa demande en arriérés de loyers

relatifs à la période d’août 2023 à décembre 2023,

la dit recevable et fondée,

en conséquence de ce qui précède,

condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) la somme totale de 16.920.- euros

avec les intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2023 sur le montant de 4.230.-

euros, à compter du 6 juillet 2023 sur le montant de 5.640.- euros et à compter du 5

décembre 2023 sur le montant de 7.050.- euros, chaque fois jusqu’à solde,

déclare recevable mais non fondée la demande de PERSONNE1.) en allocation d’une

indemnité de procédure pour la première instance,

déboute PERSONNE1.) de sa demande en allocation d’une indemnité de procédure pour

l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) le montant de 500.- euros à titre

d’indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.