Court orders expert appraisal of building facade defects in urgent reference proceedings.

Rôle no. TAL-2023-08580

No. 2024TALREFO/00014

du 11 janvier 2024

Audience publique extraordinaire des référés du jeudi, 11 janvier 2024, tenue par Nous

Christina LAPLUME, Vice-président au Tribunal d’arrondissement de et à

Luxembourg, siégeant comme juge des référés, en remplacement du Président du

Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, assistée de la greffière assumée

Stéphanie RIBEIRO.

DANS LA CAUSE

E N T R E

le Syndicat des copropriétaires de la résidence « ALIAS1.) », sise à L-ADRESSE1.),

représenté par son syndic, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.), établie et

ayant son siège social à L-ADRESSE2.), inscrite au registre de commerce et des

sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), représentée par son gérant

actuellement en fonctions,

élisant domicile en l’étude d’avocats GROSS & ASSOCIÉS S.à r.l., établie et ayant son

siège social à L-2155 Luxembourg, 78, Mühlenweg, inscrite sur la liste V du Tableau

de l’Ordre des Avocats du Barreau de Luxembourg, immatriculée au registre de

commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro B250053, représentée aux

fins de la présente procédure par Maître Laurent LIMPACH, avocat, demeurant

professionnellement à la même adresse,

partie demanderesse comparant par Maître Laurent LIMPACH, avocat, demeurant

à Luxembourg,

E T

1)

la société anonyme

SOCIETE2.), établie et ayant son siège social à

L-ADRESSE3.), inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg

sous le numéro NUMERO2.), représentée par son conseil d’administration

actuellement en fonctions, sinon par son administrateur provisoire actuellement en

fonctions, Maître Yann BADEN, avocat, demeurant professionnellement à L-6187

Junglinster, z.a. Gehaansraich,

2)

la société anonyme SOCIETE3.), établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE4.), inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous

le numéro NUMERO3.), représentée par son conseil d’administration actuellement

en fonctions,

partie défenderesse sub 1) comparant par Maître Mélanie SCHMITT, avocat, en

remplacement de Maître Cédric HIRTZBERGER, avocat, les deux demeurant à

Luxembourg,

partie défenderesse sub 2) comparant par Maître Enzo MARTINELLI, avocat, en

remplacement de Maître Robert LOOS, avocat, les deux demeurant à Luxembourg.

F A I T

S :

A l’appel de la cause à l’audience publique des référés ordinaires du jeudi matin, 4 janvier

2024, Maître Laurent LIMPACH donna lecture de l’assignation ci-avant transcrite et

exposa ses moyens.

Maître Mélanie SCHMITT et Maître Enzo MARTINELLI furent entendus en leurs

moyens et explications.

Sur ce le juge prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique extraordinaire des

référés de ce jour l’

O R D O N N A N C E

qui suit:

Par exploit de l’huissier de justice Nadine dite Nanou TAPELLA d’Esch-sur-Alzette du

27 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence « ALIAS1.) » (ci-après

le « Syndicat des copropriétaires ») a fait donner assignation à la société anonyme

SOCIETE2.) (ci-après « la société SOCIETE2.) ») et à la société anonyme SOCIETE3.)

(ci-après « la société SOCIETE3.) ») à comparaître devant le Président du Tribunal

d’arrondissement de et à Luxembourg, siégeant comme juge des référés, pour voir

nommer un expert avec la mission telle que spécifiée au dispositif de son assignation, sur

base principalement de l’article 350 du nouveau code de procédure civile, sinon

subsidiairement sur le fondement de l’article 933 alinéa 1er du nouveau code de procédure

civile, sinon plus subsidiairement sur base de l’article 932 alinéa 1er du même code.

Moyens des parties

A l’appui de sa demande, le Syndicat des copropriétaires expose que la société

SOCIETE2.) a construit en 2010 un immeuble résidentiel dénommé « ALIAS1.) » à

ADRESSE1.) ; que suite à l’apparition de vices et malfaçons affectant la façade de

l’immeuble en février et novembre 2014, la société SOCIETE2.) s’est engagée

d’entreprendre des travaux de réfection ; qu’elle a chargé la société SOCIETE3.) desdits

travaux qui ont été exécutés au courant de l’année 2016 ; que lesdits travaux n’ont pas été

réalisés suivant les règles de l’art ; que depuis l’automne 2023, la façade présente

d’importantes fissures, des boursouflements et des traces noires affectant l’étanchéité de

la façade ; qu’il y a dès lors urgence à voir ordonner une expertise judiciaire en vue

notamment de se prononcer sur les causes et l’origine des malfaçons et sur le coût, les

moyens aptes et la durée des travaux de remise en état adéquate de l’immeuble.

La société SOCIETE3.) s’oppose à la mesure d’instruction sollicitée au motif que les

conditions d’application de la base légale invoquée par le Syndicat des copropriétaires ne

sont pas remplies. A ce titre, elle conteste que le syndicat des copropriétaires ait un motif

légitime pour demander l’institution d’une expertise sur base de l’article 350 du nouveau

code de procédure civile, dans la mesure où un procès au fond serait manifestement voué

à l’échec. D’abord, la société SOCIETE3.) invoque que toute action en garantie relative

aux travaux initialement réalisés par elle dans le cadre d’un contrat d’entreprise du 3 avril

2009 conclu avec la société SOCIETE2.), serait prescrite alors que le délai de la garantie

décennale serait écoulé depuis le 23 janvier 2023, soit dix ans après la date du procès-

verbal de réception établi le 23 janvier 2012. Ensuite, la société SOCIETE3.) conteste que

les travaux réalisés par elle-même au courant de l’année 2016 aient été des travaux

d’étanchéité ou d’isolation de ladite façade. Au contraire, elle soutient qu’il s’agissait de

travaux de rafraîchissement et d’embellissement de la façade régis par le régime de la

garantie biennale et pour lesquels toute action en garantie serait forclose depuis le 22

septembre 2018.

En ordre subsidiaire, pour le cas où il serait fait droit à la demande du Syndicat des

copropriétaires, la société SOCIETE3.) demande à voir reformuler la mission d’expertise

dans le sens que celle-ci ne doit pas sous-entendre que l’existence de désordres est établie

et que ceux-ci résultent des travaux effectués par elle.

La société SOCIETE2.) se rallie intégralement à la position de la société SOCIETE3.).

Motifs de la décision

L’article 350 du nouveau code de procédure civile dispose que : « S’il existe un motif

légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait

dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles

peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé … », notamment par voie de

référé.

L’article 350 précité est un texte autonome auquel les conditions habituelles du référé

ne sont pas applicables. Il n’est ainsi soumis ni à la condition d’urgence, ni à la condition

d’absence de contestation sérieuse et ne doit répondre qu’aux exigences posées par ledit

texte lesquelles sont, à part l’absence de procès au fond, l’existence d’un motif légitime

d’établir, par mesure d’instruction légalement admissible, la preuve de faits dont

pourrait dépendre la solution d’un litige.

Il convient de noter d’emblée que la mesure d’instruction sollicitée est légalement

admissible, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté, et qu’il est constant en cause qu’il n’y a

pour l’instant pas encore de procès au fond concernant les faits dont le Syndicat des

copropriétaires vise à établir la preuve.

Le demandeur doit, pour prospérer sur base de l’article 350 du nouveau code de

procédure civile, justifier notamment d’un motif légitime à sa demande, qui doit tendre

à la conservation ou à l’établissement de faits en vue d’un litige déterminable mais

ultérieur (Jacques et Xavier VUITTON, Les référés, Editions du Juris-classeur, 2003,

n° 532).

Il y a motif légitime au sens de la loi s’il n’est a priori pas exclu que des faits ou des

éléments dont l’on veut établir ou conserver la preuve, puisse dépendre la solution d’un

éventuel procès au fond entre parties, voire qu’ils soient susceptibles d’avoir une

influence sur la solution du litige. Le juge est souverain pour apprécier le motif légitime

qui constitue la seule condition positive du recours à une mesure d’instruction in

futurum.

Le motif légitime exigé est fonction de la plausibilité d'un procès au fond et de l’utilité,

dans cette perspective, de la mesure d'instruction sollicitée. Une contestation sérieuse

sur la recevabilité ou le bien-fondé de la demande susceptible d'être portée ensuite

devant le juge du fond ne fait pas obstacle à la mesure d'instruction sollicitée sur base

de l'article 350 du NCPC (Cass. n° 34/16 du 24.3.2016, numéro 3617 du registre).

A la nécessité du motif légitime s’ajoute celle du caractère opérant, de la pertinence de

la mesure sollicitée (Jacques et Xavier VUITTON, Les référés, 4ème édition 2018,

LEXISNEXIS, n° 179 et suivants).

Le demandeur est ainsi tenu de démontrer, outre la légitimité de la mesure sollicitée,

qu’elle est pertinente, c’est-à-dire adaptée, utile et proportionnée au litige ultérieur qui

la requiert. En d’autres termes, le demandeur doit établir l’existence de son intérêt

probatoire.

En l’occurrence, il est constant en cause que la société SOCIETE2.) a construit

l’immeuble résidentiel dénommé « Résidence ALIAS1.) » en 2010. Il est également

constant en cause qu’elle a chargé la société SOCIETE3.) de travaux portant sur la

façade de l’immeuble au courant de l’année 2016, suite à une première apparition de

désordres, et que des fissures et désordres sont réapparus dès l’année 2023.

Le Syndicat des copropriétaires fait état de différents désordres qui affectent la façade

sur laquelle la société SOCIETE3.) a réalisé des travaux à la demande de la société

SOCIETE2.), à savoir d’importantes fissures, des boursouflements et des traces noires

compromettant l’étanchéité de la façade.

Au regard du reportage photographique produit à l’appui de la demande et des

explications fournies, le Tribunal considère que le Syndicat des copropriétaires a établi

à suffisance le caractère plausible et caractérisé des faits pouvant fonder un futur litige

envisageable entre parties.

Le Syndicat des copropriétaires a donc un intérêt évident à faire déterminer par un

homme de l’art l’origine des désordres affectant la façade de l’immeuble résidentiel. La

mesure d’instruction sollicitée tend à fournir au Syndicat des copropriétaires les

éléments nécessaires pour mettre éventuellement en cause la responsabilité délictuelle

ou contractuelle de la société SOCIETE2.) et/ou de la société SOCIETE3.) et la solution

du litige au fond dépend des faits à établir, les faits offerts en preuve présentant un

caractère pertinent et utile par rapport à ce litige éventuel.

Quant aux moyens de défense opposés par la société SOCIETE3.), auxquels la société

SOCIETE2.) s’est ralliée, à savoir la prétendue forclusion de toute éventuelle action en

garantie pour des malfaçons et désordres affectant les travaux exécutés par la société

SOCIETE2.) et/ou la société SOCIETE3.) sur l’immeuble résidentiel en cause, ceux-ci

échappent au pouvoir d’appréciation du juge des référés, alors qu’ils touchent le fond

du litige.

Il y a lieu de rappeler dans ce contexte qu’une expertise, simple moyen d’information,

peut être ordonnée par le juge des référés sans qu’il y ait lieu de rechercher, par avance,

s’il existe un lien de droit entre parties, ni à quel titre la responsabilité du défendeur peut

éventuellement être engagée et qu’il suffit, pour que l’expertise puisse être ordonnée,

que les parties se trouvent dans une situation telle que la responsabilité du défendeur sur

le plan délictuel ou contractuel, ne soit pas, a priori, exclue.

En considération des développements qui précèdent, le Syndicat des copropriétaires

justifie, au regard de l’article 350 du nouveau code de procédure civile, d’un intérêt

probatoire.

Il y a partant lieu de faire droit à la demande de la société SOCIETE2.) et de nommer

un homme de l’art avec la mission telle que modifiée d’un commun accord des parties

lors des plaidoiries et telle que reprise au dispositif de la présente ordonnance.

Le référé probatoire étant institué dans l’intérêt essentiellement probatoire du

demandeur, il appartient au Syndicat des copropriétaires de faire l’avance des frais

d’expertise.

P A R C E S M O T I F S

Nous Christina LAPLUME, Vice-Président au Tribunal d’arrondissement de et à

Luxembourg, siégeant comme juge des référés, en remplacement du Président du

Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, statuant contradictoirement ;

recevons la demande en la forme ;

Nous déclarons compétent pour en connaître ;

au principal renvoyons les parties à se pourvoir devant qui de droit, mais dès à présent

et par provision, sur base de l’article 350 du Nouveau Code de procédure civile ;

ordonnons une expertise et commettons pour y procéder l’expert Matthieu ZEIMET,

établi professionnellement à L-1941 Luxembourg, 359, route de Longwy,

avec la mission de concilier les parties si faire se peut, sinon dans un rapport écrit,

détaillé et motivé de :

1) dresser un constat des éventuels désordres et décrire les éventuels vices, malfaçons,

inexécutions et non-conformités affectant la façade de l’immeuble résidentiel

dénommé « Résidence ALIAS1.) » sis à L-ADRESSE1.) ;

2) rechercher et déterminer les causes et origines des éventuels vices, malfaçons,

inexécutions et non-conformités ainsi constatés et affectant la façade de cet

immeuble ;

3) se prononcer sur le coût, les moyens aptes à remédier et la durée des travaux d’une

remise en état adéquate ;

4) déterminer, dans l’hypothèse où une pluralité de cause serait à l’origine des vices,

malfaçons, inexécutions et/ou non-conformités constatés, la part imputable des

coûts de réfection à chacune de ces causes ;

5) se prononcer sur d’éventuelles moins-values affectant l’immeuble ;

6) dresser un rapport préliminaire et de procéder, à la simple demande d’une des

parties, à la lecture de ce rapport et prendre position de manière détaillée et motivée

quant aux éventuelles questions et/ou critiques vis-à-vis dudit rapport préliminaire

avant la rédaction du rapport définitif ;

ordonnons à la partie demanderesse de payer à l’expert la somme de 2.500 euros au

plus tard le 1er février 2024 à titre de provision à faire valoir sur la rémunération de

l’expert ou à un établissement de crédit à convenir entre parties au litige, et d’en justifier

au greffe du Tribunal ;

disons que l’expert pourra s’entourer de tous renseignements utiles à l’accomplissement

de la mission lui confiée et entendre même des tierces personnes ;

disons qu’en cas de difficulté d’exécution de la mission d’expertise, il Nous en sera fait

rapport ;

disons que si ses honoraires devaient dépasser le montant de la provision versée,

l’expert devra Nous en avertir ;

disons qu’en cas d’empêchement de l’expert commis, il sera procédé à son

remplacement par simple ordonnance prise en Notre cabinet ;

disons que l’expert devra déposer son rapport au greffe du Tribunal le 30 juin 2024 au

plus tard ;

réservons les droits des parties ;

ordonnons

l'exécution provisoire de la présente ordonnance nonobstant toute voie de

recours et sans caution.