Court dismisses forced execution of a property transaction due to full compliance with its terms.

Jugement civil (XIVe chambre)

2023TALCH14/00200

Audience publique du mercredi, vingt décembre deux mille vingt-trois

Numéro TAL-2022-06339 du rôle

Composition :

Martine DISIVISCOUR, vice-présidente,

Anne-Laure SEDRANI, juge,

Alix KAYSER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), employée privée, demeurant à L-ADRESSE1.),

2) PERSONNE2.), retraité, demeurant à L-ADRESSE1.),

3) PERSONNE3.), employée privée, demeurant à L-ADRESSE1.),

4) le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ENSEIGNE1.) sise à L-

ADRESSE1.), représenté par son syndic en fonction, PERSONNE2.), demeurant à L-

ADRESSE1.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Kelly FERREIRA SIMOES en

remplacement de l’huissier de justice Frank SCHAAL de Luxembourg du 12 août 2022,

sub 1) à 4) comparant par Maître Tom BEREND, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE4.), fonctionnaire, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Kelly FERREIRA SIMOES en

remplacement de l’huissier de justice Frank SCHAAL,

comparant par la société anonyme KRIEGER ASSOCIATES S.A., inscrite sur la liste V du

Tableau de l’Ordre des Avocats du Barreau de Luxembourg, établie et ayant son siège social à

L-ADRESSE3.), inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le

numéro NUMERO1.), représentée aux fins de la présente procédure par Maître Georges

KRIEGER, avocat à Luxembourg.

____________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro TAL-2022-06339 du rôle, fut fixée pour plaidoiries d’abord au

16 novembre 2022, ensuite au 15 février 2023, puis au 25 octobre 2023 et finalement à l’audience

publique du mercredi, 29 novembre 2023, à 9.00 heures, salle JT 1.02.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu comme suit :

Maître Tom BEREND, avocat, comparant pour PERSONNE1.), PERSONNE2.), PERSONNE3.)

et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ENSEIGNE1.), fut entendu en

ses explications.

Maître Isabelle HOMO, avocat, en remplacement de Maître Georges KRIEGER, avocat,

comparant pour PERSONNE4.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mercredi,

20 décembre 2023, le

jugement qui suit :

Faits et rétroactes

Par exploit d’huissier du 14 mars 2022, PERSONNE4.) a donné citation à PERSONNE1.), à

PERSONNE2.), à PERSONNE3.) et au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA

RESIDENCE « ENSEIGNE1.) » (ci-après « le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES ») à se

présenter devant le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette pour condamner PERSONNE1.),

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à supprimer définitivement les vues irrégulières sur le fonds de

PERSONNE4.), respectivement à les fermer définitivement dans un délai d’un mois à partir de la

date du jugement à intervenir, à leurs frais exclusif et sous peine d’astreinte.

Elle a, en outre, réclamé de chacun des copropriétaires une indemnité de procédure de 800.-

euros.

Enfin, elle a demandé de déclarer commun le jugement à intervenir au SYNDICAT DES

COPROPRIETAIRES.

Par jugement du 13 juin 2022, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, siégeant en matière civile,

statuant contradictoirement et en premier ressort, a :

-

dit que la propriété de PERSONNE4.) située à ADRESSE2.), n’est grevée d’aucune servitude

de vue au profit du fonds appartenant à PERSONNE1.), à PERSONNE2.) et à

PERSONNE3.),

-

quant à la demande contre PERSONNE1.) :

-

condamné PERSONNE1.) à supprimer les ouvertures litigieuses pratiquées dans la façade

arrière au niveau du rez-de-chaussée de l’immeuble situé à ADRESSE1.), à savoir la fenêtre

de l’annexe et l’ouverture à l’air libre adjacente, dans un délai de cinq mois à partir de la

signification du jugement à ses frais exclusifs et sous peine d’astreinte,

-

autorisé PERSONNE4.), en cas de non-suppression des ouvertures litigieuses, à faire

procéder à la suppression des ouvertures litigieuses, par un entrepreneur de son choix, le

tout aux frais exclusifs de PERSONNE1.),

-

condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE4.) une indemnité de procédure de 200.-

euros,

-

quant à la demande contre PERSONNE2.) :

-

condamné PERSONNE2.) à supprimer l’ouverture litigieuse dans la façade arrière au niveau

du premier étage de l’immeuble situé à ADRESSE1.), à savoir le balcon doté d’un garde-

corps à verre transparent, dans un délai de cinq mois à partir de la signification du jugement

à ses frais exclusifs et sous peine d’astreinte,

-

autorisé PERSONNE4.), en cas de non-suppression des ouvertures litigieuses, à faire

procéder à la suppression des ouvertures litigieuses, par un entrepreneur de son choix, le

tout aux frais exclusifs d’PERSONNE2.),

-

condamné PERSONNE2.) à payer à PERSONNE4.) une indemnité de procédure de 200.-

euros,

-

quant à la demande contre PERSONNE3.) :

-

condamné PERSONNE3.) à supprimer l’ouverture litigieuse dans la façade arrière au niveau

du deuxième étage de l’immeuble situé à ADRESSE1.), à savoir le balcon doté d’un garde-

corps à verre transparent, dans un délai de cinq mois à partir de la signification du jugement

à ses frais exclusifs et sous peine d’astreinte,

-

autorisé PERSONNE4.), en cas de non-suppression des ouvertures litigieuses, à faire

procéder à la suppression des ouvertures litigieuses, par un entrepreneur de son choix, le

tout aux frais exclusifs d’PERSONNE3.),

-

condamné PERSONNE3.) à payer à PERSONNE4.) une indemnité de procédure de 200.-

euros,

-

déclaré le jugement commun au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES,

-

condamné PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) aux frais et dépens de

l’instance.

De ce jugement, leur signifié en date du 6 juillet 2022, PERSONNE1.), PERSONNE2.),

PERSONNE3.) et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES ont régulièrement relevé appel par

acte d’huissier du 12 août 2022.

Motifs de la décision

Dans leur acte d’appel, PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) concluent à leur

décharge de toutes les condamnations prononcées à leur encontre.

PERSONNE1.) demande la condamnation de PERSONNE4.) à procéder à la suppression

complète du matériau opaque de la clôture dans un délai de trois semaines à partir du jugement

à intervenir, sinon à la suppression du matériau opaque empêchant le passage de la lumière au

niveau de la fenêtre de l’appartement.

PERSONNE1.) demande encore des dommages et intérêts à hauteur de 15.000.- euros pour

préjudice moral.

A l’audience des plaidoiries du 29 novembre 2023, les parties informent le tribunal de l’existence

d’une transaction conclue entre elles en cours de l’instance d’appel.

PERSONNE1.) soutient avoir rempli son obligation contractuelle en ayant définitivement fermé

les ouvertures litigieuses vers la propriété de PERSONNE4.). Cette affirmation est confirmée de

la part de cette dernière.

PERSONNE1.) prétend cependant que PERSONNE4.) ne se serait pas entièrement exécutée.

Cette dernière aurait exécuté la transaction à la lettre et non pas dans l’esprit de celle-ci. Ainsi,

PERSONNE4.) aurait enlevé le matériau opaque de la clôture, mais les tiges de la clôture

n’auraient pas été enlevées et donneraient maintenant un sentiment de prison à PERSONNE1.),

de sorte que cette dernière demande à ce que PERSONNE4.) enlève les tiges de la clôture se

trouvant devant les fenêtres de PERSONNE1.).

PERSONNE4.), de son côté, prétend également avoir rempli son obligation contractuelle

découlant de la transaction conclue entre parties.

En ce qui concerne PERSONNE1.), PERSONNE4.) n’a émis aucune doléance, dans la mesure

où sa voisine se serait intégralement exécutée conformément à la transaction.

Cependant, en ce qui concerne PERSONNE2.) et PERSONNE3.), ces derniers auraient bien

installé des garde-corps d’1,80 mètre avec un verre opaque, mais ces garde-corps n’auraient pas

été installés depuis le sol de leurs balcons, tel que prévu par la transaction, mais ceux-ci se

trouveraient à peu près huit centimètres au-dessus du sol des balcons. Il y aurait partant lieu de

les condamner à fermer les vues litigieuses à partir du sol conformément à la transaction.

Par ailleurs, PERSONNE2.) aurait mis des pots de fleurs sur le garde-corps. L’entretien desdits

pots de fleurs nécessiterait à ce qu’PERSONNE2.) monte sur un escabeau afin de les arroser,

ce qui ferait que ce dernier aurait une vue sur le fonds de PERSONNE4.). Cette dernière

demande par conséquent que les jardinières soient enlevées.

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) contestent toute inexécution dans leur chef.

Au vu des plaidoiries en instance d’appel, il y a lieu de déduire que PERSONNE1.) demande

l’exécution forcée de la transaction à l’encontre de PERSONNE4.), alors que cette dernière

demande l’exécution forcée de la transaction à l’encontre d’PERSONNE2.) et d’PERSONNE3.).

Aux termes de l’article 2044 du Code civil, la transaction est un contrat par lequel les parties

terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître. Ce contrat doit être

rédigé par écrit.

Dans la convention intitulée « Accord transactionnel » du 20 septembre 2022, les parties relatent

leur accord dans les termes suivants :

« 1. Madame PERSONNE1.) s’engage à condamner définitivement la fenêtre de l’annexe

donnant sur la propriété de Madame PERSONNE4.) de façon qu’elle ne s’ouvre plus du tout et

qu’elle soit munie d’un verre opaque. S’agissant du reste de la terrasse, Madame PERSONNE1.)

s’engage à installer un panneau de verre inamovible opaque d’une hauteur de 1,80 mètre à partir

du niveau de la terrasse de Madame PERSONNE4.). (…)

2. Monsieur PERSONNE2.) s’engage à remplacer le verre transparent du garde-corps de son

balcon par des verres inamovibles opaques et le surélever jusqu’à une hauteur de 1,80 mètre.

3. Madame PERSONNE3.) s’engage à remplacer le verre transparent du garde-corps de son

balcon par des verres inamovibles opaques et à le surélever jusqu’à une hauteur de 1,80 mètre.

(…)

5. Les parties sub. 1) à 4) s’engagent à se désister de l’appel interjeté en date du 12 août 2022.

(…)

7. En contrepartie, Madame PERSONNE4.) s’engage :

a) à ne pas procéder, ni faire procéder à l’exécution du jugement rendu en date du 13 juin

2022 ;

b) à supprimer en tout ou en partie le matériau opaque de la clôture érigée à la limite de sa

propriété ».

Au vu des concessions réciproques et de la volonté exprimée des parties de mettre fin à leur

litige, ladite convention est à qualifier de transaction.

La transaction étant intervenue en cours d’instance, soit postérieurement à l’appel introduit à

l’encontre du jugement du 13 juin 2022, elle est à qualifier de transaction judiciaire et entraîne

dès lors dessaisissement du juge.

Le principe du dessaisissement des juges en cas de transaction judiciaire n’est toutefois pas

absolu. Ainsi, le juge reste saisi si la transaction pose des problèmes d’interprétation ou

d’exécution (cf. JCL Civil Code (Archives antérieures au 1er octobre 2016), Art. 2044 à 2058,

Fasc. 50 : Transaction – Effets, n° 28 et 29 ; TAL, 23 mars 2001, n° 65179 ; TAL, 29 juin 2005,

n° 92842).

Tel que relevé ci-avant, PERSONNE1.) demande l’exécution forcée de la transaction à l’encontre

de PERSONNE4.), alors que cette dernière demande l’exécution forcée de la transaction à

l’encontre d’PERSONNE2.) et d’PERSONNE3.).

Les parties s’accordent dès lors pour dire que PERSONNE1.) a rempli ses obligations

contractuelles, de sorte qu’il n’appartient plus au tribunal de se prononcer quant à l’exécution de

la transaction par cette dernière.

-

La demande tendant à l’exécution forcée de la transaction à l’encontre de PERSONNE4.)

PERSONNE1.) reproche à PERSONNE4.) d’avoir seulement enlevé le matériau opaque de la

clôture et non pas les tiges se trouvant devant sa fenêtre. En raison de ces tiges devant la fenêtre,

PERSONNE1.) se sentirait enfermée comme dans une prison. Même si PERSONNE4.) exécutait

la transaction à la lettre, elle ne l’aurait pas exécutée dans son esprit.

PERSONNE4.) conteste toute inexécution dans son chef.

Tel que relevé ci-avant, suivant arrangement entre parties, PERSONNE4.) s’est engagée « à

supprimer en tout ou en partie le matériau opaque de la clôture érigée à la limite de sa propriété ».

En l’absence de contestations et au regard des photos versées en cause, il est établi que

PERSONNE4.) a enlevé le matériau opaque la clôture érigée à la limite de sa propriété.

Les termes de la transaction étant clairs, il n’est pas établi que l’intention réelle des parties

consisterait non seulement dans l’enlèvement du matériau opaque de la clôture mais également

l’enlèvement des tiges de la clôture devant la fenêtre de PERSONNE1.).

Dans ces circonstances, et notamment eu égard au fait que la transaction ne prévoit pas la

suppression des tiges de la clôture devant la fenêtre de PERSONNE1.), il y a lieu de retenir que

PERSONNE4.) s’est entièrement exécutée.

La demande de PERSONNE1.) tendant à l’exécution forcée de la transaction à l’encontre de

PERSONNE4.) n’est partant pas fondée.

-

La demande tendant à l’exécution forcée à l’encontre d’PERSONNE2.) et d’PERSONNE3.)

PERSONNE4.) reproche à PERSONNE2.) et à PERSONNE3.) de ne pas avoir installé les garde-

corps depuis le sol de leurs balcons, et ce en violation de la transaction conclue entre parties.

Par ailleurs, elle demande la condamnation d’PERSONNE2.) à enlever les jardinières placées

sur le garde-corps de son balcon. L’entretien desdites jardinières nécessiterait qu’PERSONNE2.)

monte sur un escabeau lui permettant ainsi une vue sur la propriété de PERSONNE4.).

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) contestent toute inexécution dans leur chef.

En l’occurrence, la transaction

conclue entre parties stipule qu’PERSONNE2.)

ainsi

qu’PERSONNE3.) se sont engagés « à remplacer le verre transparent du garde-corps de son

balcon par des verres inamovibles opaques et le surélever jusqu’à une hauteur de 1,80 mètre ».

Il est constant en cause qu’PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont fait remplacer par des

professionnels le verre transparent de leurs garde-corps de leurs balcons par des verres

inamovibles opaques et les garde-corps ont une hauteur minimale de 1,80 mètre.

Contrairement à la position de PERSONNE4.), la transaction ne prévoit pas que les garde-corps

litigieux auraient dû être érigés depuis le sol des balcons. La transaction prévoit seulement qu’ils

doivent avoir une hauteur minimale de 1,80 mètre.

Par ailleurs, la transaction ne prévoit pas non plus qu’PERSONNE2.), ni même PERSONNE3.)

ne seraient pas en droit d’installer des jardinières sur leurs garde-corps.

Au vu de ce qui précède, il y a par conséquent lieu de conclure qu’PERSONNE2.) et

PERSONNE3.) se sont entièrement exécutés, de sorte que la demande tendant à l’exécution

forcée formulée par PERSONNE4.) à leur encontre est à déclarer non fondée.

Quant aux demandes accessoires

Tant les parties appelantes que la partie intimée réclament une indemnité de procédure de 2.000.-

euros pour l’instance d’appel.

L’article 240 du Nouveau Code de procédure civile dispose que lorsqu’il paraît inéquitable de

laisser à la charge d’une partie les sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens,

le juge peut condamner l’autre partie à lui payer le montant qu’il détermine.

Ni les parties appelantes ni la partie intimée ne justifient l’iniquité requise par la loi, de sorte que

leurs demandes en allocation d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel requièrent un

rejet.

Aux termes de l’article 238 du Nouveau Code de procédure civile, « toute partie qui succombera

sera condamnée aux dépens sauf au tribunal à laisser la totalité, ou une fraction des dépens à

charge d’une autre partie par décision spéciale et motivée ».

La condamnation de la partie perdante n’est que la constatation que celui qui a triomphé en justice

doit pouvoir se faire rembourser des frais qu’il a exposés. Elle ne suppose aucune appréciation

sur la légitimité de la demande ou l’illégitimité de la défense. Dans la notion de « succombance »

se trouve l’idée qu’une prétention de la partie n’a pas été admise (cf. JCL Procédure civile, fasc.

400-85 : Dépens – Condamnation aux dépens, nos 34 et 42).

Eu égard à l’issue du litige et aux principes ci-avant exposés, il y a lieu de condamner

PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.), pour moitié, et PERSONNE4.), pour moitié,

aux frais et dépens de l’instance d’appel.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en matière

civile et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

constate qu’il y a eu transaction judiciaire entre parties,

déclare recevables, mais non fondées les demandes respectives des parties tendant à l’exécution

forcée de la transaction judiciaire,

partant, en déboute,

déclare recevables, mais non fondées les demandes respectives des parties en allocation d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

partant, en déboute,

déclare le jugement commun au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE

« ENSEIGNE1.) »,

condamne PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.), pour moitié, et PERSONNE4.),

pour moitié, aux frais et dépens de l’instance d’appel.