Referree court dismisses nullity claim as it belongs to the judge of the merits, not interim proceedings.

RÉFÉRÉ N° 81/2023

N° TAD-2023-01311 du rôle.

Audience publique des référés tenue le mardi, 19 décembre 2023 à 14.15 heures au Palais de

Justice à Diekirch, où étaient présentes

Silvia ALVES, juge près le Tribunal d’arrondissement de et à Diekirch, siégeant comme juge des

référés, en remplacement de la Présidente dudit tribunal,

Suzette KALBUSCH, greffier assumé,

dans la cause

ENTRE

PERSONNE1.), peintre décorateur, né le DATE1.), demeurant à

L-ADRESSE1.),

partie demanderesse, comparant par Maître Michael WOLFSTELLER, avocat à la Cour,

demeurant à Diekirch, assisté de Maître Joë LEMMER, avocat à la Cour, demeurant à Steinfort,

ET

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l., établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE2.), inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro

NUMERO1.), représentée par son gérant actuellement en fonctions,

partie défenderesse, comparant par Maître Sandra GIACOMETTI, avocat à la Cour, demeurant

à Foetz.

FAITS

Par exploit de l’huissier de justice Pierre BIEL, immatriculé près le Tribunal d’arrondissement de

et à Luxembourg, du 18 octobre 2023, PERSONNE1.) a fait donner assignation à la société à

responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l. à comparaître devant le Président du Tribunal

d’arrondissement de Diekirch, siégeant comme juge des référés, au Palais de Justice à Diekirch,

à l’audience publique des référés du mardi, 31 octobre 2023 à quatorze heures quinze, aux fins

spécifiées ci-après :

Après deux remises, l’affaire a été utilement retenue à l’audience publique des référés du mardi,

28 novembre 2023.

Maître Rosilene SILVA LOPES, avocat, demeurant à Steinfort, en remplacement de Maître Joë

LEMMER, avocat à la Cour, demeurant à Steinfort, mandataire de PERSONNE1.), a donné

lecture de l’assignation et a été entendue en ses explications.

Maître Sandra GIACOMETTI, avocat à la Cour, demeurant à Foetz, mandataire de la société à

responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l., a été entendue en ses moyens de défense et

explications.

Sur ce, le juge des référés prit l’affaire en délibéré et fixa jour pour le prononcé à l’audience

publique des référés du mardi, 12 décembre 2023, puis reporta le prononcé à l’audience publique

des référés du mardi, 19 décembre 2023, à laquelle fut rendue l’

ORDONNANCE

qui suit :

Faits constants

PERSONNE1.) (désigné ci-après « PERSONNE1.) ») et la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) S.àr.l. ont signé un compromis de vente en date du 5 juillet 2022 par lequel

PERSONNE1.) a vendu à la société SOCIETE1.) S.àr.l. un terrain sis à ADRESSE3.), inscrit au

cadastre de la commune de ADRESSE3.) comme suit :

Commune de ADRESSE3.), Section D de ADRESSE4.), lieu-dit « ADRESSE5.) », jardin,

numéro NUMERO2.)/1692, d’une contenance 0ha 03a 05ca,

pour le prix de 200.000.- euros.

L’article 4 du compromis de vente prévoit une condition résolutoire qui est libellée comme suit :

« La partie acquéreuse entend construire une maison unifamiliale.

Le refus de la part de l’SOCIETE2.) porté au permis de bâtir à solliciter pour pouvoir

construire une maison unifamiliale constitue une condition résolutoire du présent

compromis.

La partie venderesse autorise d’ores et déjà à la partie acquéreuse le droit de

commercialiser le terrain faisant partie de la présente vente. »

Une clause pénale est en outre stipulée à l’article 5 dudit compromis dont les termes sont les

suivants : « En cas de résiliation par l’une des parties de la présente convention pour toute autre

cause que ses droits qui découlent de l’article 1184 du code civil, celle-ci devra payer à l’autre

partie une indemnité de 10 % du prix de vente ci-avant stipulé, soit de 20.000.- euros (vingt mille

euros) ».

Par décision du bourgmestre de la commune de ADRESSE3.) du 21 décembre 2022, la demande

introduite par le bureau d’architecture SOCIETE3.) au nom et pour le compte de la société

SOCIETE1.) S.àr.l. relative à la construction d’une maison unifamiliale a été refusée au motif que

« le dossier n’est pas conforme et incomplet ».

Deux autres demandes introduites par la société SOCIETE1.) S.àr.l. pour la construction d’une

maison unifamiliale jumelée ont également été rejetées par le bourgmestre suivant décision du

11 mai 2023 au motif que les demandes ne respectent pas les articles 13, 33 et 55 du règlement

sur les bâtisses, les voies et les sites.

Par courrier du 15 juin 2023, PERSONNE1.) a mis en demeure la société SOCIETE1.) S.àr.l. de

passer l’acte notarié de vente dans les dix jours devant Maître Karin REUTER.

Par courrier du 30 juin 2023, la société SOCIETE1.) S.àr.l. a pris position par rapport à la mise en

demeure qui lui a été adressée en date du 15 juin 2023 en précisant, notamment, qu’elle « travaille

activement avec son bureau d’architecture pour que le projet de construction soit compatible avec

les indications de Madame la bourgmestre de l’SOCIETE4.) ».

Suite à un courrier du 5 juillet 2023 par lequel PERSONNE1.) a réitéré sa mise en demeure de

passer l’acte notarié, la société SOCIETE1.) S.àr.l. a été sommée par exploit d’huissier de justice

du 17 août 2023 de se présenter le mercredi 30 août 2023 à 10h30 du matin en l’étude de Maître

Karine REUTER, notaire de résidence à L-1940 Luxembourg, 488, route de Longwy, pour signer

l’acte notarié de vente authentique portant sur l’acquisition de l’objet plus amplement détaillé au

sein du compromis de vente signé entre les parties en date du 5 juillet 2022.

Par courrier du 29 août 2023, la société SOCIETE1.) S.àr.l. a relevé que « le permis de construire

n’a pas encore été délivré, élément qui empêche la passation de l’acte notarié » et a proposé de

résilier le compromis d’un commun accord des parties afin de mettre un terme au litige opposant

les parties.

La société SOCIETE1.) S.àr.l. ne s’étant pas présentée en l’étude du notaire aux jour et heure

indiqués dans la sommation de passer acte, un procès-verbal de non-comparution a été établi en

date du 30 août 2023.

Par courrier du 5 septembre 2023, PERSONNE1.) a mis en demeure la société SOCIETE1.)

S.àr.l. de lui régler la somme de 20.000.- euros correspondant au montant de la clause pénale

prévue aux termes du compromis de vente du 5 juillet 2022 ainsi que la somme de 14.402.- euros

correspondant aux frais qu’elle a engagés afin d’enregistrer le compromis de vente.

Par courrier du 25 septembre 2023, la société SOCIETE1.) S.àr.l. a contesté formellement

redevoir les sommes réclamées par PERSONNE1.) et a mis ce dernier en demeure de lui

rembourser l’acompte de 30.000.- euros réglé lors de la conclusion du compromis de vente.

Prétentions et moyens des parties

Par exploit d’huissier de justice du 18 octobre 2023, PERSONNE1.) a fait donner assignation à la

société SOCIETE1.) S.àr.l. à comparaître devant le Président du Tribunal d’arrondissement de et

à Diekirch, siégeant comme juge des référés, aux fins de la voir condamner à lui payer :

-

le montant en principal de 20.000.- euros correspondant au montant en principal de la clause

pénale,

-

le montant de 14.402.- euros à titre des droits d’enregistrement avancés par ses soins,

-

le montant de 1.456,20 euros à titre de frais de notaire, ainsi que

-

le montant de 165,98 euros à titre de frais d’huissier de justice.

Au soutien de sa demande, PERSONNE1.) reproche tout d’abord à la société SOCIETE1.) S.àr.l.

de ne pas l’avoir informé des décisions de refus émises par le bourgmestre de la commune de

ADRESSE3.), de sorte qu’il aurait été laissé dans l’obscurité absolue quant aux suites à réserver

au compromis de vente signé le 5 juillet 2022.

PERSONNE1.) soutient ensuite que la société SOCIETE1.) S.àr.l., qui serait un professionnel du

secteur immobilier, n’aurait pas respecté ses obligations contractuelles et professionnelles, alors

qu’elle n’aurait pas procédé à l’enregistrement du compromis de vente signé entre les parties et

ce dans le seul but de nuire à PERSONNE1.). Afin de préserver ses droits élémentaires,

PERSONNE1.) aurait ainsi été contraint de faire enregistrer lui-même le compromis de vente et

d’avancer les frais y relatifs.

PERSONNE1.) fait encore valoir que, dans son courrier du 30 juin 2023, la société SOCIETE1.)

S.àr.l. aurait formellement renoncé à la clause résolutoire prévue dans le compromis de vente

puisqu’elle aurait insisté à voir maintenir le compromis de vente malgré le fait que ses demandes

d’autorisations de bâtir avaient été rejetées.

Le compromis de vente serait ainsi devenu définitif, de sorte que le refus de la société SOCIETE1.)

S.àr.l. de se présenter devant le notaire chargé de dresser l’acte de vente, malgré la sommation

de passer acte lui signifiée par exploit d’huissier de justice du 17 août 2023, équivaudrait à un

refus injustifié de passer l’acte et donc à une violation du compromis de vente signé entre les

parties.

PERSONNE1.) serait dès lors en droit de prétendre au paiement de l’indemnité forfaitaire prévue

par la clause pénale contenue dans le compromis de vente correspondant à 10% du prix de vente,

soit à la somme de 20.000.- euros à titre de réparation du préjudice qu’il a subi en raison,

notamment, de l’immobilisation de son terrain.

PERSONNE1.) rappelle que l’article 1226 du Code civil définit la clause pénale comme étant celle

par laquelle une personne, pour assurer l’exécution d’une convention s’engage à quelque chose

en cas d’inexécution. Il serait ainsi de jurisprudence que la clause constitue une évaluation

conventionnelle et forfaitaire des dommages-intérêts contractuels dans le but d’éviter les

difficultés dans leur évaluation judiciaire, par la fixation d’un forfait qui supprime toute discussion

sur la réalité et l’importance du préjudice.

Toute contestation relative à l’existence et à l’importance du préjudice par lui subi étant supprimée

par la fixation forfaitaire de l’indemnisation de son dommage, l’obligation de paiement du montant

forfaitaire de 20.000.- euros pesant sur la société SOCIETE1.) S.àr.l. sur base de la clause pénale

constituerait une obligation non sérieusement contestable au sens de l’article 933 alinéa 2 du

Nouveau Code de procédure civile, puisqu’il s’agirait d’une créance certaine, liquide et exigible.

PERSONNE1.) se réfère à cet égard à une décision rendue en matière de référés par la Cour

d’appel en date du 12 juin 2019.

Il y aurait partant lieu de condamner la société SOCIETE1.) S.àr.l. à lui payer, par provision, le

montant de 20.000.- euros.

PERSONNE1.) soutient encore que le présent litige résulterait exclusivement de la mauvaise foi

de la société SOCIETE1.) S.àr.l. qui aurait essayé de tromper sa confiance et de profiter du fait

qu’il soit un simple particulier.

PERSONNE1.) demande partant également que la société SOCIETE1.) S.àr.l. soit condamnée à

lui rembourser les frais qu’il a avancés afin de faire enregistrer le compromis de vente, ainsi que

les frais de notaire et les frais d’huissier en relation avec la sommation de passer acte restée

infructueuse.

Il soutient à cet égard qu’il aurait appartenu à la société SOCIETE1.) S.àr.l. de faire enregistrer le

compromis de vente conclu entre les parties. Il relève encore que le compromis de vente prévoirait

que les frais de notaire seraient à charge de la partie acquéreuse.

PERSONNE1.) insiste finalement à se voir allouer une indemnité de procédure de 6.000.- euros

sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile en soulignant que les frais d’avocat

auxquels il aurait dû faire face s’élèveraient d’ores et déjà à la somme de 5.800.- euros.

Tous ces frais n’auraient dû être engagés qu’en raison du refus injustifié de la société SOCIETE1.)

S.àr.l. de passer acte, soit par la faute de la société SOCIETE1.) S.àr.l., et devraient partant être

mis à charge de cette dernière.

La société SOCIETE1.) S.àr.l. rappelle tout d’abord que le compromis de vente conclu entre les

parties en date du 5 juillet 2022 prévoit une clause résolutoire en vertu de laquelle le compromis

est résolu de plein droit en cas de refus de la part de l’SOCIETE2.) de délivrer une autorisation

de construire. Elle explique que cette clause aurait été prévue car elle aurait expressément indiqué

qu’elle ne souhaitait acquérir le terrain litigieux pour le prix convenu que si elle pouvait y construire

une maison d’habitation unifamiliale.

Elle n’aurait toutefois pas obtenu d’autorisation de construire, toutes ses demandes ayant été

refusées par la commune de ADRESSE3.), de sorte que par application de la clause résolutoire,

le compromis de vente serait nul et caduque.

La société SOCIETE1.) S.àr.l. conteste formellement les affirmations de PERSONNE1.) selon

lesquelles elle aurait renoncé à la clause résolutoire stipulée dans le compromis de vente. Ce

serait à tort que PERSONNE1.) ferait valoir qu’une telle renonciation résulterait du courrier qui lui

a été adressé en date du 30 mai 2023, alors que ledit courrier ne contiendrait aucune renonciation

expresse à la clause litigieuse, ni aucune disposition permettant de déduire une renonciation

tacite.

La société SOCIETE1.) S.àr.l. relève qu’elle n’aurait eu aucune raison de renoncer à la clause

résolutoire puisqu’elle n’aurait été intéressée par l’acquisition du terrain en question que si elle

pouvait y construire une maison d’habitation. Le prix de 200.000.- euros convenu entre les parties

prouverait également qu’il était dans l’intention de la société SOCIETE1.) S.àr.l. d’acquérir un

terrain constructible.

Il se serait toutefois avéré que ledit terrain ne serait pas un terrain constructible, mais constituerait

un simple jardin, tel que cela serait d’ailleurs renseigné dans le procès-verbal de non-comparution

du 30 août 2023 où il est indiqué que la société SOCIETE1.) S.àr.l. avait été sommée de se

présenter en l’étude de Maître Karine REUTER « à l’effet de passer acte de vente d’un jardin sis

à ADRESSE3.) ».

En s’appuyant sur une annonce parue sur le site athome.lu concernant la vente d’un terrain non-

constructible à ADRESSE7.), la société SOCIETE1.) S.àr.l. fait valoir que la valeur actuelle d’un

terrain non-constructible dans la région concernée serait d’environ 4.000.- euros par are. Le prix

réel du terrain, objet du compromis de vente, ne serait dès lors que d’environ 12.000.- euros. Il

serait dès lors évident que la société SOCIETE1.) S.àr.l. n’aurait jamais accepté de renoncer à la

clause résolutoire, alors qu’elle n’aurait jamais accepté d’acheter un terrain non-constructible pour

le prix de 200.000.- euros.

La société SOCIETE1.) S.àr.l. soutient avoir agi de bonne foi. Elle relève à cet égard qu’elle aurait

eu recours aux services d’un architecte afin d’introduire plusieurs demandes en vue de se faire

délivrer un permis de construire. Elle aurait ainsi fait tout son possible pour que son projet de

construction puisse aboutir. Les frais réglés à l’architecte s’élèveraient d’ailleurs à plus de 13.000.-

euros. Si une partie éprouve un préjudice en raison du fait que la vente ne s’est pas réalisée, ce

ne serait dès lors certainement pas PERSONNE1.), mais la société SOCIETE1.) S.àr.l. qui aurait

déboursé plus de 13.000.- euros sans obtenir la moindre contrepartie.

Etant donné qu’elle n’aurait obtenu aucune autorisation de construire, la vente conclue entre les

parties ne serait pas parfaite. Dans son courrier du 29 août 2023, la société SOCIETE1.) S.àr.l.

aurait d’ailleurs relevé qu’il n’était pas encore possible de passer l’acte notarié étant donné que la

commune de ADRESSE3.) ne lui avait pas encore délivré d’autorisation de construire.

La société SOCIETE1.) S.àr.l. demande par conséquent au tribunal de prononcer la nullité du

compromis de vente et de déclarer la demande en paiement de la clause pénale irrecevable,

sinon non fondée.

A titre subsidiaire, au cas où le tribunal estimerait que la demande en paiement de la clause

pénale est justifiée en son principe, la société SOCIETE1.) S.àr.l. demande à en voir réduire le

montant sur base de l’article 1152 alinéa 2 du Code civil, alors que le montant de 20.000.- euros

stipulé aux termes de la clause pénale serait manifestement excessif au vu de la valeur réelle du

terrain litigieux qui ne serait pas un terrain constructible.

En ce qui concerne les frais d’enregistrement du compromis de vente, la société SOCIETE1.)

S.àr.l. conteste formellement les affirmations de PERSONNE1.) selon lesquelles elle serait un

professionnel du secteur immobilier. Elle renvoie à cet égard à ses statuts desquels il résulte

qu’elle a pour objet « l’achat, la vente, la location, la mise en valeur et la gestion d’un patrimoine

immobilier pour son propre compte ». Elle n’aurait dès lors pas, à proprement parler, une activité

commerciale, puisqu’elle n’achèterait et ne louerait des biens immobiliers que pour son propre

compte. Ce serait partant à tort que PERSONNE1.) ferait valoir que la société SOCIETE1.) S.àr.l.

aurait eu l’obligation, en tant que professionnel du secteur immobilier, de faire enregistrer le

compromis de vente.

La société SOCIETE1.) S.àr.l. souligne encore que le fait de ne pas enregistrer un compromis de

vente n’aurait pas la moindre conséquence sur la validité dudit compromis. Il appartiendrait en

outre en principe à l’acquéreur d’enregistrer le compromis, puisque ce seraient les intérêts de

celui-ci qui seraient préservés par l’enregistrement. Ce serait partant à tort que PERSONNE1.)

prétendrait avoir été contraint de procéder à l’enregistrement afin de préserver ses intérêts.

L’enregistrement du compromis de vente n’aurait eu aucune utilité pour PERSONNE1.) et les frais

y relatifs auraient été parfaitement inutiles.

La société SOCIETE1.) S.àr.l. soutient encore que le montant des frais réglés par la partie

demanderesse, à savoir le montant de 14.402.- euros, ne seraient pas justifiés, respectivement

seraient exagérés, puisqu’en principe l’enregistrement d’un compromis contenant une clause

suspensive serait soumis au paiement d’une taxe de 12.- euros seulement. Ainsi, si

PERSONNE1.) a dû régler des frais d’enregistrement correspondant à 7% du prix prévu dans le

compromis, cela ne pourrait s’expliquer que par le fait qu’il aurait indiqué de manière erronée qu’il

s’agissait d’un compromis définitif.

Quant aux frais de sommation et de notaire, la société SOCIETE1.) S.àr.l. fait valoir que la

sommation de passer acte n’aurait pas été justifiée, étant donné qu’elle n’aurait pas obtenu

d’autorisation de construire, de sorte que PERSONNE1.) ne saurait prétendre au remboursement

de ces frais.

La société SOCIETE1.) S.àr.l. conteste par conséquent que PERSONNE1.) puisse se prévaloir

d’une quelconque créance certaine, liquide et exigible à son encontre. Le juge des référés ne

serait partant pas compétent pour connaître de la demande de PERSONNE1.) qui relèverait

manifestement de la compétence du tribunal du fond.

Il y aurait partant lieu de rejeter l’ensemble des demandes formulées par PERSONNE1.).

La société SOCIETE1.) S.àr.l. demande, à titre reconventionnel, à voir condamner PERSONNE1.)

au paiement d’une indemnité de procédure de 2.500.- euros sur base de l’article 240 du Nouveau

Code de procédure civile.

PERSONNE1.) réplique que tout moyen d’incompétence doit être soulevé in limine litis de sorte

que l’incompétence du juge des référés soulevée par la société SOCIETE1.) S.àr.l. en fin de

plaidoiries seulement aurait été soulevée tardivement. Ce moyen serait partant à rejeter.

PERSONNE1.) souligne ensuite que la nature du terrain, objet de la vente, serait clairement

renseignée dans le compromis de vente qui indiquerait expressément qu’il s’agit d’un jardin. Le

prix de 200.000.- euros aurait ainsi été convenu librement et en connaissance de cause par les

parties. Le prix de vente convenu entre les parties n’aurait d’ailleurs jamais fait l’objet de la

moindre contestation de la part de la société SOCIETE1.) S.àr.l. auparavant.

PERSONNE1.) relève finalement que la société SOCIETE1.) S.àr.l. aurait expressément indiqué

dans son courrier du 30 juin 2023 que la jurisprudence admet que la partie acquéreuse puisse

renoncer unilatéralement à une condition relative à l’obtention d’autorisation de démolir ou de

construire, une telle clause étant stipulée dans le seul intérêt de l’acquéreur. Après avoir cité cette

jurisprudence, la société SOCIETE1.) S.àr.l. aurait indiqué vouloir exécuter le compromis, malgré

le fait que ses demandes aient été rejetées par la commune de ADRESSE3.), en précisant elle-

même que les refus de la commune n’étaient pas définitifs. Une renonciation tacite pourrait dès

lors manifestement être déduite dudit courrier, ce qui n’aurait d’ailleurs jamais été contesté par la

société SOCIETE1.) S.àr.l. auparavant. En sollicitant désormais la nullité du compromis en raison

des décisions de refus émises par la commune de ADRESSE3.), la société SOCIETE1.) S.àr.l.

se contredirait puisque dans son courrier du 30 juin 2023 elle aurait elle-même insisté sur le fait

que ces refus ne seraient pas définitifs et aurait demandé à voir maintenir le compromis.

La société SOCIETE1.) S.àr.l. ayant renoncé à la clause résolutoire, la vente serait parfaite et le

refus de passer acte constituerait une faute contractuelle ouvrant droit pour PERSONNE1.) à la

clause pénale.

La mauvaise foi de la société SOCIETE1.) S.àr.l. résulterait clairement des circonstances de

l’espèce, et notamment du fait que la partie acquéreuse n’aurait pas informé PERSONNE1.) des

décisions de refus émises par la commune, qu’elle n’aurait pas fait enregistrer le compromis et

qu’elle n’aurait pris position par rapport à la sommation de passer acte que la veille du rendez-

vous fixé chez le notaire.

Quant à la demande en modération de la clause pénale formulée à titre subsidiaire,

PERSONNE1.) relève qu’une réduction de la peine fixée contractuellement ne serait admise que

si la peine est manifestement excessive, ce qui ne serait pas le cas en l’espèce. Le prix de vente

aurait été convenu et accepté librement par les parties et une clause pénale correspondant à 10%

du prix de vente serait parfaitement usuelle en la matière. Le seul fait que le préjudice réellement

subi par la partie venderesse puisse éventuellement être inférieur au montant de la clause pénale

ne serait par contre pas suffisant pour justifier une réduction de la clause pénale.

Quant aux demandes principales de PERSONNE1.)

PERSONNE1.) base sa demande sur l’article 933 alinéa 2 du Nouveau Code de procédure civile

aux termes duquel le juge des référés peut accorder une provision au créancier dans le cas où

l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

L’octroi d’une provision sur base de l’article précité suppose le constat préalable d’une obligation

non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée.

Dans le cadre de cette disposition, le juge des référés doit rechercher si la créance apparaît

comme certaine par rapport à ses différents éléments, tels les sujets actifs et passifs de

l’obligation, l’existence de l’obligation et le montant de la créance, et il doit apprécier dans chaque

cas si, malgré les moyens de fond invoqués, l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le

juge des référés ne pouvant passer outre aux moyens de fond invoqués que s’il est d’ores et déjà

manifeste que ces moyens ne sauraient donner gain de cause à cette partie au fond.

Le juge des référés, qui intervient ici dans sa fonction d’anticipation, ne peut trancher une difficulté

sérieuse quant à l’existence même de l’obligation pour accorder une provision. Dès lors une

contestation de nature à créer un doute sérieux sur le bien-fondé de l’obligation dont se prévaut

le demandeur justifie le refus de l’octroi d’une provision. L’existence d’une contestation sérieuse,

qui s’apprécie contradictoirement grâce à la confrontation des arguments des parties, résulte de

ce que la défense opposée n’apparaît pas vaine et crée un doute sérieux sur le bien-fondé de

l’obligation invoquée en demande.

En effet, le juge des référés est le juge de l’évident et de l’incontestable et la contestation sérieuse

– qui lui interdit de statuer au provisoire et d’accorder une provision – existe dès lors que l’un des

moyens de défense opposé à la prétention de celui qui s’appuie sur un droit n’est manifestement

pas vain, et que dès lors, autrement dit, il existe une incertitude, si faible soit-elle, sur le sens dans

lequel trancherait le juge du fond s’il venait à en être saisi (Cour d’appel 24 juin 2015, septième

chambre, rôle n° 41272).

En l’espèce, il convient de relever de prime abord que l’ensemble des moyens en fait et en droit

soulevés par la société SOCIETE1.) S.àr.l. tendent à voir établir le caractère contestable des

créances invoquées par PERSONNE1.) et partant l’incompétence du juge des référés pour

connaître de la demande en paiement introduite par PERSONNE1.) sur base de l’article 933

alinéa 2 du Nouveau Code de procédure civile, la partie défenderesse contestant formellement

que PERSONNE1.) puisse se prévaloir d’une créance certaine, liquide et exigible à son encontre.

C’est partant à tort que PERSONNE1.) fait valoir que le moyen d’incompétence aurait été invoqué

tardivement, alors qu’en invoquant l’incompétence du juge des référés pour connaître de la

demande en paiement, la société SOCIETE1.) S.àr.l. n’a fait que tirer la conséquence juridique

des moyens invoqués précédemment. L’incompétence du juge des référés étant tirée du fait que

les conditions exigées par l’article 933 alinéa 2 pour l’octroi d’une provision ne seraient pas

remplies, il ne s’agit pas d’un moyen d’incompétence qui devrait être soulevé in limine litis.

La demande de PERSONNE1.) tend, en premier lieu, à obtenir paiement de l’indemnité forfaitaire

prévue à l’article 5 du compromis de vente conclu entre les parties, intitulé « Clause pénale »,

dont les termes sont les suivants :

« En cas de résiliation par l’une des parties de la présente convention pour toute autre cause

que ses droits qui découlent de l’article 1184 du code civil, celle-ci devra payer à l’autre partie

une indemnité de 10 % du prix de vente ci-avant stipulé, soit de 20.000.- euros (vingt mille

euros) ».

Conformément à l’article 1226 du Code civil, la clause pénale est celle par laquelle une personne,

pour assurer l’exécution d’une convention s’engage à quelque chose en cas d’inexécution.

Il est de principe que la peine prévue par une clause pénale est due dès lors que les conditions

pour lesquelles elle avait été stipulée sont remplies. Ainsi, si ces conditions sont réunies, le

débiteur doit immédiatement s’exécuter.

Il est admis que le juge des référés peut allouer au créancier à titre de provision le montant de la

peine prévue dans la clause pénale lorsque l’inexécution du contrat est patente.

Etant le juge de l’évident et de l’incontestable, le juge des référés ne peut allouer une provision

sur base d’une clause pénale que si l’inexécution contractuelle ouvrant droit à l’indemnité

forfaitaire est manifeste.

En l’espèce, l’article 5 du compromis de vente prévoit que la clause pénale n’est applicable qu’en

cas de résiliation de la convention par l’une des parties.

Aucune pièce figurant au dossier ne permet de conclure que la société SOCIETE1.) S.àr.l. aurait

procédé à la résiliation unilatérale du compromis de vente.

Il résulte toutefois de l’argumentaire de PERSONNE1.) que ce dernier estime que le fait pour la

société SOCIETE1.) S.àr.l. d’avoir refusé de passer l’acte de vente notarié équivaut à une

résiliation fautive du compromis de vente ouvrant droit au paiement de la clause pénale.

Il est constant en cause que le compromis de vente du 5 juillet 2022 comporte une clause

résolutoire aux termes de laquelle il est expressément prévu que « le refus de la part de

l’SOCIETE2.) porté au permis de bâtir à solliciter pour pouvoir construire une maison unifamiliale

constitue une condition résolutoire » de la convention conclue entre les parties.

La clause résolutoire est celle qui, lorsqu’elle s’accomplit, opère la révocation de l’obligation et qui

remet les choses au même état que si l’obligation n’avait pas existé (article 1183 alinéa 1er du

Code civil).

Il n’a pas été contesté et il résulte d’ailleurs des pièces versées en cause que les différentes

demandes introduites par la société SOCIETE1.) S.àr.l. en vue de l’obtention d’une autorisation

de construire ont été rejetées par le bourgmestre de la commune de ADRESSE3.) suivant

décisions des 21 décembre 2022 et 11 mai 2023.

En application de la clause résolutoire stipulée dans le compromis de vente, celui-ci est dès lors

en principe résolu de plein droit et la partie venderesse ne saurait alors obliger la partie

acquéreuse à passer l’acte de vente notarié.

PERSONNE1.) fait toutefois valoir que la société SOCIETE1.) S.àr.l. aurait renoncé à l’application

de la condition résolutoire prévue dans le compromis de vente, de sorte que la vente entre les

parties serait à considérer comme parfaite. Il se réfère à cet égard à un courrier qui lui a été

adressé par la société SOCIETE1.) S.àr.l. en date du 30 juin 2023 en réponse à son courrier de

mise en demeure du 15 juin 2023.

Dans son courrier du 30 juin 2023, la société SOCIETE1.) S.àr.l. confirme tout d’abord que la

SOCIETE5.) a rejeté sa demande en autorisation de bâtir, mais elle souligne que ce refus ne

serait pas « catégorique et inextricable ». Elle précise ensuite qu’elle travaillerait encore

activement avec son bureau d’architectes pour que le projet de construction soit compatible avec

les indications du bourgmestre.

Il résulte en effet des décisions de refus émises par le bourgmestre de la commune de

ADRESSE3.) que celles-ci étaient motivées par le fait que les projets soumis ne respectaient pas

certaines dispositions du règlement sur les bâtisses, respectivement certaines dispositions du

plan d’aménagement « quartier existant », qui se trouvent plus amplement spécifiées dans

lesdites décisions. Les autorisations de bâtir n’ont donc pas été refusées en raison du prétendu

caractère non-constructible du terrain litigieux, tel qu’allégué par la société SOCIETE1.) S.àr.l. à

l’audience. Ainsi, bien que le terrain litigieux soit renseigné au cadastre comme étant un « jardin »,

il n’est nullement établi qu’il ne s’agirait pas d’un terrain constructible. Les moyens invoqués par

la société SOCIETE1.) S.àr.l. tenant au caractère manifestement excessif du prix convenu entre

les parties laissent ainsi, en tout état de cause, d’être fondés. Il convient ici de relever, pour être

parfaitement complet, que l’extrait cadastral versé en cause (pièce n°1 de la farde de Me

Lemmer), qui fait état d’une « terre labourable », ne concerne pas le terrain objet du compromis

de vente, mais porte sur un terrain sis à ADRESSE8.), qui est parfaitement étranger au présent

litige.

Dans son courrier du 30 juin 2023, la société SOCIETE1.) S.àr.l. indique ensuite ce qui suit :

« Le revirement brutal de votre mandat qui semble vouloir se délier du présent compromis

de vente est très étonnant.

Vous n’ignorez pas qu’il est de jurisprudence constante que les clauses relatives à

l’obtention d’autorisations de démolir ou de construire ont été jugées comme étant

stipulées dans le seul intérêt de l’acquéreur, qui peut donc y renoncer unilatéralement.

Vous n’ignorez sans doute pas non plus que la jurisprudence refuse d’appliquer un délai

raisonnable tacite en l’absence de délai convenu par les parties.

Dès lors, il n’y a strictement aucune raison pour que votre mandant mette en demeure ma

mandante de passer acte, a fortiori dans un délai aussi court.

Dans ces conditions et compte-tenu de ce qui précède, ma mandante souhaite passer

acte, mais a encore besoin de temps afin de se conformer aux indications susdites dans

le but d’obtenir son permis de construire.

Il va de soi qu’en cas de résiliation du compromis en question par votre mandant

nonobstant ce qui précède, ce dernier devra en assumer les conséquences, à commencer

par s’acquitter de la clause pénale y afférente.

Finalement, votre mandant ne doit pas oublier non plus que si l’acte notarié n’est pas entre

parties, il devra également restituer l’acompte de 30.000,00 € (trente mille euros) que ma

mandante lui a versé. »

Il convient de rappeler que la renonciation est définie comme le fait pour un justiciable

d’abandonner définitivement un droit auquel il pourrait prétendre ou dont il pourrait faire valoir

l’exécution devant les tribunaux.

La renonciation à un droit ne se présume pas ; elle ne peut être établie que par des faits qui

l’impliquent nécessairement. La renonciation peut être expresse ou tacite. Encore faut-il qu’elle

résulte d’une manifestation de volonté non équivoque.

Le courrier du 30 juin 2023 ne comporte aucune renonciation expresse de la part de la société

SOCIETE1.) S.àr.l. à se prévaloir de la clause résolutoire prévue dans le compromis de vente.

En effet, s’il est exact que la société SOCIETE1.) S.àr.l. cite la jurisprudence qui admet qu’une

partie puisse renoncer unilatéralement à une condition relative à l’obtention d’une autorisation de

bâtir, elle n’indique toutefois pas expressément que telle est son intention. De même, si la société

SOCIETE1.) S.àr.l. indique certes qu’elle souhaite encore passer acte, elle précise cependant

également qu’elle entreprend encore des démarches afin de se voir délivrer une autorisation de

construire.

Il ne résulte ainsi pas expressément des termes du courrier précité que la société SOCIETE1.)

S.àr.l. a renoncé à la condition résolutoire, ce qui a d’ailleurs été reconnu, implicitement mais

nécessairement, par PERSONNE1.) dans son courrier du 5 juillet 2023 par lequel il a, notamment,

demandé à être fixé quant aux intentions de la société SOCIETE1.) S.àr.l. en indiquant notamment

ce qui suit :

« (…) Si votre mandante entend renoncer à la condition résolutoire, acte lui en sera donné

et, dans ce cas, acte est à passer sans autre délai.

Dans le cas contraire, mon mandant demande application pure et simple des dispositions

contractuelles eu égard aux refus d’autorisation essuyés par votre mandante.

(…)

A défaut de fixation de l’acte sous délai de huitaine, mon mandant saisira lui-même le

notaire et procédera par une sommation de passer acte et de payer le prix.

A défaut, il fera constater par un tribunal que la condition résolutoire est avérée et

demandera des dommages-intérêts. (…) »

Aucune renonciation expresse n’étant établie en l’espèce, la renonciation dont se prévaut

PERSONNE1.) ne peut dès lors qu’être tacite et devrait alors être déduite de l’ensemble des

circonstances de l’espèce et plus particulièrement de l’attitude adoptée par la société SOCIETE1.)

S.àr.l.

A cet endroit, il convient de rappeler que le juge des référés, qui est le juge de l’évident et de

l’incontestable, ne saurait se livrer à un examen approfondi des éléments de fait et de droit

invoqués par les parties, sous peine d’excéder les pouvoirs lui attribués.

Or, le point de savoir si les agissements de la société SOCIETE1.) S.àr.l. sont suffisamment

univoques pour valoir renonciation tacite à la condition résolutoire prévue dans le compromis de

vente constitue manifestement une question de fond qui échappe au pouvoir d’appréciation

sommaire du juge des référés, étant relevé à cet égard qu’il résulte des pièces versées en cause

que la société SOCIETE1.) S.àr.l. s’est toujours opposée aux mises en demeure qui lui ont été

adressées par PERSONNE1.) en vue de la passation de l’acte notarié en soulignant qu’elle n’avait

pas encore obtenu l’autorisation de construire. Contrairement à l’argumentaire de PERSONNE1.),

la société SOCIETE1.) S.àr.l. a d’ailleurs formellement contesté avoir renoncé à la condition

résolutoire dans son courrier du 25 septembre 2023.

Seul un examen approfondi et détaillé des éléments de fait et de droit permettrait, le cas échéant,

de conclure à l’existence d’une renonciation tacite. Or, un tel examen approfondi relève de la

seule compétence des juges du fond.

Force est dès lors de constater que, à défaut de renonciation expresse de la part de la société

SOCIETE1.) S.àr.l. et en présence de deux décisions de refus émises par le bourgmestre de la

commune de ADRESSE3.) entraînant en principe la révocation du compromis de vente, la

prétendue violation du compromis de vente par la société SOCIETE1.) S.àr.l., ouvrant droit pour

PERSONNE1.) au paiement de la clause pénale, ne se trouve pas établie avec la certitude requise

en matière de référés.

La société SOCIETE1.) S.àr.l. justifie partant de contestations sérieuses faisant échec à la

demande en obtention d’une provision sur base de la clause pénale, de sorte que la demande en

paiement de la somme de 20.000.- euros est à rejeter sur base de l’article 933 alinéa 2.

Au vu des développements qui précèdent, il n’est pas non plus établi que la sommation de passer

acte et les frais y relatifs, à savoir les frais d’huissier de justice et les frais de notaire, étaient

justifiés, de sorte que les demandes en paiement de la somme de 1.456,20 et 165,98 euros sont

également à rejeter.

Finalement, en ce qui concerne les frais réglés par PERSONNE1.) en vue de l’enregistrement du

compromis de vente, il convient de relever de prime abord que cette demande s’analyse en une

demande en réparation du préjudice que PERSONNE1.) soutient avoir subi en raison des

prétendus manquements « contractuels et professionnels » commis par la société SOCIETE1.)

S.àr.l. qui l’auraient obligé à procéder lui-même à l’enregistrement du compromis.

Le juge des référés n’est pas compétent pour allouer des dommages-intérêts à une partie alors

que l’examen d’une telle demande implique l’appréciation de la notion de faute, partant du fond

du droit, de sorte que le juge des référés devrait procéder un examen non sommaire de la

demande en fait et en droit, ce qui dépasse sa compétence.

Le juge des référés ne saurait dès lors, en tout état de cause, faire droit à la demande en paiement

de la somme de 14.402.- euros.

Afin d’être complet, il convient encore de relever que le compromis de vente ne comporte aucune

disposition qui impose à la société SOCIETE1.) S.àr.l. l’obligation de faire enregistrer le

compromis de vente. PERSONNE1.) ne précise en outre pas les dispositions légales sur

lesquelles il se base pour prétendre que la société SOCIETE1.) S.àr.l. aurait eu l’obligation

« professionnelle » de faire procéder à l’enregistrement du compromis, étant relevé à cet égard

que la société SOCIETE1.) S.àr.l. n’est pas intervenue dans la présente affaire comme agent

immobilier par l’intermédiaire duquel la vente aurait été conclue, mais comme partie acquéreuse

personnellement intéressée par la vente. En outre, c’est à juste titre que la société SOCIETE1.)

S.àr.l. a relevé que l’absence d’enregistrement du compromis n’affecte aucunement la validité du

compromis et que l’enregistrement du compromis, qui a pour effet de rendre celui-ci opposable

aux tiers, protège essentiellement les intérêts de l’acquéreur en ce qu’il le prémunit contre le

risque que le vendeur revende le bien à un tiers, le compromis enregistré étant alors opposable à

ce tiers. Il n’est partant nullement établi que l’enregistrement du compromis aurait été

indispensable afin de préserver les droits de PERSONNE1.).

Quant à la demande reconventionnelle de la société SOCIETE1.) S.àr.l.

Aux termes de ses plaidoiries, la société SOCIETE1.) S.àr.l. a demandé au tribunal de prononcer

la nullité du compromis de vente.

Or, il est de principe que la nullité d’un acte ou d’un contrat est de la compétence exclusive du

juge du fond. La nullité relève en effet du principal et ressort partant de la compétence du juge

du fond.

Les dispositions des articles 932 et suivants du Nouveau Code de procédure civile ne permettent

pas au juge des référés, qui n’a que le pouvoir de prendre des mesures provisoires ou

conservatoires, de se substituer au juge du fond, seul compétent pour prononcer la nullité d’une

convention ou d’un acte.

Partant le juge des référés est sans pouvoir pour connaître de la demande reconventionnelle

formulée par la société SOCIETE1.) S.àr.l.

Quant aux indemnités de procédure

Aux termes de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile, lorsqu’il paraît inéquitable de

laisser à la charge d’une partie les sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens,

le juge peut condamner l’autre partie à lui payer le montant qu’il détermine. L’application de l’article

240 relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Au vu de l’issue de la présente instance, la demande de PERSONNE1.) en allocation d’une

indemnité de procédure n’est pas fondée.

Quant à la demande de la société SOCIETE1.) S.àr.l., celle-ci est à rejeter à défaut pour la partie

défenderesse d’établir l’iniquité requise aux termes de l’article 240 du Nouveau Code de

procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Silvia ALVES, juge près le Tribunal d’arrondissement de et à Diekirch, siégeant comme

juge des référés, en remplacement de la Présidente dudit tribunal, assistée du greffier assumé

Suzette KALBUSCH,

recevons la demande principale en la forme et nous déclarons compétent pour en connaître,

nous déclarons incompétent pour connaître de la demande reconventionnelle,

au principal, renvoyons les parties à se pourvoir devant qui de droit, mais dès à présent et par

provision,

disons les demandes en provision de PERSONNE1.) irrecevables sur base de l’article 933 alinéa

2 du Nouveau Code de procédure civile,

rejetons les demandes respectives des parties en allocation d’une indemnité de procédure sur

base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile,

condamnons PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance,

ordonnons l’exécution provisoire de la présente ordonnance, nonobstant toute voie de recours

et sans caution.