Tenant partially pays rent and costs; landlord's eviction claim rejected; appeal partially allowed on costs.

Jugement bail à loyer et occupation sans droit ni titre (XIVe chambre)

2023TALCH14/00185

Audience publique du mercredi, six décembre deux mille vingt-trois

Numéro TAL-2023-07261

Composition :

Martine DISIVISCOUR, vice-présidente,

Julie MICHAELIS, premier juge,

Anne-Laure SEDRANI, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), salarié, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Marine HAAGEN en

remplacement de l’huissier de justice Tom NILLES d’Esch-sur-Alzette du 21 août 2023,

comparant par Maître Luc MAJERUS, avocat à la Cour, demeurant à Esch-sur-Alzette,

et

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. (anciennement SOCIETE1.) s.àr.l.), établie

et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), représentée par son gérant en fonction, inscrite au

Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Marine HAAGEN en

remplacement de l’huissier de justice Tom NILLES,

comparant par Maître Georges WIRTZ, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg.

____________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro TAL-2023-07261, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique

du mercredi, 15 novembre 2023, à 09.00 heures, salle JT 1.02.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu comme suit :

Maître Zuleyha KAN, avocat, en remplacement de Maître Luc MAJERUS, avocat, comparant pour

PERSONNE1.), fut entendue en ses explications.

Maître Raffaele PETRULLO, avocat, en remplacement de Maître Georges WIRTZ, avocat,

comparant pour

la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.)

s.àr.l. (anciennement

SOCIETE1.) s.àr.l.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mercredi, 6 décembre

2023 le

jugement qui suit :

Faits et rétroactes

Par requête déposée au greffe le 4 novembre 2022, la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) s.àr.l., anciennement la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l., (ci-après

« la société SOCIETE1.) ») a fait convoquer PERSONNE1.) devant le tribunal de paix de

Luxembourg pour l’entendre condamner à lui payer le montant de 1.500.- euros à titre d’arriérés

de loyers pour les mois de septembre et octobre 2022, outre les intérêts.

Elle a, en outre, réclamé une indemnité de procédure de 250.- euros.

A l’audience des plaidoiries de première instance du 22 mars 2023, la société SOCIETE1.) a

augmenté sa demande pécuniaire au montant total de 2.250.- euros à titre d’arriérés de loyers et

d’avances sur charges pour les mois de septembre à novembre 2022.

Elle a demandé de constater la résiliation unilatérale fautive du contrat de bail par PERSONNE1.)

en date du 7 novembre 2022.

Elle a réclamé le montant de 7.500.- euros correspondant aux loyers dus jusqu’au mois de

septembre 2023 inclus, date de l’échéance du contrat de bail. A titre subsidiaire, elle a sollicité

une indemnité de relocation correspondant à trois mois de loyer.

Elle a, en outre, augmenté sa demande en allocation d’une indemnité de procédure au montant

de 1.000.- euros.

PERSONNE1.) a soulevé la nullité de la requête introductive d’instance pour absence d’indication

du numéro du Registre de Commerce et des Sociétés de la société SOCIETE1.).

Il a reconnu être redevable des loyers des mois de septembre et octobre 2022 et a demandé la

compensation du montant redu de ce chef avec la garantie locative à hauteur de 1.500.- euros.

Il a, en outre, réclamé une indemnité de procédure de 750.- euros.

Par jugement du 12 juillet 2023, le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à

loyer, statuant contradictoirement et en premier ressort, a :

-

rejeté le moyen de nullité de la requête introductive d’instance,

-

déclaré fautive la résiliation unilatérale du contrat de bail effectuée le 7 novembre 2022 par

PERSONNE1.),

-

condamné PERSONNE1.) à payer à la société SOCIETE1.) le montant de 8.250.- euros,

outre les intérêts,

-

condamné PERSONNE1.) à payer à la société SOCIETE1.) une indemnité de procédure de

350.- euros,

-

déclaré non fondée la demande de PERSONNE1.) en allocation d’une indemnité de

procédure,

-

condamné PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Le moyen tiré de la nullité de la requête introductive d’instance a été rejeté par le juge de première

instance, au motif que l’article 20 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage

d’habitation ne prévoit pas l’indication du numéro du Registre de Commerce et des Sociétés

comme étant une formalité substantielle à respecter.

A défaut de contestation circonstanciée de la part de PERSONNE1.), le juge de première instance

a retenu que la société SOCIETE1.) peut prétendre au paiement des loyers jusqu’à l’échéance

du contrat de bail, soit jusqu’au 30 septembre 2023.

Dans la mesure où il est constant que PERSONNE1.) n’a plus réglé le loyer depuis le mois de

septembre 2022, la demande de la société SOCIETE1.) a été déclarée fondée pour le montant

réclamé de [13 mois x 750.- (loyer) =] 9.750.- euros.

La société SOCIETE1.) reconnaissant avoir récupéré les clés de l’appartement au courant du

mois de novembre 2022 et en ne faisant pas état de l’existence de dégâts locatifs, le juge de

première instance a fait droit à la demande en compensation, de sorte que PERSONNE1.) a été

condamné à payer à la société SOCIETE1.) le montant de [9.750.- - 1.500.- (garantie locative) =]

8.250.- euros.

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel par acte d’huissier du 21 août 2023.

Motifs de la décision

D’emblée, le tribunal tient à relever que le jugement dont appel n’est pas entrepris en ce que le

juge de première instance a rejeté le moyen de nullité de la requête introductive d’instance.

Ce volet du jugement entrepris n’est donc pas dévolu au tribunal actuellement saisi qui ne peut

en connaître.

Quant à la recevabilité des demandes tendant à constater la résiliation fautive du contrat

de bail et en paiement des loyers jusqu’au mois de septembre 2023

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) conclut à l’irrecevabilité des demandes

de la société SOCIETE1.) tendant à constater la résiliation fautive du contrat de bail et partant en

paiement des loyers jusqu’au mois de septembre 2023, au motif que celles-ci n’ont pas été

formulées par la société SOCIETE1.) dans sa requête introductive d’instance.

La société SOCIETE1.) conclut à la confirmation du jugement entrepris.

Pour autant qu’il s’agisse de demandes nouvelles, l’irrecevabilité de la demande nouvelle est

couverte par la défense au fond (voir en ce sens : TAL, 15 juillet 2011, n° 128991).

En l’occurrence, il est constant que la demande de la société SOCIETE1.) tendant à constater la

résiliation fautive du contrat de bail dans le chef de PERSONNE1.) ainsi que celle en paiement

des loyers jusqu’au mois de septembre 2023 n’ont pas été formulées dans sa requête introductive

d’instance déposée le 4 novembre 2022. Dans le cadre de sa requête introductive d’instance, la

société SOCIETE1.) s’est limitée à réclamer des arriérés de loyers pour les mois de septembre

et octobre 2022.

Les demandes litigieuses ont été formulées pour la première fois à l’audience des plaidoiries de

première instance du 22 mars 2023.

Il résulte du jugement entrepris que PERSONNE1.) n’a à aucun moment soulevé l’irrecevabilité

des demandes litigieuses, mais s’est contenté de conclure au fond.

En ayant conclu au fond en première instance, PERSONNE1.) n’est plus en droit de soulever

l’irrecevabilité des demandes litigieuses pour être nouvelles en première instance.

Par conséquent, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce que le juge de première

instance a déclaré recevables les demandes tendant à constater la résiliation fautive du contrat

de bail et partant en paiement des loyers jusqu’au mois de septembre 2023, quoique pour

d’autres motifs.

Quant à la résiliation du contrat de bail

PERSONNE1.) fait grief au juge de première instance d’avoir déclaré fautive la résiliation

unilatérale du contrat de bail effectuée le 7 novembre 2022.

Il soutient que le contrat de bail conclu entre parties serait à qualifier de contrat à durée

indéterminée, de sorte qu’il aurait valablement résilié celui-ci par courrier du 27 janvier 2022 tout

en respectant un préavis de trois mois.

La société SOCIETE1.) conclut à la confirmation du jugement entrepris.

Elle fait valoir que le contrat de bail aurait été conclu pour une durée d’un an et qu’à défaut de

résiliation, le contrat de bail serait reconduit d’année en année. Il s’agirait donc d’un contrat à

durée déterminée.

Même si par courrier du 27 janvier 2022, PERSONNE1.) aurait émis son souhait de résilier le

contrat de bail conclu entre parties, la société SOCIETE1.) insiste sur le fait qu’elle n’aurait été

d’accord avec ladite résiliation qu’à condition qu’un nouveau locataire soit trouvé.

En l’absence d’un nouveau locataire reprenant le contrat de bail conclu entre parties et eu égard

au fait que PERSONNE1.) serait resté dans les lieux au-delà du terme du contrat de bail, le

contrat de bail se serait tacitement prorogé pour une nouvelle durée d’un an.

En quittant les lieux en date du 7 novembre 2022 sans prévenir son bailleur, PERSONNE1.)

aurait fautivement résilié le contrat de bail.

Au vu du désaccord des parties quant à la durée du contrat de bail, il appartient dans un premier

lieu au tribunal d’analyser celle-ci.

Comme tout bail à loyer, celui tombant sous la législation sur le bail à usage d’habitation, - tel

qu’en l’espèce -, peut être soit à durée déterminée, soit à durée indéterminée.

Aux termes de l’article 1758 du Code civil, le bail d’un logement est censé être fait à durée

indéterminée s’il n’est pas spécifié dans le contrat de bail écrit pour quelle durée les parties ont

voulu se lier.

Il est constant en cause qu’en date du 1er octobre 2021, la société SOCIETE1.) (anciennement

la société SOCIETE1.)) a donné en location à PERSONNE1.) une chambre à coucher dans un

immeuble situé à ADRESSE3.), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 750.- euros.

Le contrat de bail a couru à partir du 1er octobre 2021 pour une période d’un an, prenant dès lors

fin en date du 30 septembre 2022.

Le contrat de bail litigieux stipule qu’ « Au cas où il ne serait pas dénoncé par lettre recommandée

3 (trois) mois avant son échéance par l’une des parties au contrat, le présent contrat de bail se

prolonge tacitement pour une période de 1 (un) an ou toute autre échéance à convenir avec la

possibilité réciproque de le résilier à chaque nouvelle échéance par lettre recommandée avec

préavis de 3 (trois) mois. »

Au vu des stipulations contractuelles, il y a lieu de conclure que le contrat de bail conclu entre les

parties litigantes a été conclu pour une durée déterminée et ne devient pas à durée indéterminée.

Le locataire peut résilier le contrat de bail sans avoir à invoquer une quelconque raison. Si le

contrat de bail est à durée déterminée, - tel qu’en l’espèce -, le locataire doit respecter l’échéance

du bail ainsi que le délai de préavis.

En l’occurrence, PERSONNE1.) a résilié le contrat de bail par courrier du 27 janvier 2022 avec

effet au 31 janvier 2022, sinon au 15 février 2022.

Tel que relevé ci-avant, le contrat de bail litigieux a été conclu pour une durée d’un an, soit du 1er

octobre 2021 au 30 septembre 2022.

En résiliant le contrat de bail par courrier du 27 janvier 2022 avec effet au 31 janvier 2022, sinon

au 15 février 2022, PERSONNE1.) a respecté le délai de préavis de trois mois, tel que

contractuellement prévu, mais il n’a pas respecté l’échéance du bail, fixée au 30 septembre 2022.

La résiliation du contrat de bail opérée par PERSONNE1.) a été partant prématurée.

Le congé donné prématurément n’est pas nul, mais ses effets sont simplement reportés à la

prochaine échéance.

Il s’ensuit qu’en l’espèce, PERSONNE1.) a valablement résilié le contrat de bail conclu entre

parties avec effet au 30 septembre 2022, de sorte que le contrat de bail ne s’est pas prorogé

tacitement au-delà de cette date pour une durée d’un an, mais a pris fin à ladite date,

contrairement à la position de la société SOCIETE1.).

Il y a partant lieu de retenir que PERSONNE1.) est à considérer comme occupant sans droit ni

titre pour la période au-delà du 1er octobre 2022.

Le contrat de bail ayant été valablement résilié avec effet au 30 septembre 2022, c’est à tort que

le juge de première instance a déclaré fautive la résiliation du contrat de bail faite par

PERSONNE1.) en date du 7 novembre 2022. Par réformation du jugement entrepris, il y a lieu

de déclarer non fondée la demande de la société SOCIETE1.) tendant à constater la résiliation

fautive dans le chef de PERSONNE1.) du contrat de bail.

Quant à la demande en paiement

PERSONNE1.) conclut à sa décharge de la condamnation au paiement du montant de [9.750.- -

1.500.- (garantie locative) =] 8.250.- euros à titre de loyers jusqu’au 30 septembre 2023.

Il reconnaît seulement redevoir les « loyers » des mois de septembre et octobre 2022, soit le

montant total de [2 mois x 750.- =] 1.500.- euros et demande à ce que ledit montant soit compensé

avec la garantie locative payée au bailleur s’élevant au montant de 1.500.- euros.

A titre subsidiaire, il demande sa condamnation au paiement des « loyers » jusqu’au 7 novembre

2022, date de son départ des lieux.

La société SOCIETE1.) conclut à la confirmation du jugement entrepris.

Tel que relevé ci-avant, PERSONNE1.) a valablement résilié le contrat de bail avec effet au 30

septembre 2022, de sorte qu’il est tenu de payer le loyer jusqu’à ladite date.

En l’absence de preuve de paiement et eu égard au fait que PERSONNE1.) reconnaît redevoir

le loyer pour le mois de septembre 2022, il y a lieu de déclarer fondée la demande en paiement

de la société SOCIETE1.) à hauteur du montant de 750.- euros à titre d’arriéré de loyer pour le

mois de septembre 2022.

PERSONNE1.) étant à considérer comme occupant sans droit ni titre à partir du 1er octobre 2022,

il n’est plus tenu de payer un loyer mais une indemnité d’occupation en contrepartie de son

maintien dans les lieux.

Il résulte d’un courrier du 16 novembre 2022 du bailleur que ce dernier était au courant du départ

de PERSONNE1.) des lieux occupés en date du 7 novembre 2022 et qu’il a remis les clés à un

autre locataire. Dans ledit courrier, le bailleur n’émet pas de revendications quant à la remise des

clés, ni quant au paiement d’un loyer, respectivement d’une indemnité d’occupation après le

départ de PERSONNE1.).

Dans ces circonstances, il y a lieu de retenir que PERSONNE1.) est à considérer comme

occupant sans droit ni titre à partir du 1er octobre 2022 jusqu’au 7 novembre 2022, date de son

départ des lieux occupés.

Par conséquent, il y a lieu de déclarer fondée la demande en paiement de la société SOCIETE1.)

à hauteur du montant de [750.- (octobre 2022) + ((750.- : 30 jours) x 7 jours) (novembre 2022) =]

925.- euros à titre d’indemnités d’occupation.

La société SOCIETE1.) ne faisant pas état d’un quelconque dégât locatif affectant le bien donné

en location à PERSONNE1.), ce dernier a droit au remboursement de la garantie locative à

hauteur de 1.500.- euros.

Conclusion :

Au vu de tous les développements qui précèdent, il y a lieu de déclarer fondée la demande en

paiement de la société SOCIETE1.) à concurrence du montant de [750.- + 925.- =] 1.675.- euros

et celle de PERSONNE1.) pour le montant réclamé de 1.500.- euros.

Après compensation des créances réciproques, il y a lieu de condamner PERSONNE1.) à payer

à la société SOCIETE1.) le montant de [1.675.- - 1.500.- =] 175.- euros, avec les intérêts au taux

légal à partir du 22 mars 2023, date de la demande en justice, jusqu’à solde, par réformation du

jugement entrepris.

Quant aux demandes accessoires

PERSONNE1.) conclut à sa décharge de la condamnation au paiement d’une indemnité de

procédure de 350.- euros pour la première instance.

Il réclame une indemnité de procédure de 750.- euros pour la première instance et une indemnité

de procédure de 2.000.- euros pour l’instance d’appel.

La société SOCIETE1.) réclame une indemnité de procédure de 1.000.- euros pour l’instance

d’appel.

L’article 240 du Nouveau Code de procédure civile dispose que lorsqu’il paraît inéquitable de

laisser à la charge d’une partie les sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens,

le juge peut condamner l’autre partie à lui payer le montant qu’il détermine.

Au vu de l’issue du litige, les demandes de PERSONNE1.) en allocation d’une indemnité de

procédure requièrent un rejet tant pour la première instance, par confirmation du jugement

entrepris, que pour l’instance d’appel.

Faute pour la société SOCIETE1.) de prouver l’iniquité requise par la loi, il y a lieu de la débouter

de ses demandes en allocation d’une indemnité de procédure tant pour la première instance, par

réformation du jugement entrepris, que pour l’instance d’appel.

Aux termes de l’article 238 du Nouveau Code de procédure civile, « toute partie qui succombera

sera condamnée aux dépens sauf au tribunal à laisser la totalité, ou une fraction des dépens à

charge d’une autre partie par décision spéciale et motivée ».

La condamnation de la partie perdante n’est que la constatation que celui qui a triomphé en justice

doit pouvoir se faire rembourser des frais qu’il a exposés. Elle ne suppose aucune appréciation

sur la légitimité de la demande ou l’illégitimité de la défense. Dans la notion de « succombance »

se trouve l’idée qu’une prétention de la partie n’a pas été admise (cf. JCL Procédure civile, fasc.

400-85 : Dépens – Condamnation aux dépens, n° 34 et 42).

Au vu des principes exposés ci-avant et de l’issue finale du litige, il y a lieu de condamner

PERSONNE1.), pour moitié, et la société SOCIETE1.), pour moitié, aux frais et dépens de la

première instance, par réformation du jugement entrepris. Il y a encore lieu de condamner

PERSONNE1.), pour moitié, et la société SOCIETE1.), pour moitié, aux frais et dépens de

l’instance d’appel.

Il s’ensuit que l’appel est partiellement fondé.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en matière de

bail à loyer et d’occupation sans droit ni titre et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit partiellement fondé,

partant, par réformation du jugement entrepris :

déclare non fondée la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. tendant

à constater la résiliation fautive du contrat de bail dans le chef de PERSONNE1.),

déclare fondée la demande en paiement de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l.

à concurrence du montant de 175.- euros à titre d’arriéré de loyer pour le mois de septembre

2022 et d’indemnités d’occupation pour la période allant du 1er octobre 2022 au 7 novembre 2022,

partant, condamne PERSONNE1.) à payer à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.)

s.àr.l. le montant de 175.- euros, avec les intérêts au taux légal à partir du 22 mars 2023, date de

la demande en justice, jusqu’à solde,

déclare non fondée la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. en

allocation d’une indemnité de procédure pour la première instance,

partant, en déboute,

condamne PERSONNE1.), pour moitié, et la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l.,

pour moitié, aux frais et dépens de la première instance,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

déclare recevables mais non fondées les demandes respectives des parties en allocation d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

partant, en déboute,

condamne PERSONNE1.), pour moitié, et la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l.,

pour moitié, aux frais et dépens de l’instance d’appel.