Tenant appeal dismissed; landlord's procedural fee claim partially allowed; first instance judgment confirmed.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

2023TALCH14/00184

Audience publique du mercredi, six décembre deux mille vingt-trois

Numéro TAL-2023-06911

Composition :

Martine DISIVISCOUR, vice-présidente,

Julie MICHAELIS, premier juge,

Anne-Laure SEDRANI, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), femme de charge, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Patrick MULLER de Diekirch du 22 août

2023,

comparant par Maître Camille MASCIOCCHI, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Patrick MULLER,

comparant par Maître Yves KASEL, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg.

____________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro TAL-2023-06911, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique

du mercredi, 15 novembre 2023, à 09.00 heures, salle JT 1.02..

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu comme suit :

Maître Camille MASCIOCCHI, avocat, comparant pour PERSONNE1.), fut entendue en ses

explications.

Maître Yves KASEL, avocat, comparant pour PERSONNE2.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mercredi, 6 décembre

2023 le

jugement qui suit :

Faits et rétroactes

Par requête déposée au greffe le 23 décembre 2022,

PERSONNE2.)

(ci-après

« PERSONNE2.) ») a fait convoquer PERSONNE1.) (ci-après « PERSONNE1.) ») devant le

tribunal de paix de Luxembourg pour constater que le contrat de bail a été valablement résilié,

sinon pour prononcer la résiliation judiciaire de ce dernier. Il a conclu au déguerpissement de la

locataire des lieux loués.

Il a sollicité le montant de [1.000.- (loyer janvier 2019) + 365,38 (charges pour les années 2020

et 2021) =] 1.365,38 euros, outre les intérêts.

Il a, en outre, réclamé une indemnité de procédure de 3.000.- euros.

A l’audience des plaidoiries de première instance du 15 juin 2023, PERSONNE1.) a réclamé une

indemnité de procédure de 3.000.- euros.

Par jugement du 13 juillet 2023, le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à

loyer, statuant contradictoirement et en premier ressort, a :

-

condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) le montant de 1.365,38 euros à titre

d’arriéré de loyer et de charges, outre les intérêts,

-

constaté que le contrat de bail a été valablement résilié avec effet au 31 mars 2022,

-

condamné PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués endéans le mois à partir de la

notification du jugement,

-

condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) une indemnité de procédure de 250.-

euros,

-

déclaré non fondée la demande de PERSONNE1.) en allocation d’une indemnité de

procédure,

-

condamné PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Au vu du décompte versé en cause par PERSONNE2.), en l’absence de preuve quant au refus

dans le chef du bailleur de procéder aux travaux de réparation de la baignoire et en l’absence de

preuve de paiement du montant réclamé, le juge de première instance a déclaré fondée la

demande en paiement de PERSONNE2.).

Eu égard aux photos versées en cause documentant l’état des lieux loués, au rapport d’expertise

établi par la société à responsabilité SOCIETE1.) s.àr.l. et du courrier du 5 octobre 2022 de la

ORGANISATION1.), le juge de première instance a retenu que l’appartement donné en location

présente un état de vétusté généralisé, - d’ailleurs reconnu par la locataire -, et ne répond plus

aux exigences de confort moderne. Les travaux de rénovation allégués par PERSONNE2.)

remplissent partant tant le critère de nécessité que celui d’utilité réelle requis. L’intention du

bailleur d’y procéder est également établie. Le juge de première instance a encore relevé qu’il

résulte des devis produits par PERSONNE2.) que les travaux de réfection envisagés sont

importants et d’une envergure telle qu’ils rendent impossible le maintien de la locataire dans les

lieux, de sorte que PERSONNE2.) a résilié le contrat de bail conclu entre parties pour de justes

motifs.

Le contrat de bail conclu entre parties prévoyant qu’il est conclu pour une durée de trois années

avec effet à partir du 1er avril 2006 et qu’il est tacitement prorogé d’année en année, à moins

qu’une partie ne le dénonce par lettre recommandée au moins trois mois avant son expiration, le

juge de première instance a décidé que la résiliation faite par PERSONNE2.) en date du 30

décembre 2021 avec effet au 31 mars 2022 est valablement intervenue.

De ce jugement, lui notifié en date du 19 juillet 2023, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel

par acte d’huissier du 22 août 2023.

Motifs de la décision

Il est constant que suivant contrat de bail du 1er mars 2006, ayant pris effet le 1er avril 2006,

PERSONNE2.) a donné en location à PERSONNE1.) un appartement dans un immeuble situé à

ADRESSE1.), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 950.- euros et d’une avance sur

charges mensuelle de 175.- euros.

En 2012, le loyer a été augmenté au montant mensuel de 1.000.- euros et l’avance sur charges

au montant de 200.- euros par mois.

Quant à la validité de la résiliation du contrat de bail par courrier du 30 décembre 2021

PERSONNE1.) fait grief au juge de première instance d’avoir constaté que le contrat de bail a

été valablement résilié par courrier du 30 décembre 2021 avec effet au 31 mars 2022 pour travaux

de grande envergure.

Tout en reconnaissant que l’appartement pris en location se trouve dans un état vétuste,

PERSONNE1.) conteste cependant la nécessité des travaux de rénovation à entreprendre.

Par ailleurs, elle conteste l’intention réelle dans le chef du bailleur d’effectuer les travaux

préconisés, dans la mesure où ce dernier ne produirait seulement des devis.

A titre subsidiaire, elle soutient que les travaux de rénovation à réaliser n’empêcheraient pas son

maintien dans les lieux loués. Elle insiste sur le fait qu’elle ne s’opposerait pas à la réalisation

des travaux et qu’elle s’engagerait à ne pas demander une réduction du loyer pour la gêne

occasionnée pendant la durée des travaux.

A titre plus subsidiaire, elle prétend que le motif invoqué par le bailleur ne serait pas suffisamment

grave pour justifier la résiliation du contrat de bail.

PERSONNE2.) conclut à la confirmation du jugement entrepris.

Suivant l’article 12 (2) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation,

tout contrat de bail visé par la présente loi, à l’exception du contrat portant sur un logement tel

que défini à l’article 6, qui vient à cesser pour n’importe quelle cause est prorogé à moins que :

a) le bailleur déclare avoir besoin des lieux loués pour les occuper lui-même ou pour les faire

occuper de manière effective par un parent ou allié jusqu’au troisième degré inclusivement,

b) le locataire ne remplisse pas ses obligations,

c) il existe d’autres motifs graves et légitimes à établir par le bailleur ; le transfert de propriété

du logement ne vaut pas motif grave et légitime.

Il appartient au bailleur désireux de résilier le contrat de bail pour motif grave et légitime en vue

de procéder à des travaux de rénovation, d’établir l’utilité des travaux et son intention d’y procéder

réellement (cf. TAL, 3 mars 2015, n° 167060).

Le motif de résiliation invoqué, consistant dans la nécessité de procéder à des travaux de

réfection importants, constitue le cas échéant dans le chef du bailleur un motif grave et légitime

de résiliation du bail, à condition pour lui d’établir tant la nécessité des travaux, que son intention

d’y procéder réellement.

Il n’est pas nécessaire que l’immeuble soit dans un état de délabrement avancé pour que le juge

puisse suivre le bailleur dans son argumentation de vouloir y effectuer des travaux. Le bailleur

doit en effet être en droit d’apporter une plus-value à son immeuble. Des travaux qui se justifient

par une certaine vétusté de l’immeuble loué et par la volonté du bailleur de remettre les lieux en

conformité avec les standards du confort moderne, peuvent justifier la résiliation du bail (cf. TAL,

29 septembre 2000, n° 64134).

Dès lors qu’il est établi que les travaux de rénovation ont une utilité réelle pour l’immeuble en lui

apportant un supplément de confort et en modernisant ses éléments d’équipement, le motif est à

considérer comme justifié. Il en est ainsi notamment d’un immeuble d’une certaine ancienneté

qui ne correspond plus aux standards modernes, dès lors qu’il est établi que les travaux projetés

constituent une amélioration effective de l’immeuble, alors même que le locataire déclare se plaire

dans les locaux existants (cf. TAL, 3 mars 2015, n° 167060).

Les travaux en question doivent encore être de nature à empêcher le maintien dans les lieux du

locataire, étant donné que celui-ci, aux termes de l’article 1724 du Code civil, est contraint de

subir les réparations urgentes qui s’imposent, sauf à prendre lui-même l’initiative de la rupture du

contrat de bail ou à demander une réduction du loyer pour perte de jouissance des lieux pris en

location pendant la période des travaux.

Si le locataire peut se déclarer prêt à accepter les inconvénients des travaux de transformation,

il faut qu’objectivement le maintien dans les lieux du locataire est possible (cf. M. HARLES, Le

bail à loyer, Compte-rendu de jurisprudence, Pas. 31, n° 163).

Pour juger si la résiliation répond aux critères prévus par la loi, le juge ne doit pas prendre en

compte les intérêts respectifs des parties, critère subjectif non prévu par la loi, pour évaluer et

comparer les intérêts du locataire et du bailleur les uns par rapport aux autres. Il doit examiner et

apprécier objectivement si les faits invoqués par le bailleur constituent un motif suffisamment

grave et légitime pour justifier une résiliation ou non, sans autre considération (cf. Cass., 5 avril

1990, Pas. 28, p. 4).

En l’occurrence, PERSONNE2.) verse des photos, - non contestées par PERSONNE1.) -, de

l’appartement donné en location à cette dernière afin d’établir son état vétuste.

Au vu des photos versées en cause et en l’absence de contestations de la part de PERSONNE1.)

quant à la vétusté de l’appartement litigieux, les travaux de rénovation prévus sont à qualifier

d’utiles et nécessaires.

Il y a lieu de relever que les travaux de rénovation ont pour but d’apporter un supplément de

confort et de moderniser les éléments d’équipements de l’immeuble, afin de constituer une

amélioration effective de l’immeuble.

Afin de rapporter la preuve de son intention réelle de procéder aux travaux de rénovation de

l’appartement litigieux, PERSONNE2.) verse trois devis.

Le devis établi par la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l. du 19 avril 2022 concerne

des travaux de peinture de l’intégralité de l’appartement loué par PERSONNE1.). PERSONNE2.)

envisage encore la rénovation de la salle de bains ainsi que du WC séparé, tel qu’il ressort d’un

devis de la société anonyme SOCIETE3.) S.A. du 5 septembre 2022. Enfin, il ressort du devis de

la société à responsabilité limitée SOCIETE4.) s.àr.l. du 8 septembre 2022 que des travaux de

rénovation sont également prévus au niveau de la cuisine.

Contrairement à la position de PERSONNE1.), le fait qu’il ne s’agisse que de devis n’est pas de

nature à remettre en cause l’intention de PERSONNE2.) de procéder aux travaux susvisés. Il ne

peut en effet être exigé du bailleur qu’il ait déjà conclu des contrats avec les corps de métiers

intéressés par les travaux projetés au moment où l’immeuble se trouve toujours occupé par la

locataire.

Au vu de la nature et de l’envergure des travaux de rénovation projetés, qui concernent

l’intégralité de l’appartement, actuellement occupé par PERSONNE1.), qui se trouve dans un état

de vétusté avancé, le tribunal décide que le maintien de cette dernière dans les lieux loués s’avère

impossible.

Il s’ensuit des développements qui précèdent que le motif de résiliation invoqué par

PERSONNE2.) dans son courrier du 30 décembre 2021, consistant dans des travaux de

rénovation de grande envergure, est suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de

bail conclu entre parties.

Par conséquent, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce que le juge de première

instance a constaté que le contrat de bail a été valablement résilié par courrier du 30 décembre

2021 avec effet au 31 mars 2022.

PERSONNE1.) sollicite un délai de déguerpissement d’un an. Elle explique qu’elle se trouverait

dans une situation financière précaire et occuperait l’appartement litigieux avec son fils. Elle aurait

occupé l’appartement depuis dix-sept ans sans accuser des arriérés de loyers, respectivement

de charges. Elle nécessiterait du temps pour trouver un nouveau logement eu égard à la situation

de logement actuelle au Luxembourg.

PERSONNE2.) s’oppose à un délai de déguerpissement d’un an, en insistant sur le fait que la

résiliation daterait de presque deux ans.

A défaut de rapporter la preuve de sa situation financière précaire, en l’absence de toute

démarche effectuée en vue de trouver un nouveau logement et eu égard au fait que le contrat de

bail a été valablement résilié il y a presque deux ans, le tribunal actuellement saisi décide de

confirmer le jugement entrepris en ce que le juge de première instance a accordé à

PERSONNE1.) un délai de déguerpissement d’un mois, sauf à préciser que ledit délai commence

à courir à partir de la signification du présent jugement.

Quant aux arriérés de loyer et de charges

Dans son acte d’appel, PERSONNE1.) demande sa décharge de la condamnation au paiement

du montant de 1.365,38 euros à titre d’arriérés de loyer pour le mois de janvier 2019 et de charges

pour les années 2020 et 2021.

A l’audience des plaidoiries du 15 novembre 2023, PERSONNE1.) fait valoir qu’elle aurait

effectué un paiement d’un montant de 500.- euros en date du 7 août 2023 qu’il faudrait prendre

en compte. Par ailleurs, elle s’engage à payer le solde s’il en existerait.

Au dernier stade de ses plaidoiries, elle ne conteste ni le décompte établi par PERSONNE2.) ni

les décomptes charges.

En l’absence de contestations de la part de PERSONNE1.) quant au montant réclamé par

PERSONNE2.) et eu égard au paiement d’un montant de 500.- euros effectué après le jugement

dont appel, - d’ailleurs non contesté par la partie intimée -, il y a lieu de confirmer le jugement

entrepris en ce que le juge de première instance a condamné PERSONNE1.) à payer à

PERSONNE2.) le montant de 1.365,38 euros à titre d’arriérés de loyer et de charges, outre les

intérêts, sauf à préciser que PERSONNE1.) s’est d’ores et déjà acquittée du montant de 500.-

euros.

Quant aux demandes accessoires

PERSONNE2.) réclame le montant de 2.500.- euros à titre de dommages et intérêts pour

procédure abusive et vexatoire.

Toute partie défenderesse, respectivement tout intimé peut formuler une telle demande en vertu

des articles 6-1, 1382 et 1383 du Code civil.

Néanmoins, l'exercice d'une action en justice ne dégénère en faute, pouvant donner lieu à des

dommages et intérêts, que s'il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi ou au moins une

erreur grossière équipollente au dol ou si le demandeur a agi avec une légèreté blâmable.

Il convient, en effet, de sanctionner, non pas le fait d'avoir exercé à tort une action en justice ou

d'y avoir résisté injustement, puisque l'exercice d'une action en justice est libre, mais uniquement

le fait d'avoir abusé de son droit en commettant une faute indépendante du seul exercice de

celle-ci (cf. CA, 20 mars 1991, Pas. 28, p. 150 ; CA, 17 mars 1993, n° 14446 ; CA, 22 mars 1993,

n° 14971).

Cette faute intentionnelle engage la responsabilité civile de la partie demanderesse,

respectivement appelante, à l'égard de la partie défenderesse ou intimée, si cette dernière prouve

avoir subi un préjudice (cf. CA, 16 février 1998, n° 21687 et 22631).

Force est de constater qu’en l’espèce, PERSONNE2.) reste en défaut d’établir tant une faute

intentionnelle dans le chef de PERSONNE1.), du fait d’avoir interjeté appel contre le jugement

entrepris, qu’un préjudice dans son propre chef.

Un abus de droit n'est partant pas établi, alors qu'on ne peut dire que PERSONNE1.) ait agi avec

une intention de nuire ou avec une légèreté blâmable. Il s’ensuit que la demande en dommages

et intérêts de PERSONNE2.) requiert un rejet.

PERSONNE1.) conclut à sa décharge de la condamnation au paiement d’une indemnité de

procédure de 250.- euros pour la première instance.

Elle réclame une indemnité de procédure de 1.000.- euros tant pour la première instance que

pour l’instance d’appel.

PERSONNE2.) réclame une indemnité de procédure de 1.000.- euros pour l’instance d’appel.

L’article 240 du Nouveau Code de procédure civile dispose que lorsqu’il paraît inéquitable de

laisser à la charge d’une partie les sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens,

le juge peut condamner l’autre partie à lui payer le montant qu’il détermine.

Au vu de l’issue du litige, les demandes de PERSONNE1.) en allocation d’une indemnité de

procédure requièrent un rejet tant pour la première instance, par confirmation du jugement

entrepris, que pour l’instance d’appel.

Le tribunal considère qu’il serait inéquitable de laisser l’entièreté des frais non compris dans les

dépens à la charge de PERSONNE2.). Il convient partant de lui allouer une indemnité de

procédure de 250.- euros pour la première instance, par confirmation du jugement entrepris, ainsi

qu’une indemnité de procédure de 500.- euros pour l’instance d’appel.

Aux termes de l’article 238 du Nouveau Code de procédure civile, « toute partie qui succombera

sera condamnée aux dépens sauf au tribunal à laisser la totalité, ou une fraction des dépens à

charge d’une autre partie par décision spéciale et motivée ».

La condamnation de la partie perdante n’est que la constatation que celui qui a triomphé en justice

doit pouvoir se faire rembourser des frais qu’il a exposés. Elle ne suppose aucune appréciation

sur la légitimité de la demande ou l’illégitimité de la défense. Dans la notion de « succombance »

se trouve l’idée qu’une prétention de la partie n’a pas été admise (cf. JCL Procédure civile, fasc.

400-85 : Dépens – Condamnation aux dépens, n° 34 et 42).

Au vu des principes exposés ci-avant et de l’issue finale du litige, il y a lieu de confirmer le

jugement entrepris en ce que le juge de première instance a condamné PERSONNE1.) aux frais

et dépens de la première instance. Il y a encore lieu de condamner cette dernière aux frais et

dépens de l’instance d’appel.

Il s’ensuit que l’appel n’est pas fondé.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en matière de

bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit non fondé,

partant, confirme le jugement entrepris, sauf à préciser que le délai de déguerpissement d’un

mois commence à courir à partir de la signification du présent jugement et que PERSONNE1.)

s’est d’ores et déjà acquittée du montant de 500.- euros,

déclare recevable mais non fondée la demande de PERSONNE1.) en allocation d’une indemnité

de procédure pour l’instance d’appel,

partant, en déboute,

déclare recevable mais non fondée la demande de PERSONNE2.) en obtention de dommages

et intérêts pour procédure abusive et vexatoire pour l’instance d’appel,

partant, en déboute,

déclare recevable et fondée la demande de PERSONNE2.) en allocation d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel, à concurrence du montant de 500.- euros,

partant, condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) le montant de 500.- euros,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.