Landlord loses eviction and rent claim; tenant awarded damages for heating failure and bail terminated.

N° 1383/23

du 29.11.2023

Audience publique du mercredi, vingt-neuf novembre deux mille vingt-trois

Le Tribunal de Paix de Diekirch, arrondissement judiciaire de Diekirch et Grand-

Duché de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui

suit dans la cause

e n t r e :

la société civile immobilière SOCIETE1.), établie et ayant son siège social à F-

ADRESSE1.), inscrite au Registre de commerce et des sociétés de ADRESSE0.) sous

le numéroNUMERO1.),

de fait établie à L-ADRESSE2.),

représentée par

PERSONNE1.) épouse PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à la même

adresse,

partie demanderesse, défenderesse sur reconvention,

comparant par PERSONNE1.) épouse PERSONNE2.), sus-dite,

e t :

PERSONNE3.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

partie défenderesse, demandeur par reconvention,

ayant initialement laissé défaut et comparant actuellement par Maître Joël DECKER,

en remplacement de Maître Michael WOLFSTELLER, les deux avocats à la Cour,

demeurant à Diekirch.

F A I T S :

Suivant une requête déposée en date du 14 juin 2023 au greffe de la Justice de Paix

de Diekirch, les parties furent convoquées à comparaître devant le tribunal de paix de

Diekirch à l'audience publique de vacation du lundi, 17 juillet 2023 à 09.30 heures à

la Justice de paix de Diekirch, "Bei der aler Kiirch", salle 1, pour y entendre statuer

sur le mérite des causes énoncées dans ladite requête.

A l'appel de la cause à l'audience publique du lundi, 17 juillet 2023 l’affaire fut

utilement retenue et les débats eurent lieu comme suit :

PERSONNE1.), comparant pour la partie demanderesse, exposa le sujet de l’affaire

et développa ses moyens tandis que la partie défenderesse ne fut pas présente ou

représentée.

Sur ce le tribunal prit l'affaire en délibéré dont il ordonna la rupture par la suite à la

demande de Maître Michael WOLFSTELLER, s’étant constitué avocat pour le

défendeur, et l’affaire fut fixée au mercredi, 23 août 2023 à 09.30 heures pour débats

contradictoires.

Il s’ensuivit une remise au 5 septembre 2023 et, après un autre report au 20 septembre

2023, l’affaire parut utilement lors de l’audience du 4 octobre 2023, où

PERSONNE1.) ainsi que Maître Joël DECKER, en remplacement de Maître Michael

WOLFSTELLER, représentant la partie défenderesse, furent entendus en leurs

développements respectifs.

Ensuite le tribunal reprit l’affaire en délibéré et ordonna une deuxième rupture pour

permettre à Maître DECKER de prendre connaissance des pièces fournies par la

partie demanderesse en cours de délibéré et à la partie demanderesse de fournir des

informations supplémentaires.

La continuation des débats fut fixée au 15 novembre 2023 où l’affaire fut alors

utilement retenue et PERSONNE1.), ainsi que Maître DECKER furent entendus en

leurs explications et développements respectifs.

Puis le tribunal reprit l’affaire en délibéré et il rendit à l'audience de ce jour à laquelle

le prononcé avait été refixé

l e

j u g e m e n t q u i s u i t :

Suivant contrat de bail signé le 12 décembre 2022, la société civile immobilière

SOCIETE1.) a donné en location à PERSONNE3.) un studio sis à L-ADRESSE2.),

moyennant paiement d’un loyer mensuel de 850.- € et d’une avance sur charges

locatives de 200.- € par mois.

Par requête déposée le 14 juin 2023 au greffe de la Justice de Paix de Diekirch, la

société civile immobilière SOCIETE1.) a fait convoquer PERSONNE3.) à

comparaître devant le tribunal de paix de et à Diekirch, siégeant en matière de bail à

loyer, pour le voir condamner au paiement des montants de 2.100.- € à titre d’arriérés

de loyer et d’avances sur charges locatives redus pour les mois de mai et juin 2023 et

de 1.000.- € à titre de solde impayé de la garantie locative. Elle a, en outre, conclu à

la résiliation du bail ainsi qu’au déguerpissement du locataire.

A l’audience publique du 15 novembre 2023, la société civile immobilière

SOCIETE1.) demande acte de l’augmentation de sa demande au montant de 5.650.-

€ à titre d’arriérés de loyer et de 1.000.- € à titre de solde de la garantie locative. Elle

explique que le locataire malgré le fait qu’il ait résilié le bail pour le 31 mai 2023

continue à occuper les lieux sans payer de loyer.

Il y a lieu de lui en donner acte.

PERSONNE3.) conclut à l’irrecevabilité de la demande étant donné que la société

civile immobilière SOCIETE1.), en ayant indiqué avoir son siège social à

ADRESSE2.), n’aurait pas énoncé correctement ses qualités au moment de

l’introduction de la demande et que dès lors l’action aurait été introduite par une

personne morale inexistante. De plus, il affirme ne pas être en mesure de vérifier si,

au moment de l’introduction de la requête, PERSONNE1.), épouse PERSONNE2.),

laquelle a signé la requête en sa qualité de représentante légale de la société civile

immobilière SOCIETE1.), aurait eu le pouvoir d’engager valablement la société

requérante.

Il soutient encore que le chauffage ne fonctionnerait pas depuis le début de la prise

en location du logement. A titre reconventionnel, il demande au tribunal de réduire le

loyer et l’avance sur charges locatives de la moitié et ce rétroactivement à partir du

1er janvier 2023, en raison des troubles de jouissance subis du fait du

dysfonctionnement du chauffage, et d’ordonner la compensation entre les créances

respectives des parties. Il s’oppose dès lors à la résiliation du contrat de bail et soutient

que la partie requérante ne pourrait pas faire état de sa lettre de résiliation du bail.

PERSONNE1.), gérante de la société SOCIETE1.), explique que la société

bailleresse est une société civile immobilière de droit français avec siège social à F-

ADRESSE1.), inscrite au registre de commerce et des sociétés à ADRESSE0.) sous

le numéroNUMERO1.) et dont son mari et elle sont les gérants.

Quant à la recevabilité de la requête

Aux termes de l’article 20 alinéa 2 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail

à usage d’habitation la requête énoncera les nom, prénom, profession et domicile des

parties. Elle indiquera sommairement les moyens invoqués à l’appui de la demande

et précisera l’objet de celle-ci.

L’article 264 alinéa 2 du Nouveau Code de procédure civile dispose qu’aucune nullité

pour vice de forme des exploits ou des actes de procédure ne pourra être prononcée

que s’il est justifié que l’inobservation de la formalité, même substantielle, aura pour

effet de porter atteinte aux intérêts de la partie adverse.

En l’occurrence, force est de constater que la société civile immobilière SOCIETE1.)

est inscrite au Registre de commerce et des sociétés à ADRESSE0.) sous le

numéroNUMERO1.) et a son siège social à F-ADRESSE1.), mais étant établie de fait

à L-ADRESSE2.). La société civile immobilière SOCIETE1.) est donc inscrite au

Registre de commerce et des sociétés.

L’indication d’une adresse inexacte concernant le siège social d’une société est une

nullité de forme qui, aux termes de l’article 264 alinéa 2 du Nouveau Code de

procédure civile, ne peut être prononcée que si la partie qui s’en prévaut démontre

que l’inobservation de la formalité dont il s’agit a eu « pour effet de porter atteinte à

ses intérêts ».

Il n’est cependant pas établi par le défendeur que le vice de forme qu’il invoque soit

de nature à porter atteinte à ses intérêts.

Par ailleurs, une simple éventuelle difficulté d’exécution de la décision à intervenir

constitue un préjudice hypothétique et ne porte pas atteinte à ses intérêts (cf. Cass. n°

3093 du 20 décembre 2012).

Il n’y a dès lors pas lieu de prononcer la nullité pour vice de forme de la requête (cf.

Cass. n° 88/16 du 17 novembre 2016 n° 3706 du registre; Cass. n° 51/05 du 14 juillet

2005 n° 2177 du registre).

Le locataire soulève en outre l’irrecevabilité de la demande en faisant valoir que la

gérante PERSONNE1.), épouse PERSONNE2.), ne pouvait pas valablement

représenter la société. Il explique qu’à défaut de production des statuts de la société

civile immobilière, il lui serait impossible de vérifier si la société peut être engagée

par un seul gérant ou conjointement par les deux gérants. Il soulève l’irrecevabilité

de la demande pour défaut de représentation de la société civile immobilière

SOCIETE1.).

Si l’absence d’indication de l’organe représentant une société en justice, voire son

indication erronée de l’organe représentatif, n’entraîne pas la nullité de l’exploit

introductif d’instance ou de l’acte d’appel (cf. Cass. n° 24/09 du 2 avril 2009, n° 2622

du registre), il n’en reste pas moins qu’une action en justice, engagée par une

personne ou un organe dépourvu de pouvoir est irrecevable (cf. JPL 23 décembre

2022 n° 3382/22).

Le défaut de pouvoir de l’organe représentant la personne morale est donc sanctionné

par l’irrecevabilité de la demande.

Il résulte de l’extrait d’immatriculation de la société SOCIETE1.) au registre du

commerce et des sociétés que la société est gérée par deux gérants, à savoir

PERSONNE2.) et PERSONNE1.), épouse de PERSONNE2.).

PERSONNE1.), épouse de PERSONNE2.), est la gérante de la société civile

immobilière de droit français SOCIETE1.) et elle peut dès lors valablement engager

ladite société.

Même à supposer que les statuts de la société civile immobilière SOCIETE1.) aient

prévu des limitations au pouvoir des deux gérants, il n’en demeure pas moins que

l’appréciation des pouvoirs des dirigeants d’une société relève de la loi nationale de

cette société

(cf. DALLOZ: Répertoire de droit international: v° société –

rattachement des sociétés à un ordre juridique, n° 108) et que l’article 1849 du Code

civil français, dans ses alinéas 1 et 3, dispose que « dans les rapports avec les tiers, le

gérant engage la société civile par les actes entrant dans l’objet social » et que « les

clauses statutaires limitant les pouvoirs des gérants sont inopposables aux tiers ».

Ainsi, la cour de cassation française (dans un arrêt du 12 novembre 2015 n° 14-

23.340) a retenu que la nullité d’un contrat - conclu par une société - fondée sur

l’absence de pouvoir du mandataire social, qui est relative, ne peut donc être

demandée que par la société.

Il s’ensuit que le moyen d’irrecevabilité soulevé par le locataire est à rejeter.

Quant au fond

La société civile immobilière de droit français SOCIETE1.) conclut à la

condamnation du locataire au paiement de la somme de 5.650.- € à titre d’arriérés de

loyer redus pour la période allant de janvier 2023 à novembre 2023 ainsi qu’au

paiement de 1.000.- € à titre de solde impayé de la garantie locative.

Au vu des pièces versées et des renseignements fournis en cause, la demande est à

déclarer fondée pour le montant de 5.650.- € à titre d’arriérés de loyer.

Le non-paiement des loyers au terme convenu constitue une cause justificative de

résiliation du contrat de bail.

En l’occurrence, le montant des arriérés de loyer redus à la société civile immobilière

SOCIETE1.) est important de sorte que la demande en résiliation du contrat de bail

et en déguerpissement du locataire est à déclarer fondée.

Par ailleurs, le locataire a résilié lui-même le contrat de bail pour le 31 mai 2023.

La demande en paiement du solde de la garantie locative est à rejeter au vu de la

résiliation du contrat de bail intervenue.

La demande reconventionnelle en réduction du loyer

Le locataire demande une réduction de la moitié du loyer ainsi que des charges

locatives à partir du mois de janvier 2023 et ce à titre de dommages et intérêts en

raison du dysfonctionnement du chauffage. Il explique que la société bailleresse était

informée depuis le mois de juillet 2023 de ce dysfonctionnement. A titre subsidiaire,

il sollicite la nomination d’un consultant avec la mission de se prononcer sur le

fonctionnement de l’installation de chauffage. A l’appui de sa demande, il verse trois

attestations testimoniales.

La société civile immobilière SOCIETE1.) conteste qu’il y ait eu un quelconque

dysfonctionnement du chauffage ou qu’elle ait été informée d’un tel problème. Elle

explique que les autres locataires ne se sont pas plaints du fonctionnement défectueux

du chauffage central de la résidence.

Elle produit en cause une fiche d’intervention de la société SOCIETE2.), de laquelle

il ressort que cette dernière a changé les filtres de la chaudière en date du 2 mars 2023.

L’article 1719 alinéa 3 du Code civil impose au bailleur de « faire jouir

paisiblement » le locataire de l’objet loué pendant toute la durée du bail.

En vertu de l’article 1720 du même code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en

bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes

les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les réparations locatives.

Aux termes de l’article 1721 du Code civil, il est dû garantie au locataire pour tous

les vices ou défauts affectant la chose louée qui en empêchent l’usage quand bien

même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

S’il résulte de ces vices ou défauts une quelconque perte pour le locataire, le bailleur

est obligé de l’en indemniser.

Cependant pour pouvoir prospérer dans sa demande d’indemnisation, le locataire doit

non seulement établir l’existence du vice mais également qu’il a averti le bailleur de

la survenance du vice et qu’il l’a mis en demeure de remédier à la situation.

En l’occurrence, le locataire a, en date du 1er juillet 2023, effectué un virement de

850.- € avec la communication « loyer juin 2023, loyer juillet : chauffage non

fonc…. ». Cette mention figurant sur l’extrait de virement est cependant insuffisante

pour caractériser l’information du bailleur.

Par lettre recommandée du 22 août 2023, le mandataire de PERSONNE3.) a mis la

société SOCIETE1.) en demeure de remédier à cette situation et de procéder aux

réparations qui s’imposent.

N’ayant pas informé la bailleresse du dysfonctionnement du chauffage avant le mois

d’août 2023, le locataire ne peut réclamer à la bailleresse aucune réparation de son

trouble de jouissance avant cette date.

Il ressort des attestations testimoniales

établies par

PERSONNE4.)

et

PERSONNE5.), que les témoins ont, lors des visites rendues au locataire, constaté

que le chauffage ne fonctionnait pas.

Au vu des attestations, le tribunal retient que le locataire a rapporté la preuve que le

chauffage ne fonctionnait pas correctement pendant les mois d’août à novembre 2023,

et que partant la jouissance paisible du bien loué n’était pas assurée par la bailleresse.

Le dysfonctionnement du chauffage en période estivale et automnale constitue un

trouble de jouissance qui ouvre droit à réparation au profit du locataire.

Le locataire est dès lors fondé à réclamer l’allocation de dommages et intérêts,

évalués ex aequo et bono, à 500.- € pour les mois d’août à octobre 2023 et à 250.- €

pour le mois de novembre 2023, soit la somme totale de 750.- €.

Il y a partant lieu de déclarer la demande reconventionnelle fondée pour le montant

de 750.- €.

P a r c e s m o t i f s :

le tribunal de paix de Diekirch, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

reçoit la demande en la forme;

donne acte à la société civile immobilière SOCIETE1.) de l’augmentation de sa

demande principale;

déclare la demande principale partiellement fondée;

condamne PERSONNE3.) à payer à la société civile immobilière SOCIETE1.) la

somme de 5.650.- € avec les intérêts légaux sur la somme de 2.100.- € à partir du 14

juin 2023, sur la somme de 2.500.- € à partir du 4 octobre 2023 et sur la somme d

1.050.- € à partir du 15 novembre 2023, chaque fois jusqu’à solde;

déclare résilié aux torts du locataire le bail portant sur un studio sis à L-

ADRESSE2.);

condamne PERSONNE3.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui les

occupent de son chef dans un délai de 40 jours à compter de la notification du présent

jugement,

au besoin, autorise la société civile immobilière SOCIETE1.) à faire expulser

PERSONNE3.) dans les formes prévues par la loi et aux frais de ce dernier, ces frais

récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés;

déclare non fondée la demande en paiement du solde de la garantie locative;

donne acte à PERSONNE3.) de sa demande reconventionnelle;

la déclare fondée jusqu’à concurrence du montant de 750.- €;

condamne la société civile immobilière SOCIETE1.) à payer à PERSONNE3.) la

somme de 750.- € avec les intérêts légaux à partir du 15 novembre 2023 jusqu’à solde;

ordonne la compensation entre les créances respectives des parties;

condamne PERSONNE3.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé par Nous Marie-Thérèse SCHMITZ, juge de paix

directeur à Diekirch, assistée du greffier Monique GLESENER, en notre audience

publique en la salle des audiences de la Justice de Paix de Diekirch, « Bei der aler

Kiirch », date qu'en tête et avons signé avec le greffier.