Tenant wins parking occupancy claim against landlord; procedural costs awarded; provisional execution rejected.

Répertoire No. 2872/23

L-CIV-422/22

Audience publique du 9 novembre 2023

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg,

siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

la société anonyme de droit luxembouregeois SOCIETE1.) SA, anciennement

dénommée SOCIETE2.) SA, établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE1.), immatriculée au Registre de Commerce et des Sociétés de

Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), représentée aux fins des présentes

par son conseil d’administration actuellement en fonctions

partie demanderesse

représentée par la société anonyme Arendt & Medernach SA, inscrite au barreau

de Luxembourg, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.),

immatriculée au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le

numéro NUMERO2.), représentée par Maître Christian POINT, avocat à la

Cour, demeurant à Luxembourg

comparant par Maître Sara HARTMANN, avocat à la Cour, en remplacement

de Maître Christian POINT, avocat à la Cour, les deux demeurant à

Luxembourg

e t

la société anonyme de droit luxembourgeois SOCIETE3.) SA, établie et ayant son

siège social à L-ADRESSE3.), inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés

de Luxembourg sous le numéro NUMERO3.), représentée aux fins des présentes

par son conseil d’administration actuellement en fonctions

partie défenderesse

comparant par Maître Joëlle CHOUCROUN-KARP, avocat à la Cour,

demeurant à Luxembourg

F a i t s

Par exploit de l’huissier de justice Carlos CALVO de Luxembourg du 28 juillet

2022, la société SOCIETE1.) SA fit donner citation à la société SOCIETE3.) SA

à comparaître le 22 août 2022 à 9.00 heures devant le Tribunal de Paix de et à

Luxembourg, siégeant en audience publique, en matière de bail à loyer, en la salle

JP.1.19, pour y entendre statuer sur le bien-fondé des causes énoncées dans ledit

exploit, annexé à la minute du présent jugement.

À l’appel des causes à l’audience publique du 22 août 2022, Maître Joëlle

CHOUCROUN-KARP se présenta pour la partie défenderesse et l’affaire fut fixée

pour plaidoiries à l’audience publique du 7 novembre 2022, puis refixée au 25

janvier 2023, puis refixée au 22 mars 2023.

Lors de la prédite audience, l’affaire fut prise en délibéré et le prononcé fut fixé au

26 avril 2023. En date du 28 avril 2023, le tribunal prononça la rupture du délibéré

en raison d’un empêchement du juge et refixa l’affaire à l’audience publique du 15

juin 2023, puis refixa l’affaire au 12 octobre 2023.

A la prédite audience, Maître Sara HARTMANN, en remplacement de Maître

Christian POINT, et Maître Joëlle CHOUCROUN-KARP, furent entendues en leurs

moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour,

à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i

s u i t :

Par exploit d’huissier du 28 juillet 2022, la société SOCIETE1.) SA a fait citer la

société SOCIETE3.) SA devant le Tribunal de ce siège pour:

-

la voir condamner à lui payer la somme de 1.646,72 euros à titre

d’indemnité de loyers et d’avances sur charges [lisez : « à titre

d’indemnité d’occupation »], avec les intérêts légaux à partir d’une

mise en demeure du 12 avril 2022, sinon à compter de la citation, sinon

à compter du jugement à intervenir sinon encore de sa notification,

jusqu’à solde,

-

la voir condamner à la somme de 500 euros à titre d’indemnité de

procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure

civile,

-

la voir condamner à la somme de 4.722,79 euros à titre de frais et

honoraires d’avocat,

-

la voir condamner aux frais et dépens de l’instance et

-

voir ordonner l’exécution provisoire du présent jugement.

Les moyens et prétentions des parties

La société SOCIETE1.) SA

A l’appui de sa demande, la société SOCIETE1.) SA fait valoir que par un contrat

de bail conclu le 26 janvier 2021, ayant pris effet le 29 janvier 2021, elle a donné

en location à la société SOCIETE3.) SA un emplacement de parking

numéroNUMERO4.) au 3e sous-sol dans l’immeuble dénommé « ADRESSE4.) »

sis à ADRESSE5.).

Suite à une citation du 29 octobre 2021, le Tribunal de Paix de céans a rendu un

jugement numéro 59/22 en date du 6 janvier 2022 par lequel le contrat de bail en

question a été résilié.

Ledit jugement a accordé à la société SOCIETE3.) SA un délai de déguerpissement

de deux mois à compter de la notification dudit jugement.

La société SOCIETE3.) SA a encore été condamnée à payer à la société

SOCIETE1.) SA des arriérés de loyers pour les mois d’août 2021 à décembre 2021

pour un montant total de 2.015 euros, avec les intérêts légaux à compter de

différentes échéances. Cette condamnation pécuniaire est assortie de l’exécution

provisoire.

La société SOCIETE1.) SA fait ensuite valoir qu’en date du 24 janvier 2022, elle

a fait signifier le jugement en question et que celui-ci a acquis force de chose jugée

alors que la société SOCIETE3.) SA n’a pas interjeté appel.

L’huissier de justice Carlos CALVO a été chargé avec l’exécution du jugement en

question et la société SOCIETE3.) SA aurait effectivement libéré l’emplacement

de parking le 21 avril 2022.

Ainsi, la société SOCIETE1.) SA réclame la somme de 1.645,72 euros à titre

d’indemnité d’occupation (la citation fait erronément état de loyers et d’avances

sur charges) pour les mois de janvier 2022 à avril 2022.

Outre cette somme, la société SOCIETE1.) SA sollicite l’allocation d’une

indemnité de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de Procédure

civile et la condamnation de la société SOCIETE3.) SA de lui payer la somme de

4.722,79 euros à titre de frais et d’honoraires d’avocat sur base de l’article 1382

du Code civil.

La société SOCIETE3.) SA

A l’audience du Tribunal, la société SOCIETE3.) SA a confirmé qu’elle a

effectivement libéré l’emplacement de parking pour le 21 avril 2022, s’est déclarée

d’accord à s’acquitter d’une indemnité d’occupation jusqu’à cette date.

Quant au calcul de cette indemnité d’occupation pour le mois d’avril 2022, il y

aurait lieu de le calculer au prorata pour les 21 jours pendant lesquels

l’emplacement était resté occupé.

Ensuite, la société SOCIETE3.) SA fait valoir que la société SOCIETE1.) SA a

demandé dans sa requête introductive une indemnité d’occupation appelée

« loyer » de 383,68 euros tandis que le loyer, certes indexé, convenu entre parties

était de 375 euros. La demanderesse resterait en défaut de justifier son calcul par

rapport à l’indexation au coût de la vie, de sorte que le Tribunal devrait baser son

appréciation sur le loyer initialement convenu.

Quant aux avances sur charges, la société SOCIETE3.) SA a estimé que

l’indemnité d’occupation ne devait pas prendre en considération la somme de 28

euros ainsi demandée par la société SOCIETE1.) SA alors qu’il ne s’agirait pas

d’une somme convenue à titre de forfait mais de véritables avances.

Alors que la société SOCIETE1.) SA était restée en défaut de produire le moindre

décompte quant aux charges effectivement dues, elle serait malvenue de continuer

à demander de telles avances dans le cadre de l’occupation litigieuse.

A titre reconventionnel, la société SOCIETE3.) SA a sollicité la condamnation de

la société SOCIETE1.) SA à lui rembourser les avances sur charges payées, à

savoir 15 x 28 euros = 420 euros alors que la bailleresse était restée en défaut de

verser le moindre décompte. Il s’agirait partant de trop-payés qu’il y aurait lieu à

rembourser à la société SOCIETE3.) SA.

Dans le même d’ordre d’idées, la société SOCIETE3.) SA conclut à la

compensation entre les sommes redues à titre d’occupation sans droit ni titre et le

remboursement des avances sur charges payées indûment.

Ensuite, la société SOCIETE3.) SA conclut au rejet de la demande adverse tendant

à sa condamnation aux frais d’avocat alors que la note d’honoraires versées serait

surfaite au vu de la valeur du litige et sans lien causal avec la présente instance.

Appréciation

- La demande principale de la société SOCIETE3.) SA

Il résulte des pièces versées en cause et des plaidoiries à l’audience que par un

jugement numéro 59/22 rendu en date du 6 janvier 2022 par le Tribunal de Paix de

céans autrement composé, le contrat de bail conclu entre parties le 26 janvier 2021

concernant un emplacement de parking numéroNUMERO4.) sis dans un

immeuble situé à ADRESSE5.) a été résilié.

Ledit jugement a octroyé un délai de 2 mois à la société SOCIETE3.) SA à compter

de la notification dudit jugement pour déguerpir des lieux.

Le Tribunal actuellement saisi n’a pas été informé par les parties sur la date de la

notification de ce jugement.

La société SOCIETE1.) SA soutient dans sa requête que le jugement a été signifié

par l’huissier de justice Carlos CALO le 24 janvier 2022. Un décompte dudit

huissier de justice versé en tant que pièce 4 par la demanderesse fait également état

de cette signification.

La signification du jugement n’est encore pas contestée par la société SOCIETE3.)

SA qui admet avoir été occupant sans droit ni titre de l’emplacement de parking

pour une période se terminant le 21 avril 2022, libération effective des lieux.

Cette date de déguerpissement n’est quant à elle pas contestée par la société

SOCIETE1.) SA.

Il s’ensuit que le délai de déguerpissement de deux mois accordé à la société

SOCIETE3.) SA doit être compté à partir de la signification du jugement (faute de

preuve de notification), soit à compter du 24 janvier 2022.

Le délai de déguerpissement accordé à la société SOCIETE3.) SA a partant expiré

le 24 mars 2022, de sorte à ce qu’elle a été occupant sans droit ni titre à compter

du 25 mars 2022.

Considérant le déguerpissement effectif le 21 avril 2022, une indemnité

d’occupation est due pour la période du 25 mars 2022 jusqu’au 21 avril 2022, soit

pour une durée de 28 jours.

L’indemnité d’occupation n’est pas nécessairement fixée sur la base du loyer qui

était exigible sous le régime du bail expiré mais pourrait être établie sur un montant

supérieur si ce loyer ne correspondait pas à la valeur locative des lieux loués.

L’indemnité d’occupation est fixée par le tribunal aussi bien en ce qui concerne

son montant que ses modalités, l’estimation relève de l’appréciation souveraine du

juge du fond (Marcel LA HAYE & Joseph VANKERCKHOVE: Le louage de

choses: les baux en général, n° 405, 2ème édition, 2000, Larcier).

En l’espèce, le loyer initial fixé entre parties était de 375 euros.

Alors même que les parties se sont accordés pour adapter ce loyer à l’indice du

coût de la vie, la société SOCIETE1.) SA est restée en défaut de fournir un

décompte quant à cette adaptation depuis l’entrée en vigueur du contrat de bail.

Le montant de 383,68 euros indiqué par la société SOCIETE1.) SA dans sa requête

introductive ne saurait partant pas être retracée et contrôlée par le Tribunal.

Il n’en reste pas moins que le loyer initial de 375 euros est adapté en cause et n’est

d’ailleurs pas contesté par la société SOCIETE3.) SA.

Il y a partant lieu de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle de l’emplacement

de parking en question est ainsi à fixer à 375 euros par mois.

La société SOCIETE1.) SA conclut ensuite à ce que cette indemnité d’occupation

soit augmentée des avances sur charges conventionnelles de 28 euros par mois

telles que fixées dans le contrat de bail initial.

La société SOCIETE3.) SA s’oppose à cette demande.

Il y a lieu de tenir compte du caractère forfaitaire de l’indemnité d’occupation qui

exclut en principe que l’on puisse y ajouter d’autres montants à titre de charges

(ibidem n° 406).

Il y a dès lors lieu de retenir que la société SOCIETE1.) SA ne peut pas inclure

dans l’indemnité d’occupation un montant devant servir à titre d’avance sur

charges, en d’autres termes le montant mis en compte de 28 euros au titre de

l’avance sur charges ne saurait lui être alloué dans le cadre de la fixation de

l’indemnité d’occupation.

Ainsi, l’indemnité d’occupation redue par la société SOCIETE3.) SA, calculée au

prorata de l’occupation effective de l’emplacement de parking en question est de

((375/30) x 28) 350 euros.

Cette somme est à augmenter des intérêts légaux à compter de la demande en

justice, à savoir le 17 août 2022, jusqu’à solde.

- La demande reconventionnelle de la société SOCIETE3.) SA

La société SOCIETE3.) SA a sollicité la condamnation de la société SOCIETE1.)

SA à la somme de 420 euros à titre de trop-payé d’avances sur charges.

En effet, la société SOCIETE3.) SA estime avoir indûment payé 28 euros par mois

à titre d’avances sur charges pendant l’exécution du contrat pendant 15 mois. Alors

que le bailleur n’aurait jamais établi de décompte des charges, il aurait

manifestement encaissé ladite somme de façon indue, de sorte qu’il y aurait lieu à

le condamner à la restitution.

Il n’est pas contesté par la société SOCIETE1.) SA qu’aucun décompte pour

charges n’a été dressé, la demande de la société SOCIETE3.) SA n’en demeure

pas moins infondée.

En effet, il ressort du contrat de bail conclu entre parties le 26 janvier 2021 que la

somme de 28 euros redue par mois constitue une avance « pour les frais communs

de l’immeuble ».

Pour savoir si cette somme a été payée indûment, il faut avoir connaissance des

frais effectivement exposés par le bailleur en relation avec le bien pris en location.

Si la société SOCIETE1.) SA n’a pas versé un tel décompte, il échet également de

constater que la société SOCIETE3.) SA n’en a jamais réclamé.

La société SOCIETE3.) SA n’a pas sollicité la condamnation de la société

SOCIETE1.) SA à la production desdits décomptes pour frais réellement exposés.

Il s’ensuit que le Tribunal est dans l’impossibilité d’apprécier si les avances sur

charges de 28 euros payées par la société SOCIETE3.) SA dépassent les charges

réellement redues à ce titre, de sorte à ce que sa demande est à déclarer non-

fondée.

Dans la même logique, il y a lieu de rejeter la demande de la société SOCIETE1.)

SA tendant à la compensation des sommes redues de part et d’autre.

- La demande en indemnisation des frais d’avocat

Les frais non compris dans les dépens, donc également les honoraires d’avocat,

constituent un préjudice réparable et peuvent être remboursés sur base de la

responsabilité pour faute des articles 1382 et 1383 du Code civil.

S’il est ainsi vrai que le paiement des honoraires d’avocat trouve son origine

première dans le contrat qui lie le client à son avocat, il est non moins vrai que si

le dommage dont se plaint la victime trouve sa cause dans la faute du responsable,

le recours à l’avocat pour obtenir indemnisation de ce dommage, bien que distinct

du dommage initial, est une suite nécessaire de cette faute et partant en lien causal

avec elle.

Force est toutefois de constater que dans le cadre de la présente procédure, la

représentation par voie d’avocat n’est nullement obligatoire.

Le choix délibéré de la société SOCIETE1.) SA de recourir aux services d’un

avocat pour recouvrer sa créance ne constitue dès lors pas un préjudice imputable

à une faute de la partie défenderesse.

Il en découle que les frais et honoraires d’avocat doivent rester à charge de la

société SOCIETE1.) SA et sa demande y afférente est à dire non-fondée.

- L’indemnité de procédure

La société SOCIETE1.) SA a sollicité l’allocation d’une indemnité de procédure

de 500 euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de Procédure civile.

Au vu de l’issue du litige et au vu de l’absence de contestations de la société

SOCIETE3.) SA, il y a lieu de faire droit à la demande de la société SOCIETE1.)

SA pour le montant réclamé de 500 euros.

- L’exécution provisoire

Aux termes de l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile, « l’exécution

provisoire, sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a

titre authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement

dont il n’y ait point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra

être ordonnée avec ou sans caution ».

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire, hors les cas où elle est obligatoire,

n’est pas laissée à la discrétion du juge, mais elle est subordonnée à la constatation

de l’urgence ou du péril en la demeure.

En l’espèce, il n’est pas opportun et il n’existe pas de motif justifiant la demande

en exécution provisoire, de sorte que celle-ci est à rejeter.

P a r c e s m o t i f s :

Le tribunal de Paix de et à Luxembourg, siégeant en matière d’occupation sans

droit ni titre, statuant contradictoirement et en premier ressort,

reçoit les demandes en la forme;

donne acte à la société SOCIETE3.) SA de sa demande reconventionnelle en

condamnation de la société SOCIETE1.) SA aux termes d’avances sur charges

trop-payées;

dit que la société SOCIETE3.) SA a été occupante sans droit ni titre de

l’emplacement de parking numéroNUMERO4.)

sis dans l’immeuble à

ADRESSE6.) du 25 mars 2022 au 21 avril 2022;

dit que la société SOCIETE3.) SA doit payer à la société SOCIETE1.) SA une

indemnité d’occupation pour cette période;

fixe l’indemnité d’occupation mensuelle à 375 euros,

dit la demande de la société SOCIETE1.) SA fondée et justifiée pour la période

d’occupation au prorata, pour le montant total de 350 euros;

partant condamne la société SOCIETE3.) SA à payer à la société SOCIETE1.) SA

la somme de 350 euros, avec les intérêts légaux à compter de la demande en

justice, à savoir le 17 août 2022, jusqu’à solde;

dit la demande reconventionnelle de la société SOCIETE3.) SA non-fondée,

partant en déboute;

dit la demande de la société SOCIETE1.) SA à titre de frais d’avocats non-fondée,

partant en déboute;

dit la demande de la société SOCIETE1.) SA en allocation d’une indemnité de

procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de Procédure civile fondée

et justifiée pour le montant demandé de 500 euros;

partant condamne la société SOCIETE3.) SA à payer à la société SOCIETE1.) SA

la somme de 500 euros à titre d’indemnité de procédure sur base de l’article 240

du Nouveau Code de Procédure civile;

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du présent jugement;

laisse les frais de l’instance à charge de la société SOCIETE3.) SA.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Paul LAMBERT, juge

de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Natascha CASULLI, avec laquelle

Nous avons signé le présent jugement, le tout, date qu’en tête.

Paul LAMBERT

Natascha CASULLI