Landlord wins eviction and rent judgment; tenant's new claim dismissed as inadmissible.

Répertoire No. 2512/23

L-BAIL-180/23

Audience publique du 5 octobre 2023

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg,

siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

1) PERSONNE1.)

2) PERSONNE2.), les deux demeurant à L-ADRESSE1.)

parties demanderesses

représentée par l’étude DF Lawyers, société d’avocats à responsabilité limitée,

établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), représentés par son gérant

actuellement en fonctions, inscrite à la liste V du tableau de l’Ordre des avocats de

Luxembourg, représentée aux fins de la présente procédure par Maître Esbelta DE

FREITAS, avocat à la Cour, en l’étude de laquelle domicile est élu

comparant par Maître Alison RUDER, avocat à la Cour, en remplacement de

Maître Esbelta DE FREITAS, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg

e t

1) PERSONNE3.)

2) PERSONNE4.), les deux demeurant à L-ADRESSE3.)

parties défenderesses

comparant par PERSONNE4.)

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au

greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 23 mars 2023.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du

4 mai 2023.

Lors de la prédite audience, PERSONNE4.) comparut en personne tandis que

PERSONNE3.) ne comparut pas. L’affaire fut contradictoirement fixée aux fins

de plaidoiries à l’audience publique du 21 septembre 2023 et PERSONNE3.) fut

revonvoquée.

Lors de la prédite audience, Maître Alison RUDER, en remplacement de Maître

Esbelta DE FREITAS et les parties défenderesses, représenté par PERSONNE4.)

furent entendus en leurs moyens et conclusions.

PERSONNE3.) ne comparut pas à l’audience du 21 septembre 2023.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce

jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t

q u i s u i t :

Par une requête déposée au greffe de la Justice de Paix de Luxembourg le 23 mars

2023, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont fait convoquer PERSONNE3.) et

PERSONNE4.) devant le Tribunal de ce siège, siégeant en matière de bail à loyer

pour:

-

voir constater des défaillances fautives dans le chef des locataires et

partant prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail signé entre

parties en date du 2 février 2022,

-

voir ordonner le déguerpissement des parties défenderesses dans un

délai de 8 jours à compter de la notification du présent jugement,

-

les voir condamner solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour

le tout, à la somme de 6.800 euros à titre d’arriérés de loyers et

d’avances sur charges. A l’audience du Tribunal, PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) ont augmenté leur demande de ce chef à 17.000 euros

pour y inclure les mois d’avril à septembre 2023. Il y a lieu de leur en

donner acte.

-

les voir condamner solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour

le tout, à la somme de 4.350 euros à titre d’indemnité de relocation

conventionnelle,

-

les voir condamner solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour

le tout, à la somme de 4.350 euros à titre d’indemnité d’indisponibilité,

-

les voir condamner solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour

le tout, à la somme de 9.823,92 euros à titre de travaux de remise en

état. En ordre subsidiaire, les parties requérantes ont formulé une

demande en institution d’une mission d’expertise aux fins de dresser un

état des lieux et d’évaluer le coût des remises en état,

-

les voir condamner solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour

le tout, à la somme de 2.500 euros à titre d’indemnité de procédure sur

base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile,

-

les voir condamner solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour

le tout, à la somme de 3.000 euros à titre de frais d’avocat,

-

les voir condamner solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour

le tout, aux frais et dépens de l’instance et voir ordonner l’exécution

provisoire du présent jugement.

Pour la première fois à l’audience du Tribunal du 21 septembre 2023,

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.)

ont conclu à la condamnation de

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) de leur payer un mois de loyer sur base de

l’article 5 du contrat de bail. Il y a lieu de leur en donner acte.

A l’audience du 4 mai 2023,

PERSONNE4.)

a comparu tandis que

PERSONNE3.) a laissé défaut.

PERSONNE3.) fut alors reconvoquée à l’audience du 21 septembre 2023 à

laquelle elle n’a à nouveau pas comparu.

Les dispositions de l’article 84 du Nouveau Code de procédure civile ont partant

été respectées.

Il y a ainsi lieu de statuer par un jugement réputé contradictoire à l’encontre de

PERSONNE3.).

PERSONNE4.) comparut personnellement à l’audience du 21 septembre 2023.

Les moyens et prétentions de PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

A l’appui de leur demande, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) font valoir que par

un contrat de bail conclu le 2 février 2022, ils ont donné en location à

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) un appartement sis à L-ADRESSE3.),

moyennant le paiement d’un loyer de 1.450 euros par mois à augmenter de 250

euros d’avances sur charges, soit au total 1.700 euros mensuels.

A l’audience du Tribunal, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont précisé que

malgré d’itératives relances de leur part, PERSONNE3.) et PERSONNE4.)

resteraient en défaut de payer leur loyer depuis le mois de décembre 2022, de

sorte à ce que 10 échéances de loyers, soit la somme de 17.000 euros, resteraient

en souffrance.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) concluent ainsi, outre leur condamnation au

paiement de cette somme, à la résiliation judiciaire pour faute grave dans le chef

des parties défenderesses et à leur déguerpissement.

En deuxième

lieu,

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.)

concluent à la

condamnation de PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à une indemnité de

relocation forfaitaire et conventionnelle de trois mois de loyers en application de

l’article 3 du contrat de bail conclu entre parties.

Ensuite, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) sollicitent la condamnation de

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à une indemnité d’indisponibilité se chiffrant

à trois mois de loyers.

A ce titre, les parties demanderesses font valoir qu’en date du 10 mai 2022, un

incendie s’est déclaré dans la cuisine de l’appartement, causant d’importants

dégâts. Ce feu aurait été causé par la faute des locataires et plus particulièrement

par PERSONNE3.) qui aurait omis d’éteindre la plaque de cuisson allumée sous

une casserole d’huile.

Des travaux de réfection importants s’imposeraient suite à cet incendie, ces

travaux devant être évalués dans leur durée à trois mois.

Toujours en relation avec cet incendie, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) font

valoir que l’expert Raphaël KODISCH a réalisé une expertise en date du 5

octobre 2022 dont il résulterait clairement que PERSONNE3.) serait en aveux

d’avoir laissé une poêle sur la plaque de cuisson à côté d’une friteuse, de sorte

qu’elle serait à l’origine des dégâts.

Ces dégâts auraient été chiffrés par l’expert à 10.027,88 euros, somme qui a été

remboursée à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) par leur assureur.

Néanmoins, cette somme ne couvrirait pas les frais réels à exposer pour une

remise en état complète de l’appartement en question.

A ce titre PERSONNE1.) et PERSONNE2.) sollicitent la condamnation de

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à la somme de 9.823,92 euros ventilée comme

suit:

-

la somme de 6.360 euros pour le mobilier de la cuisine. Il ressortirait

en effet d’un devis du 26 septembre 2022 de la société SOCIETE1.)

que le mobilier existant n’était plus livrable, de sorte que son entièreté

devait actuellement être changé.

-

la somme de 3.463,92 euros pour la remise en état du revêtement du

sol. En effet le montant retenu à ce titre par l’expert n’aurait pas été

suffisant, de sorte qu’il y aurait maintenant lieu de se référer à un devis

du 6 mars 2023 de la société SOCIETE2.) qui prendrait en

considération tous les travaux de réfection nécessaires.

En ordre subsidiaire, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) concluent à l’institution

d’une mesure d’expertise judiciaire avec la mission de dresser un état des lieux

litigieux avec un constat détaillé des dégradations, dégâts, dommages et

détériorations de la cuisine et d’en réévaluer le coût de remise en état.

Les moyens et prétentions de PERSONNE4.)

A l’audience du Tribunal du 21 septembre 2023, PERSONNE4.) n’a pas autrement

contesté être en retard du paiement des loyers.

Cependant, aux termes d’un accord des bailleurs, des délais de paiement auraient

été accordés aux parties défenderesses. Ainsi, seulement 6 échéances de loyers

seraient actuellement redues.

Sur question du Tribunal, PERSONNE4.) n’a pas pu fournir davantage de

précisions quant à ces délais de paiement ni la moindre pièce probante.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) contestent avoir accordé le moindre délai de

paiement.

Ensuite, PERSONNE4.) conteste que le feu en question était de la faute des

locataires. En effet, il s’agirait d’un défaut électrique dans le sens où la plaque de

cuisson en question ne fonctionnait qu’aléatoirement.

Ainsi, PERSONNE4.) conclut à voir déclarer les demandes afférentes de

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) non-fondées, à savoir plus précisément leur

demande en allocation d’une indemnité d’indisponibilité et en condamnation des

frais de remise en état dépassant l’évaluation par expertise.

En ordre subsidiaire, le défendeur conclut à la réduction de l’indemnité

d’indisponibilité alors que selon son estimation, les travaux de peinture ne

devraient durer qu’un mois et les travaux de réfection de la cuisine une semaine.

En tout état de cause, PERSONNE4.) sollicite un délai de déguerpissement de trois

mois. PERSONNE1.) et PERSONNE2.) s’opposent à cette demande.

- Arriérés de loyers

A l’appui de sa demande, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) exposent avoir signé

avec PERSONNE3.) et PERSONNE4.) en date du 2 février 2022 un contrat de bail

pour un appartement sis à L-ADRESSE3.) pour un loyer mensuel de 1.450 euros

à augmenter d’avances sur charges de 250 euros par mois.

Actuellement, aux termes des plaidoiries à l’audience, 10 loyers et avances sur

charges demeurent en intégralement impayés.

Les délais de paiement invoqués par PERSONNE4.) restent en état de pure

allégation.

Suivant l’article 1728, alinéa 2 du Code civil, le preneur a l’obligation de régler le

loyer aux termes convenus.

L’obligation de payer le prix du bail constitue l’obligation principale pesant sur le

preneur alors que le prix constitue la contrepartie de la jouissance locative.

Aucune preuve de paiement concernant les loyers réclamés ne figurant au dossier,

il y a lieu de faire droit à la demande en condamnation telle que formulée par

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) pour la somme de 17.000 euros avec les intérêts

légaux à compter de la demande en justice, à savoir le 23 mars 2023, jusqu’à solde.

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) sont tenus solidairement de cette condamnation.

- Résiliation et déguerpissement

L’obligation de payer le prix du bail constitue l’obligation principale pesant sur le

preneur alors que le prix constitue la contrepartie de la jouissance locative. Le

défaut répété de payer le loyer aux échéances convenues est constitutif d’une

méconnaissance grave de ses obligations par le locataire justifiant la résiliation du

contrat de bail.

Etant donné que la méconnaissance de ces obligations par les locataires est d’une

gravité justifiant la résiliation du bail, il y a lieu de faire droit à la demande en

résiliation du contrat de bail et d’ordonner le déguerpissement de PERSONNE3.)

et PERSONNE4.).

Au vu de ces circonstances, il y a lieu d’allouer à PERSONNE3.) et

PERSONNE4.) un délai de déguerpissement d’un mois à partir de la notification

du présent jugement.

- L’indemnité de relocation

Aux termes de l’article 3 du contrat de bail conclu entre parties : « Le non-paiement

du loyer à l’échéance convenue est de nature à justifier la résiliation immédiate,

sans préavis, du contrat de bail par le bailleur, avec indemnité de relocation de

minimum 3 mois de loyers augmentée du loyer correspondant au nombre de mois

de carence locative dépassant 3 mois et ce sans préjudice de dommages et intérêts

même en période hivernale. »

Au vu de cet article et en l’absence de contestations des parties défenderesses, il y

a lieu de faire droit à la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en

allocation d’une indemnité de relocation conventionnelle de 3 mois de loyers à

savoir 4.350 (3 x 1.450) euros.

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) sont tenus solidairement de cette condamnation.

- L’indemnité d’indisponibilité

L’indemnité d’indisponibilité couvre le préjudice subi par le bailleur du fait de la

perte de jouissance des lieux qu’il subit. Elle est due pendant la durée nécessaire à

la constatation des dégâts et pendant celle requise pour l’exécution des réparations

(cf. M. HARLES, Le bail à loyer, Compte-rendu de jurisprudence, Pas. 31, n° 192).

En l’espèce il n’est pas possible de déterminer la durée nécessaire de la réfection

du bien donné en location alors que PERSONNE3.) et PERSONNE4.) occupent

toujours les lieux et que partant les dégâts réellement causés, tant par l’incendie en

question que par l’occupation « normale », n’ont pas encore pu être déterminés

contradictoirement.

Tendant à la réparation d’un préjudice futur non établi à l’heure actuelle la

demande d’indemnité d’indisponibilité est prématurée et il n’y a pas lieu d’y faire

droit.

- Les dégâts locatifs

L’article 1731 du Code civil dispose : « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le

preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit

les rendre tels, sauf la preuve contraire. »

Suivant l’article 1732 du même code, « [le locataire] répond des dégradations ou

des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont

eu lieu sans sa faute ».

L’obligation de restituer la chose en fin de bail est une obligation de résultat dans

le chef du preneur; le bailleur n’a rien à prouver sauf le fait matériel de la

dégradation ou de la perte, le preneur étant responsable par le seul fait de

l’existence de la dégradation ou d’une perte qui n’existait pas à la conclusion du

contrat, sauf à démontrer la cause étrangère, le fait qui rend la dégradation ou la

perte non imputable au locataire. Il n’incombe en effet pas au bailleur de prouver

que la dégradation est imputable au locataire, mais il suffit de prouver que pendant

la jouissance, il y a eu dégradation excédant celle résultant d’une usure normale.

Le preneur n’est cependant pas responsable des dégradations et des pertes

provenant du simple usage normal de la chose, de son usure ou de sa vétusté.

En usant du bien loué en bon père de famille, le locataire n’encourt aucun reproche,

même s’il en résulte inévitablement des traces d’usure; tout usage, fût-il normal,

est en effet de nature à laisser des traces dans une certaine mesure.

Il suffit partant au bailleur de prouver que, pendant la jouissance des lieux, il y a

eu dégradation excédant celle résultant d’une usure normale. Par le fait même de

cette preuve, il y a une présomption d’inexécution fautive à charge du preneur (cf.

Trib. d’arr. Lux., 5 février 1987, n° 35 323 du rôle).

Le bailleur peut prouver les dégradations moyennant tous les moyens de preuve

légalement admis.

En vertu l’article 1733 du Code Civil, le preneur répond de l’incendie, à moins

qu’il ne prouve que le feu ait éclaté sans sa faute.

Le sinistre à la base du présent litige se rapportant à un incendie, il échet d’analyser

si les conditions d’application de l’article 1733 sont remplies.

La responsabilité du locataire en cas d’incendie se rattache à l’obligation de

restituer les lieux loués lorsque le bail prend fin. Si le locataire ne peut remplir

cette obligation, il est présumé en faute et il est responsable de la perte de la chose.

Le locataire peut s’exonérer de sa responsabilité en prouvant que l’incendie a eu

lieu sans sa faute, qu’il n’a pu être causé par un fait qui lui est imputable. Le

locataire doit donc prouver qu’il s’est comporté en locataire soigneux et

consciencieux et que dès lors, l’incendie ne peut lui être imputé, ou bien il doit

rapporter la preuve d’une cause étrangère qui ne lui est pas imputable. Il a été

décidé que pour s’exonérer de la présomption de responsabilité pesant sur lui, le

locataire ne doit pas établir de façon certaine et directe la cause de l’incendie, mais

il suffit qu’il rapporte la preuve de l’absence de faute dans son chef. Il doit

cependant prouver de façon catégorique et certaine qu’il y a eu impossibilité de

faute de sa part alors qu’il a pris toutes les précautions de nature à éviter un

incendie (Marianne HARLES, Le bail à loyer, Compte rendu de jurisprudence, p.

347 et 348).

Il est admis que le locataire reste soumis à la présomption de responsabilité édictée

par l’article 1733 du Code civil lorsque la cause de l’incendie est restée inconnue

ou qu’il est impossible de ne rien affirmer sur la cause réelle de l’incendie (Cass.

3ème civ., 22 mai 1974: Gaz. Palais 1974, 2, somm. p. 176).

PERSONNE4.) a implicitement conclu à son exonération de cette présomption

alors que le feu n’aurait pas été causé par lui-même ou PERSONNE3.).

En l’espèce, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont versé un rapport d’expertise du

cabinet BAU (Becker Architecture & Urbanisme) établi par l’expert agréé Raphaël

KODISCH établi le 5 octobre 2022.

Il ressort de ce document, versé en tant que pièce 17 par les parties demanderesses,

que l’expertise a été mandatée par SOCIETE3.) et qu’elle s‘est tenue en présente

notamment de PERSONNE3.).

Quant à la cause de l’origine, il a été retenu ce qui suit : « Selon la locataire, une

poêle laissée sur la plaque (à côté d’une friteuse) aurait déclenché l’incendie ».

Aucune autre indication quant aux causes et origines du feu en question n’est

analysée par l’expert et le point de départ semble effectivement se situer au niveau

de la cuisinière aux termes des photographies annexées.

Il s’ensuit que les parties défenderesses n’ont pas réussi à s’exonérer de la

présomption de faute pesant sur elles.

Les dommages sont ainsi décrits à la page 3 de l’expertise et se situent dans la

cuisine et le séjour de l’appartement au niveau des murs, du plafond, du sol et sur

le mobilier de la cuisine.

La rubrique « Remarques » retient, compte-tenu de l’état général de l’appartement,

une vétusté de 50 % et prodigue un nettoyage de type dépollution ainsi qu’un

dépannage électrique.

Quant à l’estimation du dommage, l’expert a retenu le montant de 10.027,88 euros

ventilé comme suit:

- Dépannage/nettoyage :

224,71 euros

- Dépannage/électricité :

113,08 euros

- Remise en état/travaux électriques :

1.158,30 euros

- Remise en état/mobilier cuisine :

4.640,00 euros

- Remise en état/travaux de peinture :

3.367,63 euros

- Remise en état/remplacement sol cuisine :

524,16 euros

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) admettent encore avoir reçu cette somme

évaluée par l’expert à titre d’indemnisation par l’assureur.

En ce qui concerne le mobilier de cuisine, les parties demanderesses font

actuellement valoir que le montant retenu par l’expert ne saurait les indemniser

complètement du dommage causé alors que le modèle des fronts/meubles installés

n’était plus livrable. Il y aurait partant lieu de remplacer non seulement les parties

endommagées de la cuisine mais il aurait lieu la remplacer dans son intégralité.

Le devis SOCIETE1.) (pièce 18) versé à cet égard est cependant muet quant à

l’impossibilité de réparer la cuisine existante alors que le modèle de la cuisine

n’était pas disponible.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) restent encore en défaut d’imputer le taux de

vétusté retenu par l’expert dans l’évaluation de leur demande.

La demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à titre de dégâts locatifs tendant

au remplacement intégral de la cuisine n’est donc pas fondée.

Ensuite, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) réclament la condamnation de

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) au montant de 3.463,92 euros concernant des

frais de remise en état au niveau du sol.

Les parties demanderesses ont versé un devis établi par SOCIETE2.) le 6 mars

2023 (pièce 19) qui se chiffre à 3.988,08 euros alors que les frais de remise en état

ont été chiffes par l’expert à 524,16 euros.

Force est cependant de constater que, contrairement à l’expertise qui a retenu des

travaux de réfection au sol au niveau de la cuisine et du séjour, le devis versé en

cause n’est pas précis quant aux pièces de l’appartement qui seraient à refaire.

La demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à titre de dégâts locatifs tendant

au remplacement du carrelage pour ce qui dépasse l’expertise de l’assureur n’est

donc pas fondée.

En ce qui concerne la mission d’expertise proposée par PERSONNE1.) et

PERSONNE2.), il y a lieu de retenir que les parties demanderesses ne justifient

pas pour quel motif l’expertise réalisée par l’assureur n’a pas été complète et

exhaustive. Il y a encore lieu de donner à considérer le délai écoulé entre le sinistre

du 10 mai 2022 et l’audience au fond, de sorte à ce qu’une mission d’expertise ne

pourrait se réaliser dans de bonnes conditions alors que l’appartement est

actuellement toujours occupé.

La demande subsidiaire en institution d’une mission d’expertise judiciaire n’est

donc pas fondée.

- L’indemnité prévue par l’article 5 du contrat de bail

Pour la première fois à l’audience du Tribunal du 21 septembre 2023,

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.)

ont conclu à la condamnation de

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) de leur payer un mois de loyer sur base de

l’article 5 du contrat de bail, page 6, qui est rédigé comme suit : « Le locataire est

tenu de payer les loyers et avances sur charges jusqu’à la fin du contrat. S’il ne

paie pas les derniers mois de loyer et avances sur charges locatives dans le but de

procéder à une compensation avec la garantie bancaire à première demande, il

sera tenu de payer au bailleur une pénalité conventionnelle égale à un mois de

loyer. »

Cette demande n’est pas contenue dans la requête initiale et n’a aucun lien avec

les autres demandes formulées par PERSONNE1.) et PERSONNE2.), de sorte à

ce qu’elle est à qualifier de demande nouvelle.

La demande afférente de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) est donc irrecevable.

- La demande en indemnisation des frais d’avocat

Les frais non compris dans les dépens, donc également les honoraires d’avocat,

constituent un préjudice réparable et peuvent être remboursés sur base de la

responsabilité pour faute des articles 1382 et 1383 du Code civil.

S’il est ainsi vrai que le paiement des honoraires d’avocat trouve son origine

première dans le contrat qui lie le client à son avocat, il est non moins vrai que si

le dommage dont se plaint la victime trouve sa cause dans la faute du responsable,

le recours à l’avocat pour obtenir indemnisation de ce dommage, bien que distinct

du dommage initial, est une suite nécessaire de cette faute et partant en lien causal

avec elle.

Force est toutefois de constater que dans le cadre de la présente procédure, la

représentation par voie d’avocat n’est nullement obligatoire.

Le choix délibéré de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) de recourir aux services

d’un avocat pour recouvrer leur créance ne constitue dès lors pas un préjudice

imputable à une faute des parties défenderesses.

Il en découle que les frais et honoraires d’avocat doivent rester à charge de

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) et leur demande y afférente est à dire non

fondée.

- L’indemnité de procédure

Au vu de l’issue du litige, il y a lieu de faire droit à la demande de PERSONNE1.)

et PERSONNE2.) en allocation d’une indemnité de procédure sur base de l’article

240 du Nouveau Code de Procédure civile à concurrence de 500 euros.

- L’exécution provisoire

Aux termes de l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile, l’exécution

provisoire sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a

titre authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement

dont il n’y ait point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra

être ordonnée avec ou sans caution.

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire, hors les cas où elle est obligatoire,

n’est pas laissée à la discrétion du juge, mais elle est subordonnée à la constatation

de l’urgence ou du péril en la demeure.

En l’espèce, il n’est pas opportun et il n’existe pas de motif justifiant la demande

en exécution provisoire, de sorte que celle-ci est à rejeter.

Les parties défenderesses succombant au litige sont condamnées aux frais et

dépens de l’instance.

P a r c e s m o t i f s :

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

par un jugement réputé contradictoire à l’encontre de PERSONNE3.) et

contradictoirement à l’encontre de PERSONNE4.), de PERSONNE1.) et de

PERSONNE2.),

reçoit la demande en la forme,

donne acte à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) de l’augmentation de leur

demande en condamnation pour arriérés de loyers,

donne acte à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) de leur demande en condamnation

sur base de l’article 5 du contrat de bail,

déclare cette demande irrecevable alors qu’il s’agit d’une demande nouvelle,

déclare les autres demandes recevables,

dit fondée en justifiée la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) pour ce

qui est des arriérés de loyers et des avances sur charges pour le montant réclamé

de 17.000 euros,

partant condamne PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à payer solidairement à

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) la somme de 17.000 euros à titre d’arriérés de

loyers et d’avances sur charges, avec les intérêts légaux à compter de la demande

en justice, à savoir le 23 mars 2023, jusqu’à solde,

déclare résilié le bail entre parties pour motif grave consistant dans le chef de

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) de ne pas avoir payé les loyers;

condamne PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à déguerpir des lieux loués avec tous

ceux qui s'y trouvent de leur chef dans un délai d’un mois à partir de la notification

du présent jugement;

au besoin,

autorise

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.)

à faire expulser

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) dans la forme légale et aux frais de ces derniers,

ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y

employés;

dit fondée en justifiée la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) pour ce

qui est de l’indemnité de relocation pour le montant réclamé de 4.350 euros,

partant condamne PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à payer solidairement à

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) la somme de 4.350 euros à titre d’indemnité de

relocation,

déclare non-fondée la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en

allocation d’une indemnité d’indisponibilité,

déclare non-fondée la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en

indemnisation des dégâts locatifs dépassant l’évaluation par l’expertise KODISCH

du 5 octobre 2022,

déclare non-fondée la demande subsidiaire de PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

en institution d’une mission d’expertise,

déclare non-fondée la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en

indemnisation des frais d’avocats exposés,

déclare fondée et justifiée la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en

allocation d’une indemnité de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code

de Procédure civile à concurrence de 500 euros,

partant condamne PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à payer solidairement à

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) la somme de 500 euros à titre d’indemnité de

procédure,

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du présent jugement,

condamne PERSONNE3.) et PERSONNE4.) solidairement aux frais et dépens de

l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Paul LAMBERT,

juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Natascha CASULLI, avec

laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date qu'en tête.

Paul LAMBERT

Natascha CASULLI