Court orders defendant to pay plaintiff 603,435 euros for property sale price supplement while dismissing procedural fee claims.

Jugement civil n° 2023TALCH08/00157

Audience publique du mercredi, 27 septembre 2023.

Numéro du rôle : TAL-2019-04853

Composition :

Sandra ALVES ROUSSADO, vice-présidente,

Fakrul PATWARY, premier juge,

Hannes WESTENDORF, juge,

Guy BONIFAS, greffier.

ENTRE

1)

PERSONNE1.) dit PERSONNE2.), salarié, et son épouse

2)

PERSONNE3.), salariée, les deux demeurant à L-ADRESSE1.),

3)

PERSONNE4.), salarié, et son épouse

4)

PERSONNE5.), salariée, les deux demeurant à L-ADRESSE2.),

parties demanderesses aux termes d'un exploit de l'huissier de justice Patrick

KURDYBAN de Luxembourg du 10 avril 2019,

ayant comparu initialement par Maître Frédéric KRIEG, avocat, et comparaissant

actuellement par Maître Julio STUPPIA, avocat, demeurant à Dudelange,

ET

la société anonyme SOCIETE1.) S.A., établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE3.), inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le

n° B NUMERO1.), représentée par son conseil d’administration actuellement en

fonctions,

partie défenderesse aux fins du prédit exploit KURDYBAN,

ayant comparu initialement par la société KRIEPS – PUCURICA Avocat S.àr.l.,

représentée par Maître Admir PUCURICA, avocat, et comparaissant actuellement par

la société KRIEGER ASSOCIATES S.A., représentée par Maître Georges KRIEGER,

avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________

LE TRIBUNAL

Entendu PERSONNE1.) dit PERSONNE2.) et son épouse PERSONNE3.), ainsi que

PERSONNE4.) et son épouse PERSONNE5.) (ensemble « les consorts GROUPE1.) »)

par l’organe de Maître Catia DOS SANTOS, avocat, en remplacement de Maître Julio

STUPPIA, avocat constitué.

1. Objet du litige

L’action des consorts GROUPE1.) tend à la condamnation de la société SOCIETE1.) à

leur payer un complément de prix relativement à la vente conclue entre parties en date

du 27 mars 2017 et ayant porté sur un immeuble sis à L-ADRESSE4.).

2. Procédure

Par acte de l'huissier de justice Patrick KURDYBAN de Luxembourg du 10 avril 2019,

les consorts GROUPE1.), comparaissant par Maître Frédéric KRIEG, ont assigné la

société SOCIETE1.) devant le Tribunal de ce siège.

Maître Admir PUCURICA s’est constitué pour la société SOCIETE1.) en date du 24

avril 2019.

Cette affaire a été inscrite au rôle sous le numéro TAL-2019-04583. Elle a été soumise

à l’instruction de la 8ème section.

Par constitution de nouvel avocat à la Cour du 6 mars 2020, Maître Julio STUPPIA s’est

constitué pour les consorts GROUPE1.) en remplacement de Maître Frédéric KRIEG.

Par constitution de nouvel avocat à la Cour notifiée le 14 décembre 2020, la société

d’avocats KRIEPS – PUCURICA Avocats, représentée aux fins de la présente

procédure par Maître Admir PUCURICA, s’est constituée pour la société SOCIETE1.)

en remplacement de Maître Admir PUCURICA.

L’instruction a été clôturée par voie d’ordonnance du 9 mars 2021 et l'affaire a été

renvoyée à l'audience du 23 mars 2021 pour prise en délibéré selon les modalités

déterminées par l'article 2, paragraphe 2 de la loi du 19 décembre 2020 portant 1°

adaptation temporaire de certaines modalités procédurales en matière civile et

commerciale ; 2° modification de la loi du 25 novembre 2020 portant modification : 1°

de la loi modifiée du 23 septembre 2020 portant des mesures concernant la tenue de

réunions dans les sociétés et dans les autres personnes morales 2° de la loi du 20 juin

2020 portant 1° prorogation de mesures concernant a) la tenue d’audiences publiques

pendant l’état de crise devant les juridictions dans les affaires soumises à la procédure

écrite ; b) certaines adaptations de la procédure de référé exceptionnel devant le juge

aux affaires familiales ; c) la suspension des délais en matière juridictionnelle, et d)

d’autres modalités procédurales ; 2° dérogation temporaire aux articles 74 à 76 et 83 de

la loi modifiée du 9 décembre 1976 relative à l’organisation du notariat ; 3° dérogation

temporaire aux articles 15 et 16 de la loi modifiée du 10 août 1991 sur la profession

d’avocat ; et 4° modification de l’article 89 de la loi modifiée du 8 mars 2017 sur la

nationalité luxembourgeoise et portant suspension du délai prévu à l’article 55

(Mémorial A n° 1056 du 22 décembre 2020).

Les mandataires des parties ont été informés par ce même bulletin de la composition du

Tribunal. Ils n’ont pas sollicité à plaider oralement et ont procédé au dépôt de leur farde

de procédure au greffe du Tribunal.

L’affaire a été prise en délibéré à l’audience du 23 mars 2021 par le Président de

chambre.

Par jugement n° 2021TALCH08/00087 du 4 mai 2021, le tribunal a reçu la demande en

la forme, avant tout autre progrès en cause, a déclaré la demande en communication

forcée de pièces recevable et fondée, a partant, ordonné à la société anonyme

SOCIETE1.)

S.A. de communiquer à

PERSONNE1.)

dit

PERSONNE2.),

PERSONNE3.), PERSONNE4.) et PERSONNE5.), et de déposer au greffe du Tribunal

l’autorisation de construire délivrée sur les terrains lui vendus par les parties requérantes,

ainsi que les plans de construction ainsi autorisés par l’administration communale

compétente, dans un délai de six semaines à partir de la signification du présent

jugement, a sursis à statuer pour le surplus et a tenu l’affaire en suspens ainsi que réservé

les frais.

Par constitution de nouvel avocat à la Cour notifiée le 7 octobre 2022, la société

d’avocats KRIEGER ASSOCIATES S.A., représentée aux fins de la présente procédure

par Maître Georges KRIEGER, s’est constituée pour la société SOCIETE1.) en

remplacement de la société KRIEPS – PUCURICA Avocat S.àr.l., représentée par

Maître Admir PUCURICA.

Sur ce, les consorts GROUPE1.) ont conclu.

Par ordonnance de clôture sanction du 13 mars 2023, le magistrat de la mise en état à

clôturé l’instruction à l’égard de la société SOCIETE1.).

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 23 mars 2023 et l’affaire a été renvoyée

à l’audience du 20 septembre 2023.

L’affaire a été prise en délibéré à la même audience.

3. Prétentions et moyens des parties

L’exposé des faits et des demandes résulte à suffisance du jugement interlocutoire

2021TALCH08/00087 du 4 mai 2021. Ne sont repris ici que les prétentions et moyens

des consorts GROUPE1.) postérieurs à ce jugement.

Les consorts GROUPE1.) expliquent que le résultat de la production des pièces serait

sans équivoque. Ils produisent des plans de l’immeuble construit renseignant une surface

au sous-sol de 680.85 m2. Ils réclament la condamnation de la société SOCIETE1.) à

leur payer le montant de 604.784,80.- euros en application de l’avenant daté du 24 mai

2016, avec les intérêts légaux tels que de droit à compter du 8 février 2019, date de la

mise en demeure, sinon à compter de la demande en justice jusqu’à solde.

La société SOCIETE1.) n’a pas conclu.

4. Motifs de la décision

Il y a lieu de rappeler que dans son jugement du 2021TALCH08/00087 du 4 mai 2021,

le tribunal a retenu que les consorts GROUPE1.) n’ont pas renoncé à leur demande de

paiement d’un complément de prix par la signature de l’acte notarié du 28 mars 2017. Il

a encore fait droit à la demande de communication forcée de pièces des consorts

GROUPE1.).

Il ressort de la pièce n° 9 de Maître STUPPIA, délivrée par la commune de

ADRESSE5.), que la surface sous-sol du bâtiment est de 680,85 m2.

Dans l’avenant du 30 janvier 2017, il a par ailleurs été stipulé ce qui suit quant au prix

de vente et aux modalités de paiement :

« A compter du 31 mars 2017 ou plus tôt, dans un délai de quatre (4) semaines à

compter d’une simple demande du Vendeur, à défaut d’autorisation de bâtir pour

une réalisation d’une promotion immobilière de 680m2 […] net vendable, hors

terrasses et balcons, sur la parcelle n° NUMERO2.), par l’Acquéreur, celui-ci

s’engage à acquérir l’objet susmentionné sans condition,

moyennant et pour le prix de

1.500.000 € […]

Ce prix de vente est payable le jour de la signature de l’acte notarié de vente.

En cas de réalisation d’une promotion immobilière excédant 485 m2 […] net

vendable hors terrasses et balcons, sur la parcelle n° NUMERO2.), tout mètre

carré net vendable supplémentaire réalisé ou à réaliser donne lieu à un surplus

de paiement de 3088 €/m2 […] au bénéfice du Vendeur, jusqu’à concurrence de

680 m2 […] net vendable, hors terrasses et balcons.

Au-delà de cette surface, et tenant compte du Plan d’Aménagement Particulier à

réaliser, tout mètre carré supplémentaire réalisé ou à réaliser sur la parcelle n°

NUMERO2.) donner lieu à un surplus de paiement de 1500€/m2 […] au bénéfice

du Vendeur.

Ce prix est payable devant notaire, sous un délai de douze semaines à compter

de la délivrance de l’autorisation de bâtir ».

Les mètres carrés supplémentaires sont donc de 680,85 m2 – 485 m2 = 195,85 m2.

Contrairement au montant réclamé par les consorts GROUPE1.), il y a lieu d’appliquer

le taux de 3.088.- euros/m2 jusqu’à 680 m2, soit pour 195 m2 et 1.500 euros/m2 pour la

surface excédant 680 m2, soit 0.85 m2.

Les consorts GROUPE1.) ont partant droit au montant de :

-

195 m2 x 3.088.- euros = 602.160.- euros,

-

0.85 m2 x 1.500.- euros = 1.275.- euros.

Il y a donc lieu de dire la demande des consorts GROUPE1.) fondée pour le montant de

603.435.- euros avec les intérêts légaux à partir du présent jugement jusqu’à solde.

Les intérêts échus n’étant pas dus au moins pour une année entière, il y a lieu de rejeter

la demande de capitalisation des intérêts.

5. Demandes accessoires

5.1.Indemnité de procédure

Les consorts GROUPE1.) demandent la condamnation de la société SOCIETE1.) au

paiement d’une indemnité de procédure de 5.000.- euros en application de l’article 240

du Nouveau Code de procédure civile.

La société SOCIETE1.) demande la condamnation de PERSONNE6.) au paiement de

5.000.- euros sur la même base.

L’application de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (cf. Cass., n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du rôle).

Au vu de l’issue du litige, la société SOCIETE1.) est à débouter de sa demande en

allocation d’une indemnité de procédure.

S’agissant des consorts GROUPE1.), le tribunal estime qu’ils ne démontrent pas

l’iniquité requise par l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile, de sorte que

leur demande est également non fondée.

5.2.Exécution provisoire

La partie demanderesse conclut à l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Aux termes de l’article 244 du Nouveau Code de procédure civile, « l’exécution

provisoire, sans caution, sera ordonnée même d’office, s’il y a titre authentique,

promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point

appel. Dans tous les autres cas, l’exécution pourra être ordonnée avec ou sans caution.

»

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire hors les cas où elle est obligatoire n’est pas

laissée à la discrétion du juge, mais elle est subordonnée à la constatation de l’urgence

ou du péril en la demeure.

En l’espèce, il n’est pas opportun et il n’existe pas de motif justifiant la demande en

exécution provisoire de sorte qu’elle est à rejeter.

5.3.Frais et dépens de l’instance

En application des articles 238 et 242 du Nouveau Code de procédure civile, toute partie

qui succombera sera condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision spéciale

et motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie et les

avocats à la Cour pourront, dans les instances où leur ministère est obligatoire, demander

la distraction des dépens à leur profit.

Au vu de l’issue du litige, il y a lieu de condamner la société SOCIETE1.), succombant

à l’instance, aux entiers frais et dépens de la présente instance et d’ordonner la

distraction au profit de Maître Julio STUPPIA, qui la demande, affirmant en avoir fait

l’avance.

PAR CES MOTIFS

le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, huitième chambre, siégeant en matière

civile, statuant contradictoirement ;

statuant en continuation du jugement 2021TALCH08/00087 du 4 mai 2021 ;

condamne la société anonyme SOCIETE1.) S.A. à payer à PERSONNE1.) dit

PERSONNE2.), PERSONNE3.), PERSONNE4.) et PERSONNE5.) le montant de

603.435.- euros avec les intérêts légaux à partir du présent jugement jusqu’à solde ;

rejette

les demandes respectives de la société anonyme

SOCIETE1.)

S.A.,

PERSONNE1.) dit PERSONNE2.), PERSONNE3.), PERSONNE4.) et PERSONNE5.)

en allocation d’une indemnité de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code

de procédure civile ;

rejette pour le surplus ;

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du présent jugement ;

condamne la société anonyme SOCIETE1.) S.A. aux frais et dépens de l’instance et

ordonne la distraction au profit de Maître Julio STUPPIA, qui la demande, affirmant en

avoir fait l’avance.