Tenant appeal dismissed; landlord awarded arrears and procedural costs despite procedural irregularities in first instance.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

2023TALCH14/00129

Audience publique du mercredi, cinq juillet deux mille vingt-trois

Numéro TAL-2023-01435 du rôle

Composition :

Martine DISIVISCOUR, vice-présidente,

Anne-Laure SEDRANI, juge,

Ines DE CILLIA, juge-déléguée,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans emploi, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Nadine dite Nanou TAPELLA d’Esch-

sur-Alzette du 20 janvier 2023,

ayant initialement comparu par Maître Florence DELILLE, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg, qui a déposé son mandat, comparant actuellement en personne,

et

PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Nadine dite Nanou TAPELLA,

comparant par Maître Julien RAUM, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg.

____________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro TAL-2023-01435 du rôle, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 2

mai 2023 et ensuite à l’audience publique du mardi, 6 juin 2023, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu comme suit :

Madame PERSONNE1.), comparant en personne, fut entendue en ses explications.

Maître Julien RAUM, avocat, comparant pour PERSONNE2.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mercredi, 5 juillet

2023, le

jugement qui suit :

Procédure

Par requête du 19 avril 2022, PERSONNE2.) a fait convoquer PERSONNE1.) devant le tribunal

de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, pour obtenir, sous le bénéfice de

l’exécution provisoire, la condamnation d’PERSONNE1.) à lui payer la somme principale de

3.000,85 euros à titre d’arriérés de charges locatives pour les années 2018, 2019 et 2020.

Le contrat de bail serait à résilier aux torts d’PERSONNE1.) qui serait à condamner à devoir

quitter les lieux loués.

PERSONNE1.) serait également à condamner à lui payer une indemnité de procédure de 250.-

euros sur le fondement de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

Par jugement du 8 décembre 2022, le tribunal de paix a déclaré irrecevable la demande

d’PERSONNE2.) tendant à la condamnation d’PERSONNE1.) à lui payer la somme de 2.389,50

euros à titre de frais d’avocat pour constituer une demande nouvelle.

PERSONNE1.) a été condamnée à payer la somme augmentée de 4.336,05 euros, outre les

intérêts, à titre d’arriérés de charges couvrant la période 2018 à 2021.

Après avoir constaté les manquements commis par la locataire, la juridiction du premier degré a

résilié le contrat de bail aux torts d’PERSONNE1.) qui a été condamnée à quitter les lieux dans

le délai de quarante jours à partir de la notification du jugement rendu.

PERSONNE1.) a également été condamnée à payer la somme de 350.- euros à titre d’indemnité

de procédure, demande augmentée en cours d’instance, ainsi qu’aux frais et dépens de

l’instance.

De ce jugement lui notifié le 13 décembre 2022, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel par

exploit d’huissier du 20 janvier 2023.

Appréciation

D’emblée, le tribunal constate qu’aucun appel incident n’est interjeté contre le jugement en ce

que le tribunal de première instance a déclaré irrecevable la demande d’PERSONNE2.) tendant

à la condamnation d’PERSONNE1.) au paiement des frais d’avocat pour la première instance.

Ce volet du jugement entrepris n’est donc pas dévolu au tribunal actuellement saisi qui ne peut

en connaître.

Tel que relevé à juste titre par le tribunal de première instance, suivant contrat de bail du 10 juillet

2008 avec effet au 1er septembre 2008, la société civile immobilière SOCIETE1.) SCI a donné en

location à PERSONNE1.) un appartement situé à ADRESSE1.), moyennant le paiement d’un

loyer mensuel de 660.- euros et d’avances sur charges de 90.- euros.

Suite à l’acquisition de l’appartement loué par PERSONNE2.), un avenant a été conclu entre ce

dernier et PERSONNE1.). Aux termes dudit avenant, le loyer a été augmenté à 850.- euros à

partir du 1er janvier 2019 et les avances sur charges ont été augmentées à 100.- euros à partir

du 1er janvier 2020.

PERSONNE1.) fait grief au jugement entrepris en ce que le premier juge l’a condamnée au

paiement de la somme de 4.336,05 euros à titre d’arriérés de charges.

Ce serait également à tort que le contrat de bail aurait été résilié à ses torts exclusifs et qu’elle

aurait été condamnée à quitter les lieux endéans un délai de quarante jours à partir de la

notification du jugement entrepris.

PERSONNE1.) demande à être déchargée de toute condamnation et notamment du paiement

d’une indemnité de procédure de 350.- euros.

Subsidiairement, PERSONNE1.) demande un délai de déguerpissement de huit mois.

PERSONNE1.) conclut également à l’allocation de la somme de 500.- euros à titre d’indemnité

de procédure tant pour la première instance que pour l’instance d’appel.

1. Respect du contradictoire

A titre préliminaire, il y a lieu de constater qu’en cours de délibéré, PERSONNE1.) a versé un

courriel du 1er mai 2023 adressé à PERSONNE2.) non communiqué préalablement et donné des

explications ainsi que des précisions non débattues à l’audience. Par courriel du 28 juin 2023,

PERSONNE1.) invoque de nouveau une pièce et demande la rupture du délibéré.

Lors de l’audience des plaidoiries en instance d’appel, PERSONNE1.) ne s’est pas réservée le

droit de verser des pièces supplémentaires, respectivement de fournir d’autres précisions.

En application de l’article 65 du Nouveau Code de procédure civile « le juge doit en toutes

circonstances faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir

dans sa décision les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les

parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement ».

Par respect du principe du contradictoire, les débats sont clos avec la prise en délibéré de l’affaire.

N’ayant pas fait l’objet d’un débat contradictoire, et pour préserver les droits de la défense, il y a

dès lors lieu de rejeter le courriel du 1er mai 2023, le courriel adressé au greffe du tribunal des

débats ainsi que le courriel du 28 juin 2023, tel que sollicité par PERSONNE2.).

2. Arriérés de charges

PERSONNE1.) conclut à la réformation du jugement entrepris. Ce serait à tort que le premier

juge l’aurait condamnée au paiement de la somme principale de 4.336,05 euros à titre d’arriérés

de charges.

Dans ce contexte, l’appelante soutient que contrairement aux affirmations de la partie adverse,

le fait qu’elle a signé les décomptes lui communiqués en indiquant « bon pour accord » ne

signifierait pas qu’elle aurait marqué son accord avec lesdits décomptes et que le bailleur serait

fondé à lui réclamer lesdits montants. Elle souligne avoir signé lesdits décomptes sous pression.

En outre, elle aurait toujours réclamé les pièces justifiant les décomptes de charges, mais sans

succès. Le bailleur refuserait de lui communiquer un quelconque justificatif.

Par ailleurs, certains frais mis à sa charge ne seraient pas justifiés, tels les frais en relation avec

le gardiennage, respectivement avec l’ascenseur. Il appartiendrait au tribunal de vérifier le

bienfondé de la demande adverse.

PERSONNE2.) conteste le bienfondé des moyens avancés. Il donne à considérer que depuis

pratiquement cinq ans, la locataire ne paierait pas de charges.

Contrairement aux affirmations adverses, il lui aurait annuellement communiqué les décomptes

charges dressés par le Syndic de la Copropriété par lettres recommandées, qui lui auraient été

restituées, faute par la locataire de les récupérer.

PERSONNE2.) attire l’attention sur le fait qu’PERSONNE1.) a reconnu le bienfondé des

décomptes charges car elle a indiqué « bon pour accord » suivi de sa signature : elle serait dès

lors mal fondée à remettre en cause lesdits décomptes.

PERSONNE2.) conteste avoir exercé une quelconque pression sur PERSONNE1.) pour qu’elle

signe lesdits décomptes charges.

PERSONNE2.) conclut à la confirmation du jugement entrepris.

-

Années 2018, 2019 et 2020

Il ressort des pièces versées en cause que le 15 avril 2019, le 30 mars 2020, respectivement le

10 mai 2021, PERSONNE2.) a envoyé les décomptes de charges pour les années 2018, 2019

et 2020 à PERSONNE1.).

Les décomptes pour les années 2018, 2019 et 2020 portent la mention manuscrite « bon pour

accord » suivie de la signature d’PERSONNE1.).

Contrairement à l’affirmation de la partie appelante, le fait qu’PERSONNE1.) a signé lesdits

décomptes charges précédés de la mention « bon pour accord », démontre que l’appelante a fait

sienne les indications et les montants y figurant et qu’elle a ainsi reconnu le bienfondé des

demandes de son bailleur.

Eu égard aux contestations formelles d’PERSONNE2.), il ne ressort d’aucun élément soumis à

l’appréciation du tribunal qu’PERSONNE2.)

a exercé une quelconque pression sur

PERSONNE1.) pour qu’elle signe les décomptes charges litigieux.

Conformément aux conclusions d’PERSONNE2.), PERSONNE1.) est actuellement non fondée

à contester les décomptes charges pour les années 2018, 2019 et 2020 de sorte que les montants

réclamés de 252,49 euros, de 1.274,40 euros ainsi que de 1.473,96 euros pour les années 2018,

2019 et 2020 sont à déclarer fondés.

Eu égard aux développements antérieurs, et du fait de la reconnaissance par la locataire du

bienfondé des demandes pour les années susmentionnées, il n’y a plus lieu de prendre en

considération les moyens avancés par la partie appelante.

Partant, c’est à bon droit et partant par adoption des motifs que le premier juge a condamné

PERSONNE1.) à payer la somme principale de 3.000,85 euros (252,49 + 1.274,40 + 1.473,96) à

PERSONNE2.) avec les intérêts au taux légal à partir du 17 novembre 2022 jusqu’à solde.

-

Année 2021

Suivant les pièces versées en cause, le 3 octobre 2022 PERSONNE2.) envoie le décompte

charges pour l’année 2021 à PERSONNE1.).

A l’inverse des décomptes charges pour les années 2018, 2019 et 2020, PERSONNE1.) n’a pas

signé ledit décompte précédé de la mention « bon pour accord ». En l’absence de signature

précédée de la mention « bon pour accord », PERSONNE1.) n’est pas supposée avoir reconnu

le bienfondé du montant réclamé à titre de décompte charges pour l’année 2021, contrairement

à l’affirmation d’PERSONNE2.).

PERSONNE1.) conteste certains postes mis à sa charge, notamment les frais de gardiennage,

de garage et d’ascenseur. L’immeuble, dans lequel se trouve l’appartement loué, serait une petite

structure ne comprenant ni gardien ni ascenseur de sorte qu’elle ne saurait être tenue au

paiement desdits frais.

PERSONNE1.) critique également les frais de peinture mis à sa charge : les murs n’auraient

jamais été repeints de sorte qu’elle n’aurait pas à supporter lesdits frais.

A l’instar des autres années, PERSONNE2.) ne verserait aucune pièce, respectivement facture

lui permettant de vérifier le bienfondé des montants lui réclamés.

PERSONNE1.) demande au tribunal d’analyser le bienfondé de toutes les charges lui réclamées.

A titre préliminaire, le tribunal tient à souligner que seul le bienfondé des charges réclamées, eu

égard aux contestations précises soulevées par la locataire, sera analysé.

Il est constant en cause qu’PERSONNE2.) ne s’est pas limité à communiquer son relevé de

décompte charges à la partie adverse : il lui a également communiqué le décompte dressé par le

Syndic de la Copropriété.

Actuellement, PERSONNE1.) conteste les frais de gardiennage, les frais d’ascenseur ainsi que

les frais en relation avec le garage ainsi que les frais de peinture.

Il convient de relever que le décompte pour l’année 2021 reprend les mêmes postes que ceux

repris pour les années 2018, 2019 et 2020.

Tel que relevé précédemment, PERSONNE1.) a expressément reconnu le bienfondé des

montants réclamés pour les années 2019 à 2020, contenant entre autres les frais de gardiennage,

les frais d’ascenseur et de parking.

Etant donné que pour les périodes antérieurs à 2021, PERSONNE1.) a expressément reconnu

que ces frais mis en compte sont dus, elle est actuellement malvenue pour les contester.

Aucun frais de peinture n’étant mis en compte pour l’année 2021, les contestations de l’appelante

sont restées vaines.

Eu égard aux considérations précédentes, il y a lieu, par confirmation du jugement entrepris, de

condamner PERSONNE1.) également au paiement de la somme de 1.355,60 euros à titre de

décompte charges pour l’année 2021.

-

Années 2022 et 2023

Lors de l’audience des plaidoiries, PERSONNE2.) augmente sa demande et conclut à la

condamnation de la partie adverse à lui payer la somme de 1.700.- euros à titre d’avances sur

charges pour les années 2022 (12 mois x 100.-) et 2023 (5 mois x 100.-). Il souligne que la

locataire n’a payé aucune avance ni pour l’année 2022, ni pour l’année 2023 de sorte qu’elle

serait obligée de lui payer les montants, en attendant les décomptes finaux dressés par le Syndic.

Conformément à l’article 592 alinéa 2 du Nouveau Code de procédure civile, l’augmentation de

la demande faite au cours des plaidoiries en instance d’appel, non autrement contestée, est

recevable.

En l’absence de preuve de paiement des avances sur charges, il y a lieu de déclarer fondée la

demande en condamnation d’PERSONNE2.).

PERSONNE1.) est ainsi à condamner à payer la somme de 1.700.- euros à PERSONNE2.) à

titre d’avances sur charges pour les années 2022 et 2023.

3. Résiliation du contrat de bail

PERSONNE1.) considère que le fait de ne pas avoir payé les décomptes de charges alors que

le bailleur refuserait de lui communiquer les pièces justificatives, ne saurait être considéré comme

étant un motif suffisamment grave justifiant la résiliation du contrat de bail.

PERSONNE1.)

souligne occuper pendant quinze ans ledit appartement appartenant

successivement à d’autres propriétaires, sans jamais rencontrer de quelconques problèmes. Les

loyers seraient toujours payés aux échéances contractuelles.

L’appelante attire également l’attention sur sa situation personnelle et financière très précaire.

Elle serait gravement malade, aurait perdu des êtres chers ainsi que son emploi.

Subsidiairement, un délai de déguerpissement de huit mois est demandé pour lui permettre, au

vu de sa situation de retrouver un nouveau logement.

PERSONNE2.) conclut à la confirmation du jugement entrepris : contrairement aux affirmations

de l’appelante, le fait de ne pas payer pendant cinq ans les décomptes charges, respectivement

les avances sur charges doit être considéré comme un manquement suffisamment grave pour

justifier la résiliation du contrat de bail aux torts de la locataire ainsi que le déguerpissement de

cette dernière.

Tel que relevé à juste titre par le tribunal de première instance, l’obligation de payer le prix du

bail, soit le loyer ainsi que les charges, est une des obligations essentielles pesant sur le locataire.

Le non-paiement des loyers et charges peut justifier la résiliation du contrat de bail. Le juge doit

cependant toujours apprécier la gravité du manquement commis pour résilier, le cas échéant, le

contrat de bail aux torts de la locataire.

Il est constant en cause qu’PERSONNE1.) occupe les lieux depuis le 1er septembre 2008.

Il n’est ni établi, ni allégué que la locataire ne respecte pas ses obligations, à l’exception du non-

paiement des charges.

Il n’est pas contesté que depuis le mois de février 2018 où PERSONNE2.) est devenu propriétaire

des lieux occupés par PERSONNE1.), cette dernière paie régulièrement son loyer.

Depuis l’année 2018, PERSONNE1.) n’a pas réglé le décompte charges et depuis l’année 2019

jusqu’à aujourd’hui elle n’a plus payé ni les avances sur charges, ni les décomptes charges.

Etant donné que le litige porte uniquement sur les avances sur charges et les décomptes charges

et sur une période de cinq ans, il y a lieu de retenir que la résiliation du bail serait à l’heure actuelle

une mesure disproportionnée laquelle ne se justifie pas de sorte qu’il ne convient pas de

prononcer la résolution judiciaire du contrat de bail aux torts d’PERSONNE1.), à ce stade.

Il y a dès lors lieu de refixer l’affaire à une instance ultérieure afin de vérifier si l’appelante continue

à régler régulièrement ses avances sur charges ainsi que le montant auquel elle est actuellement

condamnée, et le cas échant de sanctionner par la résolution judiciaire du contrat tout nouveau

manquement.

Dans ce contexte, il est judicieux de rappeler à l’appelante que le paiement des avances sur

charges à son échéance est une obligation essentielle dans son chef et quelles que soient les

difficultés financières et personnelles qu’elle peut éprouver, PERSONNE2.) est néanmoins en

droit d’exiger le respect de l’obligation par elle de payer les avances sur charges ainsi que le loyer

le premier de chaque mois, tel que convenu.

Demandes accessoires

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Frais d’avocat

PERSONNE2.) conclut à la condamnation de la partie adverse à lui payer la somme de 1.918,50

euros à titre des frais d’avocat exposés pour l’instance d’appel.

L’article 240 du Nouveau Code de procédure civile permet au juge, sur le fondement de l'équité,

d'allouer à une partie un certain montant au titre des sommes non comprises dans les dépens,

dont les honoraires d’avocat, n’empêche pas une partie de réclamer ces honoraires au titre de

réparation de son préjudice sur base de la responsabilité contractuelle ou délictuelle, à condition

d'établir les éléments conditionnant une telle indemnisation, à savoir une faute, un préjudice et

une relation causale entre la faute et le préjudice (cf. Cass., 9 février 2012, n° 2881).

Une partie peut réclamer le remboursement des honoraires d’avocat déboursés dans le cadre

d’une procédure judiciaire, au titre de réparation de son préjudice sur base de la responsabilité

contractuelle ou délictuelle, à condition d'établir les éléments conditionnant une telle

indemnisation, à savoir une faute, un préjudice et une relation causale entre la faute et le

préjudice.

Le préjudice résultant d’une faute, quelle qu’elle soit, doit être réparé par l’auteur de la faute et

cette réparation doit être totale. Or, les frais de défense constituent à l’évidence un dommage

réparable et l’indemnisation de la victime ne sera pas totale si elle est amputée de ces frais de

défense ou s’il en a coûté au justiciable de faire connaître son droit. Le droit à réparation intégrale

du dommage justifie la répétibilité des frais de défense, dont les honoraires d’avocat.

Pour prospérer dans sa demande en remboursement des honoraires d’avocat déboursés, il

appartient partant à l’intimé de rapporter la preuve d’une faute dans le chef d’PERSONNE1.),

d’un préjudice dans son propre chef ainsi que d’un lien de causalité entre ladite faute et ledit

préjudice.

Le recours à un avocat, - même dans une matière où la représentation par voie d’avocat n’est

pas obligatoire -, peut représenter un avantage non négligeable pour cette partie et doit par

conséquent être susceptible d’être indemnisé.

PERSONNE2.)

restant en défaut de rapporter la preuve d’une faute dans le chef

d’PERSONNE1.), il est à débouter de sa demande en remboursement des frais d’avocat.

-

Indemnité de procédure

PERSONNE1.) demande une indemnité de 500.- euros tant pour la première instance que pour

l’instance d’appel.

Elle demande également à être déchargée de l’obligation de payer une indemnité de procédure

de 350.- euros pour la première instance à PERSONNE2.).

PERSONNE2.) demande une indemnité de procédure de 1.500.- euros pour l’instance d’appel et

conclut à la confirmation du jugement entrepris en ce qui concerne l’indemnité de procédure lui

allouée pour la première instance par la juridiction du premier degré.

Le tribunal relève d’emblée que la demande en paiement d’une indemnité de procédure pour la

première instance n’a pas été formulée par PERSONNE1.) devant le premier juge.

Conformément aux dispositions de l’article 592 alinéa 1er du Nouveau Code de procédure civile,

la règle de la prohibition des demandes nouvelles en instance d’appel est d’ordre privé et non

d’ordre public, de sorte que, dans la mesure où PERSONNE2.) a soulevé l’irrecevabilité de la

demande paiement d’une indemnité de procédure pour la première instance pour constituer une

demande nouvelle, le tribunal n’est plus en droit d’en analyser le bienfondé.

L’article 240 du Nouveau Code de procédure civile dispose que lorsqu’il paraît inéquitable de

laisser à la charge d’une partie les sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens,

le juge peut condamner l’autre partie à lui payer le montant qu’il détermine.

Au vu de l’issue du litige, la demande d’PERSONNE1.) en allocation d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel requiert un rejet.

Le tribunal considère qu’il serait inéquitable de laisser l’entièreté des frais non compris dans les

dépens à la charge d’PERSONNE2.). Il convient partant de lui allouer une indemnité de procédure

de 350.- euros tant pour la première instance, par confirmation du jugement entrepris, que pour

l’instance d’appel.

-

Frais et dépens

Aux termes de l’article 238 du Nouveau Code de procédure civile, « toute partie qui succombera

sera condamnée aux dépens sauf au tribunal à laisser la totalité, ou une fraction des dépens à

charge d’une autre partie par décision spéciale et motivée ».

La condamnation de la partie perdante n’est que la constatation que celui qui a triomphé en justice

doit pouvoir se faire rembourser des frais qu’il a exposés. Elle ne suppose aucune appréciation

sur la légitimité de la demande ou l’illégitimité de la défense. Dans la notion de « succombance »

se trouve l’idée qu’une prétention de la partie n’a pas été admise (cf. JCL Procédure civile, fasc.

400-85 : Dépens – Condamnation aux dépens, nos 34 et 42).

Eu égard à l’issue du litige et aux principes ci-avant exposés, il y a lieu de confirmer le jugement

entrepris en ce que le juge de première instance a condamné PERSONNE2.) aux frais et dépens

de la première instance. Il y a également lieu de le condamner aux frais et dépens de l’instance

d’appel.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en matière de

bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

écarte des débats les courriels versés pendant le délibéré,

confirme le jugement entrepris en ce que le premier juge a condamné PERSONNE1.) à la somme

de 4.336,05 euros, avec les intérêts au taux légal à partir du 17 novembre 2022, jusqu’à solde,

donne acte à PERSONNE2.) de l’augmentation de sa demande,

la déclare recevable et fondée,

partant condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) la somme de 1.700.- euros à titres

d’avances sur charges pour les années 2022 et 2023 (INTERETS PAS DEMANDES),

déclare recevable mais non fondée la demande tendant à la condamnation d’PERSONNE1.) à

payer à PERSONNE2.) les frais d’avocat,

déclare irrecevable la demande d’PERSONNE1.) tendant à l’allocation d’une indemnité de

procédure pour la première instance,

déclare recevable mais non fondée la demande d’PERSONNE1.) tendant à l’allocation d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

déclare recevable et fondée la demande d’PERSONNE2.) tendant à l’allocation d’une indemnité

de procédure pour l’instance d’appel à concurrence de 350.- euros,

partant condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) une indemnité de procédure de 350.-

euros pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.