Landlord appeal dismissed; tenant's claim of unauthorized renovation costs rejected due to lack of proof.

Jugement Bail à loyer (IIIe chambre)

2023TALCH03/00117

Audience publique du mardi, treize juin deux mille vingt-trois

Numéro du rôle : TAL-2023-02112

Composition :

Christian SCHEER, vice-président,

Marc PUNDEL, premier juge,

Julie ZENS, premier juge,

Danielle FRIEDEN, greffier.

E N T R E :

1) PERSONNE1.), et son épouse,

2) PERSONNE2.), demeurant ensemble à L-ADRESSE1.),

3) PERSONNE3.), et son épouse,

4) PERSONNE4.), demeurant ensemble à L-ADRESSE2.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Martine LISE de Luxembourg

du 7 mars 2023,

comparant par la société anonyme KRIEGER ASSOCIATES SA, inscrite sur la liste V

du Tableau de l’Ordre des Avocats du Barreau de Luxembourg, établie et ayant son

siège social à L-2146 Luxembourg, 63-65, rue de Merl, inscrite au registre de commerce

et des sociétés de Luxembourg sous le numéro B240929, représentée aux fins de la

présente procédure par Maître Georges KRIEGER, avocat à la Cour, demeurant

professionnellement à la même adresse,

E T :

PERSONNE5.), demeurant à L-ADRESSE3.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Martine LISE,

comparant par Maître Filipe VALENTE, avocat à la Cour, demeurant à Esch-sur-

Alzette.

_____________________________________________________________________

F A I T S:

L’affaire inscrite sous le numéro TAL-2023-02112 du rôle fut appelée à l’audience

publique du mardi, 28 mars 2023, lors de laquelle elle fut fixée à l’audience du

23 mai 2023 pour plaidoiries. A cette audience, l’affaire fut utilement retenue et les

débats eurent lieu comme suit :

Maître Romain BUCCI, avocat à la Cour, en remplacement de la société anonyme

KRIEGER ASSOCIATES SA, représentée par Maître Georges KRIEGER, avocat à la

Cour, comparant pour les parties appelantes, fut entendu en ses moyens.

Maître Catia OLIVEIRA, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Filipe

VALENTE, avocat à la Cour, comparant pour la partie intimée, répliqua.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et il rendit à l’audience publique du mardi,

13 juin 2023 le

J U G E M E N T Q U I S U I T :

Par requête déposée au greffe de la justice de paix d’Esch-sur-Alzette en date du

4 octobre 2022, PERSONNE1.), PERSONNE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) ont

fait convoquer PERSONNE5.) à comparaître devant le juge de paix, siégeant en matière

de bail à loyer, pour voir

-

constater la résiliation du contrat de bail avec effet au 30 septembre 2022, sinon

voir prononcer la résiliation du contrat de bail ;

-

dire que PERSONNE5.) est occupant sans droit ni titre depuis le 1er octobre

2022 ;

-

condamner PERSONNE5.) à déguerpir des lieux avec tous ceux qui les occupent

de son chef dans le délai de quinzaine à compter de la notification du jugement,

-

condamner PERSONNE5.) au paiement d’une indemnité de procédure sur base

de l’article 240 du nouveau code de procédure civile à hauteur de 1.500.- euros ;

-

condamner PERSONNE5.) à tous les frais et dépens de l’instance.

PERSONNE5.) a contesté le bien-fondé des demandes adverses et a sollicité

reconventionnellement l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500.- euros.

Par jugement du 10 février 2023, le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, siégeant en

matière de bail à loyer, statuant contradictoirement et en premier ressort a reçu, tant les

demandes principale que reconventionnelle en la forme, a dit que la résiliation notifiée

à PERSONNE5.) par courrier du 30 juin 2022 est nulle et non avenue, a dit que le contrat

de

bail

existant

entre

PERSONNE1.),

PERSONNE2.),

PERSONNE3.)

et

PERSONNE4.) et PERSONNE5.) est toujours en vigueur et a partant débouté

PERSONNE1.), PERSONNE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) de leur demande en

déguerpissement de PERSONNE5.).

Il a débouté PERSONNE1.), PERSONNE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) de leur

demande en obtention d’une indemnité de procédure.

Il a condamné PERSONNE1.), PERSONNE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à

payer à PERSONNE5.) le montant de 450.- euros à titre d’indemnité sur base de l’article

240 du nouveau code de procédure civile.

Il a finalement condamné PERSONNE1.), PERSONNE2.), PERSONNE3.) et

PERSONNE4.) aux frais et dépens de l’instance.

Par exploit d’huissier de justice du 7 mars 2023, PERSONNE1.), PERSONNE2.),

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) (ci-après les parties appelantes) ont régulièrement

interjeté appel contre le prédit jugement.

Par réformation du jugement entrepris, les parties appelantes demandent à voir dire que

la résiliation du contrat de bail intervenu en date du 30 juin 2022 avec effet au

30 septembre 2022 est bonne et valable, sinon à voir prononcer la résiliation judiciaire

du contrat de bail.

Elles demandent à voir dire que PERSONNE5.) est occupant sans droit ni titre depuis

le 1er octobre 2022 et partant à voir condamner celui-ci à déguerpir des lieux litigieux

avec tous ceux qui les occupent de son chef, dans un délai de quinzaine à compter de la

signification du jugement à intervenir.

Elles demandent à se voir décharger de toute condamnation prononcée à leur encontre

par le jugement entrepris.

Elles réclament encore une indemnité de procédure à hauteur de 1.500.- euros pour la

première instance, de 2.000.- euros pour l’instance d’appel ainsi que la condamnation

de PERSONNE5.) aux frais et dépens des deux instances, avec distraction au profit de

la société anonyme KRIEGER ASSOCIATES S.A., indiquant en avoir fait l'avance en

ce qui concerne les frais et dépens de l’instance d’appel.

PERSONNE5.) demande la confirmation pure et simple du jugement entrepris ainsi

qu’une indemnité de procédure à hauteur de 2.000.- euros pour l’instance d’appel.

Position des parties

1. Les parties appelantes

Les parties appelantes exposent que par contrat de bail signé en date du 13 août 2016,

la société civile immobilière

SOCIETE1.)

SCI aurait donné en location à

PERSONNE5.) un appartement sis à L-ADRESSE3.). Suivant actes notariés du 26

octobre 2021, les parties appelantes auraient acquis les lieux litigieux et seraient par

conséquent devenus les nouveaux bailleurs.

Ledit contrat de bail aurait été résilié par courrier recommandé avec accusé de réception

du 30 juin 2022 avec un préavis de 3 mois se terminant le 30 septembre 2022. Cette

résiliation aurait été motivée par le fait que les parties appelantes projeteraient de faire

procéder à des travaux substantiels dans l'immeuble litigieux.

Ces travaux consisteraient notamment en la démolition des chapes et sols existants,

l'exécution d'une nouvelle chape sur l'ensemble du logement loué, la modification et

l'exécution d'une nouvelle installation de tuyauterie sanitaire, l'exécution d'une nouvelle

distribution/installation électrique, le décapage et la remise en peinture de l'ensemble du

logement litigieux, l'installation d'une nouvelle salle de bain et d'une nouvelle cuisine

ainsi que la pose de carrelages, liste non exhaustive.

Les parties appelantes auraient demandé à différents corps de métier de leur faire part

des offres et devis pour la réalisation desdits travaux. A ce titre, elles verseraient un

devis de la société SOCIETE2.) du 3 février 2022, signé en date du 17 février 2022 par

les parties appelantes avec la mention « lu et approuvé. Bon pour accord ». Ceci

attesterait à suffisance de la réelle intention des parties appelantes de procéder auxdits

travaux.

La nature et l'ampleur de ces travaux substantiels ne permettraient pas le maintien dans

les lieux de PERSONNE5.), de sorte que les travaux constitueraient un motif grave et

légitime de nature à justifier la résiliation du contrat de bail.

Il est reproché au premier juge d’avoir fait une application erronée de l'article 12 (2) c)

de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d'habitation (ci-après la loi

de 2006) et d’avoir occulté les pièces probantes du dossier.

Dès lors qu'il serait établi que les travaux de rénovation ont une utilité réelle pour

l'immeuble en lui apportant un supplément de confort et en modernisant ses éléments

d'équipement, le motif serait à considérer comme justifié. Il en serait ainsi notamment

d'un immeuble d'une certaine ancienneté qui ne correspondrait plus aux standards

modernes.

En l'espèce, le devis de la société SOCIETE2.) prévoirait des travaux dans les six

appartements de l'immeuble tout entier, dont notamment le remplacement de

l'électricité, de la conduite d'eau/chauffage, du revêtement du sol, du revêtement des

murs, de la cuisine, la rénovation de la salle de bains, le remplacement de la menuiserie

intérieure et la modification de cloisons au prix total de 686.724,48 euros.

Les parties appelantes renvoient encore à une procédure judiciaire, selon elles en tout

point identique à la présente, diligentée à l’encontre de deux autres locataires de

l’immeuble litigieux. Dans le cadre de celle-ci, tant le tribunal de première instance que

les juges d'appel, auraient décidé, sur base du devis établi par la société SOCIETE2.)

que les conditions de l'article 12 (2) c) de la loi de 2006 étaient remplies et auraient par

conséquent condamné les locataires à déguerpir.

2. PERSONNE5.)

PERSONNE5.) conteste aussi bien la nécessité des travaux que l’intention des parties

appelantes d’y procéder réellement. La décision invoquée par les parties appelantes

différerait fondamentalement de la présente affaire en ce qu’en l’espèce, il n’existerait

pas la moindre preuve quant à la nécessité et l’utilité des travaux prétendument

envisagés.

Ainsi, les parties appelantes ne verseraient, ni des photos, ni des plans, ni des

autorisations sauf un devis établi par la société SOCIETE2.). Il conteste la réalité de ce

devis alors que, d’une part, PERSONNE1.), soit une des parties appelantes, serait le

gérant unique et bénéficiaire économique de la société SOCIETE2.) suivant extrait

RCSL et, d’autre part le devis datant du mois de mars 2022 ne correspondrait plus du

tout à la situation économique actuelle. D’autant plus que ledit devis serait uniquement

signé par deux des quatre propriétaires.

Il appartiendrait aux parties appelantes de prouver que l’immeuble ne serait plus au goût

du jour, preuve qu’elles resteraient en défaut de rapporter.

Même à supposer cette preuve établie, toujours serait-il que l’immeuble comporterait en

tout six appartements dont, selon les dires des parties appelantes, plusieurs appartements

seraient actuellement sans occupants, de sorte que le maintien dans les lieux durant les

travaux serait bien possible par le déménagement dans une de ces unités vides.

Il s’agirait d’un motif de résiliation fallacieux avec comme seul but de se débarrasser

d’un locataire devenu gênant dans le cadre de l’opération de revente de l’immeuble.

Motifs de la décision

1. Quant aux travaux, à la la résiliation du contrat de bail et au déguerpissement

En vertu de l’article 12 (2) de la loi de 2006, tout bail qui vient à cesser pour n’importe

quelle cause est prorogé à moins que a) le bailleur ne prouve avoir besoin des lieux loués

pour les occuper lui-même ou pour les faire occuper de manière effective par un parent

ou allié jusqu’au troisième degré inclusivement, b) le locataire ne remplisse pas ses

obligations, c) il existe d’autres motifs graves et légitimes à établir par le bailleur.

Le motif de résiliation invoqué, consistant dans la nécessité de procéder à des travaux

de réfection importants, constitue, le cas échéant, dans le chef du bailleur un motif grave

et légitime de résiliation du bail.

Il appartient au bailleur désireux de résilier le contrat de bail pour motif grave et légitime

en vue de procéder à des travaux de rénovation, d’établir l’utilité des travaux et son

intention d’y procéder réellement.

Si certaines décisions ont posé comme condition que les travaux de rénovation doivent

être absolument nécessaires et indispensables, le tribunal rejette ce critère qui est bien

trop strict.

Il n’est pas nécessaire que l’immeuble soit dans un état de délabrement avancé pour que

le juge puisse suivre le bailleur dans son argumentation de vouloir y faire effectuer des

travaux. Le bailleur doit en effet être en droit d’apporter une plus-value à son immeuble.

Des travaux qui se justifient par une certaine vétusté de l’immeuble loué et par la volonté

du bailleur de remettre les lieux en conformité avec les standards du confort moderne,

devraient justifier la résiliation du bail (cf. Marianne Harles, Le bail à loyer, compte-

rendu de jurisprudence, Pasicrisie tome 31, no. 163).

Par ailleurs, s’il a certes été décidé que le locataire peut se déclarer prêt à accepter les

inconvénients des travaux de transformation, cette solution n’est envisageable que si

objectivement le maintien dans les lieux du locataire est possible (ibidem).

A l’instar du premier juge, le tribunal de céans se doit de constater que les parties

appelantes se bornent à verser un seul et unique devis dressé par la société SOCIETE2.)

en date du 3 février 2022, en l’absence de toute autre pièce, dont notamment et surtout

des photos démontrant la situation actuelle des lieux, des autorisations délivrées par les

autorités communales, des plans d’architecte, des éventuels preuves de paiement

d’acompte aux corps de métier intervenants, voire même une quelconque précision sur

l’immeuble, tel son année de construction, la date des dernières rénovation, son état etc.

Face aux contestations adverses quant à la nécessité, l’utilité et la réalité des travaux, un

simple devis (pour le surplus uniquement signé par deux des quatre bailleurs) ne permet

pas de remporter la conviction du tribunal que les bailleurs ont réellement l’intention de

procéder aux travaux invoqués, sinon que les travaux ont une utilité réelle pour

l’immeuble.

Selon les dires des parties appelantes, elles auraient demandé à différents corps de métier

de leur faire part des offres et devis pour la réalisation desdits travaux. Or, seul le devis

de la société SOCIETE2.) n’a été versé en cause.

Vu la prétendue ampleur des travaux envisagés, les parties appelantes doivent

nécessairement et préalablement avoir sollicité des autorisations administratives. Or,

aucune demande en ce sens ne figure au dossier. De même, en l’absence d’un plan

d’architecte, dont l’établissement nécessite également un certain temps, le tribunal

conclut que depuis le mois de mars 2022 (soit depuis plus d’un an), les parties appelantes

n’ont entrepris aucune démarche susceptible d’établir leur réelle intention de procéder

aux travaux invoqués, si ce n’est que de lancer des procédures judiciaires à l’égard des

locataires.

Dans

ce

contexte

les

parties

appelantes

renvoient

à

un

jugement

n° 2023TALCH03/00016 rendu en date du 24 janvier 2023 par le tribunal de céans

opposant les parties appelantes à deux autres locataires du même immeuble, jugement

ayant fait droit à leur demande en déguerpissement.

Le tribunal tient à préciser qu’il lui incombe d’analyser chaque affaire isolément et ce

en fonction des moyens et prétentions lui fournis et invoqués par les parties, sauf moyen

d’ordre public.

Or, à la lecture du jugement n° 2023TALCH03/00016, force est de constater que les

locataires se limitaient à reprocher aux bailleurs de ne pas avoir énuméré les travaux

projetés dans le courrier de résiliation du contrat de bail, sans cependant remettre en

cause tant leur nécessité que leur utilité (contrairement à la présente affaire où tant la

nécessité que l’utilité des travaux sont principalement remis en cause par

PERSONNE5.)). Les locataires faisaient encore état de l’absence de preuve de paiement

des acomptes, sans cependant remettre en cause le devis de la société SOCIETE2.).

Il s’ensuit que les éléments soumis à l’appréciation du tribunal diffèrent

fondamentalement dans les deux affaires.

A défaut d’avoir fourni la moindre pièce pertinente (plan, photos et démarche

administrative) prouvant l’intention réelle de procéder aux travaux de transformation

projetés et dont PERSONNE5.) conteste tant la réalité, l’urgence que la nécessité, le

tribunal retient, par confirmation du jugement entrepris, que PERSONNE1.),

PERSONNE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) n’ont pas établi le caractère réel et

nécessaire des travaux allégués.

Il y a dès lors lieu, par confirmation du jugement entrepris, de déclarer la résiliation

notifiée à PERSONNE5.) en date du 30 juin 2022 nulle et non avenue et de retenir que

le contrat de bail conclu initialement avec la société civile immobilière SOCIETE1.)

SCI et transmis à PERSONNE1.), PERSONNE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.)

lors de l’acquisition de l’appartement loué à PERSONNE5.) est toujours en vigueur.

2. Quant aux demandes accessoires

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cour de cassation 2 juillet 2015, Arrêt N° 60/15, JTL 2015, N°

42, page 166).

Au vu de l’issue de l’instance d’appel, les parties appelantes sont à débouter de leur

demande en allocation d’une indemnité de procédure, aussi bien, par confirmation du

jugement entrepris, en ce qui concerne la première instance, que pour ce qui est de la

présente instance d’appel.

Le jugement entrepris est encore à confirmer en ce qu’il a alloué à PERSONNE5.) une

indemnité de procédure de 450.- euros pour la première instance.

PERSONNE5.) ayant dû faire valoir, une nouvelle fois, ses intérêts suite à l’appel relevé

par les parties appelantes, il convient de faire droit à sa demande en obtention d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel à concurrence d’un montant de 500.-

euros.

Il y a partant lieu de condamner PERSONNE1.), PERSONNE2.), PERSONNE3.) et

PERSONNE4.) conjointement à payer à PERSONNE5.) le montant de 500.- euros à

titre d’indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

Aux termes de l’article 238 du nouveau code de procédure civile, toute partie qui

succombera sera condamnée aux dépens.

Il échet donc de condamner PERSONNE1.), PERSONNE2.), PERSONNE3.) et

PERSONNE4.) conjointement aux frais et dépens de l’instance d’appel.

P A R C E S M O T I F S :

le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, troisième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit non fondé,

partant confirme le jugement entrepris du 10 février 2023,

déboute PERSONNE1.), PERSONNE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) de leur

demande en allocation d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

dit la demande de PERSONNE5.) en obtention d’une indemnité de procédure pour

l’instance d’appel fondée à hauteur de 500.- euros,

condamne

PERSONNE1.),

PERSONNE2.),

PERSONNE3.)

et

PERSONNE4.)

conjointement à payer à PERSONNE5.) le montant de 500.- euros,

condamne

PERSONNE1.),

PERSONNE2.),

PERSONNE3.)

et

PERSONNE4.)

conjointement aux frais et dépens de l’instance d’appel.