Luxembourg court partially allows private developer's appeal against municipality's planning refusal damages claim.

Arrêt N° 75/23 - II - CIV

Audience publique du sept juin deux mille vingt-trois

Numéro CAL-2022-00520 du rôle

Composition:

Danielle SCHWEITZER, président de chambre,

Béatrice KIEFFER, premier conseiller,

Martine WILMES, premier conseiller,

Alexandra NICOLAS, greffier.

E n t r e :

l’ADMINISTRATION COMMUNALE DE FLAXWEILER, ayant sa maison

communale à L-6926 Flaxweiler, 1, rue Berg, représentée par son collège des

bourgmestre et échevins actuellement en fonctions,

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Kelly

FERREIRA SIMOES, en remplacement de l’huissier de justice Frank SCHAAL

de Luxembourg, du 23 mai 2022,

comparant par la société à responsabilité limitée ETUDE D’AVOCATS

PIERRET & ASSOCIES, inscrite à la liste V du Tableau de l’Ordre des Avocats

du Barreau de Luxembourg, représentée aux fins des présentes par Maître

Georges PIERRET, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg,

e t :

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.), établie et ayant son siège

social à ADRESSE3.), inscrite au registre de commerce et des sociétés de

Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), représentée par son gérant

actuellement en fonctions,

intimée aux fins du prédit exploit FERREIRA SIMOES du 23 mai 2022,

comparant par la société anonyme KRIEGER ASSOCIATES, inscrite à la liste

V du Tableau de l’Ordre des Avocats du Barreau de Luxembourg, représentée

aux fins des présentes par Maître Georges KRIEGER, avocat à la Cour,

demeurant à Luxembourg.

L A C O U R

D ' A P P E L :

Le litige a trait à la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.)

(ci-après la société SOCIETE1.)) en obtention de dommages et intérêts dirigée

à l’encontre de l’ADMINISTRATION COMMUNALE DE FLAXWEILER (ci-

après la Commune) sur base des dispositions de l’article 1er, alinéa 1er de la loi

modifiée du 1er septembre 1988 relative à la responsabilité civile de l’Etat et

des collectivités publiques.

Par demande du 25 avril 2017, la société SOCIETE1.) a sollicité auprès de la

Commune quatre autorisations de morcellement et quatre autorisations de

construire pour la construction de quatre maisons unifamiliales en bande sur

son terrain d’une superficie de 34 ares inscrit au cadastre sous le numéro

NUMERO2.), section C de ADRESSE4.) dans la commune de FLAXWEILER.

Par courrier du 26 mai 2017, les autorisations de bâtir ont été refusées par le

bourgmestre de la Commune au motif que le terrain n’était pas entièrement

viabilisé et qu’une procédure de plan d’aménagement particulier (ci-après

PAP) était nécessaire.

Suite au recours introduit par la société SOCIETE1.) auprès des juridictions

administratives, les décisions du bourgmestre de la Commune portant refus

des quatre autorisations de morcellement et des quatre autorisations de

construire ont été annulées par arrêt de la Cour administrative du 9 juillet 2019,

confirmant le jugement du tribunal administratif du 11 février 2019.

Estimant que la Commune lui avait causé un préjudice en lui refusant

initialement et à tort les autorisations de construire requises, la société

SOCIETE1.) a, par exploit d’huissier de justice du 5 mars 2021, donné

assignation à cette dernière aux fins de comparaître devant le tribunal

d’arrondissement de Luxembourg pour la voir condamner à lui payer, en sus

des intérêts légaux, la somme de 49.766,40 euros à titre de réparation du

dommage matériel subi pour défaut de restitution partielle des frais

d’enregistrement, sinon tout autre montant à évaluer souverainement par le

tribunal pour perte de chance de se voir restituer lesdits frais.

La société SOCIETE1.) a encore sollicité de condamner la Commune à lui

payer la somme de 1.489,74 euros à titre de réparation du préjudice matériel

subi du chef de frais de publication et la somme de 39.639,51 euros à titre de

réparation du préjudice matériel du chef de frais et honoraires d’avocat.

Elle a finalement requis la majoration du taux d’intérêt légal de trois points à

l’expiration du troisième mois qui suit la signification du jugement à intervenir,

ainsi que la somme de 5.000 euros à titre d’indemnité de procédure.

A l’appui de sa demande en obtention de la réparation du dommage matériel

subi pour défaut de restitution des frais d’enregistrement, la société

SOCIETE1.) a fait valoir que le contrat d’achat initial du terrain du 4 décembre

2014 comprenait une clause de revente qui aurait dû lui permettre, selon les

dispositions de la loi du 28 décembre 1976 relative aux ventes d’immeubles à

construire et à l’obligation de garantie en raison des vices de construction (ci-

après la loi du 28 décembre 1976), de récupérer une partie des frais

d’enregistrement payés en cas de revente du bien immobilier dans un certain

délai. Ainsi, elle a estimé qu’elle aurait pu récupérer sur base des dispositions

légales 4,8 % des frais d’enregistrement payés en cas de revente de

l’immeuble dans un délai de deux à quatre ans de la première vente, soit en

l’espèce avant le 4 décembre 2018.

Elle a fait noter avoir signé en date du 10 juin 2018 un compromis de vente

pour les quatre maisons en bande prévoyant comme seule condition

suspensive l’obtention des autorisations de bâtir jusqu’au mois d’août 2018,

sans contenir une quelconque obligation de construction, de destruction,

respectivement d’aménagement du terrain par ses soins. Elle a soutenu que si

elle avait réussi à obtenir de la Commune les autorisations requises, elle aurait

pu obtenir le remboursement des frais d’enregistrement. Elle a fait valoir que

c’est à cause du refus injustifié de la Commune de délivrer les autorisations

requises que le compromis de vente a été annulé et qu’aucun acte de vente

n’a pu être enregistré avant la date butoir du 4 décembre 2018.

A titre principal, la société SOCIETE1.) a demandé le montant de 49.766,40

euros, correspondant à 4,8 % du montant des frais d’enregistrement payés sur

la somme totale de 1.036.800 euros.

A titre subsidiaire, la société SOCIETE1.) a estimé que dans la mesure où le

refus de délivrer les autorisations de construire aurait fortement diminué ses

chances de pouvoir respecter le délai imparti pour l’enregistrement d’une vente

et en conséquence la restitution des frais d’enregistrement, elle aurait droit,

selon la jurisprudence, à des dommages et intérêts pour perte de chance, dont

le montant serait à évaluer souverainement par le tribunal.

A l’appui de sa demande en remboursement de frais de publication, la société

SOCIETE1.) a fait valoir qu’elle a été obligée à procéder à la publication du

PAP dans quatre journaux officiels tel que requis pour la procédure

d’élaboration d’un tel PAP. Or, dans la mesure où les juridictions

administratives ont décidé que le terrain litigieux ne se trouvait pas dans une

zone soumise à l’élaboration d’un PAP et ce contrairement à ce qui avait été

retenu par la Commune, il n’aurait pas été nécessaire de procéder à de telles

publications, de sorte qu’elle serait en droit de demander le remboursement

des frais y relatifs de l’ordre de 1.489,74 euros.

A l’appui de sa demande en paiement de dommages et intérêts au titre de frais

et d’honoraires d’avocat, la société SOCIETE1.) a fait noter que le recours à

une procédure administrative et judiciaire, et par conséquent à un avocat,

n’aurait pas été nécessaire si la Commune avait appliqué correctement sa

règlementation urbanistique communale. Elle a sollicité le montant de

39.639,51 euros à titre de remboursement de frais et honoraires d’avocat,

montant augmenté par conclusions du 15 juillet 2021 à la somme de 43.149,51

euros.

La Commune s’est opposée à toutes les demandes tant en leur principe qu’en

leur quantum et a sollicité reconventionnellement une indemnité de procédure.

Par jugement du 1er mars 2022, la Commune a été condamnée à payer à la

société SOCIETE1.), en sus des intérêts légaux à partir de la demande en

justice, le montant de 38.800 euros au titre de perte de chance de se faire

rembourser en partie les droits d’enregistrement.

Le tribunal a fait droit à la demande en majoration du taux d’intérêt légal.

En outre, la Commune a été condamnée à payer à la société SOCIETE1.) le

montant de 15.000 euros du chef de frais et d’honoraires d’avocat et le montant

de 1.489,74 euros du chef du dommage matériel subi à cause des frais de

publication.

Finalement, la demande de la société SOCIETE1.) en obtention d’une

indemnité de procédure a été déclarée fondée jusqu’à concurrence du montant

de 1.500 euros, tandis que la demande reconventionnelle de la Commune en

obtention d’une telle indemnité a été rejetée.

Du jugement du 1er mars 2022, lui signifié en date du 21 avril 2022, la

Commune a régulièrement relevé appel par acte d’huissier de justice du 23 mai

2022.

La Commune demande, par réformation, de se voir décharger de toutes les

condamnations prononcées contre elle, sinon, en cas de condamnation, de

ramener les indemnités allouées à la société SOCIETE1.) à de plus justes

proportions.

Elle requiert aussi des indemnités de procédure du montant de 2.500 euros

pour la première instance et du montant de 4.500 euros pour l’instance d’appel.

La société SOCIETE1.) interjette appel incident contre le jugement entrepris

en ce qui concerne le montant alloué de 15.000 euros à titre de remboursement

de frais et honoraires d’avocat et demande de lui accorder le montant de

47.244,51 euros de ce chef.

Elle demande pour le surplus de confirmer le jugement entrepris et requiert,

pour l’instance d’appel, une indemnité pour procédure abusive et vexatoire du

montant de 10.000 euros, ainsi qu’une indemnité de procédure du montant de

5.000 euros.

Quant aux frais d’enregistrement

La Commune critique le jugement entrepris pour avoir retenu que la société

SOCIETE1.) avait subi un dommage en relation causale avec les décisions de

refus d’accorder les autorisations requises, certes annulées, et pour l’avoir

condamnée de ce chef au paiement du montant de 38.800 euros au titre de

perte de chance.

L’appelante est d’avis qu’il n’y a aucun lien causal direct entre les décisions

des juridictions administratives consistant à annuler la décision du bourgmestre

du 26 mai 2017 et le préjudice prétendument subi consistant dans le défaut

pour la société SOCIETE1.) de pouvoir récupérer une partie des frais

d’enregistrement payés lors de l’acquisition du terrain.

En effet, cette possibilité de pouvoir

récupérer une partie des frais

d’enregistrement payés n’aurait existé qu’en cas de revente dans un délai de

quatre ans, soit en l’espèce avant le 4 décembre 2018, et la prétention de la

part de la société SOCIETE1.) qu’en cas de délivrance des autorisations

requises en date du 26 mai 2017, elle aurait été en mesure de détruire,

reconstruire, aménager et vendre lesdits biens immobiliers avant la date du 4

décembre 2018 resterait à l’état d’une pure allégation.

Le refus des autorisations de construire les quatre maisons en bande ne serait

intervenu avec aucune intention malicieuse de sa part et elle aurait toujours

suivi les directives formulées par le Ministère de l’intérieur, dont l’intervention

serait obligatoire en matière d’urbanisme.

De l’avis de la Commune, la société SOCIETE1.) n’aurait subi aucun

dommage.

En effet, à défaut de demande formulée par la société SOCIETE1.) auprès de

l’administration

compétente

en

restitution

partielle

desdits

frais

d’enregistrement, le préjudice invoqué serait totalement incertain.

Il ne faudrait par ailleurs pas perdre de vue que la société SOCIETE1.) avait

motivé cette demande en se basant sur un compromis de vente signé en date

du 10 juin 2018, comprenant des clauses suspensives consistant notamment

dans l’octroi des autorisations de bâtir sollicitées, devenu caduc par la suite.

La Commune souligne que la société SOCIETE1.) s’est lancée dans cette

opération de vente du 10 juin 2018, alors que la procédure administrative

contentieuse entre parties de première instance était débutante, de sorte

qu’elle ne pouvait ignorer lors de la signature du compromis en date du 10 juin

2018 que la condition suspensive relative à l’octroi des autorisations de bâtir

figurant dans son compromis de vente ne serait pas levée.

La société SOCIETE1.) serait dès lors elle-même à l’origine de son préjudice

pour ne pas avoir attendu l’issue définitive du litige devant les juridictions

administratives avant de se lancer dans l’élaboration d’un compromis de vente.

Admettre le contraire inciterait des vendeurs à organiser des opérations de

vente, éventuellement fictives, vouées à l’échec faute d’obtenir les

autorisations requises, afin de rechercher la responsabilité de la Commune en

cas d’annulation des refus d’autorisations de construire par les juridictions

administratives.

De l’avis de la Commune, la demande actuelle de la société SOCIETE1.) serait

d’autant plus inacceptable, comme celle-ci avait déposé en outre en date du 2

août 2018 une demande en vue de se voir autoriser à construire une maison

unifamiliale sur son terrain et qu’une telle autorisation lui avait été accordée par

le bourgmestre en date du 13 septembre 2018.

La société SOCIETE1.) aurait volontairement abandonné le projet relatif à la

maison unifamiliale, de sorte qu’elle serait elle-même responsable du défaut

de se voir rembourser une partie des frais d’enregistrement.

La Commune fait encore valoir que la perte de chance retenue par les juges

de première instance est totalement hypothétique, et en plus fixée

arbitrairement au taux de 90 % du montant indemnitaire réclamé par la société

SOCIETE1.).

Bien que dans le dispositif de ses conclusions du 21 octobre 2022 la société

SOCIETE1.) demande de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a

condamné la Commune à lui payer le montant de 38.800 euros au titre de la

perte de chance de se faire rembourser les droits d’enregistrement, elle

requiert dans le corps des mêmes conclusions le paiement du montant de

49.766,40 euros, tel que sollicité en première instance à titre principal.

A ce sujet, il y a lieu de souligner que c’est à juste titre que les juges de

première instance ont rejeté la demande de la société SOCIETE1.) de se voir

allouer le montant de 49.766,40 euros, correspondant à la totalité des frais

d’enregistrement

récupérables

par

la

société

SOCIETE1.)

en

cas

d’enregistrement d’une vente intervenue avant le 4 décembre 2018.

En effet, pour être indemnisable, le préjudice réclamé doit être en relation

causal avec le fait générateur de responsabilité et il appartient à celui qui se

prévaut du préjudice d’en rapporter la preuve.

Il n’est pas querellé que le fait générateur de responsabilité consiste en

l’espèce dans le refus du bourgmestre de délivrer les autorisations de bâtir en

date du 26 mai 2017, comme la Cour administrative a conclu à l’annulation

dudit refus dans son arrêt du 9 juillet 2019, de sorte qu’il s’agit d’un acte illégal

et en conséquence d’une faute.

Il y a lieu de rappeler que le compromis de vente du 10 juin 2018 signé par la

société

SOCIETE1.)

prévoyait deux conditions suspensives, à savoir

l’obtention des autorisations de bâtir pour quatre maisons unifamiliales en

bande, telles qu’introduites en date du 25 avril 2017, ainsi que l’obtention d’un

accord bancaire.

Outre le fait que le compromis de vente fut signé à une date où la société

SOCIETE1.) ne pouvait légitiment ignorer que la délivrance des autorisations

de bâtir avant le 1er août 2018 serait plus qu’improbable compte tenu du refus

intervenu en date du 26 mai 2017 et le recours pendant devant le tribunal

administratif, il n’a pas été établi par la société SOCIETE1.) que la deuxième

condition suspensive du compromis de vente, à savoir l’obtention de l’accord

bancaire, était remplie en l’espèce.

Il n’est dès lors pas établi que l’annulation du compromis de vente du 10 juin

2018 a été exclusivement causée par le refus de délivrer les autorisations de

bâtir par la Commune.

C’est dès lors à bon droit que la société SOCIETE1.) a été déboutée de sa

demande principale en obtention du préjudice correspondant à la totalité des

frais d’enregistrement qu’elle aurait pu récupérer en cas d’enregistrement

d’une vente avant le 4 décembre 2018 et réclamée par elle suite à la caducité

du compromis de vente du 10 juin 2018.

Quant à la demande subsidiaire de la société SOCIETE1.) pour perte d’une

chance, c’est à bon droit que les juges de première instance ont relevé que la

perte d’une chance se définit comme la disparition de la probabilité d’un

événement favorable et constitue un dommage en elle-même et qu’une

condamnation pour la perte d’une chance requiert, d’une part, que le juge ne

puisse laisser subsister aucun doute sur le lien de causalité entre la faute et le

dommage - la perte d’une chance - et d’autre part que la perte d’une chance

soit la perte certaine d’un avantage probable.

Tel que souligné par les juges de première instance, pour être obtenue,

l’indemnisation d’une perte d’une chance suppose établi que la chance perdue

ait été suffisamment sérieuse et qu’elle fut effectivement anéantie par

l’événement dommageable.

La perte d’une chance implique toujours l’existence d’un aléa, c’est ce qui la

distingue du strict gain manqué, dont l’obtention aurait été certaine, si le fait

dommageable n’était pas survenu.

En l’espèce, si la société SOCIETE1.) avait obtenu les autorisations requises

pour la construction de quatre maisons en bande en date du 26 mai 2017, elle

aurait eu des chances réelles et sérieuses d’enregistrer une vente avant le 4

décembre 2018, compte tenu de l’attractivité d’un tel projet et du marché

immobilier existant à cette époque au Luxembourg.

C’est dès lors à tort que la Commune estime que le préjudice pour perte de

chance suite au refus illégal de délivrer les autorisations de construire est

purement hypothétique.

C’est encore à tort que la Commune estime qu’en abandonnant le projet de

vente d’une maison unifamiliale pour laquelle l’autorisation de construire avait

été accordée en date du 13 septembre 2018, la société SOCIETE1.) serait elle-

même responsable du défaut d’enregistrement d’une vente avant le 4

décembre 2018 et, en conséquence, du défaut de récupération partielle des

frais d’enregistrement.

En effet, il est beaucoup plus difficile de trouver un acquéreur pour la mise en

vente d’un terrain d’une superficie de 34 ares, avec l’autorisation d’y construire

une seule maison que pour la mise en vente d’un terrain d’une telle superficie

avec l’autorisation d’y construire quatre maisons en bande.

A ce sujet, il y a lieu de relever que le projet alternatif de la construction d’une

seule maison a été élaboré suite au refus de délivrance des autorisations pour

les quatre maisons en bande pour lesquelles la société SOCIETE1.) était déjà

entrée en discussion avec la Commune peu après l’acquisition du terrain en

décembre 2014.

Il ne saurait dès lors être contesté qu’il s’agissait d’un projet alternatif mis en

place par la société SOCIETE1.) suite au refus des autorisations pour le projet

des quatre maisons en bande.

C’est encore à tort que la Commune fait valoir que le dommage n’est pas

rapporté comme aucune demande en remboursement d’une partie des droits

d’enregistrement et aucun refus y relatif ne seraient versés en cause.

En effet, conformément à l’article XII de la loi du 28 décembre 1976, le délai

maximal pour récupérer une partie des droits d’enregistrement est de quatre

ans à partir de la première vente, soit en l’espèce le 4 décembre 2018.

Ainsi, il y a forclusion à demander la restitution des droits d’enregistrement par

le seul écoulement du délai fixé, de sorte qu’il est admis que la société

SOCIETE1.) n’a pas pu récupérer une partie des frais d’enregistrement, alors

qu’aucune vente n’a été enregistrée avant ladite date du 4 décembre 2018.

Il ressort de ce qui précède que c’est à bon droit que les juges de première

instance ont retenu que la société SOCIETE1.) avait subi une perte de chance

de pouvoir procéder à la vente du terrain litigieux endéans le délai jusqu’au 4

décembre 2018 en relation avec le refus illégal de la Commune en date du 26

mai 2017 de délivrer les autorisations de bâtir pour quatre maisons en bande

et que cette perte de chance était en relation causale avec le défaut de pouvoir

ainsi récupérer une partie des frais d’enregistrement.

Il y a lieu de rappeler qu’il appartient au juge saisi de mesurer l’importance de

la perte de chance et d’évaluer l’étendue du dommage.

Il ne s’agit dès lors pas tel que soutenu par la Commune d’une évaluation

purement arbitraire.

L’indemnité pour perte d’une chance est toujours une fraction de la somme

totale que la partie espérait gagner, qui est fixée en tenant compte des aléas.

Contrairement à ce qui a été retenu par les juges de première instance, la Cour

d’appel estime qu’il subsistait des aléas pour la possibilité de l’enregistrement

de la vente avant le 4 décembre 2018 même en cas de délivrance des

autorisations de bâtir en date du 26 mai 2017, compte tenu du délai assez

restreint.

La Cour d’appel évalue à 50 % la chance qu’aurait eu la société SOCIETE1.)

de vendre le terrain endéans le délai.

La base de calcul retenue par les juges de première instance n’ayant pas été

contestée, le dommage réparable de la société SOCIETE1.) s’élève à (50 %

de 43.200) 21.600 euros.

Le jugement entrepris est à réformer en ce sens.

Quant aux frais de publication

La Commune critique encore le jugement entrepris pour l’avoir condamnée à

la prise en charge des frais de publication du PAP dans les journaux officiels.

Elle fait valoir que la société SOCIETE1.) a volontairement été d’accord à

procéder par l’élaboration d’un PAP, de sorte qu’elle ne saurait réclamer le

remboursement des frais de publication y relatifs.

Suite au courrier de la Commune du 18 août 2015 expliquant que la

viabilisation de son terrain en vue de la réalisation de son projet ne pouvait se

faire que via PAP, la société SOCIETE1.) a, dans une première phase, procédé

à l’élaboration d’un PAP.

Suite à l’entrée en vigueur de la loi du 3 mars 2017 dite « OMNIBUS », la

société SOCIETE1.) a estimé qu’en application de la nouvelle loi, la parcelle

concernée était viabilisée et partant à considérer comme une zone, qui n’était

plus soumise à l’élaboration d’un PAP, et elle a déposé en date du 25 avril

2017 les demandes d’autorisation de bâtir les quatre maisons en bande.

Il ressort des pièces versées en cause que les publications dans les journaux

officiels du PAP, dont le remboursement est sollicité, ont été faites au début du

mois d’avril 2017, soit avant le dépôt des demandes d’autorisation en date du

25 avril 2017.

S’il est exact que la Cour administrative a annulé le refus d’accorder les

demandes d’autorisation du bourgmestre, qui avait motivé ce refus pour

absence de procédure de PAP, au motif qu’un tel PAP n’était pas nécessaire,

toujours est-il que la Cour a précisé que le PAP n’était pas nécessaire eu égard

à la loi dite « OMNIBUS » et compte tenu de ce que le terrain en question ne

se trouvait pas à la date des refus du 27 mai 2017 dans une zone où pareil

PAP aurait été nécessaire.

Il ne ressort d’aucun élément du dossier que le passage via la procédure du

PAP, n’était pas requis avant l’entrée en vigueur de la loi dite « OMNIBUS »

pour le projet de construction envisagé par la société SOCIETE1.) et tel

qu’exigé par la Commune par courrier du 18 août 2015.

Il suit de ce qui précède et contrairement à ce qui a été retenu par les juges de

première instance que la société SOCIETE1.) n’a pas rapporté la preuve que

les frais de publication du PAP constituent un dommage matériel en relation

causale avec une faute commise par la Commune, les publications ayant été

faites avant l’introduction des demandes d’autorisation du 25 avril 2017.

La demande de la société SOCIETE1.) du chef de dommage matériel subi suite

à des frais de publication du PAP n’est dès lors pas fondée et le jugement

entrepris est à réformer sur ce point. La Commune est à décharger de la

condamnation relative aux frais de publication.

Quant aux frais et honoraires d’avocat

La Commune critique encore le jugement entrepris pour avoir alloué à la

société SOCIETE1.) la somme de 15.000 euros à titre de préjudice pour frais

et honoraires d’avocat.

Elle est d’avis que suite à l’autorisation de construire une maison unifamiliale

délivrée par ses soins en date du 13 septembre 2018, le litige aurait pu

s’achever.

L’appelante critique encore le quantum de la demande à défaut de

communication du détail des prestations effectuées par l’avocat de la société

SOCIETE1.).

La société SOCIETE1.) interjette appel incident et demande le montant de

47.244,51 euros du chef de frais et d’honoraires d’avocat. Elle renvoie aux

différents jeux d’écriture de son mandataire dans le cadre du contentieux

administratif.

C’est à bon droit que les juges de première instance ont retenu que le préjudice

résultant des frais et honoraires d’avocat que la société SOCIETE1.) a dû

exposer tant devant les instances administratives que judiciaires pour obtenir

gain de cause était en relation causale avec la faute commise par la Commune.

En effet, les demandes d’autorisation de bâtir ont été illégalement refusées et

deux instances devant les juridictions administratives ont été nécessaires afin

de faire annuler l’acte illégal de refus.

De même, tel que retenu ci-avant, la société SOCIETE1.) a subi en outre un

préjudice matériel du refus injustifié de délivrer les autorisations demandées.

C’est par une motivation exhaustive à laquelle la Cour d’appel se rallie et qui

est censée faire partie intégrante du présent arrêt que les juges de première

instance ont conclu qu’il y avait lieu à évaluer le préjudice subi par la société

SOCIETE1.) pour la défense de ses intérêts.

Tel que rappelé par les juges de première instance, le dommage consistant

dans les frais et honoraires d’avocat doit être évalué sur base de critères

objectifs, tels que définis à l’article 38 de la loi du 10 août 1991 sur la profession

d’avocat, partant l’importance de l’affaire, le degré de difficulté, le résultat

obtenu et la situation de fortune du client.

Contrairement à ce qui a été retenu par les juges de première instance et sur

base des pièces versées en cause, la Cour d’appel évalue le préjudice subi à

titre de frais et honoraires d’avocat au montant de 18.000 euros pour les deux

instances administratives.

En ce qui concerne les instances judiciaires, la Cour d’appel évalue le préjudice

subi à titre de frais et honoraires d’avocat au montant de 8.000 euros pour les

deux instances judiciaires.

Il y a dès lors lieu de condamner la Commune de payer à la société

SOCIETE1.) le montant de 26.000 euros du chef de préjudice matériel subi au

titre de frais et honoraires d’avocat.

Il ressort de ce qui précède que les appels principal et incident sont

partiellement fondés.

Quant aux demandes accessoires

Au vu de l’issue du litige, c’est à bon droit que le tribunal a rejeté la demande

de la Commune en obtention d’une indemnité de procédure pour la première

instance. La partie appelante ayant également succombé en instance d’appel,

sa demande en obtention d’une indemnité de procédure pour cette instance

est également à rejeter.

La société SOCIETE1.) est à débouter de sa demande en allocation de

dommages et intérêts en instance d’appel pour procédure abusive et vexatoire,

étant donné que l’exercice de cette voie de recours ne saurait être qualifié

d’erreur grossière confinant au dol dans le chef de la Commune et qu’il n’est

pas établi que celle-ci a agi par malice ou de mauvaise foi.

La société SOCIETE1.) est également à débouter de sa demande en obtention

d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel, comme il ne paraît pas

inéquitable de laisser à sa charge les sommes par elle exposées et non

comprises dans les dépens.

P A R C E S M O T I F S

la Cour d’appel, deuxième chambre, siégeant en matière civile, statuant

contradictoirement,

reçoit les appels principal et incident en la forme,

les déclare partiellement fondés,

réformant

réduit la condamnation intervenue à l’égard de l’ADMINISTRATION

COMMUNALE DE FLAXWEILER en première instance au titre de dommages

et intérêts du chef de perte de chance au montant de 21.600 euros, avec les

intérêts légaux à partir de la demande en justice, jusqu’à solde,

décharge l’ADMINISTRATION COMMUNALE DE

FLAXWEILER

de la

condamnation au paiement du montant de 1.489,74 euros à titre de réparation

du préjudice matériel du chef de frais de publication,

porte la condamnation intervenue à l’égard de l’ADMINISTRATION

COMMUNALE DE FLAXWEILER au titre de préjudice du chef de frais et

honoraires d’avocat au montant de 26.000 euros,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

déboute l’ADMINISTRATION COMMUNALE DE

FLAXWEILER

de sa

demande en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

déboute la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) de ses demandes en

obtention d’une indemnité pour procédure abusive et vexatoire et d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

condamne l’ADMINISTRATION COMMUNALE DE FLAXWEILER aux frais et

dépens de l’instance d’appel.

La lecture du présent arrêt a été faite en la susdite audience publique par

Danielle SCHWEITZER, président de chambre, en présence du greffier

Alexandra NICOLAS.