Tenant appeal partially allowed; landlord's eviction and relocation claims dismissed, but damages and rent arrears upheld.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

2022TALCH14/00128

Audience publique du mercredi, six juillet deux mille vingt-deux

Numéro TAL-2022-02497

Composition :

Martine DISIVISCOUR, vice-présidente,

Anne-Laure SEDRANI, juge,

Alix KAYSER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), retraité, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Josiane GLODEN d’Esch-sur-Alzette du

8 mars 2022,

comparant par Maître Sébastien LANOUE, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Josiane GLODEN,

défaillant

____________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro TAL-2022-02497, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 25 avril

2022 et finalement à l’audience publique du mercredi, 1er juin 2022, à 09.00 heures, salle JT 1.02.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu comme suit :

Maître Sébastien LANOUE, avocat, comparant pour PERSONNE1.), fut entendu en ses

explications.

PERSONNE2.), ne comparut ni en personne, ni ne fut représenté par un mandataire, de sorte

qu’il y a lieu de statuer par défaut à son égard conformément à l’article 79 alinéa 1 du Nouveau

Code de procédure civile.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mercredi,

6 juillet 2022, le

jugement qui suit :

Faits et rétroactes

Par requête déposée au greffe en date du 23 décembre 2021, PERSONNE1.) a fait convoquer

PERSONNE2.) (ci-après « PERSONNE2.) ») à se présenter devant le tribunal de paix d’Esch-

sur-Alzette pour obtenir la condamnation de ce dernier à lui payer le montant de 3.013.- euros à

titre d’arriérés de loyers, d’avances sur charges et de décomptes charges de 2017 à 2020, outre

les intérêts.

PERSONNE1.) a encore conclu à la résiliation du contrat de bail aux torts d’PERSONNE2.), ainsi

qu’au déguerpissement de ce dernier endéans un délai de huit jours à partir de la notification du

jugement.

Il a encore sollicité la condamnation d’PERSONNE2.) à lui payer une indemnité de relocation de

1.580.- euros ainsi que des dommages et intérêts à hauteur de 500.- euros à titre de frais de

remise en état, outre les intérêts.

A l’appui de sa demande, PERSONNE1.) a indiqué que depuis le mois de juin 2021,

PERSONNE2.) ne payait plus son loyer de manière régulière. Suite à plusieurs relances, le

locataire aurait régularisé une partie des arriérés, mais il aurait accumulé de nouveaux retards

par le fait de ne pas payer le terme courant.

A l’audience des plaidoiries de première instance, PERSONNE1.) a fait valoir que les loyers et

avances sur charges pour les mois de juin, juillet et novembre 2021 demeuraient impayés.

PERSONNE2.) n’a pas contesté les loyers, avances sur charges et décomptes charges

réclamés.

Il a expliqué le retard de paiement par le fait qu’il avait perdu son emploi. Il aurait entretemps

réussi à travailler plus, de sorte qu’il pourrait régler à la fin du mois de janvier 2022 le montant de

1.500.- euros en plus du terme courant. Il s’est engagé à régler le solde en deux fois, de sorte

que l’ensemble des arriérés serait apuré à la fin du mois de mars.

Il a demandé au tribunal de ne pas prononcer la résiliation du bail en soulignant qu’il vit avec sa

compagne et un enfant en bas âge.

PERSONNE2.) a contesté l’indemnité de relocation et les frais de remise en état réclamés.

Par jugement du 3 février 2022, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail

à loyer, statuant contradictoirement et en premier ressort, a :

-

condamné PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) la somme de 3.013,81 euros, avec les

intérêts légaux à partir du 23 décembre 2021, jusqu’à solde,

-

dit non fondées les demandes de PERSONNE1.) en résiliation judiciaire du contrat de bail

conclu entre parties et en déguerpissement du locataire,

-

dit non fondées les demandes de PERSONNE1.) en paiement d’une indemnité de relocation

et en indemnisation des dégâts locatifs,

-

condamné PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) une indemnité de procédure de 350.-

euros,

-

condamné PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a d’abord déclaré fondée la demande de

PERSONNE1.) en paiement d’arriérés de loyers, d’avances sur charges et de décomptes

charges pour le montant réclamé, PERSONNE2.) ne contestant pas redevoir ledit montant.

Au vu du fait qu’PERSONNE2.) habitait les lieux depuis plus de cinq ans sans qu’il n’y ait jamais

eu de problème jusqu’au moment où il avait perdu son emploi, ainsi que du fait qu’il continuait à

régler le terme courant et qu’il s’était engagé à apurer sa dette jusqu’à la fin du mois de mars

2022, le juge de première instance a retenu que les reproches formulés à l’encontre du locataire

n’étaient pas suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail.

A défaut de résiliation aux torts du locataire, le juge de première instance a rejeté la demande de

PERSONNE1.) en paiement d’une indemnité de relocation.

En l’absence de toute pièce établissant la gravité de la dégradation alléguée et d’ailleurs non

précisée, et au vu des contestations d’PERSONNE2.) à ce sujet, le juge de première instance a

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) en paiement de dommages et intérêts pour dégâts

locatifs.

De ce jugement lui notifié en date du 7 février 2022, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel

par acte d’huissier du 8 mars 2022.

Appréciation du tribunal

Aux termes de son acte d’appel, PERSONNE1.) demande, entre autres, au tribunal actuellement

saisi de réformer le jugement entrepris en ce que le juge de première instance a dit non fondée

sa demande en résiliation et en déguerpissement du locataire, ainsi que sa demande en paiement

d’une indemnité de relocation.

A l’audience des plaidoiries du 1er juin 2022, PERSONNE1.) renonce expressément à ses

demandes en résiliation du bail et en déguerpissement du locataire, en faisant valoir que le

contrat de bail a été résilié d’un commun accord des parties avec effet au 31 mai 2022 et que les

lieux ont été libérés à cette date.

PERSONNE1.) renonce également à sa demande en paiement d’une indemnité de relocation.

Il s’ensuit que lesdites demandes ne sont pas dévolues au tribunal actuellement saisi qui ne peut

en connaître.

Il y a partant lieu d’analyser uniquement les autres demandes formulées PERSONNE1.).

Il est constant en cause que suivant contrat de bail du 22 octobre 2016 avec effet au 1er novembre

2016, PERSONNE1.) a donné en location à PERSONNE2.) un studio dans une résidence située

à L-ADRESSE2.).

Quant à l’augmentation de la demande en paiement d’arriérés de loyers et d’avances sur

charges

A l’audience des plaidoiries du 1er juin 2022, PERSONNE1.) augmente sa demande à titre

d’arriérés de loyers et d’avances sur charges du montant de [2 x (650 + 140) =] 1.580.- euros

pour les mois d’avril et mai 2022.

Conformément à l’article 592 du Nouveau Code de procédure civile, les parties peuvent

demander les loyers échus depuis le jugement de première instance.

La demande additionnelle de PERSONNE1.) est partant recevable.

Au vu des renseignements fournis à l’audience et en l’absence de preuve de paiement, la

demande de PERSONNE1.) est fondée pour le montant réclamé de 1.580.- euros correspondant

aux arriérés de loyers et d’avances sur charges pour les mois d’avril et mai 2022.

Il y a partant lieu de condamner PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) le montant de 1.580.-

euros, avec les intérêts légaux à partir du 1er juin 2022, date de la demande en justice, jusqu’à

solde.

Quant à la demande en paiement de charges pour les années 2020-2021 et 2021-2022

A l’audience des plaidoiries du 1er juin 2022, PERSONNE1.) demande au tribunal actuellement

saisi de condamner PERSONNE2.) à lui payer le montant de [300 + 300 =] 600.- euros à titre de

« dépassement décompte charges » pour les périodes juillet 2020 à juin 2021 et juillet 2021 à

mai 2022 inclus.

Il précise que le montant de 300.- euros correspond à chaque fois à une estimation, calculée sur

base des moyennes des années précédentes.

Le tribunal actuellement saisi relève que ladite demande n’a été formulée ni en première instance,

ni dans l’acte d’appel.

Une demande nouvelle formulée à l’audience des plaidoiries en l’absence de la partie intimée

doit être déclarée irrecevable comme constituant une violation des droits de la défense, les

conclusions prises dans l’acte d’appel étant les seules que la partie intimée défaillante ait connues

et sur lesquelles elle ait pu juger de l’opportunité de sa comparution (cf. CA, 8 mai 1979, Pas. 24,

p. 336).

Il s’ensuit que la demande de PERSONNE1.) en paiement de charges pour les années 2020-

2021 et 2021-2022 est à déclarer irrecevable.

Quant aux dégâts locatifs

Par réformation du jugement entrepris,

PERSONNE1.)

demande la condamnation

d’PERSONNE2.) à lui payer la somme – augmentée depuis la première instance – de 7.500.-

euros à titre d’indemnisation pour dégâts locatifs causés à la cuisine, aux volets, au lavabo de la

salle de bains et frais de peinture.

Il se prévaut d’un état des lieux d’entrée établi en date du 7 novembre 2016 et d’un état des lieux

de sortie dressé en date du 31 mai 2022. Il précise que lesdits documents ne sont pas signés par

PERSONNE2.), mais que ce dernier était présent lors de leur établissement.

L’augmentation de la demande de PERSONNE1.) est recevable au vu des dispositions de l’article

592 du Nouveau Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 1728 du Code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée en bon

père de famille.

Suivant l’article 1731 du Code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé

les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

L’obligation qui incombe au locataire de restituer les lieux loués est une obligation de résultat

dans son chef. Le bailleur n’a rien à prouver sauf le fait matériel de la dégradation ou de la perte,

le preneur étant responsable par le seul fait de l’existence d’une dégradation ou d’une perte qui

n’existait pas à la conclusion du contrat (cf. M. HARLES, Le bail à loyer, Compte-rendu de

jurisprudence, Pas. 31, n° 114).

Selon l’article 1732 du Code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent

pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu sans sa faute.

Dans le mécanisme de l’article 1732 du Code civil, il suffit partant au bailleur de prouver que,

pendant la jouissance des lieux, il y a eu dégradation excédant celle résultant d’une usure

normale. Par le fait même de cette preuve, il y a une présomption d’inexécution fautive à charge

du preneur (cf. TAL, 5 février 1987, n° 35323).

Le preneur n’est cependant pas responsable des dégradations et pertes provenant du simple

usage normal de la chose, de son usure et de sa vétusté (cf. M. HARLES, op. cit., p. 343).

Il n’est donc pas obligé de procéder à une remise à neuf des lieux à la fin du bail, même si

l’immeuble lui avait été délivré dans un état impeccable, entièrement rénové.

La présomption de responsabilité découlant de l’article 1732 du Code civil n’est qu’une

présomption simple qui tombe devant la preuve de l’absence de faute. Cette preuve est

rapportée, si le preneur établit que les dégradations sont dues au simple usage normal et légitime

de la chose louée. Le preneur peut également s’exonérer en établissant que les pertes ou dégâts

sont dus à des causes positives, par rapport auxquelles toute faute est exclue dans son chef ou

dans le chef de ceux dont il est responsable (cf. M. HARLES, op. cit., n° 115).

Le preneur ne doit, en effet, supporter les conséquences de l’usage normal de la chose, de son

usure, de sa vétusté même s’il en découle certaines détériorations, car il est manifeste que tout

usage de la chose, même normal, l’abîme inévitablement dans une certaine mesure.

En usant du bien en tant que bon père de famille, il n’encourt aucun reproche, même s’il en résulte

inévitablement des traces d’usure ; tout usage, fût-il normal, est en effet de nature à laisser des

traces dans une certaine mesure.

En l’espèce, PERSONNE1.) verse un état des lieux d’entrée dressé le 7 novembre 2016, qui

n’est pas signé par PERSONNE2.).

En l’absence d’état des lieux d’entrée contradictoire, le studio est présumé avoir été remis en bon

état.

L’état des lieux de sortie du 31 mai 2022 n’est pas non plus signé par PERSONNE2.).

S’il n’y a pas de constat des lieux contradictoire, l’état des lieux au moment du départ du locataire

pourra être prouvé par tout moyen de preuve légalement admissible. Le plus souvent, la preuve

est alors administrée par l’audition de témoins ou par la production de photos ou d’enregistrement

vidéo (cf. TAL, 21 octobre 2014, n° 160810).

Afin d’établir l’état des lieux suite au départ du locataire, PERSONNE1.) verse des photos du

studio donné en location.

Le tribunal analysera partant le bien-fondé de la demande de PERSONNE1.) en indemnisation

pour dégâts locatifs au vu de l’état du studio tel qu’il est ressort desdites photos.

-

Quant à la cuisine

Il ressort des photos versées en cause que le plan de travail de la cuisine est sale, et que la porte

du congélateur a été enlevée.

Ces désordres dépassent le cadre d’une usure normale suite à une location de cinq ans et demi.

Il s’ensuit que PERSONNE1.) est en droit d’être indemnisé du chef desdits désordres.

-

Quant au lavabo de la salle de bain

Il ressort des photos versées au dossier que le lavabo de la salle de bain est cassé.

Ledit dégât dépasse manifestement le cadre de l’usure normale, de sorte que la demande de

PERSONNE1.) est à déclarer fondée sur ce point.

-

Quant aux volets

Aux termes de son décompte actualisé, PERSONNE1.) réclame indemnisation du chef de volets

cassés.

Il ressort des photos qu’un volet du living est cassé, mais il n’est pas établi que d’autres volets

aient également été endommagés.

Le fait de casser un volet dépasse l’usure normale.

Partant, la demande de PERSONNE1.) est à déclarer fondée en ce qui concerne le volet du living

uniquement.

-

Quant à la peinture

Les photos versées en cause ne montrent pas l’état des murs et des plafonds du studio, de sorte

qu’il n’est pas établi que les murs et plafonds auraient été dans un état sale, dépassant l’usure

normale.

A défaut de toute pièce en ce sens, la demande de PERSONNE1.) n’est pas fondée sur ce point.

-

Conclusion

Il suit de ce qui précède que PERSONNE1.) a droit à être indemnisé du fait de l’état sale de la

cuisine, de la porte du congélateur enlevée, du lavabo de la salle de bain cassé et d’un volet du

living cassé.

En l’absence de toute pièce permettant d’évaluer le dommage subi par PERSONNE1.), le tribunal

fixe ex aequo et bono le montant de l’indemnisation revenant à l’appelant à 3.000.- euros.

Il y a partant lieu, par réformation du jugement entrepris, de faire droit à la demande de

PERSONNE1.) à hauteur dudit montant.

Il y a lieu de condamner PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) le montant de 3.000.- euros

au titre des dégâts locatifs, avec les intérêts légaux à compter du 1er juin 2022, date de

l’augmentation de la demande, jusqu’à solde.

Quant aux demandes accessoires

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) demande au tribunal actuellement saisi

de faire droit intégralement à sa demande en allocation d’une indemnité de procédure pour la

première instance – dont il augmente le montant réclamé au montant de 2.000.- euros en instance

d’appel – le juge de première instance ayant condamné PERSONNE2.) uniquement à lui payer

le montant de 350.- euros à ce titre.

PERSONNE1.) réclame encore, sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile,

le montant de 3.159,53 euros à titre d’indemnité de procédure pour l’instance d’appel, au vu des

honoraires d’avocat et des frais d’huissier qu’il a dû débourser.

L’article 240 du Nouveau Code de procédure civile dispose que lorsqu’il paraît inéquitable de

laisser à la charge d’une partie les sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens,

le juge peut condamner l’autre partie à lui payer le montant qu’il détermine.

Eu égard au fait qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de PERSONNE1.) l’intégralité des

frais non compris dans les dépens, il y a lieu de dire fondée la demande de PERSONNE1.) en

allocation d’une indemnité de procédure pour la première instance à concurrence du montant de

350.- euros, montant qui est adéquat au vu des circonstances de l’espèce.

Il y a également lieu de faire droit à la demande de PERSONNE1.) en allocation d’une indemnité

de procédure pour l’instance d’appel, à hauteur du même montant.

En tant que dérogation à l’effet suspensif des voies de recours, il ne peut y avoir exécution

provisoire que lorsque la décision à exécuter est susceptible d’un recours et que ce recours est

suspensif. Le présent jugement étant un jugement d’appel et compte tenu du fait que le recours

en cassation en matière civile n’a, en général, pas d’effet suspensif, la demande tendant à voir

déclarer le jugement à intervenir exécutoire par provision est à rejeter (cf. JCL Procédure civile,

fasc. 516 : Exécution provisoire – Généralités, n° 5 et 6).

Aux termes de l’article 238 du Nouveau Code de procédure civile, « toute partie qui succombera

sera condamnée aux dépens sauf au tribunal à laisser la totalité, ou une fraction des dépens à

charge d’une autre partie par décision spéciale et motivée ».

La condamnation de la partie perdante n’est que la constatation que celui qui a triomphé en justice

doit pouvoir se faire rembourser des frais qu’il a exposés. Elle ne suppose aucune appréciation

sur la légitimité de la demande ou l’illégitimité de la défense. Dans la notion de « succombance »

se trouve l’idée qu’une prétention de la partie n’a pas été admise (cf. JCL Procédure civile, fasc.

400-85 : Dépens – Condamnation aux dépens, n° 34 et 42).

Au vu des principes exposés ci-avant et de l’issue finale du litige, il y a lieu de condamner

PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.

Il suit de tout ce qui précède que l’appel est partiellement fondé.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en matière de

bail à loyer et en instance d’appel, statuant par défaut à l’égard d’PERSONNE2.),

reçoit l’appel en la forme,

donne acte à PERSONNE1.) de ce qu’il renonce à ses demandes en résiliation du bail, en

déguerpissement du locataire et en paiement d’une indemnité de relocation,

dit l’appel partiellement fondé,

partant, par réformation du jugement entrepris :

dit la demande de PERSONNE1.) en dommages et intérêts pour dégâts locatifs fondée à

concurrence du montant de 3.000.- euros,

partant condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) le montant de 3.000.- euros, avec

les intérêts légaux à compter du 1er juin 2022, jusqu’à solde,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

donne acte à PERSONNE1.) de l’augmentation de sa demande en arriérés de loyers et d’avances

sur charges,

la dit recevable et fondée,

partant condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) le montant de 1.580.- euros, avec

les intérêts légaux à partir du 1er juin 2022, jusqu’à solde,

déclare irrecevable la demande de PERSONNE1.) en paiement de charges pour les exercices

2020-2021 et 2021-2022,

partant en déboute,

dit recevable et fondée la demande de PERSONNE1.) en allocation d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel à concurrence du montant de 350.- euros,

partant, condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) le montant de 350.- euros à titre

d’indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du présent jugement,

condamne PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.