Tenant appeal partially allowed; court orders rent arrears payment and splits first-instance costs between parties.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

2022TALCH14/00106

Audience publique du mercredi, quinze juin deux mille vingt-deux

Numéro TAL-2021-10141 du rôle

Composition :

Martine DISIVISCOUR, vice-présidente,

Anne-Laure SEDRANI, juge,

Alix KAYSER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), veuve PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Cathérine NILLES de Luxembourg du

24 novembre 2021,

comparant par Maître André HARPES, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) PERSONNE3.), suivant Registre National des Personnes Physiques PERSONNE3.), sans

état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

2) PERSONNE4.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE3.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Cathérine NILLES,

sub 1) ayant initialement comparu par Maître Benoît ENTRINGER, avocat, demeurant à

Luxembourg, qui a déposé son mandat, ne comparant actuellement plus,

sub 2) ayant initialement comparu par Maître Benoît ENTRINGER, avocat, demeurant à

Luxembourg, qui a déposé son mandat, ne comparant actuellement plus.

____________________________________________________________________________

Revu le jugement n° 2022TALCH14/00054 rendu par le tribunal actuellement saisi en date du 30

mars 2022, ayant :

-

rejeté le moyen d’irrecevabilité soulevé par PERSONNE3.), suivant Registre National des

Personnes Physiques PERSONNE3.) et PERSONNE4.),

-

reçu l’appel en la forme,

-

d’ores et déjà déclaré fondée la demande d’PERSONNE1.), veuve PERSONNE2.), en

paiement d’arriérés de loyers à hauteur de 8.125.- euros et de frais de poubelles à hauteur de

160.- euros,

-

avant tout autre progrès en cause, invité les parties à verser les preuves de paiement relatives

à la facture SOCIETE1.) du 25 juillet 2018 et à la facture SOCIETE1.) du 3 octobre 2018.

L’affaire, inscrite sous le numéro TAL-2021-10141 du rôle, a été fixée pour continuation des

débats à l’audience publique du lundi, 23 mai 2022, à 9.00 heures, salle TL 1.04.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu comme

suit :

Maître Alexia NOWOWIEJSKI, avocat, en remplacement de Maître André HARPES, avocat,

comparant pour PERSONNE1.), veuve PERSONNE2.), fut entendue en ses explications.

PERSONNE3.), suivant Registre National des Personnes Physiques PERSONNE3.), et

PERSONNE4.) n’ont pas comparu.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mercredi, 15 juin

2022, le

jugement qui suit :

Appréciation du tribunal

Il est constant en cause que par contrat de bail du 31 décembre 2015 avec effet au 15 janvier

2016, PERSONNE1.), veuve PERSONNE2.) (ci-après « PERSONNE1.) ») a donné en location

à PERSONNE3.), suivant Registre National des Personnes Physiques PERSONNE3.), et à

PERSONNE4.) (ci-après « les consorts GROUPE1.) ») une maison d’habitation située à L-

ADRESSE4.).

Quant au « remboursement des factures SOCIETE1.) et SOCIETE2.) »

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) sollicite la condamnation des consorts

GROUPE1.) à lui payer le montant de 1.988,66 euros à titre de « remboursement des factures

SOCIETE1.) et SOCIETE2.) » des 25 juillet 2018, 3 octobre 2018 et 29 octobre 2018.

Elle ne conteste pas que lesdites factures lui incombent en tant que bailleresse, mais elle fait

valoir que les locataires lui auraient indiqué qu’ils payeraient lesdites factures, à charge de

remboursement. Dans ce contexte, ils auraient déduit les montants afférents auxdites factures

des loyers de septembre 2018, novembre 2018 et décembre 2018, mais ils auraient omis de

payer les factures.

Les consorts GROUPE1.) contestent redevoir les montants réclamés à titre de remboursement

des factures, mais ils ne contestent pas la version des faits présentée par PERSONNE1.).

Suivant jugement du 30 mars 2022, le tribunal actuellement saisi a invité les parties à lui verser

les preuves de paiement des factures litigieuses.

A l’audience des plaidoiries du 23 mai 2022, PERSONNE1.) précise que les deux factures

SOCIETE1.) des 25 juillet 2018 et 3 octobre 2018 n’ont pas été payées, de sorte qu’elles restent

en souffrance à ce jour.

En ce qui concerne la facture SOCIETE2.), elle a été réglée par PERSONNE1.), tel que cela

ressort d’un avis de débit du 18 juin 2019.

Le juge ayant l’obligation de restituer aux faits et actes litigieux leur exacte qualification, il doit

requalifier d’office le caractère des sommes réclamées.

PERSONNE1.) demandant en fait la condamnation des locataires à lui payer les montants

indûment retenus des loyers de septembre 2018, novembre 2018 et décembre 2018, le tribunal

actuellement saisi requalifie sa demande en demande en paiement d’arriérés de loyers.

Il est constant en cause que le loyer du mois de septembre 2018 est de 1.700.- euros, tandis qu’à

partir du mois de novembre 2018, le loyer a été augmenté au montant de 2.000.- euros.

Il est encore constant en cause qu’en novembre 2018, les consorts GROUPE1.) étaient

redevables d’un solde du loyer du mois d’octobre 2018 de 300.- euros.

Il ressort des avis de crédit versés en cause ainsi que des échanges de mails entre parties, que

pour le mois de septembre 2018, les consorts GROUPE1.) ont seulement payé un montant de

877,89 euros, tout en sachant qu’PERSONNE1.) avait autorisé les locataires à déduire du

paiement de ce loyer le montant de 250.- euros au titre d’une assurance. Pour le mois de

novembre 2018, seul un montant de 1.050.- euros a été payé et pour le mois de décembre 2018,

seul un montant de 1.834.- euros a été payé, le solde du loyer du mois d’octobre 2018 de 300.-

euros ayant été compris dans ce paiement.

En l’absence de toute preuve de paiement versée par les consorts GROUPE1.), il est partant

établi que pour les mois de septembre 2018, de novembre 2018 et de décembre 2018, les

consorts GROUPE1.) sont redevables de [(1.700 – 250 – 877,89) + (2.000 – 1.050) + (2.300 –

1.834) =] 1.988,11 euros à titre d’arriérés de loyers.

Les consorts GROUPE1.) n’établissent ni même n’allèguent avoir payé les factures SOCIETE1.)

et la facture SOCIETE2.), pour justifier le non-paiement des loyers.

La demande d’PERSONNE1.) en paiement d’arriérés de loyers à titre des montants indûment

retenus du loyer par les locataires est partant à déclarer fondée à concurrence du montant de

1.988,11 euros, avec les intérêts légaux à compter du 5 février 2021 jusqu’à solde.

Il y a lieu de réformer le jugement entrepris sur ce point.

Quant à la garantie locative

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) demande au tribunal de dire non fondée

la demande des consorts GROUPE1.) en restitution de la garantie locative du montant de 3.400.-

euros, dans la mesure où les locataires lui resteraient redevables des montants des factures

SOCIETE1.) et SOCIETE2.) ainsi que d’arriérés de loyers pour les mois de janvier 2016 à

septembre 2018 inclus.

Les consorts GROUPE1.) concluent à la confirmation du jugement entrepris en ce que le juge de

première instance a fait droit à leur demande en restitution de la garantie locative.

Ils soulignent que la maison louée a été vendue par PERSONNE1.) en date du 24 avril 2019, de

sorte que cette dernière ne serait plus bailleresse à partir de cette date.

Au vu de l’acte de vente dressé par devant le notaire Danielle KOLBACH en date du 24 avril

2019, PERSONNE1.) n’est plus bailleresse à compter de ladite date.

PERSONNE1.) n’établit ni même n’allègue qu’elle aurait transféré le montant de la garantie

locative au nouveau bailleur.

La demande des consorts GROUPE1.) en restitution de la garantie locative est partant à déclarer

fondée, par confirmation du jugement entrepris.

Conclusion

Le tribunal actuellement saisi constate que le jugement rendu en première instance a condamné

les consorts GROUPE1.) à payer à PERSONNE1.) le montant de 1.600.- euros à titre d’arriéré

de loyer pour le mois d’avril 2019, ce volet du jugement entrepris n’ayant pas été attaqué en

appel.

Suivant jugement du 30 mars 2022, le tribunal actuellement saisi a d’ores et déjà dit fondée la

demande d’PERSONNE1.) en paiement d’arriérés de loyers redus suite à l’augmentation

rétroactive du loyer pour le montant de 8.125.- euros, avec les intérêts légaux à compter du 5

février 2021 jusqu’à solde.

Le tribunal a également d’ores et déjà dit fondée la demande d’PERSONNE1.) en paiement du

montant de 160.- euros à titre des frais de poubelles.

Tel que relevé ci-avant, la demande d’PERSONNE1.) en paiement d’arriérés de loyers pour les

mois de septembre 2018, novembre 2018 et décembre 2018 est également déclarée fondée pour

le montant de 1.988,11 euros.

La demande des consorts GROUPE1.) en restitution de la garantie locative est fondée pour le

montant de 3.400.- euros.

Il s’ensuit que les consorts GROUPE1.) sont redevables envers PERSONNE1.) de la somme

totale de [1.600 (loyer avril 2019, volet non entrepris du jugement a quo) + 8.125 (arriérés de

loyers, suite à augmentation rétroactive du loyer, pour la période de janvier 2016 à septembre

2018 inclus) + 160 (frais de poubelles) + 1.988,11 (arriérés de loyers pour les mois de septembre,

novembre et décembre 2018) =] 11.873,11 euros, tandis qu’PERSONNE1.) est redevable envers

les consorts GROUPE1.) de la somme de 3.400.- euros à titre de la garantie locative.

Il y a lieu d’ordonner la compensation judiciaire des créances réciproques des parties et partant

de condamner les consorts GROUPE1.), par réformation du jugement entrepris, à payer à

PERSONNE1.) le montant de [11.873,11 – 3.400] = 8.473,11 euros, avec les intérêts légaux à

compter du 5 février 2021 jusqu’à solde.

Quant aux demandes accessoires

PERSONNE1.) réclame l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500.- euros pour

l’instance d’appel.

Les consorts GROUPE1.) sollicitent l’allocation d’une indemnité de procédure du même montant

pour l’instance d’appel.

L’article 240 du Nouveau Code de procédure civile dispose que lorsqu’il paraît inéquitable de

laisser à la charge d’une partie les sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens,

le juge peut condamner l’autre partie à lui payer le montant qu’il détermine.

Au vu de l’issue du litige, la demande des intimés en obtention d’une indemnité de procédure

pour l’instance d’appel est à rejeter.

Faute de prouver l’iniquité requise par la prédite disposition, la demande d’PERSONNE1.) en

allocation d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel requiert également un rejet.

Aux termes de l’article 238 du Nouveau Code de procédure civile, « toute partie qui succombera

sera condamnée aux dépens sauf au tribunal à laisser la totalité, ou une fraction des dépens à

charge d’une autre partie par décision spéciale et motivée ».

La condamnation de la partie perdante n’est que la constatation que celui qui a triomphé en justice

doit pouvoir se faire rembourser des frais qu’il a exposés. Elle ne suppose aucune appréciation

sur la légitimité de la demande ou l’illégitimité de la défense. Dans la notion de « succombance »

se trouve l’idée qu’une prétention de la partie n’a pas été admise (cf. JCL Procédure civile, fasc.

400-85 : Dépens – Condamnation aux dépens, n° 34 et 42).

Au vu des principes exposés ci-avant et de l’issue finale du litige, il y a lieu de réformer le jugement

entrepris en ce que le juge de première instance a fait masse des frais et dépens de la première

instance et les a imposés, pour moitié, à PERSONNE1.) et, pour moitié, aux consorts

GROUPE1.), les frais et dépens de la première instance étant à mettre intégralement à charge

des consorts GROUPE1.). Il y a également lieu de les condamner aux frais et dépens de

l’instance d’appel.

Il suit de tout ce qui précède que l’appel est partiellement fondé.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en matière de

bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

statuant en continuation du jugement n° 2022TALCH14/00054 rendu en date du 30 mars 2022,

dit l’appel partiellement fondé,

partant, par réformation du jugement entrepris :

dit fondée la demande d’PERSONNE1.), veuve PERSONNE2.), en paiement d’arriérés de loyers

pour les mois de septembre, novembre et décembre 2018, à concurrence du montant de 1.988,11

euros,

confirme le jugement entrepris en ce qu’il a dit fondée la demande de PERSONNE3.), suivant

Registre National des Personnes Physiques PERSONNE3.), et de PERSONNE4.) en restitution

de la garantie locative à hauteur du montant de 3.400.- euros,

constate qu’PERSONNE1.), veuve PERSONNE2.), a une créance à l’égard de PERSONNE3.),

suivant Registre National des Personnes Physiques PERSONNE3.), et de PERSONNE4.),

s’élevant au montant total de 11.873,11 euros,

constate que

PERSONNE3.), suivant Registre National des Personnes Physiques

PERSONNE3.), et PERSONNE4.), ont une créance à l’égard d’PERSONNE1.), veuve

PERSONNE2.), s’élevant au montant de 3.400.- euros,

partant, par compensation judiciaire entre créances réciproques,

condamne PERSONNE3.), suivant Registre National des Personnes Physiques PERSONNE3.),

et PERSONNE4.) à payer à PERSONNE1.), veuve PERSONNE2.), le montant de 8.437,11

euros, avec les intérêts légaux à compter du 5 février 2021,

condamne PERSONNE3.), suivant Registre National des Personnes Physiques PERSONNE3.),

et PERSONNE4.) aux frais et dépens de la première instance,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

dit recevables, mais non fondées les demandes respectives des parties en allocation d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

partant en déboute,

condamne PERSONNE3.), suivant Registre National des Personnes Physiques PERSONNE3.),

et PERSONNE4.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.