Tenant loses appeal on rent arrears; court confirms first instance judgment and awards procedural costs.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

2022TALCH14/00090

Audience publique du mercredi, premier juin deux mille vingt-deux

Numéro TAL-2021-02467

Composition :

Martine DISIVISCOUR, vice-présidente,

Anne-Laure SEDRANI, juge,

Alix KAYSER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), sans état connu, et

2) PERSONNE2.),

sans

état

connu,

les

deux

demeurant

à

L-ADRESSE1.),

ADRESSE1.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Kelly FERREIRA SIMOES en

remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO de Luxembourg du 9 mars 2021,

intimés sur appel incident,

sub 1) et 2) comparant par la société à responsabilité limitée IE.LEX s.àr.l., établie et ayant son

siège social à L-1631 Luxembourg, 15, rue Glesener, inscrite à la liste V du tableau de l’Ordre

des Avocats du Barreau de Luxembourg, représentée aux fins de la présente procédure par

Maître Daniel PHONG, avocat,

et

PERSONNE3.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Kelly FERREIRA SIMOES en

remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO,

appelant par appel incident,

comparant par Maître Andreas KOMNINOS, avocat, demeurant à Luxembourg.

____________________________________________________________________________

Revu le jugement n° 2021TALCH14/00128 rendu par le tribunal actuellement saisi en date du 10

novembre 2021 ayant d’ores et déjà dit l’appel principal partiellement fondé et l’appel incident

non fondé.

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) (ci-après « les consorts

GROUPE1.) ») ont été condamnés, par voie de compensation judiciaire,

à payer à

PERSONNE3.) le montant de 350.- euros, correspondant aux arriérés de loyers après déduction

de la garantie locative.

Le jugement a quo a été confirmé pour le surplus.

La demande des consorts GROUPE1.) en remboursement de loyers trop payés a été déclarée

non fondée.

Les consorts GROUPE1.) ont été condamnés à payer à PERSONNE3.) le montant de 1.158,18

euros à titre de remboursement de charges trop payées.

L’affaire, inscrite sous le numéro TAL-2021-02467, fut fixée pour continuation des débats d’abord

au 16 février 2022, ensuite au 9 mars 2022 et finalement à l’audience publique du mercredi, 4

mai 2022, à 09.00 heures, salle JT 1.02.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu comme suit :

Maître Najma OUCHENE (avocat au Barreau de Metz), avocat, en remplacement de Maître

Daniel PHONG, représentant la société à responsabilité limitée IE.LEX s.àr.l., comparant pour

PERSONNE1.) et PERSONNE2.), fut entendue en ses explications.

Maître Jérôme BERGEM, avocat, en remplacement de Maître Andreas KOMNINOS, comparant

pour PERSONNE3.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mercredi,

1er juin 2022, le

jugement qui suit :

Motifs de la décision

Il est constant en cause que par contrat de bail du 14 mars 2017, ayant pris effet le 1er avril 2017,

PERSONNE3.) a donné en location aux consorts GROUPE1.) un appartement situé à

ADRESSE2.), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1.250.- euros et d’une avance sur

charges mensuelle de 150.- euros.

L’état des lieux de sortie a été effectué en date du 1er avril 2020, date à laquelle les clés ont été

remises au bailleur.

Quant aux charges locatives

Lors de la continuation des débats à l’audience du 4 mai 2022, PERSONNE3.) explique que les

consorts GROUPE1.) ont quitté les lieux loués en mars 2020 et que la remise des clés a été

effectuée en date du 1er avril 2020, de sorte que ses anciens locataires seraient redevables des

charges locatives jusqu’au mois de mars 2020 inclus.

Les consorts GROUPE1.) auraient payé leurs avances sur charges pour les mois de janvier et

février 2020, mais non celle pour le mois de mars 2020.

Les charges locatives pour les mois de janvier à mars 2020 s’élèveraient au montant total de

365,65 euros, calculé au prorata, de sorte qu’PERSONNE3.) réclame le paiement du montant de

[365,65 – (2 x 150 (avance sur charges)) =] 65,65 euros.

Les consorts GROUPE1.) contestent le montant réclamé en l’absence d’un procès-verbal de

l’assemblée générale ayant approuvé le décompte individuel des charges locatives pour l’année

2020.

Suivant l’article 5 (3) alinéa 5 de la loi modifiée du 21 septembre 2016 sur le bail à usage

d’habitation, si les frais mis en compte résultent d’un décompte d’un immeuble soumis au statut

de la copropriété approuvé en assemblée générale conformément à la législation relative au

statut de la copropriété des immeubles bâtis, les positions de ce décompte à charge du locataire

sont présumées justifiées et échues. La preuve contraire est admise.

Alors même que le tribunal actuellement saisi a réservé le volet des charges locatives de l’année

2020 pour permettre à PERSONNE3.) de verser le procès-verbal de l’assemblée générale

approuvant le cas échéant le décompte charges pour l’année 2020, ce dernier ne l’a pas versé

lors de la continuation des débats à l’audience du 4 mai 2022, ni en cours de délibéré.

A défaut de pièce relative à une éventuelle approbation du décompte charges pour l’année 2020,

il s’ensuit que celui-ci n’est pas présumé justifié.

L’article 5 (3) de la loi susvisée dispose en son alinéa 2 que ne peuvent être mis à charge du

locataire que les frais exposés pour la consommation d’énergie, pour l’entretien courant du

logement et des parties communes, pour les menues réparations ainsi que les taxes liées à

l’usage du logement.

Il y a lieu de constater qu’PERSONNE3.) ne réclame à l’heure actuelle que les frais exposés pour

la consommation d’énergie, l’entretien courant du logement et des parties communes ainsi que

les taxes liées à l’usage du logement.

Il résulte du décompte individuel des charges pour l’année 2020 que le bailleur a payé l’intégralité

des charges.

Etant donné que les consorts GROUPE1.) n’ont quitté les lieux loués qu’en date du 1er avril 2020,

date de l’établissement de l’état des lieux de sortie et de la remise des clés, ils sont tenus de

payer les charges pour la période de janvier à mars 2020 inclus.

Au vu des développements qui précèdent, le montant à mettre à charge des consorts

GROUPE1.), calculé au prorata, s’élève à 365,65 euros, conformément au décompte versé par

PERSONNE3.).

Il est constant en cause que les consorts GROUPE1.) ont payé le montant total de [2 x

150.- =] 300.- euros à titre d’avances sur charges, de sorte qu’il reste un solde débiteur de [365,65

– 300.- =] 65,65.- euros.

Par conséquent, il y a lieu de condamner les consorts GROUPE1.) à payer à PERSONNE3.) le

montant de 65,65 euros à titre de charges locatives pour l’année 2020.

Les consorts GROUPE1.) réclament le remboursement de l’intégralité des avances sur charges

payées pour l’année 2020, soit le montant de [2 x 150.- =] 300.- euros.

Etant donné que les consorts GROUPE1.) n’établissent pas, ni même n’allèguent ne pas avoir

consommé d’eau, d’électricité ou de chauffage, ainsi que ne pas avoir utilisé les parties

communes ou les poubelles, leur demande en remboursement des avances sur charges payées

pour l’année 2020 requiert un rejet.

Quant au préjudice moral

Les consorts GROUPE1.) réclament des dommages et intérêts pour préjudice moral à hauteur

de 1.000.- euros.

PERSONNE3.) conteste le bien-fondé de la demande, faute pour les consorts GROUPE1.)

d’avoir versé une pièce établissant leur préjudice moral.

La demande des consorts GROUPE1.) en obtention de dommages et intérêts pour préjudice

moral, formulée pour la première fois en instance d’appel, dont l’irrecevabilité n’a pas été

soulevée par l’intimé, est à déclarer recevable, puisque la règle de la prohibition des demandes

nouvelles en appel, inscrite à l’article 592 du Nouveau Code de procédure civile, est d’intérêt

privé et non d’intérêt public (cf. CA, 22 mai 1967, Pas. 20, p. 327).

En l’absence de toute pièce justificative versée à l’appui, la demande des consorts GROUPE1.)

relative aux dommages et intérêts pour préjudice moral est à rejeter.

Quant aux demandes accessoires

Les consorts GROUPE1.) réclament une indemnité de procédure de 2.500.- euros pour l’instance

d’appel.

PERSONNE3.) réclame le même montant à titre d’indemnité de procédure pour l’instance

d’appel.

L’article 240 du Nouveau Code de procédure civile dispose que lorsqu’il paraît inéquitable de

laisser à la charge d’une partie les sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens,

le juge peut condamner l’autre partie à lui payer le montant qu’il détermine.

Faute tant pour les consorts GROUPE1.) que pour PERSONNE3.) de prouver l’iniquité requise

par la loi, il y a lieu de rejeter leurs demandes respectives en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel.

Aux termes de l’article 238 du Nouveau Code de procédure civile, « toute partie qui succombera

sera condamnée aux dépens sauf au tribunal à laisser la totalité, ou une fraction des dépens à

charge d’une autre partie par décision spéciale et motivée ».

La condamnation de la partie perdante n’est que la constatation que celui qui a triomphé en justice

doit pouvoir se faire rembourser des frais qu’il a exposés. Elle ne suppose aucune appréciation

sur la légitimité de la demande ou l’illégitimité de la défense. Dans la notion de « succombance »

se trouve l’idée qu’une prétention de la partie n’a pas été admise (cf. JCL Procédure civile, fasc.

400-85 : Dépens – Condamnation aux dépens, n° 34 et 42).

Au vu des principes exposés ci-avant et de l’issue finale du litige, il y a lieu de confirmer le

jugement entrepris en ce que le juge de première instance a condamné les consorts GROUPE1.)

aux frais et dépens de la première instance. Il y a également lieu de les condamner aux frais et

dépens de l’instance d’appel.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en matière de

bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

statuant en continuation du jugement n° 2021TALCH14/00128 rendu en date du 10 novembre

2021,

confirme le jugement entrepris en ce que le juge de première instance a condamné

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aux frais et dépens de la première instance,

déclare fondée la demande d’PERSONNE3.) en paiement de charges locatives pour l’année

2020,

partant, condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à payer à PERSONNE3.) le montant de

65,65 euros à titre de charges locatives pour l’année 2020,

déclare recevable, mais non fondée la demande de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) en

remboursement des avances sur charges payées pour l’année 2020,

partant, en déboute,

déclare recevable, mais non fondée la demande de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) en

obtention de dommages et intérêts pour préjudice moral,

partant, en déboute,

déclare recevables, mais non fondées les demandes des parties respectives en allocation d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

partant, en déboute,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.