Commercial lease appeal dismissed; tenant's eviction confirmed with procedural costs awarded to landlord.

Jugement bail commercial (XIVe chambre)

2022TALCH14/00075

Audience publique du mercredi, onze mai deux mille vingt-deux

Numéro TAL-2022-01078 du rôle

Composition :

Martine DISIVISCOUR, vice-présidente,

Anne-Laure SEDRANI, juge,

Alix KAYSER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l., établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE1.), représentée par son gérant en fonctions, inscrite au Registre de Commerce

et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Christine KOVELTER

en remplacement de l’huissier de justice Frank SCHAAL de Luxembourg du 25 janvier 2022,

comparant par Maître Eric SAYS, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Christine KOVELTER en

remplacement de l’huissier de justice Frank SCHAAL,

comparant par Maître Christian BOCK, avocat, demeurant à Luxembourg.

________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro TAL-2022-01078 du rôle, fut fixée pour plaidoiries d’abord

au 28 mars 2022 et finalement à l’audience publique du mercredi, 20 avril 2022, à 9.00

heures, salle JT 1.02.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu comme

suit :

Maître Simone PINTO ESTEVES, avocat, en remplacement de Maître Eric SAYS, avocat,

comparant pour la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l., fut entendue en ses

explications.

Maître Christian BOCK, avocat, comparant pour PERSONNE1.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mercredi,

11 mai 2022, le

jugement qui suit :

Faits et rétroactes

Par requête déposée au greffe le 30 août 2021,

PERSONNE1.)

(ci-après

« PERSONNE1.) ») a fait convoquer la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l.

(ci-après « la société SOCIETE1.) ») devant le tribunal de paix de Luxembourg pour

déclarer résilié le contrat de bail avec effet au 31 juillet 2021.

Il a partant conclu au déguerpissement de sa locataire.

Il a demandé la fixation de l’indemnité d’occupation mensuelle au montant de 3.000.- euros,

payable à partir du 1er août 2021.

Il a, en outre, réclamé une indemnité de procédure de 1.500.- euros et sollicité l’exécution

provisoire.

A l’audience des plaidoiries de première instance du 6 décembre 2021, PERSONNE1.) a

renoncé à sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation à partir du 1er août 2021,

au motif que la société SOCIETE1.) se serait acquittée du paiement d’une indemnité

d’occupation à hauteur de 3.000.- euros par mois. Il a cependant maintenu sa demande

tendant à la fixation de l’indemnité d’occupation mensuelle au montant de 3.000.- euros.

La société SOCIETE1.) a demandé un délai de déguerpissement de six mois.

Par jugement du 22 décembre 2021, le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière

de bail commercial, statuant contradictoirement et en premier ressort, a :

-

constaté la résiliation du contrat de bail avec effet au 31 juillet 2021,

-

condamné la société SOCIETE1.) à déguerpir des lieux occupés dans un délai de trois

mois à partir de la notification du jugement,

-

fixé l’indemnité d’occupation à payer par la société SOCIETE1.) à PERSONNE1.) au

montant de 3.000.- euros par mois d’occupation à partir du jugement jusqu’à la libération

effective des lieux,

-

condamné la société SOCIETE1.) à payer à PERSONNE1.) une indemnité de procédure

de 500.- euros,

-

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire,

-

condamné la société SOCIETE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Au vu des explications fournies par PERSONNE1.) et des pièces versées à l’appui, le juge

de première instance a constaté que le contrat de bail a été valablement résilié avec effet

au 31 juillet 2021. La société SOCIETE1.) est désormais à qualifier comme étant occupante

sans droit ni titre.

Le juge de première instance n’a accordé à la société SOCIETE1.) qu’un délai de

déguerpissement de trois mois, au motif que cette dernière ne justifie pas avoir entrepris

une quelconque recherche en vue de trouver un nouveau site après le 24 juin 2021 et surtout

après la fin du bail.

De ce jugement, lui notifié en date du 23 décembre 2021, la société SOCIETE1.) a

régulièrement relevé appel par acte d’huissier du 25 janvier 2022.

Motifs de la décision

D’emblée, le tribunal tient à relever que le jugement dont appel n’est pas entrepris en ce

que le juge de première instance a constaté la résiliation du contrat de bail avec effet au 31

juillet 2021 et fixé l’indemnité d’occupation à payer par la société SOCIETE1.) à

PERSONNE1.) au montant mensuel de 3.000.- euros à partir du jugement a quo jusqu’à la

libération effective des lieux.

Le jugement n’est pas non plus entrepris en ce que le juge de première instance a

condamné la société SOCIETE1.) aux frais et dépens de la première instance.

Ces volets du jugement entrepris ne sont donc pas dévolus au tribunal actuellement saisi

qui ne peut en connaître.

Quant au délai de déguerpissement

Il est constant en cause que suivant contrat de bail du 31 juillet 2018, ayant pris effet le 1er

août 2018, PERSONNE1.) a donné en location à la société SOCIETE1.) un dépôt situé à

ADRESSE1.), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 3.000.- euros.

Ledit contrat de bail a été résilié avec effet au 31 juillet 2021.

Le juge de première instance a condamné la société SOCIETE1.) à déguerpir des lieux

occupés dans un délai de trois mois à partir de la notification du jugement entrepris.

La société SOCIETE1.) soutient que ledit délai de déguerpissement n’est pas suffisant afin

de trouver un nouveau site industriel.

Elle aurait fait des recherches pour trouver un site industriel de grande envergure depuis

2019 et elle n’aurait pas cessé d’envoyer des demandes en ce sens. En tout, quatorze

demandes auraient été faites à différentes administrations communales.

Au vu de la situation actuelle du marché immobilier au Luxembourg, il serait toutefois très

difficile de trouver un site d’une contenance semblable, de sorte qu’elle réclame

actuellement un délai de déguerpissement d’au moins six mois, sinon d’au moins trois mois.

Elle insiste sur le fait qu’elle a toujours payé son loyer, respectivement l’indemnité

d’occupation, et qu’elle n’accuse aucun arriéré.

PERSONNE1.) s’oppose à un délai de déguerpissement de six mois.

Il fait valoir que le contrat de bail a été résilié par courrier du 2 juillet 2020 et ce avec effet

au 31 juillet 2021, de sorte que la société SOCIETE1.) aurait su une année à l’avance qu’elle

devrait quitter les lieux loués.

Il se déclare d’accord avec tout au plus un délai de déguerpissement d’un mois maximum à

partir du prononcé du présent jugement.

Il ressort du jugement entrepris ainsi que des pièces versées en cause que la société

SOCIETE1.) a fait des démarches pour trouver un nouveau site industriel entre le 9 juillet

2020 et le 24 juin 2021, soit avant la résiliation du contrat de bail intervenue en date du 31

juillet 2021.

Depuis la résiliation du contrat de bail, il résulte des éléments du dossier que la société

SOCIETE1.) a donné mandat exclusif de recherche d’un bien immobilier à un agent

immobilier en date du 27 août 2021 afin de rechercher un nouveau site industriel.

Le 6 septembre 2021, la société SOCIETE1.) a contacté la société SOCIETE2.) afin

d’obtenir des nouvelles quant à sa demande d’implantation dans la nouvelle zone

ENSEIGNE1.) à ADRESSE3.), ultérieurement faite.

En date du 3 décembre 2021, la société SOCIETE1.) a contacté le Syndicat Intercommunal

« Kanton Réiden » afin d’obtenir des nouvelles quant à sa demande ultérieurement posée

pour un nouveau site industriel.

La société SOCIETE1.) a postulé pour un terrain industriel à ADRESSE4.) auprès de

l’Administration Communale ADRESSE5.) en date du 15 décembre 2021, demande à

laquelle elle a eu une suite défavorable en date du 4 avril 2022.

Au vu de ce qui précède, la société SOCIETE1.) a fait plusieurs démarches pour trouver un

nouveau site industriel tant avant que depuis la résiliation du contrat de bail intervenue en

date du 31 juillet 2021.

Le tribunal tient cependant à relever que la société SOCIETE1.) ne justifie plus avoir

entrepris la moindre recherche après le 15 décembre 2021, soit pendant quatre mois avant

le jour des plaidoiries en instance d’appel.

Eu égard à ces considérations et à l’ampleur du site industriel à déblayer, le tribunal décide

de confirmer le jugement entrepris en ce que le juge de première instance a accordé un

délai de déguerpissement de trois mois à la société SOCIETE1.), sauf à reporter ce délai

de trois mois à partir de la signification du présent jugement.

Quant aux demandes accessoires

La société SOCIETE1.) réclame une indemnité de procédure de 1.000.- euros pour les deux

instances.

Elle demande en outre sa décharge de la condamnation au paiement d’une indemnité de

procédure de 500.- euros pour la première instance à PERSONNE1.).

PERSONNE1.) réclame une indemnité de procédure de 1.500.- euros pour l’instance

d’appel.

L’article 240 du Nouveau Code de procédure civile dispose que lorsqu’il paraît inéquitable

de laisser à la charge d’une partie les sommes exposées par elle et non comprises dans les

dépens, le juge peut condamner l’autre partie à lui payer le montant qu’il détermine.

La demande de la société SOCIETE1.) en allocation d’une indemnité de procédure pour la

première instance, formulée pour la première fois en instance d’appel, dont l’irrecevabilité

n’a pas été soulevée par l’intimé, est à déclarer recevable, puisque la règle de la prohibition

des demandes nouvelles en appel, inscrite à l’article 592 du Nouveau Code de procédure

civile, est d’intérêt privé et non d’intérêt public (cf. CA, 22 mai 1967, Pas. 20, p. 327).

Au vu de l’issue du litige, les demandes de la société SOCIETE1.) en allocation d’une

indemnité de procédure requièrent un rejet tant pour la première instance que pour

l’instance d’appel.

Le tribunal considère qu’il serait inéquitable de laisser l’entièreté des frais non compris dans

les dépens à la charge de PERSONNE1.). Il convient partant de lui allouer une indemnité

de procédure de 500.- euros tant pour la première instance, par confirmation du jugement

entrepris, que pour l’instance d’appel.

Aux termes de l’article 238 du Nouveau Code de procédure civile, « toute partie qui

succombera sera condamnée aux dépens sauf au tribunal à laisser la totalité, ou une

fraction des dépens à charge d’une autre partie par décision spéciale et motivée ».

La condamnation de la partie perdante n’est que la constatation que celui qui a triomphé en

justice doit pouvoir se faire rembourser des frais qu’il a exposés. Elle ne suppose aucune

appréciation sur la légitimité de la demande ou l’illégitimité de la défense. Dans la notion de

« succombance » se trouve l’idée qu’une prétention de la partie n’a pas été admise (cf. JCL

Procédure civile, fasc. 400-85 : Dépens – Condamnation aux dépens, n° 34 et 42).

Au vu des principes exposés ci-avant et de l’issue finale du litige, il y a lieu de condamner

la société SOCIETE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.

Il s’ensuit que l’appel n’est pas fondé.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail commercial et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit non fondé,

partant, confirme le jugement entrepris, sauf à reporter le délai de déguerpissement de trois

mois à partir de la signification du présent jugement,

déclare recevables, mais non fondées les demandes de la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) s.àr.l. en allocation d’une indemnité de procédure tant pour la première

instance que pour l’instance d’appel,

partant, en déboute,

déclare recevable et fondée la demande de PERSONNE1.) en allocation d’une indemnité

de procédure pour l’instance d’appel, à concurrence du montant de 500.- euros,

partant, condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. à payer à

PERSONNE1.) une indemnité de procédure de 500.- euros pour l’instance d’appel,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. aux frais et dépens de

l’instance d’appel.