Tenant appeal dismissed; landlord wins eviction case and procedural costs despite new procedural claim.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

2022TALCH14/00077

Audience publique du mercredi, onze mai deux mille vingt-deux

Numéro TAL-2022-00630 du rôle

Composition :

Martine DISIVISCOUR, vice-présidente,

Anne-Laure SEDRANI, juge,

Alix KAYSER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Pierre BIEL de Luxembourg du

3 janvier 2022,

comparant par Maître Michel VALLET, avocat, demeurant à Dudelange,

et

PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Pierre BIEL,

comparant par Maître Marc LENTZ, avocat, demeurant à Luxembourg.

________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro TAL-2022-00630 du rôle, fut fixée pour plaidoiries d’abord

au 28 février 2022, puis à l’audience publique du lundi, 28 mars 2022, à 9.00 heures, salle

TL 1.04.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu comme suit

:

Maître Marie PINSON, avocat, en remplacement de Maître Michel VALLET, avocat,

comparant pour PERSONNE1.), fut entendue en ses explications.

Maître Marc LENTZ, avocat, comparant pour PERSONNE2.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mercredi,

11 mai 2022, le

jugement qui suit :

Faits et rétroactes

Par requête déposée au greffe en date du 16 juillet 2021, PERSONNE2.) a fait convoquer

PERSONNE1.) à se présenter devant le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, pour obtenir la

condamnation de cette dernière à déguerpir des lieux loués dans un délai de huit jours à

compter de la notification du jugement, après résiliation du bail conclu entre parties.

A l’appui de sa demande, PERSONNE2.) a indiqué que par contrat de bail conclu en date

du 27 avril 2017 et avec effet au 1er mai 2017, elle avait donné en location à PERSONNE1.)

un appartement dans une résidence située à ADRESSE1.).

Le délai de préavis contractuellement prévu aurait été de trois mois. En date du 30 janvier

2020, elle aurait informé la locataire de son intention d’entamer des travaux de rénovation

de grande envergure dans les lieux loués et de ce qu’elle mettait partant fin au contrat de

bail avec effet au 31 juillet 2020.

Malgré mises en demeure, PERSONNE1.) n’aurait pas quitté les lieux ni effectué de

démarches en vue de se reloger.

A l’audience des plaidoiries de première instance, PERSONNE2.) a précisé qu’elle avait

envoyé un courrier de rappel en date du 26 mai 2021, accordant à PERSONNE1.) un délai

jusqu’au 31 août 2021 pour quitter les lieux.

Elle a fait valoir qu’elle avait valablement résilié le contrat de bail avec effet au 31 juillet

2020, de sorte que PERSONNE1.) serait à considérer comme occupante sans droit ni titre

depuis cette date.

Elle a demandé le déguerpissement de PERSONNE1.) dans un délai de quarante jours à

compter du jugement ainsi que la fixation du montant de l’indemnité d’occupation due par

cette dernière au montant du loyer fixé dans le contrat de bail.

PERSONNE2.) a encore fait valoir que PERSONNE1.) avait déposé une requête en sursis

en date du 22 juin 2021, cette demande ayant été déclarée irrecevable faute de jugement

ayant ordonné le déguerpissement. PERSONNE1.) ayant ainsi sollicité un sursis, il y aurait

lieu d’en déduire qu’elle avait accepté la résiliation du bail.

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où PERSONNE1.) pouvait encore valablement

contester la résiliation, PERSONNE2.) a demandé au tribunal de constater la réalité et la

nécessité des travaux envisagés et de retenir que la résiliation a été valablement faite au

31 juillet 2021.

A titre plus subsidiaire, elle a sollicité la résiliation judiciaire du contrat de bail avec effet au

jour du jugement, sinon à la date de la prochaine échéance du contrat de bail.

PERSONNE1.) a reconnu avoir reçu les lettres de résiliation de PERSONNE2.), mais elle a

contesté les motifs invoqués à l’appui de la résiliation du bail. Les lieux loués se trouveraient

en très bon état et les travaux invoqués ne seraient pas justifiés.

Par jugement du 24 novembre 2021, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, siégeant en

matière de bail à loyer, statuant contradictoirement et en premier ressort, a :

-

résilié le contrat de bail conclu entre parties pour motif grave et légitime consistant en des

travaux de rénovation de grande envergure des lieux loués,

-

condamné PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués dans un délai de deux mois à

compter de la notification du jugement,

-

fixé l’indemnité d’occupation mensuelle due au montant de 1.420.- euros,

-

condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) une indemnité de procédure de

350.- euros,

-

condamné PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a d’abord relevé qu’il résultait d’un extrait

du plumitif de l’audience extraordinaire du 30 juillet 2020 que PERSONNE1.), qui avait

demandé un sursis à déguerpissement, avait également contesté le bien-fondé de la

résiliation, de sorte qu’elle n’était pas forclose à en contester le bien-fondé devant le juge

de première instance.

Au vu des pièces versées par la bailleresse, le juge de première instance a retenu qu’il était

établi que cette dernière avait l’intention de procéder à des travaux de grande envergure

dans les lieux loués, rendant impossible le maintien dans les lieux de la locataire. Le premier

juge a partant fait droit à la demande en résiliation du bail.

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel par acte d’huissier du

3 janvier 2022.

Appréciation du tribunal

Il est constant en cause que suivant contrat de bail conclu en date du 27 avril 2017 et ayant

pris effet en date du 1er mai 2017, PERSONNE2.) a donné en location à PERSONNE1.) un

appartement situé à ADRESSE1.).

Quant à la résiliation du bail

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) demande au tribunal actuellement

saisi de ne pas prononcer la résiliation du contrat de bail conclu entre parties et partant de

ne pas la condamner à déguerpir des lieux loués.

Il appartiendrait à PERSONNE2.) de rapporter la preuve de l’utilité des travaux qu’elle

prétend vouloir faire réaliser ainsi que son intention d’y procéder réellement.

Cette dernière ne verserait toutefois que des simples devis, de sorte que son intention réelle

de procéder aux travaux ne serait pas établie.

L’appartement se trouverait en bon état général, tel que cela ressortirait de l’état des lieux

dressé lors de la signature du contrat de bail. Il ne présenterait pas de vices ni une vétusté

rendant nécessaire la réalisation de travaux.

En outre, les travaux envisagés – rénovation des sanitaires, peinture, changement du

parquet – ne seraient pas de nature à empêcher le maintien dans les lieux de la locataire.

De son côté, PERSONNE2.) conclut à la confirmation du jugement entrepris, par adoption

des motifs du juge de première instance.

La réalité des travaux projetés serait établie à suffisance au vu des différents devis. Il en

ressortirait également qu’il s’agirait de travaux d’envergure, puisque la rénovation de tout

l’appartement serait prévue.

L’immeuble aurait été construit en 1991 et présenterait partant une certaine vétusté. Il

devrait être permis au bailleur de remettre un tel immeuble en conformité avec les standards

modernes.

A titre préliminaire, le tribunal relève que le juge de première instance s’est uniquement

prononcé quant à la demande en résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre parties.

Dans la mesure où PERSONNE2.) conclut à la confirmation du jugement entrepris par

adoption des motifs du premier juge et ne relève pas appel incident du jugement entrepris,

elle ne reformule pas à ce stade sa demande formulée en première instance et tendant à la

constatation par le tribunal de la résiliation intervenue par courrier du 30 janvier 2021.

Partant, le tribunal n’est actuellement saisi que de la demande en résiliation judiciaire du

contrat de bail conclu entre parties.

Au vu des positions divergentes des parties, il convient d’analyser à la lumière des pièces

versées et des explications fournies par les parties, si la demande en résiliation du contrat

de bail liant les parties est justifiée.

En vertu de l’article 12 paragraphe 2 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à

usage d’habitation, tout bail qui vient à cesser pour n’importe quelle cause est prorogé à

moins que : a) le bailleur ne prouve avoir besoin des lieux loués pour les occuper lui-même

ou pour les faire occuper de manière effective par un parent ou allié jusqu’au troisième degré

inclusivement, b) le locataire ne remplisse pas ses obligations, c) il existe d’autres motifs

graves et légitimes à établir par le bailleur.

Le motif de résiliation invoqué, consistant dans la nécessité de procéder à des travaux de

réfection importants, constitue le cas échéant dans le chef du bailleur un motif grave et

légitime de résiliation du bail, à condition pour lui d’établir tant la nécessité des travaux que

son intention d’y procéder réellement.

Les travaux de rénovation envisagés ne doivent pas être absolument nécessaires et

indispensables.

Dès lors qu’il est établi que les travaux de rénovation ont une utilité réelle pour l’immeuble

en lui apportant un supplément de confort et une plus-value, le motif est à considérer comme

justifié. Il en est ainsi notamment d’un immeuble d’une certaine ancienneté qui ne

correspond plus aux standards modernes, dès lors qu’il est établi que les travaux projetés

constituent une amélioration effective de l’immeuble, alors même que le locataire déclare

se plaire dans les locaux existants (cf. TAL, 11 novembre 2004, n° 164.008 ; TAL, 3 mars

2015, n° 162.633).

Permettre au bailleur de résilier un contrat de bail seulement dans l’hypothèse où il envisage

d’effectuer des travaux de rénovation absolument nécessaires et indispensables, reviendrait

à empêcher le bailleur à remettre les lieux aux normes de confort moderne et d’apporter

une plus-value à son bien qui présente une certaine vétusté.

Les travaux en question doivent encore être de nature à empêcher le maintien dans les lieux

du locataire, étant donné que celui-ci, aux termes de l’article 1724 du Code civil, est contraint

de subir les réparations urgentes qui s’imposent, sauf à prendre lui-même l’initiative de la

rupture du contrat de bail ou à demander une réduction du loyer pour perte de jouissance

des lieux pris en location pendant la période des travaux.

S’il a certes été décidé que le locataire peut se déclarer prêt à accepter les inconvénients

des travaux de transformation, cette solution n’est envisageable que si le maintien dans les

lieux du locataire est objectivement possible (cf. M. HARLES, Le bail à loyer, Compte-rendu

de jurisprudence, Pas. 31, n° 163).

Il appartient dès lors au tribunal d’apprécier si le motif invoqué est suffisamment grave et

légitime pour justifier la résiliation judiciaire du bail.

La charge de la preuve du motif grave et légitime justifiant la résiliation du contrat de bail

incombe au bailleur, soit en l’espèce à PERSONNE2.).

Il est constant en cause que l’immeuble dans lequel se trouve l’appartement pris en location

par PERSONNE1.) date de 1991.

A l’appui de sa demande en résiliation du bail, PERSONNE2.) verse seize devis établis en

2020.

Contrairement à la position de PERSONNE1.), le fait qu’il ne s’agisse que de devis,

respectivement de devis non signés, n’est pas de nature à remettre en cause l’intention de

la bailleresse de procéder auxdits travaux. Il ne peut en effet être exigé du bailleur qu’il

dispose de toutes les autorisations requises, voire qu’il ait déjà conclu des contrats avec les

corps de métiers intéressés par les travaux projetés au moment-même de la résiliation du

contrat de bail.

Il ressort des devis versés par PERSONNE2.) que la bailleresse envisage de faire des

travaux d’électricité, de chauffage et de tuyauterie, de pose de nouveaux sols, de

remplacement de toutes les portes y compris la porte d’entrée, de rénovation de la cuisine,

de la salle de bains et du WC séparé.

Il s’agit de travaux de rénovation d’envergure qui sont utiles et justifiés dans la mesure où

ils ont trait au remplacement et à la modernisation de l’intégralité de l’appartement.

Au vu de l’ancienneté de l’immeuble, les travaux de rénovation projetés dans les lieux

occupés par PERSONNE1.) ont une utilité objective.

Ils sont par ailleurs d’une envergure telle qu’ils sont incompatibles avec le maintien de la

locataire dans les lieux.

Partant, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce que le juge de première instance

a prononcé la résiliation judiciaire du contrat de bail pour motif grave et légitime.

Les parties n’ont pas pris position quant au délai de déguerpissement à accorder à

PERSONNE1.).

Au vu des circonstances de l’espèce, le tribunal retient qu’un délai de deux mois, tel que

retenu par le juge de première instance, est adéquat, sauf à préciser que ledit délai est

prorogé à deux mois à partir de la signification du présent jugement.

Quant à la fixation de l’indemnité d’occupation

PERSONNE1.) sollicite la réformation du jugement entrepris en ce que le juge de première

instance a fixé le montant de l’indemnité d’occupation mensuellement redue à 1.420.- euros,

sans invoquer de moyen à l’appui de ladite demande.

PERSONNE2.) conclut à la confirmation du jugement entrepris.

L’indemnité d’occupation représente non seulement la contrepartie de la jouissance des

locaux, mais également la compensation du préjudice résultant pour le bailleur du fait qu’il

a été privé de la libre disposition des lieux. L’indemnité due du chef d’une occupation

précaire ou sans droit ni titre trouve son fondement dans l’enrichissement sans cause,

l’occupant s’enrichit par la jouissance des lieux, au détriment du propriétaire corrélativement

appauvri. L’indemnité d’occupation est fixée par le tribunal, aussi bien en ce qui concerne

son montant que ses modalités (cf. M. LA HAYE et J. VANKERCKHOVE, Les Novelles, Le

louage de choses, Les baux en général, n° 405).

Si le montant de l’indemnité d’occupation est généralement déterminé en fonction de la

valeur locative réelle de l’immeuble, les parties peuvent néanmoins démontrer que le

dommage est inférieur ou supérieur.

En l’absence de tout élément en ce sens, le tribunal retient que le montant de 1.420.- euros,

soit un montant correspondant au montant du loyer prévu entre parties augmenté des

charges, n’est pas surfait.

Il y a partant lieu de confirmer le jugement entrepris en ce que le juge de première instance

a fixé le montant de l’indemnité d’occupation redue à 1.420.- euros par mois.

Quant aux demandes accessoires

PERSONNE1.) demande sa décharge de la condamnation à payer à PERSONNE2.) une

indemnité de procédure de 350.- euros pour la première instance.

Elle conclut à l’allocation d’une indemnité de procédure de 500.- euros pour la première

instance ainsi que d’une indemnité de procédure du même montant pour l’instance d’appel.

PERSONNE2.) sollicite également l’allocation d’une indemnité de procédure de 500.- euros

pour l’instance d’appel.

L’article 240 du Nouveau Code de procédure civile dispose que lorsqu’il paraît inéquitable

de laisser à la charge d’une partie les sommes exposées par elle et non comprises dans les

dépens, le juge peut condamner l’autre partie à lui payer le montant qu’il détermine.

Etant donné qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de PERSONNE2.) l’entièreté des

frais non compris dans les dépens, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce que

le juge de première instance a dit fondée sa demande en allocation d’une indemnité de

procédure à concurrence du montant de 350.- euros.

Il y a également lieu de lui allouer une indemnité du même montant pour l’instance d’appel.

La demande de PERSONNE1.) en allocation d’une indemnité de procédure pour la première

instance, formulée pour la première fois en instance d’appel, dont l’irrecevabilité n’a pas été

soulevée par l’intimée, est à déclarer recevable, puisque la règle de la prohibition des

demandes nouvelles en appel, inscrite à l’article 592 du Nouveau Code de procédure civile,

est d’intérêt privé et non d’intérêt public (cf. CA, 22 mai 1967, Pas. 20,

p. 327).

Au vu de l’issue du litige, la demande de PERSONNE1.) en allocation d’une indemnité de

procédure requiert un rejet tant pour la première instance que pour l’instance d’appel.

Aux termes de l’article 238 du Nouveau Code de procédure civile, « toute partie qui

succombera sera condamnée aux dépens sauf au tribunal à laisser la totalité, ou une

fraction des dépens à charge d’une autre partie par décision spéciale et motivée ».

La condamnation de la partie perdante n’est que la constatation que celui qui a triomphé en

justice doit pouvoir se faire rembourser des frais qu’il a exposés. Elle ne suppose aucune

appréciation sur la légitimité de la demande ou l’illégitimité de la défense. Dans la notion de

« succombance » se trouve l’idée qu’une prétention de la partie n’a pas été admise (cf. JCL

Procédure

civile,

fasc.

400-85

:

Dépens

–

Condamnation

aux

dépens,

n° 34 et 42).

Au vu des principes exposés ci-avant et de l’issue finale du litige, il y a lieu de confirmer le

jugement entrepris en ce que le juge de première instance a condamné PERSONNE1.) aux

frais et dépens de la première instance. Il y a également lieu de condamner cette dernière

aux frais et dépens de l’instance d’appel.

Il suit de tout ce qui précède que l’appel n’est pas fondé.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit non fondé,

partant confirme le jugement entrepris, sauf à proroger le délai de déguerpissement accordé

à PERSONNE1.) à deux mois à compter de la signification du présent jugement,

dit recevables, mais non fondées les demandes de PERSONNE1.) en allocation d’une

indemnité de procédure pour la première instance ainsi que pour l’instance d’appel,

partant en déboute,

dit recevable et fondée la demande de PERSONNE2.) en allocation d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel, à concurrence du montant de 350.- euros,

partant condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) le montant de 350.- euros à

titre d’indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.