Court partially allowed landlord's appeal on rent arrears while confirming tenant's dismissal of eviction.

Jugement bail commercial (XIVe chambre)

2022TALCH14/00079

Audience publique du mercredi, onze mai deux mille vingt-deux

Numéro TAL-2021-07871 du rôle

Composition :

Martine DISIVISCOUR, vice-présidente,

Anne-Laure SEDRANI, juge,

Alix KAYSER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL s.àr.l., établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE1.), représentée par son gérant actuellement en fonctions, inscrite au

Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN de

Luxembourg du 10 août 2021,

comparant par Maître Radu Alain DUTA, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE1.), agronome, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN,

comparant par Maître Mathias PONCIN, avocat, demeurant à Luxembourg.

________________________________________________________________________

Revu le jugement n° 2021TALCH14/00152 rendu par le tribunal actuellement saisi en date

du 8 décembre 2021, ayant d’ores et déjà reçu l’appel en la forme et ayant ordonné l’audition

du témoin PERSONNE2.) sur base de l’article 403 du Nouveau Code de procédure civile.

L’affaire, inscrite sous le numéro TAL-2021-07871 du rôle, fut fixée pour continuation des

débats d’abord au 28 février 2022 et finalement à l’audience publique du mercredi, 30 mars

2022 à 09.00 heures, salle JT 1.02.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu comme

suit :

Maître Radu Alain DUTA, avocat, comparant pour la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) SARL s.àr.l., fut entendu en ses explications.

Maître Assia BEHAT, avocat, en remplacement de Maître Mathias PONCIN, comparant

pour PERSONNE1.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mercredi,

11 mai 2022, le

jugement qui suit :

Appréciation du tribunal

Tel que d’ores et déjà relevé par jugement du 8 décembre 2021, il est constant en cause

que par contrat de bail du 22 janvier 2015, PERSONNE1.) a donné en location à la société

à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. (ci-après « la société SOCIETE1.) ») un premier

entrepôt, moyennant paiement d’un loyer mensuel de 300.- euros et que par contrat de bail

du 1er janvier 2017, PERSONNE1.) a donné en location à la société SOCIETE1.) un

deuxième entrepôt, en contrepartie d’un loyer mensuel de 400.- euros.

Il est encore constant en cause que par contrat du 28 février 2019, il a été convenu entre

parties de combiner les deux premiers contrats de bail portant sur les deux dépôts ainsi que

de rajouter un troisième dépôt au contrat, le tout moyennant le paiement d’un loyer mensuel

de 2.200.- euros.

Quant aux arriérés de loyers réclamés

Par réformation du jugement entrepris, la société SOCIETE1.) demande sa décharge de la

condamnation à payer à PERSONNE1.) le montant de 6.800.- euros à titre d’arriérés de

loyers, pour la période de novembre 2020 à juin 2021 inclus.

La société SOCIETE1.) fait valoir qu’au courant du mois d’octobre 2020, il aurait été

convenu oralement entre parties que l’entrepôt donné en location en second lieu à la société

SOCIETE1.) suivant contrat de bail initial du 1er janvier 2017 aurait été cédé à la société à

responsabilité limitée simplifiée SOCIETE2.) s.àr.l.-s. (ci-après « la société SOCIETE2.) »),

moyennant paiement par cette dernière d’un loyer mensuel de 800.- euros.

Par conséquent, il aurait été convenu entre parties que le loyer redu mensuellement par la

société SOCIETE1.) à PERSONNE1.) serait réduit du même montant, soit qu’il serait

dorénavant fixé au montant de [2.200 – 800 =] 1.400.- euros.

Depuis le mois de novembre 2020, l’appelante aurait toujours payé chaque mois un loyer

de 1.400.- euros, de sorte qu’elle n’accuserait aucun arriéré.

A titre subsidiaire, la société SOCIETE1.) se prévaut de l’exception d’inexécution.

Elle fait valoir que le bailleur a manqué à son obligation de lui assurer la jouissance paisible

des lieux, dans la mesure où elle n’aurait plus pu jouir de l’entrepôt qui a été donné en

location à la société SOCIETE2.) à partir du mois de novembre 2020.

PERSONNE1.) conclut à la confirmation du jugement entrepris.

Il conteste tout accord concernant une réduction du loyer.

Il fait plaider que la société SOCIETE1.) a abandonné l’entrepôt litigieux de son propre gré

dès le mois d’août 2020 et qu’elle a continué à payer le loyer intégral de 2.200.- euros pour

les mois de septembre et octobre 2020. A partir du mois de novembre 2020, la société

SOCIETE1.) aurait unilatéralement réduit le loyer au montant de 1.400.- euros.

Il conteste tout manquement dans son chef en soulignant que la société SOCIETE1.) a

volontairement abandonné l’entrepôt litigieux.

A l’audience des plaidoiries du 8 novembre 2021, PERSONNE1.) augmente sa demande

en paiement d’arriérés de loyers du montant de [(4 x 800) + 2.200 =] 5.400.- euros à titre

d’arriérés de loyers pour les mois de juillet 2021 à novembre 2021 inclus, pour la porter au

montant total de [6.800 + 5.400 =] 12.200.- euros.

Lors de la continuation des débats en date du 30 mars 2022, PERSONNE1.) augmente une

nouvelle fois sa demande en paiement d’arriérés de loyers du montant de [4 x 800 =] 3.200.-

euros à titre d’arriérés de loyers pour les mois de décembre 2021 à mars 2022 inclus, pour

la porter au montant total de [12.200 + 3.200 =] 15.200.- euros.

-

Quant au montant du loyer redu par la société SOCIETE1.) à partir du mois de novembre

2020

Il est constant en cause que la société SOCIETE1.) n’a plus utilisé l’entrepôt lui donné en

location en second lieu suivant contrat de bail initial du 1er janvier 2017 depuis le mois d’août

2020.

Il est encore constant en cause, et cela ressort également du contrat de bail du 26 octobre

2020 versé en cause, qu’à partir du mois de novembre 2020, ledit entrepôt a été donné en

location par PERSONNE1.) à la société SOCIETE2.), moyennant paiement par cette

dernière d’un loyer mensuel de 800.- euros.

Il résulte des déclarations faites sous la foi du serment par le témoin PERSONNE2.) que

PERSONNE3.), gérant de la société SOCIETE1.), et le témoin, qui est gérant de la société

SOCIETE2.), ont demandé à PERSONNE1.) si PERSONNE2.) pouvait reprendre l’un des

trois entrepôts donnés en location à la société SOCIETE1.). Le témoin précise que

PERSONNE1.) a accepté, suite à quoi le bailleur et PERSONNE2.) ont fixé le prix du loyer

redu par ce dernier, pour la location de l’entrepôt donné à bail à la société SOCIETE1.)

suivant contrat de bail initial du 1er janvier 2017, au montant de 800.- euros.

Il s’ensuit que PERSONNE1.) a repris la jouissance de l’entrepôt litigieux et a reloué ce

dernier à la société SOCIETE2.) pour un loyer mensuel de 800.- euros à partir du 1er

novembre 2020.

Les parties sont en désaccord quant au montant du loyer redu par la société SOCIETE1.) à

PERSONNE1.) pour la location de deux autres entrepôts, suite à la reprise de jouissance

par le bailleur d’un entrepôt.

La société SOCIETE1.) prétend que le loyer a été réduit au montant de 1.400.- euros par

mois, par accord verbal entre les parties.

PERSONNE1.) fait plaider que le prix du bail est resté inchangé.

Le témoin PERSONNE2.) est formel pour dire que lors de la conversation en octobre 2020

dans le cadre de laquelle le bailleur a marqué son accord à lui louer l’entrepôt litigieux, il n’a

pas à aucun moment été question du montant du loyer redu mensuellement par la société

SOCIETE1.).

Contrairement à la position de la société SOCIETE1.) et en l’absence de tout autre élément

en ce sens, l’existence d’un accord verbal concernant une réduction du loyer redu par la

société SOCIETE1.) à PERSONNE1.) n’est partant pas établie.

Dans la mesure où PERSONNE1.) fait plaider que le loyer est resté inchangé suite à la

reprise de jouissance de l’entrepôt litigieux, le tribunal retient qu’il conclut implicitement,

mais nécessairement à une augmentation du loyer pour les deux autres entrepôts.

Il ne ressort d’aucun élément soumis à l’appréciation du tribunal que les parties aient

convenu d’une telle augmentation de loyer.

En l’absence de toute pièce en ce sens, PERSONNE1.) ne rapporte pas la preuve d’une

augmentation du loyer pour les deux autres entrepôts, de sorte qu’il ne peut pas réclamer

un loyer augmenté.

Il est constant en cause que par contrat de bail du 1er janvier 2017, PERSONNE1.) a donné

en location à la société SOCIETE1.) l’entrepôt litigieux, moyennant paiement d’un loyer

mensuel de 400.- euros.

Le fait que ledit entrepôt a été reloué par la suite à un nouveau locataire pour un loyer plus

élevé ne porte pas à conséquence.

En l’absence de tout autre élément soumis à l’appréciation du tribunal, le tribunal

actuellement saisi retient que le loyer redu pour les deux entrepôts est de [2.200 – 400 =]

1.800.- euros par mois.

Le tribunal ayant retenu que le loyer s’élève au montant de 1.800.- euros par mois à partir

du mois de novembre 2020, il n’y a plus lieu de statuer sur le moyen subsidiaire de la société

SOCIETE1.), basé sur l’exception d’inexécution.

-

Quant aux arriérés de loyers redus pour la période de novembre 2020 à juin 2021 inclus

Il ressort du décompte actualisé versé par PERSONNE1.) et non contesté par l’appelante,

que pour les mois de novembre 2020 à juin 2021, la société SOCIETE1.) a payé à

PERSONNE1.) le montant total de [1.000 + 1.000 + 1.400 + 1.400 + 1.400 + 1.400 + 1.400

+ 1.400 =] 10.400.- euros, alors qu’elle aurait dû payer à PERSONNE1.), conformément à

ce qui a été retenu ci-avant, le montant total de [8 x 1.800 =] 14.400.- euros.

Il s’ensuit que les arriérés de loyers pour la période de novembre 2020 à juin 2021 inclus

s’élèvent au montant de [14.400 – 10.400 =] 4.000.- euros.

Il y a partant lieu, par réformation du jugement entrepris, de dire fondée la demande de

PERSONNE1.) en paiement d’arriérés de loyers pour les mois de novembre 2020 à juin

2021 inclus, à concurrence du montant de 4.000.- euros.

Par conséquent, le tribunal condamne la société SOCIETE1.) à payer à PERSONNE1.) le

montant de 4.000.- euros, avec les intérêts légaux à partir des demandes en justice

respectives, soit sur la somme de 2.800.- euros à partir du 19 mars 2021 et sur la somme

de 1.200.- euros, à partir du 5 juillet 2021, chaque fois jusqu’à solde.

-

Quant aux arriérés de loyer redus pour la période de juillet 2021 à mars 2022 inclus

En ce qui concerne l’augmentation de la demande de PERSONNE1.) du montant de [5.400

+ 3.200 =] 8.600.- euros à titre des arriérés de loyers pour les mois de juillet 2021 à mars

2022 inclus, le tribunal rappelle que conformément à l’article 592 alinéa 2 du Nouveau Code

de procédure civile, les parties peuvent demander les loyers échus depuis le jugement de

première instance.

La demande additionnelle de PERSONNE1.), d’ailleurs non contestée à cet égard, est

partant recevable.

Il ressort du décompte actualisé versé par PERSONNE1.) que la société SOCIETE1.) a

payé, pour les mois de juillet 2021 à janvier 2022 inclus, chaque mois un montant de 1.400.-

euros à titre de loyer.

Suivant explications fournies par son mandataire à l’audience des plaidoiries,

PERSONNE1.) ne réclame pour les mois de février et mars 2022 que le montant de 800.-

euros par mois, de sorte qu’il reconnaît avoir reçu le montant de 1.400.- euros par mois

également pour les mois de février et mars 2022.

Partant, la société SOCIETE1.) a payé pour la période de juillet 2021 à mars 2022 inclus le

montant total de [9 x 1.400 =] 12.600.- euros, alors qu’elle aurait dû, conformément à ce qui

a été retenu ci-avant, payer le montant total de [9 x 1.800 =] 16.200.- euros.

Partant, l’augmentation de la demande en paiement d’arriérés est à déclarer fondée pour le

montant de [16.200 – 12.600 =] 3.600.- euros.

Il y a lieu de condamner la société SOCIETE1.) à payer à PERSONNE1.) le montant de

3.600.- euros à titre d’arriérés de loyers pour les mois de juillet 2021 à mars 2022 inclus,

avec les intérêts légaux à partir des demandes en justice respectives, soit sur la somme de

2.000.- euros à partir du 8 novembre 2021 et sur la somme de 1.600.- euros à partir du 30

mars 2022, chaque fois jusqu’à solde.

Quant à la résiliation du bail

Par réformation du jugement entrepris, la société SOCIETE1.) demande au tribunal

actuellement saisi de ne pas prononcer la résiliation du bail existant entre parties.

Elle fait valoir que la résiliation du bail constituerait une sanction disproportionnée, dans la

mesure où elle aurait chaque mois continué de payer le montant réduit de 1.400.- euros en

attendant la solution définitive du litige.

Elle conteste tous les autres manquements lui reprochés.

PERSONNE1.) conclut à la confirmation du jugement entrepris.

Il y aurait lieu de prononcer la résiliation du bail au vu de l’importance des arriérés de loyers,

respectivement du paiement tardif des loyers.

Il reproche encore à la locataire de garer des voitures devant les portes d’accès au dépôt,

soit sur une partie qui ne lui serait pas louée, et de gêner de ce fait l’accès des autres

locataires.

En outre, la société SOCIETE1.) aurait installé son siège social à l’adresse du dépôt, alors

que l’entrepôt aurait été loué uniquement en vue du stockage de matériel.

Aux termes de l’article 1728 du Code civil, le paiement du prix du bail aux échéances

prévues constitue l’une des obligations principales du locataire.

Le bailleur, qui met à disposition du locataire son bien immobilier, est en droit de pouvoir

compter avec une rentrée d’argent régulière et il ne saurait être contraint de patienter

pendant des mois avant de rentrer dans ses droits (cf. M. HARLES, Le bail à loyer, Compte-

rendu de jurisprudence, n° 187 ; TAL, 23 octobre 1998, n° 61513).

En principe, le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une cause de

résiliation du bail.

Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments de l’espèce,

si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation

éventuelle. La résiliation d’un contrat de bail ne peut être prononcée qu’en raison de

l’imputabilité à l’une des parties d’une inexécution grave (cf. M. LA HAYE et J.

VANKERCKHOVE, Les Novelles, tome VI, le louage des choses, les baux en général, éd.

2000, n° 388 bis et 388 ter a).

En l’occurrence, la société SOCIETE1.) accuse actuellement des arriérés de loyer à hauteur

du montant total de [4.000 + 3.600 =] 7.600.- euros, puisqu’elle ne paye plus l’intégralité du

montant du loyer depuis le mois de novembre 2020.

Le tribunal tient toutefois à relever, à l’instar de ce que fait plaider l’appelante, que cette

dernière a uniquement réduit le montant mensuel du loyer suite à la reprise par le bailleur

de la jouissance d’une partie des lieux donnés en location.

Elle a pour le surplus continué à payer tous les mois son loyer.

Le non-paiement ainsi réalisé ne constitue partant pas un manquement suffisamment grave

dans le chef de la locataire pour justifier la résiliation du bail.

Le contrat de bail conclu entre parties stipule que le loyer est payable d’avance par ordre

permanent, au plus tard le premier jour de chaque mois.

Il ressort du décompte dressé par PERSONNE1.) et non contesté par l’appelante, que cette

dernière a, dès le début du bail, régulièrement payé le loyer avec des retards allant de

quelques jours à plusieurs semaines.

Depuis le mois de janvier 2021, les loyers sont payés tantôt avec quelques jours de retard,

tantôt à l’heure, soit à la fin du mois précédent.

Il ne ressort d’aucun élément du dossier que PERSONNE1.) se soit, à un quelconque

moment depuis le début du bail conclu entre parties, manifesté auprès de la locataire pour

obtenir le paiement des loyers au plus tard le 1er du mois.

Le tribunal en déduit que PERSONNE1.) a fait preuve d’une certaine tolérance face aux

retards de paiement, de sorte qu’il y a lieu de retenir qu’il les a tacitement acceptés.

Dès lors, lesdits retards de paiement ne peuvent valoir motif de résiliation du contrat de bail.

Il ressort du contrat de bail conclu entre PERSONNE1.) et la société SOCIETE1.) que « le

locataire s’engage à ne laisser aucun objet dans l’entrée, la cour, ou dans les lieux

communs ».

Il ressort des photos versées en cause par PERSONNE1.) que plusieurs véhicules ont été

garés devant l’entrepôt donné en location par PERSONNE1.) à la société SOCIETE1.).

Au vu des contestations de la société SOCIETE1.) à ce sujet et en l’absence de toute pièce

en ce sens, il n’est toutefois pas établi que les véhicules garés devant l’entrepôt

appartiennent à la société SOCIETE1.), ni qu’ils sont régulièrement ou en permanence

garés à cet endroit.

Ledit moyen n’est partant pas fondé.

Enfin, il est constant en cause que la société SOCIETE1.) a installé son siège social à

l’adresse du dépôt.

Le fait que l’appelante a installé son siège social à ladite adresse, même à supposer qu’il

constitue un manquement, n’est pas suffisant pour justifier la résiliation du contrat de bail

conclu entre parties.

Il suit de tout ce qui précède qu’il y a lieu, par réformation du jugement entrepris, de dire

que le contrat de bail conclu entre PERSONNE1.) et la société SOCIETE1.) n’est pas résilié,

et de décharger cette dernière de la condamnation à déguerpir des lieux loués.

Quant aux demandes accessoires

La société

SOCIETE1.)

demande sa décharge de la condamnation à payer à

PERSONNE1.) une indemnité de procédure pour la première instance.

Elle réclame l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.000.- euros pour la première

instance ainsi que d’une indemnité de procédure du même montant pour l’instance d’appel.

PERSONNE1.) conclut à l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.000.- euros pour

l’instance d’appel.

L’article 240 du Nouveau Code de procédure civile dispose que lorsqu’il paraît inéquitable

de laisser à la charge d’une partie les sommes exposées par elle et non comprises dans les

dépens, le juge peut condamner l’autre partie à lui payer le montant qu’il détermine.

Faute de prouver l’iniquité requise par la prédite disposition, la demande de la société

SOCIETE1.) en allocation d’une indemnité de procédure requiert un rejet, tant pour la

première instance, par confirmation du jugement entrepris, que pour l’instance d’appel.

Au vu de l’issue du litige, la demande PERSONNE1.) en allocation d’une indemnité de

procédure pour la première instance est à rejeter, par réformation du jugement entrepris.

Il y a également lieu de rejeter sa demande en allocation d’une indemnité de procédure pour

l’instance d’appel.

Aux termes de l’article 238 du Nouveau Code de procédure civile, « toute partie qui

succombera sera condamnée aux dépens sauf au tribunal à laisser la totalité, ou une

fraction des dépens à charge d’une autre partie par décision spéciale et motivée ».

La condamnation de la partie perdante n’est que la constatation que celui qui a triomphé en

justice doit pouvoir se faire rembourser des frais qu’il a exposés. Elle ne suppose aucune

appréciation sur la légitimité de la demande ou l’illégitimité de la défense. Dans la notion de

« succombance » se trouve l’idée qu’une prétention de la partie n’a pas été admise (cf. JCL

Procédure civile, fasc. 400-85 : Dépens – Condamnation aux dépens, n° 34 et 42).

Au vu des principes exposés ci-avant et de l’issue finale du litige, il y a lieu de confirmer le

jugement entrepris en ce que le juge de première instance a condamné la société

SOCIETE1.) aux frais et dépens de la première instance. Il y a également lieu de condamner

cette dernière aux frais et dépens de l’instance d’appel.

Il suit de tout ce qui précède que l’appel est partiellement fondé.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail commercial et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

dit l’appel partiellement fondé,

partant, par réformation du jugement entrepris,

dit la demande de PERSONNE1.) en paiement d’arriérés de loyers pour la période de

novembre 2020 à juin 2021 inclus fondée à concurrence du montant de 4.000.- euros,

partant, condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. à payer à

PERSONNE1.) le montant de 4.000.- euros, avec les intérêts légaux sur la somme de

2.800.- euros à partir du 19 mars 2021 et sur la somme de 1.200.- euros à partir du 5 juillet

2021, chaque fois jusqu’à solde,

dit qu’il n’y a pas lieu à résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre parties,

partant décharge la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. de la condamnation

à déguerpir des lieux loués,

dit recevable, mais non fondée la demande de PERSONNE1.) en allocation d’une indemnité

de procédure pour la première instance,

partant en déboute,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

donne acte à PERSONNE1.) de l’augmentation de sa demande à titre d’arriérés de loyers

pour la période de juillet 2021 à mars 2022 inclus,

la dit recevable et fondée à concurrence du montant de 3.600.- euros,

partant condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. à payer à

PERSONNE1.) le montant de 3.600.- euros, avec les intérêts légaux sur la somme de

2.000.- euros à partir du 8 novembre 2021 et sur la somme de 1.600.- euros à partir du 30

mars 2022, à chaque fois jusqu’à solde,

dit recevables, mais non fondées les demandes respectives des parties en allocation d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

partant en déboute,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. aux frais et dépens de

l’instance d’appel.