Tenant appeal partially allowed; landlord wins rent arrears but tenant pays appeal costs.

Assistance judiciaire accordée à PERSONNE1.) suivant décision du délégué du bâtonnier

à l’assistance judiciaire du 10 juillet 2020, avec effet rétroactif au 1er juillet 2019.

Jugement bail à loyer et occupation sans droit ni titre (XIVe chambre)

2022TALCH14/00078

Audience publique du mercredi, onze mai deux mille vingt-deux

Numéro TAL-2021-07548 du rôle

Composition :

Martine DISIVISCOUR, vice-présidente,

Anne-Laure SEDRANI, juge,

Alix KAYSER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Marine HAAGEN en

remplacement de l’huissier de justice Nadine dite Nanou TAPELLA d’Esch-sur-Alzette du

17 août 2021,

comparant initialement par Maître Aurélie BELINGAR, avocat, demeurant à Esch-sur-

Alzette, ayant déposé son mandat, ensuite par Maître Noémie SADLER, avocat, demeurant

à Luxembourg, ayant déposé son mandat après les plaidoiries,

et

l’établissement public FONDS DU LOGEMENT, constitué en personne juridique par la loi

du 25 février 1979 telle que modifiée par la loi du 24 avril 2017 portant réorganisation de

l’établissement public nommé « Fonds du Logement », établi et ayant son siège social à L-

ADRESSE2.), représenté par son président en fonctions, inscrit au Registre de Commerce

et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Marine HAAGEN en remplacement

de l’huissier de justice Nadine dite Nanou TAPELLA,

comparant par Maître Arsène KRONSHAGEN, avocat, demeurant à Luxembourg.

________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro TAL-2021-07548 du rôle, fut fixée pour plaidoiries d’abord

au 15 décembre 2021, ensuite au 31 janvier 2022, et finalement à l’audience publique du

lundi, 9 mars 2022, à 9.00 heures, salle TL 1.04.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu comme suit

:

Maître Joëlle DONVEN, avocat, en remplacement de Maître Noémie SADLER, avocat,

ayant déposé mandat après les plaidoiries, comparant pour PERSONNE1.), fut entendue

en ses explications.

Maître Olivier KRONSHAGEN, avocat, en remplacement de Maître Arsène KRONSHAGEN,

avocat, comparant pour l’établissement public FONDS DU LOGEMENT, fournit ses

réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mercredi,

11 mai 2022, le

jugement qui suit :

Faits et rétroactes

Par requête déposée au greffe en date du 31 août 2020, l’établissement public FONDS DU

LOGEMENT (ci-après « le FONDS DU LOGEMENT ») a fait convoquer PERSONNE1.) à

se présenter devant le tribunal de paix de Luxembourg pour déclarer bonne et valable la

résiliation du contrat de bail du 29 mars 2019 avec effet au 31 janvier 2020 aux torts exclusifs

de ce dernier ainsi que pour obtenir sa condamnation à déguerpir des lieux occupés.

Le FONDS DU LOGEMENT a en outre sollicité la condamnation de PERSONNE1.) à lui

payer la somme de 18.571,07 euros à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges,

respectivement d’indemnités d’occupation, outre les intérêts.

Le FONDS DU LOGEMENT a encore réclamé la fixation de l’indemnité d’occupation

mensuelle au montant de 452,15 euros et a demandé la condamnation de PERSONNE1.)

à lui payer ce montant mensuel, outre les intérêts, jusqu’au déguerpissement effectif.

Le FONDS DU LOGEMENT a également sollicité la condamnation de PERSONNE1.) à lui

rembourser l’intégralité des frais d’avocat, soit le montant de 643,50 euros.

A l’audience des plaidoiries de première instance du 11 décembre 2020, le FONDS DU

LOGEMENT a augmenté sa demande à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges,

respectivement d’indemnités d’occupation jusqu’au mois de décembre 2020 au montant

total de 19.228,80 euros.

Le FONDS DU LOGEMENT a précisé qu’au cas où sa demande en constatation de la

résiliation du bail serait déclarée non fondée, il sollicite subsidiairement la résiliation

judiciaire du contrat de bail pour non-paiement des loyers et avances sur charges.

Lors de deux audiences subséquentes, le FONDS DU LOGEMENT a encore augmenté sa

demande à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges, respectivement d’indemnités

d’occupation pour la porter finalement au montant total de 20.293,79 euros pour les arriérés

de loyers et d’avances sur charges, respectivement d’indemnités d’occupation jusqu’au

mois de juin 2021 inclus.

PERSONNE1.) a soulevé la nullité, sinon l’irrecevabilité de la requête introductive d’instance

du FONDS DU LOGEMENT pour cause de libellé obscur.

Il a ensuite conclu à l’incompétence matérielle du juge de paix siégeant en matière de bail

à loyer, au motif que les parties auraient conclu une transaction en date du 15 mai 2017,

qui aurait autorité de chose jugée entre elles.

Il aurait par ailleurs conclu une convention de cession avec le FONDS DU LOGEMENT en

date du 15 mai 2017, de sorte que ce dernier ne pourrait plus lui réclamer le paiement

d’arriérés pour la période de juillet 2016 à mai 2017.

Au fond, il a reconnu l’existence d’arriérés de loyers et d’avances sur charges, mais s’est

opposé au montant réclamé par le FONDS DU LOGEMENT. L’augmentation du loyer au

montant de 452,15 euros n’aurait pas été valable.

A titre subsidiaire, PERSONNE1.) a demandé l’instauration d’une expertise.

A titre encore plus subsidiaire, en cas de résiliation du bail, PERSONNE1.) a sollicité un

délai de déguerpissement de trois mois eu égard à son état de santé.

Il s’est opposé à la demande de fixation d’une indemnité d’occupation, au motif qu’il ne serait

pas occupant sans droit ni titre.

A titre subsidiaire, il a demandé la fixation de cette indemnité au montant mensuel de 235,30

euros.

PERSONNE1.) a encore estimé qu’il y avait un trop-payé de loyers en sa faveur et a réclamé

reconventionnellement le remboursement de la somme de 122,50 euros à ce titre, outre les

intérêts.

Par jugement du 9 juillet 2021, le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de

bail à loyer et d’occupation sans droit ni titre, statuant contradictoirement et en premier

ressort :

-

s’est dit matériellement compétent pour connaître des demandes,

-

a dit bonne et valable la résiliation du contrat de bail du 29 mars 2019 avec effet au 31

janvier 2020,

-

a condamné PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués dans un délai de quarante jours

à compter de la notification du jugement,

-

a condamné PERSONNE1.) à payer au FONDS DU LOGEMENT la somme de 14.789,67

euros à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges, outre les intérêts,

-

a fixé l’indemnité d’occupation mensuelle redue à partir du 1er février 2020 au montant de

452,15 euros,

-

a condamné PERSONNE1.) à payer au FONDS DU LOGEMENT la somme de 5.504,12

euros à titre d’arriérés d’indemnités d’occupation, outre les intérêts,

-

a dit non fondée la demande de PERSONNE1.) à titre de répétition de l’indu, sinon

d’enrichissement sans cause,

-

a condamné PERSONNE1.) à payer au FONDS DU LOGEMENT la somme de 643,50

euros à titre de frais d’avocat,

-

a condamné PERSONNE1.) à payer au FONDS DU LOGEMENT la somme de 300.-

euros à titre d’indemnité de procédure,

-

a dit non fondée la demande de PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité de

procédure,

-

a dit qu’il n’y avait pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du jugement,

-

a condamné PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a d’abord rejeté le moyen tiré du libellé

obscur en retenant que les prétentions du FONDS DU LOGEMENT ressortaient clairement

et explicitement de la requête introductive d’instance.

Le juge de première instance a souligné que bien que les parties avaient signé un protocole

d’accord en date du 15 mai 2017, PERSONNE1.) n’aurait pas respecté les termes de cet

accord, de sorte que la dette serait devenue exigible. En outre, le juge a dit que cet accord

ne serait pas à qualifier de transaction, dans la mesure où il ne comporterait pas de

concessions réciproques des parties. Le premier juge s’est partant déclaré matériellement

compétent pour connaître des demandes au vu des dispositions de l’article 3-3° du Nouveau

Code de procédure civile.

Aucun jugement n’ayant été rendu auparavant entre les parties concernant les arriérés de

loyers et d’avances sur charges pour la période de juillet 2016 à mai 2017, le juge de

première instance a rejeté le moyen de PERSONNE1.) tiré de l’autorité de la chose jugée.

Le moyen tiré de l’existence d’une convention de cession a également été rejeté, une telle

convention ne faisant pas obstacle à une demande en condamnation. Le juge de première

instance a dès lors déclaré la requête du FONDS DU LOGEMENT recevable.

Eu égard à l’importance des arriérés de loyers au moment de la résiliation du bail faite par

le FONDS DU LOGEMENT en date du 29 mars 2019, le juge de première instance a dit que

cette résiliation avait été valablement faite avec effet au 31 janvier 2020. La demande en

déguerpissement du locataire a partant également été déclarée fondée.

Au vu des pièces versées au dossier, le juge de première instance a retenu que le montant

des revenus de PERSONNE1.) retenu par le FONDS DU LOGEMENT pour calculer le

montant du loyer était correct, de sorte que le loyer aurait à juste titre été fixé au montant

mensuel de 452,15 euros à partir du 1er mai 2018.

Concernant l’indemnité d’occupation, le juge de première instance a relevé qu’il ne pouvait

prononcer une condamnation pour des indemnités à échoir, une telle demande constituant

une demande future. Il a cependant fixé le montant de l’indemnité d’occupation à 452,15

euros par mois, correspondant au dernier loyer.

Au vu des renseignements fournis à l’audience et des pièces versées en cause, le juge de

première instance a retenu que PERSONNE1.) était redevable de la somme de 14.789,67

euros à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges et de la somme de 5.504,12 euros

à titre d’arriérés d’indemnités d’occupation.

De ce jugement, lui notifié en date du 12 juillet 2021, PERSONNE1.) a relevé appel par acte

d’huissier du 17 août 2021.

Motifs de la décision

Quant à la recevabilité de l’appel

-

Quant au principe d’estoppel

Le FONDS DU LOGEMENT soulève l’irrecevabilité de l’appel pour violation du principe

d’estoppel dans le chef de PERSONNE1.).

Il prétend que PERSONNE1.) se contredit en ce sens que ce dernier aurait accepté le

jugement entrepris quant à la résiliation du contrat de bail et au déguerpissement, étant

donné qu’il aurait déposé une requête en sursis à l’exécution du déguerpissement en date

du 16 août 2021. Le lendemain du dépôt de la requête, soit le 17 août 2021, PERSONNE1.)

aurait cependant relevé appel contre le jugement a quo tendant à voir déclarer non fondée

tant la demande du FONDS DU LOGEMENT tendant à faire constater la résiliation du

contrat de bail que celle tendant à son déguerpissement des lieux occupés.

PERSONNE1.) conteste toute violation du principe de l’estoppel dans son chef. Dans la

mesure où la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation prévoirait

qu’une demande en sursis à l’exécution du déguerpissement ne serait possible qu’avant

d’interjeter appel contre le jugement de première instance, il aurait été contraint de déposer

une telle requête avant de relever appel.

Le principe de l’estoppel interdit à une partie de se contredire devant des juges successifs

ayant à connaître d’une affaire (cf. G. CUNIBERTI, L’interdiction de se contredire en

procédure civile luxembourgeoise, Pas. 34, p. 383 ; CA, 28 novembre 2018, n° 28462).

PERSONNE1.) s’étant opposé à la demande tendant à constater la résiliation du contrat de

bail tant en première instance qu’en instance d’appel, il n’a pas violé le principe de l’estoppel.

Le moyen du FONDS DE LOGEMENT laisse dès lors d’être fondé.

-

Quant à l’acquiescement au jugement entrepris

Le FONDS DU LOGEMENT soulève encore l’irrecevabilité de l’appel pour acquiescement

au jugement entrepris dans le chef de PERSONNE1.).

PERSONNE1.) conteste tout acquiescement au jugement entrepris dans son chef en

développant les mêmes arguments que dans le cadre du principe d’estoppel.

L’acquiescement est un acte unilatéral traduisant une volonté non équivoque de

renonciation de la part d’un plaideur. En cas d’acquiescement à un jugement, la partie se

soumet aux chefs de la décision et renonce aux voies de recours. Comme il ne se présume

pas, il ne peut être équivoque et doit résulter d’actes ou de faits ne laissant aucun doute sur

l’intention de la partie d’accepter la décision attaquée (cf. Cass., 9 juillet 1998, Pas. 31, p.

4). L’acquiescement tacite à une décision de justice ne peut être déduit que d’actes ou de

faits précis et concordants qui révèlent l’intention certaine de la partie de donner son

adhésion à celle-ci (cf. Cass., 29 juin 2000, Pas. 31, p. 440).

En l’occurrence, PERSONNE1.) a déposé, en date du 16 août 2021, une requête devant le

juge de première instance tendant seulement à l’octroi d’un sursis à l’exécution du

déguerpissement, sans toutefois remettre en cause la régularité de la résiliation constatée

par le jugement a quo rendu en date du 9 juillet 2021.

La loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation a instauré des

dispositions spécifiques de protection des personnes qui ont été condamnées à libérer les

lieux qu’ils occupent, en leur accordant la possibilité de demander un sursis à l’exécution de

la décision de déguerpissement, afin de trouver un nouveau logement.

L’attitude actuelle de PERSONNE1.), consistant à remettre en cause la régularité de la

résiliation du bail et le déguerpissement des lieux loués, est incompatible avec la demande

en obtention d’un sursis à l’exécution du déguerpissement, la présentation de cette

demande ayant impliqué une acceptation de la résiliation du contrat de bail et du

déguerpissement des lieux occupés dans son chef (voir en ce sens : TAL, 3 octobre 2017,

n° 184671).

Il résulte de ce qui précède que l’appel de PERSONNE1.) est à déclarer irrecevable quant

aux volets de la résiliation du contrat de bail ainsi que du déguerpissement pour

acquiescement au jugement a quo.

Il n’y a partant pas lieu d’analyser les moyens de PERSONNE1.) y relatifs.

Quant au libellé obscur de la requête introductive d’instance

PERSONNE1.) conclut à la nullité de la requête introductive d’instance pour libellé obscur,

dans la mesure où le FONDS DU LOGEMENT a réclamé un montant global à titre d’arriérés

de loyers et d’avances sur charges, respectivement d’indemnités d’occupation, sans le

ventiler.

Le FONDS DU LOGEMENT conclut à la confirmation du jugement entrepris en ce que le

juge de première instance a rejeté l’exception du libellé obscur.

Aux termes de l’article 20 alinéa 2 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à

usage d’habitation, la requête énoncera les nom, prénom, profession et domicile des parties.

Elle indiquera sommairement les moyens invoqués à l’appui de la demande et précisera

l’objet de celle-ci. Il n’impose en outre pas d’indiquer la base légale de la demande.

Les dispositions légales précitées ont pour but de faire connaître, dès l’ingrès, à la partie

défenderesse les prétentions et moyens du requérant, ceci avec suffisamment de précision

pour lui permettre de préparer utilement sa défense, au vu de la seule requête. Pour avoir

un sens, l’observation de ces exigences s’impose dans la requête, la nullité frappant une

requête insuffisamment motivée ne pouvant être couverte par des conclusions ou

développements ultérieurement pris par le requérant (cf. CA, 5 avril 2001, n° 23361 ; CA,

11 juillet 2001, n° 25340 ; CA, 15 juillet 2004, Pas. 32, p. 615).

L’inobservation de cette disposition est sanctionnée par la nullité de l’acte introductif

d’instance. La nullité pour libellé obscur est une nullité de forme dont la mise en œuvre est

soumise aux conditions de l’article 264 du Nouveau Code de procédure civile. La nullité

pour vice de forme ne peut être prononcée que si l’inobservation de la formalité, même

substantielle, a eu pour effet de porter atteinte aux intérêts de la partie adverse.

En l’occurrence, il ressort de la requête introductive d’instance que le FONDS DU

LOGEMENT réclame un montant global redu à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur

charges, respectivement d’indemnités d’occupation.

Ledit montant n’est pas ventilé.

C’est à bon droit que le juge de première instance a retenu que le montant, tout comme la

date à partir de laquelle l’indemnité d’occupation sans droit ni titre est redue, sont fonction

du jour de la fin du bail.

La nature du montant global a été bien précisée, dans la mesure où le FONDS DU

LOGEMENT réclame le montant global à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges,

sinon d’indemnités d’occupation, de sorte que le tribunal en conclut que l’objet de la requête

est indiqué avec la précision requise.

Par ailleurs, les moyens sont exposés sommairement.

Le tribunal de céans tient encore à relever que PERSONNE1.) n’établit pas, ni même

n’allègue l’existence d’un préjudice dans son chef.

La requête suffit, dès lors, aux exigences de l’article 20 alinéa 2 de la loi du 21 septembre

2006, de sorte que l’exception du libellé obscur est à écarter, par confirmation du jugement

entrepris.

Quant à la compétence matérielle du juge de paix siégeant en matière de bail à loyer

PERSONNE1.) fait grief au juge de première instance de ne pas avoir accueilli son moyen

tiré de l’incompétence matérielle du juge de paix siégeant en matière de bail à loyer pour

connaître de la demande du FONDS DU LOGEMENT portant sur des arriérés de loyers et

d’avances sur charges pour la période de juillet 2016 à mai 2017, dans la mesure où les

parties auraient conclu une transaction y relative.

Le FONDS DU LOGEMENT conclut à la confirmation du jugement entrepris en ce que le

juge de première instance s’est déclaré compétent pour connaître de sa demande en

paiement d’arriérés de loyers et d’avances sur charges pour la période susvisée.

En l’occurrence, il résulte du protocole d’accord signé par les parties en date du 15 mai 2017

qu’il a trait aux délais de paiement, respectivement aux modalités de paiement des arriérés.

Il prévoit encore qu’« A défaut de paiement d’une seule mensualité, l’entièreté du solde du

montant reconnu à l’article 1 deviendrait immédiatement exigible et le Fonds du Logement

serait alors en droit de mettre en œuvre la procédure de recouvrement forcé ».

Le protocole d’accord du 15 mai 2017 ayant trait à l’exécution des obligations du locataire,

le juge de paix siégeant en matière de bail à loyer était compétent pour l’examiner, par

confirmation du jugement entrepris.

C’est encore à bon droit que le juge de première instance a retenu que ledit protocole

d’accord ne comporte pas de concessions réciproques, de sorte qu’il n’est pas à qualifier

de transaction conformément à l’article 2044 du Code civil.

Contrairement à la position de PERSONNE1.), les courriers qu’il a adressés au FONDS DU

LOGEMENT en date des 9 février et 13 avril 2017 pour l’informer qu’il a dû faire face à des

difficultés financières passagères n’établissent pas non plus l’existence de concessions

réciproques.

Quant à la recevabilité de la requête introductive d’instance

PERSONNE1.) conclut à l’irrecevabilité de la requête introductive d’instance au motif que la

transaction aurait entre les parties l’autorité de la chose jugée en dernier ressort,

conformément à l’article 2052 du Code civil.

Le FONDS DU LOGEMENT demande la confirmation du jugement entrepris en ce que le

juge de première instance a déclaré la requête introductive d’instance recevable en

l’absence d’une transaction conclue entre parties.

Tel que relevé-ci-avant, le protocole d’accord conclu entre parties en date du 15 mai 2017

n’est pas à qualifier de transaction à défaut de concessions réciproques.

Le moyen de PERSONNE1.) laisse dès lors d’être fondé et la requête introductive d’instance

est recevable, par confirmation du jugement entrepris.

Quant à la résiliation

PERSONNE1.) fait grief au juge de première instance d’avoir fixé les effets de la résiliation

au 31 janvier 2020 et demande de les fixer au 1er juillet 2020, soit à l’issue de la crise

sanitaire liée au Covid-19.

PERSONNE1.) soutient qu’il ressort du courrier du 17 avril 2020 lui envoyé par le FONDS

DU LOGEMENT que ce dernier a manifesté sa volonté de prolonger les effets du contrat à

l’issue de la crise sanitaire liée au Covid-19.

Le FONDS DU LOGEMENT conclut à la confirmation du jugement entrepris.

Tel que relevé ci-avant, l’appel est irrecevable pour autant qu’il tend à remettre en cause la

résiliation du contrat de bail ainsi que le déguerpissement de PERSONNE1.) des lieux

occupés.

Le principe de la résiliation du contrat de bail ne peut dès lors plus être remis en cause.

Le volet relatif au point de départ des effets de la résiliation peut toutefois être toisé par le

tribunal actuellement saisi.

C’est à bon droit et partant par adoption des mêmes motifs que le tribunal actuellement saisi

retient que le contrat de bail a pris fin en date du 30 janvier 2020, dans la mesure où les

restrictions sanitaires n’ont pas eu d’effet sur la date de la fin du bail.

Quant aux arriérés de loyers, respectivement d’indemnités d’occupation

-

Quant aux arriérés de loyers et d’avances sur charges pour la période allant du 1er juillet

2016 au 31 janvier 2020 inclus

PERSONNE1.) conclut à sa décharge de la condamnation au paiement du montant de

14.789,67 euros à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges pour la période allant

du 1er juillet 2016 au 31 janvier 2020 inclus, au motif que le FONDS DU LOGEMENT aurait

erronément fixé le loyer au montant mensuel de 452,15 euros à partir du 1er mai 2018.

Il conteste encore la demande en paiement d’arriérés d’avances sur charges en soutenant

que le FONDS DU LOGEMENT ne rapporte pas la preuve de les avoir déboursés en faveur

du locataire.

Le FONDS DU LOGEMENT conclut à la confirmation du jugement entrepris.

C’est par une saine appréciation des éléments du dossier que le juge de première instance

a déclaré fondée la demande du FONDS DU LOGEMENT en paiement du montant de

14.789,67 euros pour la période allant du 1er juillet 2016 au 31 janvier 2020 inclus, après

avoir judicieusement analysé les certificats de rémunération du locataire pour fixer le loyer

au montant mensuel de 452,15 euros à partir du 1er mai 2018.

PERSONNE1.) ne précise par ailleurs pas en quoi le montant retenu serait erroné.

Il y a partant lieu de confirmer le jugement entrepris, par adoption des mêmes motifs, en ce

que le juge de première instance a condamné PERSONNE1.) à payer au FONDS DU

LOGEMENT le montant de 14.789,67 euros à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur

charges pour la période susvisée.

PERSONNE1.) demande encore la réformation du jugement entrepris en ce qu’il a assorti

le montant de 14.789,67 euros des intérêts légaux à partir du 21 août 2020 et demande à

ne les faire courir qu’à partir du 31 août 2020, date du dépôt de la requête.

La requête introductive d’instance ayant été déposée en date du 31 août 2020 au greffe du

tribunal de paix de Luxembourg, il y a lieu d’assortir le montant de 14.789,67 euros des

intérêts légaux à partir du 31 août 2020, date de la demande en justice, jusqu’à solde, par

réformation du jugement entrepris.

-

Quant aux arriérés d‘indemnités d’occupation pour les mois de février 2020 à mars 2022

inclus

PERSONNE1.) fait grief au juge de première instance d’avoir fixé l’indemnité d’occupation

au montant mensuel de 452,15 euros et conclut partant à sa décharge de la condamnation

au paiement du montant de 5.504,12 euros à titre d’arriérés d’indemnités d’occupation pour

les mois de février 2020 à juin 2021 inclus.

Le FONDS DU LOGEMENT conclut à la confirmation du jugement entrepris.

L’indemnité d’occupation est destinée à réparer le préjudice subi par le propriétaire par le

fait même du maintien de l’occupant. L’indemnité représente non seulement la contrepartie

de la jouissance des locaux, mais également la compensation du préjudice résultant du fait

qu’on est privé de la libre disposition des lieux (cf. LA HAYE et VANKERCKHOVE, Les

Novelles, Le louage des choses, t. VI, vol. I, n° 406).

Le montant de l’indemnité due pour l’occupation irrégulière des lieux relève en principe de

l’appréciation souveraine des juges du fond. Si cette indemnité est généralement

déterminée en fonction de la valeur locative réelle de l’immeuble, les parties peuvent

néanmoins démontrer que le dommage est inférieur ou supérieur (cf. LA HAYE et

VANKERCKHOVE, op. cit., n° 362 et 407).

Au vu de ce qui précède, c’est à bon droit que le juge de première instance a fixé l’indemnité

d’occupation mensuelle à payer par PERSONNE1.) au montant de 452,15 euros,

correspondant au montant du dernier loyer.

Il y a partant lieu de confirmer le jugement entrepris en ce que le juge de première instance

a condamné PERSONNE1.) à payer au FONDS DU LOGEMENT le montant de 5.504,12

euros à titre d’arriérés d’indemnités d’occupation pour les mois de février 2020 à juin 2021

inclus, avec les intérêts légaux à partir du 11 juin 2021, date de la demande en justice,

jusqu’à solde.

En instance d’appel, le FONDS DU LOGEMENT augmente sa demande en paiement

d’arriérés d’indemnités d’occupation du montant de 2.269,17 euros pour les mois de juillet

2021 à mars 2022 inclus.

Conformément à l’article 592 alinéa 2 du Nouveau Code de procédure civile, les parties

peuvent demander les loyers, respectivement les indemnités d’occupation échus depuis le

jugement de première instance. L’augmentation de la demande du FONDS DU

LOGEMENT, d’ailleurs non contestée à cet égard, est partant recevable.

Eu égard au fait que le juge de première instance a, à bon droit, fixé l’indemnité d’occupation

au montant mensuel de 452,12 euros et que l’augmentation de la demande n’est pas

autrement contestée par PERSONNE1.), il y a lieu d’y faire droit.

Il y a par conséquent lieu de condamner PERSONNE1.) à payer au FONDS DU

LOGEMENT le montant de 2.269,17 euros à titre d’arriérés d’indemnités d’occupation pour

les mois de juillet 2021 à mars 2022 inclus, avec les intérêts légaux à partir du 9 mars 2022,

date de la demande en justice, jusqu’à solde.

-

Quant aux délais de paiement

PERSONNE1.) demande des délais de paiement conformément à l’article 1244 alinéa 2 du

Code civil.

Le FONDS DU LOGEMENT n’a pas pris position quant à cette demande.

La demande de PERSONNE1.) tendant à des délais de paiement, formulée pour la première

fois en instance d’appel, dont l’irrecevabilité n’a pas été soulevée par le FONDS DU

LOGEMENT, est à déclarer recevable, puisque la règle de la prohibition des demandes

nouvelles en appel, inscrite à l’article 592 du Nouveau Code de procédure civile, est d’intérêt

privé et non d’intérêt public (cf. CA, 22 mai 1967, Pas. 20, p. 327).

En vertu de l’article 1244 alinéa 2 du Code civil, le juge peut, en considération de la position

du débiteur et en usant de ce pouvoir avec une grande réserve, accorder des délais

modérés pour le paiement, et surseoir à l’exécution des poursuites, toutes choses

demeurant en état.

Le juge doit avoir égard à la situation des parties et peut octroyer les délais de grâce au

débiteur malheureux et de bonne foi. Le débiteur malheureux est celui qui éprouve des

difficultés réelles et sérieuses à s’acquitter de ses engagements immédiatement sans que

ces difficultés relèvent de la force majeure, ou qui subirait un préjudice sérieux à le faire

pour des raisons plus ou moins indépendantes de sa volonté.

Ainsi, ce délai de grâce n’est à accorder que s’il apparaît comme vraisemblable, qu’à

l’expiration du terme de grâce sollicité, le débiteur pourra s’acquitter intégralement de sa

dette, ce qui présuppose qu’il soumette à la juridiction saisie une projection approximative

de l’évolution future de sa situation financière et, en fonction de cette projection, indique la

durée requise du terme de grâce sollicité. Tel n’est pas le cas lorsque les débiteurs ne

donnent ni d’indications précises sur l’ensemble de leur situation financière actuelle, ni sur

l’évolution future de cette situation, mais se contentent uniquement d’affirmer que leur

situation financière est catastrophique et qu’ils sont actuellement en train de faire des

démarches pour recouvrer des créances, sans fournir de pièces à cet égard (cf. TAL,

4 mars 2011, n° 134954 ; TAL, 24 juin 2005, n° 93884).

En l’occurrence, PERSONNE1.) se contente d’affirmer que sa situation financière est

catastrophique. Il ne donne cependant pas au tribunal des indications précises sur

l’évolution future de cette situation.

Il y a dès lors lieu de débouter PERSONNE1.) de sa demande tendant à des délais de

paiement pour apurer sa dette.

PERSONNE1.) réclame le remboursement du montant de 6.386,76 euros à titre de loyers

et d’avances sur charges trop payés, sans autres précisions, sur base de la répétition de

l’indu, sinon sur base de l’enrichissement sans cause.

Le FONDS DU LOGEMENT conclut à la confirmation du jugement entrepris en ce que le

juge de première instance a rejeté la demande reconventionnelle de PERSONNE1.).

Contrairement à la position de PERSONNE1.), il se dégage de tous les développements qui

précèdent que ce dernier n’a pas payé de loyers et d’avances sur charges de manière indue,

mais bien au contraire, il a accusé des arriérés de loyers et d’avances sur charges depuis

le début du bail.

La demande reconventionnelle de PERSONNE1.) est partant à déclarer non fondée, par

confirmation du jugement entrepris.

Quant aux frais d’avocat

PERSONNE1.) conclut à sa décharge de la condamnation au paiement du montant de

643,50 euros à titre de frais d’avocat.

Il soutient que le FONDS DU LOGEMENT n’a pas droit au remboursement de ses frais

d’avocat, au motif que l’assistance d’un avocat n’est pas nécessaire en matière de bail à

loyer. Le fait d’avoir chargé un avocat aurait relevé de son libre choix.

Le FONDS DU LOGEMENT conclut à la confirmation du jugement a quo.

L'article 240 du Nouveau Code de procédure civile permet au juge, sur le fondement de

l'équité, d'allouer à une partie un certain montant au titre des sommes non comprises dans

les dépens, dont les honoraires d'avocat, n'empêche pas une partie de réclamer ces

honoraires au titre de réparation de son préjudice sur base de la responsabilité contractuelle

ou délictuelle, à condition d'établir les éléments conditionnant une telle indemnisation, à

savoir une faute, un préjudice et une relation causale entre la faute et le préjudice (cf. Cass.,

9 février 2012, n° 2881).

Les honoraires et frais d’avocat exposés par la victime d’une faute contractuelle peuvent

constituer un élément de son dommage donnant lieu à indemnisation dans la mesure où ils

présentent ce caractère de nécessité.

Même si le ministère d’avocat n’est pas obligatoire en matière de bail à loyer, toujours est-

il qu’il est concevable que le FONDS DU LOGEMENT, en tant que non juriste, n’aurait pas

obtenu le même résultat s’il n’avait pas eu recours à un avocat pour se défendre à la barre

contre PERSONNE1.), lui-même assisté par un avocat.

S’il est vrai que le paiement des honoraires d’avocat trouve son origine première dans le

contrat qui lie le client à son avocat, il est non moins vrai que si le dommage dont se plaint

la victime trouve sa cause dans la faute du responsable, le recours à l’avocat pour obtenir

indemnisation de ce dommage, bien que distinct du dommage initial, est une suite

nécessaire de cette faute et partant en lien causal avec elle.

Le dommage dont se plaint le FONDS DU LOGEMENT trouve donc sa cause dans le

comportement de PERSONNE1.).

La somme réclamée ressortant des pièces fournies, il y a lieu de faire droit à la demande

du FONDS DU LOGEMENT et de condamner PERSONNE1.) à payer à ce dernier le

montant de 643,50 euros à titre de frais d’avocat, par confirmation du jugement entrepris,

quoique partiellement pour d’autres motifs.

Quant aux demandes accessoires

Le FONDS DU LOGEMENT réclame des dommages et intérêts à hauteur de 500.- euros

pour procédure abusive et vexatoire pour l’instance d’appel, au motif que la procédure a pris

une ampleur exagérée. Par ailleurs, l’appel serait à qualifier d’abusif.

Toute partie défenderesse, respectivement tout intimé peut formuler une telle demande en

vertu des articles 6-1, 1382 et 1383 du Code civil.

Néanmoins, l'exercice d'une action en justice ne dégénère en faute, pouvant donner lieu à

des dommages et intérêts, que s'il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi ou au

moins une erreur grossière équipollente au dol ou si le demandeur a agi avec une légèreté

blâmable.

Il convient, en effet, de sanctionner, non pas le fait d'avoir exercé à tort une action en justice

ou d'y avoir résisté injustement, puisque l'exercice d'une action en justice est libre, mais

uniquement le fait d'avoir abusé de son droit en commettant une faute indépendante du seul

exercice de celle-ci (cf. CA, 20 mars 1991, Pas. 28, p. 150 ; CA, 17 mars 1993,

n° 14446 ; CA, 22 mars 1993, n° 14971).

Cette faute intentionnelle engage la responsabilité civile de la partie demanderesse,

respectivement appelante, à l'égard de la partie défenderesse ou intimée, si cette dernière

prouve avoir subi un préjudice (cf. CA, 16 février 1998, n° 21687 et 22631).

Force est de constater qu’en l’espèce, le FONDS DU LOGEMENT reste en défaut d’établir

tant une faute intentionnelle dans le chef de PERSONNE1.), du fait d’avoir relevé appel

contre un jugement n’ayant pas réservé de suites favorables à ses demandes, qu’un

préjudice dans son propre chef.

Un abus de droit n'est partant pas établi, alors qu'on ne peut dire que PERSONNE1.) ait agi

avec une intention de nuire ou avec une légèreté blâmable. Il s’ensuit que la demande en

obtention de dommages et intérêts de PERSONNE1.) requiert un rejet.

PERSONNE1.) conclut à sa décharge de la condamnation au paiement d’une indemnité de

procédure de 300.- euros pour la première instance, sinon à la réduction de celle-ci.

Il réclame une indemnité de procédure de 1.000.- euros pour la première instance ainsi

qu’une indemnité de procédure de 2.500.- euros pour l’instance d’appel.

Le FONDS DU LOGEMENT réclame une indemnité de procédure de 500.- euros pour

l’instance d’appel.

L’article 240 du Nouveau Code de procédure civile dispose que lorsqu’il paraît inéquitable

de laisser à la charge d’une partie les sommes exposées par elle et non comprises dans les

dépens, le juge peut condamner l’autre partie à lui payer le montant qu’il détermine.

Au vu de l’issue du litige, les demandes de PERSONNE1.) en allocation d’une indemnité de

procédure requièrent un rejet tant pour la première instance, par confirmation du jugement

entrepris, que pour l’instance d’appel.

Le tribunal considère qu’il serait inéquitable de laisser l’entièreté des frais non compris dans

les dépens à la charge du FONDS DU LOGEMENT. Il convient partant de lui allouer une

indemnité de procédure de 300.- euros pour la première instance, par confirmation du

jugement entrepris, ainsi qu’une indemnité de procédure de 500.- euros pour l’instance

d’appel.

Aux termes de l’article 238 du Nouveau Code de procédure civile, « toute partie qui

succombera sera condamnée aux dépens sauf au tribunal à laisser la totalité, ou une

fraction des dépens à charge d’une autre partie par décision spéciale et motivée ».

La condamnation de la partie perdante n’est que la constatation que celui qui a triomphé en

justice doit pouvoir se faire rembourser des frais qu’il a exposés. Elle ne suppose aucune

appréciation sur la légitimité de la demande ou l’illégitimité de la défense. Dans la notion de

« succombance » se trouve l’idée qu’une prétention de la partie n’a pas été admise (cf. JCL

Procédure

civile,

fasc.

400-85 :

Dépens

–

Condamnation

aux

dépens,

n° 34 et 42).

Au vu des principes exposés ci-avant et de l’issue finale du litige, il y a lieu de confirmer le

jugement entrepris en ce que le juge de première instance a condamné PERSONNE1.) aux

frais et dépens de la première instance. Il y a également lieu de condamner ce dernier aux

frais et dépens de l’instance d’appel.

Il s’ensuit que l’appel est partiellement fondé.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et d’occupation sans droit ni titre et en instance d’appel, statuant

contradictoirement,

déclare l’appel irrecevable pour autant qu’il tend à remettre en cause la résiliation du contrat

de bail et la condamnation de PERSONNE1.) au déguerpissement des lieux occupés,

déclare l’appel recevable pour le surplus,

le dit partiellement fondé,

partant, par réformation du jugement entrepris :

dit qu’il y a lieu d’assortir la condamnation de PERSONNE1.) à payer à l’établissement

public FONDS DU LOGEMENT le montant de 14.789,67 euros à titre d’arriérés de loyers et

d’avances sur charges des intérêts légaux à partir du 31 août 2020, date de la demande en

justice, jusqu’à solde,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

donne acte à l’établissement public FONDS DU LOGEMENT de l’augmentation de sa

demande pécuniaire,

la dit recevable et fondée,

partant, condamne

PERSONNE1.)

à payer à l’établissement public FONDS DU

LOGEMENT le montant de 2.269,17 euros à titre d’arriérés d’indemnités d’occupation pour

les mois de juillet 2021 à mars 2022 inclus, avec les intérêts légaux à partir du 9 mars 2022,

date de la demande en justice, jusqu’à solde,

déclare recevable, mais non fondée la demande de PERSONNE1.) en obtention de délais

de paiement,

partant, en déboute,

déclare recevable, mais non fondée la demande de l’établissement public FONDS DU

LOGEMENT en obtention de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire

pour l’instance d’appel,

partant, en déboute,

déclare recevable, mais non fondée la demande de PERSONNE1.) en allocation d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

partant, en déboute,

déclare recevable et fondée la demande de l’établissement public FONDS DU LOGEMENT

en allocation d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

partant, condamne

PERSONNE1.)

à payer à l’établissement public FONDS DU

LOGEMENT une indemnité de procédure de 500.- euros pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.